北京城建財務(wù)分析報告

1、北京城建投資發(fā)展股份有限公司財務(wù)分析報告指導(dǎo)老師：參賽隊伍：newbie成員： 前 言1998年9月4日，北京城建（證券代碼：600266）由北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司作為獨家發(fā)起人在上海證券交易所正式掛牌上市。公司從上市至今表現(xiàn)強(qiáng)勁，光在近五年，資產(chǎn)總額的上升就超過了300%；政府在奧運建設(shè)期間更是出盡風(fēng)頭，中標(biāo)多個奧運項目。北京城建的成功似乎與其政府背景有密不可分的聯(lián)系，但除此之外我們更因關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營之道，到底是什么幫助北京城建獲得如此巨大的成功？本報告將以財務(wù)分析為主，從多個角度剖析北京城建的經(jīng)營發(fā)展之路；并且在眼前眾多房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺的時代背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展提出規(guī)劃和

2、建議。目 錄1 北京城建概況.41.1 公司簡介.41.2 公司背景.51.3 公司戰(zhàn)略分析.52 外部環(huán)境分析（pest分析）.63 公司基本財務(wù)分析.73.1 企業(yè)資產(chǎn)狀況分析.73.1.1 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析.73.1.2 融資結(jié)構(gòu)分析.93.2 企業(yè)償債能力分析.103.2.1 短期償債能力.103.2.2 長期償債能力.143.3 企業(yè)營運能力分析.193.3.1 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù).193.3.2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù).203.3.3 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù).223.3.4 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù).233.4 企業(yè)盈利能力分析.253.4.1 業(yè)務(wù)盈利能力.253.4.2 資產(chǎn)回報能力分析.273.4.3 資本

3、收益能力.283.5 企業(yè)獲現(xiàn)能力分析.293.5.1 現(xiàn)金流量總體分析.293.5.2 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量相關(guān)指標(biāo)分析.313.6 企業(yè)發(fā)展能力分析.333.6.1 銷售增長率.333.6.2 總資產(chǎn)增長率.353.6.3 資本積累率.364 杜邦分析.385 結(jié)論.415.1 對企業(yè)財務(wù)狀況的總體分析.415.2 swot分析.415.3 評價和建議.436 參考文獻(xiàn)及資料來源.431 北京城建概況1.1 公司簡介北京城建投資發(fā)展股份有限公司是由北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司于1998年獨家發(fā)起,以房地產(chǎn)為主業(yè)的大型專業(yè)品牌地產(chǎn)商，公司主要涉足房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級開發(fā)以及污水處理業(yè)務(wù),其經(jīng)營業(yè)務(wù)范

4、圍還包括：投資及投資管理；銷售金屬材料、木材、建筑材料、機(jī)械電器設(shè)備；信息咨詢；環(huán)保技術(shù)開發(fā)、技術(shù)服務(wù)等。其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布于北京、重慶等地區(qū);污水處理業(yè)務(wù)主要分布在安徽、河北地區(qū)。北京城建架構(gòu)如圖：1.2 公司背景北京城建投資發(fā)展股份有限公司的控股股東北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司是北京市國資委100%控股的企業(yè)，公司政府背景深厚。這一背景在奧運項目招投標(biāo)中體現(xiàn)得尤為明顯：公司參與奧運場館項目法人投標(biāo)，牽頭組建了北京城建投標(biāo)聯(lián)合體，中標(biāo)奧林匹克公園(b區(qū))國家體育館和奧運村項目；參與以中關(guān)村開發(fā)建設(shè)公司為代表的投標(biāo)聯(lián)合體，中標(biāo)北京五棵松文化體育中心等項目。1.3 公司戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)行業(yè)雖然受

5、到重重調(diào)控，但從需求端的角度來看，由“城鎮(zhèn)化”帶來的潛在需求依然旺盛；公司在2010年儲備了足夠的土地，準(zhǔn)備進(jìn)行項目的開發(fā)，顯示出足夠的信心。公司積極參與保障房、廉租房的建設(shè)；將獲得政策、信貸支持。 除此之外，公司還將更加注重多元化經(jīng)營：通過收購、招標(biāo)參與污水治理等環(huán)保項目的投資，通過參股中科招商創(chuàng)業(yè)投資有限公司參與更多金融股權(quán)投資等。2 外部環(huán)境分析（pest分析）pest是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量；一般選取政治（political）、經(jīng)濟(jì)（economic）、技術(shù)（technological）和社會（social）這四大類影響企業(yè)的主要外

6、部環(huán)境因素進(jìn)行分析。政治法律環(huán)境1、 中央和地方政府連續(xù)出臺了多項嚴(yán)厲的房價調(diào)控措施。2、 稅收政策的調(diào)整：多地對個人自用住房開征房產(chǎn)稅。3、 政府推出大量保障房、廉租房建設(shè)的建設(shè)。未來市場及行業(yè)變化趨勢社會文化環(huán)境1、房地產(chǎn)是一種稀缺的資源。2、中國人口在持續(xù)增長，大量人口對房產(chǎn)這一稀缺性資源產(chǎn)生剛性需求。3、中國人“買房置地，居有定所”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固。經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、 金融危機(jī)后世界各國的經(jīng)濟(jì)普遍回暖。2、 中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景總體看好。3、 房地產(chǎn)行業(yè)對地方gdp的貢獻(xiàn)較大。4、 中國長期投資渠道單一，股票市場又表現(xiàn)低迷，cpi上漲，人民幣升值，熱錢流入，貨幣貶值，房產(chǎn)保值增值價值明顯。技

7、術(shù)環(huán)境1、 為適應(yīng)社會環(huán)保、低碳的趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)必須通過建筑技術(shù)的創(chuàng)新，降低建筑施工能耗，打造“綠色住宅”。2、 在日益完善的綠色施工管理條款下，房地產(chǎn)企業(yè)還必須盡量避免噪音污染、光污染等對環(huán)境造成的污染。3 公司基本財務(wù)分析3.1 企業(yè)資產(chǎn)狀況分析3.1.1 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析 北京城建的流動資產(chǎn)占資產(chǎn)總額非常大，達(dá)到80%以上，為了更好地觀察北京城建的資產(chǎn)構(gòu)成狀況，我們通過各項目所占比例對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表報表日期2007-12-312008-12-312009-12-312010-12-31流動資產(chǎn)：貨幣資金 12.76%11.40%12.89%14.28%應(yīng)收賬款 1.1

8、6%0.31%0.10%0.07%預(yù)付款項 4.69%9.71%8.45%4.20%應(yīng)收利息 0.00%0.01%0.01%0.01%其他應(yīng)收款 5.36%2.86%4.80%3.59%存貨 58.89%58.38%56.31%64.07%一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) 0.26%0.36%0.39%0.00%流動資產(chǎn)合計 83.12%83.03%82.94%86.22%非流動資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn) 0.00%0.00%3.85%0.00%長期應(yīng)收款 0.62%0.31%0.00%0.00%長期股權(quán)投資 10.99%10.30%7.99%8.84%投資性房地產(chǎn) 3.20%3.16%2.47%1.98%

9、固定資產(chǎn)原值 0.68%0.70%0.53%0.50%累計折舊 0.09%0.12%0.11%0.11%固定資產(chǎn)凈值 0.59%0.58%0.42%0.39%固定資產(chǎn)凈額 0.59%0.58%0.42%0.39%在建工程 0.00%0.44%0.56%0.01%無形資產(chǎn) 0.00%0.00%0.16%0.78%商譽(yù) 0.57%0.27%0.00%0.00%長期待攤費用 0.01%0.00%0.00%0.00%遞延所得稅資產(chǎn) 0.89%1.90%1.59%1.78%非流動資產(chǎn)合計 16.88%16.97%17.06%13.78%資產(chǎn)總計 100.00%100.00%100.00%100.00%根

10、據(jù)圖表，我們發(fā)現(xiàn)存貨占資產(chǎn)總額的比重相當(dāng)大，達(dá)到一半以上，而且呈上升趨勢 ，到2010年末更達(dá)到64.07%。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，只要市場不出現(xiàn)較大拐點，存貨占總資產(chǎn)比率50%以上是正常的。但北京城建逐步上升的存貨比率是否合理，我們還需重點探討。截至2011年4月11日，兩市已共計有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報。數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正越繃越緊存貨大幅增加、現(xiàn)金流巨幅減少、負(fù)債激增、不分紅。在國八條出臺后，北京迅速出臺了落實調(diào)控的“京十五條”。近期北京公布“穩(wěn)中有降”房價調(diào)控目標(biāo)，是全國首個在房價調(diào)控目標(biāo)中提出“降”的城市。房價方面，3月份北京新建商品住房成交均價為每平方米

11、19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，這是自2009年9月份以來新建商品住房成交均價首次同比下降。從上述新聞中可以看出，面臨國家打壓房價的嚴(yán)厲措施，整個房地產(chǎn)行業(yè)的存貨劇增，資金緊張。北京城建的2010年存貨中，未竣工的開發(fā)成本占 72.91%，而存量房只占0.83%，流動性良好，表明北京城建采取擴(kuò)張的戰(zhàn)略，對前景還是比較樂觀的。一旦房價出現(xiàn)不利波動，存貨流動性不足，就會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，財務(wù)風(fēng)險劇增。但從資金方面看，在整個房地產(chǎn)行業(yè)資金普遍緊張的背景下，北京城建的2010年貨幣資金占總資產(chǎn)的比率卻比2009年增長了，而且絕對數(shù)也增加了，值得注意的一點是，2010年北

12、京城建無論是經(jīng)營活動，投資活動，還是籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額都為正數(shù)，而且比例合理，經(jīng)營和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額占現(xiàn)金增加總額的80%以上。說明北京城建的財務(wù)管理有效，能夠很好地運轉(zhuǎn)資金，使其能滿足未來發(fā)展的需求，抵抗市場風(fēng)險，在這一方面優(yōu)勝于其他的房地產(chǎn)企業(yè)。3.1.2 融資結(jié)構(gòu)分析 北京城建的融資結(jié)構(gòu)變化較大，其融資更多地依賴于債權(quán)融資，尤其是流動負(fù)債的融資，為了更好地觀察北京城建的融資結(jié)構(gòu)，我們通過各項目所占比例對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。融資結(jié)構(gòu)分析表報表日期2007-12-312008-12-312009-12-312010-12-31流動負(fù)債：短期借款 13.21%4.71%2.66%2

13、.95%應(yīng)付賬款 4.84%8.23%7.85%10.94%預(yù)收款項 18.26%10.90%20.85%27.64%應(yīng)付職工薪酬 0.17%0.17%0.20%0.15%應(yīng)交稅費 0.60%2.29%2.22%3.13%應(yīng)付利息 0.03%0.02%0.12%0.10%應(yīng)付股利 0.17%0.00%0.14%0.00%其他應(yīng)付款 18.21%10.48%10.65%4.73%一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 3.05%2.82%0.00%9.47%流動負(fù)債合計 58.54%39.62%44.70%59.11%非流動負(fù)債長期借款 1.96%21.65%12.75%2.25%應(yīng)付債券 4.76%4.59%

14、9.17%7.71%長期應(yīng)付款 0.00%0.11%0.08%0.07%遞延所得稅負(fù)債 0.10%0.05%0.77%0.03%非流動負(fù)債合計 6.82%26.40%22.77%10.05%負(fù)債合計 65.35%66.02%67.47%69.16%所有者權(quán)益：實收資本(或股本) 7.25%6.97%4.92%4.95%資本公積 17.01%15.43%14.04%6.94%盈余公積 2.01%1.94%1.73%1.92%未分配利潤 6.64%8.67%11.18%15.18%歸屬于母公司股東權(quán)益合計 32.92%33.00%31.87%29.00%少數(shù)股東權(quán)益 1.73%0.97%0.66%

15、1.84%所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計 34.65%33.98%32.53%30.84%負(fù)債和所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)總計 100.00%100.00%100.00%100.00%根據(jù)圖表，我們可以發(fā)現(xiàn)北京城建的資產(chǎn)負(fù)債率大于60%，呈逐年上升趨勢，2010年更達(dá)到69.16%。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率安全范圍為60%-70%以內(nèi)。乍一看，北京城建2010年的資產(chǎn)負(fù)債率快超越安全范圍了，其實不然，由于預(yù)收賬款屬于非貨幣性負(fù)債，不需要償還的，只要交樓就行了，根據(jù)2010年的數(shù)據(jù)，北京城建扣除預(yù)收款項的其他資產(chǎn)負(fù)債率為41.52%，其實不是很高，同時北京城建的短期借款所占比率較低，從200

16、7年到2010年呈逐年下降趨勢，2010年更低至2.95%，這都說明了北京城建的財務(wù)狀況還是比較穩(wěn)健的，資產(chǎn)負(fù)債率還有上升的空間。3.2 企業(yè)償債能力分析3.2.1 短期償債能力1流動比率流動比率是流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率，用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。流動比率=流動資產(chǎn)合計/流動負(fù)債合計100%流動比率2007200820092010北京城建1.422.101.861.46萬 科a1.961.761.911.59行業(yè)平均1.691.931.891.52流動比率折線圖*注：為了能更好地分析北京城建的財務(wù)狀況，我們根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)、資產(chǎn)負(fù)債率相近、行業(yè)類

17、型相似、區(qū)位房價近似四個條件選取5個上市房地產(chǎn)企業(yè)來計算行業(yè)平均指標(biāo)，它們分別是北辰實業(yè)、陸家嘴、萬通地產(chǎn)、中國寶安和中華企業(yè)。縱向分析：北京城建的流動比率在2007年至2010年間表現(xiàn)不夠平穩(wěn)，特別在2008年升幅較大，達(dá)到了47%。在此期間流動資產(chǎn)總額變化不大，而流動負(fù)債從2007年的598030萬元下降到了2008年的420993萬元，降幅超過42%。造成流動負(fù)債大幅下降的原因包括：公司向北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司償還借款本金1 億元及利息2,133.10 萬元造成的短期借款減少；向銀行等債權(quán)人給付借款利息合計2.84億元以及支付代碼為078075的債券07京城建債自2007年11月21日

18、至2008年11月20日期間的利息造成的應(yīng)付利息的減少；公司本年末其他應(yīng)付款金額比上年年末其他應(yīng)付款金額減少746,237,162.49 元，減少比例為40.12%，主要系本公司之子公司惠明公司以長期借款償還北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司借款900,000,000.00 元。 橫向分析：北京城建的流動比率整體稍低于行業(yè)平均水平和行業(yè)龍頭萬科a的流動比率值，資金流動性一般。2速動比率 速動比率，是指速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率。它是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力。速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債=（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負(fù)債。速動比率2007200820092010北京城建0.410

19、.620.600.37萬 科a0.590.430.590.56行業(yè)平均0.500.520.590.47速動比率折線圖縱向分析：北京城建的速動比率在2007年至2010年之間起伏也比較大，在2008年升幅達(dá)到了51%（原因與流動比率在2008年的上升類似，此處不再做分析）；在2010年降幅則達(dá)到了62%。在此期間，把流動資產(chǎn)中的存貨、1年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)及其他流動資產(chǎn)剔除得到速動資產(chǎn)值，但速動資產(chǎn)值變動很小，而流動負(fù)債值則由2009年的673097萬元上升到了2010年的1061150萬元，上升幅度超過了57%。公司預(yù)收售房款增加所致的2010年預(yù)收賬款余額為49.6 億元,比2009年增長5

20、8%；公司預(yù)提應(yīng)付工程款及按清算口徑預(yù)提土地增值稅增加所致的應(yīng)付賬款比上年末增加781,991,219.34 元，增加比例為66.12%；公司應(yīng)交稅費從2009年的33483.1萬元上升到2010年的56186.7萬元，上升幅度超過67.8%。以上因素都是使得流動負(fù)債上升的重要原因。橫向分析：北京城建的速動比率相比行業(yè)龍頭萬科a和行業(yè)平均水平而言，顯得波動較大，其總體速動比率值也不夠理想，所體現(xiàn)出來的企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力相對偏弱。3. 現(xiàn)金比率 現(xiàn)金比率，是指公司現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價資產(chǎn)總量與當(dāng)前流動負(fù)債的比率。用來衡量公司在不依靠存貨銷售及應(yīng)收款的情況下，支付當(dāng)前債務(wù)

21、的能力?，F(xiàn)金比率=（貨幣現(xiàn)金+有價證券）/流動負(fù)債100%。 現(xiàn)金比率2007200820092010北京城建22.25%29.68%29.71%24.17%萬 科a34.95%30.96%33.80%29.17%行業(yè)平均28.60%30.32%31.76%26.67%現(xiàn)金比率折線圖縱向分析： 北京城建的現(xiàn)金比率較其流動比率、現(xiàn)金比率而言表現(xiàn)較為平穩(wěn)，波動較??；以2008年為例，流動比率和速動比率的升幅分別達(dá)到了47%、51%，而現(xiàn)金比率的升幅只有33%。在這3項指標(biāo)的分析當(dāng)中，分母流動負(fù)債這一參數(shù)沒有改變，但分子當(dāng)中把存貨和應(yīng)收賬款排除在外，2008年現(xiàn)金比率的上升與2010年的下降與流動比

22、率和速動比率在2008、2010年的變動類似，此處不再反復(fù)說明。橫向分析：北京城建與行業(yè)平均現(xiàn)金比率的起伏基本保持一致，但總體低于行業(yè)平均水平，與行業(yè)龍頭萬科相比更是相差較大；說明北京城建在不依靠存貨銷售及應(yīng)收款的情況下，支付當(dāng)前債務(wù)的能力在行業(yè)當(dāng)中偏弱。3.2.2 長期償債能力1資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是指公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。用來衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營活動能力的指標(biāo)，也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額100%資產(chǎn)負(fù)債率2007200820092010北京城建65.35%66.02%67.47%69.16%萬 科a66.11%67.44%67.0

23、0%74.69%行業(yè)平均65.73%66.73%67.24%71.92%資產(chǎn)負(fù)債率折線圖縱向分析：從2007年至2010年，北京城建的資產(chǎn)負(fù)債率一路升高。原因在于： 在此期間北京城建的負(fù)債、所有者權(quán)益和資產(chǎn)都一直在增加，但負(fù)債的增速高于資產(chǎn)的增速。北京城建一直承受著較大的融資壓力，以下是公司在此期間內(nèi)主要借債情況：公司于2007年11月21日發(fā)行公司債券，發(fā)行總額5億元，折價額13,776,000.00元，期限7年；公司于2009年9月28日發(fā)行公司債券，發(fā)行總額9億元，折價額9,060,000.00元，期限7年。公司于2007年1月25日向社會非公開定向發(fā)行人民幣普通股14,100萬股，變更

24、后的注冊資本為74,100萬元；公司于2007年2月3日實施完成了2006年度非公開發(fā)行股票方案，實習(xí)募集資金凈額116,902.26萬元人民幣。值得注意的是公司從2008年至2010年預(yù)收賬款不斷增加，2009年和2010年的升幅分別達(dá)到了171%和58%,預(yù)收賬款總額由2008年的115829萬元上升到了2010年的496105萬元。橫向分析：北京城建的資產(chǎn)負(fù)債率總體上低于行業(yè)龍頭萬科a和行業(yè)平均水平，若與上述兩者對比，顯示出更強(qiáng)的長期償債能力。從數(shù)據(jù)的表面來看，不論是北京城建、萬科a還是行業(yè)平均的資產(chǎn)負(fù)債率都相當(dāng)?shù)母?，并且?007年至2010年期間有持續(xù)上升的走勢。它們的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到

25、了接近70%甚至超過70%的水平，其財務(wù)狀況已經(jīng)達(dá)到了“危險”的等級，從數(shù)據(jù)表面上其長期償債能力非常的弱。2. 權(quán)益乘數(shù) 權(quán)益乘數(shù)又稱股本乘數(shù)，是指資產(chǎn)總額相當(dāng)于股東權(quán)益的倍數(shù)。表示企業(yè)的負(fù)債程度，權(quán)益乘數(shù)越大，企業(yè)負(fù)債程度越高。權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)總額/股東權(quán)益總額。權(quán)益乘數(shù)2007200820092010北京城建2.892.943.073.24萬 科a2.953.073.033.95行業(yè)平均2.923.013.053.56權(quán)益乘數(shù)折線圖縱向分析：從2007年至2010年北京城建的權(quán)益乘數(shù)不斷升高，并且升幅不斷加大。這表明北京城建在此期間內(nèi)負(fù)債程度逐漸升高，這與之前分析的資產(chǎn)負(fù)債率的升高呈對應(yīng)的關(guān)系

26、，此處不再重復(fù)說明。北京城建的權(quán)益乘數(shù)從2009年開始已經(jīng)超過了3，說明企業(yè)財務(wù)杠桿率較高，財務(wù)風(fēng)險較大。橫向分析：北京城建與行業(yè)龍頭萬科a相比，權(quán)益乘數(shù)整體較低，且其權(quán)益乘數(shù)除2009年外一直低于行業(yè)平均水平；財務(wù)風(fēng)險在同行業(yè)中較低。 3利息償還能力分析：利息保障倍數(shù) 利息保障倍數(shù)是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費用的比率（企業(yè)息稅前利潤與利息費用之比）。它是衡量企業(yè)支付負(fù)債利息能力的指標(biāo)（用以衡量償付借款利息的能力）。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費用相比，倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付利息費用的能力越強(qiáng)。利息保障倍數(shù)（利潤總額+利息費用）/利息費用。利息保障倍數(shù)2007200820

27、092010北京城建2.251.92.683.65萬科a4.482.613.463.45行業(yè)平均3.372.253.073.55利息保障倍數(shù)折線圖縱向分析：從2007年至2010年北京城建的利息保障倍數(shù)不夠穩(wěn)定，其中2009年較2008年上升41%，年變動較大。查看利潤表我們發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象是由于2009較2008年而言，利潤總額增長161%，而利息費用則出現(xiàn)降低的原因照常的。而2010年利息保障倍數(shù)較2009年繼續(xù)上升36%，持續(xù)良好的勢頭，這一結(jié)果主要是2010年利潤總額保持增長64.6%導(dǎo)致的。橫向分析：從利息保障倍數(shù)的圖表當(dāng)中可以看出，北京城建的利息保障倍數(shù)，除2010外，一直低于行業(yè)龍

28、頭萬科a和行業(yè)平均水平，所體現(xiàn)出來的總體利息償還能力較弱。但隨著公司利潤總額從2008年以來的強(qiáng)勁增長，北京城建的利息保障倍數(shù)一路攀升，在2010年超過了行業(yè)龍頭萬科a和行業(yè)平均水平，利息償還能力逐漸增強(qiáng)。償債能力分析小結(jié) 本報告通過對研究的重點北京城建和行業(yè)龍頭萬科a以及房地產(chǎn)行行業(yè)平均水平的研究發(fā)現(xiàn)，在短期償債能力方面，整個房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率，速動比率都比較低。但這與行業(yè)的狀況緊密相關(guān)：房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)時間較長，存貨周轉(zhuǎn)率較低，短期變現(xiàn)能力較差，因此整體短期償債能力偏弱。 在長期償債能力方面，從表面數(shù)據(jù)上看整個房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率權(quán)益乘數(shù)都比較高，體現(xiàn)出該行業(yè)整體財務(wù)風(fēng)險較高，長期償債能

29、力較弱。但我們?nèi)绻钔跀?shù)據(jù)背后，卻能得另一種結(jié)論：房地產(chǎn)集團(tuán)的負(fù)債包括預(yù)收款。這些預(yù)收款只要不出現(xiàn)退房潮，會由負(fù)債轉(zhuǎn)成真正的銷售收入。以北京城建為例，公司2010年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到69%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為41.5%，貨幣資金25.6億元,短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計22.3億元,短期償債壓力并不大。再以地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科為例，它在2010年9月底的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)73.76%，負(fù)債金額1386億元，其中就包含了預(yù)收款656億元，銀行貸款則不超過253億元。如果剔除預(yù)收款項，萬科的負(fù)債率會降至35.24%。因此，如果從這個角度分析，房地產(chǎn)行業(yè)的扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率并不高，負(fù)債

30、風(fēng)險也被夸大，實際償債能力并沒有那么弱。3.3 企業(yè)營運能力分析3.3.1 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)越低，表明其周轉(zhuǎn)速度越快，營運能力也就越強(qiáng)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/(營業(yè)收入/總資產(chǎn))總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)2007200820092010北京城建2360.751589.461598.641410.21萬科1028.361061.711027.541552.00行業(yè)平均1623.221679.841492.811957.96總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)折線圖縱向分析：從2007年到2008年，北京城建總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少了32.67%，從2008年到2010年，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)穩(wěn)步減少。2007年到2008年間的

31、較大降幅，主要系由收入的增長而引起的，同期總資產(chǎn)總額變動不大，收入增長了54.47%（公園2008 樓盤銷售簽約1.4 萬平方 米，回款1.7 億元；首城國際中心a1、a2 號樓在短時間內(nèi)全部售罄，銷售簽約2.5 萬平方米，回款1.1 億元；世華誠合大廈、世華水岸等樓盤的也開始銷售。）。從2008年到2009年的變動不大，主要系由收入增長了40.91%(世華水岸作為北京市政府啟動促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃的受益樓盤，銷售勢頭良好。首城國際中心以其優(yōu)越的地理位置、較高的產(chǎn)品品質(zhì)和性價比獲得了市場的追捧，持續(xù)旺銷。公園2008 和世華誠合大廈已清盤，總建筑面積達(dá)230 萬平方米的北苑家園實現(xiàn)

32、了完美收官。)，以及總資產(chǎn)增加了41.72%（總資產(chǎn)的增加主要由09年發(fā)行了9億元的債券、應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款的增加而引起的）所引起的。從2009年到2010年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)11.79%的輕微降幅，主要系由其收入增加了35.14%（首城國際項目保持暢銷勢頭；世華水岸項目在熱銷中臨近清盤；北苑南區(qū)項目、清河營、世華泊郡開盤冷市不冷，獲得眾多客戶追捧；重慶熙城項目開盤當(dāng)日，首批房源即告售罄。），同時總資產(chǎn)只增加了19.21%（主要由應(yīng)交稅費和預(yù)收賬款的增加而引起的）所引起的?？闯霰本┏墙◤?007年到2010年，收入不斷上升，而且幅度較大，資產(chǎn)總額階段上升（2008年到2009年大幅上升，09到10

33、年小幅上升），說明其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率提高，營運能力增強(qiáng)。橫向分析：從2007年到2010年，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)一直遠(yuǎn)低于行業(yè)平均，但萬科和行業(yè)平均的走勢基本相當(dāng)，從07年到10年輕微波動上升，說明其受市場影響大小和自身管理水平的限制相當(dāng)；從07年到09年，北京城建的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少到行業(yè)平均水平，但仍遠(yuǎn)高于萬科；到了10年，北京城建的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少到最低點，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，略低于萬科，說明北京城建能夠“逆勢而為”，努力提高收入和自身管理水平，抵抗市場風(fēng)險，增強(qiáng)營運能力。3.3.2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，應(yīng)收賬款變現(xiàn)的速度越快，資金被外單位占用的時間越短，管理工作的效率

34、越高。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/(營業(yè)收入/應(yīng)收賬款)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)2007200820092010北京城建27.324.991.540.96萬科13.7512.728.2417.76行業(yè)平均10.4612.429.8715.62應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)折線圖縱向分析：從2007年到2008年，北京城建的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)減少了81.73%，其后穩(wěn)步下降。從07年到08年如此大的降幅，主要系由應(yīng)收賬款的大幅減少而引起的，下降了72%。母公司收回北京交通大學(xué)代建項目工程款11,000,000.00元，母公司之子公司興華公司收回項目轉(zhuǎn)讓款70,200,000.00元以及母公司的子公司北京匯和房地產(chǎn)開發(fā)有限

35、公司收回世華國際中心余款款7.25億元所致。從2008年到2009年的較大降幅，主要系由應(yīng)收賬款的減少而引起的，應(yīng)收賬款余額下降了56.37%，主要系本公司之子公司興華公司收回項目轉(zhuǎn)讓款 20,400,000.00 元所致。橫向分析：萬科和行業(yè)平均的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)基本一致，波動較大，且在2010年，其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到最高點，說明其受市場環(huán)境和自身管理水平限制，應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度變慢；與此同時，北京城建的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)快速減少，到10年達(dá)到了最低點（2007年到2010年間共下降96.49%），說明北京城建的應(yīng)收賬款的管理水平得到提高，而且勢頭良好。3.3.3 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，

36、存貨周轉(zhuǎn)速度越快，使存貨的占用水平越低，流動性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度越快。它不僅影響企業(yè)的短期償債能力，也是整個企業(yè)管理的重要內(nèi)容。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/(營業(yè)收入/存貨)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)2007200820092010北京城建1390.17927.86900.26903.49萬科682.94764.86672.68959.63行業(yè)平均828.74914.41763.851047.36存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)折線圖縱向分析：從2007年到2008年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少了33.26%，之后一直保持平穩(wěn)。從07年到08年的降幅，主要系由收入的增長而引起的，期間收入增長了54.47%，而其存貨的水平相當(dāng)

37、。從2008年到2010年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的輕微下降，主要系由收入的增長（收入增長90.42%）和存貨的增加（存貨增加85.42%）而引起的。 橫向分析： 從2007年到2010年，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)一直低于行業(yè)平均，但萬科和行業(yè)平均的走勢基本相當(dāng)，從07年到10年輕微波動上升；從07年到09年，萬科和行業(yè)平均的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)都低于北京城建，但到10年，北京城建的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)略低于萬科和行業(yè)平均，說明北京城建增加收入的同時降低存貨占用水平，存貨管理效率得到大大的提高。3.3.4 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù)越少，表明流動資產(chǎn)在經(jīng)歷生產(chǎn)和銷售各階段時占用的時間越短，周轉(zhuǎn)越快。生產(chǎn)經(jīng)營

38、任何一個環(huán)節(jié)上的工作得到改善，都會反映到周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短上來。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/(營業(yè)收入/流動資產(chǎn))流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)2007200820092010北京城建1962.321319.651325.981215.89萬科980.471010.24973.141479.19行業(yè)平均1303.191249.351071.701391.14流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)折線圖縱向分析：從2007年到2008年，北京城建的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少了32.75%，從2008年到2010年，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)穩(wěn)中有降。從2007年到2008年的降幅，主要由收入的增長而引起的，而同期的流動資產(chǎn)總額變動不大。從2008年到2

39、010年的輕微降幅，主要由收入的增長（收入增長90.42%）和流動資產(chǎn)的增加（增加75.45%）而引起的。其中流動資產(chǎn)的增加主要系由存貨的增加85.42%和貨幣資金增加111.74%（09年發(fā)行9億元債券及預(yù)收房款增加）所引起的。橫向分析：從2007年到2008年，萬科的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于行業(yè)平均，盡管北京城建的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)在2007年到2008年間下降明顯，但北京城建的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)仍高于萬科和行業(yè)平均，證明其說明北京城建仍需降低其流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)提高其管理水平；但到了2010年，北京城建的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于萬科和行業(yè)平均，說明北京城建的管理效率在持續(xù)提高。營運能力分析小結(jié)通過北京

40、城建的營運能力的縱向?qū)Ρ群蜋M向?qū)Ρ龋覀兛梢钥闯霰本┏墙ǖ倪\營效率在持續(xù)提高；從2007年到2008年是北京城建的突破點，無論是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)、流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)天數(shù)還是總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)天數(shù)，減少幅度都在30%以上，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)減少幅度更達(dá)81.73%，主要系由收入的大幅增長，存貨的占用水平降低而引起的，與此形成對比的是萬科和行業(yè)平均的這4個指標(biāo)都有小幅上升，盡管如此，但北京城建的的營運效率仍低于萬科和行業(yè)平均；從2008年到2009年，北京城建除應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)外，其余3個指標(biāo)變動不大，主要系由收入和資產(chǎn)規(guī)模同步變動引起的，萬科和行業(yè)平均亦是如此，說明房地產(chǎn)行業(yè)受到市場影響

41、，努力融資，擴(kuò)大自身規(guī)模，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展；從2009年到2010年，北京城建所有指標(biāo)達(dá)到最低點，與此形成對比的是萬科和行業(yè)平均的這4個指標(biāo)都有較大幅度的上升，說明北京城建能夠“逆勢而為”，營運效率高于萬科和行業(yè)平均水平。3.4 企業(yè)盈利能力分析3.4.1 業(yè)務(wù)盈利能力1. 銷售毛利率分析近年來，加快銷售和融資力度成為北京城建實現(xiàn)業(yè)績快速增長的主要手段，通過出售資產(chǎn)，實現(xiàn)營業(yè)收入的快速增長，分析銷售毛利率可預(yù)測企業(yè)盈利能力，可以評價商業(yè)企業(yè)存貨價值水平。銷售毛利率=（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入*100%銷售毛利率2007年2008年2009年2010年北京城建39.11%42.69%41.81

42、%41.46%萬科41.99%39%29.39%40.7%行業(yè)平均水平45.01%46.14%48.34%45.75%銷售毛利率折線圖和萬科相比，從2007年到2010年，北京城建和行業(yè)平均水平的銷售毛利率都呈現(xiàn)出比較平穩(wěn)的趨勢。尤其是2008年，由于世華國際中心項目整體銷售給上海復(fù)地投資管理有限公司收入金額占本公司本年度商品房銷售收入的60.85%，亦導(dǎo)致本年營業(yè)收入較上年有較大幅度增長，所以毛利率還能維持穩(wěn)定。 但是同時我們也看到，這四年間北京城建的毛利率都處于行業(yè)平均水平之下。2. 銷售凈利率分析銷售毛利率只反映了收入與成本，剔除了其他原因，但如果要更加客觀地反映利潤率，必須全面地考慮到

43、其他因素，由于凈利率在考慮了收入，成本的基礎(chǔ)上還考慮了其他因素的影響，通過分析銷售凈利率的升降變動，可以促使企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時，注意改進(jìn)經(jīng)營管理,提高盈利水平。銷售凈利率=凈利潤/銷售收入*100%銷售凈利率2007年2008年2009年2010年北京城建19.84%12.76%24.25%30.46%萬科14.97%11.32%13.15%17.43%行業(yè)平均水平22.12%21.79%23.35%21.22%銷售凈利率折線圖相比銷售毛利率的平穩(wěn)趨勢，北京城建的銷售凈利率的變化趨勢顯得有些大起大落，而且2007年到2009年一直低于行業(yè)平均水平。2008年到2009年間，凈利率急速下降，2

44、009年到2010年，行業(yè)平均水平有所下降，但北京城建2009年急速上升，這是由于本公司之子公司城和公司將世華誠合大廈整體銷售給北京常勝鼎業(yè)實業(yè)發(fā)展有限公司、北京興茂投資有限公司和北京寶豐泰投資有限公司，銷售額占本公司本年度銷售收入的比例為 27.66%，導(dǎo)致本年營業(yè)收入較大增長，同時本公司借款主要用于項目開發(fā)，利息支出已資本化，從而導(dǎo)致財務(wù)費用減少，凈利潤增加。但我們應(yīng)該注意到，2008年到2009年間，行業(yè)平均水平保持穩(wěn)定，2009年以后行業(yè)平均水平有所下降，但北京城建2008年以后卻急速上升并超過行業(yè)平均水平，這種高速增長容易帶來瓶頸，縮小公司利潤增長的空間，3.4.2 資產(chǎn)回報能力分析

45、1. 資產(chǎn)報酬率的分析銷售毛利率和凈利率是從業(yè)務(wù)盈利能力方面分析北京城建的盈利能力，如果要從資產(chǎn)回報能力方面分析，我們需要利用資產(chǎn)報酬率?？傎Y產(chǎn)報酬率越高，表明資產(chǎn)利用效率越高,說明企業(yè)在增加收入、節(jié)約資金使用等方面取得了良好的效果。資產(chǎn)報酬率=息稅前利潤/平均資產(chǎn)總額*100%資產(chǎn)報酬率2007年2008年2009年2010年北京城建3.16%3.05%5.65%8%萬科5.62%4.19%4.95%4.31%行業(yè)平均水平7.16%6.08%7.86%5.85%資產(chǎn)報酬率折線圖與萬科以及行業(yè)平均水平的反復(fù)變動相比，北京城建的資產(chǎn)報酬率的波動頻率相對小一些。07年到08年，萬科以及行業(yè)平均水平

46、都有了大幅度的下降，北京城建則處于平穩(wěn)的狀態(tài)，通過利潤表我們知道這期間利潤總額的增長幅度小于平均資產(chǎn)總額，這表明這期間負(fù)債過多，利息支出增加。3.4.3 資本收益能力1. 凈資產(chǎn)收益率的分析除了反映收入，成本，費用與利潤的關(guān)系，我們還必須考慮到股東權(quán)益的收益水平，衡量公司運用自有資本的效率。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均股東權(quán)益，該指標(biāo)指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。凈資產(chǎn)收益率2007年2008年2009年2010年北京城建7.88%9.02%17.71%23.07%萬科16.55%12.65%14.26%16.47%行業(yè)平均水平12.68%11.26%13.42%10.58%凈資產(chǎn)收益率折

47、線圖由圖表可知，北京城建凈資產(chǎn)收益率2008年以后快速增長，超過行業(yè)平均水平以及同行業(yè)的萬科，2009年以后行業(yè)平均水平有所下降，但北京城建卻仍然保持高速增長趨勢，雖然這段期間北京城建的平均股東權(quán)益也在增加，但凈利潤的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過平均股東權(quán)益的增長幅度，這說明公司投資策略好，銷售業(yè)績逐年攀升，凈利潤呈現(xiàn)出良好的增長趨勢。盈利能力分析小結(jié)北京城建的總銷售業(yè)績呈快速上升態(tài)勢，其主要得益于投資策略的正確性，投資規(guī)模的擴(kuò)大，成本費用的合理控制，重大項目的開發(fā)和整體銷售，但其中部分費用和資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)也存在不少問題，例如管理費用，銷售費用，廣告費用增加，融資活動過度依賴于流動負(fù)債融資手段，利息支出過多，

48、財務(wù)風(fēng)險較高。北京城建近幾年的業(yè)績增長很大程度來自于重要項目的整體銷售，但在整體銷售的過程中，出現(xiàn)過由于投資規(guī)模擴(kuò)大而導(dǎo)致期間費用大幅增加，盡管成本控制效率較以往有所提高，但企業(yè)毛利率在行業(yè)競爭中仍處于劣勢地位。3.5 企業(yè)獲現(xiàn)能力分析3.5.1 現(xiàn)金流量總體分析現(xiàn)金流量作為現(xiàn)代企業(yè)生存和發(fā)展的一個重要因素，日益凸顯出對其進(jìn)行財務(wù)分析的重要性。它反映企業(yè)在一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的動態(tài)情況。北京城建20072010年現(xiàn)金流量構(gòu)成現(xiàn)金流量比重2007年2008年2009年2010年經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流比重-46.27%-165.94%240.69%33.81%投資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)

49、金流比重33.75%-220.26%-41.91%47.46%籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流比重112.52%286.20%-98.78%18.73%現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額100.00%-100.00%100.00%100.00%1 經(jīng)營活動現(xiàn)金流分析2007年經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)，主要是因為北京城建在項目投資上的增多，且北京城建的主營業(yè)務(wù)主要集中在北京，重慶等地區(qū)，但因為除北京外的地區(qū)尚未結(jié)轉(zhuǎn)損益，還不能確認(rèn)收入。故2007年的收入只來源于北京這一個地區(qū)。2008年，隨著金融海嘯向全球的蔓延，中國的股市，房市都收到了大大的影響和波及。房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚，商品房交易呈現(xiàn)了量價齊跌的局面；因此雖然北京城建2008年經(jīng)營現(xiàn)金流增加了5154萬元，但主要原因是2008年企業(yè)所得稅的稅率變動（33%變?yōu)?5%），其稅費支出減少。2009年北京城建的經(jīng)營現(xiàn)金流猛