物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) 是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù) 過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、 社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān) 的意外損失。 風(fēng)險(xiǎn)的種類很多， 按照物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)， 在物業(yè)管理中的 風(fēng)險(xiǎn)可劃分為以下四個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)： 早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)、 承接過程中的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。一、早期介入的風(fēng)險(xiǎn) 早期介入的風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng) 險(xiǎn)。1、項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn) 有的物業(yè)管理企業(yè)在還沒有確定取得項(xiàng)目接管權(quán)的時(shí)候，就投入了較多的人力、 物力和財(cái)力。 但因?yàn)榉N種原因， 最終未被建設(shè)單位選聘， 物業(yè)管理企業(yè)不僅蒙受 人、財(cái)

2、、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。2、專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn) 早期介入涉及面廣、時(shí)間長、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的 具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過程參與時(shí)， 難以發(fā)現(xiàn)在項(xiàng) 目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工等方面存在的隱患和問題， 其提供的專業(yè)咨詢意見和建議也可 能出現(xiàn)不足和偏差。 此外，如果不能與建設(shè)、 施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配 合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。 以上兩個(gè)方面都有可能導(dǎo) 致物業(yè)建成后管理運(yùn)作中的一定風(fēng)險(xiǎn)。二、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有許多方面， 但最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)。 合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三 個(gè)方面：1、合同期限根據(jù)合同法第四

3、十五條規(guī)定： “當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生 效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效” ， 前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同； 物業(yè)管理?xiàng)l例 26 條規(guī)定：“期限未 滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的， 前期物業(yè)服務(wù)合同 終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可 能被業(yè)主大會(huì)解聘。 一旦被提前解約， 企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的長期規(guī)劃和各種投 入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。但如果企業(yè)過多局限于這一因素， 致使前期的規(guī)劃和投入不到位， 可能會(huì)帶來操作上的短期行 為，也會(huì)引發(fā)業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和

4、沖突。2、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)， 物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)方面。 而且物業(yè)相關(guān)資料的 移交，物業(yè)管理用房、 商業(yè)經(jīng)營用房的移交， 空置房管理費(fèi)繳納等均需要物業(yè)建 設(shè)單位的支持與配合。 因此，建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同 時(shí)，可能會(huì)將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。 此外，一 些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項(xiàng)目管理權(quán)， 在簽訂合同時(shí)盲目壓低管理費(fèi)用， 這將影 響到接管項(xiàng)目后正常經(jīng)營的維持； 一些物業(yè)管理企業(yè)在簽訂合同時(shí)沒有清晰約定 有關(guān)責(zé)任， 或忽視免責(zé)條款， 甚至作出一些難以實(shí)現(xiàn)的承諾， 致使在接管后發(fā)生 不測(cè)事件（家中財(cái)產(chǎn)被盜、人員傷亡等）時(shí)，處于被動(dòng)

5、局面，在合同內(nèi)容上的疏 忽都有可能成為業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由。3、合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同， 由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè) 管理企業(yè)簽訂。 雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果， 但在業(yè)主入住和合同 執(zhí)行的過程中， 由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識(shí)或其他原因， 可能會(huì)發(fā)生對(duì)前期物業(yè)服務(wù) 合同的訂立方式、 合同部分條款和內(nèi)容不認(rèn)同、 不執(zhí)行， 從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管 理企業(yè)之間的糾紛。前期物業(yè)服務(wù)階段處于各種矛盾交織的特殊時(shí)期， 工程遺留的質(zhì)量問題、 設(shè)施設(shè) 備調(diào)試中未妥善解決等問題， 都會(huì)影響業(yè)主正常生活。 由此引發(fā)的對(duì)前期合同的 爭(zhēng)議和糾紛，若處理不當(dāng)，將會(huì)誘發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)

6、。三、承接過程中的風(fēng)險(xiǎn) 1、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。 按照物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物 業(yè)共有部位、 共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 但是在實(shí)踐中， 物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不 夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時(shí)， 已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理 部門組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)的合驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是一種形式而已。 殊不知這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗(yàn)收， 是兩種性質(zhì)完全不同的驗(yàn)收， 從法 律角度來看， 其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。 建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的 竣工驗(yàn)收， 如果驗(yàn)收不合格， 承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位， 而通過

7、了 此類的驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際 上，通過建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收的物業(yè)， 并不必然就是物業(yè)管 理意義上完全合格的物業(yè)。 如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對(duì)待查驗(yàn)工作， 對(duì) 該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收， 對(duì)不合格的項(xiàng)目按照合格驗(yàn)收等等， 那么，本該由建設(shè)單 位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任， 轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)， 這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng) 險(xiǎn)。2、開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。 這對(duì)于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說， 是特別應(yīng)當(dāng)注意的問題。 在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間， 往往有一些 關(guān)于建筑質(zhì)量或者物

8、業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時(shí)得以明確責(zé)任， 及時(shí)予以解決。 這些遺留的問題， 應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任， 而 且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的， 解決起來困難很多。 所以這些問題如果不在承 接時(shí)得以解決 ,對(duì)開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主， 不僅不會(huì)配 合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作， 甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費(fèi)， 這些無疑 加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。四、日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn) 日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)包括兩個(gè)方面： 1、業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)；1.1 業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)1.1.1 物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主

9、（或物業(yè)使用人 ）違規(guī)裝飾裝修，患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運(yùn)行、承 擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。1.1.2 物業(yè)使用帶來的風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞、 安全隱維修和維護(hù)成本， 還會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)在 物業(yè)日常使用過程中， 業(yè)主 （或物業(yè)使用人 ）對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用 的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等，是難以確定責(zé)任人的；或業(yè)主 （ 或物業(yè)使用人 ）因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人的疏忽” 而發(fā)生意外事故， 造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的情況下， 物業(yè)管理企 業(yè)就要承擔(dān)一定的法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。1.1.3 法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 在公共安全、人身財(cái)產(chǎn)

10、的保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對(duì)物 業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清， 誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安 全防范責(zé)任強(qiáng) 加給物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè) 管理企業(yè)為此投入大量的人力、財(cái)力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。2物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)2.1 管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)活動(dòng) 中比較突出的問題。 由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段， 收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物 業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險(xiǎn)之一。2.2 替公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)在公用事業(yè)費(fèi)用 （如水電費(fèi)等） 的代收代繳

11、以及公共水電費(fèi)分?jǐn)傊校?物業(yè)管理單 位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主（或物業(yè)使用人）不及時(shí)、不足額繳納相 應(yīng)費(fèi)用，勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。2.3 管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目外包是物業(yè)管理運(yùn)作中常見的現(xiàn)象。 在對(duì)項(xiàng)目外包單位的選擇， 以及合同訂立、 實(shí)施管理的諸多環(huán)節(jié)中， 物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以 控制，但潛在和不確定的因素依然存在。 如選擇的專業(yè)公司履約時(shí)， 專業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求， 雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過要求整改予以解決， 但其 后果往往是業(yè)主 （或物業(yè)使用人 ）仍將責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。2.4 物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

12、物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì) 等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 近年來， 屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突， 甚至保安毆打業(yè) 主的惡劣事件， 這類事件， 雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員， 但是往往后果承擔(dān) 上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。 因?yàn)閺姆韶?zé)任的角度來說， 由員工的職 務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任， 是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。 導(dǎo)致業(yè)主人身、 財(cái)產(chǎn) 安全受到損害的， 要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題， 按照 法律上稱為的“雇主責(zé)任” ，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔(dān)其屬下員工不當(dāng)行為的賠償 責(zé)任。2.5 對(duì)業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財(cái)產(chǎn)損失和

13、人身傷害所承擔(dān)的 風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和安全隱患所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 2.62.7 承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對(duì)等的服務(wù)內(nèi)容和水平。2.8 公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理操作中， 由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、 矛盾化解不及時(shí)、 投訴處理不當(dāng) 和與各方溝通不及時(shí)等， 均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險(xiǎn)。 輿論風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)影 響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策1、風(fēng)險(xiǎn)控制。采用風(fēng)險(xiǎn)控制可降低預(yù)期損失或使損失更具有可測(cè)性，從而改變 風(fēng)險(xiǎn)。主要的方法有：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)分離、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)避免、風(fēng)險(xiǎn)組合等六種方法。1

14、.1 風(fēng)險(xiǎn)回避主要是中斷風(fēng)險(xiǎn)來源，使其不發(fā)生或遏制其發(fā)展?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)有兩種 基本途徑， 一是拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)， 如了解到某工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大， 則不參與該工程 的投標(biāo)或拒絕業(yè)主的投標(biāo)邀請(qǐng)； 二是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)， 如了解到某一研究 計(jì)劃有許多新的過去未發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，決定放棄研究以避免風(fēng)險(xiǎn)?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然是一種風(fēng)險(xiǎn)防范措施， 但是一種消極的防范手段。 因?yàn)?，在現(xiàn)代社 會(huì)經(jīng)營中廣泛存在著各種風(fēng)險(xiǎn)， 要想完全回避是不可能的。 再者，回避風(fēng)險(xiǎn)固然 能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。1.2 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)或降低風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性， 設(shè)法使風(fēng)險(xiǎn)最小化。 通 常有兩種途徑：1.2.1 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

15、。指采用各種預(yù)防措施以杜絕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。例如，供應(yīng)商通 過擴(kuò)大供應(yīng)渠道以避免貨物滯銷； 承包商通過提高質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)以防止因質(zhì)量不 合格而返工或罰款； 工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員通過加強(qiáng)安全教育和強(qiáng)化安全措施， 減少 事故的發(fā)生等等。業(yè)主要求承包商出具各種保函就是為了防止承包商不履約或履 約不力，而承包商要求在合同中賦予其索賠權(quán)利也是為了防止業(yè)主違約或發(fā)生種 種不測(cè)事件。1.2.2 減少風(fēng)險(xiǎn)。指在風(fēng)險(xiǎn)損失已經(jīng)不可避免的情況下，通過種種措施遏制風(fēng)險(xiǎn) 勢(shì)頭繼續(xù)惡化或局限其擴(kuò)展范圍使其不再蔓延。 例如，承包商在業(yè)主付款誤期超 過合同規(guī)定期限情況下采取停工或撤出施工隊(duì)伍并提出索賠要求， 甚至提起訴訟； 業(yè)主在確

16、信承包商無力繼續(xù)實(shí)施其委托的工程時(shí)立即撤換承包商； 施工事故發(fā)生后采取緊急救護(hù)等都是為了達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的1.3 風(fēng)險(xiǎn)分離 風(fēng)險(xiǎn)分離是指將各風(fēng)險(xiǎn)單位間隔開， 以避免發(fā)生連鎖反應(yīng)或互相牽連。 這種處理 可以將風(fēng)險(xiǎn)局限在一定范圍內(nèi)， 從而達(dá)到減少損失的目的。 風(fēng)險(xiǎn)分離常用于工程 中的設(shè)備采購。 為了盡量減少因匯率波動(dòng)而遭致的匯率風(fēng)險(xiǎn)， 可在若干不同的國 家采購設(shè)備， 付款采用多種貨幣。 在施工過程中， 承包商對(duì)材料進(jìn)行分隔存放也 是風(fēng)險(xiǎn)分離手段。這樣可以避免材料集中于一處時(shí)可能遭受的損失。1.4 風(fēng)險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)分散是通過增加風(fēng)險(xiǎn)單位以減輕總體風(fēng)險(xiǎn)的壓力， 達(dá)到共同分?jǐn)偧w風(fēng)險(xiǎn)的 目的。工程項(xiàng)目總的風(fēng)

17、險(xiǎn)有一定的范圍， 這些風(fēng)險(xiǎn)必須在項(xiàng)目參加者之間進(jìn)行分 配。每個(gè)參與者都必須承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任， 這樣他才有管理和控制風(fēng)險(xiǎn)的積極 性。風(fēng)險(xiǎn)分配通常在任務(wù)書、責(zé)任書、合同、招標(biāo)文件等文件中規(guī)定。在起草這 些文件時(shí)都應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出估計(jì)、定義和分配。2、風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是將風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，不予轉(zhuǎn)移。這種手段有時(shí)是無 意識(shí)的，即當(dāng)并不曾預(yù)測(cè)到， 不曾有意識(shí)地采取種種有效措施， 以致最后只好由 自己承受； 但有時(shí)也可以是主動(dòng)的， 即有意識(shí)、有計(jì)劃地將若干風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)留給自 己。這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)承受人通常已做好了處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。 主動(dòng)的或有計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)自留是否合理明智， 取決于風(fēng)險(xiǎn)自留決策的有關(guān)環(huán)境。 風(fēng) 險(xiǎn)自

18、留在些情況下是惟一可能的決策。 有時(shí)企業(yè)不能預(yù)防損失， 回避又不可能， 且沒有轉(zhuǎn)移的可能性，企業(yè)別無選擇，只能自留風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果風(fēng)險(xiǎn)自留并非 惟一可能的對(duì)策時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理人員應(yīng)認(rèn)真分析研究，通盤考慮，制定最佳決策。 決定風(fēng)險(xiǎn)自留須符合以下條件之一：2.1 自留費(fèi)用低于保險(xiǎn)公司所收取的費(fèi)用；2.2 企業(yè)的期望損失低于保險(xiǎn)人的估計(jì)；2.3 企業(yè)有較多的風(fēng)險(xiǎn)單位；2.4 企業(yè)的最大潛在損失或最大期望損失較??； 短期內(nèi)企業(yè)有承受最大潛在損失或最大期望損失的經(jīng)濟(jì)能力； 2.5 2.6 風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)可以承受年度損失的重大差異； 費(fèi)用和損失支付分布于很 長時(shí)間里，因而導(dǎo)致很大的機(jī)會(huì)成本； 2.7 投資機(jī)會(huì)

19、很好； 2.8 內(nèi)部服務(wù)或非保 險(xiǎn)人服務(wù)優(yōu)良。2.9 如實(shí)際情況與上述條件相反， 無疑應(yīng)放棄自留風(fēng)險(xiǎn)的決策。 、 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。 3有些風(fēng)險(xiǎn)無法通過上述手段進(jìn)行有效控制，經(jīng)營者只好采取轉(zhuǎn)移手 段以保護(hù)自己。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移并非損失轉(zhuǎn)嫁，也不能認(rèn)為是損人利己有損商業(yè)道德。 因?yàn)橛性S多風(fēng)險(xiǎn)對(duì)一些人的確可能造成損失， 但轉(zhuǎn)移后并不一定給他人造成損失。 其原因是各人的優(yōu)勢(shì)不一樣， 因而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力也不一樣風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通常用于 建設(shè)工程承包的分包、出租財(cái)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓技術(shù) 等，將自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)全部或部分 轉(zhuǎn)移給他人，以減輕自身風(fēng)險(xiǎn)。 4、風(fēng)險(xiǎn)避免：對(duì)一些靜態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，如公司內(nèi)部 車輛管理、 員工醫(yī)療等以購買保險(xiǎn)的形式進(jìn)行風(fēng)

20、險(xiǎn)規(guī)避。 對(duì)一些把握不太， 公司 又不善長的工作規(guī)劃或業(yè)務(wù)， 可盡量回避。 比較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提 倡多種經(jīng)營 ,在以物業(yè)管理為主的同時(shí) ,設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不 是每一個(gè)企業(yè)都具備這個(gè)條件和實(shí)力。 那么， 每一個(gè)企業(yè)便應(yīng)該對(duì)公司實(shí)力、 市 場(chǎng)行情、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，努力避免因此而衍生的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。5、風(fēng)險(xiǎn)組合：物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)一些相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，或通過與其他企 業(yè)合作，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。還是以企業(yè)的對(duì)外拓展為例，在 對(duì)外物業(yè)項(xiàng)目的拓展上， 尤其是外地物業(yè)項(xiàng)目的拓展， 在企業(yè)自身?xiàng)l件不完全具備，可以通過與項(xiàng)目所在的物業(yè)管理企業(yè)合作的方式進(jìn)行物業(yè)承

21、接。 還如在小區(qū) 的管理中，對(duì)小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、 住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問， 這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關(guān)問題， 尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動(dòng)時(shí)， 充分利用這 些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。6、完善應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防體系 物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能造成損失是不可避免的， 但物業(yè)管理企業(yè)可利用風(fēng)險(xiǎn)的 可測(cè)量性，識(shí)別出物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分 析，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，實(shí)施全面的監(jiān)控來防范風(fēng)險(xiǎn)，使損失降到最低。物業(yè)管 理企業(yè)主要可以采用兩個(gè)方面措施來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)： 一方面可以通過購買保險(xiǎn)來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面根據(jù) 具體情況采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣矸婪讹L(fēng)險(xiǎn)。6.1 投購物

22、業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)。物業(yè)保險(xiǎn)是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險(xiǎn)事務(wù)，物業(yè)保 險(xiǎn)是一種合同行為， 雙方簽訂保險(xiǎn)合同后， 物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定正常交付 保險(xiǎn)費(fèi)。將來一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失， 將由保險(xiǎn)人按合同規(guī)定的責(zé)任范圍， 對(duì)物業(yè)管 理企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任。在日常工作中物業(yè)管理中涉及的險(xiǎn)種主要有： 財(cái) 產(chǎn)保險(xiǎn)、火災(zāi)保險(xiǎn)、住戶保險(xiǎn)、機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)、公共場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)。 了解并購買相關(guān)保險(xiǎn)，可在一定程度上分散轉(zhuǎn)移物業(yè)管理在工作所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。6.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施。物業(yè)管理中風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理活 動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)和情況的不同區(qū)別處理：6.2.1 加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，把企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。物業(yè)管理人員在

23、具有較高的客戶關(guān) 系意識(shí)和服務(wù)意識(shí)的同時(shí)， 還要能夠承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。 所以物業(yè)管理企業(yè)要 建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制。 系統(tǒng)地對(duì)廣大員工進(jìn)行法律法 規(guī)、消防安全等方面的培訓(xùn)，幫助員工樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)快速處理機(jī)制， 從內(nèi)部增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。6.2.2 加強(qiáng)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法律意識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)要熟悉物業(yè)管理及其 他相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真貫徹和學(xué)習(xí)物業(yè)管理?xiàng)l例 。重視物業(yè)服務(wù)合同主體的 合法性，合同的約定盡可能詳盡，要認(rèn)真履行合同，達(dá)到客戶滿意。此外，還要 了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、園林綠化等修繕的基本知識(shí)； 了解房地產(chǎn)開發(fā)、 經(jīng)營、 管理、估價(jià)等

24、基本知識(shí)； 熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理。具有一定的觀察 能力及較強(qiáng)的溝通能力、 經(jīng)營決策能力、 以及綜合組織及協(xié)調(diào)能力， 處理突發(fā)事 件的能力，從而達(dá)到防范法律風(fēng)險(xiǎn)的目的。6.2.3 物業(yè)管理服務(wù)防范6.2.3.1 提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備日常和例行 的檢查、維修、保養(yǎng)工作。6.2.3.2 對(duì)于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng) 進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。6.2.3.3 維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄。 管理要到位，同時(shí)積極面對(duì)突發(fā)事件和損害問題。 消防安全工作方面的防范措施： 承接物業(yè)時(shí)， 一定要檢查物業(yè)的消防驗(yàn)收情況。 監(jiān)督業(yè)主

25、二次裝修過程。 做好消防設(shè)施的日常 維修和養(yǎng)護(hù)。 并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故發(fā)生消防事故時(shí)， 物業(yè)管理單位應(yīng)在第一 時(shí)間報(bào)警 處理。 員工管理防范措施 明確員工招聘工作的重要性。加強(qiáng)員工培訓(xùn)，建設(shè)一支盡職盡責(zé)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊(duì)伍。 勞務(wù) 合同中要明確員工對(duì)違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的 責(zé)任感。 承接過程防范 交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合 格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé) 任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收 合格。向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)對(duì)于遺留問題或者發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決 的 行協(xié)調(diào)解決。 注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。 對(duì)于驗(yàn)收資料， 建議要有交接雙方的 簽字認(rèn)可

26、，以明確相關(guān)責(zé)任。 、完善企業(yè)內(nèi)部管 理體系 77.1 加強(qiáng)內(nèi)部控制從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度而言， 內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、 信息溝通三個(gè)方 面的內(nèi)容?？刂骗h(huán)境指的是營造企業(yè)氛圍和對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行有效的管理， 這是內(nèi)部控制的 核心因素。營造良好企業(yè)氛圍現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識(shí)， 萬科提出的“氛圍管理” 便是一個(gè)很好的范例。 在深圳，很多物業(yè)管理企業(yè)通過企業(yè)文化的建設(shè)來營造優(yōu) 良的企業(yè)環(huán)境， 這一點(diǎn)也值得推廣。 在對(duì)員工進(jìn)行有效的管理方面， 筆者建議通 過加強(qiáng)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來實(shí)現(xiàn)這一目的， 物業(yè)管理人員除在實(shí)際工作中， 通過多 種形式的學(xué)習(xí)， 或通過企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)培訓(xùn)， 不斷提升員工個(gè)人質(zhì)素外， 同時(shí)公 司還將一些政府部門舉辦的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè) 資格考核等， 以福利的