在建工程抵押評(píng)估報(bào)告案例資料

1、目錄一、房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 1二、致委托方函 2三、估價(jià)師聲明 4四、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 5五、房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7六、附件 11*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建工程抵押評(píng)估報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建工程估價(jià)委托方：湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估價(jià)方：*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司估價(jià)人員：劉淦培、劉國(guó)楨估價(jià)作業(yè)日期：2014年02月18日一2014年02月20日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：荊居房（地）估字 WW20140016號(hào)-1 -*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司致委托方函湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司接受貴公司委托，根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的 評(píng)估目的，遵循客觀、公

2、正、實(shí)事求實(shí)的原則，按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估規(guī)范和公允 的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貴公司擁有的位于易家?guī)X發(fā)展路南段西“徽商國(guó)際購(gòu)物中心”（負(fù)一層建筑面積為8812.36平方米，一層建筑面積為8144.5平方米，二層建筑面積 為7743.15平方米，三層建筑面積為 5520.84平方米，B區(qū)機(jī)房建筑面積498.2 平方米，四、五層建筑面積 1515.84平方米）工程項(xiàng)目，在建工程房產(chǎn)總面積為 32234.89平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。一、評(píng)估時(shí)點(diǎn)：2014年02月18日二、估價(jià)目的:為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。三、評(píng)估人員：劉淦培、劉國(guó)楨四、估價(jià)日期：2014年02月18

3、日一2014年02月20日五、估價(jià)依據(jù)：1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國(guó)土地管理辦法 ；3 、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；4、湖北省實(shí)施中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法辦法；5、 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T502911999；6、國(guó)家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)等政策文件；7、建筑工程施工許可證，編號(hào)為 2013080號(hào)；&建設(shè)工程規(guī)劃許可證，編號(hào)為 2011029號(hào)；9、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號(hào)為荊規(guī)用地2011029號(hào)；-2 -*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司10、評(píng)估委托書、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代碼證；11、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，向委托單位有關(guān)人員了解情況；12、查閱與評(píng)估相關(guān)的資料

4、，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。六、估價(jià)結(jié)果：本評(píng)估公司根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，利用科學(xué) 的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的計(jì)算，并結(jié)合估價(jià) 經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的詳細(xì)分析，確定湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于易家?guī)X發(fā)展路南段西“徽商國(guó)際購(gòu)物中心”工程項(xiàng)目（負(fù)一層建筑面積為8812.36 平方米，一層建筑面積為8144.5平方米，二層建筑面積為7743.15平方米，三層 建筑面積為5520.84平方米，B區(qū)機(jī)房建筑面積498.2平方米，四、五層建筑面積 1515.84平方米）32234.89平方米的商場(chǎng)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為 103151648

5、元，大寫人民幣：壹萬零叁佰壹拾伍萬壹仟陸佰肆拾捌元整。特此函告*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法定代表人：O 一四年二月二十日-5 -估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和正確。2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見的結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害 關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意 見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們（劉淦培、劉國(guó)楨）已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實(shí)狀況資料，并以此作為估

6、價(jià)的重要依據(jù)。6本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用， 不得作為其它用途。 未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的 單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人 員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋 權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽名、蓋章*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、估價(jià)假設(shè)條件（1）本次估價(jià)，假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于完全公開市場(chǎng)條件下進(jìn)行。（2） 本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象是合法產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權(quán)糾 紛及任何他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)條件。（3 ）本

7、次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象按照設(shè)計(jì)及施工方案持續(xù)建設(shè)的狀態(tài)下進(jìn)行，并最終達(dá)到竣工驗(yàn)收。（4）本次估價(jià)，假設(shè)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人合法取得在建工程所有權(quán)及所占的 土地使用權(quán)，支付相關(guān)費(fèi)用，并不存在任何銷售行為。（5）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、 法規(guī)。2、估價(jià)限制條件（1）本次估價(jià)，估價(jià)人員無法核實(shí)估價(jià)對(duì)象是否存在預(yù)售或銷售，但委 托方承諾該房屋不存在的銷售，估價(jià)中沒有考慮該是因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影 響，如果存在預(yù)售或銷售，本報(bào)告無效，相關(guān)責(zé)任由委手方承擔(dān)。（2）本次估價(jià)，委托方?jīng)]有提供估價(jià)對(duì)象工程建設(shè)的相關(guān)付款證明，評(píng)估時(shí)沒有考慮委托方是否支付及欠相關(guān)工程建設(shè)款對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，也沒

8、有考慮施工承包方是否對(duì)該工程有優(yōu)先受償權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。（3）本報(bào)告結(jié)果是對(duì)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)于估價(jià)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值的 正常與公允的反映，沒有考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以 及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。（4）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如房地產(chǎn)狀況或估價(jià)報(bào)-5 -*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司告對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新 評(píng)估。（5）委托方提供的相關(guān)評(píng)估資料均為復(fù)印件， 估價(jià)人員已對(duì)原件進(jìn)行核 實(shí)，并對(duì)所提供的評(píng)估資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。（6）本次估價(jià)報(bào)告

9、書未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意， 不得向委托方及本次估價(jià)目的 下的報(bào)告使用者以外的單位和個(gè)人提供，報(bào)告的部分或全部?jī)?nèi)容不得發(fā)表 于任何公開媒體之上。（7）本估價(jià)報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有， 但最終解釋權(quán)歸*房地產(chǎn)評(píng) 估咨詢有限公司。-6 -*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位地址：荊門市屈家?guī)X管理區(qū)易家?guī)X發(fā)展路南段東法人代表：張子年注冊(cè)資本：壹仟萬圓整實(shí)收資本：壹仟萬圓整企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（私營(yíng)）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（憑有效資質(zhì)經(jīng)營(yíng)），商品房、建筑、裝飾材料銷售，物業(yè)管理。二、估價(jià)方:*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司單位地址：荊門市天鵝路房地產(chǎn)大廈法人代表：劉淦培聯(lián)系

10、電話、估價(jià)對(duì)象：本次估價(jià)對(duì)象為湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬進(jìn)行抵押貸款涉及的位于易家?guī)X發(fā)展路南段西“徽商國(guó)際購(gòu)物中心”項(xiàng)目（負(fù)一層建筑面積為8812.36平方米，一層建筑面積為8144.5平方米，二層建筑面積為7743.15平方米，三層建 筑面積為5520.84平方米，B區(qū)機(jī)房建筑面積498.2平方米，四、五層建筑面積1515.84平方米）總建筑面積為 32234.89平方米。1、土地權(quán)屬及登記狀況估價(jià)對(duì)象所占用的土地位于易家?guī)X發(fā)展路南段西， 土地使用權(quán)由湖北*房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司以出讓方式取得， 土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，終止日期為2051年 4月27日，用途為商業(yè)用地

11、，總面積為10666.72平方米。地號(hào)：010008341,圖-7 -*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司號(hào)34113391.9 。2011年5月13日，荊門市國(guó)土資源局核發(fā)了國(guó)有土地使用證，證號(hào)為：荊國(guó)用（2011年）第010008341號(hào)。2、建筑物狀況估價(jià)對(duì)象“徽商國(guó)際購(gòu)物中心”項(xiàng)目按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號(hào)2011029）的批準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，用途為商業(yè)，共四層（地下一層，地上三層），根據(jù)建筑工程施工許可證（編號(hào)2013030），總建筑面積為32234.89平方米。 結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，由黑龍江宇林建筑工程有限責(zé)任公司，由京山杰賽建設(shè)監(jiān)理有 限責(zé)任公司監(jiān)理。“徽商國(guó)際購(gòu)物中心”項(xiàng)目目前基礎(chǔ)工程完工后，

12、主體結(jié)構(gòu)已經(jīng) 完工，外墻未砌，地面和頂棚為水泥砂漿毛坯，水、電、門、樓梯欄桿等沒有安 裝。委托方提供的已建面積為 32234.89平方米。3、基礎(chǔ)設(shè)施該宗地形狀規(guī)則，地質(zhì)狀況無斷層或塌陷，抗震能力一般。宗地實(shí)際開發(fā)程 度為開發(fā)程度已達(dá)到紅線外“五通”（即通水、排水、通路、通電、通訊），紅線 內(nèi)通臨時(shí)水、電及場(chǎng)地平整。四、估價(jià)目的:為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2014年02月18日六、價(jià)值定義:本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值， 即該房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格，是在公開市場(chǎng)條件下的正常價(jià)格，對(duì)于其他估價(jià)目 的并不適用。如估價(jià)目的變更，須

13、另行估價(jià)。七、估價(jià)依據(jù)：1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國(guó)土地管理辦法 3 、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；-9 -*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司4、湖北省實(shí)施中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法辦法；5、 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T502911999;6、國(guó)家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)等政策文件；7、建筑工程施工許可證，編號(hào)為 2013080號(hào)；&建設(shè)工程規(guī)劃許可證，編號(hào)為 2011029號(hào)；9、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號(hào)為地字第 2011029號(hào)；10、評(píng)估委托書、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代碼證；11、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，向委托單位有關(guān)人員了解情況；12、查閱與評(píng)估相關(guān)的資料，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市

14、場(chǎng)價(jià)格行情。八、估價(jià)原則遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、用途，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。十、估價(jià)過程：1、根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及工程規(guī)劃的規(guī)定，該房屋為商業(yè)樓，屬鋼筋混凝土甲級(jí)，評(píng)定該房屋為十成新，房屋使用年限為40年。2、根據(jù)荊門市的市場(chǎng)行情，經(jīng)過開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的測(cè)算及其預(yù)測(cè)開發(fā)完后的房地產(chǎn)價(jià)值,結(jié)合貴公司提供給我公司的相關(guān)資料： 預(yù)算表及工程進(jìn)度表（該工程現(xiàn)完成總工程量的90%；結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行詳細(xì)的分析和估價(jià)人員測(cè)算，確定該在建工程的房地產(chǎn)價(jià)值為103151648元，大寫人民幣：壹萬零叁佰壹拾伍萬壹仟

15、陸佰肆拾捌元整。3、計(jì)算過程如下：根據(jù)荊門市該地段的市場(chǎng)行情，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，-9 -*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，根據(jù)委估對(duì)象的使用用途、 建筑規(guī)模、檔次及坐落位置的相關(guān)情況，結(jié)合委托方提供的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等數(shù)據(jù)：“徽商國(guó)際購(gòu)物中心”項(xiàng)目建筑面積 32234.89平方米。該房屋為鋼混結(jié)構(gòu)；根據(jù)工程現(xiàn)完成工程量及開發(fā)周期等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，房屋市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格采用3200元/川，計(jì)算結(jié)果如下。在建工程商業(yè)價(jià)值=32234.89 m2X 3200元/ m2 =103151648元。十一、估價(jià)人員國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：劉淦培、劉國(guó)楨十二、估價(jià)作業(yè)日期：2014年02月18日-2014年02月20日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自 完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有 效期不超過半年。十四、有關(guān)說明1、評(píng)估