《案例與分析》解題思路分析一.doc

1、案例與分析解題思路分析一一、綜述：1、問(wèn)答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。第一節(jié)：?jiǎn)柎鸺皢芜x題:問(wèn)答題答題技巧：1、解決的辦法是： 仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問(wèn)題。2、另外，問(wèn)答題一般每題都有35 個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。3

2、、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯4、結(jié)構(gòu)清晰：一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定估價(jià)思路，由原則原理確定估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類(lèi)型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。 a 、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。b、不同類(lèi)型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法

3、，有不同技術(shù)路線。d、估價(jià)對(duì)象狀況（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、舊建房地、未來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是利用下評(píng)估含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。3、估價(jià)路線的確定過(guò)程：確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）；選擇適宜方法、途徑方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑 （對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋?zhuān)┠男┦怯绊憙r(jià)格

4、的因素？從因素入手目的不同，價(jià)格類(lèi)型不同；時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）；交易狀況是否變化；估價(jià)原則估價(jià)方法三、資料的搜集。資料反映形成價(jià)格的影響因素， 哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料 （影響的程度、 方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性）1、 一般資料：（ 1） 項(xiàng)目的有關(guān)資料：估價(jià)目的（委托方提供）；委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；項(xiàng)目有關(guān)文件。（ 2） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料： 一般性的； 地區(qū)性的； 本類(lèi)型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（ 3） 估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況 （ 4） 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：交通。環(huán)境。繁華程度。（ 5） 相關(guān)法律、法規(guī)

5、、政策。2、 不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章191）（ 1） 市場(chǎng)法： 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。 不同交易情況價(jià)格差異的資料。 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。（ 2） 成本法： 土地取得成本方面的資料。 土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。 管理費(fèi)用方面的資料。 利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。 建筑物成新度、重新購(gòu)建價(jià)格方面的資料。 建筑物的折舊方面的資料。（ 3） 收益法： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類(lèi)似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。 折舊、剩余收益年限等資料。 報(bào)酬率方面的資料。（ 4） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法： 同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)趨勢(shì)。 同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。 同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或收益資料