房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)(工程簡單概念)

1、Real estate organization 基礎(chǔ)知識培訓(xùn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)Real estate organizationu 全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。我國現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）Real estate organizationu 國有土地使用權(quán)出讓國 家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付) 土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。u 國

2、有土地使用權(quán)出讓方式u招標(biāo)方式u拍賣方式u協(xié)議方式u掛牌方式u 國有土地使用權(quán)出讓年限u居住用地：70年u工業(yè)用地：50年u教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年u綜合或其它用地：50年u商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年Real estate organization類別類別代號代號類別名稱類別名稱范范 圍圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和

3、道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E） W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地Real estate organization土地指標(biāo)土地指標(biāo)u 建筑用地面積u 總建筑面積u 建筑密度（建筑覆蓋率

4、）u 容積率 建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。Real estate organizationu 用地紅線u 道路紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設(shè)用地范圍邊界線。 道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔

5、帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。 u 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。 要求能夠根據(jù)土地指標(biāo)測算經(jīng)濟指標(biāo)通過土地指標(biāo)推測建筑形態(tài)了解目前綿陽土地拍賣價格（區(qū)域歷史價格）航空限高綠地率Real estate organization按建筑結(jié)構(gòu)的分類 磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu) 這類建筑物的豎向承重豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱。 水平承重水平承重構(gòu)采用鋼筋混凝土凝土樓板、屋頂板。 這類建筑物的建造層數(shù)建造層數(shù)一般在6層以下，造價較

6、低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制。Real estate organization 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 這類建筑物的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻(剪力墻）、屋架 等，是由鋼筋鋼筋和混凝土混凝土兩大材料構(gòu)成。 其圍護構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚及其他砌體做成。 它的特點是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強、抗震性能好、耐用年限較長。 主要有框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)。 特點是墻體不承重。Real estate organization 鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。 如：體育館、影劇院、工業(yè)廠房 。Real estate org

7、anization 磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。 層數(shù)較低，一般在三層以下 。Real estate organization按建筑物的耐久等級 重要及高層建筑年限為重要及高層建筑年限為100100年以上年以上 一般建筑的年限為一般建筑的年限為5010050100年年 次要建筑的年限為次要建筑的年限為25-5025-50年年 臨時建筑臨時建筑1515年以下年以下 磚混磚混5050年年 框架框架50-7550-75年年Real estate organization u 低層建筑u 多層建筑u 小高層建筑（非規(guī)范性）u 高層建筑 高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至

8、三層。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。 高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。 介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。按建筑層數(shù)分類Real estate organization u 點式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。按建筑層數(shù)分類Real estate organizationu 房屋層數(shù)u 層高u 建筑高度u 凈高 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗

9、在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。u 建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安

10、全等方面的因素綜合考慮確定 建筑指標(biāo)Real estate organization房間指標(biāo)房間指標(biāo)朝向：朝南房間朝向最好，冬暖夏涼。 朝北常年曬不到太陽。朝西西曬。 朝東早晨曬太陽，下午不曬。開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少

11、一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 進深 在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。 Real estate organizationu 復(fù)式u 躍式u 錯層 一個住宅占兩個樓層一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。 是一層住宅但較普通住宅高是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上

12、下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 是一套房子不處于同一平面是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。 Real estate organization公攤系數(shù)公攤系數(shù)= =公用建筑面積公用建筑面積/ /套內(nèi)建筑面積之和套內(nèi)建筑面積之和 公攤率公攤率= =公用建筑面積公用建筑面積/ /建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。如果計算多、住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和

13、。建筑面積包含了房屋居住的高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等?？捎妹娣e、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。公用面積公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為的電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。等所占面積的總和。開發(fā)整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

14、等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積= =套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積+ +套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積+ +陽臺建筑面積。陽臺建筑面積。Real estate organization 不計算房屋面積的范圍不計算房屋面積的范圍 層高小于2.2米以下的夾層 房屋之間無上蓋的架空通廊、屋頂花園調(diào)高6米的錯陽臺 飄窗不能計算建筑面積，落地窗的高飄窗不能計算建筑面積，落地窗的高度超過度超過2.22.2米計算全面積。米計算全面積。 Real estate organization陽臺面積計算R

15、eal estate organization建筑配套建筑配套門禁系統(tǒng)（可視對講、指紋識別）大堂（酒店式大堂）電梯廳電梯（專用電梯、分層系統(tǒng)、使用壽命）窗墻比節(jié)能系統(tǒng)底層架空Real estate organization 均價均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 基價基價 基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)，增減樓層、朝向差價后

16、而得出。 價格指標(biāo)Real estate organization起價起價起價也叫起步價。指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 房產(chǎn)廣告中常標(biāo)元平方米起售，以較低的起價來引起消費者的注意。預(yù)售價預(yù)售價 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格。在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。 Real estate organization工程識圖Real estate organization 工程識圖工程識圖Real

17、 estate organization工程識圖Real estate organization工程識圖Real estate organization工程識圖Real estate organization電器知識強電部分強電部分相關(guān)建筑負荷標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)建筑負荷標(biāo)準(zhǔn) 一類住宅：一類住宅：2.5kw/2.5kw/套套 二類住宅：二類住宅：2.5kw/2.5kw/套套 三類住宅：三類住宅：4.0kw/4.0kw/套套 四類住宅：四類住宅：4.0kw/4.0kw/套套Real estate organization 回路數(shù)回路數(shù) 小戶型：照明、空調(diào)、普通電源、廚衛(wèi)插座小戶型：照明、空調(diào)、普通電源、廚衛(wèi)

18、插座 四回路四回路 商商 鋪：照明、空調(diào)、普通電源、店招四回路鋪：照明、空調(diào)、普通電源、店招四回路電器知識Real estate organization弱電部分弱電部分有線電視電話樓宇對講及攝像監(jiān)控火災(zāi)自動報警電器知識Real estate organization建筑電氣識圖Real estate organization建筑給排水建筑給水系統(tǒng)建筑給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)的分類給水系統(tǒng)的分類 按用途分為三類按用途分為三類生活給水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng) 生活飲用水系統(tǒng)生活飲用水系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng) 雜用水系統(tǒng)雜用水系統(tǒng)生產(chǎn)給水系統(tǒng)生產(chǎn)給水系統(tǒng)消防給水系統(tǒng)消防給水系統(tǒng)Real estate organization