資產(chǎn)減值測試評估教學(xué)內(nèi)容.doc

1、學(xué)習(xí) -好資料資產(chǎn)減值測試評估 -股東全部權(quán)益評估方法(一 ) 評估方法的選擇根據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定， 企業(yè)價值評估的基本方法有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、 市場法和收益法。由于國內(nèi)極少有類似的股權(quán)交易案例， 同時在市場上也難以找到與被評估單位在資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍及盈利水平等方面類似的可比上市公司，故本次評估不宜用市場法。XX 集團(tuán)公司目前已將 XX天鵝公司和湖南 XX 泵業(yè)有限公司（位于湘潭市九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)九華大道，以大型混流泵、大型軸流泵、雙吸離心泵等為主導(dǎo)產(chǎn)品）整合成湖南基地。整合后 XX 天鵝公司廠區(qū)和湖南 XX 泵業(yè)有限公司廠區(qū)繼續(xù)生產(chǎn)并對外銷售，但兩個廠區(qū)的產(chǎn)品將根據(jù)兩個廠區(qū)的設(shè)備、

2、 人員情況進(jìn)行重新定位。 整合工作從 2013 年下半年開始逐步推進(jìn)，目前已完成組織架構(gòu)的調(diào)整，形成一套班子、兩個法人的管理體系，逐步提高資源使用效率。銷售隊(duì)伍的整合已基本完成，XX 集團(tuán)下屬四個工業(yè)泵子公司的營銷人員全部整合為XX 集團(tuán)營銷中心，全國市場實(shí)行區(qū)域營銷，全國劃分為26 個辦事處及分公司，實(shí)行集團(tuán)統(tǒng)一營銷； 采購體系的整合已基本完成，由集團(tuán)采購部統(tǒng)一審批價格，大宗物資由集團(tuán)直接負(fù)責(zé)采購。鑒于整合工作的進(jìn)行，公司管理層難以獨(dú)立對XX 天鵝公司未來收益進(jìn)行合理預(yù)測，故本次評估不宜采用收益法。本次評估根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。(二 ) 資產(chǎn)基礎(chǔ)法簡

3、介資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)， 合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、 負(fù)債價值， 確定評估對象價值的評估方法。 它是以重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)委托評估的分項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況選用適宜的方法分別評定估算各分項(xiàng)資產(chǎn)的價值并累加求和，再扣減相關(guān)負(fù)債評估值，得出股東全部權(quán)益的評估價值。計算公式為：股東全部權(quán)益評估價值=各分項(xiàng)資產(chǎn)的評估價值-相關(guān)負(fù)債主要資產(chǎn)的評估方法如下：一) 流動資產(chǎn)1貨幣資金對于人民幣現(xiàn)金、 存款，以及其他貨幣資金中的非定期存款，以核實(shí)后賬面值為評估值。對于其他貨幣資金中的定期存款，按核實(shí)后的存款本金加計銀行最后一次結(jié)息日至評估基準(zhǔn)日的企業(yè)應(yīng)得存款利息計

4、算確定評估值。2應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收票據(jù)以核實(shí)后的賬面值為評估價值。3應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款和相應(yīng)壞賬準(zhǔn)備(1) 應(yīng)收賬款1) 對于有充分證據(jù)表明可以全額收回的款項(xiàng)，系應(yīng)收關(guān)聯(lián)方往來款，估計發(fā)生壞賬的風(fēng)險較小，以其核實(shí)后的賬面余額為評估值。2) 對于可能有部分不能收回或有收回風(fēng)險的款項(xiàng)，評估人員進(jìn)行了分析計算，估計其壞賬損失金額與相應(yīng)計提的壞賬準(zhǔn)備差異不大，故將相應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備金額確認(rèn)為預(yù)估壞賬損失，該部分應(yīng)收賬款的評估值即為其賬面余額扣減預(yù)估壞賬損失后的凈額。公司按規(guī)定計提的壞賬準(zhǔn)備評估為零。(2) 其他應(yīng)收款1) 對于有充分證據(jù)表明可以全額回收的款項(xiàng)，包括應(yīng)收關(guān)聯(lián)方往來款、 保證金及押金，更多精品文檔

5、學(xué)習(xí) -好資料估計發(fā)生壞賬的風(fēng)險較小，以其核實(shí)后的賬面余額為評估值。2) 對于有充分證據(jù)表明全額損失的款項(xiàng)，將其評估為零，具體包括：發(fā)貨運(yùn)費(fèi)、浙江省公共資源交易中心服務(wù)費(fèi)、 長沙供水有限公司水費(fèi)、 購標(biāo)書款、 電力銷售部預(yù)存話費(fèi)及中國石油化工股份有限公司湖南石油高速分公司油費(fèi)等30 項(xiàng)款項(xiàng)合計221,160.82 元，系發(fā)票未到而掛賬的費(fèi)用，將其評估為零；3) 對于可能有部分不能收回或有收回風(fēng)險的款項(xiàng)，評估人員進(jìn)行了分析計算，估計其壞賬損失金額與相應(yīng)計提的壞賬準(zhǔn)備差異不大， 故將相應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備金額確認(rèn)為預(yù)估壞賬損失，該部分其他應(yīng)收款的評估值即為其賬面余額扣減預(yù)估壞賬損失后的凈額。公司按規(guī)定計提

6、的壞賬準(zhǔn)備評估為零。4預(yù)付款項(xiàng)預(yù)付款項(xiàng)經(jīng)評估人員核實(shí)，期后能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)的資產(chǎn)或權(quán)益，故以核實(shí)后賬面值為評估值。5存貨存貨包括原材料、庫存商品、發(fā)出商品、委托加工物資、在庫周轉(zhuǎn)材料和在產(chǎn)品，根據(jù)各類存貨特點(diǎn)，分別采用適當(dāng)?shù)脑u估方法進(jìn)行評估。(1) 原材料、委托加工物資和在庫周轉(zhuǎn)材料以核實(shí)后的賬面值為評估值。(2) 庫存商品和發(fā)出商品分以下情況分別處理：A. 部分庫存商品的銷售價格一般高于賬面成本，毛利率較高，本次對其采用逆減法評估，即按其不含增值稅的售價減去銷售費(fèi)用和銷售稅金以及所得稅，再扣除適當(dāng)?shù)亩惡罄麧櫽嬎愦_定評估值。B. 部分庫存商品的銷售價格低于賬面成本，本次對其采用逆減法評估，即按其不

7、含增值稅的售價減去銷售費(fèi)用和銷售稅金后的余額計算確定評估值。C. 其余庫存商品的銷售毛利率較低，對其采用逆減法估算后的余額與其賬面成本接近，故以核實(shí)后的賬面余額為評估值。(3) 在產(chǎn)品根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際狀況，按核實(shí)后的賬面值為評估值。二) 非流動資產(chǎn)1. 長期股權(quán)投資對于投資全資子公司的股權(quán)投資，本次按同一標(biāo)準(zhǔn)、 同一基準(zhǔn)日對被投資單位進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)和評估， 以該家子公司評估后的股東權(quán)益中被評估單位所占份額為評估值。計算公式為：長期股權(quán)投資評估價值=被投資單位評估后的股東權(quán)益股權(quán)比例2. 建筑物類固定資產(chǎn)由于列入本次評估范圍的建筑物均為工業(yè)廠房及附屬建筑，由于其鄰近區(qū)域類似建筑物市場交易不活躍和

8、工業(yè)類廠房未來預(yù)期正常收益存在很大的不確定性，故本次評估選用重置成本法。該類建筑物的評估值中不包含相應(yīng)土地使用權(quán)的評估價值。成本法是通過用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的待估建筑物所需的全部成本，減去待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)貶值，得到的差額作為評估價值的評估方法。本次評估采用成新折扣的方法來確定待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)貶值。計算公式為：評估價值重置價值成新率1) 重置價值的確定A重置價值一般由建安工程費(fèi)用、前期及其它費(fèi)用、 建筑規(guī)費(fèi)、 應(yīng)計利息和開發(fā)利潤組成，結(jié)合評估對象具體情況的不同略有取舍。B成新率(A) 復(fù)雜、大型、獨(dú)特、高價的建筑物分別按年限法、完損等級打分法確定成新率后，經(jīng)加權(quán)

9、平均，確定綜合成新率。更多精品文檔學(xué)習(xí) -好資料采用年限法計算成新率的計算公式為：成新率 (K1) 尚可使用年限/( 已使用年限 +尚可使用年限)100%其中，尚可使用年限根據(jù)房屋的估計經(jīng)濟(jì)耐用年限扣減已使用年限及土地剩余使用年限綜合確定。對的建筑物的估計經(jīng)濟(jì)耐用年限按下述年限確定。采用完損等級打分法的計算公式為：完損等級評定系數(shù) (K2)結(jié)構(gòu)部分比重結(jié)構(gòu)部分完損系數(shù)裝飾部分比重裝飾部分完損系數(shù)設(shè)備部分比重設(shè)備部分完損系數(shù)將上述兩種方法的計算結(jié)果取加權(quán)平均值確定綜合成新率。計算公式為：K A1 K1 A2 K2其中A1、 A2 分別為加權(quán)系數(shù)。(B) 其他建筑物的成新率以年限法為基礎(chǔ)，結(jié)合其實(shí)

10、際使用情況、維修保養(yǎng)情況和評估專業(yè)人員現(xiàn)場勘查時的經(jīng)驗(yàn)判斷綜合評定。3設(shè)備類固定資產(chǎn)根據(jù)本次資產(chǎn)評估的目的、 相關(guān)條件和委估設(shè)備的特點(diǎn)， 確定主要采用成本法進(jìn)行評估。成本法是指首先估測在評估基準(zhǔn)日重新建造一個與評估對象相同的資產(chǎn)所需的成本即重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)存在的各種貶值因素 (實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值 ),并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的方法。計算公式為：評估價值重置價值成新率(1) 重置價值的評定重置價值由設(shè)備現(xiàn)行購置價、運(yùn)雜費(fèi)、 安裝調(diào)試費(fèi)、 建設(shè)期管理費(fèi)和資本化利息以及其他費(fèi)用中的若干項(xiàng)組成。重置價值現(xiàn)行購置價相關(guān)費(fèi)用(2) 成新率的確定

11、根據(jù)各種設(shè)備特點(diǎn)及使用情況，確定設(shè)備成新率。A對價值較大、復(fù)雜的重要設(shè)備，視設(shè)備的具體情況，采用綜合分析系數(shù)調(diào)整法或采用加權(quán)打分綜合法確定成新率。a.綜合分析系數(shù)調(diào)整法綜合分析系數(shù)調(diào)整法，即以使用年限法為基礎(chǔ)，先根據(jù)被評設(shè)備的構(gòu)成、功能特性、使用經(jīng)濟(jì)性等綜合確定經(jīng)濟(jì)耐用年限N，并據(jù)此初定該設(shè)備的尚可使用年限n；再按照現(xiàn)場勘查的設(shè)備技術(shù)狀態(tài)，運(yùn)行狀況、環(huán)境條件、工作負(fù)荷大小、生產(chǎn)班次、生產(chǎn)效率、產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定性、 維護(hù)保養(yǎng)水平以及技術(shù)改造、大修等因素加以分析研究，確定各調(diào)整系數(shù)，作進(jìn)一步調(diào)整，綜合評定該設(shè)備的成新率。B對于價值量較小的設(shè)備， 以及電腦、 傳真機(jī)、空調(diào)等辦公設(shè)備 ,主要以使用年限法為

12、基礎(chǔ)，結(jié)合設(shè)備的使用維修和外觀現(xiàn)狀， 確定成新率。對更新?lián)Q代速度、 功能性貶值快的電子設(shè)備，考慮技術(shù)更新快所造成的經(jīng)濟(jì)性貶值因素。C車輛的成新率以使用年限法為基礎(chǔ)，并考慮車輛的已行駛里程、維護(hù)保養(yǎng)情況等綜合評定。另外， 報廢設(shè)備評估價值為零；對在核實(shí)過程中查明、在明細(xì)表中單列的、屬整體設(shè)備的部件、零件等，在整體設(shè)備評估時統(tǒng)一考慮。3. 無形資產(chǎn) -土地使用權(quán)(1) 土地使用權(quán)的價值內(nèi)涵對廠區(qū)A、B 兩宗出讓宗地，根據(jù)XX天鵝公司提供資料及評估人員現(xiàn)場踏勘，委估宗地用途為工業(yè)，評估設(shè)定用途為工業(yè)；在評估基準(zhǔn)日2013 年 12 月 31 日，工業(yè)用地的剩余使用年期分別為40.93 年和42.89

13、 年，按上述年期設(shè)定使用年期；委估宗地的實(shí)際開發(fā)程度更多精品文檔學(xué)習(xí) -好資料為規(guī)劃紅線外基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為“五通”(通上、下水、通路、通電、通電訊)，規(guī)劃紅線內(nèi)房屋已建成，評估設(shè)定的開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(通上、下水、通路、通電、通電訊 )和宗地紅線內(nèi)場地平整。綜上所述， 本次評估宗地地價的內(nèi)涵是指在評估基準(zhǔn)日2013年 12 月 31 日，委估宗地在出讓權(quán)利狀態(tài)、設(shè)定的土地開發(fā)程度、土地用途及土地使用年限條件下的國有土地使用權(quán)價格。(2) 評估方法的選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 (GB/T 18508 2001) ，通行的評估方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、 基準(zhǔn)地

14、價系數(shù)修正法等。 評估方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)程， 結(jié)合評估師收集的有關(guān)資料， 根據(jù)長沙市工業(yè)用地市場情況并結(jié)合評估對象的具體條件、 用地性質(zhì)及評估目的等， 選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。 由于評估對象為位于長沙天心區(qū)環(huán)保工業(yè)園的工業(yè)用地， 且土地市場較為活躍， 因此，本次評估采用市場比較法進(jìn)行評估。(3) 選用的評估方法簡介及參數(shù)的選取路線市場法的基本含義是：在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則， 將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域、個別因素、使用年期等差別，修正得出待估土地的評估基準(zhǔn)日地價的方法。市

15、場法估價的計算公式：V=VB A B CD E式中：V：待估宗地使用權(quán)價值；VB：比較案例價格；A：待估宗地交易情況指數(shù)/ 比較案例交易情況指數(shù)B：待估宗地期日地價指數(shù)/ 比較案例期日地價指數(shù)C：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/ 比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)D：待估宗地個別因素條件指數(shù)/ 比較案例個別因素條件指數(shù)E：待估宗地使用年期指數(shù)/ 比較案例使用年期指數(shù)(A) 市場交易情況修正，通過對交易案例交易情況的分析，剔除非正常的交易案例， 測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，從而排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。(B) 期日修正，采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算期日對地

16、價的影響，將交易價格修訂為評估基準(zhǔn)日的價格。(C) 區(qū)域因素修正， 區(qū)域因素包括的內(nèi)容主要有地區(qū)的繁華程度、交通狀況、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等。由于不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因素也不同，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容根據(jù)評估對象的用途分別確定。(D) 個別因素修正，個別因素是指構(gòu)成宗地的個別特性（宗地條件）并對其價格產(chǎn)生影響的因素。個別因素比較的內(nèi)容，主要有宗地（地塊）的位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況、規(guī)劃限制條件等，根據(jù)交易案例中土地的個別因素與評估對象的差異進(jìn)行修正。

17、(E) 土地使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。土地使用權(quán)年期的長短， 直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限，也就是影響土地使用權(quán)的價格。通過土地使用權(quán)年期修正，將交易案例中土地使用權(quán)年期修正到評估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。更多精品文檔學(xué)習(xí) -好資料對已辦理 國有土地使用證 的土地， 本次委估土地使用權(quán)的評估價值按市場法下得出的不含契稅的土地使用權(quán)價值并加計相應(yīng)契稅確定。計算公式為：土地使用權(quán)評估價值=不含契稅的土地使用權(quán)價值（1+契稅稅率）4. 無形資產(chǎn)其他無形資產(chǎn)(1) 概況列入評估范圍的無形資產(chǎn)包括 :1) 外購的金蝶 K3

18、軟件。2) 無賬面記錄的其他無形資產(chǎn)專利權(quán)和非專利技術(shù)。XX天鵝公司的核心技術(shù)是高效節(jié)能水泵的設(shè)計和制造技術(shù)。截至評估基準(zhǔn)日，XX天鵝公司通過自主研發(fā)，先后獲得國家知識產(chǎn)權(quán)局授權(quán)的60 項(xiàng)實(shí)用新型專利、 1 項(xiàng)外觀專利和3 項(xiàng)發(fā)明專利（均與高效節(jié)能環(huán)保水泵的設(shè)計和制造技術(shù)相關(guān)） 。本次將其作為賬外無形資產(chǎn)列入評估范圍，綜合稱為高效節(jié)能水泵的設(shè)計和制造技術(shù)無形資產(chǎn)組合。(2) 評估特殊假設(shè)對于列入評估范圍的賬外無形資產(chǎn)組合的假設(shè)如下：1) 假設(shè)無形資產(chǎn)組合的對應(yīng)產(chǎn)品能夠不斷滿足市場需求，其市場占有率不會有大的波動；2) 假設(shè)無形資產(chǎn)組合的權(quán)利人和使用人是負(fù)責(zé)的，有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)，并有足夠的能力合

19、理使用和保護(hù)；3) 假設(shè)無形資產(chǎn)組合所應(yīng)用的產(chǎn)品所對應(yīng)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)保持相對穩(wěn)定不會遭遇重大挫折，總體格局維持現(xiàn)狀；4) 本次評估預(yù)測是基于使用者在正常合理使用該無形資產(chǎn)組合基礎(chǔ)上的生產(chǎn)產(chǎn)品的市場占有率、盈利情況、競爭地位等不存在重大變化基礎(chǔ)上的；5) 假設(shè)無其它人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，造成對企業(yè)重大不利影響。當(dāng)這些前提及假設(shè)條件因素因未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化等原因改變時，評估人員將不承擔(dān)由于前提及假設(shè)條件的改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。(3) 評估方法選擇本次對高效節(jié)能水泵的設(shè)計和制造技術(shù)無形資產(chǎn)組合采用收益法進(jìn)行評估。對于外購軟件， 經(jīng)查期后尚存在對應(yīng)的價值， 其剩余受益價值與賬面價值較為接近， 故以核實(shí)后賬面值為評估值。(4)