建筑法律法規(guī)案例分析

1、2015建筑法規(guī)案例分析建筑法規(guī)案例分析第三小組目錄1案例概況2案例介紹3案例分析4法院判決5相關(guān)法律條文一、案例概況一、案例概況2013年,黃先生收房時(shí)發(fā)現(xiàn)新房陽臺(tái)有裂縫,屋頂墻面有滲水,而且還赫然寫著個(gè)大大的“修”字。 為此,黃先生要求開發(fā)商維修,但房子4次都沒修好,最后黃先生干脆將開發(fā)商上海綠地寶島置業(yè)有限公司告上法院。2013年3月31日,黃先生花201萬元買下位于上海市崇明縣城橋鎮(zhèn)綠地曼哈頓小區(qū)的一套新房,并已按約付清全部購房款。 雙方簽訂的上海市商品房預(yù)售合同明確規(guī)定綠地公司將在2013年5月20日之前將房屋交付黃先生。2013年5月20日,黃先生接到了綠地公司的通知,要其前去辦理

2、房屋交接手續(xù)，黃先生在交付物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)，并在商品 房結(jié)算及進(jìn)戶憑證、業(yè)主交房文件接收及承諾、入住登記表上簽字后，經(jīng)實(shí)地驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋北側(cè)露臺(tái)有裂縫，北側(cè)房屋的頂部有滲水痕跡、東北墻面上有滲水并寫有“修”字，露臺(tái)有裂縫，小房間頂部有滲水，門窗亦存在質(zhì)量問題，故未領(lǐng)取該房屋的鑰匙。因此未簽署房屋交接書及辦理房屋交接手續(xù)，同時(shí),當(dāng)場(chǎng)向工作人員提出修復(fù)房屋再交付使用的要求；二、案例介紹二、案例介紹2013年6月26日,小區(qū)物業(yè)通知黃先生第二次驗(yàn)房,黃先生發(fā)現(xiàn)原來新房的問題并沒有從根本上修好,只是表面填補(bǔ),于是第二次拒收新房；2013年8月14日,物業(yè)再次通知驗(yàn)房,黃先生發(fā)現(xiàn)露臺(tái)裂縫未修好,再次拒

3、收新房；2013年10月13日,黃先生再次去驗(yàn)房,發(fā)現(xiàn)問題仍未修復(fù),并得到了綠地公司施工經(jīng)理“一個(gè)月內(nèi)修好”的保證,但一個(gè)月過后,房屋未完全修復(fù),第四次拒收新房。他與綠地公司四次交涉,但均未果,無奈之下,故黃先生以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用拒收房屋，綠地公司應(yīng)按約承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任為由將綠地公司告上法庭。原告（黃先生）：1、上海市商品房預(yù)售合同復(fù)印件一份，證明原、被告之間存在商品房 買賣合同關(guān)系及明確了雙方權(quán)利義務(wù)；合同中約定,綠地公司將在2013年5月20日之前將房屋交付黃先生,如未在合同約定期限內(nèi)將房屋交付,應(yīng)當(dāng)向黃先生支付違約金,違約金按黃先生已付房?jī)r(jià)款

4、日萬分之二計(jì)算約定的最后交付期限的第二天起算至實(shí)際交付之日止。 2、購房發(fā)票復(fù)印件二份，證明原告已經(jīng)付清全部購房款； 3、上海市新建住宅質(zhì)量保證書及住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證明書，證明被告承諾保障系爭(zhēng)房屋的質(zhì)量； 4、原告給被告的信及回執(zhí)，證明原告向被告反應(yīng)系爭(zhēng)房屋質(zhì)量有問題； 5、保修工作聯(lián)系單及物業(yè)管理人員書寫系爭(zhēng)房屋存在的質(zhì)量問題，證明系 爭(zhēng)房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題； 6、照片一組，證明系爭(zhēng)房屋存在質(zhì)量問題。三、案例分析被告(綠地公司)：1、已經(jīng)將房屋修復(fù)并按照合同約定如期交付，原告也已經(jīng)接收房屋，不存在違約行 為，被告為證明其辯稱，向 本院提交商品房結(jié)算及進(jìn)戶憑證、業(yè)主交房文件接收及承諾、入住

5、登記表，證明原告已經(jīng)接收了系爭(zhēng)房屋。2、證據(jù)3只有在交付驗(yàn)收時(shí)才會(huì)出具，可證明被告已經(jīng)交付房屋3、證據(jù)6與本案無關(guān)，不能證明系爭(zhēng)房屋主體結(jié)構(gòu)存在問題 。因?yàn)樵?013年3月31日，原、被告簽訂的上海市商品房預(yù)售合同補(bǔ)充條款中約定：在房屋交付過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì) 量問題（主體結(jié)構(gòu)不合格除外），裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)等均不影響交接手續(xù)的辦理，原告不得據(jù)此延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續(xù)，被 告在房屋交付后根據(jù)合同約定向原告承擔(dān)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)蓉?zé)任； 案件梳理：原、被告于2013年3月31日簽訂的上海市商品房預(yù)售合同系 雙方真實(shí)意思表示，合法有效。 原告認(rèn)為：雖在2013年5月20接到了綠地公司要其前

6、去辦理房屋交接手續(xù)的通知,原告亦辦理了商品房結(jié)算及進(jìn)戶憑證、業(yè)主交房文件接收及承諾、入住登記表等手續(xù)。但在驗(yàn)收房屋過程中，原告房屋有滲水等質(zhì)量問題而拒絕領(lǐng)取房屋鑰匙，故未完成房屋交付手續(xù)。 被告認(rèn)為：除房屋主體結(jié)構(gòu)不合格外，原告不得延遲或拒絕辦理房屋交接手續(xù)，如有質(zhì)量問題，向原告承擔(dān)修復(fù)等責(zé)任，其已按約完成了房屋交付手續(xù)。 問題1、怎樣才能認(rèn)定房屋主體質(zhì)量有問題？2、怎樣才算房屋交接成功？法院法院: :根據(jù)司法解釋規(guī)定,在雙方?jīng)]有特別約定的情況下,房屋的轉(zhuǎn)移占有即綠地公司向黃先生交付了房屋鑰匙,才視為交付房屋完成。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條現(xiàn)黃先

7、生在驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)綠地公司交付的毛坯房存在嚴(yán)重瑕疵,致使其無法對(duì)房屋進(jìn)行正常的裝修使用,故黃先生以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,拒收房屋應(yīng)為合理理由,綠地公司應(yīng)按約承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十二條、第十三條 。商品房銷售管理辦法第三十五條崇明縣法院還認(rèn)為,黃先生要求綠地公司修復(fù)并交付房屋,綠地公司同意修復(fù)。并且在修復(fù)后再次通知黃先生驗(yàn)收房屋的時(shí)間,視為重新達(dá)成交付房屋的時(shí)間。而綠地公司無書面證據(jù)足以證明已通知黃先生驗(yàn)收并交付房屋。庭審過程中,在崇明縣法院組織下,黃先生、綠地公司于2014年7月7日進(jìn)行

8、了房屋驗(yàn)收,故視為綠地公司已向黃先生交付了房屋。四、法院判決四、法院判決被告上海綠地寶島置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告黃學(xué)忠 支付逾期交付房屋的違約金應(yīng)按約定自2013年5月21日起至2014年7月7日止（計(jì)411天）向原告承擔(dān)以201萬為本金，按日萬分之二計(jì)算的逾期交房違約金165，222元。依據(jù)為中華人民共和國(guó)合同法第一百一十一條、商品房銷售管理辦法第三十條。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照中華人民 共和國(guó)民事訴訟法第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)人民幣3，564元，由被告上海綠地寶島置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。五、本案例中涉及到

9、的相關(guān)法律法規(guī)五、本案例中涉及到的相關(guān)法律法規(guī)中華人民共和國(guó)合同法第一百一十一條 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。商品房銷售管理辦法第三十五條 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房銷售管理辦法第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按

10、照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干

11、問題的解釋第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。補(bǔ)充1：怎樣認(rèn)定房屋主體質(zhì)量不合格？建筑法第60條規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?！痹谕ǔＧ闆r下，所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括三種情況：一、房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收。二、雖然在交付前經(jīng)過驗(yàn)收

12、但驗(yàn)收不合格。三、房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。補(bǔ)充補(bǔ)充2 2：成都市預(yù)售商品房交付資料和步驟：成都市預(yù)售商品房交付資料和步驟成都市房管局出臺(tái)成都市預(yù)售商品住房交付使用流程管理規(guī)定，2013年4月12日起實(shí)施。1、九類資料：在規(guī)定中明確規(guī)定，商品住房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付現(xiàn)場(chǎng)顯著位置向買受人公示9類資料：一、商品住房買賣合同約定竣工驗(yàn)收合格的證明；二、新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；三、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果表；四、商品房面積實(shí)測(cè)報(bào)告；五、物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)協(xié)議；六、住宅質(zhì)量保證書；七、住宅使用說明書；八、商品住房所有權(quán)登記中涉及的相關(guān)稅、費(fèi)、維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)；九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受理處理商品房交付中投訴的相關(guān)負(fù)責(zé)人及其聯(lián)系方式。2、房屋交付四步流程：規(guī)定中明確，第一步，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先核實(shí)購房人身份。而買受人本人因故不能親自到場(chǎng)的，可出具書面授權(quán)文件，授權(quán)他人或者其他組織辦理。第二步，要查驗(yàn)房屋狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人現(xiàn)