物業(yè)公司財務管理概述.docx

1、物業(yè)公司財務管理概述物業(yè)公司財務管理概述作者：佚名時間： 2008-8-23瀏覽量：一、財務管理的演變、財務管理的概念財務管理是指以企業(yè)資金運動全過程為內容 , 對企業(yè)的財務活動 , 即資金、成本和利潤所進行的計劃、決策、控制、考核、監(jiān)督等管理工作的總稱。物業(yè)管理企業(yè)的財務管理是對物業(yè)管理企業(yè)組織財務活動、處理與各方面財務關系的一項經濟管理工作。2、財務管理的發(fā)展籌資財務管理階段:9 世紀末到 20 世紀 30 年代 , 財務管理主要是預計企業(yè)資金的需要量和籌集公司所需要的資金。重點是籌集資金。內部財務管理階段:20 世紀 30 年代到 50 年代 , 財務管理主要是進行有效的內部控制 , 管

2、好用好資金。重點是研究公司資金如何有效地運用。綜合財務管理階段:從 20 世紀 50 年代到現在 , 財務管理主要是注重投資財務管理、協調收益分配關系。重點是研究投資、報酬和企業(yè)價值的評估等問題。3、財務管理的趨勢財務管理內容復雜化財務管理范圍國際化財務管理手段現代化二、財務管理的環(huán)境、財務管理環(huán)境的概念財務管理環(huán)境是指影響公司財務管理工作的一系列因素的總和。2、公司內部財務管理環(huán)境企業(yè)形態(tài) : 指物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建之初向政府有關部門登記時就確定下來的資產所有權關系。企業(yè)文化 : 指物業(yè)管理企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步形成的一種氛圍 , 它有著豐富而又很實在的內容 , 其精華是體現在深入企業(yè)廣大職

3、工心目中的企業(yè)精神。財務管理能力 : 指物業(yè)管理企業(yè)聚財、用財和生財的能力。經營管理 : 指物業(yè)管理企業(yè)對物資采購與供應、物業(yè)經營出租、出售以及維修、養(yǎng)護等方面的管理。組織結構 : 指物業(yè)管理企業(yè)組織、領導財務管理工作的職能部門的組成情況 , 它包括各職能部門的設置及其相互間的財務管理職責的分工和組織程序。人員素質 : 指物業(yè)管理企業(yè)財務管理人員在業(yè)務上所掌握的財務管理知識、有關法律法規(guī)和政策的水平 , 以及具備財務管理決策的能力和應付企業(yè)內外財務管理環(huán)境變化的能力。3、公司外部財務管理環(huán)境政治環(huán)境 : 指社會制度、政治體制、政府的政策傾向和人民群眾的政治要求等。經濟環(huán)境 : 指國家經濟形勢和

4、經濟發(fā)展趨勢、產業(yè)政策、金融市場狀況等因素 , 它是影響公司經營和財務管理活動的最主要的因素。法律環(huán)境 : 指影響企業(yè)財務管理活動的法律、法規(guī)的總和。三、財務管理的目標財務管理目標就是物業(yè)管理公司進行財務管理所要達到的目標 , 是評價財務管理活動是否合理的標準。在物業(yè)財務管理實踐中 , 最具有代表性的財務管理目標主要有以下幾種觀點:利潤最大化 : 指企業(yè)的利潤額在盡可能短時間內達到最大。這是一般物業(yè)管理企業(yè)較普遍的理財目標。其優(yōu)點在于經濟效益容易衡量、財務數據直 物業(yè)公司財務管理概述作者：佚名時間： 2008-8-23瀏覽量： ;觀, 在一定程度上反映出企業(yè)經濟效益的高低。其缺點在于:

5、A、導致企業(yè)的短期行為, 為了片面追求利潤最大化, 某些物業(yè)管理公司會放棄一些保養(yǎng)維護性的成本支出項目, 或者在管理過程中 , 不注重物業(yè)的保值增值目標而在服務內容上把費用低作為唯一的選擇。B、沒有反映所獲利潤與投入資本之間的關系, 不利于經營成果的橫向和縱向的比較。每股利潤最大化: 與目標相比, 其優(yōu)點是把企業(yè)實現的利潤額同投入的資本或股本數進行對比, 能夠說明企業(yè)的盈利水平 , 可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)或同一企業(yè)不同時期之間進行比較。其缺點與目標相同。管理層報酬最大化: 指企業(yè)管理層的福利和利益最大化。管理層報酬最大化的缺點: 并不強調企業(yè)利潤、股票市場價格 , 或者其他財務管理目標的最大

6、化。雖然滿足了企業(yè)管理層的欲望 , 但企業(yè)管理層可能因此而作出錯誤的籌資、投資或利潤分配等方面的決策 , 從而影響公司的利潤和股東財富的最大化。企業(yè)價值最大化 : 指企業(yè)在考慮資金時間價值和從企業(yè)長遠發(fā)展的的角度合理經營 , 采用最優(yōu)的財務管理政策不斷增加公司財富 , 使企業(yè)價值達到最大化。企業(yè)價值不是指帳面資產的總價值 , 而是企業(yè)全部財產的市場價值。其中包括企業(yè)品牌、資信等無形資產。因此 , 企業(yè)價值最大化的管理目標在對企業(yè)價值的評價中 , 所重視的不是企業(yè)已經獲得的利潤水平 , 而是企業(yè)在市場上的綜合競爭能力和潛在的獲利能力。優(yōu)點 :A、有利于克服企業(yè)在管理上的片面性和短期行為B、反映了

7、對企業(yè)資產的保值增值的要求缺點 :A、企業(yè)價值不易認定。對于上市公司, 即期市場上的股價不一定能夠直接揭示企業(yè)的獲利能力 ; 對于非上市公司 , 其企業(yè)價值的評價由于受評估標準和評估方式的影響不易做到客觀和準確。四、財務管理的環(huán)節(jié)財務預測主要任務: 測算各項物業(yè)管理方案和經營方案的經濟效益 , 為決策提供可靠的依據 ; 預計財務收支的發(fā)展變化情況 , 以確定管理目標 ; 測定各項定額和標準 , 為編制財務計劃、分解各項計劃指標服務。財務決策管理人員在財務目標的總體要求下 , 通過專門的方法 , 分析、評價各種方案的經濟效益 , 進行綜合平衡 , 從各個備選方案中篩選出最佳方案。財務預算是以財務

8、決策確立的方案和財務預測提供的信息為基礎 , 制定主要的計劃指標。財務預算是財務預測和財務決策的具體化 , 是控制財務活動的依據。財務預算的編制方法、固定預算含義 : 固定預算是指以過去的實際費用支出為基礎 , 考慮預算期內相關因素可能發(fā)生的變動及其影響 , 在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。也稱為增量預算或減量預算編制法。優(yōu)點 : 編制簡單 , 預算的編制成本較低 ; 此外 , 由于固定預算以過去的費用支出為基礎 , 費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。缺點 : 沒有結合預算期的情況, 重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證, 難以實現費用支出效益的最大化

9、;同時 , 由于采用該方法編制的預算缺乏挑戰(zhàn)性 , 因而 , 也難以調動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。2、零基預算含義 : 零基預算是指一切從零開始, 通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經濟效益而編制的預算。零基預算的編制程序:A、由各部門提出預算期內可能發(fā)生的費用項目及費用額, 而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;B、將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;c、對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析 , 并按照成本效益率的大小進行排序;D、將預算期內可動用的經濟資源在各費用支出項目之間進行分配。優(yōu)點 : 有助于提

10、高管理收費的使用效益 , 改善企業(yè)與業(yè)主之間的關系 , 從而增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。缺點 : 編制預算的工作量相對較大 , 各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據。財務預算的主要內容、收入預算 : 物業(yè)管理企業(yè)的收入來自物業(yè)管理服務和多種經營兩個方面。管理服務收物業(yè)公司財務管理概述作者：佚名時間： 2008-8-23瀏覽量：入是物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務收入, 主要分為管理收入、經營收入和大修收入等。2、營業(yè)成本預算 : 營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出。營業(yè)成本預算包括:直接人工費預算 : 企業(yè)在預算期內直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出

11、 ;直接材料費預算 : 物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。3、管理費用預算 : 是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預算。包括物業(yè)管理企業(yè)管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。4、財務費用預算 : 是物業(yè)管理企業(yè)在預算期內為籌措資金所發(fā)生費用的預算, 包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續(xù)費和其他財務費用等。5、資本預算 : 也稱設備維修更新計劃, 是物業(yè)管理企業(yè)為實現物業(yè)的保值和增值, 根據設備的運行狀況和管理服務的需

12、要制定的有關長期資產購入和更新改造支出的預算。6、現金預算 : 也稱現金流量表, 是反映預算期內貨幣資金的流入、流出以及資金調度的預算。7、預計損益表 : 又稱年度利潤計劃, 是在經營決策基礎上, 綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預算期內收入、成本費用和凈利潤的預算。8、預計資產負債表: 或稱預計財務狀況表, 是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產、負債和股東權益在預算期末的水平及其構成的預算。物業(yè)管理企業(yè)財務預算的編制財務預算的編制程序、編制方式 : “二下一上式”一下 : 首先將財務規(guī)劃確定的預計損益表分部門下達各部門編制預算的控制目標;, 作為一上 : 各部門根據控制目標的要求 , 結合自身的實際情況 , 編制出分

13、季度的預算草案 , 并上報物業(yè)管理企業(yè)財務部門 ;二下 : 財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡 , 編制出正式的財務預算 , 并報物業(yè)管理企業(yè)管理層 , 然后再由管理層交業(yè)主在奉討論批準后 , 正式下達給各部門執(zhí)行。2、財務預算的編制程序根據相關法規(guī)和管理服務合同的要求 , 編制資本預算及年度收入預算 ;以收入預算為基礎 , 制訂營業(yè)成本預算 , 即直接材料費和直接人工費預算 ;依據收入預算 , 編制管理費用預算;根據收入預算、營業(yè)成本和管理費用預算等 , 并進而結合物業(yè)管理企業(yè)的收付款政策和資本預算 , 編制現金預算 ;綜合所有各項預算, 編制利潤預算和預計資產負債表。財務預算的編

14、制過程、收入預算2、營業(yè)成本預算3、管理費用預算4、現金預算5、預計損益表財務控制是在財務管理過程中 , 利用特定的手段 , 對企業(yè)財務活動施加影響或調節(jié) , 以便實現預算指標。財務控制的目的:、落實財務預算或財務計劃;2、及明糾正偏差;3、提供決策依據。財務預算控制的內容:、將財務計劃的各項預算指標分配落實到企業(yè)各部門;2、通過會計核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關指標的實際完成情況 ;&物業(yè)公司財務管理概述作者：佚名時間： 2008-8-23瀏覽量： nbsp;3、定期把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析, 找出存在的偏差 , 并分析產生偏差的原因 , 提出降低成本費用的途徑 , 制定糾偏的

15、有效措施 ;4、對責任部門和責任人進行評價和考核;5、根據考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰;6、調整預算。財務控制系統(tǒng)的構成要素、組織系統(tǒng)實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制 , 即在企業(yè)內部劃小預算單位 , 各預算單位成為責任中心 , 每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據所負責任和控制范圍的不同 , 責任中心分為成本中心、費用中心、利潤中心和投資中心。2、信息系統(tǒng)內部信息 : 財務預算數據和實際執(zhí)行結果的數據外部信息 : 市場預測、市場行情、政策法規(guī)變動等。3、考核制度考核的一般做法: 根據財務預算數據, 找出實際發(fā)生的結果與財務計劃要求之間的差異, 分析產生這種差異的原因, 落實責任人 , 并提出補救辦法, 最后形成財務報告, 并作為企業(yè)決策和采取行動的依據。4、獎懲制度獎懲是根據業(yè)績考核結果 , 對業(yè)績突出者給予獎勵 , 對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為。財務控制的步驟）建立財務預算控制系統(tǒng)建立財務預算控制的組織系統(tǒng)A、專門機構的設立B、人員的配置c、崗位責任的確立D、責任中心、利潤中心與投資中心的建立建立財務預算控制的信息系統(tǒng)A、建立各種量化的控制標準B、信息反饋系統(tǒng)建立考核制度和獎懲制度2）檢查監(jiān)督 : 根據信息系統(tǒng)確立的標準, 實行監(jiān)督、檢查, 比較實際執(zhí)行結果與標準之間的差異;