錦繡家園物業(yè)招標(biāo)文件

1、桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)錦繡家園小區(qū)物業(yè)管理公開招標(biāo)招標(biāo)文件招 標(biāo) 人 : 桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)錦繡家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物 業(yè) 地 址: 桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)世紀(jì)大道錦繡家園小區(qū)日期 : 2017年 08 月目錄第一章投標(biāo)須知前附表及投標(biāo)須知02第二章評(píng)標(biāo)細(xì)則10第三章物業(yè)管理內(nèi)容及要求15第四章物業(yè)服務(wù)合同25第五章設(shè)施設(shè)備清單26第六章投標(biāo)函、資信文件格式27第七章物業(yè)管理方案文件格式35第一章 投標(biāo)須知前附表及投標(biāo)須知、投標(biāo)須知前附表項(xiàng)號(hào)條款號(hào)內(nèi)容說明與要求1項(xiàng)目規(guī)模占地畝；住宅約 653戶，住宅面積 79402.15 平方米， 商鋪約134套，商鋪建筑面積 21074.35平方米；總建筑 面積111805平方米2項(xiàng)

2、目概況項(xiàng)目名稱：桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)錦繡家園小區(qū)物業(yè)管理 招 標(biāo) 人：錦繡家園業(yè)主委員會(huì) 座落地點(diǎn)：桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)世紀(jì)大道3物業(yè)交付時(shí)間 合同期限物業(yè)交付時(shí)間： 2017年11月合同期限：貳年4管理目標(biāo)市級(jí)文明示范小區(qū)5投標(biāo)人資質(zhì) 等級(jí)要求凡具有獨(dú)立法人資格， 具備國(guó)家三級(jí)以上資質(zhì)或注冊(cè) 資本500萬（含） 以上的物業(yè)管理企業(yè)，均可參加報(bào)名 投標(biāo)。6投標(biāo)文件 遞交地點(diǎn) 及截止時(shí)間地點(diǎn)： 錦繡家園小區(qū) 收標(biāo)人：朱鏏 電話：提交時(shí)間： 2017年9月16日上午 9時(shí)前7開評(píng)標(biāo)時(shí)間 及地點(diǎn)地點(diǎn)：錦繡家園小區(qū) 時(shí)間： 2017 年9月23日前8評(píng)標(biāo)方法綜合評(píng)估法、投 標(biāo) 須 知（ 一） 總 則1、項(xiàng)目說明 本招

3、標(biāo)項(xiàng)目名稱：錦繡家園物業(yè)管理； 本招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目按照有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)通過公開招標(biāo)方式選定物業(yè)企業(yè)。 招 標(biāo) 人：錦繡家園業(yè)主委員會(huì)； 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約 11 萬平方米 座落位置：浙江省桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)世紀(jì)大道 項(xiàng)目概況： 錦繡家園小區(qū)位于崇福鎮(zhèn)世紀(jì)大道， 占地畝，綠地率超過 30%，容積率； 其中共有約 653 戶住宅，（包括三幢小高層，均有一部電梯）住宅建筑面積：平方米； 商鋪約 134 套，商鋪建筑面積： 21074.35 平方米；總建筑面積 111805 平方米。 區(qū)域四至：東至：青年路；南至：世紀(jì)大道；西至日暉路；北至：民豐路。計(jì)劃中標(biāo)人進(jìn)駐管理小區(qū)時(shí)間： 2017年 11月；由于歷史

4、原因?qū)е卤拘^(qū)道閘、監(jiān)控、電梯故障嚴(yán)重，該三部份大的改造由業(yè)主 委員會(huì)召開業(yè)主代表大會(huì)申請(qǐng)利用公用資金和維修基金利息進(jìn)行重新改造建設(shè)。2、招標(biāo)范圍現(xiàn)對(duì)以上全部建筑內(nèi)容進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)。 物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)：創(chuàng)建市級(jí)文明示范小區(qū)。3、對(duì)投標(biāo)人的要求本物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目采用資格預(yù)審方式確定合格投標(biāo)人； 符合以下條件的企業(yè)才有可能成為合格的投標(biāo)人：3.2.1具有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的國(guó)家三級(jí)及以上物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管 理企業(yè)；3.2.2具有工商管理部門頒發(fā)的并 且已經(jīng)通過 當(dāng)年度年檢合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3.2.3有開戶銀行資信證明和符合要求的財(cái)務(wù)報(bào)表；3.2.4無法律訴訟糾紛；3.2.5有同類型物業(yè)管理

5、經(jīng)驗(yàn)；3.2.6獲得業(yè)委會(huì)成員對(duì)其辦公場(chǎng)所及所經(jīng)管物業(yè)考察通過；無論投標(biāo)的結(jié)果如何，投標(biāo)方自行承擔(dān)所有與投標(biāo)有關(guān)的所有費(fèi)用。4、踏勘現(xiàn)場(chǎng)及標(biāo)前答疑會(huì)41 投標(biāo)人可自行對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及周圍壞境進(jìn)行踏勘， 以便投標(biāo)人獲取有關(guān)編制投 標(biāo)文件和簽署合同所涉及現(xiàn)場(chǎng)的資料。投標(biāo)人承擔(dān)踏勘現(xiàn)場(chǎng)所發(fā)生的費(fèi)用。42 招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)的數(shù)據(jù)和資料， 是招標(biāo)人現(xiàn)有的能被投標(biāo)人 利用的資料，招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人做出的任何推論、理解和結(jié)論均不負(fù)責(zé)任。43經(jīng)招標(biāo)人允許，投標(biāo)人可為踏勘目的進(jìn)入招標(biāo)人的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)， 但投標(biāo)人不得 因此使招標(biāo)人承擔(dān)有關(guān)的責(zé)任和蒙受損失。投標(biāo)人應(yīng)承擔(dān)踏勘現(xiàn)場(chǎng)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。（ 二 ） 招標(biāo)文件5、

6、招標(biāo)文件的組成招標(biāo)文件包括下列內(nèi)容：第一章 投標(biāo)須知前附表及投標(biāo)須知第二章 評(píng)標(biāo)細(xì)則第三章 物業(yè)管理內(nèi)容及要求第四章 物業(yè)服務(wù)合同第五章 設(shè)備設(shè)施清單第六章 投標(biāo)函、資信文件格式第七章 物業(yè)管理方案內(nèi)容及格式（ 三） 投標(biāo)文件的編制6、投標(biāo)文件的語言及度量衡單位 投標(biāo)文件和與投標(biāo)有關(guān)的所有文件均應(yīng)使用中文。 除另有規(guī)定外，投標(biāo)文件使用的度量衡單位，均采用中華人民共和國(guó)法定計(jì)量單 位。7、投標(biāo)文件的組成 投標(biāo)文件由投標(biāo)函、資信文件、物業(yè)管理方案三部分組成。 投標(biāo)函部分主要包括下列內(nèi)容：7.2.1法定代表人身份證明書；7.2.2投標(biāo)授權(quán)委托書；7.2.3投標(biāo)函；7.2.4投標(biāo)承諾；7.2.5投標(biāo)函

7、附錄；7.2.6招標(biāo)文件要求投標(biāo)人提交的其他投標(biāo)資料。資信文件7.3.1營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、企業(yè)代碼證、稅務(wù)登記證7.3.2各種質(zhì)量管理體系7.3.3財(cái)務(wù)狀況表7.3.4各種榮譽(yù)證書7.3.5其他有關(guān)材料 物業(yè)管理方案主要包括下列內(nèi)容：7.4.1綜合管理；7.4.2房屋管理；7.4.3車輛管理7.4.4共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)；7.4.5安全保障7.4.6保潔服務(wù)；7.4.7綠化管養(yǎng)；7.4.8消防管理；7.4.9協(xié)助維護(hù)公共秩序7.4.10空置房屋管理；7.4.11轄區(qū)文化及特色服務(wù)；7.4.12財(cái)務(wù)管理；7.4.13對(duì)業(yè)主及使用人的服務(wù)和管理。7.4.14人性化服務(wù)；7.4.15業(yè)主公共道德

8、積分考核優(yōu)惠7.4.16物業(yè)服務(wù)績(jī)效考核7.4.17其它有關(guān)內(nèi)容8、投標(biāo)報(bào)價(jià) 投標(biāo)人測(cè)算單價(jià)報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)遵循合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，同時(shí)應(yīng)參照業(yè)主委員會(huì) 給出的標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)管理費(fèi) （ 包含電梯費(fèi)：電費(fèi)、通訊費(fèi)、日常小維修、維保費(fèi)、年檢 費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)為：8.1.1小高層（電梯）的 1層及多層住宅元 / （使用面積）/ 月；8.1.2小高層（電梯）的 2-4 層住宅元 / （使用面積 ）/ 月；8.1.3小高層（電梯）的 5層及以上住宅元 / （使用面積）/ 月；8.1.4商業(yè)物業(yè)：人民幣 （大寫）元/ （使用面積 ）/ 月。8.1.5建議按上述原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行， 2018年 11月 1日后，根據(jù)年度物業(yè)管理服

9、務(wù)績(jī)效 考核情況，參照當(dāng)?shù)仄骄飿I(yè)市場(chǎng)收費(fèi)價(jià)格水平，物業(yè)服務(wù)單位可提交調(diào)價(jià)申請(qǐng)，經(jīng) 小區(qū)業(yè)主（樓道）代表大會(huì)審議，業(yè)委會(huì)審批同意后進(jìn)行調(diào)價(jià)。業(yè)主公共道德積分考核達(dá)到良的建議物業(yè)費(fèi)按 95%收取，業(yè)主公共道德積分考核達(dá) 到優(yōu)的建議物業(yè)費(fèi)按 90%收取。開發(fā)商已出售業(yè)主未搬入的空置房，業(yè)主提供水電清單等相關(guān)證明的建議相應(yīng)月 份物業(yè)費(fèi)按 70%收取。開發(fā)商未出售的空置房物業(yè)管理費(fèi)按商服物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納， 由開發(fā)公司支付。 車輛管理費(fèi)（修復(fù)道閘系統(tǒng)后，最終需報(bào)業(yè)主代表大會(huì)表決）8.5.1小區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人： 有車庫(kù)且車庫(kù)確實(shí)作為停車使用的允許 2 個(gè)免費(fèi)停 車名額 ; 有車庫(kù)但是車庫(kù)挪作他用的允許

10、 1 個(gè)免費(fèi)停車名額 , 沒有車庫(kù)的允許 1 個(gè)免費(fèi)停車名額（車輛智能識(shí)別管理，登記后名額內(nèi)輪換停放的不收費(fèi)，同時(shí)停放的對(duì)后進(jìn)的車輛參照標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)） ; 小區(qū)道路車位先到先停，車位滿的停小區(qū)外面；8.5.2小區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人：超出上述免費(fèi)停車名額限制的可以申請(qǐng)辦理年費(fèi)， 超額年費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 800元/ 年/ 輛，否則按照外來車輛進(jìn)行收費(fèi)；8.5.3外來車輛停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1 小時(shí)內(nèi)免費(fèi)停車，超過 1 小時(shí)后以后每小時(shí) 2 元, 每天最高 20元（裝修車輛、工程車輛、執(zhí)法車輛登記備案后不收費(fèi)） ；8.5.4配套：小區(qū)道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、小門門禁（東門、北門、西門）逐步建設(shè) 完善，由業(yè)委會(huì)牽頭，將整體

11、方案報(bào)業(yè)主代表大會(huì)審議。投標(biāo)人可先到招標(biāo)項(xiàng)目所在地踏勘以充分了解招標(biāo)項(xiàng)目位置、情況、服務(wù)內(nèi)容、 設(shè)施設(shè)備及任何其他足以影響投標(biāo)價(jià)的情況，任何因忽視或誤解招標(biāo)項(xiàng)目情況而導(dǎo)致 的報(bào)價(jià)或其他錯(cuò)誤由投標(biāo)人自行承擔(dān)。投標(biāo)人中標(biāo)后，中標(biāo)價(jià)即為完成整個(gè)招標(biāo)文件的發(fā)包內(nèi)容的全部費(fèi)用，不得以任 何理由提出增加。各投標(biāo)單位可根據(jù)自身情況，在達(dá)到招標(biāo)文件要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，在投標(biāo) 報(bào)價(jià)時(shí)作出合理讓利。9 、投標(biāo)貨幣9 1本項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)價(jià)采用的幣種為人民幣。10 、投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署 投標(biāo)人應(yīng)提交一份正本和四份副本，內(nèi)容應(yīng)按招標(biāo)文件的格式統(tǒng)一填寫，可根據(jù) 自己的情況增加相關(guān)的內(nèi)容。投標(biāo)文件的正本和副本均采用 A

12、4幅復(fù)印紙打印， 并應(yīng)在投標(biāo)文件封面的右上角清 楚地注明“正本”或“副本” 。投標(biāo)文件封面、投標(biāo)函均應(yīng)加蓋投標(biāo)人印章并經(jīng)法定代表人或其委托代理人簽字 或蓋章。由委托代理人簽字或蓋章的在投標(biāo)文件中須同時(shí)提交投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托 書。投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書格式、簽字、蓋章及內(nèi)容均應(yīng)符合要求，否則投標(biāo)文件 簽署授權(quán)委托書無效。全套投標(biāo)文件應(yīng)無涂改、行間插字或增刪。除非這些改動(dòng)是根據(jù)招標(biāo)人的要求進(jìn) 行的。投標(biāo)文件裝訂成冊(cè)，不得采用活頁(yè)文夾裝訂，否則視為無效投標(biāo)。 每份投標(biāo)文件應(yīng)統(tǒng)編頁(yè)碼，正本與副本一致；當(dāng)正本與副本不一致時(shí)，以正本為準(zhǔn)。（ 四） 招標(biāo)會(huì)11、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)文件的裝訂要求：投標(biāo)函、物

13、業(yè)管理方案、投標(biāo)人資格證明文件裝訂成冊(cè)， 并在目錄中標(biāo)明各章頁(yè)碼。投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)文件密封在密封袋內(nèi)。在投標(biāo)文件密封袋上均應(yīng)標(biāo)明：11.3.1招標(biāo)人名稱：11.3.2注明下列識(shí)別標(biāo)志：（1） 項(xiàng)目名稱：錦繡家園物業(yè)管理（2） 2017 年 09 月 16日 9 時(shí)后開標(biāo)，此時(shí)間以前不得開封；（ 3）投標(biāo)人的名稱與地址、郵政編碼； 所有投標(biāo)文件的密封袋的封口處應(yīng)加蓋投標(biāo)人印章； 投標(biāo)人應(yīng)按本須知前附表第 7 項(xiàng)所規(guī)定的地點(diǎn)，于截止時(shí)間前遞交投標(biāo)文件。12、開標(biāo)招標(biāo)人按本須知前附表第 8 項(xiàng)所規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)公開開標(biāo)，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人 參加。開標(biāo)程序：12.2.1開標(biāo)由招標(biāo)人主持；12.2.2介紹參

14、加開標(biāo)會(huì)議的人員；12.2.3宣布參加開標(biāo)會(huì)的投標(biāo)人名單；12.2.4按投標(biāo)文件遞交的逆順序開始評(píng)標(biāo)13、評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人組建，負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)活動(dòng)。評(píng)標(biāo)程序13.2.1按投標(biāo)文件遞交的逆順序依次開始評(píng)標(biāo)；13.2.2先啟封標(biāo)書，檢查投標(biāo)人法人授權(quán)書及有效身份證明；13.2.3按以上程序完畢后，即開始評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)采用保密方式進(jìn)行。 評(píng)標(biāo)采用綜合評(píng)估法進(jìn)行。（ 五 ） 合同的授予14 、合同協(xié)議書的簽訂最高可得 2 分最高可得 2 分最高可得 4 分最高可得分最高可得分招標(biāo)人與中標(biāo)人將于中標(biāo)通知書指定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂委托合同，如物 業(yè)公司沒有完全達(dá)到投標(biāo)文件中表述和承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量水平，

15、則此合同自動(dòng)失 效，招標(biāo)人將另行委托其他物業(yè)公司，中標(biāo)人不能有任何異議。中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，不得將中標(biāo)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 （ 轉(zhuǎn)包） 給他人。第二章 評(píng)標(biāo)細(xì)則評(píng)標(biāo)細(xì)則1、總則本次評(píng)標(biāo)采用綜合評(píng)估法（ 100 分制），即最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng) 綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將報(bào)價(jià)、管理方案、業(yè)績(jī)與信譽(yù)等賦予不同的權(quán)重，用打分的方法， 評(píng)出三名候選人，并按從高到低順序排列，推薦三名中標(biāo)候選人，若存在總分并列最 高分的投標(biāo)人，則由全體評(píng)委投票確定。2、報(bào)價(jià)部分得分計(jì)算： （合計(jì)滿分 30分，即物業(yè)管理費(fèi)（包含電梯費(fèi)） 、車輛管 理費(fèi)（超額年費(fèi)）、小區(qū)業(yè)主公共道德積分考核優(yōu)惠、物業(yè)管理服務(wù)承諾保證押金

16、） 每項(xiàng)報(bào)價(jià)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值 =各投標(biāo)人每項(xiàng)有效投價(jià)報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值；投標(biāo)報(bào)價(jià)等于 評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值，得基本分的 10 分。以上四項(xiàng)各項(xiàng)優(yōu)惠報(bào)價(jià)每高于評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值 1（ 含 1） 減分，中間值按插入法計(jì)算； 投標(biāo)報(bào)價(jià)每低于評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值 1（含 l ）加分，各項(xiàng)分別加至 5分為止。中間值按插入 法計(jì)算。按單價(jià)計(jì)算以上得分。3、物業(yè)管理方案得分計(jì)算： （ 滿分 60 分，以分為倍數(shù) ） 評(píng)委會(huì)根據(jù)投標(biāo)人遞交的物業(yè)管理方案，分別計(jì)算各投標(biāo)人的本項(xiàng)得分 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)l 、分析本物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)（ 8 分） 管理重點(diǎn)、難點(diǎn)、特點(diǎn)，分析準(zhǔn)確 對(duì)以上重、難、特點(diǎn)有相應(yīng)的管理措施措施完整、準(zhǔn)確、可行2 、擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和

17、采用的管理方式（ 3 分）有管理目標(biāo)有能夠?qū)崿F(xiàn)管理目標(biāo)的具體措施3、擬定管理服務(wù)內(nèi)容（ 8 分）服務(wù)內(nèi)容列項(xiàng)周詳?shù)淖罡呖傻?4 分服務(wù)內(nèi)容列項(xiàng)準(zhǔn)確可行的4 、物質(zhì)裝備計(jì)劃（ 5 分）對(duì)辦公用房、設(shè)備、用具的使用計(jì)劃內(nèi)容周密最高可得 4 分最高可得分有必備的小區(qū)維護(hù)設(shè)備設(shè)施5 、管理人員配備（ 6 分）最高可得分管理人員配備合理最高可得 3 分專業(yè)管理人員素質(zhì)高最高可得 2 分有相應(yīng)的崗位責(zé)任制6、管理規(guī)章制度（ 5 分）最高可得 1 分有約束管理物業(yè)企業(yè)員工的內(nèi)部管理制度最高可得 2 分可行最高可得 1 分有配合社區(qū)、政府開展工作的措施和管理制度最高可得 1 分可行7、檔案建立與管理的設(shè)立（

18、5 分）最高可得 1 分有標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化檔案管理流程最高可得分流程設(shè)置流暢、使用安全、檢索迅速、儲(chǔ)量完備8、經(jīng)費(fèi)支出預(yù)算（ 5 分） 有完整的收支測(cè)算表、計(jì)算式 9、管理考核（ 10 分） 有具體的承諾稽核方案、考核方案（與押金掛鉤）最高可得分最高可得 5 分最高可得 5 分方案明確、完整、準(zhǔn)確、可行10、提出經(jīng)營(yíng)管理、管理、服務(wù)的新思路（ 5 分） 有科學(xué)化、規(guī)范化、人性化管理、開展增收節(jié)支的新辦法最高可得 5 分最高可得分有招標(biāo)文件要求以外的服務(wù)承諾及其他承諾最高可得分以上評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)將依據(jù)第三章物業(yè)管理內(nèi)容及要求，由評(píng)委會(huì)根據(jù)投標(biāo)人編寫的內(nèi) 容符合招標(biāo)文件要求的程度分別予以評(píng)分。3.2.2.

19、2擬定管理處主任回答評(píng)委提問 :a 、標(biāo)書內(nèi)容及管理事項(xiàng)；b 、物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)；c 、物業(yè)管理發(fā)生實(shí)際問題的處理措施；、其他有關(guān)問題；4資信部分 10 分同一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)獲得幾個(gè) “物業(yè)管理示范小區(qū) （大廈）榮譽(yù)稱號(hào)”的， 得分只計(jì)算 一次，按最高分計(jì)。評(píng)委根據(jù)投標(biāo)人的在管物業(yè)小區(qū)綜合情況酌情打分，滿分 10 分。 5資信部分所涉及的有關(guān)證書、文件、證明材料等，投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)文件中如實(shí) 附上復(fù)印件 （ 加蓋本單位公章 ） 。無復(fù)印件不計(jì)分。所有復(fù)印件的原件在開標(biāo)時(shí)攜帶備 查，否則視為沒有。第三章 物業(yè)管理內(nèi)容及要求目錄一、物業(yè)管理內(nèi)容 二、物業(yè)管理的目標(biāo)三、物業(yè)管理其他問題的說明四、物業(yè)管理的

20、要求一、物業(yè)管理內(nèi)容（一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）（ 一 ） 、綜合管理服務(wù) 項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。（2）配置辦公家具、 電話、傳真機(jī)、 復(fù)印機(jī)、 計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。機(jī)構(gòu) 設(shè)置2人員要求（1）項(xiàng)目經(jīng)理有中級(jí)以上職稱或大專以上學(xué) 歷，有 5 年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有 2 年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。（2）項(xiàng)目經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書， 持證上崗。（3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗 位證書，持證上崗。3服務(wù)時(shí)間設(shè)有服務(wù)接待中心，每天 12 小時(shí)有管理人 員接待住戶， 處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi) 的公共性事務(wù)。4合同、收費(fèi) 公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，

21、并按照合同約 定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、 內(nèi)容及物業(yè)管理 服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5承接項(xiàng)目承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備及圖紙等資料進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)， 驗(yàn)收手 續(xù)齊全。6管理制 度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工 作計(jì)劃，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等 制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī) 范、保管完善。7辦公自動(dòng)化運(yùn)用計(jì)算機(jī)并利用物業(yè)管理有關(guān)軟件對(duì)業(yè) 主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)服務(wù)、 日常辦公等進(jìn)行管理。8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī) 范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。9報(bào)修、投訴 處理（1）公示服務(wù)電話， 24 小時(shí)受理住戶的報(bào) 修和投訴，有效報(bào)修處理率 100%；急修半小

22、 時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)， 有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。（2）對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在 1 天內(nèi)答復(fù)處 理。10特約、代辦 服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特 約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi) 價(jià)目。11滿意度調(diào)查每年至少 1 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見， 平時(shí)采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝 通面不低于小區(qū)住戶的 90%，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果分析 并及時(shí)整改。日常 管理 與 服 務(wù)12小區(qū)業(yè)主活 動(dòng)節(jié)假日有專題布置，每年組織 2 次以上的小 區(qū)業(yè)主活動(dòng)。13維修資金對(duì)屬于大、中修范圍的共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備維修，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維 修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或

23、者業(yè)主委員 會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定， 組織維修。14裝修事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強(qiáng)裝修過程 中的監(jiān)督和管理，對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng) 及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告相關(guān)部門。、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 項(xiàng)目序 號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1人員配備公共秩序維護(hù)人員以中青年為主，身體健康， 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，定期接受培訓(xùn)。2技能訓(xùn)練公共秩序維護(hù)人員接受過安全技能訓(xùn)練（專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)）的比例為 100%。3技能水平有較強(qiáng)的安全防范能力，能很好地維護(hù)公共秩 序工作，能正確使用各級(jí)消防、物防、技防器 械和設(shè)備。4服裝儀容上崗時(shí)統(tǒng)一著裝、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，裝備佩戴規(guī) 范，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時(shí)精神飽滿，姿 態(tài)

24、良好，動(dòng)作規(guī)范。人員 要求5器械配備 配備對(duì)講裝置等必要用具。6出入口值 勤小區(qū)主、次出入口 24 小時(shí)雙人執(zhí)勤， 5-10 月 立崗時(shí)間不少于 10 小時(shí)，并有詳細(xì)交接班記錄。7進(jìn)出人員 管理對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí) 出入證管理，對(duì) 外來人員實(shí)行登記管理， 阻止小商小販 隨便進(jìn)入小區(qū) 。門崗8車輛疏導(dǎo)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，引導(dǎo)機(jī)動(dòng) 車輛有序通行、停放，非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊， 有詳細(xì)外來車輛的登記記錄。巡邏 崗9巡邏要求（1）巡邏時(shí) 2人或 2人以上 1 組，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、 重點(diǎn)部位每 2 小時(shí)至少巡查 1 次并做好巡查記 錄，巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問；接受業(yè) 主求助

25、。（2）看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防 器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、 草、樹木等。監(jiān)控 崗10監(jiān)控要求小區(qū)配備安全監(jiān)控設(shè)施， 對(duì)所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān) 控。應(yīng)急 措施11每年應(yīng)組織不少于 1 次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，對(duì)重大 突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案三、公共區(qū)域保潔服務(wù)服務(wù) 項(xiàng)目序 號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1生活垃圾 收集（1）高層按層，多層按單元設(shè)置垃圾桶，每天 早晚定時(shí)清運(yùn) 2 次。（ 2）垃圾袋裝；保持垃圾桶清潔，無異味。（ 3）設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，生活垃圾日產(chǎn)日清。2通道及 樓梯臺(tái)階（1）地面每天清掃 1次，并拖洗保潔 1 次。（2）樓梯間墻面每月除塵 1 次。 （3）大堂、門廳的大理石、花

26、崗石地面每半年 保養(yǎng) 1 次。保證大理石地面干凈無灰塵，水磨石 地面、瓷磚地面、水磨石地面干凈無雜物。（4）樓梯間無灰塵，無亂貼亂畫，無擅自占用 現(xiàn)象。3樓梯扶 手、欄桿、 窗臺(tái)、開 關(guān)每周擦 2 次，保持干凈、目視無污跡、手試無灰 塵。4門、窗等 玻璃510 月每周擦 1次，保持潔凈、無灰塵。樓內(nèi)公共區(qū)域5天花板、 公共燈具每月除塵 2 次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視 無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。6電梯及 電梯廳（ 1）地面每天清掃 2 次，拖洗 1 次，電梯內(nèi)墻 面每天擦拭 1 次。如有地毯，每天吸塵 1 次。 （2）每 2 周對(duì)電梯門壁打蠟上光 1次。 （3）轎箱頂部每周清潔 1 次。7

27、標(biāo)識(shí)、宣傳 欄、信報(bào)箱標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱每 周清潔 1 次。8道路地面（ 1）每天清掃保潔 1 次，清掃避開業(yè)主上下班 時(shí)間進(jìn)行，白天專人不間斷循環(huán)保潔。目視道路 干凈無灰塵、無雜物、無積水。 （2）主要通道口、臺(tái)階、踏步下雪時(shí)白天每小 時(shí)清掃 1次；主要道路小雪 1 天清掃完畢，大雪 3 天清掃完畢；其他道路、場(chǎng)地小雪 2 天清掃完 畢，大雪 4 天清掃完畢，積雪清掃后及時(shí)外運(yùn)。9屋面每年 4、10 月對(duì)屋面積雪、雜物進(jìn)行清掃，冰溜 子及時(shí)清除。10綠地每天循環(huán)保潔， 發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時(shí)清除， 垃圾滯留 地面不超過 1 小時(shí)。11垃圾箱 （桶）、 果皮箱每天清運(yùn) 2 次，每周擦洗 2 次，垃

28、圾無漫溢，垃 圾箱（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、 無污跡、無異味。12消滅鼠害 蚊蠅（ 1）每月對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次。（2）春夏季（ 4月、5 月、 6月、 7月、 8月）每 月滅鼠 1次，其余每季滅鼠 1 次。13庭院 燈、 門前燈每月擦 2 次。14設(shè)施設(shè)備 用房每天清掃 1 次。15休閑、娛 樂健身設(shè)施5 10 月每天清潔 1 次（擦拭表面灰塵、清掃垃 圾、擦拭座椅） ，每月刷洗消毒 1 次。16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，對(duì) 不聽勸告者報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。17保潔綜合 要求無論保潔的次數(shù)多少，必須做到各公共區(qū)域無 塵、潔凈。四、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)

29、服務(wù) 項(xiàng)目序 號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1修剪及時(shí)對(duì)草坪整治修剪，高度控制在 10cm 以下。2補(bǔ)種每年補(bǔ)種 1 次。3清雜草每年清除雜草 4 次以上，雜草面積不大于 5%。4灌、排水保持有效供水，無積水。5施肥按肥力、草種、生長(zhǎng)情況及時(shí)施肥， 每年 2 次以 上。草坪6病蟲害防 治做到預(yù)防為主， 嚴(yán)格控制病蟲害， 發(fā)生時(shí)及時(shí)采 用高效、低毒、低殘留農(nóng)藥、 有針對(duì)性進(jìn)行治理。7存活率存活率 98%以上，生長(zhǎng)茂盛。8修剪灌木修剪每年 3 次以上，基本做到無枯枝；蘺、 球、造型植物及時(shí)修剪， 每年不少于 4 次，做到 枝葉緊密、 圓整、無脫節(jié)；喬木每年修剪 1 次以 上。9清雜草每年適時(shí)清除雜草 3 次以上。

30、10施肥按植物品種、 生長(zhǎng)狀況、 土壤條件適時(shí)施肥， 每 年施肥 1 次，并視樹木情況進(jìn)行追肥 1 次。樹木11病蟲害防 治預(yù)防為主，及時(shí)采用高效、低毒、低殘留農(nóng)藥， 嚴(yán)格控制病蟲害發(fā)生。12補(bǔ)種缺枝倒伏不超過 8%。補(bǔ)種的規(guī)格、品種、顏色 與原來的保持一致。13修剪、施 肥及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年 施肥 1 次。花壇 花境14病蟲害防 治適時(shí)做好病蟲害防治工作。五、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 項(xiàng)目序 號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1房屋結(jié)構(gòu)每年不少于 2 次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查， 涉及使用 安全的部位每季檢查 1 次，并有記錄， 發(fā)現(xiàn)損壞 及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、

31、使用人。2門窗每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗， 保持玻璃、 門窗配 件完好，門、窗開閉靈活。3樓內(nèi)墻 面、 頂面、地面墻面、 頂面粉刷層無剝落， 面磚、地磚平整不起 殼、無缺損。4屋面每?jī)稍?1 次對(duì)屋面天溝、水落管進(jìn)行清掃、 疏通， 保障排水暢通（ 6 月至 9 月每半月檢查 1 次）， 每半年檢查 1次屋面防水層， 發(fā)現(xiàn)破損的，及時(shí) 修理。5圍墻、圍 欄每半月 1 次巡查圍墻， 發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)， 鐵圍 欄表面無銹蝕，保持完好。6道路、場(chǎng) 地等每天 1次巡查道路、 路面、路邊石、 井蓋等，發(fā) 現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)， 保持路面平整、 無破損、 無積 水，路邊石平直無缺損7休閑椅、 涼亭、雕塑、景 觀小品

32、每天 1 次對(duì)休閑椅、 涼亭、 雕塑、景觀小品等進(jìn) 行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)， 保持原貌， 保證其 安全使用。8休閑、娛 樂、 健身設(shè)施每天 1 次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、 設(shè)施的安全使用。公用部位9安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志， 并在主 要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施， 每月 檢查 2 次，缺損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。共用設(shè)施設(shè)備1公共照明 系統(tǒng)（1）樓道燈、庭院燈完好。（2）庭院燈照明時(shí)間 510 月不少于 8 小時(shí) / 天； 11 4月不少于 10 小時(shí)/天。（3）變電亭、公共電氣柜、供電線路等每周巡 查 1 次。（4）停電提前通知業(yè)主或使用人。2消防系

33、統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每月巡查 1 次，每半年保 養(yǎng) 1 次。（2）煙感、噴淋系統(tǒng)每月巡查 1 次，每半年保 養(yǎng) 1 次。（3）滅火器每月檢查 1 次，每年更換 1 次。 （4）消防水帶完好，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查 1 次。（5） 消防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行完好，每天檢查火警功 能、報(bào)警功能是否正常。（6）每年對(duì)消防知識(shí)進(jìn)行 2 次宣傳。3安全防范 系統(tǒng)（1）安全防范系統(tǒng)配置完善（有可視對(duì)講、周 界防越報(bào)警、 電子巡更、 住戶報(bào)警、 閉路電視監(jiān) 控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、 門鎖智能卡等設(shè)備四項(xiàng) 以上）。（2）系統(tǒng)每月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。4排水系統(tǒng)（1）每月巡查 1 次排污泵，每半年保養(yǎng) 1 次。

34、 （2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng) 1 次。 （3）排水管線每半年檢查 1 次。（4）化糞池每年清掏 2 次。5二次加壓 供水（1）總體供水設(shè)施每月檢查 1 次。 （2）泵、管道每?jī)赡赀M(jìn)行除銹、油漆 1 次。 （3）水泵和飲用水水池 （箱） ：每天巡查 1 次， 水泵每季度保養(yǎng) 1 次，飲用水水池 （箱）每半年 清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn) 1 次，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 （4）水泵房封閉管理，水箱蓄水池蓋板加鎖， 溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)， 每年冬季對(duì)外露水管 包扎、防凍。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度 1 次測(cè)壓并做 好記錄。6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查 1 次，保證其性能符合國(guó)家標(biāo) 準(zhǔn)。六、電 梯服務(wù)項(xiàng)

35、目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）建立電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。（ 2）建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作 電梯內(nèi)容。（3）與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修 保養(yǎng)單位的責(zé)任，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼安全檢驗(yàn)合格 標(biāo)志。（4）保證電梯完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎 箱整潔。（5）確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況。（6）定期對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處 理。（7）根據(jù)實(shí)際情況，配備電梯管理人員，落實(shí)每臺(tái)電梯的責(zé) 任人。（8）配置必備的專業(yè)救助工具及 24 小時(shí)不間斷的通訊設(shè)備。 （ 9）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員2 小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生

36、電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員 5 分 鐘之內(nèi)到場(chǎng)做應(yīng)急處理。（10）電梯維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)提前 1 天通知業(yè)主或使用人，盡可能減 少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。七、地下車庫(kù)地下車庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)在參照以上各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)二、物業(yè)管理的目標(biāo)對(duì)于中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，在符合參評(píng)條件的情況下，創(chuàng)建市級(jí)文明示范住宅小 區(qū)。三、物業(yè)管理其他問題的說明1中標(biāo)人根據(jù)有關(guān)期物業(yè)管理法規(guī)與錦繡家園業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同， 對(duì)該物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。2委托管理中的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3在投標(biāo)文件中應(yīng)明確，一旦出現(xiàn)物業(yè)管理公司人為因素造成設(shè)備設(shè)施損壞時(shí)， 以何種形式保證

37、承擔(dān)償還能力，投標(biāo)人應(yīng)予說明。4該物業(yè)管理由錦繡家園業(yè)主委員會(huì)委托中標(biāo)人管理 ,管理期限為24個(gè)月，其中試 用期二個(gè)月。5物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)建議：按上述原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行， 2018 年 11 月 1 日后，根據(jù)年度 物業(yè)管理服務(wù)績(jī)效考核情況，參照當(dāng)?shù)仄骄飿I(yè)市場(chǎng)收費(fèi)價(jià)格水平，物業(yè)服務(wù)單位可 提交調(diào)價(jià)申請(qǐng)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主（樓道）代表大會(huì)審議，業(yè)委會(huì)審批同意后進(jìn)行調(diào)價(jià)。6開發(fā)商未出售的空置房物業(yè)管理費(fèi)按商服物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納，由開發(fā)公司支 付。7編制投標(biāo)文件時(shí)，以中標(biāo)后簽訂合同開始計(jì)算交費(fèi)時(shí)間，對(duì)于本招標(biāo)文件不含 的物業(yè)事項(xiàng)，投標(biāo)單位在投標(biāo)文件中暫不予以報(bào)價(jià)，待中標(biāo)后與招標(biāo)人簽訂合同時(shí)另 行約定。8物業(yè)管理水

38、、電、天然氣、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等均由業(yè)主自己向管理 單位繳納，無須代收。9. 物業(yè)管理服務(wù)承諾保證押金建議基準(zhǔn)為 50000元。10未正式進(jìn)駐管理前，中標(biāo)人所需資金及設(shè)備由中標(biāo)人自行解決。11中標(biāo)人物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制，自營(yíng)收入等經(jīng)營(yíng)性收入不得提取管理酬金， 僅用于彌補(bǔ)管理費(fèi)用的不足。12中標(biāo)人在投標(biāo)文件中應(yīng)將委托管理期限內(nèi)前期物業(yè)管理收入包括前期物業(yè)管 理費(fèi)、停車位管理費(fèi)等單獨(dú)列出。13本物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)移交、驗(yàn)收、接管均按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定實(shí)施，具體事項(xiàng) 在物業(yè)管理委托合同中另行約定。四、物業(yè)管理的要求1分析本物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn) 通過對(duì)投標(biāo)物業(yè)建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、居民結(jié)

39、構(gòu)等方面進(jìn)行分析、綜 合其布局、功能上的特點(diǎn)，列出管理上的難點(diǎn)，提出相應(yīng)的管理措施。2 擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式 質(zhì)量管理目標(biāo)：是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會(huì)效率、經(jīng)濟(jì)效率、環(huán) 境效率、其質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)家職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件為依據(jù)。管理方式：是指管理單位對(duì)投標(biāo)物業(yè)在管理運(yùn)作、綜合服務(wù)等方面擬采用的方式， 如實(shí)行“一體化管理” 、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，推行 IS09000 質(zhì)量體系規(guī)范化運(yùn)作等方式。3擬定管理服務(wù)內(nèi)容 包括開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、 住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)、實(shí)質(zhì)運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的 管

40、理服務(wù)內(nèi)容，大體分為房屋管理、安全防范、清潔、維修、綠化、社區(qū)文化活動(dòng)等 項(xiàng)服務(wù)，內(nèi)容力求周詳。4物質(zhì)裝備計(jì)劃 本著合理配置、保障使用的原則，對(duì)員工住房、辦公用房以及各類設(shè)備和用具， 擬一個(gè)周密的計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)確切列出所需住房具體標(biāo)準(zhǔn)、入住人員、物品分類單價(jià) 及金額。5管理人員配備 根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置管理骨干、專業(yè)人員、力求精簡(jiǎn)高效，在管理層、操作層 人員的年齡、學(xué)歷、職稱 （技術(shù)人員 ） 、用工類型上均要按一定比例配置。對(duì)各崗位人 員應(yīng)制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和條件。6管理規(guī)章制度包括管理單位員工內(nèi)部制度和約束各方的外部制度， 各項(xiàng)制度均要以法律為準(zhǔn)繩， 以地方政府相關(guān)法律為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際而定

41、，使之具有合法性、實(shí)用性和可操作性， 才能產(chǎn)生約束力。7檔案建立與管理的設(shè)立 應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化建立檔案管理流程，系統(tǒng)收集資料、建筑項(xiàng)目資料、圖紙、 住戶檔案資料、裝修維修記錄、文書檔案、財(cái)務(wù)報(bào)表、小區(qū)榮譽(yù)等各類資料進(jìn)行整理、 分類、編目進(jìn)入電腦儲(chǔ)存，以備檢查利用。8經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 根據(jù)招標(biāo)文件中提供的參考數(shù)據(jù)，以及實(shí)地考察了解到的情況進(jìn)行測(cè)算，制定經(jīng) 費(fèi)收支測(cè)算表。9、管理考核 根據(jù)管理方案承諾，由業(yè)委會(huì)同物業(yè)服務(wù)單位，協(xié)商形成年度物業(yè)管理服務(wù)績(jī)效 考核。考核資金為物業(yè)服務(wù)單位交付的管理服務(wù)保證押金和小區(qū)公共收入提供的物業(yè) 管理績(jī)效考核基金 （參照 2017 版業(yè)主管理規(guī)約中的規(guī)定，小區(qū)公共經(jīng)

42、營(yíng)所得收益 的 30%形成物業(yè)管理績(jī)效考核基金 ） 。10 提出經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的新思路為提高管理水平，投標(biāo)者可實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展增收節(jié)支、服務(wù)承諾 等諸方面提出既務(wù)實(shí)又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第四章 物業(yè)服務(wù)合同（執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)合同文本） 第五章 設(shè)施設(shè)備清單 由投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況并結(jié)合管理經(jīng)驗(yàn)，了解掌握設(shè)備設(shè)施情 況，合理確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。單位名稱：第六章 投標(biāo)函、資信文件格式投標(biāo)文件項(xiàng) 目 名 稱： _ 投標(biāo)文件內(nèi)容： 投標(biāo)函部分投 標(biāo) 人： （蓋公章） 法定代表人或其委托代理人： （ 簽字或蓋章 ）日期： 年 月 日 目錄一、法定代表人身份證明二、授權(quán)委托

43、書三、投標(biāo)函四、投標(biāo)承諾書五、資信文件六、投標(biāo)人提交的其他資料、法定代表人身份證明書北京希地環(huán)球建設(shè)工程顧問有限_ 公司黑龍江分公司授權(quán)委托日期：年月單位性質(zhì)： _地 址： _成立時(shí)間： _年 _月 _日經(jīng)營(yíng)期限： _姓 名： _性別： _年齡： 職務(wù): _系 （投標(biāo)人單位名稱） 的法定代表人 特此證明。投標(biāo)人：（蓋公章 ）日 期：年月 日二、授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我 （ 姓名） 系 （ 投標(biāo)單位名稱 ）的 法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托我單位 同志為本公司授權(quán)代理人，以本公司名 義參加 工程的投標(biāo)， 代理人開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、 合同談判過程中所簽署的一切文 件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。代

44、理人不得轉(zhuǎn)讓委托權(quán)，特此委托。代理人 （簽字） ：性別：年齡：身份證號(hào)碼：職務(wù)：投標(biāo)人： （ 蓋章 ）法定代表人： （ 簽字或蓋章 ）注：投標(biāo)文件由投標(biāo)人的法定代表人親自簽署的， 不必提交本授 權(quán)委托書。三、投 標(biāo) 函（參考）致： _l 、根據(jù)你方的招標(biāo)文件，遵照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)踏勘項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo) 文件的投標(biāo)須知、合同條款及其他有關(guān)文件后，參加本項(xiàng)目投標(biāo)， 我方愿以：（1）小高層（電梯）的 1層及多層住宅 _ _ 元/（使用面積）/ 月；（2）小高層（電梯）的 2-4 層住宅_ _ 元/ （使用面積）/ 月；（3）小高層（電梯）的 5層及以上住宅 _ _ 元/（使用面積 ）/ 月；（4）商

45、業(yè)物業(yè)：人民幣 （大寫）_ _ 元/ （使用面積 ）/ 月。（5）車輛管理年費(fèi)（超額年費(fèi)） _元/ 年/ 輛（6）業(yè)主公共道德積分考核達(dá)到良的建議物業(yè)費(fèi)按% 收取，業(yè)主公共道德積分考核達(dá)到優(yōu)的建議物業(yè)費(fèi)按 % 收取。（7）開發(fā)商已出售業(yè)主未搬入的空置房，業(yè)主提供水電清單等相關(guān)證明的 建議相應(yīng)月份物業(yè)費(fèi)按 % 收取。（8）物業(yè)管理服務(wù)承諾保證押金為元。2 、我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件，包括修改文件 （ 如有時(shí) ） 及有關(guān)附件。3、我方保證本項(xiàng)目物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)承諾踐行到位，并愿意按照年度物業(yè) 管理服務(wù)績(jī)效考核進(jìn)行考核。投標(biāo)人： （蓋章 ）單位地址：法定代表人或其委托代理人： （ 簽字或蓋章 ）

46、郵政編碼： 電話： _傳真： _開戶銀行名稱： _開戶銀行賬號(hào)： _開戶銀行地址： _開戶銀行電話： _日期： 年 月 日四、資信文件（ 由投標(biāo)人根據(jù)自己的實(shí)際情況填寫 ）五、招標(biāo)文件要求投標(biāo)人提交的其他資料第七章 物業(yè)管理方案文件格式物業(yè)管理投標(biāo)文件項(xiàng) 目 名 稱： _投標(biāo)文件內(nèi)容： 物業(yè)管理方案部分 投 標(biāo) 人： （ 蓋公章 ）法定代表人或其委托代理人： （ 簽字或蓋章 ）日 期： 年 月 日目錄一、物業(yè)管理方案二、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)配備情況三、經(jīng)費(fèi)預(yù)算書四、有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)項(xiàng)目一、物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案由投標(biāo)人針對(duì)第三章物業(yè)管理內(nèi)容及要求中的物業(yè)管理范圍、 內(nèi)容及要求提出可行方案， 并按下

47、列結(jié)構(gòu)編制，以保證投標(biāo)文件一旦中標(biāo)，該方 案能立即得以實(shí)施。1 分析本前期物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)通過對(duì)投標(biāo)物業(yè)建筑架構(gòu)、 配套設(shè)施、周邊環(huán)境、 居民結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行分析、 綜合其布局、功能上的特點(diǎn)，列出管理上的難點(diǎn)，提出相應(yīng)的管理措施。2 擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式質(zhì)量管理目標(biāo)： 是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會(huì)效率、 經(jīng)濟(jì)效率、 環(huán)境效率、其質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)家職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件 為依據(jù)。管理方式：是指管理單位對(duì)投標(biāo)物業(yè)在管理運(yùn)作、綜合服務(wù)等方面擬采用 的方式，如實(shí)行“一體化管理” 、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，推行 IS09000 質(zhì)量體系規(guī)范化運(yùn) 作等方式。3擬定管理服務(wù)

48、內(nèi)容包括開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、 物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)內(nèi) 容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)、實(shí)質(zhì)運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容。 重點(diǎn)是實(shí) 質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為房屋管理、安全防范、清潔、維修、綠化、社 區(qū)文化活動(dòng)等項(xiàng)服務(wù)，內(nèi)容力求周詳。4物質(zhì)裝備計(jì)劃本著合理配置、保障使用的原則，對(duì)員工住房、 辦公用房以及各類設(shè)備和用 具，擬出一個(gè)周密的計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)確切列出所需住房具體標(biāo)準(zhǔn)、入住人員、物 品分類單價(jià)及金額。5管理人員配備 根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置管理骨干、專業(yè)人員、力求精簡(jiǎn)高效，在管理層、操 作層人員的年齡、學(xué)歷、職稱 （技術(shù)人員 ） 、用工類型上均要按一定比例配置。對(duì) 各崗位人員應(yīng)制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和條件。6管理規(guī)章制度包括管理單位員工內(nèi)