房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告（開題報(bào)告）

1、學(xué)號(hào)：20138011指導(dǎo)教師：侯超平名字：白亦婷專業(yè)：工程管理四川江油圣明國際房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告目錄1選題背景2研究內(nèi)容3研究方案4進(jìn)度安排1選題背景1.1立題依據(jù)u 江油市，四川省下轄縣級(jí)市，東臨梓潼縣、廣元市劍閣縣，南接綿陽市涪城區(qū)、游仙區(qū)，西連安州區(qū)、北川縣，北抵平武縣、廣元市青川縣。距綿陽35公里，成都160公里。是中國優(yōu)秀旅游城市、全國衛(wèi)生先進(jìn)城市，四川省首批“工業(yè)強(qiáng)縣”示范市、環(huán)境優(yōu)美示范城市、法治市、文明城市。地處成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北端，是綿陽國家科技城重要輻射區(qū)，幅員面積2719平方公里，總?cè)丝?8.87萬。城市建成區(qū)面積35平方公里、人口35萬。u 圣名國際廣場以30萬平

2、米國際商業(yè)配套鎖定江油未來核心，匯集14萬方超級(jí)shoppingmall4.4萬方主力百貨、1.8萬方大型超市、大型電器賣場、IMAX院線，40萬方都會(huì)華宅，2.4萬方五星級(jí)酒店，1.8萬方甲級(jí)寫字樓，4.5萬方仿古風(fēng)情街。一座集人文、旅游、商業(yè)、休閑娛樂、餐飲為一體的的城市綜合體橫空出世。1.2 立題目的可行性研究報(bào)告是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法在對(duì)一個(gè)擬建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究后，可以對(duì)項(xiàng)目的投資可行性做出直觀判斷，對(duì)項(xiàng)目是否可行給出合理意見，對(duì)項(xiàng)目所涉及的問題給出建議及可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)的合理規(guī)避方法為項(xiàng)目的后期運(yùn)營提供依據(jù)

3、、為業(yè)主方在項(xiàng)目決策上提供參考、為投資方降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)abc1.3 立題意義a對(duì)房地產(chǎn)b對(duì)自身u 當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)時(shí)，首先應(yīng)該進(jìn)行可行性研究，來預(yù)測項(xiàng)目是否能夠帶來利潤及多大的利潤，進(jìn)而決定是否對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。通過此次研究，能夠探討研究出未來房地產(chǎn)發(fā)展方向，擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)的市場，一定程度上提高房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率。向其他的房地產(chǎn)企業(yè)提供案例參考。 u 畢業(yè)設(shè)計(jì)是為了將自己在校期間所學(xué)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能的復(fù)習(xí)、鞏固和提高，又是將所學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)、專業(yè)知識(shí)和相關(guān)知識(shí)的綜合應(yīng)用。本次實(shí)習(xí)選擇工程項(xiàng)目可行性研究作為設(shè)計(jì)課題，是為了培養(yǎng)自己從理論到實(shí)踐的能力，以達(dá)到對(duì)所學(xué)知識(shí)的真正理解、鞏固。充分

4、掌握可行性研究報(bào)告編制時(shí)要注意的問題，如，對(duì)資源與市場的可靠性、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模的合理性、工藝技術(shù)方案及配套條件的可行性、投資及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的合理性等。2研究內(nèi)容交通狀況乘2路、8路、9路、11路、14路、23路 到華豐橋站下占地面積108466平方米建筑面積746436平方米停車位3300個(gè)綠 化 率31%總 戶 數(shù)2049戶容 積 率5.922.1工程概況2.2設(shè)計(jì)內(nèi)容2.2.1項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性本段任務(wù)主要是通過江油市整體的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，圣明國際周圍商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、交通狀況、市區(qū)周圍旅游資源、歷史文化、項(xiàng)目發(fā)起人的實(shí)力以及政府的行政規(guī)劃等角度來說明投資該項(xiàng)目的可行性和必要

5、性。該段的討論應(yīng)當(dāng)主要從企業(yè)效益及社會(huì)效益的雙重效益上得出結(jié)論2.2.2市場研究1234對(duì)圣明國際周邊環(huán)境的當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況、整體社會(huì)發(fā)展和市區(qū)的城市建設(shè)概況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和描述最后對(duì)所有調(diào)查的分析結(jié)果進(jìn)行簡單的總結(jié)。對(duì)圣名國際這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目給出合理的可行性建議通過搜集資料，對(duì)比數(shù)據(jù)從而對(duì)江油房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景進(jìn)行分析講述近兩年國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策及這些政策對(duì)江油和圣明國際的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了哪些影響2.2.3項(xiàng)目的選址與建設(shè)條件分析12項(xiàng)目具體位置的確定，即是整個(gè)項(xiàng)目在地理位置的選擇，需要參考整體江油市的城市規(guī)劃，建筑格局來進(jìn)行選擇，以保證符合城市發(fā)展趨勢(shì)，吸引消費(fèi)群體，促進(jìn)后期銷售工

6、作進(jìn)行，便利市民，發(fā)展社會(huì)效益對(duì)項(xiàng)目所在地的最終選址確定地的工程地質(zhì)、地震烈度、氣候條件、水文條件等地理?xiàng)l件以及交通費(fèi)運(yùn)輸條件、供電供水條件、通訊條件、建筑材料等社會(huì)條件的獲取方式和土地獲取方式進(jìn)行描述2.2.4建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本段將通過對(duì)該項(xiàng)目最初的設(shè)計(jì)指標(biāo)，數(shù)據(jù)，相關(guān)圖例，分析圣名國際的整體建筑格局，建筑面積，以及相關(guān)綠化，內(nèi)部交通，配套設(shè)施等方面對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行描述2.2.7投資估算與資金籌措利用調(diào)查數(shù)據(jù)或類似建筑的數(shù)據(jù)指標(biāo)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，指出資金籌措的措施2.2.5主要工程技術(shù)方案123對(duì)該小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)、建筑造型、結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)的構(gòu)造方式予以描述以江油總體規(guī)劃為前提描

7、述該項(xiàng)目的總平面布置定出該小區(qū)的供配電、給排水的方案2.2.6環(huán)境影響評(píng)價(jià)與勞動(dòng)保護(hù)本段主要利用各種措施減少施工過程對(duì)項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境的影響；利用合理的施工方案節(jié)約施工場地的電、氣、水等能源；對(duì)施工過程中容易導(dǎo)致工人受傷的危險(xiǎn)因素進(jìn)行控制；制定消防方案扼殺施工過程中的火災(zāi)隱患2.2.8財(cái)務(wù)分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本估算、銷售收入估算、利潤概算、投資利潤率概算、盈虧平衡分析、敏感性并且對(duì)比相關(guān)的房地產(chǎn)案例的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，作出合理的分析，得出財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)論來判斷項(xiàng)目的可行性2.2.9風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)運(yùn)用一定的風(fēng)險(xiǎn)方法對(duì)該項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并分出等級(jí)。（如

8、：高，中，低三級(jí)）。最后提出一些風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策2.2.10社會(huì)效益評(píng)價(jià)該項(xiàng)目對(duì)江油當(dāng)?shù)氐挠绊懯欠窠o當(dāng)?shù)貛砹朔e極地社會(huì)效益該項(xiàng)目是否符合國家的發(fā)展戰(zhàn)略，與江油當(dāng)?shù)爻鞘惺欠窈椭C搭配2.2.11結(jié)論及建議通過對(duì)上述的各個(gè)重點(diǎn)進(jìn)行的研究分析，得出的相關(guān)方面的結(jié)論，進(jìn)一步討論出整個(gè)項(xiàng)目可行性結(jié)論。并根據(jù)本項(xiàng)目的詳細(xì)分析，探討出的存在風(fēng)險(xiǎn)和不合理或者不適用的地方提出合理的建議以促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施2.3 研究重難點(diǎn)分析投資估算與資金籌措的計(jì)算2.3.2風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)分析運(yùn)用合理的風(fēng)險(xiǎn)分析方法對(duì)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理，管理風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并分出等級(jí)，適當(dāng)給出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

9、的方法或者降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率利用調(diào)查數(shù)據(jù)和建筑涉及的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)預(yù)算出項(xiàng)目的土地成本，建筑成本，營銷成本，管理成本等對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，并根據(jù)項(xiàng)目多需要的資金多少分析得出合理的資金籌措措施2.3.32.3.1通過科學(xué)的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本估算、銷售收入估算、利潤概算、投資利潤率概算、盈虧平衡分析、敏感性分析制作報(bào)表，進(jìn)行合理分析整理調(diào)控并得出正確的結(jié)論，為項(xiàng)目的可行性提供數(shù)據(jù)依據(jù)2.3 研究重難點(diǎn)分析社會(huì)效益分析2.3.5項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析通過對(duì)江油市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析，以及旅游資源、歷史文化及圣明國際周圍商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、政府的行政規(guī)劃、交通狀況、項(xiàng)目發(fā)起人的實(shí)力等角度來說明

10、投資該項(xiàng)目的必要性該項(xiàng)目的實(shí)施與江油整體的城市規(guī)劃是否相符合；該項(xiàng)目的實(shí)施是否能夠促進(jìn)江油城市布局進(jìn)一步合理，利于城市發(fā)展；該項(xiàng)目是否能夠帶動(dòng)城市新商圈的形成，能否通過該商圈便利更多的市民和帶動(dòng)城市GDP增長；該項(xiàng)目是否符合人民意愿，達(dá)到人民期望；總體來說，即是研究對(duì)江油當(dāng)?shù)氐挠绊懯欠窠o當(dāng)?shù)貛砹朔e極地社會(huì)效益2.3.62.3.4通過分析江油的城市布局，了解政府城市規(guī)劃，確定出該項(xiàng)目的選址。并且對(duì)項(xiàng)目所在地及其工程地質(zhì)、地震烈度、氣候條件、水文條件、交通費(fèi)運(yùn)輸條件、供電供水條件、通訊條件、建筑材料的獲取方式和土地獲取方式進(jìn)行描述項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性2.4 預(yù)期目標(biāo)通過對(duì)江油圣明國際項(xiàng)目進(jìn)行可

11、行性研究分析，對(duì)可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、多方案的比較和綜合評(píng)價(jià)，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何進(jìn)行投資建設(shè)以及建設(shè)過程中的后續(xù)問題建議等結(jié)論性意見三研究方案3.1編制依據(jù)23可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料。例如建設(shè)地點(diǎn)的自然條件和現(xiàn)狀國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃政府主管部門批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃41周圍的社會(huì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和施工條件等3.1編制依據(jù)56有關(guān)市場需求調(diào)查、分析和預(yù)測資料等有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)及工程技術(shù)方面法規(guī)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟是什么、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等政府主管部門規(guī)定用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的參數(shù)和指標(biāo)。如定額回收期、基準(zhǔn)收益率、折現(xiàn)率、利率、折舊率、調(diào)整外匯率等73.2研究方法4進(jìn)度安排時(shí)間軸（日程安排）2016.4.12016.4.10 收集資料2016.4.1120