上海東海別墅項目投資可行性研究報告

1、1海東海別墅項目投資 可行性研究一口 Ah報吿詳細摘要第一部分 項目決策背景七大利好因素一、上海市經濟保持著快速健康的發(fā)展；二、上海市房地產市場供銷兩旺，持續(xù)看好；三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升；四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好；五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里；六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕；2002年 2月 28 日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就 占地1 40公頃的“格林風范”居住區(qū)開發(fā)建設項目舉行隆重的簽約儀式。 作為嘉 定區(qū)目前最大的房地產開發(fā)項目， 以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目， 南 翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風范”的啟動標志

2、著嘉定區(qū)房地產業(yè)步入了全新的 發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕。南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部， 與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬 嘉高速公路。該項目與東海別墅相隔不遠， 對東海別墅的營銷是一個大的利好因 素。七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。 最后結論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經濟因素對本項目呈現的利好態(tài) 勢。第二部分 項目及周邊環(huán)境分析從項目位置、項目現狀、項目周邊 3000 米范圍內的社區(qū)配套三個方面的分 析，作出 項目的初步評估：東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢， 周邊配套較為完善， 私

3、家車 交通方便， 但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產發(fā)展緩慢， 均處于起步階段， 區(qū)域市場不 被消費者認可。隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟 動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項目目前為現房轉讓， 故項目本身積留了許多不利于營銷的問 題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分 市場現狀及其趨勢判斷一、 上海市房地產市場整體分析 1、2002 年上海房地產市場現狀分析 2、2003年上海房地產市場趨勢判斷、上海市別墅市場整體分析 上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場用途的六大類型 上海別墅市場的區(qū)域分布 上海別

4、墅市場的價格區(qū)間 上海別墅市場的供需狀況 上海別墅市場的客源構成1、2、3、4、5、6、三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析四、南翔鎮(zhèn)房地產市場及樓盤分析第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產品的營銷建議 通過第三部分的市場分析得出：一、項目優(yōu)劣勢分析1、項目優(yōu)勢由于上海房地產市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現供小于求的態(tài)勢， 作為現房的東海別墅 2003 年入市的市場風險較??；嘉定區(qū) F1 方程式賽車場的建造、南翔星城項目的啟動以及輕軌的引入 三大利好消息都將給本項目帶來機遇； 東海別墅的轉讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中 小面積產品較多，總價在整個市場中優(yōu)勢非常明顯； 東海別墅具

5、有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨立且面積較大。2、項目劣勢東海別墅產品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運作成功 的關鍵；東海別墅所在區(qū)域房地產市場起步較晚，還未被客戶認可，將給本項目 的銷售帶來一定難度；東海別墅小區(qū)內缺乏基本的配套，需要引進。二、產品的營銷建議1、目標客戶層 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內的中高收入家庭是本項目潛在的購買者； 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶；本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。2、項目營銷的建議 項目需要改建的具體方案：外墻面需要清洗； 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗， 并配合外立面的色

6、彩搭配及風格塑造選 用塑鋼窗的窗框色彩及造型。 通過色彩的變化和局部的立面變化增加每 幢別墅的可識別性；修復每幢別墅的大門，并設計大門造型； 別墅室內需要清掃；部分戶型，如戶型 A 的結構設計需要整改； 小區(qū)內植被和草坪需要修整； 小區(qū)加設智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； 清洗游泳池；小區(qū)大門重新設計并建造； 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良 好的小區(qū)外部視覺形象；配備一輛看房專車。 第五部分 項目均價的預測一、類比價值預測法 1、根據本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實

7、現均價（1）選擇可類比項目 根據本項目的區(qū)位特征， 依照別墅項目在外環(huán)線周邊， 位于行政區(qū)域交界處 的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)（2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值 可類比項目的詳細資料見第三部分第三小節(jié)。量化的標準：以低成本改建后的東海別墅為標準，東海別墅的各項為100，優(yōu)于東海別墅則分值高于 100，比東海別墅差則分值低于 100，各價值要素賦予 相同的權重，得出綜合分值。（3）根據價值要素對比值，結合各類比別墅項目的均價，通過算術平均法 推斷出本項目可實現的均價本項目可實現的均價=可類

8、比別墅項目的均價/可類比別墅項目的綜合分值*100均價（元/平方米）綜合分 值東海別墅可實現的均價（元/平方 米）東渡園景別墅3800924130皇府別墅3800954000綠谷別墅50001014950美墅55001134867康橋半島50001104545算術平均值4499東海別墅可實現的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500 元/平方米，高價位：5000元/平方米。2、根據上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均 價4050元/平方米以上。結論：東海別墅可實現的均價三大價位： 低價位：4000元/平方米，中價位：4500 兀/平方米，咼價位：50

9、00兀/平方米。二、東海別墅40005000元/平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致三、分析各價位下的均價的銷售風險綜合結論：鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值， 本項目可選擇4500元/平方米 入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強， 廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位 拔升。第六部分項目的投資收益分析一、銷售收入預測二、別墅成本預測三、項目利潤測算利潤指標的測算：單位毛利=項目利潤/銷售面積=1013.97元/平方米 單位凈利=稅后利潤/銷售面積=605.66元/平方米 銷售毛利率=項目利潤/銷售收入X 100%=22.32% 銷售凈利率二項目凈利潤/銷售收入X 100%=13.33

10、% 核心指標的基本要求（參考）：銷售凈利率9%四、現金流量測算內部收益率為76.32%,核心指標的基本要求（參考）：內部收益率25%五、經濟指標匯總經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）備注銷售收入45428635住宅銷售收入直接成本32906254開發(fā)成本總投資34006463開發(fā)成本+期間費用稅前利潤1719稅后利潤1151內部收益率73.32%使累計凈現值為零的貼現率銷售凈利率13.33%項目凈利潤/銷售收入X 100%總投資回報率17.81%項目凈利潤/項目總投資X 100%六、敏感性分析就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進行敏感性分 析，得出銷售收入相對于

11、成本更加敏感。當售價下降10%成本上升超過10%寸, 項目的銷售凈利率低于9%項目的投資回報將受到一定的影響。第七部分：綜合分析與建議從以上項目環(huán)境、市場、財務、經濟分析可看出：本項目的投資，正處于上 海市嘉定區(qū)房地產市場平穩(wěn)上升時期， 各方面的時機都比較成熟，項目抗風險能 力較強，且可獲得較好的投資回報。對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關 鍵。810第一部分 項目決策背景七大利好因素 . 一、上海市經濟保持著快速健康的發(fā)展 . 二、上海市房地產市場供銷兩旺，持續(xù)看好 . 三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升 . 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 . 五、F1方程式賽

12、車場距本項目僅 4公里 六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕.七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) . 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 . 一、項目位置 . 二、項目現狀 . 三、項目周邊 3000 米范圍內的社區(qū)配套 . 四、項目的初步評估 . 第三部分 市場現狀及其趨勢判斷 . 一、上海市房地產市場整體分析 . 二、上海市別墅市場整體分析 . 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析. 四、南翔鎮(zhèn)房地產市場及樓盤分析 . 第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產品的營銷建議 . 一、項目優(yōu)劣勢分析 . 二、產品的營銷建議 . 第五部分 項目均價的預測 . 一、類比價值預測法 . 1、

13、根據本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現均價2、根據上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價1011121313131415161618283032323234343436二、東海別墅 4000 5000元/ 平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致 三、分析各價位下的均價的銷售風險 . 第六部分 項目的投資收益分析 . 一、銷售收入預測 . 二、別墅成本預測 . 三、項目利潤測算 . 四、現金流量測算 . 五、經濟指標匯總 . 六、敏感性分析 . 第七部分：綜合分析與建議 . . 36373737383939414142第一部分 項目決策背景大利好因

14、素海市經濟保持著快速健康的發(fā)展上個世紀末的最后十年， 上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折 服。從99財富論壇到上海合作組織成立會議，從 APEC會議到剛剛申辦成 功的 2010 年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關注的 焦點。如果仔細端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發(fā)現：從遼東半島的鴨綠 江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)， 綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓， 正恰似一 張拉滿的強弓。 弓弦是南北交通大動脈京廣鐵路， 滾滾東去的長江則是那支 著力待發(fā)的利箭， 而上海，這個遠東最大的城市， 就位于這支利箭最鋒銳的前沿。 “利箭”的“鋒芒”形成巨大的磁場， 吸引了

15、全世界渴望成功的開拓者紛至沓來， 百年難尋的機遇使這座城市充滿活力。2002 年是我國加入世界貿易組織后的第一年。一年來，上海市實現了國民 經濟的持續(xù)快速健康發(fā)展， 各項社會事業(yè)取得全面進步， 人民生活水平穩(wěn)步提高， 全面完成了各項預期目標和主要任務。 全年實現國內生產總值 5408.76 億元，按 可比價格計算，比上年增長 10.9。產業(yè)結構在調整中不斷優(yōu)化，第二、第三 產業(yè)共同推動經濟增長的格局進一步鞏固。 全年第一產業(yè)增加值 88.24 億元，比 上年增長 3；第二產業(yè)增加值 2564.69 億元，增長 12.1 ；第三產業(yè)增加值 2755.83 億元，增長 10。城市綜合服務功能不斷提

16、升， 第三產業(yè)增加值占國內 生產總值的比重繼續(xù)提高，達到 51。（所有數據來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的 2002 年上海市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 ）海市房地產市場供銷兩旺，持續(xù)看好2001年2002 年是上海房地產的大發(fā)展年，樓市各項指標居高不下，房地產開發(fā)規(guī) 模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 全年水平。比上年增長6853.172002 年上海房地產業(yè)全年實現房地產業(yè)增加值 373.63 億元，14.5 。房地產開發(fā)與銷售同步增長。從開發(fā)看，全年商品房施工面積萬平方米，比上年增長14.5 %;竣工面積1983.92萬平方米，增長10.7 %。從 銷售看，全年商品房銷售

17、面積1960.6萬平方米，比上年增長9.1 %，其中商品 住宅銷售1839.05萬平方米，增長9.4 %。在商品住宅銷售面積中，個人購房比 重已達97.5 %,比上年提高4.1個百分點。存量房產交易穩(wěn)步上升。全年成交過 戶面積1790.48萬平方米，比上年增加368.05萬平方米，增長25.9 %。房屋租 賃市場交易活躍。全年商品房屋出租面積597.19萬平方米，比上年增長17.5 %。（所有數據來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的2002年上海市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公 報和上海房地產交易中心公布的統(tǒng)計資料 ）2002年三大熱點一一F1賽車場落戶上海安亭、2010年世界博覽會落定上海、 環(huán)球影城主題公園將在

18、上海浦東三林地區(qū)建設一一給上海樓市注入了新的動力， 未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升來自上海市房地產交易中心的資料顯示，從 1996年1月至2002年12月， 上海市共有160余個別墅項目推出，累計供給量達到 33926套，其中消化量為 25614套，銷售率平均達到75.5%。其價格段主要出現在100200萬元的中低 檔別墅區(qū)間?？梢哉f，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關注和青睞。上海別墅物業(yè)成交價格走勢同時，上海市別墅價格大幅上揚。2002年四季度的市場成交價格再創(chuàng)新高， 6870元/平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。元/平方米8000700060005000400

19、030002000100003Q 4Q 1Q 2。 3Q 4Q 1Q 2。 3Q 4Q 護2001/ 2001/ 2001/ 2001/ 屛 2002/ 屏 2 屛別墅市場的異軍突起，是房地產市場長期培育的結果。其主要來自于政府采 取了積極的財政政策，體現了“擴大內需，拉動市場”的經濟策略。由于上海市 的GDP值已超過4500美元，消費方式和消費習慣正處于轉新階段，符合時代需 要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。上海作為國際大都市的地位和形象日益牢固， 無論從世界范圍， 還是從國內范圍來講， 上海正越來越成為人們 向往的城市。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。在目前上海房地產整體

20、運行態(tài)勢良好的前提下， 在不同區(qū)域， 各種類型的別 墅尚有一定的發(fā)展空間。 2003 年仍將是別墅市場發(fā)展的高潮期。四、海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31 23,東經121 15。東與 寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河） ，與閔行、 長寧、青浦三區(qū)相望； 北依瀏河， 與江蘇省太倉市為鄰。 總面積 464.2 平方公里。 全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫 臥東西，向東流經寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫南北， 與吳凇江、瀏河相連。河道總長 1800余公里，平均河網密度為每平方公里 4公

21、里。嘉定區(qū)工業(yè)生產產銷銜接狀況良好，工業(yè)經濟效益穩(wěn)步提高。汽車零配件、 電子電器、 金屬制品、紡織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經濟的支柱， 其工業(yè)產值 占全區(qū)工業(yè)總產值的 29.6 。非公有制經濟規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經濟的主 力。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產值分別占全區(qū)工業(yè)總產值的45.5 和20.l 。在世界排名前 500 家公司中，有 10 多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通 用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希 望、藍天、滬太、徐行等 20 多個私營經濟小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應正日益顯現。五、F1方程式賽車場距本項目僅 4公里上海國際賽車場位于嘉定安亭鎮(zhèn)， 在

22、寶安公路的北面， 嘉松公路的東面， 規(guī) 劃面積 5.3 平方公里， 由賽車場區(qū)、 商業(yè)博覽區(qū)、 文化娛樂區(qū)和發(fā)展預留區(qū)等板 塊組成。現在動工的是賽車場主體部分賽車場區(qū)， 占地面積約 2.5 平方公里， 主要由塞島及其他 9 組賽道、主、副看臺、車隊生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套 設施等幾個部分構成。其中高速賽道呈“上”字造型、總長約 5.451 公里，適合 于各種不同賽車、 特別是一級方程式即 F1 賽車比賽。 寬度介于 13至 20米之間， 擁有 15 個不同轉彎半徑的彎道和 9 個不同長度的直道， 路面高度最大落差約 12 米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在上海軟土地基建造如此

23、高難度、高標準的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。按計劃在 2004年春節(jié)前竣工，以確保 2004年 10月舉辦“中國站”國際賽 事。2年過后上海將作為F1世界循環(huán)賽中的一站，F1賽事雖然一般來說每年在 一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的， 故對本項目的你 好作用是顯而易見的。六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)格林風范 ”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕2002年 2月 28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就 占地 140公頃的“格林風范”居住區(qū)開發(fā)建設項目舉行隆重的簽約儀式。 作為嘉 定區(qū)目前最大的房地產開發(fā)項目， 以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目， 南 翔鎮(zhèn)國

24、際化社區(qū)“格林風范”的啟動標志著嘉定區(qū)房地產業(yè)步入了全新的 發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕。南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ， 與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬 嘉高速公路 。嘉定區(qū)對南翔星城項目進行反復論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競標的 14 家市內外大型房地產企業(yè)中， 深圳金地（集團）股份有限公司和上海嘉寶實業(yè) （集 團）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項目開 發(fā)權。金地集團是國內成長最快的房地產品牌企業(yè)之一。 2001 年財經時報 的“中國房地產上市公司 10強”排名中，金地集團

25、位列前三名。 “格林風范”是 金地集團進入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項目。 嘉寶集團是嘉定區(qū)唯一一家 國有資產相對控股的上市公司，經營范圍已拓展至電子、電機、電器、房地產、 貿易等領域。根據有關協(xié)議，金地集團將為該子公司提供融資約5.44億元，ST嘉寶提供2.33億元。金地集團持有上海格林風范公司 70%殳權，ST嘉寶持有30%殳權。公 告稱，上海格林風范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海 市嘉定區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為 2100畝，規(guī)劃用地性質為商 品住宅用地。 根據協(xié)議，格林風范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費用約 7.8 億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后

26、 1 80日內完成首批 800畝土地的前期開發(fā)， 并交付土地給格林風范公司，目標地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于 2004年 3月底前完成。本次啟動的“格林風范”項目是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項目的第一期。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓， 以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至 寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。明代園林“古猗園”近在 咫尺。該項目邀請了國內房地產界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項目取得了不俗的銷售業(yè)績并產生了極大 的轟動效應。“格林風范”初步定位為面向全市的高檔、 國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁 有高配套低密度的社

27、區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊，建成后將成為上海乃至長江三角 洲地區(qū)的代表性樓盤。住宅由小高層、多層花園洋房、聯排、雙拼和獨棟別墅組成。項目以造鎮(zhèn)的配備有垂釣在規(guī)水循環(huán)思路，將實行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。在盡量利用和保護地塊現有的自然條 件基礎上，綜合考慮到社區(qū)內生活的各方面， 營造高品質居住社區(qū)環(huán)境， 高檔完善的設施，如國際學校，高級醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會所、游艇碼頭、 中心等。物業(yè)類型預計有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨棟別墅。 劃設計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術和材料如地熱系統(tǒng)、 系統(tǒng)、太陽能應用技術，來為客戶營造國際化、人性化的高品質生活。七、嘉定區(qū)政府將引 輕軌至南翔鎮(zhèn)最后

28、結論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經濟因素對本項目呈現的利好態(tài)勢。第二部分 項目及周邊環(huán)境分析、項目位置1、東海別墅項目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上，與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰，項目距人民廣場15公里，距虹橋國際機場僅12公里，開車前往只需10分鐘；距浦東 國際機場62公里，車程為45分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭-上海張 華浜碼頭為18公里。項目周邊路面運輸暢通發(fā)達。鐵路方面，設有華東最大的 鐵路貨運樞紐-南翔鐵路編組站2公里；“十五”期間，輕軌鐵路也將開通至南 翔。公路方面，距204國道1公里，新翔黃公路連接312國道，滬嘉高速公路直 達項目，距外環(huán)線僅1公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路

29、。本項目距 F1方程式賽車所在地4公里。2、東湖別墅項目占地6.2萬平方米，建筑面積3.2萬平方米。項目位于南 翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅200米，南側緊鄰滬嘉高 速公路，北側為農民自建房，東側為綠谷別墅，西側為一別墅爛尾樓。、項目現狀1、項目目前為別墅現房，占地面積 6.2萬多平方米，建筑面積為3.2萬平 方米，容積率為0.56。小區(qū)共有獨立別墅114棟，以4800元/平方米的均價已 售出14棟，目前可轉讓的獨立別墅72棟，轉讓價為3000元/平方米。東海別墅可轉讓獨立別墅戶型面積配比表戶型面積幢數面積比幢數比A198.41919.83%26.39%B213.81171

30、9.12%23.61%C267.061521.07%20.83%D279.7111.47%1.39%E284.9946.00%5.56%F291.7311.53%1.39%G315.8969.97%8.33%H442.63511.64%6.94%I445.3149.37%5.56%合計19011.4722、小區(qū)現狀英格蘭風格，外墻面為淡黃色毛石材質，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片， 鋁合金窗戶，實木大門。需要改進之處一一外墻面因灰塵滲入顯得臟舊；外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立 別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。戶型A的功能結構

31、設計存在明顯的不合理， 有可能需要進行涉及基礎結 構、墻體結構、各種管道結構在內的結構改動（具體整改需要設計師的 論證和方案比較）。其他戶型結構無明顯缺陷。小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內草坪質量不錯。小區(qū)內道路鋪設路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。目前有一 300平米左右的會所，目前無任何功能，50平米左右的游泳池 （目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理1.2元/平米/月，物業(yè)管理公司為開發(fā) 商自己設立的物業(yè)管理隊伍，小區(qū)內無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)內尚 無有線電視、寬帶、等配套。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。小區(qū)大門與主干道之間有一約長

32、 100米、寬10米的小道，小道北面圍 墻后的爛尾別墅影響進出小區(qū)的視覺美感。三、項目周邊3000米范圍內的社區(qū)配套由于項目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套 解決。交通出行：周邊有包括高等級滬嘉高速公路在內的四條重要道路（滬嘉高速公路，204國道，新翔黃公路，豐翔路），目前無公交車經過項目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn)古 猗園路才有大巴。南翔鎮(zhèn)有直達上海市區(qū)的公交線路十余條：562路、517路、北嘉線、上海旅游6號線等。據悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會加設公交巴 士;此外，由于項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進 公交車和輕軌，屆時將可以借用。教育：教化南

33、翔”的美稱， 是個人才輩出的地方。 鎮(zhèn)區(qū)20公里范圍內， 有上海大學、 同濟大學等南翔歷來重視教育， 素有10 所高內建有中小學 8 所。在離鎮(zhèn)區(qū) 等學府。南翔醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有200醫(yī)療 南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越， 個床位的住院部。文化、體育、娛樂設施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、 局由南翔鎮(zhèn)提供。 今后南翔星城居住區(qū)項目完善的配套可供使用。 旅游資源南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美 譽，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。四、項目的初步評估東

34、海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢， 周邊配套較為完善，私家車交通方便， 但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產發(fā)展緩慢， 均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展， 故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項目目前為現房轉讓， 故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分市場現狀及其趨勢判斷上海市房地產市場整體分析1、2002年上海房地產市場現狀分析上海房地產交易中心公布的統(tǒng)計資料表明，2002年樓市各項指標居高不下, 房地產開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、

35、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地 超過2001年全年水平，市場運行態(tài)勢主要顯現為：2002年持續(xù)2001年房地產市場供求兩旺的態(tài)勢2001年上海商品房供應受入市門檻提高的影響，一直處于相對拮據的狀態(tài)，1:1.10的數值上。到年底，全年商品批準預售面積與預售登記面積最終鎖定在 2002年，商品房供應量逐季上揚，第一季度上市量466萬平方米，第二季度672 萬平方米，第三季度713萬平方米，第四季度825萬平方米。因而使得市場階段 性供不應求的狀況明顯緩和，最后全年的供應成交比例為1： 0.9，出現求略大于供的結局。2002年各季和逐季累計供求對比情況（單位：萬平方米）2002 年商品房批

36、準 預售面積商品房預售 登記面積批準面積比 登記面積第一季度466.33516.571:1.11各季第二季度672.35713.571:1.06第三季度712.70637.991:0.90逐季累計1 3月份466.33516.571:1.111 6月份1138.681230.141:1.081 9月份1851.381868.131:1.0成交量高位擴張，成交結構窄幅變動2002年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴隨著商 品房預售成交量的高位擴張，其成交結構悄然發(fā)生變化。區(qū)域結構：與2001年相比，2002年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成， 而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。購房

37、者結構：上海市居民購房套數占總量比例明顯下降， 從83%F降到77%相反，外地人士和境外人士購房比例則相應上升，其中，外地人市購房比例由15.7%上升至18.7%,境外人士的比例則從1.3%升至4.2%。隨著高價位住房成交 比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。2001年與2002年購房者結構比較口 2001年I 2002年2002年新盤整體價格水平繼續(xù)上移2002年各季價格增幅逐季遞2002年，全年商品房4803兀/平方米，分別比自2001年第四季度樓價躍上一個新的臺階后， 增，反映出新盤供不應求和整體品質的不斷提升的程度。 預售成交均價為4895元/平方米，其中，住宅成交均價

38、上年增長11.9%和11.2%。歷季來各類商品房成交均價走勢成交均價：元/平方米2002 年第一 季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均47381.65%4710-0.59%48202.34%52138.15%其中：住宅4596-0.52%46511.20%47632.41%51007.08%辦公樓975048.31%6189-36.52%5986-3.28%790732.09%商業(yè)用房82952.26%6936-16.38%6727-3.01%72688.04%二手房交易速率明顯趨緩，交易價格走勢堅挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2002年，雖然交易總量達1790萬 平

39、方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現整個年度總的季度性 回落，最后一個季度由于上海市申博成功消息的強烈刺激使二手房成交的量價重回高位。2、2003 年上海房地產市場趨勢判斷2002 年的市場走向相對較2002 年市場表明，除了因結構性原因導致二手房交易價格升幅偏高外，市 場各項指標運行較為協(xié)調，結合整體市場發(fā)展北京， 為合理，那么， 2003 年市場會出現的趨勢判斷如下：供應：繼續(xù)放量，盡管 2002 年近 2200 萬平方米的供應量已遠遠超過 1997 年的 1737萬平方米的歷史紀錄， 但下列原因會使 2003 年的供應繼續(xù)放 量。上海GDP的增長目標，現有的房地產投資建設規(guī)

40、模的高位性決定 2003年供應量繼續(xù)上行。 舊城區(qū)的改造、 申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐 步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設，將進一步加大上海房地產建設規(guī)模。土地二 級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到 釋放。需求：由于 2002 年本市商品房預售登記面積高位大幅增長，包括二手 房在內的市場吸納總量在 2003 年仍會所增加。商品住宅的結構性矛盾 未能徹底緩解，低端產品依舊處于供不應求的矛盾之中。 價格：由于市場整體上升的慣性效應， 2003年商品房的成交價格仍會繼 續(xù)上升，但升勢會低于 2002 年，就價格結構而言，可能會從高、低兩 頭向中間移動。、上海市別墅市場整體分析1、上海別

41、墅市場回顧和展望上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始， 上海別墅伴隨著宏觀經濟和上海 樓市的起伏，走過了出生、成長、調整、放量的一個中長期過程。按時間和別墅 的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 19921998 年 進入九十年代后， 外商投資速度和深度皆有強勁的增長， 適用商業(yè)發(fā)展的家 居別墅群應運而生， 上海出現了大批的外銷花園別墅群， 形成上海別墅市場的第 一次浪潮。夕卜銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、 建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集， 虹橋路沿線在內、外環(huán)線之間就分布 有二十多個外銷別

42、墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產物， 隨著虹橋開 發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產商品之一，目標市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經歷了一個較長的低迷 期。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有30流右。第二階段：內需獨顯魅力，內銷別墅迎來別墅市場的第二春；19982000年從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經歷著 金融風暴所帶來 的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內經濟的橋頭堡，更 顯鶴立雞群。近三、四年來上海的房地產市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展， 同時也帶動了別墅市場的復蘇。在外銷別墅市場陷入低潮，還未

43、走出迷谷的時候，內銷別墅市場反而比較活 躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999年-2000年，排屋、聯體別墅等經濟型別墅涌入市場，并迅速被市場所認 可，更預示著上海別墅市場春天的到來。第三階段：別墅供應放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的 到來；2001年一至今一方面，別墅供應放出巨量。別墅市場從1998年持續(xù)上升至2001年，上海 別墅類物業(yè)供銷面積已經占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從2001年土地出 讓面積的容積率來看，呈現出大幅度下降趨勢。同時， 2003年投放市場的別墅 仍將一個較大的上升趨勢。別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)面積

44、的百分比另一方面，市場形成了有效供應。市場上確實出現了一大批區(qū)位適中、 品質優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬 甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、 不同需求的物 業(yè)品類體系。別墅市場區(qū)域劃分20%4%7%2002年上海別墅市場2002上海別墅市場出現了如下新特征:2002年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質優(yōu)異、價位適宜的別墅引 爆了購房者的購“墅”熱情，總體上，2002年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭。 更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。根78.32%,各區(qū)（1）墅項目供應量猛增從2002年的別墅上市量來分析， 除了一些開發(fā)商開發(fā)

45、別墅項目之外，據統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數的 分布比率如下閔行30.07%、松江21.68%、浦東18.18%、長寧8.39%、青浦6.99%、 嘉定4.20%、南匯3.5%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）6.99%。（2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大 多在200萬元以上/棟，獲得了市場的認可。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠 地區(qū)的聯體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70150萬元/棟左右的經濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。全市不同類型別墅內及供應及消化情

46、況20000100%150001000050001供應量消化量疊加別墅銷售率80%60%40%20%0%(3)豪宅市場初露端倪 很多高檔獨立別墅于2002年下半年集中上市,本身高端產品銷 售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。余山腳下的 上海紫園最高定價達到1.15億人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且 這幢頂級豪宅已經被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選 擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進 一步的發(fā)展。(4)投資別墅項目風險凸現雖然別墅市場前景看好，但若出現供求比例失恒的局面或宏觀經濟 形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據了解去年上市的別墅項目已

47、有一些 出現銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的 復制，則市場前景不容樂觀。2、綜觀當今上海別墅市場，大致按用途表現為六大類型居住型別墅一一針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅一一上海以后會出現一家人擁有兩套房子的現實，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯體需求較大；短期居住型一一他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報 率高，大多租給老總居??；旅游型別墅一一適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經營者用來當賓 館使用；辦公型別墅一一這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地

48、需求的；投資型別墅一一如上海的老別墅。3、上海別墅市場的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域, 這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應總量的 80%上。松江松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形 成余山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。余山泗徑新橋九亭松江新城區(qū) 域 特 征依托上海唯一的 自然風景區(qū)和國 家級旅游度假區(qū) 佘山風景區(qū)，成為上海天然的 頂級別墅區(qū)。滬松公路（泗涇） 沿線已成為排 屋、獨棟為主的 內銷居住型別 墅。松江區(qū)域內 別墅供應量 最大的區(qū)域， 該區(qū)域因地 理位置等條 件限制未來 將會是聯排 別墅的天下。交通方 便。

49、依托松江 大學城， 別墅檔次 逐步升 咼。配 套基本上依靠小區(qū) 內會所的設置滿 足日常的需要。依賴泗徑鎮(zhèn)和小 區(qū)內部配套。原規(guī)劃中作 為別墅區(qū)配 套設施的 30 萬平方米的 商業(yè)項目開 始正式運作。小區(qū)自身 配套。松江新城 的配套。物 業(yè) 類 型獨立別墅群獨立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種 較為豐 富，但體 量不大主要以聯 體別墅為 主物 業(yè) 檔 次頂級、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價 格單價均在10000元以上6000 7000 元 /平方米獨立別墅價格在600040006500 元/30004500 元/特 征7000元/平方 米，其它類型 產品價格跨度較大，3000 7000元/平方

50、米不等平方米平方米以上物 業(yè) 用 途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為 主居住、投資為主居住、投資為主代 表 性 別 墅上海紫園、余山天 鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經濟型別墅相對集中，閔 行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘 莊）和華漕鎮(zhèn)顧戴路春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機場非常 近，已成為中檔別墅 群。閔行區(qū)又一個普 通住宅的熱點區(qū) 域交通方便形成上海市最 大的一塊別墅 區(qū)物業(yè)類型獨立別墅別墅品種齊全聯體、獨立別墅聯體、獨立別墅物業(yè)檔次高檔中檔中檔中檔價格特征8000元/平方米50

51、00元/平方米70008000元/平方米50006000 元/平方米物業(yè)用途度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表西郊莊園皇都花園、圣陶隨園天籟性別墅沙花園青浦青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時 間由東向西、由滬青平公路向南北兩側縱深發(fā)展，是一個依托虹橋別墅區(qū)、 虹橋機場的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要別墅區(qū)域。 幾年來，作為虹橋別墅區(qū) 域的外延，青浦東部已經形成一個有特色、 有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為 上海別墅市場一個相對較為成熟的區(qū)域。徐涇鎮(zhèn)淀山湖區(qū)域特征較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好，優(yōu)美的環(huán)境物業(yè)類型獨立別墅獨立別墅物業(yè)檔次中高檔中檔價格特征7

52、000元/平方米4000 5000元/平方米物業(yè)用途度假、居住、投資為主休閑性度假、投資為主代表性別墅湖畔佳苑、綠波花園威尼斯花園、國際華城浦東南匯浦東的地域寬廣，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿易區(qū)、外高橋 保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領集中區(qū)域，對別墅的消化能力強，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。浦東地區(qū)的別墅地域分布松 散，價格差距大，既有從總價 3765萬的康橋半島，也有總價 209 3500 萬元的極品湯臣高爾夫別墅。目前浦東新區(qū)的產品類型以獨立和聯排別墅為 主，疊加別墅很少，供應量只有 300余套，不到區(qū)域別墅供應總量的1/3。4、上海別墅市場的價格區(qū)間總價結構通

53、過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現，目前上海別墅供應量集中在 100萬至200萬價格段，占到了供應量的 46%其次是總價在200至300 萬的中高檔別墅，占總供應量的17%而總價在100萬以下的經濟型別墅 和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15唏口 12%從目前的價格格局來看，上海別墅市場的產品結構與消費結構基本吻合，不存在大的結構性矛盾。在3000-5000元之間，面積200平方米左右，總價70萬-150萬，相當市 中心一套中高檔公寓。獨立式別墅單價多在 6000元以上，面積300平方 米左右，總價在200萬元以上。一些面積500平方米以上甚至1000平方 米以上的宅院，價格則超過1000萬以上。板塊均價5、上海別墅市場的供需狀況短期內可能出現的供求總量矛盾目前可以肯定的是， 別墅市場的供應在近期內還將快步上升， 但別 墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。 所以，隨著潛在別墅的不斷上市， 市場供應將帶來更大的壓力。 當然，供求矛盾并不能否認現實存在的別墅 需求，隨著上海經濟的不斷發(fā)展和國際化程度的不斷升高， 別墅需求一定 會更巨大。短期內可能出現的結構性矛盾 從近階段別墅項目的上市情況來看， 短期內供需關系出現結構性矛 盾的可能性比較大。 表現為高檔、 中高檔別墅的過度開發(fā)， 而對應的市場 需求不足。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個準備上市的別墅項目 初步定價意圖