北京通州2012 K2·百合灣項(xiàng)目分析與借鑒ppt課件

1、1K2百合灣工程分析與自創(chuàng)百合灣工程分析與自創(chuàng)華遠(yuǎn)華遠(yuǎn)銘悅工程組銘悅工程組2021年年2月月2目錄一、K2百合灣近期成交情況二、K2百合灣產(chǎn)品解析與營(yíng)銷方式討論三、K2百合灣與華遠(yuǎn)銘悅的對(duì)比分析四、本案可自創(chuàng)思緒3第一部分：K2百合灣近期成交情況41、通州區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品工程成交情況統(tǒng)計(jì)周期2021年5月1日-2021年1月15日，8.5個(gè)月項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)（套）月成交套數(shù)（套）銷售面積（平米）銷售金額（萬(wàn)元）整體成交均價(jià)（元/平米）華業(yè)東方玫瑰67479448896930515439K2百合灣35842318276052719017天時(shí)名苑22826268834280015921（含1500精裝

2、，現(xiàn)房）京貿(mào)國(guó)際城22627205593124715199富力金禧花園22426214273831817883（含3000精裝）遠(yuǎn)洋東方789136502161515834金隅花石匠2022023310215332 從上表可看出：華業(yè)東方玫瑰成交套數(shù)和面積最多；主要緣由是其2021年最大降幅達(dá)18%左右，且蓄客期長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月之久。而K2百合灣在一切競(jìng)品工程中，成交均價(jià)最高。52、K2百合灣銷售情況簡(jiǎn)述因素K2百合灣規(guī)模（平米）占地8.7萬(wàn)平，建筑面積16萬(wàn)平，容積率2.0產(chǎn)權(quán)（年）50/70均價(jià)（元/平米）32000/19000（算上贈(zèng)送面積，折合15200）4-11月新推面積（平米）7.5萬(wàn)5

3、-1月銷售面積（平米）4.1萬(wàn)去化率55%前期主推商住物業(yè)，中期推出純商品住宅，限購(gòu)、不限購(gòu)客群均有可選產(chǎn)品。63、 K2百合灣成交情況統(tǒng)計(jì)平層住宅統(tǒng)計(jì)周期：2021年5月1日-2021年1月15日 K2百合灣工程自去年9月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷售業(yè)績(jī)不斷良好，成交量與成交均價(jià)均是區(qū)域住宅市場(chǎng)內(nèi)佼佼者。但是隨著通州市場(chǎng)的日益嚴(yán)峻，也難逃降價(jià)的厄運(yùn)，成交均價(jià)一路走低。2021年1月份成交均價(jià)為18055元/平米。74、K2百合灣去化量統(tǒng)計(jì)平層住宅統(tǒng)計(jì)周期2021年5月-2021年1月15日截止2021年1月15日，該工程共推售普通住宅7.5萬(wàn)，已銷售4.1萬(wàn)，占比55%。去化速度較快。85、 K2百合灣

4、成交戶型分析平層住宅該工程成交戶型中，80-90戶型所占比例最大，占比76%?？梢钥闯?，剛需客戶群體在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)仍為主體消費(fèi)者。9小結(jié)： 在目前通州整體市場(chǎng)如此慘淡情況下，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各個(gè)工程均采取降價(jià)或者變相促銷的營(yíng)銷方式，但成交量與成交均價(jià)使通州房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走入一個(gè)嚴(yán)厲意義的冬天。 但對(duì)K2百合灣工程而言，在限購(gòu)、限貸嚴(yán)峻的市場(chǎng)中，該工程的純商品住宅產(chǎn)品的成交量、均價(jià)、去化速度方面均有良好的表現(xiàn)，成為區(qū)域市場(chǎng)備受關(guān)注的工程案例。同時(shí)更值得我們?nèi)リP(guān)注與深化研討，期望發(fā)掘其突出優(yōu)勢(shì)，以作為我工程的自創(chuàng)。10第二部分： K2百合灣產(chǎn)品解析與營(yíng)銷方式討論11u產(chǎn)品解析一、根底信息二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)道路交

5、通、配套規(guī)劃三、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)規(guī)劃規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀、內(nèi)部配套、戶型設(shè)計(jì)四、工程附加值物業(yè)管理12物業(yè)類型開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址占地面積建筑面積容積率綠化率普通住宅、loft公寓K2地產(chǎn)通州通胡大街70號(hào)8.7萬(wàn)平米16萬(wàn)平米2.035%產(chǎn)權(quán)住宅套數(shù)主要戶型（平層）交房標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)住宅70年辦公50年876套（平層）二居79（贈(zèng)送17 ，折合96 ）三居87（贈(zèng)送33 ，折合120 ）毛坯2013年底綠城物業(yè)3.8元/平方米/月 一、根底信息一、根底信息13通州新城中心區(qū)通州新城中心區(qū)K2百合灣運(yùn)河公園 百合灣工程位于通州新城中心區(qū)、通胡大街70號(hào)，北運(yùn)河?xùn)|岸，西鄰?fù)ㄖ葸\(yùn)河公園，占據(jù)公園

6、和CBD兩大優(yōu)勢(shì)資源。二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)14u地鐵：通州新城中心區(qū)已確定設(shè)立地鐵：通州新城中心區(qū)已確定設(shè)立3座地鐵換乘站，分別是北關(guān)、新華大街、月亮河換乘站，擬于座地鐵換乘站，分別是北關(guān)、新華大街、月亮河換乘站，擬于 u 2021年建成。屆時(shí)，新城中心區(qū)年建成。屆時(shí)，新城中心區(qū)3條軌道交通線路條軌道交通線路M6、R1、S6將可實(shí)現(xiàn)將可實(shí)現(xiàn)“兩兩換乘。兩兩換乘。u 百合灣工程間隔新華大街站百合灣工程間隔新華大街站1000米左右，間隔月亮河站米左右，間隔月亮河站600米米 左右，軌道交通較為便利。左右，軌道交通較為便利。 K2百合灣1、道路交通、道路交通地鐵和公交的雙重便利地鐵和公交的雙重便

7、利15朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)路新華大街京通快速新華南街兩廣路通胡大街K2百合灣u 公交：目前通州到市區(qū)的道路有朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、京通快速路，以及正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的廣渠路延u 長(zhǎng)線。 工程所處地點(diǎn)可經(jīng)過(guò)通胡大街、新華大街及新華南街實(shí)現(xiàn)進(jìn)入主城區(qū)道路的便利切換。16 總體來(lái)說(shuō)，目前通州區(qū)域的商業(yè)氣氛不濃、生活配套設(shè)備不夠完善，運(yùn)河?xùn)|部區(qū)域較西部老城區(qū)配套更差一些；百合灣工程周邊生活配套設(shè)備現(xiàn)狀為超市、學(xué)校及商業(yè)會(huì)所，沒(méi)有大型的購(gòu)物、文娛場(chǎng)所及醫(yī)院，但工程周邊交通設(shè)備比較便利，對(duì)外界的效力設(shè)備用較強(qiáng)的可達(dá)性，并且隨著運(yùn)河商務(wù)區(qū)的建立，工程周邊的配套將有極大的改善。2、配套規(guī)劃、配套規(guī)劃暫時(shí)不夠完善，但可達(dá)性較強(qiáng)

8、，且未來(lái)開(kāi)展?jié)摿甏髸簳r(shí)不夠完善，但可達(dá)性較強(qiáng)，且未來(lái)開(kāi)展?jié)摿甏?7休閑配套公園：通州運(yùn)河公園是在原運(yùn)河文化廣場(chǎng)、運(yùn)河奧體公園、生態(tài)公園根底上整合而成公園：通州運(yùn)河公園是在原運(yùn)河文化廣場(chǎng)、運(yùn)河奧體公園、生態(tài)公園根底上整合而成的大型綠色生態(tài)公園，規(guī)劃全長(zhǎng)的大型綠色生態(tài)公園，規(guī)劃全長(zhǎng)4600米，寬米，寬600-800米，總面積米，總面積368萬(wàn)平方米朝陽(yáng)萬(wàn)平方米朝陽(yáng)公園公園278萬(wàn)平米，其中水面占萬(wàn)平米，其中水面占92萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)95%；是百里長(zhǎng)安街東起點(diǎn)、；是百里長(zhǎng)安街東起點(diǎn)、京杭大運(yùn)河北起點(diǎn)，也是目前京東面積最大的城市公園。京杭大運(yùn)河北起點(diǎn)，也是目前京東面積最大的城市

9、公園。18規(guī)模宏大的公園、廣場(chǎng)以及龍船、雕塑等設(shè)備為工程營(yíng)造了良好的外部自然及休憩環(huán)境。19因K2百合灣工程位于通州新城中心區(qū)附近，商業(yè)配套開(kāi)展?jié)摿Ψ浅？捎^。 以下，我們從通州國(guó)際新城以及該工程西北部、西部、東南部規(guī)劃及開(kāi)展前景方面分析其優(yōu)勢(shì)。K2百合灣商務(wù)配套與開(kāi)展20西北部 工程西北部直線間隔2公里為運(yùn)河水鄉(xiāng)區(qū)，將建立高度200米左右的星級(jí)酒店、高度達(dá)250米的企業(yè)總部和區(qū)域地標(biāo)、14.7公頃的特征博物館，以及以主題水景酒店。21西部 西部直線間隔1.5公里為高端商住區(qū)，將建立高端水景公寓、時(shí)髦餐飲、影院、醫(yī)院、學(xué)校等設(shè)備。 22東南部 工程?hào)|南部直線間隔2公里為會(huì)展綜合效力區(qū)，將建立國(guó)際

10、會(huì)議展覽中心、城市博物館、藝術(shù)展覽館、商務(wù)會(huì)館、酒店等設(shè)備。23K2百合灣工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出表如今：資源：工程位于五河交匯區(qū)域，西距大運(yùn)河700米左右，依托運(yùn)河沿岸的奧體公園、運(yùn)河文化 廣場(chǎng)，以及工程西南部的運(yùn)河生態(tài)公園、西部的西海子公園，具備了良好的外部居住環(huán) 境。商務(wù)：隨著通州新城CBD中心區(qū)的逐漸建立，未來(lái)該區(qū)域?qū)⒊蔀楦叨松虅?wù)、文化、及旅游、 度假 的聚集區(qū)。價(jià)值：隨著地鐵6號(hào)線二期的建立，以及R1地鐵線的遠(yuǎn)期規(guī)劃，工程到達(dá)市區(qū)的交通條件將得到 很大改善；地鐵S6線的規(guī)劃建立，將加強(qiáng)區(qū)域與順義、機(jī)場(chǎng)及亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的聯(lián)絡(luò)，區(qū)域價(jià) 值的提升有利于工程的保值增值。24u K2百合灣工程分3大組團(tuán)，

11、包含公寓、高u 層住宅及花園洋房，共23棟；另配套有會(huì)u 所、網(wǎng)球場(chǎng)、臨街商業(yè)及幼兒園等。u工程用地總體呈“L型，外圍臨街的是高u 層樓座、商業(yè)及會(huì)所，部分超百米闊景樓間u 距，觀景視野好；內(nèi)部花園洋房有300米梧u 桐大道相通，私密、尊貴、安靜。三、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)三、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)1、樓座規(guī)劃、樓座規(guī)劃L型規(guī)劃，超百米闊景樓間距型規(guī)劃，超百米闊景樓間距25 ART-DECO新古典主義建筑，全干掛石材，金黃色外立面，18/20高層建筑群，外觀效果較好，客戶易接受。2、建筑風(fēng)格、建筑風(fēng)格新古典主義，全干掛石材新古典主義，全干掛石材26K2地產(chǎn)工程園林規(guī)劃設(shè)計(jì)多數(shù)模擬龍湖式園林風(fēng)格，單從外觀感受容易給客戶帶來(lái)

12、認(rèn)同感。此方面也是K2百合灣工程閃亮賣(mài)點(diǎn)主要之一。K2百合灣龍湖 蔚瀾香堤3、園林景觀、園林景觀“龍湖式園林，多重景觀帶龍湖式園林，多重景觀帶27u 外圍隔離帶：社區(qū)外圍采用坡地勢(shì)植樹(shù)種草，圍造了近10米寬的綠化隔離帶，有效緩解了臨路u 的噪音問(wèn)題。u 湖心公園：在高層住宅組團(tuán)，工程打造了4000平米的人工湖，是社區(qū)內(nèi)外景觀最大亮點(diǎn)。u 梧桐大道：在工程北入口，建筑了近300米長(zhǎng)的梧桐大道，添加了工程的儀式、尊貴感。28K2百合灣龍湖 蔚瀾香堤景觀入戶29工程共北、東、西三個(gè)出入口，人車分流；北門(mén)主入口，法桐大道直抵工程南端的花園洋房；東次入口，入門(mén)即現(xiàn)水榭亭、漫坡海等閑庭水榭景觀；西次入口臨

13、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)及配套商業(yè)，文娛、休閑、購(gòu)物便利。社區(qū)內(nèi)通道社區(qū)內(nèi)通道30百合灣工程配套有3000平米的會(huì)所金茂府、紅璽臺(tái)工程的配套會(huì)所面積也僅在3000平米左右 水會(huì)所4、內(nèi)部配套、內(nèi)部配套奢華配套，彰顯質(zhì)量奢華配套，彰顯質(zhì)量31會(huì)所設(shè)備包含書(shū)吧、雪茄吧、咖啡屋、健身房、紅酒屋等。32u K2百合灣工程戶型主要分為兩種，loft公寓和平層住宅。u 平層住宅戶型以超大贈(zèng)送面積吸引客戶眼球，最大贈(zèng)送面積可達(dá)30余平米。u 5、戶型設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品形狀豐富，超大贈(zèng)送面積產(chǎn)品形狀豐富，超大贈(zèng)送面積3379兩居戶型，贈(zèng)送面積達(dá)17 ，最終折合總建筑面積96 .該戶型西北角贈(zèng)送面積打通后可實(shí)現(xiàn)一居變兩居功

14、能，南向大面積贈(zèng)送為全朝南陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)，成為市場(chǎng)上接受度最好的南北通透戶型。79兩居戶型兩居戶型平層住宅戶型3487 三居戶型，贈(zèng)送面積可達(dá)33 ，最終折合建筑面積120 .圖中標(biāo)紅部分報(bào)規(guī)時(shí)無(wú)頂，交房后由開(kāi)發(fā)商進(jìn)展二次施工，全部算作贈(zèng)送面積。其中包括南向陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)；北向露臺(tái)，最受關(guān)注的是該戶型套內(nèi)面積重新規(guī)劃后，加上贈(zèng)送面積可實(shí)現(xiàn)餐廳與次臥功能。87 三居戶型三居戶型35K2百合灣戶型優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品形狀豐富：產(chǎn)品形狀豐富：1、從產(chǎn)權(quán)方式看，包含、從產(chǎn)權(quán)方式看，包含50年商住公寓和年商住公寓和70年普通住宅；年普通住宅； 2、從建筑層次看，包含多層和高層工程；、從建筑層次看，包含多層和高層工程； 3、

15、從戶型看，、從戶型看，80-90平米兩居平層住宅。平米兩居平層住宅。符合市場(chǎng)需求：符合市場(chǎng)需求： 1、超大贈(zèng)送面積，迎合消費(fèi)者心思需求；、超大贈(zèng)送面積，迎合消費(fèi)者心思需求； 2、單套總價(jià)、單套總價(jià)100萬(wàn)起，符合大多數(shù)消費(fèi)者的支付才干，構(gòu)成工程的萬(wàn)起，符合大多數(shù)消費(fèi)者的支付才干，構(gòu)成工程的有效供應(yīng)。有效供應(yīng)。36規(guī)劃：L型規(guī)劃，超百米樓間距，有一定的圍合空間，利于鄰里關(guān)系的親近；依樓棟分布設(shè)三個(gè)出入口 較好地分散了小區(qū)人流、車流。建筑：ART-DECO新古典主義建筑，全干掛石材、金黃色外立面，18/20高層建筑群，彰顯宏偉、 氣 派與高貴。園林：外部采用坡地植樹(shù)種草，有效緩解了臨路的噪音問(wèn)題；

16、內(nèi)部采用類龍湖的園林風(fēng)格，綠地高低 參差、曲徑通幽，樹(shù)木花草種類眾多、五顏六色，給人絢麗、愉悅、安靜之感。配套：3000平米超大奢華水會(huì)所提升工程質(zhì)量感，顯示奢華、尊貴；戶型：產(chǎn)品形狀豐富，超大贈(zèng)送面積，戶型合理，構(gòu)成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力。K2百合灣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出表如今：37 綠城物業(yè)效力集團(tuán)是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。曾榮獲“中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)效力企業(yè)效力規(guī)模TOP10第二名 、“中國(guó)物業(yè)效力百?gòu)?qiáng)稱心度領(lǐng)先企業(yè)TOP10第一名 ， 市場(chǎng)上口碑頗佳，客戶認(rèn)知度極高。 四、工程附加值：品牌物業(yè)四、工程附加值：品牌物業(yè)38其他競(jìng)品工程：多項(xiàng)選擇用開(kāi)發(fā)商本身下屬的物業(yè)管理公司，資質(zhì)、資歷、效力理念和管理程度均有限。

17、 K2地產(chǎn)與綠城物業(yè)不斷是協(xié)作同伴，K2地產(chǎn)工程物業(yè)公司全部為綠城物業(yè)。如其公司其它工程海棠灣、清水灣、紅樹(shù)灣、百合灣。39u營(yíng)銷討論一、市場(chǎng)對(duì)位二、客戶對(duì)位三、營(yíng)銷渠道40u通州區(qū)域外部需求與內(nèi)部需求的比例在限購(gòu)后不斷下降，u 但這并不代表外部需求的本質(zhì)性減少。u前期主推商住物業(yè)，中期推出純商品住宅，限購(gòu)、不限u 購(gòu)客群均有可選產(chǎn)品。u在限購(gòu)措施下，大部分外部購(gòu)房需求只能經(jīng)過(guò)像百合灣u 這樣的商住物業(yè)來(lái)滿足。百合灣工程熱銷的緣由部分源于其對(duì)限購(gòu)政策的有效躲避。百合灣工程熱銷的緣由部分源于其對(duì)限購(gòu)政策的有效躲避。一、市場(chǎng)對(duì)位一、市場(chǎng)對(duì)位41u該工程的商住部分套均總價(jià)為120萬(wàn)，首付60萬(wàn)。u純

18、住宅部分套均總價(jià)為175萬(wàn)元，首付款總額在50萬(wàn)。u城市中等收入以上家庭的家庭可以接受首付規(guī)范。u商住部分不僅滿足了部分外來(lái)剛性需求，同時(shí)也滿足u 了一部分投資性需求。u 二、客戶對(duì)位二、客戶對(duì)位4230-50平米的loft商住物業(yè)對(duì)25-35歲之間的人群有較大的吸引力，易成為其初次置業(yè)的選擇對(duì)象。80-90平米的平層純商品住宅更適宜30-40歲之間的人群，該工程的產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重與該人群的心思價(jià)值對(duì)位。工程熱銷的另一緣由是客戶定位明確，客戶認(rèn)同感較強(qiáng)。工程熱銷的另一緣由是客戶定位明確，客戶認(rèn)同感較強(qiáng)。43K2百合灣工程目前推行方式 主要以派單、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、地鐵挪動(dòng)電視、短信為主要推行方式，其中該

19、工程派單量可謂通州工程之最，而且還實(shí)行到各競(jìng)品售樓處出口處派單進(jìn)展準(zhǔn)確派發(fā)。三、營(yíng)銷渠道三、營(yíng)銷渠道441、短信、派單以大量派單為主 K2百合灣的短信與派單可以說(shuō)是通州區(qū)域市場(chǎng)之最。尤其是DM單的派發(fā)，更是“隨處可見(jiàn)，另外，該工程通常采用銷售助理到其它工程“蹲點(diǎn)守候“客戶，這是強(qiáng)銷機(jī)構(gòu)通常采用方式。452、電視廣告u資助電視劇廣告u央視八套曾經(jīng)熱播的中有很大一部分結(jié)婚買(mǎi)房的情節(jié)，其中有很多在售樓處上演的戲份，鏡頭中植入【K2百合灣】的工程名字。u生活調(diào)查欄目地鐵廣告u里面有引見(jiàn)K2百合灣的電視短片，在各地鐵線路播放。463、平面報(bào)廣報(bào)刊種類投放時(shí)間（月份）投放次數(shù)版式費(fèi)用（萬(wàn)元）京華時(shí)報(bào)4、5

20、、11、124整版79.12新京報(bào)4、9、114整版87.11安家7、82雙整版43.41法制晚報(bào)41半版8.93北京晚報(bào)41半版14.83精品購(gòu)物指南43整版33.38北京青年報(bào)41半版17.31累計(jì)284.09K2百合灣在平面報(bào)廣方面投放同樣較大，2021年投放費(fèi)用為284萬(wàn)元。474、戶外戶外廣告牌：位于東四環(huán)慈云寺橋西北角，大幅 樓體廣告。道旗：集中在其工程周圍主干道上，較為明顯。主要以戶外廣告牌與道旗為主。481、市場(chǎng)與客戶： 在于對(duì)限購(gòu)政策有效躲避，大量推出不限購(gòu)商住兩用產(chǎn)品。2、區(qū)位：新城中心區(qū)，工程周圍規(guī)劃、開(kāi)展?jié)摿^大，前景可觀。3、交通：地鐵和公交的雙重便利，間隔S6地鐵線

21、月亮河站600米。4、配套： 周圍休閑、商務(wù)、醫(yī)療配套可達(dá)性較強(qiáng)，本身?yè)碛猩萑A水會(huì)所， 幼兒園，深受消費(fèi) 者喜歡。 5、樓座規(guī)劃： “L型三大組團(tuán)。6、建筑風(fēng)格：ART-DECO ，全干掛石材7、園林： “龍湖式園林，全冠移植、私家苗圃預(yù)先馴養(yǎng)，節(jié)約成樹(shù)時(shí)間。8、戶型： 產(chǎn)品豐富，分為普通住宅與loft公寓兩種產(chǎn)品，且贈(zèng)送面積較大9、物業(yè)管理：綠城物業(yè)。綜合以上內(nèi)容，我們將綜合以上內(nèi)容，我們將K2百合灣工程各種要素歸納為以下幾點(diǎn)：百合灣工程各種要素歸納為以下幾點(diǎn)：49小結(jié)： 雖然有很多的爭(zhēng)議，但是從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，K2百合灣無(wú)疑是勝利的。其勝利源于很多要素的綜合，而產(chǎn)品本身那么起到最為決議性的作

22、用。 K2百合灣迎合了大多數(shù)購(gòu)房者的心思感官，“看起來(lái)很美是其打動(dòng)購(gòu)房者的第一要素。外立面干掛石材、“龍湖式園林效果、高達(dá)40%的贈(zèng)送面積、內(nèi)部完善氣派的配套設(shè)備、品牌物業(yè)管理。再加上通州區(qū)域最具開(kāi)展?jié)摿Φ膮^(qū)位、交通、配套優(yōu)勢(shì)；以稍高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)錢(qián)面向消費(fèi)者，無(wú)疑給人以“最具性價(jià)比的直觀認(rèn)同感。 再加上推行方面大投入的支持與保證，其勝利也變的水到渠成、毋庸置疑。50第三部分： K2百合灣與華遠(yuǎn)銘悅的對(duì)比分析51華遠(yuǎn)華遠(yuǎn)銘悅工程與銘悅工程與K2百合灣對(duì)比百合灣對(duì)比項(xiàng)目名稱對(duì)比項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)體量（萬(wàn)平米）容積率 綠化率周邊環(huán)境自身配套小區(qū)環(huán)境其它K2百合灣16.892.035%運(yùn)河板塊核心，五河交匯處

23、，周邊配套成熟，可達(dá)性強(qiáng)豪華水會(huì)所，空中網(wǎng)球場(chǎng)，國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園。全冠移植成品園林，打造“公園式”地產(chǎn)項(xiàng)目。高綠化率，全干掛石材立面，贈(zèng)送面積高達(dá)40%。華遠(yuǎn)銘悅13.12.230%土橋板塊，自然環(huán)境資源稍弱一些。商業(yè)，幼兒園尚未交房精裝修，外立面底層23層為石材。K2百合灣工程在通州區(qū)域已構(gòu)成一定“口碑，目前客戶認(rèn)知度較好。52客觀角度出發(fā)，K2百合灣外表功夫很勝利，單從外觀來(lái)看容易給客戶帶來(lái)認(rèn)知度，看起來(lái)具有高性價(jià)比。53第四部分：本案可自創(chuàng)思緒54 通州區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，面對(duì)K2百合灣如此強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)情況下，我們?nèi)A遠(yuǎn)銘悅工程在根底條件地理位置、容積率等目的不可更改的前提下，建議利用以下人為要素

24、的深度強(qiáng)化來(lái)添加我們工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：55 1、精裝優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揚(yáng)： 相比K2百合灣的毛坯交房，我們?nèi)A遠(yuǎn)銘悅工程的精裝成為最大突顯優(yōu)勢(shì)。在此情況下，我們應(yīng)把握好此優(yōu)勢(shì)協(xié)助我們工程沖出重圍。 56樣板間是客戶感受我們工程精裝效果的第一扇窗，樣板間的營(yíng)造關(guān)系到工程整體的定位與精裝規(guī)范。我們可以自創(chuàng)萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島工程樣板間的裝飾與裝修，在原有本錢(qián)條件下，使樣板間裝飾更為吸引消費(fèi)者眼球。萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島樣板間u樣板間的營(yíng)造57樣板間內(nèi)廚房與衛(wèi)生間的裝修注重要品牌與包裝效果的合理性，好的品牌無(wú)疑是對(duì)工程質(zhì)量的表達(dá)，外觀效果也同樣是對(duì)客戶心思深層的震撼。u廚房、衛(wèi)生間58u裝飾效果精致、用心的裝飾是對(duì)樣板間整體效果加分的重要一環(huán)，裝飾的細(xì)節(jié)、搭配等都是我們向客戶傳達(dá)誠(chéng)意的捷徑。同時(shí)加強(qiáng)售樓中心室內(nèi)、樣板間家具和配飾效果的營(yíng)造，把客戶牢牢鎖定在售樓處！ 592、園林設(shè)計(jì)要更為討巧、園林設(shè)計(jì)要更為討巧 目前工程售樓處坡地景觀高度不夠，植被樹(shù)