2010房地產(chǎn)策劃-房地產(chǎn)培訓(xùn)-有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新講義-64-22-下載

1、 有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新 管理篇管理篇主講：周柏生主講：周柏生 總目錄總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)設(shè)計(jì)管理通病與案例分析設(shè)計(jì)管理通病與案例分析專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義 涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中的概念草

2、案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營(yíng)銷(xiāo)道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。 契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過(guò)有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。v房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇v房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義狹義的產(chǎn)品指生產(chǎn)著通過(guò)生產(chǎn)勞動(dòng)而生產(chǎn)出來(lái)的用于滿足消費(fèi)者需要的有形實(shí)體廣義的產(chǎn)品不僅指基本的產(chǎn)品實(shí)體這一物質(zhì)屬性,還包括產(chǎn)品的價(jià)格、包裝、服務(wù)、交貨期、品牌、商標(biāo)、企業(yè)信譽(yù)、廣告宣傳等一系列有形或無(wú)形的特質(zhì)產(chǎn)品的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇

3、與定義 涉及產(chǎn)品的種類(lèi)、品牌、以及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過(guò)有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。v產(chǎn)品的戰(zhàn)略v產(chǎn)品的策略 品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制v設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式v1.1 企業(yè)管控模式的分類(lèi)v1.2 設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)v1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考v1.4 設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)二.1.1 企業(yè)管控模式的分類(lèi)財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營(yíng)型

4、)管控模式財(cái)務(wù)型管控(投行) 以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核, 總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門(mén) 投資回報(bào) 通過(guò)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來(lái)追尋公司價(jià)值最大化v總部與下屬分公司的關(guān)系v管理目標(biāo) 財(cái)務(wù)控制 法律 企業(yè)并購(gòu)v總部的核心職能戰(zhàn)略型管控 以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核 公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展 投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào) 戰(zhàn)略協(xié)同效率的培養(yǎng)v總部與下屬分公司的關(guān)系v管理目標(biāo)v 財(cái)務(wù)控制v 戰(zhàn)略規(guī)劃與控制v 人力資源v 技術(shù)管理戰(zhàn)略與平臺(tái)建設(shè)v總部的核心職能操作型管控(運(yùn)營(yíng)型) 通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門(mén)對(duì)下屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理 各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu)化 公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng) 對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與管理v總部與下屬

5、分公司的關(guān)系v管理目標(biāo)v 財(cái)務(wù)控制/戰(zhàn)略v 營(yíng)銷(xiāo)/銷(xiāo)售v 項(xiàng)目策劃v總部的核心職能v 設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)v 工程管理v 人力資源二. 1.2 設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)職能型公司型(項(xiàng)目制型)矩陣型項(xiàng)目管控模式設(shè)計(jì)管理模式與企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理設(shè)立的管控模式一一對(duì)應(yīng)二. 1.2 設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi) 職能型管理是根據(jù)項(xiàng)目管理中工作任務(wù)的相似性來(lái)設(shè)立管理部門(mén),它最顯著的特點(diǎn)就是管理層次比較分明v職能型管控 職能型設(shè)計(jì)管理模式：職能型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理部門(mén)，管理產(chǎn)品設(shè)計(jì)的全過(guò)程，針對(duì)公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能總經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)成果負(fù)責(zé)二. 1.2 設(shè)計(jì)管理模式的

6、分類(lèi) 公司型管理是按公司項(xiàng)目(或產(chǎn)品)的分類(lèi)來(lái)搭建公司組織構(gòu)架,首創(chuàng)于二十世紀(jì)二十年代的美國(guó)通用汽車(chē)公司。在該組織結(jié)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目(部或中心)擁有自己的項(xiàng)目經(jīng)理和必須的職能部門(mén),能相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目v公司型(項(xiàng)目制型)管控 項(xiàng)目制型設(shè)計(jì)管理模式：項(xiàng)目制型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是不僅公司有專職的設(shè)計(jì)管理部門(mén)，各項(xiàng)目(部或中心)也相應(yīng)配置設(shè)計(jì)管理人員，各項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品最終成果負(fù)責(zé)二. 1.2 設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi) 矩陣式組織就是在同一組織機(jī)構(gòu)中把按職能劃分部門(mén)和按項(xiàng)目劃分部門(mén)相結(jié)合而產(chǎn)生的一種組織形式v矩陣型管控 在這種組織結(jié)構(gòu)中,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中每一成員同時(shí)可能要受雙層或多重領(lǐng)

7、導(dǎo),即不僅要受職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo) 矩陣型設(shè)計(jì)管理模式：矩陣型設(shè)計(jì)管理模式：也稱小項(xiàng)目制，成立以項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)的項(xiàng)目中心，除工程施工管理人員外，同時(shí)各職能部門(mén)下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團(tuán)隊(duì)，虛擬團(tuán)隊(duì)人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)二. 1.3 企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考組合組合1 1組合組合2 2多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目多項(xiàng)目 跨區(qū)域跨區(qū)域多項(xiàng)目多項(xiàng)目 單區(qū)域單區(qū)域集群式集群式復(fù)合職能型復(fù)合職能型項(xiàng)目制型項(xiàng)目制型(大、小大、小)職能型職能型二. 1.4 設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn) 合理的項(xiàng)目人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)配置，不僅是人力資

8、源有效利用的要求，也是項(xiàng)目有效實(shí)施的保證。配置基準(zhǔn)應(yīng)基于企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、運(yùn)作水平和人力資源成熟度 企業(yè)年度人力資源規(guī)劃 新增項(xiàng)目人員配置規(guī)劃參考 多項(xiàng)目運(yùn)作狀況下，項(xiàng)目之間人員動(dòng)態(tài)規(guī)劃和調(diào)配v人員配置基準(zhǔn)目的v人員配置基準(zhǔn)的作用v案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三三. .建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系v3.1 建立規(guī)范化管理體系的意義 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程,以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力三三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)

9、管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)) 材料設(shè)備選型定板 配合成本管理中心建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開(kāi)始的成本控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比 。 組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研, 與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類(lèi)的材料信息庫(kù)(含品牌及供應(yīng)商評(píng)價(jià))v3.2.1 設(shè)計(jì)管理職責(zé)v3.2.1.1 一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)三三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部v 按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；v 負(fù)責(zé)與政府部門(mén)就各階段設(shè)計(jì)中間過(guò)程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門(mén)的申報(bào)審批工作v

10、 其它部門(mén)在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的職責(zé)成本管理部成本管理部v 按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)；v 隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)； v 負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中的各項(xiàng)工作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)部v 按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件； v 負(fù)責(zé)對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評(píng)審提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)建議；v 負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的市場(chǎng)定位部分的內(nèi)容三三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析一：北京金地北京金地20062006設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)圖組織架構(gòu)圖 三三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：0607深圳金地設(shè)計(jì)部構(gòu)架圖(改進(jìn)前

11、)項(xiàng)項(xiàng)目目組組1項(xiàng)項(xiàng)目目組組2項(xiàng)項(xiàng)目目組組3項(xiàng)項(xiàng)目目組組N 結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)組組 設(shè)設(shè)備備組組 景景觀觀組組 室室內(nèi)內(nèi)組組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)重點(diǎn)“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制重點(diǎn)“前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理”設(shè)計(jì)總監(jiān)設(shè)計(jì)總監(jiān)部門(mén)經(jīng)理部門(mén)經(jīng)理專業(yè)組專業(yè)組項(xiàng)目項(xiàng)目（建筑師（建筑師)組組建建筑筑研研發(fā)發(fā)組組 材材料料組組部門(mén)副經(jīng)理部門(mén)副經(jīng)理 行行政政秘秘書(shū)書(shū)三三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門(mén)配合部門(mén)營(yíng)銷(xiāo)成本工程開(kāi)發(fā)物業(yè)主線部門(mén)主線部門(mén)設(shè)計(jì)部v 2.3.2 業(yè)務(wù)流程總的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)框架圖說(shuō)明及

12、圖例：說(shuō)明及圖例：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷(xiāo)售管理和入伙管理。二、工程施工管理階段和銷(xiāo)售管理階段的時(shí)間存在重疊。三、本示意圖中僅列舉四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè) 計(jì) 管 理 階段工程施工階段竣工銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位營(yíng)銷(xiāo)組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目

13、推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方 案 設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工 程 施 工至 竣 工 驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算設(shè)計(jì)流程階段設(shè)計(jì)流程階段設(shè)計(jì)流程框架圖施工圖設(shè)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)建筑、建筑、規(guī)劃方案規(guī)劃方案部品部品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)及及定板定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)概念規(guī)劃草案劃草案概念規(guī)概念規(guī)劃方案劃方案 方案報(bào)建方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究模型研究施工圖設(shè)

14、計(jì)指引施工圖設(shè)計(jì)指引部品材料調(diào)研部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料清單 部品材料定板封樣部品材料定板封樣銷(xiāo)售配合資料銷(xiāo)售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段論證階段策劃階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理工程管理銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)分階段業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計(jì)流程框架圖一級(jí)流程: 項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程 項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程 項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程 項(xiàng)目入伙管理階段流程二級(jí)流程: 設(shè)計(jì)管理流程 設(shè)計(jì)單位選擇管理流程 設(shè)計(jì)合同及付款管理流程 材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程 設(shè)

15、計(jì)變更管理流程設(shè)計(jì)流程框架圖三級(jí)流程： 設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則 設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制工作細(xì)則 設(shè)計(jì)、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則 施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則 設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則 計(jì)變更管理細(xì)則三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.3.3 管理流程 主要是涉及設(shè)計(jì)職能的公司管理制度，如地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)管理辦法、設(shè)計(jì)管理階段集團(tuán)對(duì)子公司監(jiān)控程序、實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.3.4 優(yōu)化的流程帶來(lái)的管理效率和效益 梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸

16、入條件計(jì)輸入條件, ,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制有效控制三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 v 2.3.1 設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義 梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件計(jì)輸入條件, ,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到提高設(shè)計(jì)管理效率，保

17、證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制有效控制三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.3.4 優(yōu)化的流程帶來(lái)的管理效率和效益市場(chǎng)與產(chǎn)品定位評(píng)審、概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審合并到投資決策評(píng)審會(huì),強(qiáng)調(diào)工作前置,縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期目標(biāo)目標(biāo)案例分析：某大型地產(chǎn)公司關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)反思案例分析：某大型地產(chǎn)公司關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)反思未有效地實(shí)現(xiàn)工作前置和并行開(kāi)展；項(xiàng)目投資決策報(bào)告達(dá)不到市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、成本等 各專業(yè)的成果標(biāo)準(zhǔn),(僅滿足拿地測(cè)算要求)：拿地后, 市場(chǎng)定位、方案深化與投資決策時(shí)往往發(fā)生很大的 變化，降低投資決策的嚴(yán)肅性；市場(chǎng)與產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)方案、目標(biāo)成本等專業(yè) 職能評(píng)審缺位；反思反思三.2 體系建立的組成要

18、素與核心內(nèi)容12345關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)反思關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)反思集團(tuán)總部范圍內(nèi)四方評(píng)審，確保實(shí)施方案符合項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)、成本的要求目標(biāo)目標(biāo) 由于設(shè)計(jì)管理階段時(shí)間較長(zhǎng)，原評(píng)審節(jié)點(diǎn)位于實(shí)施 方案2/3這一時(shí)間點(diǎn)，在實(shí)際工作中把控時(shí)間不明確， 造成成本、市場(chǎng)、營(yíng)運(yùn)等各專業(yè)不能有效對(duì)接，同時(shí) 此評(píng)審點(diǎn)相對(duì)滯后，集團(tuán)總部不能有效的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控； 部門(mén)接口間關(guān)系及相關(guān)的成果標(biāo)準(zhǔn)未完全梳理清晰， 例如：實(shí)施方案評(píng)審時(shí),成本專業(yè)成果是未經(jīng)過(guò)子公 司評(píng)審的目標(biāo)成本,待目標(biāo)成本確定后，項(xiàng)目進(jìn)度已 到施工圖階段；反思反思三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 v 流程關(guān)鍵績(jī)效反省流程關(guān)鍵績(jī)效反省 經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)作為集團(tuán)

19、管理流程的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，在實(shí)施過(guò)程中存在部分問(wèn)題：在投資決策評(píng)審時(shí)，項(xiàng)目的IRR和銷(xiāo)售凈利潤(rùn)可以確定，其他指標(biāo)如：項(xiàng)目的成本目標(biāo)等值無(wú)法準(zhǔn)確確定，致使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)簽署的嚴(yán)肅性降低 目標(biāo)成本控制方面：集團(tuán)對(duì)子公司的把控，主要問(wèn)題是只對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)只關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，其他如成本偏差、進(jìn)度偏差等是否要提具體的考核要求；去年的項(xiàng)目成本均超出預(yù)控目標(biāo)，雖然提高售價(jià)，項(xiàng)目的收益達(dá)到了集團(tuán)的要求，但成本組認(rèn)為目前的售價(jià)提升有市場(chǎng)向好的因素，但市場(chǎng)一旦疲軟，可能導(dǎo)致收益下降。經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)中二級(jí)指標(biāo)反省: 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期方面：目前集團(tuán)各子公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與集團(tuán)頒布的基準(zhǔn)周期仍然存在差距。三. 2 體系建立的組成要素與

20、核心內(nèi)容 v 2.4 計(jì)劃管理 目的：目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬，保障開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。 2.4.1 設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)劃2.4.2.1各級(jí)計(jì)劃的制定方式與監(jiān)控辦法v2.4.2 項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制與風(fēng)險(xiǎn)管理 公司一級(jí)計(jì)劃公司一級(jí)計(jì)劃部門(mén)二級(jí)計(jì)劃部門(mén)二級(jí)計(jì)劃部門(mén)月度計(jì)劃部門(mén)月度計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 各級(jí)計(jì)劃的制定方式 縮短計(jì)劃督查期，在重要節(jié)點(diǎn)提前核對(duì)督促 通過(guò)項(xiàng)目組周例會(huì)檢查周工作

21、計(jì)劃，部門(mén)例會(huì)檢查月計(jì)劃，跨部門(mén)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施中的不定因素和困難等，同時(shí)檢查和修訂二級(jí)計(jì)劃和一級(jí)計(jì)劃公司客觀制訂一級(jí)計(jì)劃設(shè)計(jì)部制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃部門(mén)經(jīng)理與各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理分解計(jì)劃各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理與組員再分解計(jì)劃v 監(jiān)控辦法三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.4.2.2考核制度與風(fēng)險(xiǎn)防范設(shè)計(jì)部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)及年度計(jì)劃 )考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)部門(mén)月份績(jī)效計(jì)劃/考核評(píng)價(jià) 各人月度計(jì)劃考核評(píng)價(jià)項(xiàng)目緊張時(shí)，周計(jì)劃考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)巡檢制度設(shè)計(jì)部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)及年度計(jì)劃 )考核評(píng)價(jià)表設(shè)計(jì)部月績(jī)效考核評(píng)價(jià)表員工月績(jī)效考評(píng)表三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.5 規(guī)范化的文件標(biāo)

22、準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理階段及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示 階段：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)2.5.1 建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.5.2 設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)住宅施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)2.5.2.1 設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書(shū)類(lèi)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容概念設(shè)計(jì)咨詢合同建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同建筑施工圖設(shè)計(jì)合同景觀方案設(shè)計(jì)合同景觀施工圖設(shè)計(jì)合同室內(nèi)設(shè)計(jì)合同銷(xiāo)售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同

23、2.5.2.1.2合同類(lèi)2.5.2.2 模板標(biāo)準(zhǔn)化三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v2.5.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書(shū)方案設(shè)計(jì)指引及施工圖設(shè)計(jì)指引統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)域 通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)方案、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求新技術(shù)應(yīng)用2.5.3.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容2.5.3.2 模板三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.5.4 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對(duì)每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序(工作的方法) 成果標(biāo)準(zhǔn) 外，同時(shí)根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略,建立相關(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè) 計(jì)管理質(zhì)量保證質(zhì)量保證工作有章可循。v 2.5.5 評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目投資決

24、策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表三個(gè)評(píng)價(jià)表項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)緯度評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)技術(shù)成果技術(shù)成果達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性成果內(nèi)容符合性滿足投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)（編號(hào)SJ201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并

25、符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素地下室及停車(chē)位地下室及停車(chē)位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素其他特殊因素因特殊情況帶來(lái)的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值分析分析設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型

26、單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期分期策略分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)結(jié)論結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)緯度評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)評(píng)價(jià)意見(jiàn) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足市場(chǎng)定位要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求，如戶車(chē)比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)技術(shù)成果達(dá)標(biāo)標(biāo)成果內(nèi)容符合性成果內(nèi)

27、容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求（編號(hào)SJ202）技術(shù)指標(biāo)符合性技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門(mén)規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合方案設(shè)計(jì)合理性理性規(guī)劃效益規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車(chē)組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷(xiāo)售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷(xiāo)售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用建筑技術(shù)

28、應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論結(jié)論設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)緯度評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)評(píng)價(jià)意見(jiàn) 設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性戶型成果符合性立面成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營(yíng)評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性 示范區(qū)效果示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果展場(chǎng)包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷(xiāo)售路線便捷，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部建

29、筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面材料交接立面色彩處理立面色彩處理門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無(wú)功能性缺陷立面材料分色、交接處理無(wú)原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問(wèn)題投訴設(shè)計(jì)問(wèn)題投訴來(lái)自客戶服務(wù)部門(mén)、物業(yè)管理部門(mén)的設(shè)計(jì)投訴問(wèn)題處理、反饋情況三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.6 設(shè)計(jì)策劃管理2.6.1.2 方法：成功的相似工程經(jīng)驗(yàn)，是篩選入圍單位的手段，也是考察的重點(diǎn)（是否是原班人 馬參與本項(xiàng)目）。設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織方面：管理模式、人員配備、職責(zé)劃分、審核和審批制 度、進(jìn)度保證體系及大體水平、利益分配，如何調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的積極性，設(shè)計(jì)人 員的流動(dòng)情況。與甲方的配合情況。項(xiàng)目

30、主要設(shè)計(jì)人員情況，包括：設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，主要建筑師、結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)人、機(jī)電各 專業(yè)負(fù)責(zé)人。主要考察：業(yè)務(wù)能力，責(zé)任心、改進(jìn)意識(shí)。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)及進(jìn)度情況，能否滿足公司要求。方案、擴(kuò)初、施工圖深度及質(zhì)量考察（在基本確定兩到三家時(shí)進(jìn)行）；了解各階 段的圖紙的細(xì)致全面程度、各階段發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及落實(shí)問(wèn)題能力、設(shè)計(jì)修改及變更情況。到甲方考察（與考察其施工圖紙同一項(xiàng)目），了解甲方對(duì)設(shè)計(jì)的滿意度，施工 過(guò)程的主要問(wèn)題，設(shè)計(jì)問(wèn)題的配合情況，設(shè)計(jì)人員的變動(dòng)情況。2.6.1 設(shè)計(jì)單位的比選與組合優(yōu)化2.6.1.1 目的：規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的考察及確定程序，促進(jìn) 設(shè)計(jì)工作的順利進(jìn)行。設(shè)計(jì)單位比選表設(shè)計(jì)費(fèi)用控制表模板X(qián)XXX項(xiàng)目設(shè)計(jì)

31、費(fèi)用控制表模板總體一期規(guī)劃用地面積(公頃)凈用地面積（公頃）總建筑面積（平方米）景觀面積（平方米）容積率綠地率類(lèi)別序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)施公司計(jì)劃/已用費(fèi)用單價(jià) 工作進(jìn)程已付款(RMB)此次付款概念規(guī)劃設(shè)計(jì)研究1規(guī)劃理念2項(xiàng)目和城市的關(guān)系3概念規(guī)劃設(shè)計(jì)草案總體規(guī)劃設(shè)方案4總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)保底費(fèi)5總體概念規(guī)劃方案調(diào)整6總體修建性詳規(guī)總體規(guī)劃費(fèi)用小計(jì)總體規(guī)劃費(fèi)用小計(jì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)7一期總圖設(shè)計(jì)8一期建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用9一期施工圖設(shè)計(jì)13施工圖審圖14人防專項(xiàng)設(shè)計(jì)15燃?xì)鈱ｍ?xiàng)設(shè)計(jì)#DIV/0!16日照噪聲通風(fēng)分析一期建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用小計(jì)一期建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用小計(jì)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容v 2.6.3 合同管

32、理2.6.3.1 合同技術(shù)管理2.6.3.1.1 設(shè)計(jì)人員2.6.3.1.2 設(shè)計(jì)周期2.6.3.1.3 設(shè)計(jì)費(fèi)用2.6.3.1.4 設(shè)計(jì)配合內(nèi)容：目的：使設(shè)計(jì)合同的簽訂、履行規(guī)范化，并最大限度的 避免風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)設(shè)計(jì)工作的順利進(jìn)行。景觀配合營(yíng)銷(xiāo)配合室內(nèi)設(shè)計(jì)配合及戶型室內(nèi)咨詢燈光設(shè)計(jì)配合2.6.3.1.5 成果標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明月度付款計(jì)劃付款動(dòng)態(tài)監(jiān)控表2.6.3.2 合同付款管理三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1 建立成本管理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)v 2.7 設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)案例案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(

33、方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2 建立相關(guān)部品信息庫(kù)2.7.2 .1 項(xiàng)目信息庫(kù)模板2.7.2 .2 項(xiàng)目信息庫(kù)建立的要點(diǎn)(工程)材料分判標(biāo)桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準(zhǔn)借鑒戰(zhàn)略供應(yīng)商合作及集團(tuán)采購(gòu)建立信息庫(kù)共享平臺(tái)三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.3 .1 典型結(jié)構(gòu)指標(biāo)復(fù)核2.7.3 .2 主要材料設(shè)備選型定板及價(jià)格控制設(shè)備:電梯、中央空調(diào).材料:外墻磚、內(nèi)外涂料、門(mén)窗、欄桿.v 2.7.3 成本管理監(jiān)控 主體結(jié)構(gòu)比選基礎(chǔ)形式比選v 2.7.4 精細(xì)化成本分配及動(dòng)態(tài)

34、調(diào)整三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容價(jià)值工程應(yīng)用介紹:價(jià)值工程發(fā)展至今已將近半個(gè)世紀(jì)，但直到近年來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)，由于成本控制及產(chǎn)品品質(zhì)的相互平衡等因素，才開(kāi)始對(duì)它產(chǎn)生興趣，引為談?wù)撛掝}。事實(shí)上，在其它高科技產(chǎn)業(yè)如電子業(yè)等，早就將該技術(shù)應(yīng)用于研究發(fā)展，且成效卓越。成本基價(jià)表（估算）-項(xiàng)目初判v 2.8 設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的客戶價(jià)值工程三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容提高業(yè)務(wù)能力避免后續(xù)項(xiàng)目重復(fù)錯(cuò)誤，提高品質(zhì)和效益通過(guò)經(jīng)驗(yàn)提煉和積累,建立自己的產(chǎn)品體系和標(biāo)準(zhǔn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)通過(guò)沉淀而達(dá)到共享目的v 2.9 設(shè)計(jì)總結(jié)制度三.2 體系建立的組成要素與核心

35、內(nèi)容成本基價(jià)表（估算）-項(xiàng)目初判v 2.10 案例法與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理日照-關(guān)鍵點(diǎn)決策方法案例：蘇州億城新天地7#地：日照測(cè)算決策三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例：北京金地國(guó)際花園地下車(chē)庫(kù)南北區(qū)成本基價(jià)表（估算）-項(xiàng)目初判v 4.1 指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱萬(wàn)科某城市公司（萬(wàn)科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開(kāi)發(fā)規(guī)模深圳：深圳：8-10個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目北京：北京：4-5個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目青島青島/西安：各西安：各2個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目北京：北京：3個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目天津：天津：1個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目蘇州：蘇州：1個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)人均利潤(rùn)率250萬(wàn)元萬(wàn)元/人人140萬(wàn)元萬(wàn)元/人人61.5萬(wàn)元萬(wàn)元/人人人均開(kāi)發(fā)面積4200平米平米/

36、人人3520平米平米/人人6324.79平米平米/人人人均效能（凈利潤(rùn)/人力總成本）8.553.11（4583萬(wàn)）萬(wàn)）開(kāi)發(fā)效率（從拿地到開(kāi)盤(pán)）低、多層：低、多層：9個(gè)月個(gè)月高層：高層：12個(gè)月個(gè)月項(xiàng)目項(xiàng)目1（多層）：（多層）：18個(gè)月個(gè)月項(xiàng)目項(xiàng)目1（高層）：（高層）：21個(gè)月個(gè)月項(xiàng)目項(xiàng)目1（高層）：（高層）：31個(gè)月個(gè)月蘇州項(xiàng)目蘇州項(xiàng)目1-1.5年年目標(biāo)成本變動(dòng)率3%以內(nèi)以內(nèi)項(xiàng)目項(xiàng)目1：2.8%項(xiàng)目項(xiàng)目2：-2.6%項(xiàng)目項(xiàng)目3：1.1%5%左右左右計(jì)劃完成率v 計(jì)劃指標(biāo)完成計(jì)劃指標(biāo)完成86%v 會(huì)議決議完成會(huì)議決議完成100%v 月計(jì)劃完成月計(jì)劃完成90%v 計(jì)劃指標(biāo)完成計(jì)劃指標(biāo)完成 55%v

37、 會(huì)議決議完成會(huì)議決議完成 ？%v 月計(jì)劃完成月計(jì)劃完成40.7 %未統(tǒng)計(jì)未統(tǒng)計(jì)成本基價(jià)表（估算）-項(xiàng)目初判分類(lèi)分類(lèi)指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱含義含義/計(jì)算公式計(jì)算公式目標(biāo)值目標(biāo)值程序文件程序文件備注備注進(jìn)度進(jìn)度概念規(guī)劃周期從拿地到概念規(guī)劃成果備案完成75天設(shè)計(jì)管理流程概念規(guī)劃成果標(biāo)準(zhǔn)總設(shè)計(jì)周期為：225天/240天，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整各階段的周期，但總設(shè)計(jì)周期必須保證。方案+擴(kuò)初周期從概念規(guī)劃備案到擴(kuò)初成果備案完成95天設(shè)計(jì)管理流程實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)施工圖周期從擴(kuò)初成果備案到施工圖最終成果備案完成55天（多層）70天（高層）設(shè)計(jì)管理流程施工圖成果標(biāo)準(zhǔn)成本成本目標(biāo)成本偏差率結(jié)構(gòu)含鋼量實(shí)際值目標(biāo)值/目標(biāo)

38、值 %各地區(qū)成本基價(jià)表含鋼量：鋼筋kg/m2;景觀造價(jià): 元/ m2 示范區(qū)造價(jià)：元/ m2景觀造價(jià)實(shí)際值目標(biāo)值/目標(biāo)值 %各地區(qū)成本基價(jià)表示范區(qū)造價(jià)實(shí)際值目標(biāo)值/目標(biāo)值 %各地區(qū)成本基價(jià)表設(shè)計(jì)變更簽證率由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額/總包或分包工程合同金額 %設(shè)計(jì)變更管理流程每項(xiàng)變更導(dǎo)致費(fèi)用增加或減少，為合計(jì)值。人均設(shè)計(jì)管理面積總面積（規(guī)劃x20%+方案x50%+施工圖x30%）/設(shè)計(jì)部總?cè)藬?shù)5萬(wàn)平米/人設(shè)計(jì)系統(tǒng)組織架構(gòu)人數(shù)包括經(jīng)理、秘書(shū)和各專業(yè)人員和項(xiàng)目中心建筑師質(zhì)量質(zhì)量節(jié)點(diǎn)聽(tīng)證通過(guò)率論證/策劃/實(shí)施方案集團(tuán)/區(qū)域公司聽(tīng)證100%項(xiàng)目論證/策劃/實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)管理程序提交的成果經(jīng)判斷不須召開(kāi)會(huì)

39、議，視為通過(guò)。設(shè)計(jì)失誤率由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌淖兏偞螖?shù)/建筑面積次/萬(wàn)M2設(shè)計(jì)變更管理流程每項(xiàng)變更用一張單，便于統(tǒng)計(jì)總次數(shù)。部品定樣率施工圖階段結(jié)束前完成定樣及定板的部品項(xiàng)/部品清單總項(xiàng)數(shù)100%設(shè)計(jì)管理流程實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)部品包含材料、設(shè)備、構(gòu)件三類(lèi)合理設(shè)計(jì)費(fèi)所有與設(shè)計(jì)有關(guān)的設(shè)計(jì)、咨詢、研究類(lèi)費(fèi)用支出總和一類(lèi)50-55元/ M2二類(lèi)35-45元/M2項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)管理辦法示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。目標(biāo)值-已列出的僅為討論值，未列出的尚在調(diào)研中。設(shè)計(jì)原因-按深圳公司設(shè)計(jì)變更管理流程的規(guī)定：設(shè)計(jì)類(lèi)變更原因：A.超成本目標(biāo) B.設(shè)計(jì)優(yōu)化 C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 D.設(shè)計(jì)缺漏 E.補(bǔ)充設(shè)計(jì)F.二次設(shè)計(jì) G.現(xiàn)場(chǎng)條

40、件。其中由A、B、C、D、E中任何一項(xiàng)原因?qū)е碌暮炞C費(fèi)用/變更次數(shù)均做統(tǒng)計(jì)。v 案例 v合理薪酬體系v人才梯隊(duì)建設(shè)v員工素質(zhì)審核與培養(yǎng)提升計(jì)劃v團(tuán)隊(duì)激情與凝聚力 中林佳湖中林佳湖Enjoy LakeEnjoy Lake 開(kāi)盤(pán)推廣方案【開(kāi)啟蔚藍(lán)理想】一、活動(dòng)目的一、活動(dòng)目的【市場(chǎng)前提】*周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)相年前開(kāi)盤(pán)，我們目前需將積累的近600多戶 意向客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶，及時(shí)截流?！净顒?dòng)目的】*元旦活動(dòng)，旨在開(kāi)發(fā)新老客戶資源，展示中林佳湖的魅力， 并讓產(chǎn)品與消費(fèi)者之間充分發(fā)生互動(dòng)， *通過(guò)在中林錦苑的活動(dòng)，以成功的項(xiàng)目凸現(xiàn)中林的品牌承諾 及實(shí)力，給消費(fèi)者以信心； *開(kāi)盤(pán)當(dāng)日慶典，旨在渲染慶典氛圍，重點(diǎn)

41、是客戶辦理大定手 續(xù)。二、元旦活動(dòng)主旨二、元旦活動(dòng)主旨【主題】開(kāi)啟蔚藍(lán)理想開(kāi)啟蔚藍(lán)理想 中林新年慶典中林新年慶典 *活動(dòng)以展示佳湖魅力為主，緣自“一灣蔚藍(lán) 自然是家”的主題形 象訴求，考慮將產(chǎn)品的特點(diǎn)：水主題園林、休閑自然國(guó)際的新 生活方式展示出來(lái)，讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品充分了解，全面營(yíng)造佳湖品 質(zhì)形象，以打動(dòng)消費(fèi)者； *將佳湖未來(lái)生活場(chǎng)景以及產(chǎn)品的高品位通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及其它方式 體現(xiàn)，讓人們提前體驗(yàn)佳湖不一樣的生活。三、活動(dòng)安排三、活動(dòng)安排 開(kāi)啟蔚藍(lán)理想 中林新年慶典 蔚藍(lán)生活一：“開(kāi)啟蔚藍(lán)理想”長(zhǎng)卷新年寄語(yǔ)大行動(dòng) 蔚藍(lán)生活二：國(guó)際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座美國(guó)泛亞易道 蔚藍(lán)生活三：人與自然的親密

42、游戲（水岸生活） 蔚藍(lán)生活四：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊 蔚藍(lán)生活五：中林賀年紅酒嘉年華 四、活動(dòng)細(xì)節(jié)四、活動(dòng)細(xì)節(jié)【蔚藍(lán)生活一】：“開(kāi)啟蔚藍(lán)理想”長(zhǎng)卷新年寄語(yǔ)大行動(dòng) 地點(diǎn)：中林錦苑小區(qū)大門(mén)口或商業(yè)街； 核心：*為人們提供一個(gè)展示未來(lái)希望的契機(jī)，用對(duì)生活的美好愿望開(kāi)啟中林慶典的序幕； *群眾參與效應(yīng)容易被帶動(dòng)，烘托現(xiàn)場(chǎng)慶典氛圍，并具有社會(huì)意義。 方式：錦苑門(mén)口的百米藍(lán)色布卷的鋪設(shè)，現(xiàn)場(chǎng)提供彩色油性筆，讓到場(chǎng)的每個(gè)人涂寫(xiě)出對(duì)新一年 的希望，讓整條布卷形成繽紛的藍(lán)色海洋。 【蔚藍(lán)生活二】：國(guó)際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座美國(guó)泛亞易道 地點(diǎn)：中心區(qū)園林地帶； 核心：*置身于錦苑的園林中，在自然的環(huán)境中國(guó)際

43、大師與消費(fèi)者面對(duì)面，極具親和力； *將面對(duì)面的主題放大到國(guó)際性流行時(shí)態(tài)，及理想人居環(huán)境。旨在讓消費(fèi)者開(kāi)拓眼界，增 長(zhǎng)知識(shí)，同時(shí)由易道將落實(shí)于昆明實(shí)地的中林佳湖的設(shè)計(jì)人文理念剖析給大家，讓買(mǎi)家 對(duì)于產(chǎn)品有充分的了解。 方式：*易道的外籍主設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)與消費(fèi)者面對(duì)面，通過(guò)圖片的展示，及解說(shuō)的方式，與消費(fèi)者 輕松交流。 【蔚藍(lán)生活三】：人與自然的親密游戲（水岸生活） 地點(diǎn)：水墻或噴泉處； 核心：*全面展現(xiàn)水景住宅的生態(tài)，人性化一面，建立人們對(duì)于佳湖的獨(dú)特印象， 讓人們提前進(jìn)入體驗(yàn)時(shí)代，通過(guò)游戲體驗(yàn)70%的親水率帶給人們?nèi)绾尾灰粯拥纳睿?方式：*游戲模擬居住水岸生活中，與自然界的動(dòng)、植物的對(duì)話； *由

44、幻燈片打出各種水邊植物的圖片，請(qǐng)參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可詳細(xì)獲得該 植物的特性說(shuō)明，答對(duì)者可獲得精美禮品一份。 *模擬各種鳥(niǎo)類(lèi)的鳴叫聲，同樣請(qǐng)參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可獲獎(jiǎng)。 【蔚藍(lán)生活四】：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊 地點(diǎn)：商業(yè)街； 核心：*將水景藍(lán)色文化徹底打透，讓人們積極參與到創(chuàng)造的過(guò)程，并留下深刻印象； *展現(xiàn)中林文化的年輕、創(chuàng)造的一面。 方式：*以“蔚藍(lán)風(fēng)情”為主題的水岸手工藝品的制作，由開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)的制作工具、原材料。 由參與者親自構(gòu)思、制作、完成。所設(shè)計(jì)作品可參加“中林蔚藍(lán)理想”創(chuàng)意品的評(píng)比，參 與者及獲獎(jiǎng)?wù)叨伎色@得禮品； *原料提示：石子、木板、蘆葦、麻繩、碎布片、顏

45、料； *將商業(yè)步行街變成DIY手藝一條街。 【蔚藍(lán)生活五】：中林賀年紅酒嘉年華 地點(diǎn)：中林錦苑會(huì)所大堂； 核心：*讓錦苑及佳湖新老業(yè)主歡聚一堂，答謝業(yè)主一直的支持，也希望新的一年此情長(zhǎng)青； *開(kāi)啟老客戶資源，用強(qiáng)大的老業(yè)主信任感建立人們對(duì)于佳湖的認(rèn)可。 方式：*高雅、尊貴的氛圍，讓業(yè)主們充分體會(huì)到作為中林的一份子的非凡身份感受； *建議啟動(dòng)中林VIP金、銀會(huì)員，成功介紹客戶是成為會(huì)員的前提，會(huì)員能享 受到各商家相應(yīng)的貴賓待遇。五、流程安排五、流程安排【時(shí)間】：2003年1月1日【地點(diǎn)】：中林錦苑 AM：9：30 慶典開(kāi)幕 “開(kāi)啟蔚藍(lán)理想”長(zhǎng)卷新年寄語(yǔ)大行動(dòng)； AM：10：00 國(guó)際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座； AM：9：30 -12：00 人與自然的親密游戲/每隔15分