滄州寫字樓市調(diào)報(bào)告

1、滄州在售寫字樓市調(diào)報(bào)告滄州幫卓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2012-10-10目 錄一、市場綜述3二、在售寫字樓數(shù)據(jù)5三、寫字樓市場分析13四、已售寫字樓分析19五、寫字樓前景預(yù)測分析21六、總結(jié)22一、市場綜述針對北京路華商大廈寫字樓銷售，我們對滄州在售寫字樓進(jìn)行系統(tǒng)的市場調(diào)查，進(jìn)一步的論證華商大廈目前在滄州寫字樓市場所占地位和今后發(fā)展重點(diǎn)。為后期定位、銷售提供更加有力的市場數(shù)據(jù)支持。目前滄州在建寫字樓主要分布為四大片區(qū)，一個(gè)是火車站區(qū)域，主要依托區(qū)域人口流量大，緊鄰火車站交通比較便利，距離老城區(qū)商業(yè)中心距離較近，形成了比較成熟的辦公配套，例如：東方世紀(jì)城、鑫鼎環(huán)球國際金融中心、泛海時(shí)代均為典型代表；

2、一個(gè)是同天商圈商務(wù)區(qū)，周邊商務(wù)氛圍比較濃重，已經(jīng)形成了頤和A、B、C座以及頤和大廈等多個(gè)成熟的商務(wù)集群，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完善，處在新老城區(qū)過渡帶上；另一個(gè)是滄州老城區(qū)，近兩年形成了綠洲大廈、人防大廈、世貿(mào)國際等多個(gè)寫字樓，因?yàn)槲恢锰幵谑兄行?，所以消化速度較快，目前沒有在售寫字樓；另一個(gè)片區(qū)即是西部新城區(qū)，隨著滄州政務(wù)功能區(qū)向西偏移，多個(gè)生活居住區(qū)的日益形成，相關(guān)科技產(chǎn)業(yè)、家居產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)在西部新城的發(fā)展，帶動(dòng)了西部新城商務(wù)發(fā)展為西部新城帶來了巨大的推動(dòng)力，目前有多個(gè)在建和待建的寫字樓項(xiàng)目準(zhǔn)備投放市場。例如：流金時(shí)代、泰大國際、渤海大廈、榮盛購物中心以及將要形成的以北京路為中心的多個(gè)政務(wù)辦

3、公中心，都將成為西部新城發(fā)展商務(wù)的重要支撐。 通過整體來看滄州寫字樓投放量比較大，有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目等待面市，隨著城市的快速發(fā)展，商務(wù)、辦公、政務(wù)活動(dòng)日益頻繁，帶動(dòng)了整個(gè)寫字樓市場的快速發(fā)展。隨著國家對住宅地產(chǎn)的不斷施壓，寫字樓、公寓等新興的投資地產(chǎn)將成為市場的新寵。從滄州消費(fèi)市場來看購買寫字樓已經(jīng)不再是中小企業(yè)的獨(dú)選，部分個(gè)人投資也將眼光投向了寫字樓。寫字樓總價(jià)比較低個(gè)人投資風(fēng)險(xiǎn)比較小，目前租賃市場回報(bào)率比較高。根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策干預(yù)，眾多開發(fā)商也逐漸的調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略與規(guī)劃，跨步式發(fā)展寫字樓，特別是在響應(yīng)建立沿海強(qiáng)市的政策下，政府加大了對中小企業(yè)的支持力度，吸引投資，在一定程度上也促進(jìn)了寫字樓

4、的發(fā)展。 滄州近幾年寫字樓市場投放量從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看滄州寫字樓放量逐年遞增，2012年滄州寫字樓投放量已經(jīng)達(dá)到了65萬平方米，人們越來越將投資的目光轉(zhuǎn)向了寫字樓這種投資小收益高的投資產(chǎn)品。既10年后，隨著國家對住宅的宏觀調(diào)控，人們投資渠道匱乏，傳統(tǒng)投資意識比較濃重，逐漸的接受了寫字樓這種投資形態(tài)。滄州寫字樓呈現(xiàn)大幅度的增長趨勢，也從原先的商業(yè)商務(wù)行為逐漸的向個(gè)人投資行為過渡。二、在售寫字樓數(shù)據(jù)滄州寫字樓分布示意圖滄州目前所有寫字樓達(dá)到了30多個(gè)，處在生命周期頂峰的寫字樓10個(gè)，在售寫字樓17個(gè)，隨著城市發(fā)展寫字樓的生命周期的衰減，滄州寫字樓缺口比較大。從滄州寫字樓整體分布來看，大量的寫字樓向西部

5、聚集，西南方向是今后寫字樓發(fā)展的重點(diǎn)方向，圍繞主干線由新華路向解放路偏移。西城區(qū)新建寫字樓明顯的多于東城區(qū)，中心城區(qū)目前寫字樓較少，浮陽大道、朝陽路、清池大道沿線寫字樓比較稀缺。 滄州在售寫字樓數(shù)據(jù)分析滄州東站附近比較大型的寫字樓，目前已經(jīng)投放市場，正在緊張的組織銷售，項(xiàng)目將成我們比較的的競爭對手。項(xiàng)目名稱鑫鼎環(huán)球國際金融中心物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況毛坯所屬商圈車站物業(yè)地址火車站廣場南側(cè)開盤時(shí)間2012年入住時(shí)間2013年預(yù)計(jì)售價(jià)4800元/平消化率目前僅接受咨詢占地面積8000建筑面積共計(jì)26層 含2層底商容積率4.0停車位1200開發(fā)商滄州農(nóng)房售樓地址欣怡小區(qū)榕城

6、世家屬于大型城市綜合體豪布斯卡，集中了商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店、住宅等多個(gè)物業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目名稱榕城世家物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況毛坯所屬商圈東部物業(yè)地址千童大道北6號開盤時(shí)間2012年入住時(shí)間2013年預(yù)計(jì)價(jià)格4700元/平消化率目前僅接受咨詢占地面積50000建筑面積140000容積率2.5綠化率40停車位500開發(fā)商河北滄元房地產(chǎn)售樓地址千童大道泛海時(shí)代是滄州2012年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，主要依托大型商業(yè)集合體，打造東城商業(yè)中心。項(xiàng)目名稱泛海時(shí)代物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別5A裝修狀況毛坯所屬商圈新華路商圈物業(yè)地址新華東路荷花池開盤時(shí)間2011年入住時(shí)間2013年

7、1月預(yù)計(jì)價(jià)格5200元/平消化率目前正在接受咨詢占地面積233100平方米建筑面積800000平方米容積率3.0綠化率43.5%標(biāo)準(zhǔn)層面積92、162平方米停車位1000開發(fā)商滄州通泰泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址新華東路荷花池彩龍國際商貿(mào)廣場主要以家居建材為主大型商貿(mào)集散中心，寫字樓重點(diǎn)立足周邊設(shè)計(jì)單位和小型企業(yè)。項(xiàng)目名稱彩龍國際商貿(mào)廣場物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況普裝物業(yè)地址滄州市新華區(qū)黃河路與長蘆南大道交匯處開盤時(shí)間2012年入住時(shí)間2013年價(jià)格均價(jià)5100元/消化率目前正在接受咨詢建筑面積400000平米容積率1.8綠化率20%物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司香港龍彩投資置業(yè)

8、集團(tuán)停車位1500開發(fā)商滄州彩龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址滄州市新華區(qū)黃河路與蘆南大道交匯處東方世紀(jì)城主要為大型生活社區(qū)，涵蓋了部分寫字樓。項(xiàng)目名稱東方世紀(jì)城物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況精裝修所屬商圈華北商廈商圈物業(yè)地址千童南大道交通狀況11、306、226、21、369路開盤時(shí)間20010年入住時(shí)間2012年價(jià)格均價(jià)4800元/消化率90%占地面積263330平米建筑面積50000平米容積率2.2綠化率42%標(biāo)準(zhǔn)層面積50平米物業(yè)費(fèi)1.5/月物業(yè)公司滄州建設(shè)投資公司物業(yè)分公司停車位2000與住宅共用開發(fā)商河北恒志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中央銀座，主打商住兩用，主要購買人群以居

9、住為主，兼顧辦公。項(xiàng)目名稱恒順中央銀座物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況普裝所屬商圈華北商廈商圈物業(yè)地址滄州市水月寺南大街佰順隆數(shù)碼廣場南側(cè)開盤時(shí)間2009年入住時(shí)間2011年價(jià)格均價(jià)5200元/建筑面積4500元/平米容積率1.25綠化率40%標(biāo)準(zhǔn)層面積60平米物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司停車位地下2層停車位開發(fā)商滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址滄州市水月寺南大街佰順隆數(shù)碼廣場南側(cè)陽光國際位置和我項(xiàng)目位置比較接近，不過項(xiàng)目運(yùn)作較早目前銷售接近尾聲。項(xiàng)目名稱陽光國際物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況精裝修物業(yè)地址緊鄰華北商廈開盤時(shí)間2008年入

10、住時(shí)間2010年價(jià)格5200元/平消化率90%建筑面積168000平米其中寫字樓3000平米20套容積率2.2綠化率42%標(biāo)準(zhǔn)層面積50平米物業(yè)費(fèi)寫字樓1.5/月物業(yè)公司未定停車位地下大型停車場2000與住宅共用開發(fā)商滄州市華世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址運(yùn)河區(qū)浮陽大道與光榮路交口 頤和新世界是華北四期和東塑集團(tuán)共同開發(fā)的大型商業(yè)居住辦公一體城市綜合體，頤和新世界推出的商業(yè)居住soho項(xiàng)目名稱頤和新世界物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況精裝修物業(yè)地址緊鄰華北商廈開盤時(shí)間2012入住時(shí)間2012年價(jià)格4500元/平消化率20%建筑面積14000容積率2.0綠化率標(biāo)準(zhǔn)層面積5060平

11、米物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司未定停車位地下大型停車場2000與住宅共用開發(fā)商滄州市東塑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址人民公園西門對過 華元一世界，屬于大型綜合性生活社區(qū)配合3棟寫字樓，目前正在接受咨詢大約6月份正式對外推出。項(xiàng)目名稱華元一世界物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況精裝修物業(yè)地址運(yùn)河區(qū)東臨永安大道，西臨開元大道開盤時(shí)間2012入住時(shí)間2014年價(jià)格5500元/平消化率目前僅接受咨詢建筑面積3棟寫字樓 每棟12層容積率2.5綠化率30%標(biāo)準(zhǔn)層面積物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司待定 停車位擁有大型停車位開發(fā)商廊坊華元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址運(yùn)河區(qū)東臨永安大道，西臨開元大道榮盛國際購物中心是目前滄州地區(qū)

12、最大規(guī)模的城市綜合體，涵蓋了多種物業(yè)，目前只進(jìn)行商業(yè)部分銷售咨詢，寫字樓部分要等到后期面向市場。項(xiàng)目名稱榮盛國際購物中心物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況精裝修物業(yè)地址黃河西路與開元大道交匯口開盤時(shí)間2012年入住時(shí)間2014年預(yù)計(jì)價(jià)格5100元/平消化率目前僅接受咨詢建筑面積寫字樓22層容積率2.5綠化率40標(biāo)準(zhǔn)層面積物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司榮盛物業(yè)停車位約2000個(gè)地下一層半開發(fā)商榮盛房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)滄州分公司售樓地址阿爾卡地亞國際酒店西觀光廳泰大國際主要以家居建材和青年公寓為主，寫字樓主要依靠西部新城發(fā)展。項(xiàng)目名稱泰大國際物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別5A裝修狀況精裝修物業(yè)地

13、址新華西路西客站北300米迎賓大道東側(cè)開盤時(shí)間2012年入住時(shí)間2013年價(jià)格5400消化率已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)籌排號建筑面積50000平4層底商20層寫字樓容積率2.47綠化率42%標(biāo)準(zhǔn)層面積90-160物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司冀春物業(yè)停車位1590開發(fā)商冀春集團(tuán)售樓地址新華西路西客站北300米迎賓大道東側(cè)流金時(shí)代是西部新城比較大的社區(qū)性質(zhì)城市綜合體，涵蓋商業(yè)、辦公、居住等，目前面向市場主要以住宅為主。項(xiàng)目名稱流金時(shí)代物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別5A裝修狀況精裝修物業(yè)地址上海路開盤時(shí)間2013年入住時(shí)間2014年預(yù)計(jì)價(jià)格5300元/平消化率目前僅接受咨詢建筑面積1800000容積率2.0綠化率40

14、標(biāo)準(zhǔn)層面積物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司萬方物業(yè)停車位12000開發(fā)商萬方地產(chǎn)售樓地址國際會(huì)展中心渤海大廈是北京路十多家單位聚集的典型代表，目前僅接受咨詢，距離正式的投放市場還需要比較長的時(shí)間。項(xiàng)目名稱渤海大廈物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況精裝修物業(yè)地址北京路開盤時(shí)間2012年入住時(shí)間2013年價(jià)格暫定報(bào)價(jià)4700消化率目前僅接受咨詢建筑面積36000容積率3.4綠化率30%標(biāo)準(zhǔn)層面積70.56平方米物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司金渤置業(yè)停車位2000開發(fā)商滄州紫信房地產(chǎn)售樓地址滄州永濟(jì)路16號泰合財(cái)富一號施工周期過長，產(chǎn)品多樣但是產(chǎn)品為酒店改造存在有不合理之處，公攤面積40%以上，入市價(jià)格過高。項(xiàng)目推廣

15、力度不夠，后期銷售難受增加。項(xiàng)目名稱泰合財(cái)富一號物業(yè)類別寫字樓項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)物業(yè)級別甲級裝修狀況毛皮物業(yè)地址朝陽路光榮路交口開盤時(shí)間2012年10月份入住時(shí)間2013年價(jià)格暫定報(bào)價(jià)5300-5700消化率目前僅接受咨詢建筑面積12000容積率3.4綠化率30%標(biāo)準(zhǔn)層面積60-140平方米物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司泰和嘉業(yè)停車位140開發(fā)商泰合隆興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司售樓地址朝陽門小區(qū)東門三、寫字樓市場分析1、區(qū)域分析東部車站寫字樓項(xiàng)目較多，逐漸的接近飽和，寫字樓逐步的向新城方向推進(jìn)，隨著新城商務(wù)、政務(wù)配套的日益完善，新城和同天商圈將作為今后寫字樓發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。商圈項(xiàng)目競爭條件車站鑫鼎國際金融中心

16、目前車站商圈比較有競爭力項(xiàng)目彩龍國際東方世紀(jì)城接近尾盤榕城世家目前項(xiàng)目正在全面咨詢中泛海時(shí)代老城區(qū)世貿(mào)國際接近尾盤部分個(gè)人正在對外出手銷售綠洲大廈人防大廈中央銀座正在對外銷售頤和新世界正在對外銷售同天商圈陽光國際已投入使用頤和ABC座頤和大廈朝陽財(cái)富中心同天片區(qū)寫字樓比較稀缺西部新城華元一世界即將入市泰大國際開始認(rèn)籌榮盛國際購物中心目前只接受咨詢渤海大廈即將入市流金時(shí)代目前正全面接受咨詢?nèi)A商大廈正處在滄州重點(diǎn)發(fā)展西區(qū)，目前從市場輸出來看，同天商圈、華北商圈目前沒有大型的寫字樓面向市場，西部新城炒作比較熱、東部城區(qū)交通壓力小，但是人們傳統(tǒng)的投資老城區(qū)和成熟的商圈的觀念暫時(shí)不會(huì)被動(dòng)搖。滄州老城區(qū)“

17、中央銀座”為典型的代表，將公寓和寫字樓融為一體，主打商務(wù)兩用，但是受到居住和交通的影響，銷售效果一般。從寫字樓分布上來看我們項(xiàng)目正好填補(bǔ)了老城區(qū)和同天商圈商務(wù)辦公的空白。從數(shù)量上來看東部城區(qū)寫字樓投放數(shù)量量比較大，但是總建筑面積相對西部新城較小，西部新城整體投放體量比較大。但是東西部目前寫字樓比較集中，比較容易形成新的商務(wù)中心，老商圈因?yàn)榻煌▔毫?、基礎(chǔ)配套施舍的滯后、功能行政區(qū)的轉(zhuǎn)移等原因，真正辦公效率會(huì)比較低，所以后續(xù)前端產(chǎn)生的投資行為多，使用效果差這一弊病，從而直接反映到了持有者的租金上面，面對這些問題我們要通過包裝予以規(guī)避。2、價(jià)格分析滄州寫字樓價(jià)格從2008年起較大幅度的快速增長，最大

18、增幅達(dá)到了17%，通過數(shù)據(jù)可以看出目前滄州城市發(fā)展對寫字樓需求比較大，在08年之前的需求在此之后被快速的爆發(fā)出來。需求量速增從而使得價(jià)格一路飆升。目前滄州多個(gè)在售寫字樓價(jià)格走勢強(qiáng)筋，多個(gè)寫字樓達(dá)到了47005200元的較高價(jià)位，有的高端5A寫字樓預(yù)計(jì)要實(shí)現(xiàn)5500元以上的價(jià)格，從價(jià)格上來看寫字樓有充足的消費(fèi)市場。我們可以通過滄州寫字樓價(jià)格波動(dòng)示意圖看出，滄州目前在售項(xiàng)目的價(jià)格波動(dòng)情況，基本圍繞在4000-4800元,上下進(jìn)行點(diǎn)性波動(dòng)，從線性曲線來看越線趨勢較為明顯，在今后的寫字樓價(jià)格還有繼續(xù)有所上揚(yáng)。隨著滄州幾個(gè)5A級寫字樓的引入，勢必會(huì)將滄州寫字樓價(jià)格帶到一個(gè)新的高度，目前很多項(xiàng)目都是接受咨

19、詢價(jià)格還不能完全的敲定，但是紛紛的傳遞出了增長的信號，這很大程度取決于，國家對投資性住宅地產(chǎn)進(jìn)一步的打壓以及市場投放量也就是說市場接受能力來判斷價(jià)格的波動(dòng)。3、入市時(shí)間目前有多個(gè)寫字樓即將入市，給我們項(xiàng)目銷售帶來了很大的壓力，從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看大部分寫字樓都集中在2012年10月份以后到2013年年初面市，目前僅接受咨詢。東部鑫鼎國際金融中心、西城渤海大廈、榮盛購物廣場，體量規(guī)模較大，是我們比較大的競爭對手，他們開盤在即，這對我們影響比較大，市場蛋糕有限我們需要搶占先機(jī)，進(jìn)一步的搶占市場。目前泰大家居寫字樓已經(jīng)進(jìn)行了內(nèi)部認(rèn)購排序，組織了大量的大客戶，這已經(jīng)成為了我們現(xiàn)階段主要競爭對手。要在大批量

20、寫字樓入市之前快速的消化掉我們的寫字樓。在營銷策略上我們要快速的消化我們的寫字樓，通過項(xiàng)目前期蓄水發(fā)現(xiàn)搞到60%以上對我們項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行咨詢，寫字樓咨詢僅僅占到10%左右，我們項(xiàng)目寫字樓體量在7000平，從體量上我們不占據(jù)優(yōu)勢，所以我們要以商業(yè)作為引子，快速消化我們寫字樓部分。其他項(xiàng)目交房時(shí)間比較晚，我們項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房占到了一定的優(yōu)勢，但是需要盡快的搶占市場，希望切實(shí)的考慮到大環(huán)境下以及面對的嚴(yán)峻的市場環(huán)境，我們需要加快入市步伐。2012年滄州寫字樓放量已經(jīng)突破了50萬平方米，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)驚人，滄州城區(qū)目前人口僅為70萬人，城市人口僅為48萬人，相當(dāng)于一人占據(jù)一平方米的寫字樓，集中力量快速入市搶

21、占市場已經(jīng)迫在眉睫。4、物業(yè)級別物業(yè)需求分析多個(gè)寫字樓主要以甲級物業(yè)，僅有2個(gè)項(xiàng)目為5A級項(xiàng)目，這位我們項(xiàng)目的物業(yè)定位提供了一定的依據(jù)，結(jié)合物業(yè)類別進(jìn)行定價(jià)。目前滄州已經(jīng)投入使用的寫字樓物業(yè)級別基本達(dá)到甲級，至今還沒有完全的5A級寫字樓，5A寫字樓的面試將會(huì)重新的給商務(wù)辦公人群從新的審視滄州的寫字樓，在價(jià)格上也會(huì)達(dá)到一個(gè)新的高度。交通、生活圈以及商務(wù)便捷性對項(xiàng)目影響比較大也決定了項(xiàng)目的價(jià)位以及品質(zhì)，頤和新世界位置較好，但是收到其他條件影響目前價(jià)格走勢偏低。滄州寫字樓對品牌形象和交通便捷要求、物管服務(wù)比較高，其次是商圈、商業(yè)環(huán)境以及停車管理服務(wù)對寫字樓影響比較大。其他密切相關(guān)辦公條件也成為了所購

22、寫字樓的一個(gè)重點(diǎn)咨詢問題，換而言之就是對寫字樓的整體實(shí)用性有很高的要求。結(jié)合我們自身項(xiàng)目在物管定位和物業(yè)發(fā)展建議上要有所側(cè)重。5、消化率目前滄州僅接受咨詢的寫字樓達(dá)到了15個(gè)，根據(jù)現(xiàn)場和目前市場反饋出來的信息大致確定面市時(shí)間均定為2012年下半年以及2013年上半年，目前都沒有進(jìn)行銷售，在售項(xiàng)目也多為尾盤不具備競爭力，但是我們需要快速的搶占市場先機(jī)，頤和新世界已經(jīng)入市并開始銷售，還有部分項(xiàng)目也即將入市，從現(xiàn)階段市場來看，寫字樓銷售比較順利，東邊個(gè)別樓盤消化周期過長，老城區(qū)綠洲大廈、人防大廈和新城區(qū)金鼎領(lǐng)域、頤和國際銷售都比較順利，充分的說明了還是具備一定的市場容量。6、面積分析從目前市場情況反

23、映出來，寫字樓面積區(qū)間有逐步上升的趨勢，多個(gè)寫字樓面積區(qū)間已經(jīng)由原來的40平方米調(diào)整至80平方米以上，并單獨(dú)的推出了140平米以上的大空間寫字樓。舒適辦公、健康辦公慢慢的被人接受，客戶反映出來的購買意愿傾向較大的戶型，從實(shí)際辦公角度還是景觀性都提出了新的要求。這對我們現(xiàn)階段戶型分割能夠提供一定的借鑒，我們在戶型設(shè)計(jì)上要結(jié)合產(chǎn)品定位，選準(zhǔn)適用人群，適當(dāng)?shù)奶岢龆喾N辦公面積區(qū)間。四、已售寫字樓分析商圈項(xiàng)目介紹車站金龍廣場火車站西，只對外出租不銷售，1.6元/天年遞增10%老城區(qū)人防大廈新華中路，已售完，個(gè)人轉(zhuǎn)售5000元/國貿(mào)尚街新華中路，已售完，1.1元/天 個(gè)人轉(zhuǎn)售5500元/西部新城頤和大廈永

24、安大道，已售完，1.2-1.4元/天 個(gè)人轉(zhuǎn)售6000元/頤和國際解放路，已售完，1.2元/天 個(gè)人轉(zhuǎn)售6300元/東方商務(wù)中心永安大道，已售完，0.8元/天 個(gè)人轉(zhuǎn)售6000元/運(yùn)澤府解放路，已售完，1元/天金鼎大廈御河路，已售完，1.1元/天南部冀春大廈黃河路，已售完，1.1元/天通過對目前滄州已經(jīng)投入使用的寫字樓進(jìn)行分析，目前租金大致在0.81.2元/天，收益情況還是比較樂觀的，收益比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，隨著自持物業(yè)周邊商圈的不斷成熟，二手寫字樓的價(jià)格一路飄紅要高于目前剛剛?cè)胧械膶懽謽堑膬r(jià)格，有些寫字樓價(jià)格比前期投入價(jià)格增長了將近50%，這個(gè)比例相當(dāng)?shù)捏@人。說明寫字樓投資是具備廣闊的發(fā)展前景

25、的。目前個(gè)人轉(zhuǎn)手的寫字樓價(jià)格最高的聚集在同天商圈附近，我們項(xiàng)目正好緊鄰?fù)焐倘@給我們項(xiàng)目銷售帶來了一定的區(qū)位優(yōu)勢。我們通過區(qū)域打造、形象包裝、推廣營銷充分的挖掘地塊和商圈價(jià)值，是可以支撐整個(gè)項(xiàng)目的。通過對目前已使用2年以上的寫字樓研究發(fā)現(xiàn)，滄州寫字樓年收益率已經(jīng)達(dá)到了10%，從另一種角度看，寫字樓的回報(bào)率已經(jīng)要高過商鋪，這對我們堅(jiān)定將產(chǎn)品做成寫字樓提供了重要的依據(jù)。從物業(yè)組織來看，大型企業(yè)選擇寫字樓要素主要遵照外部形象和物管服務(wù)以及大廈整體規(guī)模。寫字樓外部形象決定了入住率和入住質(zhì)量，也決定了整體項(xiàng)目對外吸引力，所以我們在外立面和形象包裝上要充分的滿足消費(fèi)者的消費(fèi)心理。物管服務(wù)是項(xiàng)目整體的本質(zhì)，信息服務(wù)、便捷服務(wù)、日常維護(hù)也是提升整體價(jià)值的一個(gè)關(guān)鍵性的因素；從整體規(guī)模上來看，滄州目前寫字樓容納的單位在30-90家不等，吸納大型企業(yè)，吸納穩(wěn)定企業(yè)，減少換牌率是今后項(xiàng)目運(yùn)營的關(guān)鍵所在。五、寫字樓前景預(yù)測分析2011年國家對住宅進(jìn)行了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，相繼出臺(tái)了國八條、新國八條以及結(jié)合各個(gè)地方出臺(tái)了地方房地產(chǎn)政策，加緊遏制住宅地產(chǎn)的投資行為，打壓惡性