投資銀行產(chǎn)品案例（個人住房抵押貸款證券化）

1、投資銀行產(chǎn)品案例（個人住房抵押貸款證券化）一、基本情況 我行于年12月15日完成了國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)產(chǎn)品，即“建元-1個人住房抵押貸款支持證券”，該產(chǎn)品基本情況如下：建行以自身持有的經(jīng)過篩選的總余額為30.17億元的15162筆優(yōu)質(zhì)個人住房抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)組成資產(chǎn)池，并將該資產(chǎn)池內(nèi)資產(chǎn)相關(guān)的主債權(quán)、抵押權(quán)及其附屬擔(dān)保權(quán)益信托與受托機構(gòu)，依法設(shè)立信托，由受托機構(gòu)以上述資產(chǎn)所產(chǎn)生之現(xiàn)金流為償付基礎(chǔ)向資本市場發(fā)售代表信托受益權(quán)的資產(chǎn)支持證券?！敖ㄔ?1個人住房抵押貸款支持證券”發(fā)行概況：資產(chǎn)支持證券評級發(fā)行量(億元)預(yù)計加權(quán)平均回收期(年)利率a級aaa26.73.15（七天回購

2、加權(quán)利率1.10%）與（資產(chǎn)池加權(quán)平均貸款利率1.19%）之低值b級a2.049.24（七天回購加權(quán)利率1.70%）與（資產(chǎn)池加權(quán)平均貸款利率0.6%）之低值c級bbb0.539.30（七天回購加權(quán)利率2.80%）與（資產(chǎn)池加權(quán)平均貸款利率0.3%）之低值次級無0.91無無初始起算日年11月10日交割日年12月19日法定最終到期日2037年11月26日注：七天回購加權(quán)利率為中國外匯交易中心每天公布的7天回購加權(quán)利率在前一個支付日前20個交易日的算術(shù)平均值；資產(chǎn)池加權(quán)平均貸款利率為資產(chǎn)池中每筆貸款在收款期間期初時點的貸款利率以貸款本金余額為權(quán)重的加權(quán)平均值。二、產(chǎn)品的方案設(shè)計1、產(chǎn)品簡介個人住房

3、抵押貸款證券化就是指商業(yè)銀行將面向自然人發(fā)放的住房抵押貸款的主債權(quán)、抵押權(quán)及其附屬擔(dān)保權(quán)益信托給特定的受托人，通過創(chuàng)立一種以該基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的信托受益憑證，并在資本市場上出售變現(xiàn)該權(quán)利憑證的一種結(jié)構(gòu)性融資手段。 一般認為，資產(chǎn)證券化的實質(zhì)是將證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流包裝成易于出售的證券，將可預(yù)見的未來現(xiàn)金流立即變現(xiàn)。資產(chǎn)證券化的邏輯起點在于構(gòu)造證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)池，組建證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的有效隔離機制，使證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)起人的其他資產(chǎn)進行有效隔離，資產(chǎn)支持證券的信用基礎(chǔ)在于發(fā)起人隔離出來的特定資產(chǎn)。2、產(chǎn)品基本要素（1）基礎(chǔ)資產(chǎn)的合格性問題 不是任何資產(chǎn)都可以進行證券化的，能夠進行資產(chǎn)

4、證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)一般應(yīng)符合以下要求：1）用于證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)必須能產(chǎn)生可預(yù)期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這是資產(chǎn)證券化最核心的一點，也是進行資產(chǎn)證券化的先決條件。2）原始權(quán)益人持有該資產(chǎn)已有一段時間，且資產(chǎn)的歷史記錄良好，違約率和損失率較低。3）具有標(biāo)準化的合約文件，即資產(chǎn)應(yīng)具有較高的同質(zhì)性。4）易于變現(xiàn)，且變現(xiàn)價值較高。5）資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)容易獲得等。（2）真實出售和破產(chǎn)隔離問題 發(fā)起人出售或轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)是資產(chǎn)證券化中非常重要的一個環(huán)節(jié)，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵問題是，這種轉(zhuǎn)移必須是真實出售，其目的是為了實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)起人之間的破產(chǎn)隔離，即發(fā)起人的其他債權(quán)人在發(fā)起人破產(chǎn)時對已轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)資產(chǎn)沒有追索權(quán)。在資產(chǎn)證券

5、化過程中，通常還會成立專門的特別目的載體（spv），spv是以資產(chǎn)證券化為目的而特別組建的獨立法律實體，并且是沒有破產(chǎn)風(fēng)險的實體，其主要的負債是發(fā)行的資產(chǎn)支持債券，主要的資產(chǎn)則是向發(fā)起人購買的基礎(chǔ)資產(chǎn)。目前，在國內(nèi)，spv主要采取信托的形式。（3）基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流重組在資產(chǎn)證券化過程中，還需要對基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流進行重組，基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流重組，可以分為過手型重組和支付型重組兩種。兩者的區(qū)別在于：支付型重組對基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行重新安排和分配以設(shè)計出風(fēng)險、收益和期限等不同的證券；而過手型重組則沒有進行這種處理。（4）會計處理問題 會計處理問題，即資產(chǎn)證券化是表外融資還是表內(nèi)融資的問題。在資產(chǎn)證

6、券化過程中，發(fā)起人出售或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)而取得的現(xiàn)金收入，列入資產(chǎn)負債表的左邊“資產(chǎn)”欄目中，同時，由于資產(chǎn)轉(zhuǎn)移實現(xiàn)了真實出售，相應(yīng)地基礎(chǔ)資產(chǎn)從發(fā)起人的資產(chǎn)負債表的左邊“資產(chǎn)”欄目中剔除。這既不同于向銀行貸款、發(fā)行債券等債權(quán)性融資，相應(yīng)增加資產(chǎn)負債表的右上角“負債”欄目；也不同于通過發(fā)行股票等股權(quán)性融資，相應(yīng)增加資產(chǎn)負債表的右下角“所有者權(quán)益”欄目。 3、交易結(jié)構(gòu) 當(dāng)前，資產(chǎn)證券化交易采取的是以信托作為特殊目的載體的資產(chǎn)證券化模式，該種交易模式通過設(shè)立特殊目的信托隔離受益憑證（資產(chǎn)支持證券）與發(fā)起機構(gòu)和受托機構(gòu)的風(fēng)險，實現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”；通過設(shè)立特殊目的信托轉(zhuǎn)移入庫貸款的主債權(quán)、抵押權(quán)及其附屬擔(dān)保權(quán)益，

7、實現(xiàn)“真實出售”。資產(chǎn)證券化交易涉及多方參與主體，各參與主體之間有錯綜復(fù)雜的法律關(guān)系，主要交易參與機構(gòu)及其主要職責(zé)如下：角色參與方主要職責(zé)發(fā)起機構(gòu)商業(yè)銀行 建立貸款庫 作為委托人，設(shè)立信托 制定與貸款入庫、轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)回購等相關(guān)的內(nèi)部規(guī)章制度 參與撰寫交易法律文件和發(fā)行說明書 提供與入庫貸款相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)，接受其他交易機構(gòu)的盡職調(diào)查、資產(chǎn)審慎調(diào)查、評級調(diào)查等受托機構(gòu)信托公司 接受信托財產(chǎn)，作為受托人設(shè)立信托 發(fā)行資產(chǎn)支持證券 設(shè)立信托專用資金賬戶 委托交易管理機構(gòu)向資金保管機構(gòu)下達信托賬戶支付指令 委托登記結(jié)算機構(gòu)向證券持有人兌付證券本息 代表證券持有人的利益，監(jiān)督交易參與機構(gòu)的契約履行情況

8、鑒別潛在的引發(fā)違約事件和服務(wù)人違約 違約發(fā)生后，強制法制處理 信托終止時進行信托財產(chǎn)的清算和處置 向投資者進行信息披露貸款服務(wù)機構(gòu)通常為發(fā)起人 制定與入庫貸款管理和服務(wù)相關(guān)的內(nèi)部規(guī)章制度 進行入庫貸款管理和服務(wù) 定期向資金保管機構(gòu)匯劃入庫貸款回收款，并向受托機構(gòu)提供服務(wù)機構(gòu)報告資金保管機構(gòu)通常為商業(yè)銀行 接受受托機構(gòu)委托，設(shè)立信托賬戶 信托存續(xù)期間，保管信托資金（就托管資金進行投資運作，向中介機構(gòu)和稅務(wù)當(dāng)局支付稅費，向登記結(jié)算機構(gòu)撥付本息） 定期向受托機構(gòu)提供資金保管報告簿記管理人通常為投資銀行 組織進行證券發(fā)行前的預(yù)路演和路演 接受購買資產(chǎn)支持證券的要約，進行證券配售 協(xié)助安排證券發(fā)行后的上

9、市交易登記結(jié)算/支付代理機構(gòu)中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司 接受受托機構(gòu)委托，為資產(chǎn)支持證券提供登記托管、代理本息兌付及付息服務(wù)4、收益結(jié)構(gòu)分析就“建元-1個人住房抵押貸款支持證券”而言：證券化前，我行的收益是約30億個人住房抵押貸款的利息收入，但同時我行需承擔(dān)貸款本金的損失風(fēng)險。證券化后，我行將取得貸款余額0.5的無信用風(fēng)險的貸款服務(wù)費收入；同時，收回的約29億資金用于再投資或發(fā)放新的貸款。 此外，我行作為發(fā)起機構(gòu)的同時，也作為證券化交易的安排人。交易安排人一般可收取發(fā)起人支付的證券發(fā)行規(guī)模的0.2%-0.3的安排費，由于我行既是發(fā)起機構(gòu)，又是交易安排人，相關(guān)費用沒有體現(xiàn)，這相當(dāng)于我行節(jié)省了該

10、部分發(fā)行費用。5、風(fēng)險因素分析（1） 信用風(fēng)險就住房抵押貸款證券化而言，借款人不能按時償付按揭貸款的本息將導(dǎo)致個人住房抵押貸款支持證券面臨不能及時償付的風(fēng)險，同時，房地產(chǎn)市場風(fēng)險（包括房地產(chǎn)價格的波動）、借款人收入水平的變化以及借款人的道德風(fēng)險等因素都會影響到借款人的還款行為，從而導(dǎo)致貸款的信用風(fēng)險，進而引發(fā)資產(chǎn)支持證券的信用風(fēng)險。（2）早償風(fēng)險即基礎(chǔ)資產(chǎn)項下的債務(wù)人提前償還將直接導(dǎo)致資產(chǎn)支持證券本金的提前償付，從而影響投資者的收益。（3） 流動性風(fēng)險 資產(chǎn)支持證券投資者可能會面臨證券無法在合理時間內(nèi)以公允價格出售而遭受損失的風(fēng)險。（4）混合風(fēng)險資產(chǎn)支持證券的服務(wù)機構(gòu)將其自身的資金與受托資產(chǎn)池

11、的現(xiàn)金流混合的風(fēng)險。（5）利率風(fēng)險 資產(chǎn)支持證券的票面利率與市場利率走勢產(chǎn)生較大的偏離可能對證券投資者的預(yù)期收益產(chǎn)生影響的風(fēng)險。（6）操作風(fēng)險證券化產(chǎn)品是一項比較復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，涉及眾多參與主體，各交易參與方是否嚴格履行各自的職責(zé)，以及與貸款庫回收直接相關(guān)的服務(wù)機構(gòu)、受托機構(gòu)的信用狀況也會對投資者利益產(chǎn)生影響。三、業(yè)務(wù)操作流程1、具體業(yè)務(wù)流程介紹一般來講，資產(chǎn)證券化的基本運行流程如下： 1）發(fā)起人確定實施資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)； 2）發(fā)起人將基礎(chǔ)資產(chǎn)向發(fā)行人（目前為特殊目的信托，spt）設(shè)定信托； 3）完善交易結(jié)構(gòu)，進行信用增級。發(fā)行人為吸引更多的投資者，改善發(fā)行條件，通過附加第三方信用（外部

12、信用增級）或以發(fā)行人所發(fā)行證券的自身結(jié)構(gòu)（內(nèi)部信用增級）來提高資產(chǎn)支持證券的信用等級。 4）發(fā)行評級。信用評級機構(gòu)通過審核資產(chǎn)池承受的風(fēng)險強度，賦予資產(chǎn)支持證券合理的評級，方便投資者對信用風(fēng)險進行定價并作出相應(yīng)的決策。 5）證券銷售。通常由投資銀行協(xié)助發(fā)行人包裝資產(chǎn)支持證券，并采用包銷或代銷的方式出售資產(chǎn)支持證券。 6）發(fā)行人獲取證券發(fā)行收入，并向發(fā)起人支付基礎(chǔ)資產(chǎn)購買對價。2、審批流程根據(jù)金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法和信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法的規(guī)定，金融機構(gòu)開展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，必須履行審批程序：1、設(shè)立審批銀行業(yè)金融機構(gòu)作為發(fā)起機構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)以資產(chǎn)支持

13、證券的形式向投資機構(gòu)發(fā)行受益證券，應(yīng)當(dāng)由發(fā)起銀行與受托機構(gòu)共同向銀監(jiān)會聯(lián)合提出申請；銀監(jiān)會自收到申請材料之日起五個工作日內(nèi)決定是否受理申請。銀監(jiān)會決定不受理的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人并說明理由；決定受理的，應(yīng)當(dāng)自受理之日起三個月內(nèi)做出批準或者不批準的書面決定。2、發(fā)行審批在全國銀行間債券市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券應(yīng)當(dāng)由受托機構(gòu)向中國人民銀行提交申請；中國人民銀行應(yīng)當(dāng)自收到資產(chǎn)支持證券發(fā)行全部文件之日起5個工作日內(nèi)決定是否受理申請。中國人民銀行決定不受理的，應(yīng)書面通知申請人不受理原因；決定受理的，應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)作出核準或不核準的書面決定。四、產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的進一步分析1、開展該業(yè)務(wù)需要注意

14、的關(guān)鍵事項1）歷史數(shù)據(jù)的收集及技術(shù)支持資產(chǎn)證券化是一種結(jié)構(gòu)復(fù)雜的創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)，整個交易的完成涉及基礎(chǔ)資產(chǎn)篩選、資產(chǎn)池建立、現(xiàn)金流管理以及信息披露等諸多環(huán)節(jié)，同時，在證券化過程中必須要對基礎(chǔ)資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)進行收集整理，深入分析各項明細數(shù)據(jù)，研究基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流變化的趨勢特征，特別是當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)數(shù)量眾多時，必須依賴信息系統(tǒng)的支持，因此，有無完整的資產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)和強大的信息系統(tǒng)是成功開展資產(chǎn)證券化的前提條件。2）信息披露參與資產(chǎn)證券化的各相關(guān)主體，必須根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，披露信托財產(chǎn)基本情況、現(xiàn)金流回收情況、證券收益償付情況等相關(guān)信息和監(jiān)管部門規(guī)定的其他信息。每期服務(wù)機構(gòu)需提供服務(wù)商報告、資金保管機構(gòu)需提供資金保管報告、交易管理機構(gòu)需提供交易管理報告，受托機構(gòu)須向市場公布受托機構(gòu)報告等。2、我行的現(xiàn)實和潛在收益1）現(xiàn)實收益主要是貸款服務(wù)費收入，就建元-1個人住房抵押貸款支持證券而言，我行的主要收入