房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財稅疑難問題處理

1、第一講土地返還款的稅務(wù)處理房地產(chǎn)全程稅務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)全程稅務(wù)規(guī)劃戰(zhàn)略戰(zhàn)略+ +籌劃籌劃+ +風(fēng)險風(fēng)險房地產(chǎn)納稅分析n房地產(chǎn)稅負(fù)重、征稅環(huán)節(jié)多、涉及16個稅種n稅收政策復(fù)雜而多變n各地政策執(zhí)行尺度不一n稅收征管嚴(yán)、稽查多稅務(wù)規(guī)劃戰(zhàn)略結(jié)構(gòu) 風(fēng)險化解 稅收籌劃獲取獲取土地土地 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)建安建安環(huán)節(jié)環(huán)節(jié) 資金運(yùn)籌資金運(yùn)籌 與成本分?jǐn)偱c成本分?jǐn)傤A(yù)售與預(yù)售與銷銷 售售 項(xiàng)目清算項(xiàng)目清算 與增值與增值 自持物業(yè)自持物業(yè)營業(yè)稅 契稅、印花稅、土地使用稅 土地增值稅土地增值稅 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程及涉稅問題房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程及涉稅問題n 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司國土局發(fā)改委規(guī)劃局房管局建設(shè)局規(guī)劃局建設(shè)局房管局建

2、設(shè)局簽定拿地合同設(shè)立項(xiàng)目公司立項(xiàng)用地許可證拆遷許可證初步設(shè)計(jì)審查審批施工圖審查備案工程招投標(biāo)及備案建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證商品房預(yù)售許可證專業(yè)驗(yàn)收綜合驗(yàn)收竣工驗(yàn)收辦證備案交房土地出讓金返還 拆遷還房 甲供材 成本分拆 加計(jì)扣除 匯算清繳 稅款預(yù)征 土增稅清算 自持物業(yè) 售后回租 售后返租 股權(quán)收購負(fù)責(zé)部門步驟涉稅要點(diǎn)工商局稅務(wù)局環(huán)衛(wèi)局衛(wèi)生局取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃n取得土地返還款如何記賬？n觀點(diǎn)一：取得土地使用權(quán)，以實(shí)際支付的土地價款作為土地成本，實(shí)際收到的出讓金返還款直接沖減土地成本。n觀點(diǎn)二：土地返還款具有政府補(bǔ)助的性質(zhì)，計(jì)入營業(yè)外收入。n【處理原則

3、】：如果企業(yè)通過招拍掛取得土地使用權(quán)且已全部繳納了土地出讓金并取得全額票據(jù)的，后期所取得的土地返還款應(yīng)作為營業(yè)外收入。n【籌劃技巧】：土地返還款盡量不要沖減土地成本。取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃n大連的地方政策大連的地方政策n土地返還款不得計(jì)入扣除項(xiàng)目土地返還款不得計(jì)入扣除項(xiàng)目n關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（大地稅函【2008】188號）規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的土地批件、土地出讓金繳費(fèi)證明以及財政、土地管理等部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支出土地出讓金或購置土地使用

4、權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目”。取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃n青島的地方政策 從政府部門取得拆遷補(bǔ)償及財政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法（青地稅發(fā)【2008】100號）規(guī)定：“對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得補(bǔ)償以及財務(wù)補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額”。政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地政府返還土地出讓金出讓金營業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增

5、值稅土地增值稅拆遷換房（用于購買拆遷換房（用于購買安置房）安置房）視為銷售不動產(chǎn)，繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。計(jì)征企業(yè)所得稅，先掛預(yù)收賬款，后轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入回遷房收入用于拆遷（代理拆遷、用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）拆遷補(bǔ)償）（1）建筑物拆除平整土地：建筑業(yè)營業(yè)稅（2）代理支付動遷補(bǔ)償款差額應(yīng)按服務(wù)業(yè)代理業(yè)征收營業(yè)稅（1）取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)收入扣除相對應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額（2）代理支付動遷補(bǔ)償款額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額不征收土地增值稅。原因：不屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地政府返還土地出讓金出讓金營

6、業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅基礎(chǔ)設(shè)施（道路、防洪、排水.）屬于BT項(xiàng)目，按照建筑業(yè)營業(yè)稅處理；如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目內(nèi)開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按照企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營業(yè)稅。計(jì)征企業(yè)所得稅屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，不征收土地增值稅。公共配套同上計(jì)征企業(yè)所得稅如認(rèn)定為向政府銷售不定產(chǎn)項(xiàng)目的，征收土地增值稅；不認(rèn)定的沖減土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。政府返還土地的六種處理模式政府返還土地的六種處理模式政府返還土地政府返還土地出讓金出讓金營業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅政府

7、將土地出讓金政府將土地出讓金返還給其它有關(guān)企返還給其它有關(guān)企業(yè)或個人業(yè)或個人不征收營業(yè)稅。屬于財稅【2011】70號文件規(guī)定，作為不征稅收入。否則，繳納企業(yè)所得稅。不征收土地增值稅。未約定，僅作為補(bǔ)未約定，僅作為補(bǔ)助或獎勵。助或獎勵。不征收營業(yè)稅。計(jì)征企業(yè)所得稅。不征收土地增值稅。土地一級開發(fā)的稅收政策土地一級開發(fā)的稅收政策n一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助

8、地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。土地一級開發(fā)稅收政策土地一級開發(fā)稅收政策 當(dāng)該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓， 若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。 關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目的有關(guān)營業(yè)稅問題的公告（國家稅務(wù)局公告2013年第15號）BTBT項(xiàng)目的稅

9、務(wù)指引項(xiàng)目的稅務(wù)指引nBT項(xiàng)目解析及風(fēng)險分析n所謂BT,即是“Build Transfer”英文字母縮寫，意即“建設(shè)移交”。BT項(xiàng)目是政府利用非政府資金來進(jìn)行非營利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種融資模式。主要運(yùn)作主題及模式為合同授予方是政府（包括政府有關(guān)部門或政府授權(quán)的企業(yè)），BT項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的投融資和建設(shè)施工，項(xiàng)目完工后移交給政府，政府根據(jù)回購協(xié)議在規(guī)定期限內(nèi)支付回購資金。n【風(fēng)險點(diǎn)分析】：BT項(xiàng)目分為兩種模式，一種是投資建設(shè)方即做投資又提供建造服務(wù)；另一種是投資建設(shè)方僅進(jìn)行投資，而未直接提供建造服務(wù)。BT項(xiàng)目的涉稅處理nBT模式繳納營業(yè)稅的三種模式n（1）以取得的回購款項(xiàng)按照“建筑業(yè)”稅目全額

10、繳納營業(yè)稅。重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知（渝地稅發(fā)【2008】195號）n（2）已取得的回購款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。安徽省宣城市地方稅務(wù)局、廣東省惠州市地方稅務(wù)局 和河南省地方稅務(wù)局。n（3）以取得的回購款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。江西省地方稅務(wù)局2010年第4號公告第二講房地產(chǎn)規(guī)范賬務(wù)核算模式房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n一、稅收策劃與會計(jì)核算的關(guān)系n1、會計(jì)核算時達(dá)到稅收籌劃目標(biāo)的基礎(chǔ)。n2、一切稅收籌劃都要通過會計(jì)核算來實(shí)現(xiàn)

11、。n3、規(guī)范的會計(jì)核算時實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n二、房地產(chǎn)項(xiàng)目會計(jì)核算的特點(diǎn)n1、產(chǎn)品的成本核算復(fù)雜n2、經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算與其他行業(yè)不同n3、涉稅環(huán)節(jié)多、稅種多n4、涉及的費(fèi)用多房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n三、常用的會計(jì)科目 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收賬款開發(fā)成本投資性房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n四、預(yù)收賬款的處理n1、一般企業(yè)n企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南會計(jì)科目和主要賬務(wù)處理（2205預(yù)收 賬款）n核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收款項(xiàng)。銷售實(shí)現(xiàn)時，按實(shí)現(xiàn)的收入記入主營業(yè)

12、務(wù)收入。n2、房地產(chǎn)企業(yè)n營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財務(wù)部國家稅務(wù)局第52號令）n第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n五、會計(jì)賬務(wù)的建立n如何設(shè)立“開發(fā)成本”的子目？n土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)n前期工程費(fèi)n基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)n建筑安裝工程費(fèi)n公共配套設(shè)施費(fèi)n開發(fā)間接費(fèi)n財法字【1995】6號n中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則n國稅發(fā)【2009】31號n房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n六、“開發(fā)成本”科目核算的

13、內(nèi)容n1、“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目核算的內(nèi)容n土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)【土地買賣或轉(zhuǎn)讓、大市政【土地買賣或轉(zhuǎn)讓、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交土地變更用途和超面積補(bǔ)交地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償?shù)貎r及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等】【土地費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等】【土地征用

14、費(fèi)、耕地占用稅、勞動征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、安附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動遷用房支出等】置動遷用房支出等】1.1.土地征用費(fèi)土地征用費(fèi)土地買家或出讓金土地買家或出讓金拍賣傭金拍賣傭金大市政配套費(fèi)大市政配套費(fèi)稅金（契稅、耕地占用稅）稅金（契稅、耕地占用稅）土地使用費(fèi)土地使用費(fèi)土地閑置費(fèi)土地閑置費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)補(bǔ)交地價款（變更、超面積）補(bǔ)交地價款（變更、超面積）合作款項(xiàng)（地價及相關(guān)稅費(fèi)）合作款項(xiàng)（地價及相關(guān)稅費(fèi)）其他其他2 2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)安置及動遷費(fèi)安置及動遷費(fèi)回遷房建造費(fèi)回遷房建造費(fèi)農(nóng)作物

15、補(bǔ)償費(fèi)農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)危房補(bǔ)償費(fèi)危房補(bǔ)償費(fèi)其他其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n2、開發(fā)成本前期工程費(fèi)n 前期工程費(fèi)是指在取得土地開發(fā)權(quán)后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開發(fā)前其發(fā)生的二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開發(fā)前其發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用】性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、

16、勘查、測繪、地質(zhì)、勘查、測繪、“三通一平三通一平”等支出】等支出】1 1、報批報建費(fèi)、報批報建費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)拆遷管理費(fèi)拆遷管理費(fèi)施工許可證費(fèi)施工許可證費(fèi)工程造價管理費(fèi)工程造價管理費(fèi)人防報建費(fèi)人防報建費(fèi)土地登記費(fèi)土地登記費(fèi)新材料基金新材料基金圖紙審查費(fèi)圖紙審查費(fèi)定額測定費(fèi)定額測定費(fèi)定額勞保費(fèi)定額勞保費(fèi)城市綠化費(fèi)城市綠化費(fèi)其他其他2 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)單位設(shè)計(jì)費(fèi)單位設(shè)計(jì)費(fèi)管線設(shè)計(jì)費(fèi)管線設(shè)計(jì)費(fèi)改造設(shè)計(jì)費(fèi)改造設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)小市政施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)小市政施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)人防設(shè)計(jì)費(fèi)人防設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究編制費(fèi)可行性研究編制費(fèi)制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)

17、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)方案評審費(fèi)方案評審費(fèi)其他其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、匯測、規(guī)劃、設(shè)生的水文地質(zhì)勘查、匯測、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、“三通一平三通一平”等支出】等支出】3、勘查丈量費(fèi)、勘查丈量費(fèi)建筑面積尺量費(fèi)產(chǎn)權(quán)面積實(shí)測費(fèi)樓房放線驗(yàn)線費(fèi)地基測量釘樁費(fèi)水文勘測費(fèi)地質(zhì)勘測費(fèi)文物勘測

18、費(fèi)地基勘測費(fèi)沉降勘測費(fèi)日照勘測費(fèi)其它4 4、工程招標(biāo)費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)工程招投標(biāo)管理費(fèi)工程招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、勘查、測繪、“三通一平三通一平”等支出】等支出】5、三通一平費(fèi)臨時道路臨時道路臨時用電臨時供水建設(shè)場地平整6、臨時

19、設(shè)施費(fèi)臨時辦公室臨時場地占用費(fèi)臨時借用空地租金臨時圍墻臨時圍欄臨時圍板其他7、其他擋光費(fèi)危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)施工噪音管理費(fèi)給排水工程費(fèi)排洪工程費(fèi)排污工程費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n3、“開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)”科目核算的內(nèi)容建標(biāo)【2013】44號n 項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含向承包方支付的臨時設(shè)施費(fèi)和勞動保險費(fèi)），包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算三、建筑安裝費(fèi)【指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)三、建筑安裝費(fèi)【指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑費(fèi)用。主要過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑費(fèi)用

20、。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)】【是指以出包方式目安裝工程費(fèi)】【是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)】以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)】1、基礎(chǔ)工程費(fèi)土石方工程樁基工程2、主體工程費(fèi)柱梁板工程墻體工程樓地面工程屋蓋工程3、安裝工程費(fèi)電梯工程費(fèi)暖通空調(diào)工程費(fèi)消防工程費(fèi)門窗工程費(fèi)弱電系統(tǒng)工程費(fèi)其他4、裝修工程費(fèi)內(nèi)外墻裝修費(fèi)室內(nèi)精裝修費(fèi)樣板房裝修費(fèi)電梯間裝修費(fèi)公共部位裝修費(fèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n4、“開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目核算的內(nèi)容n 基礎(chǔ)設(shè)

21、施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通信等大市政公司繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)【指開發(fā)項(xiàng)目四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)【指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林

22、綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)】林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)】【小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、【小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出】支出】1、社區(qū)管理工程費(fèi)供電工程費(fèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)供暖工程費(fèi)通訊工程費(fèi)照明工程費(fèi)電視工程費(fèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)其他2、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)垃圾站（箱）建設(shè)費(fèi)公廁建設(shè)費(fèi)其他3、園林工程費(fèi)道路工程費(fèi)綠化工程費(fèi)景觀工程費(fèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n5、“開發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目核算內(nèi)容n 配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不

23、能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。 房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算五、公共配套設(shè)施費(fèi)【指開發(fā)項(xiàng)五、公共配套設(shè)施費(fèi)【指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或者無償贈與地方政府、政府公共者無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出】事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出】【包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)【包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出】公共配套設(shè)施發(fā)生的支出】1、不可經(jīng)營公共配套設(shè)施消防設(shè)施消防設(shè)施水泵房水塔鍋爐房居委會崗?fù)ぷ孕熊嚺镒冸娝渌?、可經(jīng)營公共配套設(shè)施幼兒園/托兒所

24、/學(xué)校郵局/醫(yī)院圖書館/閱覽室健身房游泳池球場其他3、其他配套設(shè)施人防工程設(shè)施地下室地下車位/車庫其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算n6、“開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)”科目核算內(nèi)容n 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為直接組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算六、開發(fā)期間費(fèi)用【制企業(yè)為直接組織和六、開發(fā)期間費(fèi)用【制企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、

25、折舊費(fèi)、包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等】【是指直接組織、管理開發(fā)施建造費(fèi)等】【是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)攤銷等】保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)攤銷等】1、工資2、職工福利3、折舊費(fèi)4、修理費(fèi)5、辦公費(fèi)6、水電費(fèi)7、勞動保護(hù)費(fèi)8、工程管理費(fèi)預(yù)決算編審費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)工程保險費(fèi)工程咨詢費(fèi)工程質(zhì)量及安監(jiān)費(fèi)工程

26、質(zhì)量鑒定費(fèi)工程驗(yàn)收費(fèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會計(jì)核算六、開發(fā)間接費(fèi)用【指企業(yè)為直接組織六、開發(fā)間接費(fèi)用【指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等】【是指直接及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等】【是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括組織、

27、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等】攤銷等】9、周轉(zhuǎn)房攤銷10、營銷設(shè)施建造費(fèi)11、低值易消耗品攤銷12、物業(yè)管理完善費(fèi)公建維修基金前期物業(yè)管理費(fèi)其他13、借款費(fèi)用利息支出匯稅損益14、其他第3講成本核算對象 與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃n一、成本核算對象確認(rèn)n 所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，成本項(xiàng)目的劃分是相同的，成本項(xiàng)目的劃分和確定不是企業(yè)自行確定的，而是由房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定所確定的。n 而成本對象的確定，則是房地產(chǎn)企業(yè)自

28、行確定的，不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、其成本核算對象是不同的。n 成本核算對象的確定是企業(yè)在成本核算中面臨的首要首要任務(wù)。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前項(xiàng)目開發(fā)前，首先要確定開發(fā)項(xiàng)目的成本核算對象。成本核算對象的劃分成本核算對象的劃分n成本核算對象的確認(rèn)原則n（1）以單獨(dú)編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算的單位工程成本對象。n（2）對同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時間相近，由同一單位施工，可以合并為一個成本對象。n（3）單獨(dú)建筑的停車場，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算、但利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場，作為公共配套設(shè)施處理。n【稅務(wù)指引】：成本對象在開工之前合理確定，并報稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。n 國家稅務(wù)

29、總局公告2014年第35號n 領(lǐng)會掌握文件精神成本核算對象確定與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃成本對象二成本對象一成本對象三開發(fā)總成本成本項(xiàng)目一成本項(xiàng)目二成本項(xiàng)目一成本項(xiàng)目二成本項(xiàng)目三成本項(xiàng)目二成本項(xiàng)目一成本項(xiàng)目二成本項(xiàng)目二成本核算對象確定于成本規(guī)劃成本核算對象確定于成本規(guī)劃n二、開發(fā)成本的歸集n就是將成本支出記入各成本核算對象的過程。n例：2014年3月，西南房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍拍得了A塊土地，A塊土地120畝，價款總額為3億元，A塊土地上整體項(xiàng)目規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)河別墅區(qū)，具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還未知。成本核算對象確定與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃n三、開發(fā)成本的分配n就是將記入

30、成本項(xiàng)目的成本支出進(jìn)行合理分?jǐn)?，并?jì)入成本對象的過程。n 國稅發(fā)【國稅發(fā)【20062006】187187號號n國家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通國家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知知n屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或者其他合理其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。n國稅發(fā)【國稅發(fā)【20092009】3131號號n房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知n 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。成本核算對象確定與成

31、本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃n 其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按收益的原則和分配至各成本對象，具體分配方法按以下規(guī)定選擇其一。n1 1、占地面積法、占地面積法n按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。n2 2、建筑面積法、建筑面積法n按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。n3 3、直接成本法、直接成本法n按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。n4 4、預(yù)算造價法、預(yù)算造價法n按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期

32、內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。n5 5、其他成本分配方法、其他成本分配方法層高系數(shù)建筑面積法層高系數(shù)建筑面積法成本分?jǐn)偡椒ǖ亩悇?wù)指引成本分?jǐn)偡椒ǖ亩悇?wù)指引n層高系數(shù)建筑面積法：對同一項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類型房產(chǎn)的，可以采用“層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ā弊鳛槌杀痉謹(jǐn)偟挠?jì)算方法。n（1）計(jì)算層高系數(shù)n在納稅人同一項(xiàng)目（包含不同類型房地產(chǎn)）中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。n某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高/住宅層高n（2）計(jì)算層高系數(shù)面積n總層高系數(shù)面積=（某類型用房層高系數(shù)

33、某類型用房可售建筑面積）n某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)某類型用房已售建筑面積n（3）計(jì)算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)總成本/ 總層高系數(shù)某類型用房已售部分系數(shù)面積 利息費(fèi)用分?jǐn)偟亩悇?wù)指引利息費(fèi)用分?jǐn)偟亩悇?wù)指引n1.一般常見分?jǐn)偡椒ㄖ苯映杀痉ā㈩A(yù)算造價法n2、可以考慮的其他方法n借款費(fèi)用資本化n【思考】：可以按照建筑面積法分?jǐn)偫⒊杀締?？開發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)指引開發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)指引n開發(fā)間接費(fèi)用n國稅發(fā)【2009】31號，企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、

34、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。n【稅收籌劃】：“管理費(fèi)用”向“開發(fā)間接費(fèi)用”的轉(zhuǎn)化n【會計(jì)處理】如何核算“開發(fā)間接費(fèi)用”：設(shè)置一級科目還是二級科目？n徒增稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財法字【1995】6號）：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)。n【稅務(wù)指引】：會計(jì)核算的“項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)”如樣板間、售樓部等設(shè)施建造支出以及開盤前發(fā)生的沙盤、模型等投入費(fèi)用可按國稅發(fā)【2009】31號文件列入開發(fā)間接費(fèi)用，在企業(yè)所得稅前列支扣除。n【思考】可否在土地增值稅清算時扣除？成本

35、核算對象確定與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃n【案例】：A地塊占地面積8萬平方米，土地價值3億元，總建筑面積為20萬平方米。整體項(xiàng)目分為商業(yè)區(qū)、普通住宅區(qū)和別墅區(qū)三個區(qū)域，具體指標(biāo)如下：n（1）商業(yè)區(qū)：占地面積2萬平米，開發(fā)產(chǎn)品為三層裙樓為商業(yè)和七層寫字樓，總建筑面積10萬平方米，其中：裙樓建筑面積3萬平米，寫字樓建筑面積7萬平米。n（2）普通住宅區(qū)：占地面積4萬平米，建筑面積8萬平米。n（3）別墅區(qū)：占地面積2萬平米，建筑面積2萬平米。涉稅成本核算的稅務(wù)指引涉稅成本核算的稅務(wù)指引n涉稅成本賬務(wù)技巧涉稅成本賬務(wù)技巧n1、成本與費(fèi)用的轉(zhuǎn)化n【案例】：能進(jìn)成本不做費(fèi)用n2、降低自持物業(yè)成本n【

36、案例】：酒店自持，土地成本、圍墻、景觀成本處理技巧n3、采用定期攤銷方法n【案例】：頂部穹窿的攤銷處理n涉稅合同運(yùn)用技巧涉稅合同運(yùn)用技巧n1、分體工程項(xiàng)目的分簽技巧n2、單獨(dú)工程施工、裝修的成本切割n3、建安工程轉(zhuǎn)包n設(shè)計(jì)、成立、運(yùn)營一家建筑公司n經(jīng)濟(jì)合同是一個稅控工具，經(jīng)濟(jì)合同的法律效力成就其功能。n涉稅成本分析技巧涉稅成本分析技巧n1、成本分拆的秘密n商業(yè)地產(chǎn)、別墅與普通住宅的成本分拆策略n2、【思考】請問你有哪些成本分拆操作？案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅道 路商業(yè)廣場開放式廣開放式廣場場綜合體項(xiàng)目綜合

37、體項(xiàng)目地稅之家地稅之家地稅之家第四講土地增值稅土地增值稅清算若干問題清算若干問題土地增值稅清算前期準(zhǔn)備工作土地增值稅清算前期準(zhǔn)備工作n清算范圍清算范圍 國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含商業(yè)用房與普通住宅的，按建筑面積分配開發(fā)成本。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù) n必須進(jìn)行清算的項(xiàng)目必須進(jìn)行清算的項(xiàng)目n（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；n（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；n（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用

38、權(quán)的項(xiàng)目；n（4）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n可以要求清算的項(xiàng)目可以要求清算的項(xiàng)目n（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85%（含）以上的；n（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；n（3）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n清算政策清算政策n國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：如果將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收土地增值稅。n上述規(guī)定明確了

39、企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品在征收土地增值稅時不作為視同銷售處理，在土地增值稅的稅款清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，既不需要填報土地增值稅納稅申報表。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n清算政策清算政策n對符合清算條件的應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。n對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人于收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n土地增值稅核定征收政策土地增值稅核定征收政策n清算中符合下列條件之一的實(shí)行

40、核定征收：n（1）應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置賬簿；n（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；n（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；n（4）符合土增稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。n（5）申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，有無正當(dāng)理由的。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n清算準(zhǔn)備工作寄管理流程清算準(zhǔn)備工作寄管理流程n1、清算對象的確定：與成本核算對象有區(qū)別n2、成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)劃分與票據(jù)情況檢查n3、賬務(wù)調(diào)整n4、財務(wù)匡算：稅負(fù)測算n5、調(diào)整方案應(yīng)對措施土地增值稅清算監(jiān)管問題土地增值稅清算

41、監(jiān)管問題n清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則n國稅發(fā)2007132號n土地增值稅清算管理規(guī)程n國稅發(fā)200991號土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確定的問題一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確定的問題n土地增值稅清算時，以全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣二、房地產(chǎn)開發(fā)

42、企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題除項(xiàng)目金額的確定問題n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題n房地產(chǎn)開發(fā)全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。n土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開

43、發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題除問題n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題n（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷

44、補(bǔ)償費(fèi)。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題n（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。n（三）貨幣安置的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地增值稅籌劃技巧土地增值稅籌劃技巧1、項(xiàng)目分解轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分解轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)與附屬設(shè)施分開出售（1）附屬設(shè)施不計(jì)算繳納土地增值稅（2）提高附屬設(shè)施價款，控制不動產(chǎn)價格2 2、精裝修、精裝修（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝的房屋，其裝修成本可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，且可以加計(jì)扣除。（2）如果將精裝修房屋分劈為銷售毛坯房與代裝修勞務(wù)，則裝修成本不能加計(jì)扣除。（3）是否精裝修的決策：主要考慮裝修成本