新余市仁泰香悅麗都小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

1、新余市仁泰新余市仁泰香悅麗都小區(qū)建設(shè)項目香悅麗都小區(qū)建設(shè)項目 可可 行行 性性 研研 究究 報報 告告 建設(shè)單位建設(shè)單位: :新余市仁泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新余市仁泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制時間編制時間: :二 0 一四年九月 第一章第一章 總總 論論.1 第一節(jié) 項目概況.1 一、項目名稱 .1 二、項目建設(shè)性質(zhì) .1 三、項目承辦單位 .1 四、項目擬建設(shè)地點 .1 五、可行性研究工作的組成 .2 第二節(jié) 研究的依據(jù)與范圍.2 一、研究依據(jù) .2 二、研究的范圍 .2 第三節(jié) 可行性研究主要內(nèi)容.3 一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 .3 二、項目管理與實施 .6 三、投資估算與資金籌措 .6 四、問題與

2、建議 .7 第二章第二章 項目建設(shè)背景及必要性項目建設(shè)背景及必要性.8 第一節(jié) 項目背景.8 一、新余市概況 .8 二、社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 .13 三、新余市城市發(fā)展概況 .16 四、新余居民住宅市場現(xiàn)狀及分析 .20 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性.25 第三章第三章建設(shè)場地及建設(shè)條件建設(shè)場地及建設(shè)條件.26 第一節(jié) 建設(shè)場地.26 一、選址原則 .26 二、項目選址 .26 第二節(jié) 建設(shè)條件.27 一、自然地理條件 .27 二、社會經(jīng)濟概況 .29 三、場地現(xiàn)狀情況 .29 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 .30 五、建設(shè)材料及運輸條件 .31 第四章第四章 項目建設(shè)規(guī)模項目建設(shè)規(guī)模.32 第五章第五章 項

3、目規(guī)劃及工程設(shè)計項目規(guī)劃及工程設(shè)計.36 第一節(jié) 項目規(guī)劃方案.36 一、規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則 .36 二、總平面布局 .37 三、綠化景觀規(guī)劃 .38 四、建筑立面 .40 五、豎向設(shè)計 .40 六、道路設(shè)計 .41 七、住宅戶型設(shè)計 .42 八、商鋪設(shè)計 .43 九、半地下室設(shè)計 .43 第二節(jié) 工程設(shè)計方案.43 一、建筑設(shè)計 .43 二、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 .45 三、給排水設(shè)計 .46 四、電氣設(shè)計 .52 第一節(jié) 環(huán)境保護.63 一、環(huán)境現(xiàn)狀 .63 二、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及污染物排放標(biāo)準(zhǔn) .63 三、主要污染源和主要污染物 .64 四、環(huán)境影響評價 .64 五、環(huán)境保護措施 .65 第二節(jié) 水

4、土保持.66 第七章第七章 節(jié)約能源節(jié)約能源.67 一、設(shè)計依據(jù).67 二、建筑節(jié)能.67 1、總平面節(jié)能設(shè)計措施.67 2、建筑單體節(jié)能設(shè)計.67 第八章第八章 項目管理與實施進度安排項目管理與實施進度安排.72 第一節(jié) 項目管理.72 第二節(jié) 項目實施進度.73 第九章第九章 勞動安全、職業(yè)健康及消防勞動安全、職業(yè)健康及消防.74 第一節(jié) 勞動安全保護、職業(yè)健康.74 第十章第十章項目招標(biāo)方案項目招標(biāo)方案.75 第一節(jié) 項目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式.76 第二節(jié) 投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序.76 第三節(jié) 評標(biāo)委員會的人員組成和資格要求.77 第十一章第十一章 投資估算及資金籌措投資估算及資金

5、籌措.80 第一節(jié) 投資估算范圍.80 第二節(jié) 主要編制依據(jù).80 一、基礎(chǔ)資料 .80 二、設(shè)備及安裝工程 .80 三、土建工程 .80 四、其他費用的取費 .81 第三節(jié) 投資估算結(jié)果.82 第四節(jié) 資金籌措.85 第五節(jié) 經(jīng)濟效益分析.85 一、編制依據(jù) .85 二、銷售收入估算 .85 三、銷售稅費及銷售費用 .86 四、開發(fā)項目利潤 .86 五、評價結(jié)論 .86 第十二章第十二章 風(fēng)險分析及對策風(fēng)險分析及對策.86 第一節(jié) 業(yè)主方自身風(fēng)險分析及對策.87 第二節(jié) 項目建設(shè)參與單位誠信風(fēng)險分析及對策.88 第三節(jié) 合同風(fēng)險分析及對策.89 第四節(jié) 項目資金、質(zhì)量和進度風(fēng)險及對策.90

6、第十三章第十三章 結(jié)論和建議結(jié)論和建議.92 第一節(jié) 結(jié)論.92 附件: 1、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 2、建設(shè)單位房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件 附圖: 1、項目區(qū)位圖 2、項目規(guī)劃總平面圖 第一章第一章 總總 論論 第一節(jié)第一節(jié) 項目項目概況概況 一、項目名稱一、項目名稱 新余市仁泰香悅麗都小區(qū)建設(shè)項目 二、項目建設(shè)性質(zhì)二、項目建設(shè)性質(zhì) 新建 三、項目承辦單位三、項目承辦單位 新余市仁泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表： 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 (以上項目憑資質(zhì)證書經(jīng)營) 四、項目擬建設(shè)地點四、項目擬建設(shè)地點 項目建設(shè)地點位于天潤路以東，東西走向的潤天路將小區(qū) 分隔成南、北兩區(qū)。項目北區(qū)北面是盛泰

7、園小區(qū)，南區(qū)南面 是醫(yī)藥公司，醫(yī)藥公司南面是賽維大道。項目東面是恒大 雅園。 該地塊用地規(guī)整，四周城市道路交通便捷，區(qū)位優(yōu)越;整個 小區(qū)地勢平坦,工程地質(zhì)條件較好,無不良地質(zhì)現(xiàn)象,城市各項基 礎(chǔ)設(shè)施容易配套,建設(shè)條件優(yōu)越。 五、可行性研究工作的組成五、可行性研究工作的組成 為了加快新余市仁泰香悅麗都小區(qū)建設(shè)項目的建設(shè)進程， 項目承辦單位委托我院編制本工程的可行性研究報告。因此， 我單位委派了主要技術(shù)骨干組建項目組進入現(xiàn)場實地踏勘，在 充分取得調(diào)查研究資料的基礎(chǔ)上，并對項目進行投資估算和經(jīng) 濟分析及評價，在此基礎(chǔ)上編制完成了新余市仁泰香悅麗 都小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 。 第二節(jié)第二節(jié) 研究的

8、依據(jù)與范圍研究的依據(jù)與范圍 一、研究依據(jù)一、研究依據(jù) 1.投資項目可行性研究指南國家計委計辦投字200215 號通知 2.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （第三版）發(fā)改投資 20061325 號 3.江西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃 4.新余市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃 5.新余市城市總體規(guī)劃（2008-2030） 6.項目可行性研究報告編制委托書及咨詢合同 7.其他有關(guān)的國家規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及項目的有關(guān)基礎(chǔ)資料。 二、研究的范圍二、研究的范圍 根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究階段的工作范圍和深度規(guī) 定，我院對項目建設(shè)的選址和建設(shè)條件進行了實地勘察，對項 目建設(shè)的必要性、建設(shè)場

9、地及建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、總 平面布置與建筑方案、環(huán)境保護、消防安全和節(jié)能措施、項目 管理與實施進度安排、項目招標(biāo)方案、投資估算與資金籌措等 方面進行綜合研究和分析，提出建設(shè)的內(nèi)容、方案、投資和資 金籌措等內(nèi)容，為項目建設(shè)的決策提供可靠的依據(jù)。 第三節(jié)第三節(jié) 可行性研究主要內(nèi)容可行性研究主要內(nèi)容 一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 新余市仁泰香悅麗都小區(qū)項目，分為北區(qū)和南區(qū)。其中 北區(qū)為住宅用地，用地面積 10135.06 平方米，總建筑面積 16209.79 平方米；南區(qū)為商住用地，用地面積 34648.63 平方 米，總建筑面積 76103.79 平方米(地上建筑面積 59487.4

10、5 平方 米，半地下室建筑面積 16616.34 平方米)。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)詳見下表： 二、項目管理與實施二、項目管理與實施 本項目建設(shè)單位為新余市仁泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。為做 好項目的各項工作，建設(shè)單位成立了項目部，負(fù)責(zé)各項手續(xù)的 辦理、設(shè)計、報批與實施等各項工作。 項目建設(shè)期 24 個月，即 2014 年 8 月-2016 年 8 月。 三、投資估算與資金籌措三、投資估算與資金籌措 經(jīng)估算，本項目總投資為 17743.77 萬元。其中：建筑工程 費8243.76萬元，設(shè)備購置及安裝工程費2686.41萬元，其他費用 5394.11 萬元（含土地費、建設(shè)期利息） ，預(yù)備費 1419.5

11、0 萬元。建 設(shè)投資構(gòu)成如下： 項目總投資構(gòu)成表項目總投資構(gòu)成表 單位：萬元 項目總投資 17743.77 萬元，資金籌措方案為：建設(shè)單位自 籌。 四、問題與建議四、問題與建議 建議項目承辦單位加快前期工作，積極落實建設(shè)資金，早 日開工，保質(zhì)保量完成項目建設(shè)，盡早投入使用，發(fā)揮其應(yīng)有 效益。 總投資17743.77100.00% 建筑工程費8243.7646.46% 設(shè)備購置費306.971.73% 安裝工程費2379.4413.41% 工程建設(shè)其他費用5394.1130.4% 基本預(yù)備費1419.508.0% 第二章第二章 項目建設(shè)背景及項目建設(shè)背景及必要性必要性 第一節(jié)第一節(jié) 項目背景項目

12、背景 一、一、新余市概況新余市概況 1、自然地理 新余市地處贛西地區(qū)中心位置，袁河中下游，市域地理坐 標(biāo)為：東經(jīng) 1142911524，北緯 273328 05，全境東西最長處為 101.9 公里，南北最寬處為 65 公里。 東鄰樟樹、新干，西接宜春，南連吉安、安福、峽江，北毗上 高、高安。市域轄一區(qū)一縣和一個風(fēng)景名勝區(qū)，國土總面積為 3163.67 平方公里（其中渝水區(qū) 1775.61 平方公里，分宜縣 1388.06 平方公里） 。市域土地利用構(gòu)成為“六山半水兩分田， 分半道路和莊園” 。城區(qū)距省會南昌 160 公里，距宜春市 64 公 里，距萍鄉(xiāng)市 134 公里，距樟樹市 77 公里。

13、2、地質(zhì) 新余市地跨楊子準(zhǔn)地臺和華南褶皺系兩大地質(zhì)構(gòu)造單元。 地層發(fā)育較全，出露良好，區(qū)內(nèi)除前震旦系，寒武系，中泥盆 統(tǒng)，中侏羅統(tǒng)一中白堊統(tǒng)，上第三系缺失外，其他各系地層均 有出露，總厚達 1057214886m。新余市在漫長的地質(zhì)史上， 幾經(jīng)滄桑，由于不同的沉積環(huán)境使出露地層內(nèi)蘊藏著豐富的鐵、 煤、石灰石、鎂質(zhì)粘土、粉石英等沉積礦產(chǎn)。 新余市歷史上巖漿活動頻繁，侵入期次多，但分布零星， 規(guī)模不大，以酸性侵入巖為主，超基性侵入巖局部可見，但不 發(fā)育，在侵入巖和變質(zhì)巖中含有豐富的金屬礦產(chǎn)。 新余市地跨兩大地質(zhì)構(gòu)造單元，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，以萍鄉(xiāng) 廣豐深斷裂為界（地理位置大致以沿浙贛鐵路為界） ，以北屬

14、楊 子準(zhǔn)地臺，以南為華南褶皺系，本區(qū)構(gòu)造發(fā)展演化與區(qū)域上一 致，經(jīng)歷了多次強烈的構(gòu)造運動。 新余市在地臺晚期相對活動時形成了規(guī)模不一的斷陷盆地， 主要分布在洋江以北下塘一帶，以及新余城區(qū)以東地區(qū)，分別 隸屬于雷橋盆地及清江盆地，呈北東南西展布。 區(qū)內(nèi)斷裂發(fā)育，主要有萍鄉(xiāng)廣豐深斷裂，謝家?guī)X未山 大斷裂及一系列小斷裂（斷層群：操場斷層群、洞村斷層群、 水頭樓下斷層群，東坑雙林?jǐn)鄬尤?，分宜斷層群，鐵坑斷 層群、皇化斷層群，河下斷層群及花鼓山斷層群等） 。 區(qū)內(nèi)構(gòu)造線走向一般為北東北東東向，部分為北北東、 北北西向，屬華廈系構(gòu)造。 新余市屬 6 度以下地震烈度區(qū)，無需地震設(shè)防。 3、地貌 新余市地處萍

15、樂凹陷帶西段與武功山隆起帶相鄰部位，南 部為由元古界變質(zhì)巖系多期花崗巖組成的以低山為主的低山丘 陵地形，中部為由上古生代、中古生代新生代地層組成的波浪 起伏的丘陵崗地及袁河流域沖積平原地形，北部蒙山獅形 頂?shù)蜕降匦纬时睎|東向橫亙于北部邊緣，形成新余市南北高， 中部低平，東部扇形敞開，袁河橫貫中部的鞍形地貌特征。 區(qū)內(nèi)地勢南北略高，南面大崗山山勢峻峭，主峰大崗山海 拔 1091.8m，為區(qū)內(nèi)之冠，北部蒙山主峰白之峰海拔 1004.2m， 區(qū)內(nèi)山體一般呈北東南西向展布，區(qū)內(nèi)中部較低平，河溪縱 橫，水網(wǎng)密集。袁河呈近東西向橫貫中部，新余城區(qū)以東沖積 平原呈扇形敞開，階地發(fā)育，為沉積內(nèi)疊階地，沖積平原

16、較寬 敞，一般寬 56km，最寬處可達 8km，縱向上較平緩，坡度一 般不超過 3。 新余市地貌類型主要分六種：（1）構(gòu)造侵蝕低山地形； （2）構(gòu)造侵蝕高丘陵地形；（3）構(gòu)造侵蝕剝蝕低丘陵地形； （4）侵蝕剝蝕崗地地形；（5）河流階地地形；（6）河流沖堆 積平原地形。 新余市低丘（海拔 100300m）面積最廣，達 265.05 萬畝， 占土地總面積 55.85，主要分布在分宜縣，渝水區(qū)之中部和 東部，河谷平原（海拔在 100m 以下）面積為 148.32 萬畝，占 土地總面積的 31.25，主要分布在渝水區(qū)袁河兩岸，江口水 庫以下河谷沖積平原。高丘（海拔 300500m）面積為 51.45

17、萬畝，占土地總面積的 10.84，主要分布于分宜縣高嵐、洞 村、風(fēng)陽和渝水區(qū)的九龍、良山、河下等地。低山（海拔在 500m 以上）面積 9.71 萬畝，占土地總面積的 2.05，主要分 布在西南大崗山和北部蒙山一帶。 4、水文 新余市地處袁河中下游，河流水系十分發(fā)達，新余市共有 大小河流 22 條，其中有 17 條屬袁河水系，另外四條屬其他水 系。新余市較大河流有袁河、孔目江、楊橋河、蒙河。流經(jīng)新 余城區(qū)的有袁河、孔目江。袁河屬贛江水系，發(fā)源于萍鄉(xiāng)武功 山北麓，自西而東流經(jīng)四市（萍鄉(xiāng)、宜春、新余及樟樹市） ，于 樟樹市張家山鄉(xiāng)的荷埠館注入贛江。河流全長 273km，流域面 積 6486k，其中

18、江口水庫壩址以上的集雨面積 3900k，袁河 多年平均流量 112m/s，枯水流量 3-5m/s，歷史最大洪峰流 量（1926 年）為 5860m/s，1962 年江口地段實測洪峰流量為 3710m/s，江口水庫多年平均逕流總量為 34.44 億 m。江口水 庫以下河段流量受江口水庫的控制，袁河在新余市境內(nèi)長度為 116.9km，其中分宜縣內(nèi) 26.3km，渝水區(qū)境內(nèi) 90.6km，市內(nèi)河 床比降為 0.196，平均深度 7.3m，平均寬度 155m，最窄處僅 60m（羅坊鄉(xiāng)八元村河段） ，河道彎曲線窄，局部河段砂、礫石 淤積成灘，俗有十八道彎三十個灘”之說。 孔目江屬袁河支流，發(fā)源于分宜縣洞

19、村鄉(xiāng)蛇咀自然村蒙山 西麓，流經(jīng)分宜縣洞村鄉(xiāng)，渝水區(qū)的歐里鄉(xiāng)、觀巢鄉(xiāng)，經(jīng)沙土 鄉(xiāng)貫下村注入袁河?？啄拷L 49km，流域面積 484k，河床 平均寬 30m，平均深 3.1m，河床比降 1.2，多年平均流量 7.7m/s，枯水流量 1.5m/s。十年一遇洪峰流量 830m/s。新 余市較大河流還有楊橋河、蒙河等。 5、氣象氣候 新余市地處亞熱帶濕潤性氣候區(qū)，具有氣候溫和，日照充 足，四季分明，雨量充沛，無霜期長等氣候特點。 （1）氣溫：新余市多年平均氣溫 17.8。七、八兩月為 全年最熱月，平均氣溫在 26.629.8之間，極端最高氣溫達 40（1971 年 7 月 31 日） 。1、2 兩月

20、為全年最冷月，月平均氣 溫在 3.55.6之間，極端最低氣溫為-8.3，全年無霜期 276 天。 （2）日照：新余市多年平均日照時數(shù) 1667.2 小時，占可 照時數(shù)的 37.5，太陽輻射總量多年平均值為 102.89 千卡 /c，但時空分布不均，一般山區(qū)低于丘陵，丘陵低于平原。 每年 7、8 兩月日照時數(shù)明顯偏多，占全年日照時數(shù)的 59，7 月份太陽輻射總量為 14.144 千卡/c，11、12 兩月日照時數(shù) 顯著偏少，其中 2 月份輻射總量僅為 5.224 千卡/c。 （3）降水：新余市多年平均降水量為 1582.3mm，最大年 降水量達 2125mm（1954 年） ，最小降水量為 98

21、6.8mm（1978 年） ， 新余市屬全國多雨地區(qū)之一，降雨豐沛，比全國平均降雨量 629mm 多一倍多，比江西省平均降雨量 13501397.3mm 多 185232.3mm，水資源豐富，但降雨時空分布不均，每年 46 月降雨占全年降雨量的 46左右，而 1012 月份僅占全年降 雨量的 12左右，在地域分配上一般沿浙贛鐵路，江口水庫一 帶降雨量最多，分宜縣洞村高嵐一帶也是多雨中心，其余均 相應(yīng)為少雨區(qū)，良山鎮(zhèn)為最少。 （4）蒸發(fā)：新余市植被條件較好，年蒸發(fā)量一般低于年降 水量，新余市多年平均蒸發(fā)量為 1071mm。最大年蒸發(fā)量為 1360.4mm（1963 年） ，最少年蒸發(fā)量 820.

22、8mm（1975 年） ，每年 79 月蒸發(fā)量最大，一般占全年的 45，13 月最少，約占 全年的 12，時空分布不均，一般平原大于丘陵和山區(qū)，78 月份為全年最大蒸發(fā)月，歷年最大月蒸發(fā)量為 363.4mm（1971 年 7 月） ，12 月份為全年最少蒸發(fā)月，歷年最少月蒸發(fā)量為 25.0mm（1984 年 2 月） 。 （5）風(fēng)：新余市城區(qū)四周環(huán)山，風(fēng)力微弱，多二級風(fēng)，多 年平均風(fēng)速為 2.5m/s，風(fēng)速大于 7 級風(fēng)（17m/s）以上日期平 均每年 1.3 天，新余城區(qū)主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)。10 月份以后因北 方冷空氣自鄱陽湖侵入我省，沿贛江、袁河運行至新余市，使 新余市風(fēng)向多呈東北、東北偏東

23、。受夏季亞熱帶風(fēng)高控制，而 南部武功山余脈阻擋高氣壓，高氣壓只能從湖南沿袁河侵襲新 余市，故常多西南、西南偏南風(fēng)。 二、二、社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 二十一世紀(jì)，經(jīng)濟全球化趨勢的增強和我國加入世界貿(mào)易 組織，有利于推動體制創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，發(fā)揮比較優(yōu)勢，提升 產(chǎn)業(yè)的國際競爭力，更多更好地利用國際國內(nèi)兩種資源、兩個 市場，國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)的發(fā)展，亦 有利于江西省發(fā)揮承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢，更多的吸 納沿海產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 在全球經(jīng)濟一體化不斷深入和我國加入世貿(mào)組織的背景下， 產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的速率越來越快。隨著“三個基地、一個后花園” 的正確

24、定位，以及近兩年改善發(fā)展環(huán)境所產(chǎn)生的“江西現(xiàn)象” 的良好示范效應(yīng)，江西省具有承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的比較優(yōu)勢。 只要不斷改善發(fā)展環(huán)境，就一定能牢牢抓住這一歷史機遇。承 接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，外資大量涌入，與周邊省市相連的高速公路基本 貫通眾多有利因素支持江西省經(jīng)濟進一步看好。 2011 年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是中國共產(chǎn)黨成 立 90 周年。奮斗目標(biāo)是：到 2015 年，全市生產(chǎn)總值將達到 1700 億元；財政總收入 280 億元；規(guī)模以上工業(yè)增加值 1000 億元，規(guī)模以上工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入 5000 億元；固定資產(chǎn)投資年 均增長 20%以上，城鄉(xiāng)居民收入年均增長 13%以上，城鎮(zhèn)化率達 80%，努力

25、實現(xiàn)人均期望壽命達到 78 歲。 2012 年新余市社會經(jīng)濟發(fā)展主要體現(xiàn)在以下四個方面： 一、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平是衡量經(jīng)濟 社會發(fā)達程度的重要標(biāo)志，關(guān)系著新余市提前全面建成小康社 會目標(biāo)能否順利實現(xiàn)。新余市著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強力推進商 貿(mào)流通“1020”工程，大力發(fā)展文化旅游和金融服務(wù)業(yè)，第三 產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得明顯成效。2012 年，新余市第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 265 億元，增長 11.4%；占 GDP 比重 31.6%，提高了 4.2 個百分 點。 二、大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。新余市以農(nóng)民增收為出發(fā)點和 落腳點，出臺關(guān)于大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的意見 ，制定了 新余市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃

26、 ，扎實推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“1010” 工程。2012 年，全市新增新余蜜桔 1.03 萬畝、高產(chǎn)油茶 2.3 萬畝、商品有機蔬菜 8400 畝；完成農(nóng)田水利基本建設(shè)投資 4.65 億元，創(chuàng)歷年之最；38 家省級以上龍頭企業(yè)完成銷售收入 104 億元，帶動 17.8 萬農(nóng)戶增收 3.74 億元。 三、項目建設(shè)加快推進。2012 年，新余市新開工億元以上 項目 115 個，累計完成投資 281.7 億元，100 個重點項目全部 在建，完成投資 200 億元。贛鐵物流園、杭南長客運專線(新余 段)、新電 2 臺 66 萬千瓦機組、分電 2 臺 100 萬千瓦機組等項 目穩(wěn)步推進，白梅水利樞紐工程列入國

27、家大中型水庫“十二五” 建設(shè)規(guī)劃。 四、 “三項政策”穩(wěn)步實施。2012 年，編制完成國家節(jié)能減 排財政政策綜合示范項目 231 個，實施方案在全國 8 個試點城 市中第一個獲批，獲中央財政支持資金 5.37 億元；“城市礦產(chǎn)” 示范基地開工項目 10 個，新簽約項目 8 個，獲補助資金 1.15 億元；資源枯竭城市轉(zhuǎn)型規(guī)劃通過省級初審，項目儲備庫收集 八類項目 262 個，累計獲轉(zhuǎn)移支付資金 5.03 億元。 三、新余市城市發(fā)展概況三、新余市城市發(fā)展概況 50 年前，新余的城區(qū)面積約 5 平方公里。60 年代和 70 年 代，新余市主要圍繞老城區(qū)與新鋼廠區(qū)蔓延發(fā)展。1983 年新余 復(fù)市時，

28、城區(qū)面積約 10 平方公里。1984 年決定將城區(qū)向北擴 展，越過浙贛鐵路，在仰天崗以南建設(shè)新區(qū)。1986 年新余市委、 市政府等黨政機關(guān)陸續(xù)遷至贛新路（今仙來大道） ，形成城北政 治中心、城南商貿(mào)活動中心格局，城區(qū)面積擴大到約 16 平方公 里。80 年代末、90 年代初城市建設(shè)基本集中于城北地區(qū)。 1993 年，為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展需要，籌建城東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 1997 年，城區(qū)工業(yè)布局與城市功能布局之間的矛盾顯現(xiàn)，決定 跨越孔目江與新花鐵路向東依托城東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)進行工業(yè)布局， 2001 年成立高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。至此，新余市形成以浙贛鐵路、 新周鐵路、孔目江為天然坐標(biāo)，按四個象限進行的總體功能布 局

29、。 新余因鋼設(shè)市、憑鋼興市，是江西省的鋼鐵工業(yè)基地，鋼 產(chǎn)量占全省 42.31%，隨著新鋼 700 萬噸產(chǎn)量的實施，其在全省 鋼鐵工業(yè)龍頭地位將進一步得到加強。多年積累已經(jīng)形成冶金、 機械、紡織、電力、食品、建材等工業(yè)基礎(chǔ)，人均 GDP 遠高于 全省平均水平，處于全省 11 個設(shè)區(qū)市的第 2 位。新余市第三產(chǎn) 業(yè)從 1983 年以來持續(xù)加速發(fā)展，年均增長 20.41%，對新余經(jīng) 濟發(fā)展貢獻作用越來越大。人均社會消費品零售額指標(biāo)由 1997 年全省第十位上升至 2002 年第二位，三產(chǎn)所占比重指標(biāo)也由第 十位上升至第六位。90 年代以來，新余市三產(chǎn)發(fā)展依托職業(yè)教 育快速增長，隨著交通區(qū)位條件的改

30、善，物流、旅游業(yè)快速發(fā) 展勢頭逐步顯現(xiàn)，區(qū)域中心城市地位日益加強，經(jīng)濟發(fā)展體現(xiàn) 出強烈的外溢性，形成“北牽上高、南帶峽江、東及樟樹、西 至宜春”經(jīng)濟輻射格局。 1、現(xiàn)狀建設(shè)概況 現(xiàn)狀城區(qū)分三片展開建設(shè)： （1）城北片：浙贛鐵路以北，孔目江以西部分，該區(qū)是 1983 年新余復(fù)市以后開始建設(shè)的新區(qū)，是行政文教生活區(qū)，現(xiàn) 狀以仙來大道為骨架展開建設(shè)，建成區(qū)面積約 9.6 平方公里。 （2）城南片：浙贛鐵路以南，袁河以北部分，建成區(qū)面積 15.3 平方公里，以新周鐵路為分隔呈兩組團展開建設(shè)： 老城組團：新周鐵路以東部分，為商貿(mào)居住區(qū)，這是新余 市歷史形成的老城區(qū)，以抱石大道和勝利路十字型骨架展開建 設(shè)

31、。建成區(qū)面積 4.2 平方公里。 城西組團：新周鐵路以西部分，為工業(yè)區(qū)，布置有新鋼、 電廠、二化、鋼絲廠、電工廠等大中型企業(yè)，建設(shè)布局較分散。 建成區(qū)面積 11.1 平方公里。 （3）城東片：孔目江以東、浙贛鐵路以北部分，屬新余市 新余市，為工業(yè)生活區(qū)，以仙來大道為軸線展開建設(shè)，布置有 前衛(wèi)化工廠、福潤、新華公司、北大高新生物等企業(yè)，建成區(qū) 面積 4.9 平方公里。 現(xiàn)狀城市建成區(qū) 31.73 平方公里，城市主中心位于城南抱 石大道與勝利路交匯處，副中心位于城北人民廣場。大型商貿(mào) 服務(wù)設(shè)施主要布置在抱石大道、勝利路、解放路兩側(cè)，其他公 建設(shè)施主要沿仙來大道和勞動路布置。 2、城市發(fā)展規(guī)劃 新余

32、市城市總體規(guī)劃（20082030 年）規(guī)劃期限：2008 2030 年，其中近期 20082015 年、中期 20162020 年、遠期 20212030 年、遠景為 2030 年以后。 規(guī)劃層次與范圍：市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍為新余市行政管 轄范圍，包括新余市區(qū)和分宜縣，市域總面積 3178 平方公里。 中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍為市區(qū)各街道、下村鎮(zhèn)、水西鎮(zhèn)、珠珊 鎮(zhèn)、觀巢鎮(zhèn)以及河下鎮(zhèn)的部分地區(qū)，總面積 318 平方公里。 人口規(guī)模：市域人口規(guī)模規(guī)劃近期 2015 年 134 萬人，中期 2020 年 147 萬人，遠期 2030 年人口 170 萬人。中心城區(qū)人口 規(guī)模規(guī)劃近期 2015 年 63

33、萬人，中期 2020 年 75 萬，遠期 2030 年 96 萬人。 城市性質(zhì)：國家光伏、新能源和江西鋼鐵產(chǎn)業(yè)基地，鄱陽 湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)副中心，環(huán)境優(yōu)美的山水旅游城市。 城區(qū)總體布局與功能分區(qū)：城市按清宜公路東、西擴展與 水西、河下鎮(zhèn)區(qū)對接，適時跨過袁河向南發(fā)展，通過“二橫四 縱加環(huán)路”道路系統(tǒng)形成布局合理、功能明確、用地緊湊、結(jié) 構(gòu)緊密的“一帶五區(qū)”城市總體框架。 核心區(qū)帶：由城南老城中心區(qū)、城北七家山新城中心、城 東商貿(mào)物流區(qū)組成，為中心城市生活、生產(chǎn)服務(wù)的核心區(qū)域， 承擔(dān)城市商務(wù)、金融信息、商業(yè)服務(wù)、文體物流等職能。 城北區(qū)：孔目江以西，浙贛鐵路以北部分，規(guī)劃為行政、 文教、生活居住區(qū)?？?/p>

34、用地面積 15.6 平方公里。 城南區(qū)：老城區(qū)、抱石公園以西、袁河以北部分，規(guī)劃為 商貿(mào)居住區(qū)?？傆玫孛娣e為 5.1 平方公里。 城西區(qū)：袁河以西，抱石公園以西部分，規(guī)劃為職業(yè)教育、 工業(yè)生產(chǎn)區(qū)?？傆玫孛娣e為 21.1 平方公里。 城東區(qū)：孔目江以東，浙贛鐵路以北部分，規(guī)劃為物流、 工業(yè)、生活居住區(qū)。總用地面積 20.9 平方公里。 仙來區(qū)：袁河以南部分，規(guī)劃為商貿(mào)居住區(qū)。總用地面積 為 2.3 平方公里。 城市建設(shè)總方針：東拓、西延、北優(yōu)、南蓄、中疏?？偰?標(biāo)是：銜接區(qū)域交通，建設(shè)對外窗口；突出山水景觀，提高城 市品位；完善城市功能，強化中心城市地位。 重點建設(shè)區(qū)域：城東區(qū)以仙來東大道、高新

35、大道、新欣大 道、新城大道、縱二路、縱三路為骨架展開布局。其主導(dǎo)功能 為商貿(mào)物流、工業(yè)和生活居住綜合功能區(qū)。配套安排公建設(shè)施， 強化生態(tài)環(huán)境建設(shè)。城西區(qū)以白竹路、長青路立交的建設(shè)為契 機，暢通新老城區(qū)與城西區(qū)的鐵路通道，在河下安排職業(yè)教育 用地，建設(shè)新鋼二通道，安排物流倉儲用地和居住區(qū)建設(shè)。城 北區(qū)以仙來西大道、仰天崗大道、北湖路、科環(huán)路、中山路為 骨架展開布局。其主導(dǎo)功能為商貿(mào)、行政、金融、文體、旅游 接待服務(wù)。以金融、貿(mào)易、商務(wù)中心區(qū)開發(fā)、體育中心興建、 孔目江“一江兩岸”工程實施為動力，建設(shè)城市主中心，配套 安排居住區(qū)建設(shè)。突出體現(xiàn)區(qū)域中心城市及商貿(mào)、體育、旅游 中心的城市職能，示現(xiàn)近期

36、初步確立城市定位目標(biāo)。 四、新余居民住宅市場現(xiàn)狀及分析四、新余居民住宅市場現(xiàn)狀及分析 （一）新余市住宅市場現(xiàn)狀（一）新余市住宅市場現(xiàn)狀 1、生活居住現(xiàn)狀 新余市城區(qū)現(xiàn)狀居住用地總面積 1270.63 公頃，占城市總 用地的 40.05%，人均居住用地面積 36.03。城區(qū)居住用地相 對集中，主要分布于城南和城北，以及城東小部分。城區(qū)外圍 大型企業(yè)配套建有職工生活區(qū)。 城南老城區(qū)各類用地混雜，大街小巷交織穿插，陳舊老房 較多，其中夾雜不少城中村，居住建筑基本為低層高密度布置， 居住環(huán)境質(zhì)量較差。城北新區(qū)基本上為文教行政生活區(qū)，生活 居住環(huán)境質(zhì)量較好。 各區(qū)基本情況如下： 城南居住區(qū) 城南居住區(qū)包

37、括浙贛鐵路以南、袁河以北所有城區(qū)范圍， 有居住用地 449.43 公頃，居民約 22 萬人（戶籍人口，下同） 。 本區(qū)除新鋼、二化生活區(qū)為統(tǒng)建，相對集中外，其余多為不同 時期建造的舊式住宅及新建住宅，用地不完整，生活環(huán)境、居 住質(zhì)量欠佳，有待改造。 城北居住區(qū) 城北居住區(qū)包括浙贛鐵路以北，袁河以西所有城區(qū)范圍， 有居住用地 426.31 公頃，居民約 18 萬人。城北整體居住環(huán)境 較好,但其中也夾雜部分城中村。 2、房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場狀況 受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，目前房地產(chǎn)市場各相關(guān)主體 普遍認(rèn)為新余市房地產(chǎn)市場總體上正向著調(diào)控方向積極發(fā)展。 新余房地產(chǎn)市場已經(jīng)由前期的過于火爆轉(zhuǎn)入理性的

38、平淡周期。 2013 年 2 月 20 日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研 究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了五項加強房 地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條” ） 。會議不僅再次重 申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投 機性購房，還在繼 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房價 控制目標(biāo)。 中國 30 余個城市在 3 月底公布地方版“國五條”細則，其 中半數(shù)以上二三線城市僅公布“房價調(diào)控目標(biāo)” ，被輿論稱為 “溫柔的毛毛細雨” 。之前異?；鸨亩址拷灰资袌鲆颉?0% 個人所得稅”等調(diào)控重拳未被提及而溫度驟降。 新余市房價在江西省設(shè)區(qū)市中不算高，居倒數(shù)第幾位

39、，甚 至比周邊的樟樹、高安等縣市要低。而新余的樓盤品質(zhì)又比周 邊城市要好，所以房價上漲有一定的合理性。但新余經(jīng)濟這兩 年受國際金融危機的沖擊較大，兩大支柱產(chǎn)業(yè)鋼鐵和光伏 產(chǎn)業(yè)影響尤其嚴(yán)重，再加上“國五條”的嚴(yán)厲調(diào)控，所以新余 的房價在 2014 年要想出現(xiàn)比較大的漲幅幾乎是不可能的。 因此，預(yù)測今后一段時間，新余市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為：商 品住房成交價格將趨于平穩(wěn)，或?qū)⒃谛》鹗幹斜３制椒€(wěn)上升。 （二）新余市住宅供需狀況分析（二）新余市住宅供需狀況分析 1、新余市商品房的供需情況 據(jù)有關(guān)單位統(tǒng)計，目前新余市每年新增加的外來人口約在 1 萬人左右，根據(jù)新余市房產(chǎn)局介紹每年市場需求約 150 萬 （建

40、筑面積） 。而目前新余市每年推出建筑面積一般在 160 萬， 其供需比較平衡，這主要體現(xiàn)在以下兩方面： 空置率低。在新余市場上開盤較早的住宅項目銷售大多接 近尾聲，大多銷售掉 95%以上單位； 銷售進度平穩(wěn)，在銷售各個階段成交情況都尚稱理想，基 本上均能在一定時間段內(nèi)完成銷售目標(biāo)。 2、戶型面積需求以大中戶型為主 與沿海城市不同，新余消費者對住宅戶型需求多為 100 以上的大戶型，而新余目前在售住宅戶型多以 120左右的三 房兩廳為主，與市場需求相符。 此外，消費者對于戶型的規(guī)整性、朝向、通風(fēng)采光均較為 重視，這也是影響其是否購買的重要因素之一。 3、建筑結(jié)構(gòu)以多層、小高層為主 在新余的住宅項

41、目大都為多層住宅，北湖星城、春龍湖畔 豪園等均為多層住宅，政府號召集約利用土地,鼓勵建設(shè)小高層、 高層,從近期在售的春龍湖畔四期、加州國際公館二期、孔目江 住宅樓小高層銷售情況來看，多層、小高層住宅的銷售態(tài)勢都 良好，部分較好的樓層及戶型已經(jīng)售罄，這對建設(shè)多層住宅的 開發(fā)商來說，是個利好的信息。 4、雜物間或車庫與住宅的配比較高 在新余市場，雜物間（8-15 ）和車庫(車位)為客戶購買 住宅所要求的基本配套，有無儲物間或車庫(車位)是影響購買 決策的重要因素，與此對應(yīng)，新余市面上所有的在售住宅項目 均考慮此點而配置了相應(yīng)的儲物間及車庫單元，且與住宅數(shù)量 的比例多數(shù)達到 1：1 以上。 （三）新

42、余市住宅物業(yè)市場走勢分析（三）新余市住宅物業(yè)市場走勢分析 由于新余市場住宅項目整體銷售狀況良好，而市場長期蓄 積的消費力尚未完全釋放，住宅項目仍具備一定的升值空間。 由于住宅開發(fā)量的不斷增長，競爭也較以往更加激烈，同時受 新余市家庭平均收入水平的限制，因此年內(nèi)的住宅價格的上升 幅度將不會太大。 一方面，國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用，在宏觀政 策背景下，房價上漲趨勢會得到進一步抑制；另一方面，城市 化步伐加快，開發(fā)的房地產(chǎn)主要以滿足居住為主，市場需求空 間仍然較大。未來房價不可能出現(xiàn)大的波動，但隨著房屋功能 不斷的完善，對建筑節(jié)能、環(huán)保等要求越來越高。 從目前新余建筑結(jié)構(gòu)來看，小高層住宅的中

43、檔樓盤是市場 的主力，大多戶型面積均在 120左右，小面積與超大面積住 宅的比例在短期內(nèi)均不會有大的變化。 根據(jù)統(tǒng)計部門的抽樣調(diào)查情況來看，新余市中低收入者的 購房支出均為零，購房者集中在高收入居民中，而高收入者的 住房面積為 40.18 平方米/人，遠高于人均住房面積的 29.53 平 方米/人，而中低收入居民的人均住房面積分別為 26.17 平方米 和 23.41 平方米，低于高收入者的住房面積，甚至低于平均數(shù)， 因此中低收入者并不是沒有購房需求，只是日益高漲的房價讓 中低收入者只能望房興嘆。 第二節(jié)第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性 隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化

44、程 度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸現(xiàn)；隨 著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的 簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化兼而有之的綜合型過渡，而 新余市房地產(chǎn)正處于過渡時期，適應(yīng)時代的發(fā)展，社會的需要 是房地產(chǎn)的發(fā)展方向。 新余市仁泰香悅麗都小區(qū)建設(shè)項目的實施，不僅將改變 新余市的城東地區(qū)面貌,提升城市品位,而且?guī)恿讼嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展。對于改善城市中高收入居民的居住和生活條件、促進社會 和諧安定具有重要意義。 因此,本項目的建設(shè)是必要的。 第三章第三章建設(shè)場地及建設(shè)條件建設(shè)場地及建設(shè)條件 第一節(jié)第一節(jié) 建設(shè)場地建設(shè)場地 一、選址原則一、選址原則 1、堅持科學(xué)合理、節(jié)約用

45、地的原則； 2、在滿足基本功能需要的同時，適當(dāng)考慮未來發(fā)展； 3、合理確定規(guī)劃分區(qū)，居住、公共建筑、休閑活動等各功 能布局合理，科學(xué)地組織人流和物流； 4、根據(jù)不同地區(qū)的氣象條件，使建筑物的朝向、間距、自 然通風(fēng)和小區(qū)綠化達到最佳程度，為生活、居住創(chuàng)造良好的自 然環(huán)境和人文環(huán)境。 二、項目選址二、項目選址 新余市仁泰香悅麗都小區(qū)建設(shè)項目,該地塊用地規(guī)整，四 周城市道路交通便捷，西側(cè)緊鄰天潤路。小區(qū)被潤天路分成南 北兩區(qū)。北區(qū)北面是盛泰園小區(qū)，南區(qū)南面隔醫(yī)藥公司是賽維 大道。項目東面是恒大雅園。地塊處在城東區(qū)，區(qū)位優(yōu)越。北 區(qū)用地面積 10135.06 平方米,建筑面積 10609.79 平方米

46、；南區(qū) 用地面積 34648.63 平方米,建筑面積 76103.79 平方米。 第二節(jié)第二節(jié) 建設(shè)條件建設(shè)條件 一、自然地理條件一、自然地理條件 1、地理位置 新余市為省轄市，位于江西省中部偏西，贛江支流中下游， 距省會南昌約 160km。地理坐標(biāo)為北緯 27033-28005，東經(jīng) 。新余市地域東西長 101.9km，南北寬 65km，東鄰樟樹， 南與吉安、安福、峽江接壤，東南與新干交界，西接宜春，北 面與上高，高安為鄰，總面積 3164k。 2、地質(zhì)地貌及資源 新余市地處武功山東北麓和邵陽湖平原邊緣，屬丘陵、平 原區(qū)。除西北、西南部有少量丘陵和低山、中部和東部有海拔 3050 米的河谷平

47、原外，幾乎全境都是逶迤起伏的低丘崗地。 山地面積約占總面積的 3，丘陵占 11，低丘崗地占 70、 平原占 14，水域占 2。地勢周高中低、西高東低。山峰以 境西北的蒙山為最高，海拔 1004 米。 項目所在地為低矮丘陵，起伏不大，地勢北高南低，高程 一般在 4348 米。 該地屬六度以下地震烈度區(qū)。 項目所在地植被種類基本上以人工培養(yǎng)為主，樹種單一， 喬木為馬尾松，灌木主要是油茶林。其余的為農(nóng)作物如：蔬菜、 水稻等。 3、氣象氣候 區(qū)內(nèi)屬東亞季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量 充沛，年平均降雨量為 1568mm，日最大降雨量 154.3mm：年平 均氣溫為 17.8，最熱月為 7 月，

48、極端最高氣溫 40.O，最冷 月為 1 月，極端最低氣溫為7.2。最熱月半均溫度 29.4， 最冷月平均溫度 5.5；年平均無霜期 283 天；年平均大氣壓 1007.2hpa： 全年平均風(fēng)速 1.3m/s，夏季平均風(fēng)速 1.6m/s，冬季平均風(fēng) 速 l.0m/s，年主導(dǎo)風(fēng)向為東北偏東風(fēng)，春季、秋季主導(dǎo)風(fēng)向均 為東北偏東風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)為偏南風(fēng)。 4、河流水文特征 新余市區(qū)內(nèi)地表水體主耍是袁河。袁河源自萍鄉(xiāng)市南部的 武功山北麓新泉鄉(xiāng)，是新余市的最大水系，屬贛江一級支流， 其上流長 235km，流經(jīng)宜春、新余、在樟樹附近匯入贛江，流 域面積 3898km。袁河在新余市境內(nèi)長 125km，由西向東橫

49、貫新 余市；是新余市工農(nóng)業(yè)用水和納污的主要河流。河床平均坡降 比為萬分之二點六。河面寬 100250m，枯水期最小流量 2.0m/s，豐水期流量為 535m/s，平均流量 104.8m/s，最大 洪水流量 5860 ms，最高洪水位 48.87m。 孔目江是新余市區(qū)重要的水源地，發(fā)源于分宜縣的雙林鎮(zhèn) 和洞村鄉(xiāng)，途經(jīng)分宜縣的雙林鎮(zhèn)、洞村鄉(xiāng)，渝水區(qū)的歐里鎮(zhèn)、 觀巢鎮(zhèn)、下村鎮(zhèn)、城北辦事處、城南辦事處，在城南辦事處觀 下村附近流入袁河。 二、社會經(jīng)濟概況二、社會經(jīng)濟概況 2012 年，預(yù)計全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 840 億元，增長 10%；財 政總收入 116.89 億元，增長 5.1%，其中地方財政收入

50、83.23 億元，增長 19.9%；固定資產(chǎn)投資 754.8 億元，增長 20.5%；社 會消費品零售總額 155.4 億元，增長 17%；引進內(nèi)資 423 億元， 增長 30%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22480 元，農(nóng)民人均純收 入 10047 元，均增長 14%；居民消費價格漲幅控制在 2.6%。 2013 年，全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值 增長 11%、力爭 13%，財政總收入增長 16%、力爭 20%，地方財 政收入增長 10%、力爭 15%，規(guī)模以上工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增長 15%，固定資產(chǎn)投資增長 20%，社會消費品零售總額增長 15%， 外貿(mào)出口總額增長 5%、力爭

51、10%，實際利用外資增長 10%、內(nèi) 資增長 20%，城鄉(xiāng)居民可支配收入增長 13%。居民消費價格漲幅 控制在 3.5%以內(nèi)，人口自然增長率控制在省定目標(biāo)以內(nèi)。 三、場地三、場地現(xiàn)狀情況現(xiàn)狀情況 新余市仁泰香悅麗都小區(qū)建設(shè)項目,該地塊用地規(guī)整，四 周城市道路交通便捷。小區(qū)由潤天路分為北區(qū)和南區(qū)；小區(qū)西 面緊鄰天潤路，南面鄰賽維大道。 地塊區(qū)位優(yōu)越，用地面積 52202.85 平方米,總建筑面積(一 期和二期).86 平方米其中北區(qū)為住宅用地，用地面積 10135.06 平方米，總建筑面積 16209.79 平方米；南區(qū)為商 住用地，用地面積 34648.63 平方米，總建筑面積 76103.7

52、9 平方米(地上建筑面積 59487.45 平方米，半地下室建筑面 積 16616.34 平方米)。地塊交通便利，建設(shè)條件優(yōu)越。 項目用地地勢平坦，工程地質(zhì)條件較好，無不良地質(zhì)現(xiàn)象， 城市各項基礎(chǔ)設(shè)施容易配套，所以該地塊適宜建設(shè)成居住小區(qū)。 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 1、供水、排水 擬建場地水源由新余市水廠自來水網(wǎng)提供，周邊道路均鋪 設(shè)有市政給水管道，能滿足項目建設(shè)要求。擬建場地中，將布 置雨、污分流排水管道，分別排入市政排污和雨水管道中。 2、供電 擬建場地電源來自華東大電網(wǎng)。所需電源由贛西供電公司 配送，可滿足項目要求。 3、燃氣 燃氣氣源由新余市燃氣公司提供，市政中壓供氣管網(wǎng)已鋪

53、 至基地邊，能滿足項目供氣要求。 4、通訊 新余市建有程控電話交換網(wǎng)絡(luò),開通了移動電話、無線尋呼、 國際互聯(lián)網(wǎng)和郵政快遞業(yè)務(wù)，移動電話、無線尋呼信號覆蓋新 余市。擬建場址市政道路上現(xiàn)已全部架設(shè)開通全國直撥程控電 話及移動通訊，可滿足項目固定和移動通訊要求。寬帶網(wǎng)接市 廣電網(wǎng)，電話接市電信局區(qū)域主干線。 5、交通 場地交通便利，交通條件優(yōu)越。 五、建設(shè)材料及運輸條件五、建設(shè)材料及運輸條件 工程所需的建設(shè)材料如鋼材、木材、水泥、電纜等均可由 新余、南昌及周邊建筑材料市場供應(yīng)。 第四章第四章 項目建設(shè)規(guī)模項目建設(shè)規(guī)模 新余市仁泰香悅麗都小區(qū)項目，分為北區(qū)和南區(qū)。其中 北區(qū)為住宅用地，用地面積 101

54、35.06 平方米，總建筑面積 16209.79 平方米；南區(qū)為商住用地，用地面積 34648.63 平方 米，總建筑面積 76103.79 平方米(地上建筑面積 59487.45 平方 米，半地下室建筑面積 16616.34 平方米)。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)詳見下表： 第五章第五章 項目規(guī)劃及工程設(shè)計項目規(guī)劃及工程設(shè)計 第一節(jié)第一節(jié) 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 一、規(guī)劃指導(dǎo)思想一、規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則與原則 1、規(guī)劃指導(dǎo)思想 規(guī)劃以 21 世紀(jì)的社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境和技術(shù)為依據(jù)， 強調(diào)“以人為本” ，以人的需要為規(guī)劃的最終目標(biāo)，為居民提供 舒適的居住生活環(huán)境，增設(shè)公共空間，促進居民交往及參與社

55、 會文化建設(shè)的積極性。著眼現(xiàn)實，面向未來，充分利用周圍的 景觀資源，減少對無法再利用的資源的利用，有效利用可再生 資源，通過自身環(huán)境改善來帶動提高周邊大環(huán)境，減少對自然 的危害。力求創(chuàng)造出既優(yōu)美、舒適又經(jīng)濟合理的住區(qū)環(huán)境，從 而使人們的居住水平上一個新臺階。 2、規(guī)劃原則 （1） 、規(guī)劃要堅持以經(jīng)濟建設(shè)為重的新思路。適應(yīng)社會主 義市場經(jīng)濟發(fā)展的新特點、新趨勢，適應(yīng)今后發(fā)展的需要。 （2） 、各種基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施要有規(guī)模，有超前意識。 充分發(fā)揮其特性、重點發(fā)展上檔次、上水平、擴大影響力、增 強輻射面。 （3） 、實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的統(tǒng)一。在滿足一定開 發(fā)強度的同時，創(chuàng)造高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境、

56、高質(zhì)量的人居環(huán)境的 住區(qū)。 （4） 、發(fā)掘、研究和創(chuàng)造地方特色，注重景觀風(fēng)貌的規(guī)劃。 立足本身固有的特色，高瞻遠矚，博采眾長。 （5） 、住宅設(shè)計照顧人們居住習(xí)慣,地下設(shè)儲藏室，并有良 好通風(fēng)，單體上力求造型豐富、戶型多樣化，滿足人們的不同 需求。 （6） 、規(guī)劃設(shè)計要有彈性，戶型、面積、戶室比、容積率 等有適當(dāng)調(diào)整的余地，有利于今后的開發(fā)建設(shè)。 二、總平面布二、總平面布局局 新余市仁泰香悅麗都小區(qū)被東西走向的潤天路分隔成兩 個地塊，編號分別為北區(qū)和南區(qū)，其中北區(qū)用地面積 10135.06 平方米，南區(qū)用地面積 34648.63 平方米。 根據(jù)用地形狀、規(guī)模及功能的要求，小區(qū)內(nèi)各構(gòu)成要素的 布

57、局以及空間和環(huán)境設(shè)計等方面的因素?？紤]到基地周圍的環(huán) 境因素以及附近居民的需求導(dǎo)向，地塊西面的天潤路是人流集 中的場所，因此兩個地塊臨街設(shè)置一層的商鋪，以此來提高建 筑的經(jīng)濟效益。 各地塊總平布局：北區(qū)用地面積 10135.06 平方米，南北布 置兩排住宅，西面天潤路布置一層商鋪，商鋪上為住宅，在 3# 樓一層設(shè)物業(yè)管理用房及社區(qū)服務(wù)用房，其中物業(yè)管理面積為 120.43 平方米，社區(qū)服務(wù)用房面積 41.53 平方米。面積滿足社 區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)要求。南區(qū)用地面積 34648.63 平方米，西面沿 天潤路及北面潤天路局部布置一層商鋪，整個地塊布置六排住 宅，在 1#樓一層設(shè)物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)

58、用房、業(yè)主服務(wù)中 心及醫(yī)務(wù)室，其中物業(yè)管理面積為 180.15 平方米，社區(qū)服務(wù)用 房面積 129.67 平方米，業(yè)主服務(wù)中心面積 155.32 平方米，醫(yī) 務(wù)室面積 156.43 平方米。小區(qū)在 17#樓一、二層設(shè)置幼兒園， 建筑面積 633.84 平方米，在 11#樓一層商鋪設(shè)置凈菜市場，建 筑面積 204.71 平方米。所有面積滿足社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)要求。 住宅之間均設(shè)計中心綠地，即有利于改善居民的居住環(huán)境，也 是小區(qū)的活動中心。 三、三、綠化景觀規(guī)劃綠化景觀規(guī)劃 該小區(qū)綠地采用點、線、面結(jié)合的方法。以線連面、以點 襯面。 點：部分住宅用戶的南北庭院，多層住宅的宅間綠地等， 在居住建筑之間

59、，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架，小區(qū)四 處設(shè)置活動區(qū)，并結(jié)合建筑小品加以處理，成為融休息、觀賞、 活動、交往為一體的富有特色的庭院綠化。 線：各道路的行道樹綠化，人行林蔭步道等貫穿于整個居 住區(qū)。形成一條條優(yōu)美的曲線，給人視覺上的享受。 面：小區(qū)中心綠地，各組團綠地，大片集中綠地以及健身 場地。布置休閑草坪、疏林草地等，形成植物生態(tài)群落和豐富 的綠化景觀。 整個小區(qū)景觀通過點、線、面的結(jié)合，營造出一個與人密 切聯(lián)系的富有生命活力的生態(tài)環(huán)境，使居住者生活在陽光、空 氣、綠樹的絢麗多彩的世界里。 植物配置考慮與整體環(huán)境氛圍的創(chuàng)造、季相時序的變化和 規(guī)劃用地對種植的限制。小區(qū)的部分綠地在植物材料上

60、以淺根 條，落葉的灌木、小灌木為主。 綠化樹種擬選用生活健壯、少病蟲害，有利于人們身分健 康的樹種。 a. 常綠闊葉喬木：杜英、香樟、深山含笑、廣玉蘭 b. 落葉闊葉喬木：黃山欒樹、楓香、白玉蘭、櫻花 c. 常綠針葉喬木：日本冷杉、羅漢松、灑金側(cè)柏、五葉松 d. 花灌木：龍爪槐、紫荊、丁香、垂絲海棠、碧桃、云南 黃馨、春鵑、紫薇、大花桅子、夏鵑、桂花、山茶、臘梅、月 季 e. 色葉樹：紅楓、雞爪械、金邊黃楊、南天竹、紅花繼木、 瓜子黃楊 f. 攀援植物：紫藤、凌霄、木香、絡(luò)石 g. 地被和草坪：高羊茅、紅花酢漿草、白花三葉草、中國 石蒜、二月蘭、花葉蔓常春藤 h. 竹類：四季竹、菲白竹 i.