土地登記實(shí)務(wù)案例分析[1]

1、土地登記實(shí)務(wù)案例分析案例1：2009年3月，a公司將其通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以100萬(wàn)的價(jià)款轉(zhuǎn)讓給b公司，并簽訂了合同。第二天，b公司付清所有價(jià)款。2009年5月初，a公司又將這宗地以120萬(wàn)元的價(jià)款轉(zhuǎn)讓給c公司。5月18日，a、c申請(qǐng)變更登記，5月22日，土地登記機(jī)構(gòu)將轉(zhuǎn)讓情況記載于土地登記簿。6月2日，土地登記機(jī)構(gòu)向c公司發(fā)放了土地權(quán)利證書(shū)。問(wèn)題：（1）誰(shuí)能取得該宗土地的使用權(quán)？為什么？（2）取得土地使用權(quán)的時(shí)間？為什么？（3）b在簽訂合同后應(yīng)當(dāng)采取什么措施才能維護(hù)自己的合法權(quán)益？答：（1）c公司能取得該宗土地的使用權(quán)，因?yàn)閏公司及時(shí)申請(qǐng)了該宗地的變更登記，土地登記機(jī)構(gòu)將轉(zhuǎn)讓

2、情況記載于土地登記簿，并給c公司發(fā)放了該宗土地的土地權(quán)利證書(shū)；（2）土地登記機(jī)構(gòu)于5月22日將轉(zhuǎn)讓情況記載于土地登記簿，所以c公司取得土地使用權(quán)的時(shí)間應(yīng)該是5月22日。（3）b公司在簽訂合同為，應(yīng)該及時(shí)申請(qǐng)變更登記，在登記條件不足的情況下應(yīng)申請(qǐng)預(yù)告登記?，F(xiàn)在b公司可以讓a公司退還100萬(wàn)元的價(jià)款并賠償相關(guān)損失。土地登記實(shí)務(wù)案例分析案例2：甲開(kāi)發(fā)區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)為400元/平方米，2009年5月，甲開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)通過(guò)協(xié)議方式將一宗工業(yè)用地出讓給乙公司。2009年6月雙方簽訂了出讓合同，約定出讓宗地用途為工業(yè)，面積為2000平方米，協(xié)議使用期限為60年，協(xié)議出讓價(jià)款為40萬(wàn)元。乙公司繳納了25萬(wàn)元出讓金

3、后，申請(qǐng)土地登記，并取得了該宗地的土地權(quán)利證書(shū)。問(wèn)題：指出該案例的不當(dāng)之處。答：該案例中的不當(dāng)之處主要有如下幾點(diǎn)（1）甲開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)無(wú)權(quán)出讓土地；（2）該宗工業(yè)用地不能以協(xié)議方式出讓；（3）工業(yè)用地的最高使用期限為50年；（4）即使上述條件成立，甲應(yīng)繳納的出讓金也不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%，即56萬(wàn)元；（5）土地登記部門(mén)應(yīng)該在甲公司繳納全部出讓金之后才可以按規(guī)定發(fā)放該宗地的土地權(quán)利證書(shū)。土地登記實(shí)務(wù)案例分析案例3：村民甲在自家的宅基地上蓋了一棟二層樓房，將其中的第二層賣(mài)給了城鎮(zhèn)居民乙，雙方訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。甲于2010年4月繼承取得一宗宅基地，甲想在其繼承的宅基地上蓋一棟三層樓房出租。因缺乏資

4、金，甲想以該宗宅基地使用權(quán)作為抵押向銀行貸款15萬(wàn)元。問(wèn)題：（1）如果甲申請(qǐng)辦理兩宗土地的宅基地使用權(quán)登記，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該如何處理？（2）乙能夠辦理宅基地使用權(quán)登記嗎？為什么？（3）如何辦理抵押登記？為什么？答：（1）按照相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，因繼承取得的除外。案例中甲因繼承取得第二宗宅基地，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)為甲辦理兩宗地的使用權(quán)登記。（2）乙是城鎮(zhèn)居民，不可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)取得宅基地，因此不能夠辦理宅基地使用權(quán)登記。（3）根據(jù)物權(quán)法第184條規(guī)定，宅基地不得設(shè)定抵押權(quán)，因此甲不可以將該宗宅基地使用權(quán)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款。土地登記實(shí)務(wù)案例分析案例4：甲將住房一套賣(mài)給朋友乙，乙給

5、甲支付了幾萬(wàn)元。但后來(lái)甲聲稱當(dāng)時(shí)沒(méi)有將房屋轉(zhuǎn)讓給乙，而只是將房屋給乙居住，幾萬(wàn)元是他向乙借的錢(qián)。因此要求國(guó)土資源局撤銷(xiāo)給乙頒發(fā)的土地權(quán)利證書(shū)。請(qǐng)問(wèn)：國(guó)土資源局能否直接進(jìn)行更正登記，撤銷(xiāo)土地證書(shū)？如果不能，國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)如何處理？答：乙已經(jīng)經(jīng)過(guò)合法程序取得土地權(quán)利證書(shū)，國(guó)土資源局不能直接進(jìn)行更正登記。甲有異議而乙不同意變更的，甲可以向國(guó)土資源局申請(qǐng)異議登記，并在異議登記之日起15天內(nèi)向人民法院起訴，國(guó)土資源局應(yīng)將異議登記情況告知乙。若15天內(nèi)甲沒(méi)有起訴，國(guó)土資源局應(yīng)注銷(xiāo)異議登記，異議登記失效后甲再次申請(qǐng)異議登記的，國(guó)土資源局不予受理。土地登記實(shí)務(wù)案例分析案例5：2007年3月10日，甲地法院要求

6、辦理一宗土地的查封登記，查封期限為2007年3月10日至2009年3月9日。同年5月15日，乙地法院也申請(qǐng)辦理了該宗地的查封登記，期限為兩年。2009年3月12日，國(guó)土資源部門(mén)收到甲地法院要求續(xù)查封的協(xié)助通知書(shū)。2009年4月28日，甲地法院委托某拍賣(mài)公司對(duì)該宗地進(jìn)行拍賣(mài)。請(qǐng)問(wèn)：（1）在上述情形下登記機(jī)構(gòu)如何辦理查封登記？ （2）甲地法院是否有權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)？答：（1）因甲地法院查封時(shí)間早于乙地法院，國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)首先對(duì)甲地法院的查封進(jìn)行登記，對(duì)乙地法院的查封進(jìn)行輪候查封登記，并將甲地法院對(duì)該宗地的查封情況書(shū)面告知乙地法院。2009年3月9日甲地法院的查封到期，乙法院的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封，3月1

7、2日接到甲地法院的續(xù)查封協(xié)助通知書(shū)，應(yīng)對(duì)甲地法院的續(xù)查封進(jìn)行輪候查封登記，并將乙地法院對(duì)該宗地的查封情況書(shū)面告知甲地法院。（2）按上述說(shuō)明，甲地法院的查封屬于輪候查封，因此甲地法院無(wú)權(quán)對(duì)該宗地進(jìn)行拍賣(mài)，乙法院享有優(yōu)先處置權(quán)。土地登記實(shí)務(wù)案例分析案例6：甲公司擁有一宗出讓的國(guó)有建設(shè)用地?，F(xiàn)在乙公司打算與甲公司合作，故向土地所在地的登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查甲公司用地登記情況。請(qǐng)問(wèn)：（1）乙公司可以查詢哪些信息？為什么？（2）乙公司如何才能查詢甲公司與國(guó)土資源部門(mén)簽訂的出讓合同等資料？答：（1）乙公司不是該宗地的權(quán)利人，因此可以查詢甲公司的土地登記結(jié)果。因?yàn)橥恋氐怯浗Y(jié)果是記載土地權(quán)利現(xiàn)狀的，不僅關(guān)系到土地權(quán)利

8、人自身的利益，還關(guān)系到有關(guān)土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人乃至整個(gè)社會(huì)的利益，所以土地權(quán)利人、土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人乃至社會(huì)公眾都有權(quán)利知曉該土地權(quán)利狀況，故土地登記結(jié)果的查詢范圍不受限制。 （2）出讓合同等資料屬于原始登記資料，可能涉及土地權(quán)利人、當(dāng)事人等的一些個(gè)人隱私和商業(yè)秘密，因此對(duì)原始登記資料的查詢應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。乙公司想要查詢出讓合同等資料，可通過(guò)如下途徑：取得土地權(quán)利人即甲公司的同意；委托土地登記代理機(jī)構(gòu)查詢。土地登記實(shí)務(wù)案例分析案例7：2010年2月，登記人員a發(fā)現(xiàn)某宗土地登記存在錯(cuò)誤：該土地進(jìn)行了抵押登記，設(shè)定日期為2009年1月18日，抵押期限為1年。另外登記簿上還記載了兩次查封，一次為本

9、地法院，查封日期為2009年1月8日，另一次為外地法院，查封日期為2009年3月9日。a認(rèn)為法院的查封在前，抵押登記在后，存在錯(cuò)誤，再加上抵押期限已經(jīng)屆滿，因此直接辦理了抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。同時(shí)，a認(rèn)為一宗土地不能進(jìn)行兩次查封登記，就直接解除了第二次查封登記。請(qǐng)問(wèn)：a的觀點(diǎn)和做法是否正確？應(yīng)該怎么做？答：土地在查封期間不得進(jìn)行抵押，所以抵押登記確實(shí)存在錯(cuò)誤。但是土地登記辦法第55條規(guī)定：土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不得直接注銷(xiāo)土地使用權(quán)抵押登記。因此a不可以直接辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。另外同一宗地由兩個(gè)以上人民法院查封的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)