房地產(chǎn)估價報告范本

1、房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告 項項 目目 名名 稱：稱：武漢市洪山區(qū)珞瑜路 272 號光山高新大廈二 層如家城市旅館房地產(chǎn)評估. 委委 托托 方：方： 估估 價價 方：方： xxxxxxxx 估估 價價 人人 員：員：xxxxxx 估價作業(yè)日期：估價作業(yè)日期：二 00 九年 12 月 15 日 估價報告編號：估價報告編號：X 房估字XX第 XX 號 目目 錄錄 1.致致 委委 托托 方方 函函.3 2.估估 價價 師師 聲聲 明明.4 3.估估價價的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 .5 4.房地產(chǎn)估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 .7 一、委托方 .7 二、估價方 .7 三、估價對象概況 .7

2、四、估價目的.8 五、估價時點 .8 六、價值定義.8 七、估價依據(jù).8 八、估價原則 .9 九、估價方法 .9 十、估價結(jié)果 .10 十一、估價人員 .10 十二、估價作業(yè)日期 .11 十三、估價報告應(yīng)用有效期 .11 5 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 .12 一、個別因素分析 .12 二、區(qū)域因素分析 .12 三、市場背景分析 .12 地理位置和行政區(qū)劃.12 經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r.13 房地產(chǎn)市場分析.14 四、最高最佳使用分析 .14 五、估價方法選用 .14 六、估價測算過程 .15 七、估價結(jié)果確定 .19 6 附附件件.20 致致 委委 托托 方方 函函 ： 受您的委托，我

3、公司于2009 年 12 月 15 日對于武漢市洪山區(qū)珞瑜路 272 號光谷高新大廈二層 ，建筑面積為 571.58 m2， 房屋所有權(quán)證 證號為鄂房 權(quán)證字第 號的房地產(chǎn)進行價格評估，為確定房屋 出售時該房屋的市場價 值提供參考依據(jù)。 根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依 法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價人員實地收集資料、分析計算，并 與估價時點武漢市類似房地產(chǎn)的市場價格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價 時點 2009 年 12 月 15 日的價格及單價為： 房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫 總價元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾 元 單價5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆

4、 元每平方米 法定代表人： 二 00 九年 12 月 15 日 估估 價價 師師 聲聲 明明 我們鄭重聲明： 一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和 結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個 人利害關(guān)系或偏見。 四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范 進行分析，形 成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。估價員xx 對本 估價報告中的估價對象進行了實地查勘。 六、沒有人對本估價報告提

5、供重要的專業(yè)幫助。 七、本估價報告得出的估價結(jié)果，僅供委托方擬抵押估價對象提供價格參考， 不得用于驗資證明、拆遷補償、房地產(chǎn)交易等其他用途。未經(jīng)估價機構(gòu)和估價人員的 同意，估價報告不得向委托方及上級機關(guān)以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估 價報告不當(dāng)而引起的后果，評估機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 八、本公司和簽字估價師保留對本評估報告的最終修改和解釋權(quán)。 九、本報告應(yīng)用有效期為報告出具之日起一年，如果使用本估價報告的時間超 過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。 在已說明的評估假設(shè)和限制條件之外，引用本評估結(jié)果而引起的法律后果，不屬 于本公司和簽字估價師的責(zé)任范圍。 注冊

6、房地產(chǎn) 估價師 ： 注冊證號： xxxxxxx 二 00 九年 12 月 15 日 估估價價的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 一一、本本項項估估價價的的假假設(shè)設(shè)條條件件 1、本報告基于公開市場假設(shè)，即： （1）市場為公開的市場，賣方愿意出售并有合理的時間讓買賣雙方協(xié)商議價； （2）議價期間房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定； （3）買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實價格。 2、本報告以委托方提供的房屋權(quán)屬證書等資料真實合法有效，估價對象無司法 機關(guān)、行政機關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，出讓土地使用權(quán)符 合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以 在

7、公開市場上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。 3.本報告在評估過程中， 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為商業(yè)用途，在未來剩余使用年 限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。 4.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有 說明的除外。 二二、本本項項估估價價的的限限制制條條件件 1.本次評估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價對象的建筑面積均由委托方提供。委托方對所提供 的資料真實性、合法性負責(zé)。如提供資料不真實而造成評估值失實，評估機構(gòu)和評估 人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 2.本評估報告結(jié)果是為委托方提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身無強制執(zhí)行 的效力，估價師只對結(jié)果本身合乎規(guī)范要求負責(zé)，而不對資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價的決策負責(zé)。 3 本次評估結(jié)論為估

8、價時點的抵押價值。估價時點后，隨著時間的推移及房地產(chǎn) 市場情況發(fā)生變化，本結(jié)論須做相應(yīng)調(diào)整；且在估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及 價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價報告。 4本次評估未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可 抗力對估價結(jié)論的影響。 5.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確 定其內(nèi)部缺損 。 6.本報告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計。 7.本評估報告結(jié)果僅為本次評估目的提供價值參考，不得用于其他目的。未經(jīng) 本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項目無 關(guān)的任何公開文

9、件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。 8.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺?X 房地估 X 字XX第 X 號。 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一一、委委托托方方 單位名稱： 法定代表人： 單位住址： 聯(lián)系電話 ： 二二、估估價價方方 機構(gòu)名稱 ：xxxxxxxxx 單位住址 ：xxxxxxxxxx 法定代表人： 估價資格： 聯(lián)系電話 ：xxxxxxxxx 三三、估估價價對對象象 概概況況 1.建筑物狀況 武漢市洪山區(qū)珞瑜路關(guān)山高新大廈 位于武漢市 洪山區(qū)珞瑜路，于二零零 零年建成， 總體結(jié)構(gòu)高 16 層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 一等。委估建筑物 位于第二 層，有公用電梯和樓梯通二樓。建筑物維

10、護保養(yǎng)情況較好 ，地面貼紅色小方格 地面磚，進戶設(shè)防盜門，外設(shè)不銹鋼防盜窗，墻面及天棚為仿磁涂料，日光燈照 明，水電氣齊全，PVC 管排水，房屋使用正常。 2.委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作 旅館，公共配套設(shè)施好 良，中檔裝修 。 3.周圍環(huán)境 估價對象位于 武漢市洪山區(qū)珞瑜路，處于魯巷商圈， 北面正對華中科技大 學(xué)光谷南二門 、珞瑜路 ，南有長動醫(yī)院 ，東與關(guān)山大道緊鄰， 西與華工科技 產(chǎn)業(yè)大廈 相接， 旁邊為 關(guān)山口 車站，途經(jīng)的公交車有 15 路、18 路、25 路、 510 路、518 路、521 路、536 路、591 路、593 路、702 路、703 路、718 路、733 路

11、、755 路、756 路、903 路。西行 500 米為光谷步行街， 環(huán)境好，地段好， 繁 華程度高，交通方便，人流量大 。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂場所，作為商業(yè)用 途區(qū)位價值有很大潛力。 權(quán)益狀況 估價對象位于 武漢市洪山區(qū)珞瑜路關(guān)山高新大廈二樓 ，房屋所有權(quán)人為如 家城市旅館，房屋所有權(quán)證 證號為鄂房權(quán)證字第 號，權(quán)屬 所有。由于資料方面的原因， 他項權(quán)利是否受限無法核實。 四、估價目的四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押 提供價格參考依據(jù)。 五五、估估價價時時點點 二 00 九年 12 月 15 日 六、價值定義六、價值定義 本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、武 漢

12、市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值 是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合 理價值應(yīng)是公開市場價值。 委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ，用途為 旅館，土地 性質(zhì)為出讓形式 。本次評估結(jié)果為包括土地使用權(quán)價值在內(nèi)的房地產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下 持續(xù)使用的公開市場價值。 七、估價依據(jù)七、估價依據(jù) 1、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ； 2、 中華人民共和國土地管理法 ； 3、 房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GB/T50291-1999） ； 4、 中華人民共和國土地管理法實施條例 ； 5、 中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 ； 6

13、、委托方提供的待估房地產(chǎn)房屋所有權(quán)證 ； 7、湖北省人民政府、武漢市市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、通 知等法規(guī)文件； 8、估價委托書； 19、估價人員實地勘察獲取的資料及市場調(diào)查收集的資料。 八八、估估價價原原則則 1、獨立、客觀、公正原則。 2、合法原則：以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為估價前提。 3、最高最佳使用原則：以估價對象在合法使用前提下，各種可能使用方式中， 能獲得最大收益的使用方式估價。 4、替代原則：估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 5、估價時點原則：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的客觀合理價格。 九九、估估價價方方法法 根據(jù)房地產(chǎn)估價

14、規(guī)范 ，通常的房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā) 法、成本法等幾種。 1、有條件選用比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法。首先遵 循比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對 象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類似的近期 交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對 象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀 況修正，求取估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。 2、收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法，由于估價對 象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?/p>

15、，將其未來各年的凈收益折算到估價時點上， 計算出估價對象房地產(chǎn)收益價格。 3、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去續(xù)建的未來開 發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象的方法。 4、成本法是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方 法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范并結(jié)合估價對象實際情況，評估人員認為在估價對象 同一供求圈內(nèi)近期內(nèi)房地產(chǎn)交易較為活躍，因此選用市場比較法進行評估；估價對象 同一供求圈內(nèi)有出租案例，可考慮采用收益法進行評估。 最后結(jié)合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結(jié)果，運用數(shù)理統(tǒng)計分 析的有關(guān)

16、方法，確定估價對象的估價結(jié)果。 十十、估估價價結(jié)結(jié)果果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用市場法和收益法， 通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析和測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因 素進行分析，確定在估價對象在市場上有足夠的買方和賣方時，并且進入市場無阻礙 的條件下，在估價時點 2009 年 12 月 15 日包含土地使用權(quán)價值在內(nèi)的委估房地產(chǎn)市 場價格為人民幣。詳細評估結(jié)果見房地產(chǎn)抵押評估結(jié)果一覽表 。 房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫 總價元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾 元 單價5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆 元每平方米 十十一一、估估價價人人員員 注冊房地產(chǎn)估價師： xxxx 注

17、冊證號： xxxxxxxxx 二 00 九年十二月十五日 十十二二、估估價價作作業(yè)業(yè)日日期期 二 00 九年 12 月 15 日 十十三三、估估價價報報告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期 本估價報告有效期為壹年，即從2009 年 12 月 15 日至 2010 年 12 月 14 日 xxxxxxxxx 法定代表人： 二 00 九年 12 月 15 日 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一一、個個別別因因素素分分析析 1.建筑物狀況 武漢市洪山區(qū)珞瑜路關(guān)山高新大廈 位于武漢市 洪山區(qū)珞瑜路，于二零零 零年建成，總體結(jié)構(gòu)高16 層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等。 委估建筑物 位于第二 層，有公用電梯和樓梯

18、通二樓。建筑物維護保養(yǎng)情況較好，地面貼紅色小方格 地面磚，進戶設(shè)防盜門，外設(shè)不銹鋼防盜窗，墻面及天棚為仿磁涂料，日光燈照 明，水電氣齊全，PVC 管排水，房屋使用正常。 2.委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作旅館 ，公共配套設(shè)施好。 二二、區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價對象位于 武漢市洪山區(qū)珞瑜路，處于光谷商圈， 北面正對華中科技大 學(xué)光谷南二門、珞瑜路，南有長動醫(yī)院，東與關(guān)山大道緊鄰，西與華工科技產(chǎn)業(yè) 大廈相接， 旁邊為 關(guān)山口車站，途經(jīng)的公交車有 15 路、18 路、25 路、510 路、 518 路、521 路、536 路、591 路、593 路、702 路、703 路、718 路、733

19、 路、755 路、756 路、903 路。西行 500 米為光谷步行街， 環(huán)境好，地段好， 繁華程度高， 交通方便，人流量大 。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂場所，作為商業(yè)用途區(qū)位價值 有很大潛力。 三三、市市場場背背景景分分析析 地理位置和行政區(qū)劃地理位置和行政區(qū)劃 武漢市位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是中國經(jīng)濟地理的“ 心臟” ，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。 東端在新洲區(qū)柳河鄉(xiāng)將軍 山，西端為 蔡甸區(qū)成功鄉(xiāng)窯灣村，南端在江夏區(qū)湖泗鄉(xiāng)劉均堡村，北端至黃陂區(qū) 蔡店鄉(xiāng)下段家田村。因為長江與其最大的支流漢水交匯于此，故而市區(qū)由隔江 鼎立的武昌、漢口、漢陽三地被俗稱為武漢三鎮(zhèn) 。 武漢

20、行政區(qū)劃 的沿革極具特色， 武漢可以看作兩市（漢口、武昌）一縣（漢 陽）的合并（故有 “武漢三鎮(zhèn)”之說） 。其中漢口和武昌從明朝后期起就分別發(fā) 展成相當(dāng)規(guī)模的城市。 因此，武漢可以說是一個直轄市、一個省會城市和一個縣 的緊密聯(lián)合體。 光谷又稱東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于武漢市城區(qū)東南部，北臨東湖，南接 江夏，西承武昌中心城區(qū)，東連武黃公路、滬蓉高速，通達全國。光谷是武漢的 東大門，有省道、國道輻射周邊市縣黃石、鄂州、黃岡和黃梅，在武漢市1+8 城市圈發(fā)展戰(zhàn)略中占據(jù)著重要的地位?，F(xiàn)在是武漢市最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟沃弧?經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r 估價對象鄰近的 “中國光谷 ”是武漢東湖國家高

21、新區(qū)的簡稱。 關(guān)東光電子 產(chǎn)業(yè)園、關(guān)南生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、湯遜湖大學(xué)科技園、光谷軟件園、佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園 、機電產(chǎn)業(yè)園等園各具特色， 2000 家高新技術(shù)企業(yè)分類聚集，以光電子信息產(chǎn)業(yè) 為主導(dǎo)，能源環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、機電一體化和高科技農(nóng)業(yè)競相發(fā)展。 武漢中國光谷建成了國內(nèi)最大的光纖光纜、光電器件生產(chǎn)基地，最大的光通 信技術(shù)研發(fā)基地，最大的激光產(chǎn)業(yè)基地。光纖光纜的生產(chǎn)規(guī)模居全球第二，國內(nèi) 市場占有率達 50%，國際市場占有率 12%；光電器件、激光產(chǎn)品的國內(nèi)市場占有 率 40%，在全球產(chǎn)業(yè)分工中占有一席之地。 武漢中國光谷已成為中國在光電子信息領(lǐng)域參與國際競爭的標(biāo)志性品牌。胡 錦濤總書記視察東湖高

22、新區(qū)高新技術(shù)企業(yè)時，充分肯定了通過提高自主創(chuàng)新能力 、增強企業(yè)核心競爭力、發(fā)展特色高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的做法；溫家寶總理希望北京、 上海、武漢等高新區(qū)，經(jīng)過 5 到 10 年的努力，真正建設(shè)成為世界一流的科技園 區(qū)。 東湖高新區(qū)將承擔(dān)起新的歷史使命，堅持實施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，全面提升資源整 合能力、持續(xù)創(chuàng)新能力、產(chǎn)業(yè)生成能力和經(jīng)濟產(chǎn)出能力，主要經(jīng)濟指標(biāo)力爭以年 均25%以上的速度增長。到 2010年，技工貿(mào)總收入 2000億元，工業(yè)總產(chǎn)值 1500 億元，財政收入 60億元。通過“十一五”的努力，光谷將建設(shè)成為國內(nèi)一流、世 界知名的科技園區(qū)和國家重要的自主創(chuàng)新平臺，為躋身世界一流的科技園區(qū)奠定 堅實基礎(chǔ)。

23、 在“十五”時期，這里的經(jīng)濟發(fā)展以年均 30的速度快速增長。 2005年的技工貿(mào)總收入達到 725億，占武漢 GDP的10。 在短短幾年，中國光 谷得到了超常規(guī)發(fā)展，而且后勁十足，主要得益于這里有良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 區(qū)內(nèi)已有 15家公司在境內(nèi)外上市，帶動資金 200多億元，并在中國證券市場上 形成了頗有影響的 “光谷版塊 ” 。 估價對象 北面的華中科技大學(xué) 是國家教育部直屬的全國重點大學(xué)，是涵蓋 理、工、醫(yī)、文、管等多學(xué)科的綜合性大學(xué)，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、水平一流的 高等學(xué)府之一，是首批列入國家 211工程重點建設(shè)的大學(xué)。 現(xiàn)有教職工、學(xué) 生7萬余人，市場潛力極大 。 估價對象所在光谷片區(qū)

24、作為武漢經(jīng)濟發(fā)展極的定位信息高科技基地，在發(fā)展產(chǎn)、 學(xué)、研的同時，全方位一體化地協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃目標(biāo)為滿足人的生活、工作、文化、 教育、娛樂、購物、休閑等綜合性城市功能需求。開發(fā)商實力強、品牌大，萬科城市 花園、劍橋春天 、巴黎豪庭、藍域國際等樓盤開發(fā)氣勢如虹。 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 光谷區(qū)域內(nèi) 高校和 大專院校、科研機構(gòu)眾多，人 流量極大 ，特別是學(xué)生、 家長等等消費群體是旅館 穩(wěn)定的消費源。 四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析 估價對象位于 武漢市洪山區(qū)珞瑜路關(guān)山高新大廈 ，大廈本身登記為商務(wù)用 途，旁邊為 關(guān)山口公交車 車站，環(huán)境好，地段好， 繁華程度高，交通方便，人 流量大，

25、區(qū)位價值有很大潛力。 根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，保 持現(xiàn)狀是最佳用途 。 五五、估估價價方方法法選選用用 估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析， 根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和武漢市房地產(chǎn)市場的實 際情況，決定采用 市場法和 收益法來測算委估房地產(chǎn)的價格。 市場法： 首先遵循比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交 易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑 結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度 進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交

26、易情況修正、交 易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。 收益法 ：就是預(yù)計估價對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn) 到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 六六、估估價價測測算算過過程程 1、選擇估價方法。該房地產(chǎn)是出租的旅館，為收益性房地產(chǎn)，用 收益法 估價，選用收益法中的報酬資本化法。 2、搜集資料。通過調(diào)查，搜集的有關(guān)資料和情況如下： （1）收入按房間 和相應(yīng)的價格 計?？晒┤胱〉姆块g ： 單人間： 100 元161600 元 雙人間： 120 元101200 元 三人間： 135 元5675 元 （2）入住率為 60% （3）酒店營

27、業(yè)成本：根據(jù)市場調(diào)查，一般酒店房間耗用、折舊和相關(guān) 人員的工資占毛收入 40% （4）維修費：按房屋重置價的1.5%2% （5）管理費：對出租房屋進行的必要管理所需費用，一般按年收入的 2% 5%。 （6）保險費：按房屋重置價或房屋現(xiàn)值以保險費率，我國的保險費在 0.15%0.2%。 （7）稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn) 房屋出租時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費文件、規(guī)定 確定，一般有房產(chǎn)稅（按年 收入的 12%計） 、營業(yè)稅（按 年收入的 3%） 、城市 維護建設(shè)稅 7%、教育費附加 3%等。 （8）設(shè)該房屋收益年限為有限年，不 計算房屋折舊費 3.測算年有效毛收入： 年有效毛收入 =（1600+1200+67

28、5）60%3012=元 4、測算年運營費用 維修費 ：按建筑物重置價的 1.5計算， 武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)定鋼筋 混凝土結(jié)構(gòu)一等 房屋重置價格 為 1150 元/ m2： 年維修費 1150571.581.59859.8 元 管理費 ：取年收入 的 3，則： 管理費 322518 元 保險費按房屋 重置價乘以保險費率 2，則： 保險費 1150571.5821314.6 元 稅費：房屋出租應(yīng)納稅金 房產(chǎn)稅（按年 收入的 12%計） 、營業(yè)稅（按 年 收入的 3%） ，其余稅費 按年收入的 3%計算則： （12%+3%+3%）=元 上述、總費用（年運營費用） 合計為.4 元 5.計算年凈收

29、益 年凈收益 40%-.4.6 元 6.確定報酬率 （用累加法） 項目數(shù)值 無風(fēng)險報酬率4.0% 投資風(fēng)險補償3.0% 管理負擔(dān)補償0.1% 缺乏流動性補償1.5% 易于獲得融資的好處-0.5% 所得稅抵扣的好處-0.5% 報酬率7.6% 6.計算房地產(chǎn)的價格 委估對象建筑物 土地使用年限為 50 年，至今已使用 9 年，剩余使用年限 為 41 年，所以估價對象收益年限為41 年。 因此 收益價格=.6/7.6%11/（17.6）41=元 房地產(chǎn)單價 =.8571.58=6160 元/m2 估估價價結(jié)結(jié)果果如如下下： 房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格及及單單價價小小寫寫大大寫寫 總格元叁佰伍 拾貳萬零捌佰仈拾陸元 單價6160 元/m2陸仟壹佰陸拾元每平方米 xxxxxxxxx xxxxxxxxx 二 00 九年 12 月 15 日 市場比較法 測算估價對象價格 具體思路：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有 較強相關(guān)線、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū) 域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析 比較和修正，評估出估價對象的市場價格。 采用市場比法一般選取同一