房地產(chǎn)投資證券化與房地產(chǎn)泡沫

1、房地產(chǎn)投資證券化與房地產(chǎn)泡沫制作者：房地產(chǎn)投資證券化02相互作用機(jī)制03具體措施及建議04房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生01CONTENTS目目錄錄房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生1m例：經(jīng)濟(jì)適用房和商品房供給結(jié)構(gòu) 提高商品房空置率 經(jīng)濟(jì)適用房價格不斷提高m放寬銀行信貸m購房按揭m稅收政策m住房制度 .m土地制度 .房地產(chǎn)投資證券化房地產(chǎn)投資證券化2房地產(chǎn)投資證券化，是將房地產(chǎn)有形資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r證券形式。一般小額投資者的資金憑借金融機(jī)構(gòu)的股票或受益憑證，將投資者與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的關(guān)系由擁有土地或者房地產(chǎn)的所有權(quán)改變?yōu)閾碛杏袃r證券的債權(quán)。房地產(chǎn)資本的流動和重組分散和轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資風(fēng)險投融資方和

2、房地產(chǎn)業(yè)的公平競爭與發(fā)展解決房地產(chǎn)資金短存長貸的矛盾相互作用機(jī)制相互作用機(jī)制3可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，提供投資機(jī)會疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻房地產(chǎn)投資證券化參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)市場跨空間風(fēng)險分擔(dān)能力比較強(qiáng)，可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)?。引入房地產(chǎn)投資證券化將有助于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險的分散和化解，提高金融體系的安全性降低系統(tǒng)性風(fēng)險降低系統(tǒng)性風(fēng)險1 1、在目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道中在目前我國房地產(chǎn)業(yè)的

3、融資渠道中，房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè)。近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重不依存的一個行業(yè)。近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重不斷呈上升的趨勢，從斷呈上升的趨勢，從20102010年的年的5353，上升到，上升到20152015年的年的5959，預(yù)計到，預(yù)計到20202020年會上升到年會上升到65652 2、大力大力發(fā)展房地產(chǎn)投資證券市場，無疑是開辟多樣化的房地產(chǎn)融資發(fā)展房地產(chǎn)投資證券市場，無疑是開辟多樣化的房地產(chǎn)融資渠道的一個重要方面。通過提供不同的證券化產(chǎn)品，可以在不同層次渠道的一個重要方面。通過提供不同的證券化產(chǎn)品，可以在不同

4、層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)的融資和投資提供服務(wù)，滿足不同客戶不、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)的融資和投資提供服務(wù)，滿足不同客戶不同的需求，無論是銀行，還是房地產(chǎn)開發(fā)商，都有效分散融資風(fēng)險，同的需求，無論是銀行，還是房地產(chǎn)開發(fā)商，都有效分散融資風(fēng)險，從而降低房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險發(fā)生的概率。從而降低房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險發(fā)生的概率。中國目前的現(xiàn)狀是受房價上漲的刺激，無論收入高低都在中國目前的現(xiàn)狀是受房價上漲的刺激，無論收入高低都在利用銀行按揭購房利用銀行按揭購房，這樣就是將中國的經(jīng)濟(jì)資源統(tǒng)統(tǒng)壓到泡沫上去，最終導(dǎo)致一場資源浪費和經(jīng)濟(jì)發(fā)這樣就是將中國的經(jīng)濟(jì)資源統(tǒng)統(tǒng)壓到泡沫上去，最終導(dǎo)致一場資源浪費和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平

5、衡。通過廉展不平衡。通過廉租房的信托基金租房的信托基金來解決資金困難的問題。來解決資金困難的問題?？梢砸钥梢砸粤夥渴袌鲎鳛樵圏c，引入信托公司或資產(chǎn)管理公司參與，通過發(fā)行廉租房市場作為試點，引入信托公司或資產(chǎn)管理公司參與，通過發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，疏導(dǎo)部分中長期資金投資房地產(chǎn)的需求，拓寬資金渠道。房地產(chǎn)信托投資基金，疏導(dǎo)部分中長期資金投資房地產(chǎn)的需求，拓寬資金渠道。政府購入房產(chǎn)存量市場中的二手房、空置房、銀行處置資產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)使用房，出租政府購入房產(chǎn)存量市場中的二手房、空置房、銀行處置資產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)使用房，出租給低收入家庭。廉租房的租金收入，包括政府補(bǔ)貼和租戶支付租金兩個部分，可給低收入家庭。廉租房

6、的租金收入，包括政府補(bǔ)貼和租戶支付租金兩個部分，可以作為房地產(chǎn)信托基金的紅利來源和償付本息的來源以作為房地產(chǎn)信托基金的紅利來源和償付本息的來源。廉租房信托基金具體措施建議具體措施建議4一、一、建立房地產(chǎn)投資信托基金（建立房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）m影響：（1）有針對性的投資策略和較高的收益回報（2）增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的需求及流通性（3）運作透明度高，財務(wù)可預(yù)測性強(qiáng)（4）面向中小投資者且交易簡便（5）能夠分散風(fēng)險，具有穩(wěn)定的市場價值m措施： （1）建立完善的法律體系（2）建立嚴(yán)密的REIT內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，（3）建立嚴(yán)格的信息披露制度和監(jiān)管體系（4）培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者，拓寬資金來源（5）建立完善的風(fēng)險防范措施（6）建設(shè)適合REIT的成熟穩(wěn)定的市場二、推進(jìn)住房抵押貸款證券化二、推進(jìn)住房抵押貸款證券化m影響： （1）分散和轉(zhuǎn)移住房抵押貸款的風(fēng)險（2）提高了銀行貸款資產(chǎn)的流動性（3）激活住房抵押貸款一級市場m措施：（1）住房貸款一級市場的擴(kuò)大和規(guī)范