南寧武鳴某房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告與項目經(jīng)營開發(fā)策略

1、 xx項目市場調(diào)研報告與項目經(jīng)營開發(fā)策略一、南寧市概況（一）宏觀經(jīng)濟(jì)概況1）總體經(jīng)濟(jì)水平2005年，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值722.66億元，比上年凈增103.54億元，同比增長13.2%；財政收入實現(xiàn)100.22億元，同比增長20.99%；全社會固定資產(chǎn)投資完成362.92億元，比上年凈增100.14億元，同比增長38.11%，全面完成“三個百億”的年度目標(biāo)。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值119.57億元，增長8.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值230.99億元，增長15.9%；工業(yè)增加值164.97億元，增長15.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值372.1億元，增長13.3%，第二、第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯。2005年

2、南寧市居民的收入水平有了較大提高，全年城市居民人均可支配收入首次突破一萬元，達(dá)到10323元，同比增長10.95。在收入增長的同時，南寧市居民消費支出也同步增長。2005年全市城市居民人均消費性支出7900元，同比增長9.38。其中，農(nóng)民人均純收入為元，比上年增加元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到元，其中城區(qū)城市居民人均可支配收入為元。2）固定資產(chǎn)投資2005年，全市全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到362.9億元，同比增加100.13億元，增長38.11%。三大投資同步快速推進(jìn)?；窘ㄔO(shè)投資完成161.45億元，增長28.92%，更新改造投資完成59.53億元，增長47.91%，房地產(chǎn)投資完成105.11億

3、元，增長54.91%。3）城市發(fā)展規(guī)劃2005年南寧城市總體規(guī)劃修編進(jìn)展順利，全面完成相思湖新區(qū)、中國東盟商務(wù)區(qū)等重大規(guī)劃，完成“堤路園”工程等16項重點規(guī)劃和65項市政規(guī)劃。“中國-東盟商貿(mào)城（國際商務(wù)區(qū)）、中國-東盟經(jīng)濟(jì)園、廣東工業(yè)園以及廣東商業(yè)街、香港街、澳門街”項目前期工作按計劃推進(jìn)。中國綠城 “中國綠城”是南寧市城市形象戰(zhàn)略的總目標(biāo)，其核心內(nèi)涵在于：城市理念堅持以人為本，以“綠色”為載體，按照可持續(xù)發(fā)展的要求，尋求一條協(xié)調(diào)城市發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)之間關(guān)系的最佳途徑，實現(xiàn)人、自然與城市的全面發(fā)展和進(jìn)步。城市景觀充分利用山、水、林等自然要素與城市的融合，創(chuàng)造出層次豐富、多姿多彩的獨特園林綠

4、化景觀。城市功能充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，借助西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈的啟動、中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建立以及中國東盟博覽會永駐南寧的機(jī)遇，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把南寧市建設(shè)成為交通網(wǎng)絡(luò)健全、公用事業(yè)發(fā)達(dá)、城市功能完善的現(xiàn)代化區(qū)域性核心城市。城市文化挖掘現(xiàn)有的城市文化內(nèi)涵，提升城市文化品位，塑造南寧市以“綠色文化”為核心，人與自然和諧統(tǒng)一、共生共存的文化特色。同時，致力于規(guī)范市民的行為，加強(qiáng)“綠城文明”教育，營造美好的人文社會環(huán)境，塑造高素質(zhì)的市民形象，塑造南寧市文明、包容、豁達(dá)、勤奮的市民形象和“綠城文化”精神。未來的南寧市區(qū)將包括如今的6城區(qū)以及橫縣、武鳴縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)；城市建設(shè)的發(fā)展方向?qū)⒁?/p>

5、邕江為軸線，東建西擴(kuò)，完善江北，提升江南；中心城區(qū)由6個片區(qū)組成；包括朝陽溪在內(nèi)的9條城市內(nèi)河，將與邕江一道組成一幅“九龍戲水”的迷人畫面；將建設(shè)的輕軌系統(tǒng)總規(guī)模72公里。根據(jù)新的南寧市城市總體規(guī)劃（20042020）規(guī)劃綱要，至2020年，南寧市將被打造成集美食天堂、購物中心、旅游勝地為一體的現(xiàn)代化城市。到時，市民的住行等方面條件會得到極大改善。到2010年，南寧市域總?cè)丝谝?guī)模將控制在690萬710萬；到2020年控制在780萬800萬。其中，到2010年，城市中心人口規(guī)模將控制在210萬左右，到2020年控制在290萬左右。為了保證城市的可持續(xù)發(fā)展，到2010年，南寧中心城市建設(shè)用地規(guī)模將

6、被控制在216平方公里左右，到2020年控制在298平方公里左右。未來南寧城市建設(shè)的發(fā)展方向?qū)⒁早呓瓰檩S線，東建西擴(kuò)，完善江北，提升江南。近期加快建設(shè)相思湖新區(qū)，在抓好江北建設(shè)的同時，啟動建設(shè)江南沙井片區(qū)。同時，加快建設(shè)東溝嶺新區(qū)，啟動五象嶺新區(qū)和龍崗新區(qū)的建設(shè)，推動江南片區(qū)發(fā)展。在打造城市交通網(wǎng)絡(luò)上，未來15年南寧同樣是新招頻出。目前，城市輕軌項目已經(jīng)擺上日程。在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，將建設(shè)的輕軌系統(tǒng)總規(guī)模72公里，同時要建設(shè)“一環(huán)六線”，其中的六線是高速中巴士公交專用線，總規(guī)模為125.5公里。根據(jù)規(guī)劃方案，在航運上近期保留上堯作業(yè)區(qū)、陳村作業(yè)區(qū)，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)六景港區(qū)、三升灘港區(qū)、五合港區(qū)。而在航空

7、交通上，將規(guī)劃開辟未通航省會城市的航線、國家重點旅游城市的航線，增開面向東盟國家的國際航線，增加現(xiàn)有航線航班密度。結(jié)合南寧城市經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)模因素、交通與公共設(shè)施因素和生態(tài)環(huán)境因素等綜合考慮，應(yīng)有選擇的重點發(fā)展東、南區(qū)域及東、南軸線，有利于形成城市外圍強(qiáng)有力的綜合組團(tuán)，構(gòu)成反磁力中心，減輕中心城區(qū)的壓力，促進(jìn)城市和區(qū)域和諧、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展；近期應(yīng)重點完善青秀片區(qū)和西鄉(xiāng)塘片區(qū)，繼續(xù)完善瑯東新區(qū)的功能，重點發(fā)展鳳嶺新區(qū)，將其作為中國東盟商務(wù)中心區(qū)的形象進(jìn)行建設(shè)；重點發(fā)展相思湖地區(qū)，充分發(fā)揮大專院校和高新技術(shù)優(yōu)勢，將該地區(qū)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長點進(jìn)行培育，適時引導(dǎo)城市向西部發(fā)展，帶動城市未來的新區(qū)起步

8、建設(shè)；逐步對江南片區(qū)的用地進(jìn)行調(diào)整，加大南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招商引資力度，培育沙井火車站物流經(jīng)濟(jì)園區(qū)；加快啟動邕寧龍崗新區(qū)、良慶蟠龍新區(qū)和玉洞片區(qū)的。中國東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)劃園區(qū)距離南寧市36公里，與水南高速公路、快速環(huán)道聯(lián)網(wǎng)，到市區(qū)只需半小時，園區(qū)土地面積180平方公里，全屬國有土地，以產(chǎn)業(yè)布局，按功能分為綜合工業(yè)園區(qū)、觀光旅游度假區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。有著明顯的政策、人文、旅游資源優(yōu)勢，是中國廣西重點發(fā)展區(qū)域。 （二）南寧市房地產(chǎn)概述1）南寧市歷年房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)南寧市商品房銷售面積商品房銷售總額（億元）1999年71萬平方米12.92000年102.7萬平方米19.742001年13898萬平方米

9、 242002年15538萬平方米35.042003年185萬平方米612004年364.71萬平方米104.412005年342.1萬平方米102.312006年商品房銷售面積增幅在6%左右商品房銷售額增幅在6%左右2）2005年南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展動態(tài)回顧2005年是市場波動的一年，全國地產(chǎn)在一系列政策的影響下呈現(xiàn)跌宕起伏的市場波動，可以說不僅在政策研究層面，相關(guān)行業(yè)企業(yè)對市場的關(guān)注，房產(chǎn)市場的走勢也成為整個社會的話題。熱點地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對南寧整體房地產(chǎn)市場運行的研究揭示了目前南寧房地產(chǎn)市場的實際運行情況，不僅對發(fā)展商正確評估市場有著決策性的參考依據(jù)，對廣大購房者選擇購房實際，選擇品牌房產(chǎn)項目，

10、了解市場也有著公正的指導(dǎo)作用。2005年可謂是房地產(chǎn)業(yè)的多事之秋，南寧雖然有小副振蕩，卻象一個天然良港，基本保持穩(wěn)定。住宅物業(yè)全年供應(yīng)量為283.0萬，去化量為318.4萬，供求比例為1：1.1，供略小于求。住宅銷售總量雖有7.89%的萎縮，但成交價值總體下浮只有1.93%，銷售均價不降反升6.14%。商業(yè)、辦公兩極發(fā)展態(tài)勢明顯，商業(yè)地產(chǎn)均價下浮20.11%，辦公物業(yè)均價提升48.45%。整體而言，05年保持基本穩(wěn)定，年初時國家連續(xù)的相關(guān)政策影響并未對南寧整體房地產(chǎn)市場造成過多的影響；在下半年，供應(yīng)受到南寧新的城區(qū)劃分而增加，雖然其總體銷售仍未能超過04年，但其供應(yīng)量和去化量已經(jīng)上升到較高水平

11、。但是6.1新政的出臺，規(guī)定小戶的比例，將0607年的房地產(chǎn)會出現(xiàn)一個房荒的時期。3）南寧市近期房地產(chǎn)變化分析2005年的政策年給南寧樓市的打擊很大，直接導(dǎo)致了消費者的觀望和持幣待購。2006年，中央首先宣傳為住房消費年，使得今年許多樓盤面市，競爭進(jìn)一步加劇。但是2005年的政策影響仍在左右著消費者，年初的成交量并不是很大，各個樓盤的宣傳攻勢也在放緩。到了5月份，五一黃金周的到來，南寧地產(chǎn)似乎迎來了春天。但五一剛過不久，建設(shè)部等九部門就下文調(diào)整樓市。這個政策可以說是最嚴(yán)厲的一個，直接導(dǎo)致南寧樓市會出現(xiàn)以下局面：（1）中高端樓盤即戶型面積較大的樓盤很可能會封盤不買，等待升價；（2）而目前南寧的小

12、戶放量并不多，導(dǎo)致供求不平衡，房價會有所上漲；（3）二手房市場基本倒閉。（4）南寧的房價在今年仍會上漲，將會出現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：有錢人買不到房，沒錢人買不起房。（三）近幾年政策法規(guī)1）金融政策 國務(wù)院8號文件為房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。 2004年4月25日，央行提高存貸款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。 2004年五一前，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)投資、自有資金比例由20%提高到30%。 2004年五一前，銀監(jiān)會下令，嚴(yán)控貸款。 2005年4月30日，發(fā)改委提出在對所有在建、擬建固定資產(chǎn)項目進(jìn)行全面清理，重點清理項目包括鋼鐵、電解鋁、城市快速軌道交通、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、高爾夫球場、會展中心、

13、物流園區(qū)和大型購物中心等項目，以及2004年以來所有新開工項目。 2005年五一過后，發(fā)改委、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺當(dāng)前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄，金融機(jī)構(gòu)被要求立即停止涉及項目的新增授信支持，對已實施的項目授信要妥善予以收回。 國務(wù)院發(fā)布穩(wěn)定房價的八條措施。 建設(shè)部七部委聯(lián)合發(fā)布6.1限令，征收房地產(chǎn)營業(yè)稅。 2005年3月17日提高銀行貸款利率。 建設(shè)部出臺穩(wěn)定房價時間表 嚴(yán)查囤積房源。 2006年5月，央行提高了個人房產(chǎn)貸款利息，上調(diào)了0.27個百分點。 2006年5月30日，建設(shè)部等9部門發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)穩(wěn)定住房價格的意見（即國六條），規(guī)定提高購房首付比例及小戶型比例等條款，

14、是目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的一項政策。2）土地政策 2005年五一前，國務(wù)院加大對土地市場整頓，特別強(qiáng)調(diào)要采取最嚴(yán)格的保護(hù)耕地措施。 2004年4月30日，國務(wù)院下令暫停審批農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 國土資源部要求嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地規(guī)模。 國土資源部從6月1日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理。3）法律法規(guī)商品房銷售管理辦法，合同糾紛適用法律對商品房買賣的規(guī)范更明確。4）物管政策物業(yè)管理條例出臺，對物業(yè)管理提出更高的要求，有利于物業(yè)市場的規(guī)范化。 物業(yè)收費新辦法出臺二、武鳴縣概況（一）宏觀經(jīng)濟(jì)概況1）總體經(jīng)濟(jì)概況2005年，武鳴縣國民經(jīng)濟(jì)取得突破性增

15、長，初步測算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值558341萬元，按可比價格計算，比去年增長11.9%，增長速度比上年加快4.1個百分點，增幅自1998年以來首次突破兩為數(shù)。其中第一產(chǎn)業(yè)243995萬元，增長9.8%；第二產(chǎn)業(yè)165921萬元，增長16.1%；第三產(chǎn)業(yè)148424萬元，增長11.3%。全縣人均gdp達(dá)到1066美元，首次突破1000美元。（注：按國家統(tǒng)計局2005年統(tǒng)計公報年末人民幣對美元匯率1：8.0702元計算，人口按公安部門2005年年平均人口649180人計）。人均gdp跨入1000美元的門檻。總體而言，三大產(chǎn)業(yè)全縣飄紅，共同支撐全縣gdp的增長。三次產(chǎn)業(yè)的比例為43.7：29.7：

16、26.6，三大產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率分別為38.97%、37.64%、23.39%；三大產(chǎn)業(yè)分別拉動gdp增長4.65、4.49、2.79個百分點。2005年，全縣城鎮(zhèn)居民家庭年人均總收入達(dá)7942元，其中可支配收入為7424元，分別比上不增長16.96%和17.64%。人均消費性支出為5616元，比上年增長14.82%；恩格爾系數(shù)0.3976，比上年下降1.5個百分點。農(nóng)村居民年人均總收入為5283元，增長16.24%。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量明顯提高。2）固定資產(chǎn)投資2005年，武鳴縣固定資產(chǎn)投資增長迅速。全縣全社會固定資產(chǎn)投資完成196318萬元，比上年增長46.68%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成16281

17、4萬元，增長39.94%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資33504萬元，增長91.54%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資完成72337萬元，比上年增長16.73%；更新改造投資56158萬元，增長59.31%。固定資產(chǎn)投資的主要特點：一是投資項目個數(shù)增多，項目規(guī)模偏小。全年施工項目達(dá)159個，比上年增長30.33%，本年投資超過1億元的項目有南寧華僑投資區(qū)的道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、青年企業(yè)家高新民營工業(yè)園一期工程2個。二是工業(yè)投資增長快。在50萬元以上項目固定資產(chǎn)投資中，工業(yè)項目投資87966萬元，比上年增長65.62%。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資升溫。商品房開發(fā)投資成為去年的投資熱點，全年房地產(chǎn)完成投資17982

18、萬元，比上年增長217.25%。3）城鎮(zhèn)發(fā)展方向近年來，武鳴縣先后投入建設(shè)了縣城至南寧一、二級公路、水南高速公路武鳴段、武鳴至南寧華僑投資區(qū)一級公路、電信大廈、供電大廈、供水大廈以及一批路網(wǎng)、電網(wǎng)、水網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施，在廣西率先實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通柏油路、村村通公路、村村通電話和廣播電視，無線尋呼、移動電話信息覆蓋全境，數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)逐步建立；完成了縣城文化中心廣場、工人文化宮籃球場、武鳴會堂等文化娛樂設(shè)施建設(shè)，城市品位不斷提升。 在軟環(huán)境建設(shè)方面，一是應(yīng)對中國東盟博覽會落戶南寧，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)合理地對縣城規(guī)劃進(jìn)行修編，并制定城南、城西工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃。二是制定完善招商引資優(yōu)惠政策，先后出臺了一系列的

19、招商引資優(yōu)惠政策，使到武鳴投資置業(yè)的客商，除享受國家西部地區(qū)以及自治區(qū)、南寧市優(yōu)惠政策外，還可以享受武鳴的優(yōu)惠政策。三是營造良好的政務(wù)環(huán)境。在全縣政府機(jī)關(guān)推行行政效能監(jiān)察，營造統(tǒng)一、穩(wěn)定、透明的政策環(huán)境。四是努力提高服務(wù)水平。設(shè)立行政審批辦證大廳，縣政府21個主要職能部門在行政審批辦證大廳設(shè)立服務(wù)窗口，大力推行辦事全程代理制和“一個頭管理、一站式審批、一條龍服務(wù)、一次性辦結(jié)”的服務(wù)機(jī)制，為廣大客商提供公開、公正、廉潔、高效的行政服務(wù)。五是深入開展市場秩序清理整頓，堅決打擊假冒、偽劣產(chǎn)品和市場欺詐行為，凈化市場環(huán)境。（二）地理環(huán)境1）自然地理武鳴縣位于廣西中南部，是廣西首府南寧市轄縣。武鳴境內(nèi)公

20、路四通八達(dá)，是大西南陸路出海的重要通道之一。渝湛高速公路、210國道及 20323、20321省道貫穿境內(nèi)、可北往貴州、重慶、南到湛江港、北海港、防城港?？h城距南寧市區(qū)32公里，南寧吳圩機(jī)場60公里，距欽州港210公里，北海港240公里。縣域總面積3378平方公里，有13個鎮(zhèn),218個村（居）委會。全縣總?cè)丝?5萬人，其中壯族人口56萬人，占總?cè)丝诘?6%。武鳴縣地處亞熱帶季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，年平均氣溫21.7，年平均日照時數(shù)1660小時，年平均降雨量1300毫米，自然資源極其豐富。武鳴文化源遠(yuǎn)流長，中國壯語就以武鳴壯話為標(biāo)準(zhǔn)音。武鳴歷史悠久，史稱“首善之縣”，是廣西經(jīng)濟(jì)、文化、教育較

21、發(fā)達(dá)的縣份之一。武鳴物產(chǎn)豐富，是全國商品糧生產(chǎn)基地縣、全國生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)試點縣、國家農(nóng)業(yè)部水奶牛和桔桿養(yǎng)牛示范縣，是廣西的甘蔗、木薯、水果、蔬菜、經(jīng)濟(jì)林、肉產(chǎn)品生產(chǎn)基地縣。武鳴山清水秀，民風(fēng)純樸，以其獨特的民族風(fēng)情和魅力吸引眾多的中外游客，知名度和影響力與日俱增。2）旅游資源武鳴，山青水秀，風(fēng)光旖旎，旅游資源得天獨厚。境內(nèi)風(fēng)景名勝星羅棋布，有大文豪郭沫若詩贊“群峰拔地起，仿佛桂林城”的伊嶺巖及周邊石山風(fēng)景區(qū)；有冬暖夏涼、“令人神骨皆仙”的全國三大恒溫湖之一靈水湖；有海拔1760米、享有“廣西廬山”美譽的大明山國家自然森林保護(hù)區(qū)；有名列廣西三大古典名園之一的明秀園及姊妹園春霞園和秋暇園。此外，西江

22、河、起鳳山、黃道山、羅波潭、寧武三十六洞等特色景點星羅棋布。壯民族文化源遠(yuǎn)流長，人文景觀與自然景觀融為一體，形成獨特的旅游休閑圣地。1）起鳳山起鳳山位于武鳴縣城東鎮(zhèn)夏黃村香山河畔，因東西兩山于江邊突起，形如雙鳳展翼騰空而得名。起鳳山是武鳴舊八景之一，景區(qū)環(huán)境幽靜，山奇水秀，地杰人靈。山上亭臺樓閣、古寺廟宇之中，歷代文人墨客游山賦詩、題詞刻字舉目皆是，尤以山之東峰“太極洞”中清朝陽朔知縣王元仁在廣西所書三個獨體大字之一的巨刻“鳳”字為代表，字高達(dá)四米，寬三米，素有“太極洞中藏大鳳”之美稱。起鳳山現(xiàn)有鎮(zhèn)江巖、釣魚石、合云峰等十多處游覽點，其起鳳山廟建于清道光二十四年，薈萃了武鳴縣較高的歷史人文和文

23、物古跡精華，更有廣德公主的史話流傳民間， 是歷史和自然賦予武鳴的一處重要旅游資源。2）黃道山位于城東鎮(zhèn)六聯(lián)村的黃道山形似馬蹄狀，因傳說五代時期有一黃姓道人此山一巖洞中潛心修煉、丹成羽化、得道升天而得名“黃道山”。山上怪石嶙峋，草木蔥籠，清靜幽雅，空靈神秘。3）文江塔文江塔位于武鳴縣城南東、西江兩江匯流處的石岸上，建于清道光六年（公元1826年）。塔分七層，高31米，尖頂八角，青磚砌筑，各層頂作布筒瓦，檐脊塑成獸面飾。塔梯設(shè)在塔身內(nèi)，拱頂，以螺旋復(fù)道而上，共187級。4）羅波潭羅波潭位于武鳴縣城東22公里處，今羅波鎮(zhèn) 人民政府所在地羅波圩南端。潭水面積約2000平方米，深46米，清冽澄凈，久雨不

24、溢，久旱不涸，夏涼冬溫。潭東北岸尚有清道光年間思恩知府李彥章所題的“小三山”三個崖刻大字，筆力遒勁，古風(fēng)猶存。羅波圩傳統(tǒng)節(jié)日農(nóng)歷三月十三，乃壯族歌圩之日，這一天人們會自發(fā)地聚集在潭水四周，對唱山歌，熱鬧非凡，盛況空前。5）西江河游覽區(qū)西江河游覽區(qū)主要是指舊五海橋至明秀園、春霞園、秋暇園的縣城一帶區(qū)域河段，長約5公里。這一線西江河段集中體現(xiàn)了其迂回曲折之百態(tài)、江石奇詭之千姿，沿岸樹木竹林濃密蔥綠，亭臺樓榭相互掩映，移步成景，令人目不暇接。西江河與三園同步開發(fā)，建設(shè)“西江游”等富有情趣的水上觀光線路，是延伸、補(bǔ)充和完善“壯鄉(xiāng)之旅”項目的一個重要內(nèi)容，也是連結(jié)構(gòu)成西江苑核心旅游區(qū)的一條主要軸線。6）

25、伊嶺巖風(fēng)景區(qū)被譽為“大自然藝術(shù)寶庫”的伊嶺巖風(fēng)景區(qū)，距首府南寧市區(qū)僅17公里，是著名的國家aaa級風(fēng)景名勝區(qū)。景區(qū)群峰聳立，風(fēng)景秀麗，素以洞石奇、風(fēng)景秀、歌聲美、民風(fēng)純揚名區(qū)內(nèi)外，我國大文豪郭沫若曾贊嘆其風(fēng)景為“群峰拔地起，仿佛桂林城”。 伊嶺巖巖洞素有“地下宮殿”美稱，洞內(nèi)總面積為24000平方米，游程1100多米，洞中石筍、石柱、石花、石幔自成形象，惟妙惟肖，共開辟了歡樂的壯鄉(xiāng)、空中走廊、瑤池盛會等八大景區(qū)，100個景點。7）靈水湖靈水距南寧市區(qū)30公里，在武鳴縣城南1公里處。是一個天然泉水湖，水面面積約5000平方米，水深23米，有9股清泉涌出，稱“九龍噴水”。湖水終年澄澈見底，湖岸怪石

26、嶙峋，綠樹成陰。靈水有兩大奇妙之處：一是不管天時大旱大澇，湖自不涸溢；二是無論寒冬暑夏，水溫常年保持23攝氏度左右，令人冬覺暖夏覺涼。終年四季，都是游泳勝地，是天然的游泳池。每年農(nóng)歷三月三及中秋節(jié)，數(shù)萬壯族鄉(xiāng)親匯聚湖邊，搭臺對歌，觀燈賞月，縱情盡歌，通宵達(dá)旦。 目前這里辟有國家體委直屬的游泳冬訓(xùn)基地。（三）人口環(huán)境全縣總?cè)丝?5萬人，其中壯族人口56萬人，占總?cè)丝诘?6%。按照總體規(guī)劃，到2010年，中國東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)集聚的人口將達(dá)到15萬人。到2020年，園區(qū)集聚的人口將達(dá)到40萬人，成為擁有60萬人口、具有中等城市發(fā)展規(guī)模的南寧北部新城的重要組成部分。（四）文化環(huán)境武鳴文化源遠(yuǎn)流長，中國壯語

27、就以武鳴壯話為標(biāo)準(zhǔn)音。武鳴歷史悠久，史稱“首善之縣”，是廣西經(jīng)濟(jì)、文化、教育較發(fā)達(dá)的縣份之一。每年的三月初三是壯族的節(jié)日，都舉行隆重山歌比賽，而武鳴是著名的歌圩，這一天人們會自發(fā)地匯集到這里對唱山歌，熱鬧非凡，盛況空前。東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)現(xiàn)有歸僑僑眷多人，占總?cè)丝跀?shù)的/，他們大多仍保留原僑居地的生活習(xí)慣和風(fēng)俗。從農(nóng)場到境外定居的有多人，他們大部分分布在東盟各國，與農(nóng)場內(nèi)的親友仍保持密切的聯(lián)系，這一優(yōu)勢為園區(qū)加強(qiáng)與東盟各國的交流與聯(lián)系奠定了良好的基礎(chǔ)。（五）武鳴縣房地產(chǎn)發(fā)展概況武鳴縣的房地產(chǎn)起步較晚，至今為止只有8個樓盤，品質(zhì)參差不齊，房價較之30公里之外的南寧更是天壤之別。均價從8001580元/不

28、等?？v觀整個武鳴縣城，主要還是以私宅為主，而建筑形式仍是天地樓，還有少量單位的板樓。從在建（在售）的幾個樓盤來看，小區(qū)規(guī)劃理念較為落后，產(chǎn)品設(shè)計陳舊且不合理，主要以110120的大三房兩廳為主，小戶型基本沒有。這與本地人希望幾代同堂同居的觀念有關(guān)。但已經(jīng)有開發(fā)商開始覺醒，先建環(huán)境后賣房，這將是以后房地產(chǎn)發(fā)展的方向。如本地最貴樓盤“萬隆國際”斥巨資修建了兩座橋直通項目，并修建了一個公園、兩個廣場，同時把一塊建筑用地租與政府做燒烤場，從而帶動人氣形成口碑傳播等策略都是我們值得借鑒的。由于較低的土地成本、勞動力成本，導(dǎo)致了武鳴目前的房價仍處于較低水平，隨著大南寧的出臺，東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的落戶，武鳴未來城

29、鎮(zhèn)人口的增加，武鳴的房地產(chǎn)升值空間很大，預(yù)計35年內(nèi)，將達(dá)到2000元/以上的均價。（六）武鳴縣樓盤分析項目萬隆國際欣和園龍潤佳苑佳和公寓開發(fā)商南寧榮顧房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司武鳴分公司廣西駿和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司南寧市武鳴縣房地產(chǎn)開發(fā)公司廣西駿和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目地址南寧市武鳴縣渡頭橋交通技校旁武鳴縣城紅嶺大道東段武鳴縣城興武大道163號房地產(chǎn)大廈武鳴縣龍潤佳園旁物業(yè)類型多層、3棟小高層、天地樓多層、商住多層、商住多層定位精致大盤 財富特區(qū)欣欣向榮 和美生活新城新家新生活規(guī)模200多畝7棟圍合式多層棟圍合式多層3棟半圍合多層配套風(fēng)雨橋、兩個廣場、江濱公園中庭園林中庭水景、園林無主力戶

30、型三房兩廳，面積從97149不等。三房兩廳，面積97129三房兩廳，面積108、118三房兩廳，面積117銷售情況一、二期基本售磬，現(xiàn)在銷售三期小高層，預(yù)約5萬元，可退。正在預(yù)約，預(yù)約金一萬元。只剩一樓和七樓只剩二樓和八樓均價1480元/1150元/1260元/1158元/賣點小高層、廣場、風(fēng)雨橋、江景無無無點評可以說，萬隆國際是武鳴縣目前最好也是賣得最貴的樓盤。開發(fā)商在開發(fā)理念上較為先進(jìn)，把配套設(shè)施先做了，大環(huán)境出來了價格自然也上去了。但是項目的產(chǎn)品設(shè)計方面仍有比較落后，而且開發(fā)商的實力不夠。從預(yù)約交5萬元（可退）可以看出開發(fā)商是在融資。這是開發(fā)商在武鳴縣的第二個樓盤，從小區(qū)規(guī)劃到產(chǎn)品設(shè)計都

31、很一般，售樓部的包裝也很一般，不注意根本看不到。缺少銷售物料，置業(yè)顧問無任何水平而言。這是武鳴縣較大的開發(fā)商開發(fā)，項目毗鄰欣和園，下面兩層為商鋪。小區(qū)唯一亮點是中庭的水景。售樓部更象辦公室，置業(yè)顧問形象很差。產(chǎn)品設(shè)計也較落后。該項目和欣和園是同一個開發(fā)商。項目無任何特色可言，戶型設(shè)計較落后。（七）武鳴縣商業(yè)分析武鳴縣的商業(yè)基本集中在建設(shè)街、民族路、興武大道，那里集中了武鳴縣的服裝、手機(jī)、家電、飲食等行業(yè)。那里的商業(yè)基本上是利用了原有的天地樓一層作為經(jīng)營，面積大約在25平米左右，而且是較老的天地樓，比較破舊。有些是利用了單位的辦公樓一層作為經(jīng)營場所。鳴源路建設(shè)街興武大道永寧路東鳴路商鋪數(shù)量約28

32、0家約60家約90家約60家約150家經(jīng)營業(yè)態(tài)飲食、建材、機(jī)電、裝飾材料、發(fā)廊等小商品批發(fā)、通信器材等家電、服裝、花店等小商品批發(fā)服裝、通信、飲食、酒樓等租金情況（15左右）約550元/月約800元/月約600元/月約800元/月約650元/月小結(jié)：武鳴縣沒有集中的購物中心，商場的檔次較低，其他商品大多分布在道路兩旁業(yè)態(tài)分布雜亂。由于是在老城區(qū)，道路狹小，交通混亂。而武鳴縣的商鋪租金較便宜，縣城中心的商鋪租金水平大約在5060元/。位于商業(yè)中心的在建新時代商場，二樓租金60元/，很有可能將會是武鳴縣比較高檔次的消費場所。三、東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)概況 東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的前身是南寧華僑投資區(qū)，距武鳴縣城12公

33、里，由雙向4車道的二級公路連通，車程不到十分鐘。中國-東盟經(jīng)濟(jì)園的定位是:以南寧華僑投資區(qū)為基礎(chǔ),規(guī)劃,改造,提升為國家級的中國-東盟經(jīng)濟(jì)園。突出特色,生產(chǎn)、科研、教學(xué)相結(jié)合,集加工、物流、旅游觀光、度假為一體,做大現(xiàn)有產(chǎn)業(yè),發(fā)展信息高速公路等高科技產(chǎn)業(yè),通過園區(qū)建設(shè),促進(jìn)與東盟各國產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ),推進(jìn)經(jīng)貿(mào)合作,實現(xiàn)互利互惠和共同繁榮.1）重點發(fā)展領(lǐng)域sap超級吸水材料及相關(guān)下游產(chǎn)品的開發(fā)_衛(wèi)生護(hù)理用品_中成藥產(chǎn)業(yè)_電子,電器產(chǎn)業(yè)_農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)_信息產(chǎn)業(yè)_食品產(chǎn)業(yè)2）發(fā)展規(guī)劃目前，中國東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的總體規(guī)劃、道路專項規(guī)劃及其起步區(qū)（含廣東工業(yè)園）控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，

34、并開始正式實施。按照總體規(guī)劃，到2010年，中國東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)集聚的人口將達(dá)到15萬人。到2020年，園區(qū)集聚的人口將達(dá)到40萬人，成為擁有60萬人口、具有中等城市發(fā)展規(guī)模的南寧北部新城的重要組成部分建三大園區(qū)創(chuàng)特色三城中國東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的總體布局是：建三大園區(qū)（綜合工業(yè)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、觀光旅游度假區(qū)），創(chuàng)特色三城（工業(yè)城、衛(wèi)星城、華僑城）。綜合工業(yè)區(qū)位于園區(qū)的東南部，是中國東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的核心發(fā)展區(qū)，包括廣東工業(yè)園、青年企業(yè)家高新民營工業(yè)園、東盟10國工業(yè)園、日本工業(yè)園、韓國工業(yè)園、臺港澳工業(yè)園以及沿海各省工業(yè)園、內(nèi)陸各省工業(yè)園、機(jī)動二類工業(yè)園，將以向東向南擴(kuò)展為主要發(fā)展方向，以園區(qū)管委會所在

35、地和武鳴縣城為兩個發(fā)展極，沿園區(qū)連接高速公路的60米寬大道東西對進(jìn)，互相吸引，形成帶狀布局的城市?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)位于園區(qū)的西部，由現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地、農(nóng)業(yè)科技示范園、雷馬坡土地整理項目15000畝、生態(tài)菜園4000畝、600畝無公害反季節(jié)蔬菜等項目區(qū)組成，將依托萬畝農(nóng)田開發(fā)區(qū)項目、花卉基地和紅橙基地等的建設(shè)，發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)。觀光旅游度假區(qū)位于園區(qū)的東北面，將以那油風(fēng)景區(qū)3000畝森林保護(hù)區(qū)、2000畝丘陵、1000畝水面開發(fā)項目為依托，重點引資建設(shè)集農(nóng)業(yè)觀光、休閑度假、健身娛樂、華僑文化特色于一體的馴（跑）馬場和東南亞風(fēng)情園。另外，在產(chǎn)業(yè)方面，中國東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)將重點

36、發(fā)展超級吸水材料、衛(wèi)生保健用品、鋁產(chǎn)品深加工、機(jī)械生產(chǎn)、中成藥、電子、電器、信息、食品、農(nóng)副產(chǎn)品加工等一類二類工業(yè)，禁止發(fā)展污染環(huán)境的三類工業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展具有華僑特色的觀光旅游度假業(yè)，成為首府南寧一個最有活力的對外窗口和平臺。廣東工業(yè)園將率先啟動建設(shè)建設(shè)一片，成功一片。中國東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)起步區(qū)（含廣東工業(yè)園）控制性詳細(xì)規(guī)劃明確，中國東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)起步區(qū)的用地主要位于南寧華僑投資區(qū)中心區(qū)的四周，東西長約5公里，南北平均寬度3公里，面積達(dá)15.7441平方公里。起步區(qū)將以園區(qū)連接高速公路的60米寬大道為發(fā)展軸心，南北對稱發(fā)展。其中，位于園區(qū)中部、60米寬大道南北兩側(cè)、面積達(dá)7.9077公里的一

37、類工業(yè)用地廣東工業(yè)園將率先啟動開發(fā)建設(shè)。3）東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)土地狀況（1）土地供應(yīng)量東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)劃供應(yīng)2萬畝的土地。（2）土地性質(zhì)、用途2萬畝的工業(yè)用地，1200畝的商業(yè)用地。正如此的大的商業(yè)面積，充分的展示了項目（3）園區(qū)規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃為三大園區(qū)，一個工業(yè)區(qū)，一個農(nóng)業(yè)示范區(qū)，一個觀光旅游區(qū)。（4）地價（略）（5）前景展望在未來三至五年內(nèi)，園區(qū)規(guī)劃人口達(dá)15萬人。到2020年，更是達(dá)到25萬人，屆時，園區(qū)將成為一個集工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、商業(yè)為一體的中小型城市，即南寧、武鳴的衛(wèi)星城。四、項目分析（一）外部環(huán)境1）區(qū)域概況項目地處東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)，毗鄰華僑投資區(qū)中心里建。目前本區(qū)域房地產(chǎn)尚未形成氣候，只有一

38、個在售樓盤“僑園公寓”。而宅基地仍是本區(qū)域房地產(chǎn)的一個重要形式。2）區(qū)位優(yōu)勢 項目地處經(jīng)濟(jì)園區(qū)腹地，有著無可比擬的地理優(yōu)勢。園區(qū)位于中國東盟博覽會永久會址南寧市北郊36公里，面積179平方公里，人口3.5萬人?，F(xiàn)已有機(jī)械制造、制藥、飼料、造紙、服裝、食品、制糖、淀粉、建材等各類企業(yè)近70家，園區(qū)各項經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)均以兩位數(shù)以上的速度遞增，園區(qū)因中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立而呈現(xiàn)出無窮的活力。3）交通條件東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)位于廣西首府南寧市半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，地處“南貴昆”經(jīng)濟(jì)帶的前沿，園區(qū)市政一級道路連接渝湛（重慶湛江）高速公路和都（安）南（寧）高速公路，通過南寧外環(huán)高速公路可通達(dá)廣西、港澳及全國各省市，并與

39、廣西友誼關(guān)等邊關(guān)口岸和越南等東盟國家陸路相連，到欽州港、防城港、北海港的車程分別只只需個小時，交通十分便利。項目距武鳴縣城12公里，有一條一級公路連通，車程不到十分鐘；距南寧市36公里，都南高速直通項目，車程35分鐘。項目所在地的經(jīng)濟(jì)園區(qū)，目前有條路已全面開工建設(shè)，年，除續(xù)建道路外，計劃新建道路條。公路：園區(qū)由市政一級道路連接著河池（水任）南寧市高速公路，與南寧市外環(huán)高速相連，到南寧市區(qū)只需半個小時。通過南寧市路網(wǎng)與南寧廣州高速公路、北海成都高速公路、南寧昆明高速公路、桂海高速公路、南寧憑祥高速公路、南寧友誼關(guān)高速公路等相連，并與越南路網(wǎng)連接起來，形成與東南亞大陸之間的便捷通道。鐵路：園區(qū)通過

40、南寧火車站的粵桂線、湘桂線、焦柳線、黔桂線、南昆線與越南的北南統(tǒng)一鐵路連接，再與正在修建的泛亞鐵路聯(lián)網(wǎng)，經(jīng)越南、柬埔寨、泰國、馬來西亞直達(dá)中南半島南端的新加坡?？诎杜c港口：園區(qū)有高速公路直通廣西邊境口岸和三大港口，距憑祥友誼關(guān)口岸 205 公里 、東興口岸 210 公里 、距欽州港 180 公里 、北海港 230 公里 。航空：南寧國際機(jī)場距離園區(qū) 50 公里 ，現(xiàn)已開通國際、國內(nèi)航線 30 余條。4）市政配套及基礎(chǔ)設(shè)施其基礎(chǔ)設(shè)施投入得到各級政府的高度重視和大力支持，在規(guī)劃建設(shè)期內(nèi)年平均市政基礎(chǔ)設(shè)施投資超過 2 億元人民幣。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃為加工制造業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)專業(yè)設(shè)計，目前已建成初步框

41、架。有完善的道路、供水、供電、通訊、醫(yī)療、保險、金融、衛(wèi)生、教育等設(shè)施。（1）購物場所：工商聯(lián)購物中心、街鋪、小商品批發(fā)、菜市場（2）文化教育：南寧嘉寧職業(yè)高中學(xué)校、華僑中學(xué)、廣西希望高中、華僑投資去職業(yè)高中（3）醫(yī)療衛(wèi)生：廣明藥業(yè)、武鳴縣人民醫(yī)院（4）金融服務(wù)：農(nóng)業(yè)銀行、信用社（5）郵政服務(wù)：中國郵政（6）娛樂、餐飲、運動：巴提雅酒店、休閑廣場（7）生活服務(wù)：移動通信、電信（9）周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 項目周邊人氣不足，商品房居住氛圍沒有； 買宅基地仍是當(dāng)?shù)刈钪匾南M習(xí)慣； 園區(qū)定位為工業(yè)園，勢必帶來一定的污染，影響居住品質(zhì)； 商業(yè)氣氛不濃，還延續(xù)著3天一圩的習(xí)慣（10）歷史人

42、文區(qū)位影響園區(qū)獨特的人文優(yōu)勢也是吸引外來投資，特別是東盟國家投資的重要因素之一。園區(qū)是以南寧華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)規(guī)劃建設(shè)的，其前身為廣西國營武鳴華僑農(nóng)場，園區(qū)現(xiàn)有歸僑僑眷多人，占總?cè)丝跀?shù)的/，他們大多仍保留原僑居地的生活習(xí)慣和風(fēng)俗。從農(nóng)場到境外定居的有多人，他們大部分分布在東盟各國，與農(nóng)場內(nèi)的親友仍保持密切的聯(lián)系，這一優(yōu)勢為園區(qū)加強(qiáng)與東盟各國的交流與聯(lián)系奠定了良好的基礎(chǔ)，為園區(qū)未來的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。（二）項目土地分析1）項目土地性質(zhì)（1）項目地理位置項目位于東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)內(nèi)，與里建隔路相望，毗鄰武華聯(lián)線市政一級路。距武鳴縣城12公里，南寧市36公里。（2）地質(zhì)地貌狀況項目土地平整，已經(jīng)三通一平。

43、位于項目東側(cè)有座石山，從遠(yuǎn)處看象趴著的駱駝，利用好這座山，將是本項目的一個重要賣點。（3）項目四至項目東至規(guī)劃路（建設(shè)中），南至武華聯(lián)線市政一級路，西至建設(shè)路，北至規(guī)劃路。2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)研（1）地塊周邊的建筑物項目周邊目前沒有太多的建筑物，在項目的西邊有一排“別墅”和天地樓。這些民房是村民自發(fā)找人統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一設(shè)計統(tǒng)一施工，說明村民的覺悟較高，更容易介紹商品房。 （2）綠化景觀項目目前的綠化是遠(yuǎn)處的一片田野和樹林，包括石山上面的植物。地塊上沒有植被。還有項目周邊道路的市政綠化。（3）自然景觀自然景觀（4）歷史人文景觀項目所在地是原華僑投資區(qū)，這里居住著7000多名華僑，他們大多仍保留原僑

44、居地的生活習(xí)慣和風(fēng)俗，仍和東盟各國的親朋好友保持著密切的聯(lián)系。（5）環(huán)境污染狀況由于東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)的工業(yè)定位為加工業(yè)，所以不會產(chǎn)生較大的環(huán)境污染。（三）土地swot分析1）s 優(yōu)勢（1）項目土地平整方正，已經(jīng)三通一平（2）項目東側(cè)有座石山，可以充分利用作為小區(qū)景觀和休閑配套（3）四面臨路，交通方便，利于商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營和銷售（4）和里建一路之隔，區(qū)分了那里雜亂的天地樓2）w 劣勢（1）項目四面臨路，勢必嘈雜，影響居住品質(zhì)（2）勢單力薄，難以撐起區(qū)域房地產(chǎn)市場（3）銷售期漫長，資金回籠較慢3）o 機(jī)會（1）地價較便宜，升值空間較大（2）入市較早，能夠引領(lǐng)本區(qū)域地產(chǎn)（3）政府大力扶持園區(qū)投資，相關(guān)優(yōu)惠

45、政策較多4）t 威脅（1）項目所在地人口少，人氣不旺，居住氛圍基本沒有（2）項目離武鳴縣城較遠(yuǎn)，本地人稱之為農(nóng)村（3）武鳴縣包括園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不成氣候，當(dāng)?shù)厝巳韵埠觅徺I宅基地小結(jié)：（1）項目是東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)目前僅有的商住用地，土地資源十分寶貴，應(yīng)立足于作為經(jīng)濟(jì)園區(qū)配套設(shè)施（居住、休閑、購物、娛樂等）的戰(zhàn)略高度作為項目地塊的產(chǎn)品定位方向和土地經(jīng)營發(fā)展方向。（2）依靠東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)為腹地，跳出里建，跳出武鳴的狹窄思路來發(fā)展。項目充分融入大南寧市發(fā)展版圖，面向南寧，面向北欽防和粵港澳地區(qū)及至東南亞，把項目地塊的戰(zhàn)略位置提高到新的平臺。五、市場調(diào)查問卷分析問卷調(diào)研是我們常用的一種調(diào)研方法，這也是最常用的

46、市場調(diào)研方法。本次問卷共發(fā)放1500份，回收1348份，其中有效問卷850份。（一）問卷內(nèi)容1、您近期是否有買房的打算？半年內(nèi)一年內(nèi)兩年內(nèi)不考慮431023403665%12%40%43%2、您現(xiàn)在的居住狀態(tài)？祖上留下的老房子自建小樓房平房商品房單位房9425512812824711%30%15%15%29%3、您覺得東盟工業(yè)園區(qū)的周邊環(huán)境如何？適合居住適合辦廠適合商業(yè)其他1193573066814%42%36%8%4、如果在東盟工業(yè)園區(qū)建一個集居住、旅游、商業(yè)為一體的大型社區(qū)，您覺得目前本項目影響最大的因素么？離縣城較遠(yuǎn)周邊人氣不足，配套不齊全商業(yè)氛圍不足工廠太多出入不方便136383255

47、176016%45%30%2%7%5、您覺得本項目應(yīng)該要有什么樣的配套？商業(yè)街活動廣場幼兒園會所酒店健身房網(wǎng)球場、籃球場閱覽室其他17916285439485102515121%19%10%5%11%10%12%6%6%6、如果您要在本項目買房，您會選擇什么戶型？一房一廳兩房兩廳三房兩廳一整棟樓其他085570162340%10%67%19%4%7、如果您要在本項目買房，您會考慮多大的面積？50以下51-99100-120121-150一整棟樓9604082471281%7%48%29%15%8、如果您要在本項目買房，您覺得我們的房價多少合適？1000元左右1500元左右1800元左右其他67

48、214503479%17%0%4%9、如果您要在本項目買房，您會選擇什么樣的付款方式？一次性付款分期付款銀行按43%39%10、您的家庭月收入大約是什么？1000元以下1001-2000元2001-3000元3001-4000元4000元以上315332128433437%39%15%5%4%11、您目前的消費區(qū)域？縣城里南寧其他6211706073%20%7%12、如果里建將來有一個大型的商業(yè)中心，您會去那里消費嗎？會去不會去太遠(yuǎn)了6974311182%5%13%13、如果您想買商鋪，您需要多大的面積？廚衛(wèi)齊全有小閣樓有小倉庫29823831535%28%37%14

49、、如果您買商鋪，您需要多大的面積？20左右21-3536-5050以上511962723326%23%32%39%15、您意向經(jīng)營何種商品？建材飲食日用百貨服務(wù)行業(yè)娛樂場所其他601361961531451627%16%23%18%17%19%16、您一般通過什么途徑了解商業(yè)信息？電視廣播電臺南寧晚報南國早報路牌、戶外廣告公交車身廣告其它230858526494435127%10%10%31%11%5%6%17、您的交通工具一般是什么？摩托車三輪車汽車公交車53626514363%3%6%5%（二）小結(jié)1）武鳴縣城目前房地產(chǎn)尚未形成氣候，導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厝说馁彿啃枨蟛⒉幻黠@；2）由于是縣城，當(dāng)?shù)厝说?/p>

50、住房習(xí)慣仍以自建的天地樓為主，單位房也較多。這說明天地樓在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ氖袌?，只要項目的售價和配套做好，加以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，相信當(dāng)?shù)厝藭D(zhuǎn)變購買宅基地的小消費習(xí)慣；3）由于東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)尚處于起步階段， 生活配套等設(shè)施仍不完善，加之離武鳴縣較遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)厝朔Q之為農(nóng)村。所以，雖然政府在大力的宣傳園區(qū)，但并沒有得到當(dāng)?shù)厝说恼J(rèn)可，甚至許多人沒去過那里。他們認(rèn)為那里只適合辦廠和商業(yè)，原因以那里的人氣不足為主；4）在購房需求方面，他們更喜歡120平米左右的三房兩廳，這也是目前當(dāng)?shù)貥潜P的主推戶型，但國六條的頒布，迫使我們必須做出相應(yīng)的調(diào)整以迎合當(dāng)?shù)厝说南M習(xí)慣；5）在調(diào)查的過程中，不少被訪者在填寫家庭收入方面都往少的

51、填。這說明當(dāng)?shù)厝说乃枷脒€保持一定的保守。但從政府統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，武鳴縣城人均年收入達(dá)1000美元，相當(dāng)于南寧人均收入水平。這就是為什么他們在選擇付款方式上按揭和分期付款的比例一樣，他們的消費力還是很強(qiáng)，但也只停留在縣城，到南寧只有少數(shù)。6）在商業(yè)方面，大多數(shù)人表示會到園區(qū)消費，前提是那里的商業(yè)必須比武鳴縣城檔次高，接近南寧。他們更傾向于服務(wù)行業(yè)和百貨類經(jīng)營，但在面積需求上他們只要求2050平米廚衛(wèi)齊全并帶有小倉庫的商鋪，說明他們還是個體經(jīng)營較多，這也與我們的訪問對象都是個體商戶有關(guān)；7）因為離南寧不遠(yuǎn)，他們了解信息的途徑仍以南國早報和電視為主，這就提示我們的推廣應(yīng)以電視和報紙為主，但考慮到在縣

52、份地區(qū)和成本，我們應(yīng)以電視為主，戶外高桿、報紙為輔。8）從他們的交通工具來看，雖然縣城很小，但大多人還是以摩托車為出行工具。說明當(dāng)?shù)厝说氖杖胨捷^高。（三）結(jié)論1）武鳴的房地產(chǎn)雖為成熟，這是威脅也是機(jī)遇，我們更有機(jī)會領(lǐng)跑武鳴地產(chǎn)；2）當(dāng)?shù)厝说母呤杖牒彤?dāng)?shù)氐牡偷貎r、低房價使得本項目仍有較大的利潤空間；3）迎合當(dāng)?shù)厝说南M習(xí)慣是本項目的出發(fā)點，即項目應(yīng)以天地樓為主；4）本案的關(guān)鍵因素就是首先要聚集人氣，所以必須配套先行，先用商業(yè)旺場以帶動住宅；5）武鳴縣人口基數(shù)較小，居住需求量不大，很難消化整個項目龐大的供給。6）武鳴縣的收入水平和居住習(xí)慣對房價的承受能力及目前居住情況等綜合來看，我們認(rèn)為武鳴縣的

53、人口不是本項目主要針對的目標(biāo)客戶群。必須結(jié)合南寧市場以及園區(qū)未來人口才能把項目完全消化，因此我們的目標(biāo)市場是武鳴、南寧市區(qū)人口以及園區(qū)未來人口，其比例約為：南寧及南寧周邊市縣占60%，武鳴占20%，園區(qū)占20%。六、項目經(jīng)營開發(fā)策略項目經(jīng)營開發(fā)策略關(guān)乎開發(fā)商資金的回籠和利潤的最大化，結(jié)合本項目，我們應(yīng)從城市運營的高度進(jìn)行分析并定位。所謂城市運營，就是城市運營就是把城市作為重要的國有資產(chǎn)來經(jīng)營并增值。其實質(zhì)，就是以市場化的手段和法律允許方式進(jìn)行城市綜合資源的優(yōu)化配置與整合。以前我們對城市資源的認(rèn)識有些片面，認(rèn)為城市只有一些硬的資源，如土地、道路，自然的山、河，還有一些建筑。其實對整個城市來說，自

54、然環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)、人文、歷史以及城市居民的素質(zhì)和精神面貌等軟資源更為重要?？v觀本項目，其獨特的地理位置決定了其必須站在這個高度進(jìn)行開發(fā)。城市運營，不僅僅是簡單地攤大餅的形式。我國過的一些大城市一味地追求大而全，不斷地往城市的四周發(fā)展，導(dǎo)致了城市修建了多條環(huán)城路也沒解決交通問題，北京就是一個很好的例子。因此，我們應(yīng)該立足于把項目所在地建設(shè)成衛(wèi)星城，即加工業(yè)基地。而且不光光是武鳴的衛(wèi)星城，而且還是南寧的衛(wèi)星城。衛(wèi)星城示意圖如下：由上圖可以看出，本案位于經(jīng)濟(jì)園區(qū)內(nèi)，成為衛(wèi)星城的可能性很大。武鳴有著優(yōu)越的旅游資源，加之東盟經(jīng)濟(jì)園區(qū)有農(nóng)業(yè)示范基地和旅游觀光基地，因此，必須打好旅游這張牌，引領(lǐng)板塊地產(chǎn)發(fā)展。同時借助政府力量，把項目所在地發(fā)展為武鳴、南寧未來的一個衛(wèi)星城，引導(dǎo)武鳴人、南寧人到其消費、旅游、觀光。（一）經(jīng)營開發(fā)策略：1）以工業(yè)園區(qū)為腹地，立足武鳴，面向南寧及北欽防、大西南及粵港澳地區(qū)。2）立足為經(jīng)濟(jì)園區(qū)的配套規(guī)劃作為項目土地的戰(zhàn)略措施。3）借力政府，影響行政決策，以城市運營商的角色介入園區(qū)開發(fā)。4）借力行政力量：（1）通過政府對外宣傳招商，把本項目的知