北京平谷中羅莊項目可行性研究報告

1、平谷中羅莊項目可行性研究報告北京嘉銘投資（集團）有限公司二00七年九月第一早論1.1項目概況1.2可研報告編制依據1.3可研報告編制主要內容1.4可研報告結論意見第二章 項目建設背景及必要性 2.1項目建設背景2.2項目建設的必要性第三章 市場需求分析3.1文化創(chuàng)意產業(yè)及發(fā)展預測3.2項目建設優(yōu)勢及市場預測 第四章項目總體規(guī)劃4.1規(guī)劃原則與依據4.2指導思想4.3項目總體規(guī)劃第五章建設選址5.1建設用地概況5.2 土地取得方式5.3工程地質條件5.4水文氣象條件第六章工程建設方案6.1項目編制依據錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書

2、簽 錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽6.2規(guī)劃建設原則6.3工程建設方案 錯誤！未定義書簽6.4主要技術經濟指標 錯誤！未定義書簽第七章配套工程 錯誤！未定義書簽7.1給水、排水 錯誤！未定義書簽7.2采暖通風、空氣調節(jié) 錯誤！未定義書簽7.3電氣系統(tǒng) 錯誤！未定義書簽第八章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 錯誤！未定義書簽8.1編制依據 錯誤！未定義書

3、簽8.2主要污染源及污染物 錯誤！未定義書簽8.3環(huán)境影響分析 錯誤！未定義書簽8.4環(huán)境影響評價 錯誤！未定義書簽第九章 節(jié)能、消防、防潮及地震安全 錯誤！未定義書簽9.1節(jié)能 錯誤！未定義書簽9.2消防 錯誤！未定義書簽9.3防潮 錯誤！未定義書簽9.4地震安全 錯誤！未定義書簽第十章勞動安全衛(wèi)生 錯誤！未定義書簽10.1編制依據 錯誤！未定義書簽10.2勞動保護和安全措施 錯誤！未定義書簽第十一章組織機構及人員配置 錯誤！未定義書簽11.1組織機構 錯誤！未定義書簽11.2年工作日 錯誤！未定義書簽11.3勞動定員 錯誤！未定義書簽11.4人員來源及培訓 錯誤！未定義書簽11.5項目管理

4、 錯誤！未定義書簽第十二章 項目實施進度 錯誤！未定義書簽12.1項目展示信息中心 錯誤！未定義書簽12.2項目示范服務中心 錯誤！未定義書簽第十三章 項目招投標方案 錯誤！未定義書簽13.1編制依據 錯誤！未定義書簽13.2招標組織形式及方式 錯誤！未定義書簽13.3招標投標工作的安排 錯誤！未定義書簽13.4招標方案 錯誤！未定義書簽第十四章 投資估算與資金籌措 錯誤！未定義書簽14.1投資估算編制依據 錯誤！未定義書簽14.2投資估算資金構成 錯誤！未定義書簽14.3資金來源 錯誤！未定義書簽第十五章效益分析 錯誤！未定義書簽15.1經濟效益分析 錯誤！未定義書簽15.2社會效益分析 錯

5、誤！未定義書簽 項目概況1.1 項目背景本項目是北京市平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)二期中的一部 分，功能規(guī)劃為配套住宅區(qū)和綜合服務區(qū)，需要通 過土地“招牌掛”的方式確定土地一級開發(fā)主體。 完成土地一級開發(fā)后（把生地轉為熟地）再次入市， 通過土地“招牌掛”的方式確定土地二級開發(fā)主體。 北京興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)于1993年8月23日經北京市 政府批準成立，2000年12月8日經批準為市級工 業(yè)開發(fā)區(qū)，2002年11月19日經市經委批準列為“汽 車及配套零部件生產基地”，規(guī)劃面積10.26平方 公里（其中：一期5.03平方公里、二期5.23平方 公里），全部實現了 “七通一平”，具備了發(fā)展工業(yè) 的良好條件。興谷工業(yè)開

6、發(fā)區(qū)二期總體規(guī)劃于 2004年12月29 日獲得北京規(guī)劃委員會批準。二期位于平谷衛(wèi)星城 東北側，南臨一期建設用地，東至臺城路，西至平 鎮(zhèn)路，北以王辛莊南側規(guī)劃路為界，規(guī)劃范圍523公頃，是平谷新城的以汽車配件、食品、服裝、電 子為主的工業(yè)基地。二期規(guī)劃用地分為配套居住、 公共設施、工業(yè)、倉儲、道路、市政公用設施、綠 化等類別，其中工業(yè)用地 330.6公頃，道路用地 74.04公頃，綠化用地79.50公頃。目前興谷開發(fā)區(qū)正在抓緊編制控制性詳規(guī)，做好土地征用的前期準備工作。1.2地理位置區(qū)域位置平谷區(qū)地處京津唐三角區(qū)域的中心，句河、洳河環(huán)區(qū)而過。平谷區(qū)面積1075平方公里，人口約40萬。距北京市區(qū)

7、70公里，距首都機場約45公里，距天 津新港140公里，南臨京沈高速公路 20公里，順 平快速路與開發(fā)區(qū)相連。1項目所在位賣C1P宗地四至興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）位于平谷衛(wèi)星城用地范圍 的東北側。其南側緊鄰興谷開發(fā)區(qū)（一期）用地。 其北為熊爾營、北屯，東為李辛莊、西隔路為王辛 莊、東古村。興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）用地呈長方形，長約3020m寬約1740m興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二 期）距衛(wèi)星城中心約2.9km。項目分為6個地塊，土地規(guī)劃用途為居住和商務, 其中南側地塊用于拆遷戶回遷。宗地四至具體見下圖Fl1Fii/|I:btF谷開發(fā)區(qū)二期*：s43?-jj/Ki 玄鈕1.3周邊環(huán)境及質素1.3.1經濟環(huán)境

8、2007年上半年，平谷區(qū)工業(yè)生產穩(wěn)步增長；農業(yè)生 產依然呈現低速平穩(wěn)增長態(tài)勢；商業(yè)市場購銷總體 平穩(wěn)；區(qū)內投資高速增長，建筑產值、施工面積雙 增長；稅收總額持續(xù)增長，財政收入同步增加；銀行存貸款余額快速增長；工資水平快速提高，居民 收入穩(wěn)步增加；旅游經濟持續(xù)升溫，鄉(xiāng)村旅游繁榮興旺。工業(yè)生產穩(wěn)步增長上半年全區(qū)實現工業(yè)總產值 53.9億元，較上年同 期增長11.9%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現工業(yè)產 值49億元，同比增長15.6%;實現工業(yè)銷售收入 55.7億元，較上年同期增長17.8%,其中規(guī)模以上 工業(yè)企業(yè)實現銷售收入51.3億元，同比增長22.5%; 實現工業(yè)利潤總額6897.0萬元，較上年同

9、期下降 52.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現利潤總額 6264.0萬元，同比下降51.8%。商業(yè)市場購銷平穩(wěn)，集貿零售增速緩慢上半年，全區(qū)實現社會消費品零售額 16億元，比 上年同期增長7%從商品用途劃分來看：實現吃類 商品零售額5.3億元，同比增長5.8%；實現穿類商 品零售額1.8億元，同比增長8.1%；實現用類商品 零售額5.6億元，同比增長7%實現燒類商品零售 額3.3億元，同比增長8.3%。投資高速增長，建筑產值、施工面積雙增長 上半年，全區(qū)實現區(qū)內固定資產投資17.7億元，較上年同期增長87.5%。區(qū)內固定資產投資快速增 長的主要原因是京平高速公路建設加速，上半年投 資已達8.7億

10、元。上半年，全區(qū)實現建筑業(yè)總產值 10.8億元，較上 年同期增長20.2%。建筑施工面積達134.8萬平方 米，同比增長16.9%。工資水平快速提高，居民收入穩(wěn)步增加上半年，從業(yè)人員勞動報酬總額為 8.6億元，同比 增長16.9%，從業(yè)人員人數 7.3萬人，同比下降 4.8%，從業(yè)人員平均工資 11,724元，同比增長 19.3%。上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9,503元，較上 年同期增長10.9%。其中：人均工薪收入7,804元, 同比增長11.6%。上半年，農民人均現金 收入4,761 元，同比增長9.3%。其中：人均工資性收入2,009 元，同比增長22%人均家庭經營收入2332元，

11、同 比下降6.8%。1.3.2交通環(huán)境區(qū)域交通平谷位于北京市區(qū)的東北部，南與河北省相鄰，東 南與天津市接壤，處于京津冀的交匯處，融于環(huán)京 經濟圈及環(huán)渤海經濟圈之中。平谷區(qū)境內現有總長1000公里的標準化公路，到 北京市區(qū)70公里，到天津市區(qū)100公里；依托北 京作為中國鐵路客貨運路網的核心樞紐優(yōu)勢，大秦鐵路穿境而過，設有客貨運站，平谷地方鐵路與京 秦線連接；平谷空運條件優(yōu)越，距離首都國際機場40公里；平谷航運條件便利，有咼速公路到港口， 至天津新港130公里，至京唐港140公里，至秦皇島港230公里項目周邊道路項目周邊主干道、次干道有：平鎮(zhèn)路、平翔路、興谷路、平瑞街、平谷北街。平鎮(zhèn)路平興谷西1

12、33 商業(yè)環(huán)境由于項目處于農村，開發(fā)區(qū)周邊商業(yè)配套還很不完善，沒有大型超市等購物場所，日常生活品消費基本以村民家中開設的日雜小店為主。 這為以后本區(qū) 域大型商業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。1.3.4 周邊配套周邊的配套如下：【學?！浚浩焦葏^(qū)第八小學、北京師范大學平谷附屬中學；【銀行】：農行、建行等；【醫(yī)院】：農村衛(wèi)生所；【政府機關】：水務局、稅務局（以后會搬遷來此）；【酒店】：北京華欣綠都國際酒店等。1.3.5 市政設施條件項目周邊道路體系良好（平翔路、平鎮(zhèn)路尚未完全 打通）。據介紹，開發(fā)區(qū)市政條件良好，供水、供 氣、供電、排水、電信等都可就近解決。136自然環(huán)境水系綠化景觀帶一一開發(fā)區(qū)綠肺水系綠化

13、景觀帶，橫貫開發(fā)區(qū)自東向西的河道，平 均海拔高28米左右，項目北側的小辛寨河河道采 用20米寬，1.5米深再向兩側平擴5米后再向兩側 起坡，壩頂與河底3.2米深。主河道長2.5km。河 壩頂兩側向外設10 20米綠帶。整個水系規(guī)劃為 80100米寬的自然生態(tài)綠化帶，使其成為該工業(yè) 區(qū)最大的景觀特色，成為工業(yè)區(qū)的一條綠肺。137地質狀況工程地質：興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）持力層土質為 粉質粘土，屬于適宜工程建設的三類地區(qū)，平均海 拔高程34米左右。根據初勘資料，地基承載力平 均Fka=120160kpa,可不考慮地下水排除問題。開 發(fā)區(qū)內工程設計需依據有資質的勘察單位所出的 地質勘察報告進行有關設計

14、。災害地質：興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）用地西南側局 部為一級地震斷裂帶，結合本規(guī)劃各方面的要求， 設為集中綠地。水文地質：興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）位于平谷山前 盆地平原區(qū)，按地形地貌、地層巖性特征、富水條 件和富水程度劃分的水文地質區(qū)域中，屬于平原第 四系孔隙區(qū)。含水層平鋪展布，連續(xù)性較好。1.4經濟指標項目經濟指標興谷工業(yè)區(qū)中羅莊項目經濟指標控制指標地塊編 號用地性質用地面 積（ha）容積 率建筑面積 （萬 / m2）備注B-14R210.131.818.23工業(yè)區(qū)配套居住C-02R26.581.811.84停車位按2輛/戶C-04R212.541.822.57停車位按2輛/戶其中可開發(fā)用 地9.

15、561.817.208除去興谷家園一期2.98公頃一期用 地R27.81.814.04興谷別墅2.8公頃未計算C-05R50.410.80.33C-06R51.490.60.89平谷第八小學B-15G11.4B-17G10.7C-01G11.32C-03G10.93E-10G10.15B-16C36.062.515.15文化娛樂用地E-09C23.533.512.36商業(yè)金融用地E-06B-13C611.81.79多功能用地U11.30.30.39供熱廠居住用地合計34.48II61.648HII其中，配套小學占地1.9公頃， 建筑面積1. 2 2萬平方米可開發(fā)商業(yè)合計9.5927.51合計5

16、0.8791.338另外：北部綠地及河 道面積34.391.5 宗地現狀宗地目前尚未拆遷，其中包括農民住宅、農田、廠房等。1.6資料保密要求內部有關人員?！酒焦戎辛_莊】項目可行性研究報告2市場調查2.1北京市經濟和房地產市場分析2.1.1經濟形勢和投資環(huán)境分析經濟快速發(fā)展在國家加強宏觀調控的經濟背景下，北京市經濟 保持持續(xù)快速增長的運行態(tài)勢，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn) 定增長，對外貿易增勢強勁，消費市場活躍。從 2001年2006年，北京經濟增長率保持在10%以 上，見圖。2001年2006年北京市經濟運行態(tài)勢o o O o o O o o O8 7 6o o O o o O o o O5 4 3o o

17、Oo Oo O2 114.10%6814.572.32001 年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年16.0%14.0%12.0% )10.0% (率長WLDGO aGDPT GD增長率2006年北京市實現地區(qū)生產總值7,720.3億元， 按可比價格計算，比上年增長12%人均GDF突 破6,000美元。全市按常住人口計算的人均 GDP 達到49,505元（折合6,210美元）,按可比價格 計算，比上年增長8.8%。地方財政收入較快增長， 企業(yè)效益有所改善。全市完成地方財政收入（一 般預算）1,117.2億元，比上年增長21.5%;其中 實現增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個

18、人所得稅117.8億元、461億元、213.9億元和102.3億元, 分別增長20.7% 20.1% 29.8%和21%居民消費 價格漲勢平穩(wěn)。2006年以來，居民消費價格漲幅 大致保持在1%左右，全年居民消費價格指數為 100.9%,低于上年0.6個百分點。其中，低收入 居民消費價格指數為101.2%,低于上年0.7個百 分點。固定資產投資不斷增長2006年完成全社會固定資產投資3,371.5億元， 比05年增長19.3%,增幅比05年提高7.5個百 分點。在全社會固定資產投資中，完成城鎮(zhèn)投資3,086.3億元，增長18.9%,增幅高于05年7.7 個百分點；全市完成基礎設施投資 935.3

19、億兀， 比05年增長53.2%,增幅比05年提高21.4個百 分點，占全社會固定資產投資的比重為27.7%,比05年提高6.1個百分點。其中，交通運輸、公 共服務業(yè)分別完成投資439.6億元和265.3億元, 分別增長96.2%和65.4%。2.1.2 07年1-5月房地產市場情況2007年1-5月，北京市房地產開發(fā)投資增速繼續(xù) 放緩，商品房施工面積和竣工面積小幅增長，影 響未來市場供給的新開工面積持續(xù)下降。商品房 銷售面積繼續(xù)下降，但是降幅比一季度有所趨緩。 由于市場供需結構矛盾依然突出，房屋銷售價格 指數仍然高位運行。房地產開發(fā)投資增速放緩，住宅投資增幅回落 1-5月，北京市完成房地產開發(fā)

20、投資 532.8億元, 比去年同期增長10.8%，增幅同比回落7.3個百 分點。商品住宅投資增幅回落。1-5月，住宅投資280.4 億元，比去年同期增長11.7%,增幅同比回落21.3 個百分點。商品房施工面積小幅增長，新開工面積繼續(xù)下降，住宅竣工面積保持一定增速5月末，北京市商品房施工面積為 7977.9萬平方 米，比去年同期增長3.5%。其中，本年新開工面 積718.6萬平方米，下降29.5%。在商品房中，住宅施工面積和新開工面積繼續(xù)呈 下降趨勢，分別為4452.7萬平方米和455萬平方 米，比去年同期分別下降6.4%和25.7%。自年初 以來住宅新開工面積連續(xù)較大幅度的下降，將一 定程度

21、上影響未來住宅市場的供給。住宅竣工面積保持一定增速。商品房中，住宅竣工面積為459.7萬平方米，增長12.2%,占商品房竣工面積的比重達 73.2%。由于去年上半年住宅新開工面積增長較快，今年1-5月住宅竣工面積保持一定增速，但是比年初增幅有所回落房屋銷售價格依然保持高位運行1-5月，北京市房屋銷售價格指數累計為109.2%, 房屋銷售價格指數呈逐漸上揚趨勢，5月份達到 109.6%。比去年同期提高1個百分點。自年初以來，各月在房屋銷售價格總指數中，二手房價格指數超過 新建商品房價格指數。1-5月，新建商品房銷售 價格指數累計為109.1%,其中5月份為109.5%; 二手房銷售價格指數累計為

22、109.4%,其中5月份 為109.7%,二手房價格漲幅總體高于新建商品房 價格漲幅。普通住宅價格增長最快。在新建商品房中，住宅 銷售價格指數累計為110.1%，其中5月份為110.3%；非住宅價格指數累計為104%其中5月 份為105.3%。在新建商品住宅中，普通住宅價格 指數累計為111.4%,其中5月份為111.6%；高檔 住宅價格指數累計為108.3%，其中5月份為108.3%?！酒焦戎辛_莊】項目可行性研究報告2.2平谷區(qū)宏觀環(huán)境和房地產市場分析221 基本狀況平谷區(qū)總面積1075平方公里，人口 39萬，下轄21個鎮(zhèn)，279個行政村。平谷城區(qū)總面積20平方 公里，接近12萬人口。北京市

23、平谷區(qū)區(qū)位圖son2.2.2產業(yè)發(fā)展全區(qū)目前是以現代農業(yè)和旅游業(yè) 為支柱產業(yè)，全 區(qū)的產業(yè)布局為建成西部的經濟帶，主要包括興 谷和濱河兩個北部和東北部旅游帶，東南部的生 態(tài)型城鎮(zhèn)群。北京市產業(yè)結構調整，市區(qū)產業(yè)向 遠郊轉移，平谷的產業(yè)有了新的發(fā)展機會。平谷區(qū)是北京市主要的農副產品生產基地之一。 全縣有糧田28萬畝，糧食總產量達到1.85億公 斤。果品生產是平谷農業(yè)經濟的支柱產業(yè)和農民 致富的主要來源。平谷區(qū)分布以汽配業(yè)、服裝、食品加工為主的工 業(yè)生產基地，其穩(wěn)定的經濟收入和目前居住條件 急需改善的現狀決定了本區(qū)域居住需求增量巨 大。223平谷新城規(guī)劃發(fā)展目標：京東發(fā)展門戶、上水宜居新城、清潔

24、制造中心、精細果蔬基地、生態(tài)休閑綠谷。發(fā)展布局：一縱兩橫五個發(fā)展區(qū)（1個新城、3個 重點鎮(zhèn)、8個一般鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)）一縱：沿密三路工業(yè)、物流產業(yè)發(fā)展軸；兩橫：順平-平薊路沿線城鎮(zhèn)綜合發(fā)展軸、京平高 速沿線文化旅游休閑產業(yè)軸；五個發(fā)展區(qū)：中部綜合發(fā)展區(qū)、西南部工業(yè)物流 發(fā)展區(qū)、西部工業(yè)貿易發(fā)展區(qū)、東部旅游發(fā)展區(qū)、北部旅游、林果業(yè)發(fā)展區(qū)224經濟發(fā)展經濟總量持續(xù)增長，GDP200（年的28.7億元增長 到2006年的65億元，6年增長126.5 %,平均年 均增長21.08 %，但增長速度波動性較大，年均 增長呈馬鞍狀。平苔區(qū)2DDO-2D傭年EDP年均増蔬平谷區(qū)2000-2006年GD增長地方財力逐

25、年增強，單位人口擁有財政收入2006年比2000年增長170%;固定資產投資增長迅速,固定資產投資增幅較大，6年增長了 4.66倍產業(yè)結構：第一產業(yè)持續(xù)下降，第二、三產業(yè)增 長明顯快于第一產業(yè)，在國民經濟中所占比重逐 年增加，06年三次產業(yè)結構發(fā)生明顯變化，由長 期的“二三一轉變成三二一結構”；以旅游業(yè)為主 的第三產業(yè)增長迅速，在國民經濟中的比重僅低 于第一產業(yè)。平谷區(qū)2000=200 6年三次產業(yè)結構變化100%80%60%40%20%0%2000200120022003200420052006Q朋一嚴業(yè)扯：產業(yè) 口第三嚴業(yè)與五個生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)縣比較：平谷 GDP處于中間位 置，但人均GDP排在

26、末尾；平谷能源消耗量最大， 萬兀GDP能耗最高；平谷城鎮(zhèn)居民人均收入 2006 年排倒數第二位，僅高于密云；2006年平谷旅游 收入和游客量排在倒數第二，僅高于門頭溝。2.2.5房地產市場房地產投資同比增長19.9 %，住宅建設成為 開發(fā)熱點今年一季度，平谷區(qū)房地產完成投資 3050萬元， 同比增長19.9 %，其中住宅投資1916萬元，同 比增長12.38 %，商業(yè)經營性用房投資619萬元， 同比增加40倍，其他用途投資404萬元，同比增 加9倍。由于部分開發(fā)項目處于基礎設施和底商 建設階段，因此其他用途投資、商業(yè)經營性用房 投資在本季度增幅較大。房地產施工面積同比增長32.3 %，住宅面積

27、占主導地位截至今年3月底，平谷區(qū)房地產施工面積34.8萬平米，同比增長32.3 %，其中住宅面積25.9萬 平米，同比增長11.9 %，商業(yè)營業(yè)用房面積4.9 萬平米，同比增長2443.1 %。主要是在施項目的 續(xù)建帶動整個住宅面積的增長。資金來源小幅增長，定金及按揭貸款占主導地 位平谷區(qū)房地產本年資金來源合計 14336萬元，同 比增長4.7 %，其中金融貸款3100萬元，同比下 降41.5 %，定金及按揭貸款 9245萬元，同比增 長291.2 %，成了開發(fā)資金的主要來源。房地產銷售穩(wěn)步增長，銷售價格不斷提高一季度，平谷區(qū)商品房銷售面積達到1.3萬平米， 同比增長27.2 %;實現銷售額4

28、796萬元，同比 增長66.1 %。商品住宅銷售均價為3430.5元/平 米，同比增長22.4 %，銷售增加的主要原因為： 一是居民投資性需求增大，帶動了優(yōu)勢商品房銷 售的增加；二是房地產企業(yè)銷售模式及銷售手段 不斷完善，增加了商品房銷售數量。商品房空置面積下降，空置期限縮短3月底，平谷區(qū)商品房空置面積 1.4萬平米，同 比下降78.6 %，其中空置1年以內的商品房面積 1.2萬平米，同比下降80.2 %。2.3平谷區(qū)土地交易市場分析231 土地一級開發(fā)交易情況07年4月份，平谷區(qū)昱新家園商住小區(qū)項目土地 一級開發(fā)招投標，土地面積為 28949平方米，建筑面積為69498平方米，招標底價為46

29、93萬元， 最終由北京林河興業(yè)房地產開發(fā)有限公司以4418萬元競得土地一級開發(fā)權（其他兩家報價分別為4462萬元、4439萬元。土地一級開發(fā)地面地價為101.79萬元/畝。2.3.2 土地二級開發(fā)交易情況截至07年9月底，平谷區(qū)公開出讓土地共兩塊， 折合地面地價（熟地）為154萬元/畝、136萬元宗地位置起始價土地面積（平方米）規(guī)劃建 筑面積 （平方米）容積率交易方式規(guī) 劃 用 途成交價樓面地價地面地價受讓單位開發(fā)程度（萬 元）合計建設用地面積代征地面積（萬元）（元/平 米）（萬元/ 畝）平谷區(qū)建設西街24號2184946594650189302.00掛牌商 業(yè) 及 住 宅2184115415

30、4北京華鼎晟房地產開發(fā)有限公司三通一平平谷區(qū)新平南路北側284713932139320278642.00掛牌居住28471022136北京興谷 園房地產 開發(fā)有限 公司三通一平【平谷中羅莊】項目可行性研究報告2.3項目周邊商品房市場調研231研究區(qū)域說明本項目位于平谷城區(qū)北部，為興谷工業(yè)園區(qū)二期用 地的綜合服務功能區(qū)。目前該地區(qū)購房對象主要還 是以本地居民為主，城區(qū)內項目數量雖有限，規(guī)模 也相對較小，但區(qū)域競爭還是比較激烈，存在較強 參考價值，因此，城區(qū)內所有在售、待售及已售項 目均是區(qū)域市場研究的考察對象。主要調查樣本項目名稱發(fā)展商地理位置漁陽公館北京益陽房地產開發(fā)有限公司平谷中心商業(yè)區(qū) E

31、區(qū)中衛(wèi)世紀城北京中衛(wèi)房地產開發(fā)有限公司平谷中心商業(yè)區(qū)迎賓花園北京乾兀房地產開發(fā)有限公司迎賓環(huán)島西南側金谷御景豪庭北京華欣金谷房地產開發(fā)有限公司迎賓環(huán)島東南側東方國際公寓上海萬杰、香港城建置業(yè)大龍環(huán)島西南側都麗豪廷北京智能通達房地產開發(fā)有限公司平谷中心商業(yè)區(qū)林萌家園北京星宇昊經濟技術發(fā)展中心平谷區(qū)林萌南街9號陽光城北京亞連房地產開發(fā)有限公司平谷大街路口西北角無限幸福陽光北京無限置業(yè)有限公司平谷區(qū)新平老路9號興谷嘉和北京市興谷區(qū)和平農工商聯合總公司平谷區(qū)平翔路（電視塔東南角）世外桃園北京八通房地產開發(fā)有限公司平谷京東大溶洞西南一公里2.3.2區(qū)域住宅市場分析區(qū)域住宅市場總體特征從區(qū)域住宅產品供應看

32、：一是項目總體規(guī)模比較小，最大也就20萬平米，總體規(guī)劃布局比較傳統(tǒng)規(guī)整，缺乏相應的現代時尚 感；小區(qū)總體缺乏對景觀環(huán)境的營造；二是市場供應主要以80120平米的兩、三居戶型 為主；130平米以上大戶型目前項目基本都有配備， 不過銷售去化慢；但 70平米以下為主的小戶型產 品還屬市場空白；三是以傳統(tǒng)戶型（進深大，面寬窄，出現暗廳，功 能分區(qū)不合理等特點）為主的市場開始逐步被取 代；四是建筑單體從純多層過渡到目前多層、高層、小 高層混合為主，板式住宅依舊是市場供應的主體， 但是樓體單元數比較多，大都在 5個單元左右，最 高的達到8個單元，部分塔式單體開始出現； 五是交房標準依舊以毛坯為主，精裝戶型

33、市場還屬 空白；六是小區(qū)缺乏相應的會所配套，會所概念在平谷市 場還未形成。從區(qū)域市場需求看：市場總體需求主要以平谷城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)當地居 民為主，主要以居住為購買目的，投資需求有待釋 放；價格是決定當地居民購買的首要因素，通過衡量總 價的高低來確定購買的戶型面積。從項目開發(fā)運營看：就單個項目而言，雖然規(guī)模不大，但開發(fā)周期還拉得比較長，說明當地購買力相對有限；從整個市場項目運作看，開始從“蓋房子”階段向房地產開發(fā)的方向轉變；在項目運作過程中，注重項目容積率的提升，缺乏 對項目整體品質的打造，缺乏對居住舒適度的提 升;在營銷推廣上，整體市場不注重市場產品形象的包 裝，宣傳道具、廣告制作等均處于市場的

34、低端，業(yè) 務人員專業(yè)水平也有待提高；項目總體品質較低，后期物業(yè)管理服務還停留在低 端基礎管理階段。區(qū)域住宅產品供給分析區(qū)域住宅產品基本情況（表一）項目名稱占地面積（萬就）建筑規(guī)模（萬 就）總戶數容積率物業(yè)費（元/就月）首次開盤 時間漁陽公館3.913.62.2未開盤中衛(wèi)世紀城1.6127未開盤迎賓花園8.515.757641.9多層0.6 ;高層12004.11金谷御景豪庭142.90.752005東方國際公寓4.53高層1,多層0.92005都麗豪廷182.712004林萌家園201.4多層0.6，高層12005.6陽光城20一期 6241.40.762005.4無限幸福陽光63.63821

35、.70.52007.4興谷嘉和5.15201.360.552005.3世外桃園124.84000.353.22004.10區(qū)域住宅產品基本情況（表二）項目名稱物業(yè)類型建筑形式主力戶型戶型特點裝修開發(fā)周期漁陽公館高檔 住宅多層板樓、29層高 層板塔、聯排別墅50- 250就的一居至四居，以80 - 90的小戶型為主高板塔為一梯 四戶，大戶型南 北通透毛坯兩期中衛(wèi)世紀 城普通住宅16層、29層高板，5層商業(yè)連接70 - 90平米（兩居）為主一梯兩戶或四 戶，岀現暗廳毛坯一期迎賓花園普通住宅24棟6層、4棟16 層、2棟3層、1 棟18層、1棟2 層二居：75.75 就、99.66 就、96.34

36、就、102.75 就、107.28 就；三居：115.1 就、127.99 m2戶型南北通透， 大戶型為三層 兩躍戶型毛坯三期金谷御景普通3棟25層高板，3兩居：90、118 ;三居：132、兩梯四戶，大戶毛坯兩期豪庭住宅棟9- 11層小高層140型南北通透四居：151 ;躍層：250東方國際 公寓普通住宅多層板樓、21層高板塔兩居:90、120三居:139、144 （高層）一梯兩戶、三 戶，使用率較低毛坯一期都麗豪廷普通住宅高層板塔兩居:95、98、100、102三居:130、145、150、166、171毛坯兩期林萌家園普通住宅多層、小高層板樓一二期三居：130、137、142、150;三

37、期一居45,兩居：62、75、89,三居：89、108、113單元數多，南北 通透，面寬顯 小,客廳居中毛坯三期陽光城普通住宅純多層板樓主力戶型：80- 110,三居戶型：124- 155南北通透，大戶 型設計舒適度 較高毛坯兩期無限幸福 陽光普通住宅多層板樓二居：82就、91就；三居：90 就、106 就、121 就傳統(tǒng)戶型，客廳 居中，采光不好毛坯兩期興谷嘉和普通住宅多層板樓二居：82就；三居：115就、110就；四居：127就小面積戶型設 計傳統(tǒng)，岀現暗 廳，大戶型使用 率不高毛坯兩期世外桃園別墅獨棟戶型：108.75-266.38，主力戶型為110- 120平米的小獨 棟戶戶小獨棟毛坯

38、三期備注：以上為目前在售、待售或基本售罄的項目。綜合分析：從項目物業(yè)類型看，在售項目僅有一個別墅（世外 桃園），且還位于平谷城區(qū)以外；在平谷城區(qū)僅有 即將開盤的漁陽公館（普通住宅+聯排）屬于相對 高檔的物業(yè)；其他項目均為普通住宅。 說明區(qū)域項 目主要是針對以居住為購買目的平谷居民。從項目的建筑規(guī)?？?，平谷市場現有11個項目的總體供應規(guī)模為131.35萬平米，除去漁陽公館、 中衛(wèi)世紀城及林蔭家園的三期、世外桃園三期（即 將上市共計約30萬平米）即將正式開盤銷售外， 其他項目基本處于尾盤或剛售罄階段，據了解,整個市場潛在供應還有陽光城二期的少量產品。從平谷房地產市場看，項目普遍規(guī)模都比較小，不 超

39、過20萬平米，由于先前的一些小項目均已進駐， 目前市場的項目主要集中在 10-20萬平米之間， 占 64%。從平谷市場項目的供應規(guī)模看，說明區(qū)域房地產市 場處在剛起步的階段，還未輻射到平谷以外的其他 區(qū)域。從項目總體規(guī)劃布局看，對于規(guī)模相對較大的項 目，總體規(guī)劃布局顯得非常傳統(tǒng)，建筑單體基本為“兵營式”的格局，缺乏應有的活力；整個小區(qū)缺 乏展示整體形象的組團景觀來鏈接；建筑外立面顏 色比較厚重，缺乏現代時尚活力感。從項目的容積率看，早期項目主要以多層為主，容積率相對較低，而近幾年來多個項目高層板塔建筑 的出現，容積率較先前已有所提升。在售項目中容 積率在1 1.9之間的項目與容積率在2以上的項

40、目所占比例基本相當；容積率在 1 1.9之間的項 目主要為多層板式住宅，而容積率在 2以上的項目 其樓梯都有高層板塔的建筑單體， 說明區(qū)域市場以 從兩三年前以多層住宅供應為主， 開始走向以高層 供應為主。其中即將開盤的中衛(wèi)世紀城項目容積率達到 6左右，作為平谷城區(qū)最高檔的項目漁陽公館容積率也 達到2.2，說明平谷城區(qū)項目容積率開始逐步走高, 高層板塔產品開始逐步被市場所接受。項目容積率綜合分析18%9%*1 1 1.9 L 22.9 - 3從項目建筑單體看，市場由原先的多層建筑單體為 主過度到多層、高層、小高層單體綜合布局為主， 而且板式多層住宅單體單元數集中在 4- 7之間, 其中林蔭家園三

41、期住宅小高層板樓達到 8個單元; 中衛(wèi)世紀城追求高容積率，其住宅全部為高層板 式；個別項目還出現高層板塔結合，如漁陽公館、 金谷御景豪庭、東方國際公寓及都麗豪庭項目。說 明平谷城區(qū)項目隨著房地產市場推進，項目整體居 住品質變化不大。從各項目戶型供應看，市場主要戶型為80120平 米的兩居及130150平米的三居，雖然即將開盤 的項目也受“ 90/70”政策的限制，但70平米以下 的戶型市場供應非常少；從戶型的功能布局看，戶 型仍舊有許多傳統(tǒng)三室一廳、兩室一廳的戶型（長 進深、短面寬，客廳處于戶型中間，為暗室設計， 采光比較差），如林蔭家園、無限幸福陽光及中衛(wèi) 世紀城等，相對而言，漁陽公館、陽光

42、城項目的戶 型相對較好，遵循戶型的南北通透、采光、動靜分 區(qū)、干濕分區(qū)等舒適居住功能的設計原則；從單元 套數看，由于受“ 90/70 ”政策影響，一梯三戶、 四戶的產品開始出現。從各項目的交房標準上看，市場產品均以毛坯為交 付標準，精裝修房屋在平谷市場還未出現。從各項目的配套上看，除了漁陽公館提出泛會所（將漁陽酒店作為項目的會所）的概念外，其他項 目均不存在會所配套，僅有一些用于出售的社區(qū)商 業(yè)服務配套。從各項目的物業(yè)管理上看，每個項目基本都由開發(fā) 公司自行成立的物業(yè)公司管理，處在物業(yè)管理的基 礎服務階段，不具備為業(yè)主開發(fā)的延伸特色服務；高層帶電梯物業(yè)費一般為1元/ 月，多層不帶 電梯物業(yè)費為

43、0.5 0.9元/川月。區(qū)域住宅銷售情況分析各項目住宅銷售情況分析項目名稱銷售均價（元 / m2）銷售階段銷售率熱銷戶型備注漁陽公館約 5000前期預熱00中衛(wèi)世紀城約470暫不接待00計劃10月份開盤:迎賓花園4000簽約進駐100%多層兩居、三居 高層三居已售罄金谷御景豪庭4000尾盤90%兩居、三居130 150平米戶型滯銷東方國際公寓商業(yè)銷售100% 1兩居、三居P住宅全部售完:都麗豪廷辦理進駐100%100兩居150、160 三居已進駐林萌家園均價4600三期內部認 購三居一、二期已售完陽光城4000一期尾盤85%80 110平的兩居、三居124 155平米的戶型滯銷無限幸福陽光37

44、00結尾簽約100%二居、三居已售完興谷嘉和4000二期今年5月開盤二期 30 %二居、三居一期已售完世外桃園6500一二現房銷 售階段一、二期 70%100 120 戶型三期預計今年10月開盤從上表分析可知： 從銷售均價看，據調查，目前即將開盤的兩個項目 均價都在4500元/平米以上，其中漁陽公館開盤均 價有可能超過5000元/平米，目前在認購階段的林 蔭家園起價就達到4380元/平米，多層最高價達到 5500元/平米；與去年同期相比，平谷區(qū)整體房價 上升了 1000兀/平米左右。從項目銷售情況看，目前市場上老項目已基本銷售 完畢，新項目正處在前期預熱階段，市場出現新老 項目上市交接斷層的階

45、段，整個市場房源相對緊缺。從戶型銷售速度看，戶型面積市場需求主要集中在80120平米的兩、三居；從戶型總價看，總價一 般在35萬以內的戶型，總價超過50萬/套、面積 為130平米以上的戶型銷售去化慢；從戶型的特點 看，在價格相同面積相當的情況下“傳統(tǒng)戶型”已 不再是市場的主角，但若戶型面積相當，“傳統(tǒng)戶型”只要具有價格優(yōu)勢的情況下仍能贏得市場的需 求（如無限幸福陽光）。說明價格是決定當地居民 購買的首要因素。對于平谷城區(qū)的大戶型而言，世外桃園獨棟小戶型 將對其形成替代性競爭。部分項目交易情況分析項目開始銷售時 間批準套數批準面積（就）已銷售面積（就）總體成交均 價（元/就）銷售率月均簽約速 度

46、（就/月）迎賓花園2005.8.1745047314.6641429.97261587.56 %1726.252005.11.2319431746.2127888.78315487.85 %1328.042007.4.13177277849141.84336532.9 %1828.37小計821106844.8778460.592893.9773.43 %3269.19金谷御景豪庭2006.12.2434241652.5826538.65301163.71 %3317.36都麗豪庭2006.8.2327431935.9929954.79337393.08 %2496.23世外桃園2005.7.

47、3444207.071822.4559943.32 %75.932006.11.30808552.126703.12646470.4 %744.8小計12412759.198525.526279.166.82 %355.23備注：1、上述數據來源于北京市房地產交易管理網（截止至2007.9.5 ）;2 、項目由于分階段上市，有些已經屬于現房，因此無法將整個項目的信息收集全；3 、部分項目目前已經銷售完畢，但正在進行網絡簽約，交易網上還處于未售登記狀態(tài)。從上述個案成交均價與月簽約速度比較看，成交均 價在某種程度與成交速度成反比；就平谷城區(qū)三個 有代表的普通住宅項目而言，銷售均價最高的都麗 豪庭月

48、均銷售速度相對較慢；總體而言，平谷城區(qū)普通住宅近三年來平均成交均價約 3000元/平米, 月均銷售速度集中在2500- 3500平米/月。結合上圖，從各項目的戶均面積與月均成交速度比 較看，按常規(guī)戶均面積大的項目去化相對較慢，但 從平谷區(qū)這幾個典型項目來看，戶均大的月均去化 相對較快，從中可說明價格是決定當地居民購買的 最主要因素。從各項目的月均銷售額來看，平谷區(qū)普通住宅項目 月均銷售額均未突破千萬元，一是由于當地購買力 相對有限，二是由于各項目規(guī)模較小，而且分期上 市，開發(fā)周期相對較長的緣故。月均銷售額比較（萬元）區(qū)域住宅需求市場簡析從對平谷城區(qū)項目的調研看，平谷房地產市場的購 買人群主要為

49、平谷城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地人群，外 來人口數量相對較少。從購買的目的看，主要以居住為購買目的，投資購買需求已經開始萌發(fā)。購買人群主要來源一是當地的公務員及企事業(yè)單位人群，如區(qū)政府、 各局機關及銀行、電信、醫(yī)院、學校等收入穩(wěn)定、 收入相對較高的人群；這部分人群當前購買仍舊以 改善型居住為目的為主，并具備一定的投資能力， 房地產投資將成為其首要的投資渠道 （從林蔭家園 的調查可知：其目前認購定金為 10萬元，相當于 首付款金額，目的就是為了防止投資炒房）。二是當地私營業(yè)主階層，主要為當地經濟收入較高 的生意人、工商個體戶等，告別租房時代，自住購 買為目的；同時，這部分人經商意識強，對投資房 地產比較

50、熱衷。三是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農村有錢居民，為子女上學或為自住需要而購買。2.4區(qū)域商業(yè)市場調研241 商業(yè)市場簡析平谷城區(qū)目前商業(yè)主要集中在文化街、新平北街和 府前街“兩橫一縱”區(qū)域，其中文化街是平谷縣城 最重要的一條商業(yè)街，貫穿平谷縣城南北，是平谷 縣城商業(yè)密集度最高的區(qū)域。文化北街商業(yè)供應分析據實地調研估算，文化北街的商業(yè)供應量為12萬平米以上，主要以臨街商鋪為主；在文化北街段有3個集中商業(yè)網點，即國泰和美購物廣場、平谷商 業(yè)步行街及國泰百貨，其商業(yè)體量分別衛(wèi) 19000平 米、68761平米、20000平米。國泰和美購物廣場位于文化北街南側，其前身衛(wèi)小白楊超市，重新裝修于2006年2月開業(yè)；其中地下一層（2500平米） 為電器廣場、首層為服裝服飾/鞋帽商業(yè)街