房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)項(xiàng)目工作流程細(xì)則（可編輯）

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)項(xiàng)目工作流程細(xì)則 收購(gòu)項(xiàng)目工作流程細(xì)則目 錄一、收購(gòu)程序1二、進(jìn)行盡職調(diào)查11目標(biāo)公司基本情況22治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況23資產(chǎn)（權(quán)益）、負(fù)債情況24納稅及規(guī)費(fèi)交納情況25房地產(chǎn)項(xiàng)目情況36重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項(xiàng)37財(cái)務(wù)狀況38其他注意事項(xiàng)3三、制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同41股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載有原股東的聲明與保證。42資料移交53付款安排54違約責(zé)任55政府行為及不可抗力56其他風(fēng)險(xiǎn)6四、清產(chǎn)核資及公司交接61清產(chǎn)核資62項(xiàng)目交接6五、工作流程表8六、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)盡職調(diào)查清單101涉及公司類(lèi)的文件102設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)文件103涉及財(cái)務(wù)類(lèi)的資料114公司的經(jīng)濟(jì)合同履行情

2、況12七、常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施和應(yīng)對(duì)方法14八、項(xiàng)目收購(gòu)資料移交記錄表格15證照移交記錄表16基本資料移交記錄表17資料移交記錄表（行政類(lèi)）18協(xié)議、合同明細(xì)表（行政類(lèi)）19資料移交記錄表（工程類(lèi)）20資料移交記錄表（人資類(lèi)）21法律事務(wù)統(tǒng)計(jì)表22印鑒移交記錄表23印鑒移交記錄表（印模）24項(xiàng)目移交備忘錄25一、收購(gòu)程序1、進(jìn)行房地產(chǎn)公司收購(gòu)，一般情況下，雙方可以在達(dá)成初步意向后先簽訂一個(gè)收購(gòu)意向書(shū)。如涉及到當(dāng)事方的商業(yè)秘密保護(hù)問(wèn)題，還可簽訂保密協(xié)議，約定無(wú)論收購(gòu)是否完成，雙方均應(yīng)對(duì)收購(gòu)過(guò)程中了解到的對(duì)方的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)。2、然后收購(gòu)方對(duì)擬收購(gòu)目標(biāo)公司（以下稱“目標(biāo)公司”）及房地產(chǎn)項(xiàng)

3、目的法律與財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行盡職調(diào)查。盡職調(diào)查系非常專(zhuān)業(yè)的工作，是進(jìn)行商業(yè)決策的基礎(chǔ)與前提，一般情況下宜由專(zhuān)業(yè)律師與專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行。3、盡職調(diào)查后專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)作出系統(tǒng)、全面的盡職調(diào)查報(bào)告，對(duì)收購(gòu)的可行性、交易條件及潛在風(fēng)險(xiǎn)作出判斷，為收購(gòu)方的決策提供參考意見(jiàn)。4、如最終決定收購(gòu)，則宜制作嚴(yán)謹(jǐn)、詳盡的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)最大限度地預(yù)見(jiàn)股權(quán)收購(gòu)中以及收購(gòu)后可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并約定各種措施以化解或降低該等風(fēng)險(xiǎn)。5、辦理土地轉(zhuǎn)讓登記，將目標(biāo)地塊土地使用證過(guò)戶，對(duì)其他手續(xù)進(jìn)行變更或重新辦理。當(dāng)然，對(duì)于目標(biāo)公司的不良資產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)較大資產(chǎn)或收購(gòu)方無(wú)意經(jīng)營(yíng)的財(cái)產(chǎn)，經(jīng)雙方協(xié)商，也可在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)予以剝離，雙方應(yīng)對(duì)

4、剝離資產(chǎn)的確定、價(jià)值、交接方式與時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行明確的安排。 二、進(jìn)行盡職調(diào)查受讓一個(gè)房地產(chǎn)公司的股權(quán)，意味著接受該公司的全部資產(chǎn)（剝離資產(chǎn)除外）、債權(quán)債務(wù)、潛在風(fēng)險(xiǎn)等，在股權(quán)收購(gòu)前，首要的工作自然是對(duì)被收購(gòu)公司的狀況進(jìn)行詳盡細(xì)致的盡職調(diào)查。盡職調(diào)查涉及公司自身狀況及其擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)煞矫娴膬?nèi)容，一般情況宜要求原股東提供以下幾大類(lèi)材料：1目標(biāo)公司基本情況1.1目標(biāo)公司的簡(jiǎn)介，包括歷史沿革以及現(xiàn)狀。1.2目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)之營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、稅務(wù)登記證、驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等政府批件。1.3目標(biāo)公司及其所投資的公司的股權(quán)架構(gòu)圖。1.4目標(biāo)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及未來(lái)發(fā)展目標(biāo)2治理結(jié)構(gòu)與人

5、事管理情況2.1目標(biāo)公司組織架構(gòu)圖。2.2目標(biāo)公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的組成及議事規(guī)則，以及歷屆股東會(huì)、董事會(huì)決議、記錄等文件。2.3目標(biāo)公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員簡(jiǎn)介。2.4目標(biāo)公司與員工之間勞動(dòng)合同的簽訂情況及工資、福利情況。2.5目標(biāo)公司內(nèi)部管理規(guī)章和制度。3資產(chǎn)（權(quán)益）、負(fù)債情況3.1目標(biāo)公司資產(chǎn)清單及權(quán)屬證明。3.2目標(biāo)公司重要的債權(quán)債務(wù)清單。3.3目標(biāo)公司以自身資產(chǎn)對(duì)外提供擔(dān)保的情況。3.4與上述權(quán)益、負(fù)債情況相關(guān)的合同等法律文件。3.5債務(wù)、資產(chǎn)抵押、質(zhì)押或?yàn)樽陨砘蛩颂峁?dān)保等情況。4納稅及規(guī)費(fèi)繳納情況4.1目標(biāo)公司目前適用的稅項(xiàng)及稅率，以及所享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政

6、策。4.2目標(biāo)公司近三年是否依法納稅，有無(wú)偷、逃、欠、漏稅的情形，是否因此受到稅務(wù)部門(mén)的行政處罰，如有則提供相關(guān)處罰決定。4.3如果項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，前幾期已經(jīng)交工，好應(yīng)考慮前期的所得稅和土地增值稅的清算問(wèn)題。5房地產(chǎn)項(xiàng)目情況5.1目標(biāo)公司投資建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、具體位置、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目用途、開(kāi)竣工日期、工程進(jìn)度等。5.2與項(xiàng)目有關(guān)的申報(bào)文件、批復(fù)文件及已取得的證書(shū)，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、銷(xiāo)售等的批文。（房地產(chǎn)的五證審查）5.3目標(biāo)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中簽訂的有關(guān)合同及其履行情況。5.4工程結(jié)算情況；對(duì)于變更部分的工程量和工程價(jià)款的認(rèn)定；以及已完工程的質(zhì)量保修金的處理。6重大合同及重大訴

7、訟/仲裁/行政處罰事項(xiàng)6.1除前面所列合同以外的其他重大合同（如貸款、擔(dān)保、銷(xiāo)售、合作合同等）。6.2目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)是否涉及重大訴訟、仲裁或行政爭(zhēng)議事項(xiàng)或存在預(yù)期將要進(jìn)入訴訟、仲裁程序的重大糾紛，以及對(duì)處置結(jié)果和影響的預(yù)測(cè)，并提供有關(guān)的法律文件。7財(cái)務(wù)狀況以會(huì)計(jì)師提供的文件清單為準(zhǔn)，必須保證真實(shí)有效。8其他注意事項(xiàng)收購(gòu)方或原股東認(rèn)為有其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)或需要提供的文件資料。收集上述材料后，收購(gòu)方應(yīng)對(duì)該等材料的有效性、關(guān)聯(lián)性以及其預(yù)計(jì)產(chǎn)生的法律后果進(jìn)行深入、細(xì)致的分析研究，在此基礎(chǔ)上作出盡職調(diào)查報(bào)告，對(duì)目標(biāo)公司的現(xiàn)狀、組織結(jié)構(gòu)、股東狀況、資產(chǎn)與債權(quán)債務(wù)情況、房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性、涉及的訴訟仲

8、裁等方面內(nèi)容作出判斷，并就收購(gòu)的可行性、收購(gòu)條件及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題提出最終的法律與財(cái)務(wù)意見(jiàn)。 盡職調(diào)查很重要的一點(diǎn)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性作出判斷。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施嚴(yán)格控制與監(jiān)管，判斷一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否合法，主要應(yīng)審查其獲得的政府批件是否齊備。一般而言，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)獲得市發(fā)改委（原為市計(jì)委）的立項(xiàng)批復(fù)，規(guī)委的設(shè)計(jì)方案審定意見(jiàn)、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可，土地管理部門(mén)的國(guó)有土地使用權(quán)證，建委的施工許可，房管部門(mén)的銷(xiāo)售許可。存在征地與拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，應(yīng)審查項(xiàng)目之征地手續(xù)是否齊備，鄉(xiāng)村集體及農(nóng)民個(gè)人的補(bǔ)償問(wèn)題是否已達(dá)成協(xié)議并落實(shí)，如征地與拆遷補(bǔ)償問(wèn)題未解決，則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將遇到極大的阻力與風(fēng)險(xiǎn)。三、制作并

9、簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一旦作出收購(gòu)的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。為最大限度地避免收購(gòu)方風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)的約定，且具可操作性。避免因遺留問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛，以下提出幾點(diǎn)意見(jiàn)：1股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載有原股東的聲明與保證聲明與保證的內(nèi)容一般情況下應(yīng)包括：已提供的文件與資料均為真實(shí)且無(wú)遺漏；除已披露的債權(quán)債務(wù)外不存在其他債權(quán)債務(wù)；目標(biāo)公司未設(shè)定披露外的保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保；無(wú)披露外的訴訟、仲裁或?qū)⒁M(jìn)行的訴訟、仲裁；不存在欠繳稅費(fèi)或其他政府處罰情形；原股東方對(duì)目標(biāo)公司實(shí)施實(shí)際控制前不會(huì)單方面作出增加目標(biāo)公司風(fēng)險(xiǎn)與義務(wù)的行為，等等。同時(shí)，宜約定，如原股東違反上述聲明與保證，應(yīng)承擔(dān)

10、相應(yīng)的責(zé)任。2資料移交實(shí)踐之中，房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，經(jīng)常會(huì)找不到某些證件、合同、財(cái)務(wù)憑證等，從而給工作帶來(lái)極大不便甚至造成嚴(yán)重?fù)p失。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，一定要注意資料移交這個(gè)細(xì)節(jié)，列出詳盡的應(yīng)移交資料清單并安排相關(guān)部門(mén)的人手分別接收并保管資料。 3付款安排股權(quán)收購(gòu)中，收購(gòu)方有支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金的義務(wù)，原股東有移交資料、辦理股權(quán)變更手續(xù)等的義務(wù)，因而在付款安排上，宜拉長(zhǎng)付款過(guò)程，原股東完成一定義務(wù)后收購(gòu)方支付一定款項(xiàng)，要注意雙方義務(wù)的對(duì)接。另外，房地產(chǎn)公司的股權(quán)收購(gòu)并非辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，很多潛在的問(wèn)題可能會(huì)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐漸暴露，一旦收購(gòu)方過(guò)早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款

11、付清，將很可能遭受不必要的損失。因而，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，以抵扣可能的支出。4違約責(zé)任關(guān)于違約責(zé)任的約定是一方違約后另一方可以采取的救濟(jì)手段，因而宜繁不宜簡(jiǎn)，且應(yīng)具有較強(qiáng)的可操作性。具體而言，應(yīng)約定聲明與保證不實(shí)、不按期辦理股權(quán)變更手續(xù)、無(wú)故解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等情況下支付確定金額的違約金，并賠償因此給收購(gòu)方造成的實(shí)際損失。5政府行為及不可抗力 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)政策性極強(qiáng)的行業(yè)，容易受到國(guó)家與地方土地、金融、拆遷、城市規(guī)劃等法律法規(guī)及政策的影響，因而，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)應(yīng)充分考慮到這種可能性，明確約定出現(xiàn)以上情形時(shí)，雙方應(yīng)分擔(dān)該種損失。6其他風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)根據(jù)具體情形提出具體解決方案，同

12、時(shí)，建議聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員提供專(zhuān)業(yè)幫助。四、清產(chǎn)核資及公司交接1清產(chǎn)核資1.1公司的應(yīng)收賬款及在售商品房的存量及價(jià)值；1.2公司自成立以來(lái)的所有債務(wù)及其清償情況；1.3應(yīng)付拆遷安置款預(yù)算及執(zhí)行情況；1.4項(xiàng)目完成情況及其工程款實(shí)際支付及應(yīng)付情況1.5公司現(xiàn)金余額及近一個(gè)月內(nèi)的現(xiàn)金收支流量預(yù)算；1.6雙方認(rèn)為的其他需要明確的情況。2項(xiàng)目交接2.1執(zhí)行重整計(jì)劃公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議批準(zhǔn)后，及時(shí)組成工作班子對(duì)項(xiàng)目的行政、財(cái)務(wù)、工程等公司各方面進(jìn)行接收，并完成項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目章程制度的修改。2.2行政方面審核項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)建等相關(guān)手續(xù)，接收各種資格證書(shū)及政府批文，注意各種證件的合法性、延續(xù)性；專(zhuān)人負(fù)責(zé)交接

13、地方政府關(guān)系；及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目管理權(quán)、印章、辦公設(shè)施、宿舍等交接。2.3財(cái)務(wù)方面根據(jù)清產(chǎn)核資情況，由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門(mén)主抓，工程部現(xiàn)場(chǎng)配合。原項(xiàng)目提交的財(cái)務(wù)報(bào)表及有關(guān)財(cái)務(wù)文件等必須保證真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、有效的，并且真實(shí)及公正地反映截至轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日的資產(chǎn)、負(fù)債（包括或然負(fù)債、未確定數(shù)額負(fù)債或有爭(zhēng)議負(fù)債）及盈利或虧損狀況。2.4合同關(guān)系根據(jù)項(xiàng)目需要和原項(xiàng)目職工本人意愿處理公司與原項(xiàng)目職工的勞務(wù)關(guān)系；根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定公司與施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等合作單位的合同關(guān)系。2.5工程現(xiàn)場(chǎng)必須由雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)方共同參與見(jiàn)證，根據(jù)原項(xiàng)目提供的工程項(xiàng)目、材料和設(shè)備清單開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)交接活動(dòng)；注重已完工程和現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的質(zhì)量和安全

14、檢查，以避免將來(lái)因質(zhì)量和安全問(wèn)題出現(xiàn)糾紛。主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點(diǎn)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，一般劃分為土建（含建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾等）、設(shè)備（含給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)等）、電氣（含變配電、動(dòng)力電、照明電、消防、通訊、安防等），由各專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)。另外還應(yīng)檢查工程資料的完整性。2.6清償項(xiàng)目前期的債務(wù)2.7進(jìn)行項(xiàng)目后期的投資、建設(shè)和開(kāi)發(fā)五、工作流程表工作流程表序號(hào)步驟工作詳述1前期準(zhǔn)備工作基本情況調(diào)查了解被收購(gòu)方的動(dòng)機(jī)、目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、存在的障礙。這些都是初步接觸時(shí)要了解的內(nèi)容。組建收購(gòu)團(tuán)隊(duì)針對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目的特點(diǎn)組建財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、工程、行政等專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)2發(fā)出收購(gòu)要約，進(jìn)行可行性研究及決策收購(gòu)

15、方發(fā)出收購(gòu)要約召開(kāi)公司股東大會(huì)，研究股權(quán)出售和收購(gòu)股權(quán)的可行性，嚴(yán)格按照公司法的規(guī)定程序進(jìn)行操作。形成企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方案。1轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的基本情況；2項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的有關(guān)論證情況；3轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目涉及的職工安置方案；4轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目涉及的債權(quán)債務(wù)處理方案；5項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益處置方案以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告的主要內(nèi)容。職工安置方案與職工有關(guān)的債權(quán)債務(wù)處理，勞務(wù)合同關(guān)系處理，社會(huì)保險(xiǎn)的接續(xù)準(zhǔn)確掌握轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的債務(wù)狀況債務(wù)的承擔(dān)及清償?shù)霓k法保障清償?shù)挠行Т胧?首輪談判簽訂并購(gòu)意向書(shū)收購(gòu)意向書(shū)的內(nèi)容：1要明確收購(gòu)什么東西，是收購(gòu)項(xiàng)目還是公司的股權(quán)，所以要明確收購(gòu)標(biāo)的是什么；2保密的條款；3提供資料和信息條款。4費(fèi)用以分?jǐn)倵l

16、款。5對(duì)價(jià)條款。6進(jìn)度安排條款；7排他協(xié)商條款。這很重要。8誠(chéng)意金條款；9意向書(shū)終止（解除）條款。10爭(zhēng)議解決條款。11法律適用條款（涉外時(shí)）。4盡職調(diào)查盡調(diào)報(bào)告并分析研討要求被轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目提供項(xiàng)目主體，人事管理，資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)費(fèi)稅費(fèi)繳納情況等資料，詳見(jiàn)盡職調(diào)查清單5實(shí)質(zhì)性的協(xié)商和談判從風(fēng)險(xiǎn)的控制、節(jié)約交易成本、便于操作等角度提出并購(gòu)方案。其中稅務(wù)關(guān)涉重大，需要特別注重。6資產(chǎn)評(píng)估可協(xié)商確定轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)格1委托具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估；2形成評(píng)估報(bào)告；3確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格。7召開(kāi)股東（大）會(huì)，并形成決議按照公司章程規(guī)定的程序和表決辦法通過(guò)并形成書(shū)面的股東（大）會(huì)決議8準(zhǔn)備并購(gòu)談判所有的法律文件，簽

17、訂合同主要包括并購(gòu)總體協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、項(xiàng)目托管協(xié)議等總體協(xié)議包括條款：1收購(gòu)標(biāo)的條款）；2先決條件條款；3陳述和保證條款；4保密條款；5風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)條款；6企業(yè)債權(quán)債務(wù)處理?xiàng)l款；7經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l款；8過(guò)渡期安排條款；9價(jià)格條款；10價(jià)款支付方式、期限；11股權(quán)移轉(zhuǎn)條款；12合同終止條款；13違約責(zé)任條款；14擔(dān)保條款；15不可抗力條款；16法律適用條款；17爭(zhēng)議解決條款；18定義條款；19附件。9辦理交接手續(xù)行政、財(cái)務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)交接，辦理工商變更登記等。9.1證件交接稅務(wù)登記證、公司組織機(jī)構(gòu)代碼證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、施工許可證、預(yù)售

18、許可證、大產(chǎn)權(quán)證或小產(chǎn)權(quán)證等9.2印章交接雙方負(fù)責(zé)人交接印章并做好交接記錄9.3材料、設(shè)備交接原項(xiàng)目提供清單，雙方負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)后簽認(rèn)交接單9.4場(chǎng)地交接雙方負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)交接并做好交接記錄9.5工程交接對(duì)工程質(zhì)量、安全及工程技術(shù)資料的完整性進(jìn)行檢查，雙方確認(rèn)合格后簽認(rèn)交接單9.6財(cái)務(wù)交接雙方負(fù)責(zé)人進(jìn)行財(cái)務(wù)交接并做好交接記錄9.7行政交接合同、協(xié)議、往來(lái)公文交接。注意做好與地方關(guān)系、政府關(guān)系方面的交接。10項(xiàng)目重整協(xié)調(diào)項(xiàng)目關(guān)系，重新開(kāi)展投資建設(shè)六、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)盡職調(diào)查清單項(xiàng)目收購(gòu)一般分為二類(lèi)，一類(lèi)是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)收購(gòu)，一類(lèi)是房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程轉(zhuǎn)讓或現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。1涉及公司類(lèi)的文件2.1公司營(yíng)業(yè)

19、執(zhí)照正副本2.2公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)2.3公司章程2.4公司歷次股東會(huì)、董事會(huì)決議2.5公司的稅務(wù)登記證2.6公司組織機(jī)構(gòu)代碼證2.7公司的銀行開(kāi)戶證明和貸款卡 2.8公司從成立至現(xiàn)在的股東變更情況和注冊(cè)資本法人代表變更的情況 2.9公司歷次的注冊(cè)和增資的驗(yàn)資報(bào)告 通過(guò)對(duì)公司類(lèi)文件的盡職調(diào)查主要是了解公司法人的現(xiàn)狀及歷史沿革。2設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)文件2.1“一書(shū)二證”建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.2國(guó)有土地使用權(quán)證 2.3國(guó)有土地出讓合同及動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同2.4發(fā)改委立項(xiàng)文件或可行性方案批復(fù)2.5施工許可證2.6預(yù)售許可證2.7大產(chǎn)權(quán)證或小產(chǎn)權(quán)證 2.8規(guī)劃審核意見(jiàn)書(shū)或

20、規(guī)劃部門(mén)對(duì)方案的批復(fù)2.9項(xiàng)目擴(kuò)初的批復(fù)2.10項(xiàng)目各類(lèi)市政配套部門(mén)的征詢意見(jiàn)2.11項(xiàng)目的方案文本、擴(kuò)初文本或施工圖2.12項(xiàng)目的地質(zhì)勘探報(bào)告2.13項(xiàng)目的各類(lèi)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告2.14項(xiàng)目面積測(cè)繪資料收購(gòu)項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建或施工到不同的階段需提供以上的不同文件，由淺到深到細(xì)。通過(guò)以上文件的盡職調(diào)查主要是了解：a項(xiàng)目土地取得的來(lái)源及合法性，土地使用的時(shí)間和原始土地價(jià)格的多少，并結(jié)合財(cái)務(wù)調(diào)查了解土地款項(xiàng)的支付情況b項(xiàng)目規(guī)劃主管部門(mén)審批的用途及各類(lèi)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) c依收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)展到不同的階段了解所需的相關(guān)政府職能部門(mén)審批的文件和手續(xù)是否完整，是否合法d如項(xiàng)目工程已實(shí)際開(kāi)工，應(yīng)了解項(xiàng)目工程的圖紙、開(kāi)工審批手續(xù)及政

21、府質(zhì)檢部門(mén)階段的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和工程檔案必須的文件圖紙，以確保今后竣工驗(yàn)收的合規(guī)性。3涉及財(cái)務(wù)類(lèi)的資料3.1涉稅文件：發(fā)票、采購(gòu)的文件和稅收優(yōu)惠、財(cái)務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)類(lèi)的文件；3.2公司歷年的報(bào)表及審計(jì)報(bào)告 3.3公司的所有賬本，包括：總賬、明細(xì)賬、現(xiàn)金日記賬、成本臺(tái)賬等3.4銀行及非金融機(jī)構(gòu)貸款的明細(xì)；3.5對(duì)外擔(dān)保的明細(xì)；3.6開(kāi)戶銀行的明細(xì)；通過(guò)財(cái)務(wù)類(lèi)文件的盡職調(diào)查主要有以下幾個(gè)方面的作用：a了解注冊(cè)資本和歷次增資的情況，檢查注冊(cè)資金的到位情況；b了解企業(yè)的資金流向，重點(diǎn)檢查往來(lái)款、應(yīng)收應(yīng)付款的情況；c了解各類(lèi)合同款項(xiàng)的支付情況，預(yù)測(cè)和計(jì)算履行合同還應(yīng)支付的款項(xiàng)；d詳細(xì)檢查進(jìn)入成本或存貨類(lèi)科目的發(fā)票的合法

22、性、合規(guī)性，避免稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)；e檢查企業(yè)涉稅事項(xiàng)：稅金是否依法足額繳納，是否存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。印花稅的繳納情況等；f檢查財(cái)務(wù)科目設(shè)置和賬目是否齊全、合規(guī)、合法； g確保財(cái)務(wù)反應(yīng)成本是否合規(guī)合法，以免引起今后收購(gòu)以后增加我司的土地增值稅和所得稅的負(fù)擔(dān)。4公司的經(jīng)濟(jì)合同履行情況公司簽訂的所有合同，并重點(diǎn)檢查一下合同：4.1土地出讓合同、動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同等涉及取得土地使用權(quán)簽訂的相關(guān)合同；4.2勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工合同等設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程建設(shè)的合同；4.3貸款合同及擔(dān)保合同； 4.4以上合同的履行情況，包括：合同金額，合同的變更情況，已付款、未付款、應(yīng)付款的情況，合同履行的進(jìn)度情況，如：設(shè)計(jì)、工程等的進(jìn)度情況。

23、此類(lèi)盡職調(diào)查主要作用是，了解企業(yè)成立至今的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，各類(lèi)合同的金額及履行情況，判斷可能產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)，或有負(fù)債、隱性負(fù)債，及合同履行中可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。七、法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施和應(yīng)對(duì)方法受讓方必須考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和公司股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)雙重風(fēng)險(xiǎn)，尤其是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目本身所存在的風(fēng)險(xiǎn)，是固有的，根本的，不因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而消弭，反而會(huì)延續(xù)給新的項(xiàng)目公司承擔(dān)，并最終轉(zhuǎn)嫁給受讓方。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于股權(quán)收購(gòu)后引起經(jīng)營(yíng)主體變更所產(chǎn)生的目標(biāo)公司對(duì)外債務(wù)和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。主要的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施主要包括以下幾方面：序號(hào)法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施相關(guān)文件1或有債務(wù)：包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在

24、的合同違約、潛在的未支付款項(xiàng)等。【關(guān)鍵詞：債務(wù)繼承 隱瞞債務(wù) 不得對(duì)抗善意第三人】采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同債務(wù)承諾抵押擔(dān)保合同2經(jīng)營(yíng)合法性：包括是否有逃稅的潛在納稅處罰風(fēng)險(xiǎn)，董事會(huì)、股東會(huì)決議是否合法有效等?！娟P(guān)鍵詞：逃稅 非法決議 處罰 負(fù)責(zé)人】采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同債務(wù)承諾抵押擔(dān)保合同3土地閑置：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（不可抗力、政府原因除外）?！娟P(guān)鍵詞：土地閑置費(fèi) 收回】1、向主管部門(mén)打報(bào)告，是因什么原因?qū)е挛磩?dòng)工，

25、讓他給我們一個(gè)批復(fù)；2、采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同關(guān)于*地塊土地閑置問(wèn)題的請(qǐng)示土地閑置問(wèn)題情況說(shuō)明抵押擔(dān)保合同4產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：土地使用權(quán)或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權(quán)人查封，或者是存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵?！娟P(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)?權(quán)利瑕疵 限制】審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)萎a(chǎn)權(quán)狀態(tài)承諾函抵押擔(dān)保合同5股權(quán)瑕疵：股權(quán)本身存在質(zhì)押擔(dān)保等第三人權(quán)利，對(duì)在項(xiàng)目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利、清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等各項(xiàng)權(quán)能的限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方未繳足出資因而不具有完整的股東權(quán)利等?！娟P(guān)鍵詞：股權(quán) 權(quán)利

26、瑕疵 限制】事先調(diào)查和評(píng)估，采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同股權(quán)狀態(tài)承諾函抵押擔(dān)保合同6收購(gòu)程序合法有效性：股權(quán)收購(gòu)程序不完全是一種市場(chǎng)行為，在參與主體、市場(chǎng)準(zhǔn)入、經(jīng)營(yíng)規(guī)模和范圍等方面必然受到有關(guān)國(guó)家法律法規(guī)或相關(guān)政策的限制。【關(guān)鍵詞：程序違法 參與主體 市場(chǎng)準(zhǔn)入 行政限制】政策、法規(guī)熟悉八、項(xiàng)目收購(gòu)資料移交記錄表格表格填寫(xiě)要求（行政、人資、法務(wù)類(lèi)）1、所有記錄未作說(shuō)明，一律接受原件，復(fù)印件應(yīng)予注明。2、相關(guān)項(xiàng)目有以“”在欄目標(biāo)注，沒(méi)有以“”在欄目標(biāo)注。3、相關(guān)文件出具相關(guān)列表。（協(xié)議、合同尤其注意）4、有疑問(wèn)之處要在“備忘錄”詳記并及時(shí)與項(xiàng)目收購(gòu)主管領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系。5、法律事務(wù)審結(jié)

27、案件提供判決書(shū)、未結(jié)或上訴提供證據(jù)目錄及證據(jù)原件。6、印鑒移交記錄表（印模）部分不予提供給對(duì)方。7、所有記錄均需雙方人員簽字。8、保守公司秘密。 有限公司證照移交記錄表 表一項(xiàng)目正本副本卡備注企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照組織機(jī)構(gòu)代碼證稅務(wù)登記證（國(guó)）稅務(wù)登記證（地）開(kāi)戶許可證統(tǒng)計(jì)證財(cái)政許可證衛(wèi)生許可證外匯登記證勞動(dòng)用工登記證土地證房產(chǎn)證行車(chē)證進(jìn)出口證海關(guān)公安消防文化注：本清單一式二份，一份交接交人，一份交移交人本清單未做說(shuō)明均為原件,相關(guān)部分批準(zhǔn)或頒發(fā)證照在備注欄注明名稱。移交人：接交人：年月日 年 月 日 有限公司基本資料移交記錄表 表一序號(hào)文件名稱冊(cè)數(shù)備注1公司注冊(cè)申請(qǐng)（初始設(shè)立）及批復(fù)2前置審批、特許專(zhuān)營(yíng)文件申報(bào)、變更3公司工商變更記錄4公司章程5股東名錄6董事名錄7監(jiān)事名錄8高管（總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理）名錄9股東會(huì)文件10董事會(huì)文件11監(jiān)事會(huì)文件12驗(yàn)資報(bào)告13審計(jì)報(bào)告14資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告15詳記：注：本清單一式二份，一份交接交人，一份交移交人本清單未做說(shuō)明均為原件。移交人：接交人：年月日 年 月 日 有限公司資料移交記錄表（行政類(lèi)） 表一序號(hào)文件名稱冊(cè)數(shù)備注1公司規(guī)章制度2公司發(fā)文登記表3公司收文登記表4文檔5公章使用登記表6介紹信7固定資產(chǎn)登記表8低值易耗品登記表9車(chē)輛檔案（維修、保養(yǎng)、保險(xiǎn)、年檢）10各類(lèi)協(xié)議、合同11與政府部門(mén)往來(lái)