開(kāi)發(fā)商操作規(guī)則

1、網(wǎng)上銷售系統(tǒng)- 開(kāi)發(fā)商使用規(guī)則業(yè)務(wù)定義1、期房 ：經(jīng)政府認(rèn)定的、未建成的樓盤(pán)（房屋） 。從權(quán)屬角度講指辦理初始登記 之前的房屋。2、現(xiàn)房 ：經(jīng)政府認(rèn)定的、已建成的樓盤(pán)（房屋） 。從權(quán)屬角度講指辦理過(guò)初始登 記的房屋。3、有效房 ：對(duì)于期房，有效房是指辦理過(guò)預(yù)售許可的，且未辦理預(yù)售備案的、 未辦理抵押登記的、未辦理預(yù)租賃備案的、未被限制的“房” （簡(jiǎn)單說(shuō)：辦理了 預(yù)售許可，未辦理初始登記，且未簽約或雖已簽約，但未辦理預(yù)售備案的、未辦 理抵押登記的、未辦理預(yù)租賃備案的、未被限制的“房” ）。對(duì)于 現(xiàn)房，有效房是指辦理過(guò)初始登記的， 且未辦理轉(zhuǎn)移登記的、 未辦理他項(xiàng)權(quán) 登記的、未辦理租賃備案的、未被

2、限制的“房” 。（簡(jiǎn)單說(shuō)：辦理了初始登記，但 未簽約，或雖已簽約，但未辦理轉(zhuǎn)移登記的、未辦理他項(xiàng)權(quán)登記的、未辦理租賃 備案的、未被限制的“房” 。）1 樓盤(pán)建立注意事項(xiàng)使用網(wǎng)上房地產(chǎn)系統(tǒng)網(wǎng)上簽約的前提是開(kāi)發(fā)商必須首先建立樓盤(pán)， 然后再對(duì) 樓盤(pán)申請(qǐng)相應(yīng)的權(quán)利（即申請(qǐng)預(yù)售許可、在建工程抵押、購(gòu)房權(quán)利抵押（按揭） 、 網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)、網(wǎng)上簽約，預(yù)售合同備案、初始登記、轉(zhuǎn)移登記等） 。建立樓盤(pán)時(shí)，哪些樓盤(pán)房屋可以錄入系統(tǒng)呢？1.1 系統(tǒng)啟用日期以后辦理預(yù)售許可的樓盤(pán)房屋；這類房屋全部進(jìn)入新系統(tǒng)處理1.2 系統(tǒng)啟用日期之前辦理了預(yù)售許可，未辦理初始登記的房屋滿足以下三種情況之一的房屋都要在樓盤(pán)表上建立期房。

3、在房屋準(zhǔn)備辦理初 始登記前，要建立現(xiàn)樓盤(pán)，并作期轉(zhuǎn)現(xiàn)（即建立期房與現(xiàn)房的對(duì)應(yīng)關(guān)系） 。建立 現(xiàn)樓盤(pán)時(shí)，要將所有的房屋都在現(xiàn)樓盤(pán)上以現(xiàn)房形式補(bǔ)齊 ，并對(duì)有期房的房屋， 建立與現(xiàn)房的對(duì)應(yīng)關(guān)系。（補(bǔ)充的現(xiàn)房不能辦理現(xiàn)售許可， 以防房屋被再次出售， 若不啟用現(xiàn)房簽約功能，則可以不必辦理現(xiàn)售許可）指截至系統(tǒng)啟用日期止 辦理了預(yù)售許可后未辦理其它任何業(yè)務(wù)， 或雖認(rèn)購(gòu)或 簽約但未備案的房屋。一個(gè)樓盤(pán)中的房屋如果只有部分有效， 則只錄入有效期房部分， 非有效期房 不進(jìn)入樓盤(pán)表。（注：辦理了預(yù)售許可后，已認(rèn)購(gòu)或簽約但只要合同未備案，且 未抵押、未辦理預(yù)租賃備案、未被限制，房屋仍屬于有效房。 ）系統(tǒng)啟用前認(rèn)購(gòu)的，

4、認(rèn)購(gòu)書(shū)可以補(bǔ)錄也可不補(bǔ)錄；但簽約而未備案的合同 必須在系統(tǒng)中補(bǔ)錄（補(bǔ)錄的合同可不打印，在原始合同上標(biāo)注系統(tǒng)中生成的的 合同編號(hào)即可），以便在系統(tǒng)中辦理備案登記。這類房屋進(jìn)入系統(tǒng)的目的是預(yù)備在初始登記前， 限制解除了， 對(duì)房屋進(jìn)行期 房簽約；這類房屋進(jìn)入系統(tǒng)的目的是預(yù)備在初始登記辦理前，在建工程抵押解除了， 對(duì)房屋進(jìn)行期房簽約；這類房屋進(jìn)入系統(tǒng)的目的是在新系統(tǒng)中辦理購(gòu)房權(quán)利抵押； 若建立樓盤(pán)時(shí)，不能確定購(gòu)房人是否要求辦理購(gòu)房權(quán)利抵押，則也把房屋 建立到樓盤(pán)表上，原則是寧多勿少。并補(bǔ)錄合同，補(bǔ)充備案，以便辦理購(gòu)房權(quán) 利抵押，購(gòu)房人確定不辦理購(gòu)房權(quán)利抵押了，也不影響后續(xù)業(yè)務(wù)的辦理。1.3 截止系統(tǒng)啟

5、用日期止已拿到初始登記證的房屋所有未辦理分戶轉(zhuǎn)移登記的房屋均進(jìn)入系統(tǒng)， 在樓盤(pán)表上建立現(xiàn)房， 具體包 括滿足以下條件之一的房屋：指截止系統(tǒng)啟用日期止辦理了初始登記后， 未辦理其它任何業(yè)務(wù)的房屋 （已 簽約，為辦理轉(zhuǎn)移登記也算有效房）系統(tǒng)啟用之前辦理了初始登記，但截至系統(tǒng)啟用日期止仍是有效現(xiàn)房的房屋 進(jìn)入系統(tǒng)。若一個(gè)樓盤(pán)中只有部分房屋有效，則只錄入有效現(xiàn)房部分，非有效現(xiàn) 房不進(jìn)入樓盤(pán)表。這類房屋進(jìn)入系統(tǒng)的目的是預(yù)備限制解除后的現(xiàn)房簽約 及轉(zhuǎn)移登記。 這類房屋進(jìn)入系統(tǒng)的目的是預(yù)備他項(xiàng)權(quán)登記注銷后的現(xiàn)房簽約及轉(zhuǎn)移登記。2期房與現(xiàn)房業(yè)務(wù)處理規(guī)則2.1系統(tǒng)啟用以后辦理預(yù)售許可的樓盤(pán)房屋角色工作內(nèi)容開(kāi)發(fā)商

6、將房屋作為期樓盤(pán)錄入系統(tǒng)；開(kāi)發(fā)辦審批開(kāi)發(fā)商錄入的期樓盤(pán)；開(kāi)發(fā)商網(wǎng)上申請(qǐng)預(yù)售許可；辦案大廳申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅?；開(kāi)發(fā)辦/產(chǎn)權(quán)處開(kāi)發(fā)辦：辦理預(yù)售許可。產(chǎn)權(quán)處：辦理在建工程抵押。開(kāi)發(fā)商錄入期房認(rèn)購(gòu)書(shū)和或期房合同（商品房買(mǎi)賣(mài)合同）；產(chǎn)權(quán)處對(duì)網(wǎng)上簽約合同辦理預(yù)售備案登記；產(chǎn)權(quán)處辦理購(gòu)房權(quán)利抵押。開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)準(zhǔn)備申請(qǐng)初始登記時(shí)，將期房復(fù)制為現(xiàn)房，并依據(jù)測(cè)繪報(bào)告進(jìn)行數(shù)據(jù) 調(diào)整；產(chǎn)權(quán)處審核開(kāi)發(fā)商建立的現(xiàn)樓盤(pán)；開(kāi)發(fā)商進(jìn)行期轉(zhuǎn)現(xiàn)：即建立期房與現(xiàn)房對(duì)應(yīng)關(guān)系。產(chǎn)權(quán)處審批開(kāi)發(fā)商的期轉(zhuǎn)現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)處為開(kāi)發(fā)商辦理初始登記。產(chǎn)權(quán)處為開(kāi)發(fā)商辦理現(xiàn)售許可（未啟用現(xiàn)房簽約此步驟工作免）。開(kāi)發(fā)商錄入現(xiàn)房認(rèn)購(gòu)書(shū)和或現(xiàn)房合同（未啟用現(xiàn)房簽約此步

7、驟工作免）。產(chǎn)權(quán)處辦理其它權(quán)屬登記業(yè)務(wù)。2.2系統(tǒng)啟用日期之前辦理了預(yù)售許可，未辦理初始登記的房屋角色工作內(nèi)容開(kāi)發(fā)商將滿足1.2條款中規(guī)定的期樓盤(pán)及房屋錄入系統(tǒng)；開(kāi)發(fā)辦審批開(kāi)發(fā)商錄入的期樓盤(pán)；開(kāi)發(fā)商/產(chǎn)權(quán)處網(wǎng)上補(bǔ)錄預(yù)售許可。（在“說(shuō) 明”一欄中注明原預(yù)售許可證 號(hào)）;產(chǎn)權(quán)處：補(bǔ)錄在建工程抵押或期房的限制 登記。開(kāi)發(fā)辦審批開(kāi)發(fā)商補(bǔ)錄的預(yù)售許可。開(kāi)發(fā)商錄入期房認(rèn)購(gòu)書(shū)和或期房合同（商品房買(mǎi)賣(mài)合同）。對(duì)已簽約房屋，在網(wǎng) 上補(bǔ)錄合同，并在原手工合同上寫(xiě)明網(wǎng)上的合同號(hào)；產(chǎn)權(quán)處對(duì)網(wǎng)上補(bǔ)錄或簽約的合同辦理預(yù)售備案登記；產(chǎn)權(quán)處辦理購(gòu)房權(quán)利抵押。開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)準(zhǔn)備申請(qǐng)初始登記時(shí)，將要申請(qǐng)初始登記的房屋在現(xiàn)樓盤(pán)表上補(bǔ)

8、齊。產(chǎn)權(quán)處審批開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)商將有期房的房屋轉(zhuǎn)為現(xiàn)房；產(chǎn)權(quán)處審批開(kāi)發(fā)商的期轉(zhuǎn)現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)處為開(kāi)發(fā)商辦理初始登記。產(chǎn)權(quán)處為開(kāi)發(fā)商辦理現(xiàn)售許可，僅對(duì)未售岀的房屋批準(zhǔn)現(xiàn)售許可。（未啟用現(xiàn)房簽約此步驟工作免）開(kāi)發(fā)商錄入現(xiàn)房認(rèn)購(gòu)書(shū)和或現(xiàn)房合同。（未啟用現(xiàn)房簽約此步驟工作免）產(chǎn)權(quán)處辦理其它權(quán)屬登記業(yè)務(wù)。（查詢老系統(tǒng)數(shù)據(jù)）2.3截止系統(tǒng)啟用日期止已拿到初始登記證的房屋A 對(duì)僅剩有效房的樓盤(pán)（沒(méi)有任何一套房屋辦理了期房抵押）角色工作內(nèi)容開(kāi)發(fā)商將滿足1.3條款的作為現(xiàn)房錄入系統(tǒng)。產(chǎn)權(quán)處審批開(kāi)發(fā)商錄入的現(xiàn)樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)商補(bǔ)錄初始登記。產(chǎn)權(quán)處審批開(kāi)發(fā)商補(bǔ)錄的初始登記。產(chǎn)權(quán)處補(bǔ)錄限制登記及他項(xiàng)權(quán)登記（一定是未分戶前辦理

9、的他項(xiàng)權(quán)登記）。開(kāi)發(fā)商錄入現(xiàn)房認(rèn)購(gòu)書(shū)和或現(xiàn)房合同。（未啟用現(xiàn)房簽約此步驟工作免）產(chǎn)權(quán)處辦理其它權(quán)屬登記業(yè)務(wù)。（查詢老系統(tǒng)數(shù)據(jù)）3 業(yè)務(wù)辦理注意事項(xiàng)3.1 預(yù)售許可辦理規(guī)則1）系統(tǒng)啟用日期起辦理預(yù)售許可：必須先將樓盤(pán)信息錄入上網(wǎng)后，進(jìn)行網(wǎng)上申 請(qǐng)預(yù)售許可，申報(bào)預(yù)售許可時(shí)，業(yè)務(wù)細(xì)類選擇“ 預(yù)售許可 ”，并持申辦資料到 房管部門(mén)，房管部門(mén)頒發(fā)系統(tǒng)打印的預(yù)售許可證書(shū)。2）系統(tǒng)啟用日期之前辦理預(yù)售許可的滿足 1.3 條款的房屋，須網(wǎng)上補(bǔ)填預(yù)售許 可，業(yè)務(wù)細(xì)類選擇“ 預(yù)售許可（補(bǔ)錄）”。并在預(yù)售許可申請(qǐng)表單的“說(shuō)明” 字段填寫(xiě)預(yù)售許可證號(hào)。 （“說(shuō)明”字段見(jiàn)下圖黑色框） 開(kāi)發(fā)商無(wú)須報(bào)送證明材料， 政府直接

10、查閱原預(yù)售許可信息， 確認(rèn)所報(bào)房屋是 否確屬有效房屋，給予審批。3.2 初始登記辦理規(guī)則1）系統(tǒng)啟用后辦理初始登記，直接到房管局申請(qǐng)，不必網(wǎng)上申請(qǐng)。2）系統(tǒng)啟用前辦理了初始登記證，滿足 1.3 條款的房屋，需要在本系統(tǒng)中補(bǔ)錄， 補(bǔ)錄初始登記時(shí)，業(yè)務(wù)細(xì)類選擇“ 新建商品房（補(bǔ)錄） ”。并在初始許可申請(qǐng) 表單的“說(shuō)明”字段填寫(xiě)初始登記證號(hào)。 （“說(shuō)明”字段見(jiàn)下圖黑色框） 開(kāi)發(fā)商無(wú)須報(bào)送證明材料， 政府直接查閱原初始登記信息， 確認(rèn)所報(bào)房屋是否 確屬有效房屋，給予審批。3.3 網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)辦理規(guī)則1）系統(tǒng)啟用日期起必須網(wǎng)上填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)，網(wǎng)上打印，否則認(rèn)購(gòu)無(wú)效。2）若系統(tǒng)啟用之前手工簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，則網(wǎng)上可不補(bǔ)錄。3.4 網(wǎng)上簽約辦理規(guī)則1）系統(tǒng)啟用日期起必須實(shí)行網(wǎng)上簽約，網(wǎng)上打印商品房買(mǎi)賣(mài)合同，辦理預(yù)售合 同備案時(shí)必須憑網(wǎng)上打印的商品房買(mǎi)賣(mài)合同辦理，否則不予受理；2）若系統(tǒng)啟用日期前手工簽約但未備案， 或雖備了案但還想辦理購(gòu)房權(quán)利抵押， 則由開(kāi)發(fā)商網(wǎng)上補(bǔ)填合同，無(wú)須打印，辦理預(yù)售合同備案時(shí)，帶手工簽訂的 合同，并標(biāo)明每個(gè)合同在系統(tǒng)中的合同編號(hào)，到房管部門(mén)辦理。3.5 合同備案辦理規(guī)則1）系統(tǒng)啟用日期起必須憑網(wǎng)上打印的商品房買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)辦理預(yù)售備案，否則不 予受理；2）系統(tǒng)啟用日期之前簽定的合同但未備案的，可憑手工簽訂的合同辦理，但每 個(gè)合同必須標(biāo)明其在系統(tǒng)中的合同