會計(jì)財(cái)務(wù)管理專業(yè) 新會計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策

1、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)在過去近二十年的高速發(fā)展，到今天房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，并且已經(jīng)形成了一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，對我國當(dāng)下以及未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會起到越來越重要的作用。但是由于各種各樣的因素的存在，導(dǎo)致了針對房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相比于其他行業(yè)來說難度更大，因此隨著新收入準(zhǔn)則的頒布以及實(shí)施必將會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生更加明顯的影響，本研究正是基于這樣的背景，通過分析新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的應(yīng)對對策，從而希望能夠?yàn)楸ＷC房地產(chǎn)企業(yè)在新制度之下更好的發(fā)展產(chǎn)生一定的積極影響。關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則、房地產(chǎn)業(yè)、影響、對策10The Imp

2、act and Countermeasure of Real Estate Enterprises under the New Income CriterionAbstract：With the rapid development of Chinas real estate industry in the past two decades, real estate has become an important pillar of Chinas economy, and has formed a huge industrial chain, which will play an increas

3、ingly important role in Chinas current and future economic development. But because of various factors, it is more difficult to confirm the income of real estate enterprises than other industries. Therefore, with the promulgation and implementation of the new income criterion, it will have a more ob

4、vious impact on real estate enterprises. This study is based on this background, through the analysis of the impact of the new income criterion on real estate enterprises, put forward housing. Real estate enterprises should take countermeasures, so as to ensure that real estate enterprises under the

5、 new system to better develop a certain positive impact.Key words: New Income Criteria, Real estate, Influence, Countermeasure目 錄引言1第一章 新收入準(zhǔn)則的主要變化闡述21.1 收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的變化21.2 收入確認(rèn)方式的變化21.3 對某些交易的收入確認(rèn)以及計(jì)量進(jìn)行明確規(guī)定21.4 進(jìn)一步具體的指導(dǎo)如何處理包含多重交易安排的合同2第二章 新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響42.1 對收入確認(rèn)產(chǎn)生的影響42.1.1 自行開發(fā)和出售的房產(chǎn)的收入確認(rèn)42.1.2 代建的房產(chǎn)收

6、入確認(rèn)42.1.3 出租的房產(chǎn)收入確認(rèn)42.2 對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響52.3 對房地產(chǎn)企業(yè)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表的影響5第三章 新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對對策63.1 進(jìn)一步提升企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)63.2 進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)各部門的協(xié)調(diào)合作63.3 完善企業(yè)財(cái)務(wù)以及管理系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管力度6結(jié)論8致謝9參考文獻(xiàn)10前言在企業(yè)前景以及收益評估過程中，收入是一項(xiàng)最重要的指標(biāo)，與此同時，其也是財(cái)務(wù)報(bào)表當(dāng)中最重要的組成部分之一。企業(yè)收入確認(rèn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高難度的特征，但能否有效的確認(rèn)又對企業(yè)的長期發(fā)展有著至關(guān)重要的影響1。隨著我國企業(yè)以及經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，舊的收入準(zhǔn)則已經(jīng)難以滿足當(dāng)下的發(fā)展形勢，正是在

7、這樣的背景之下，我國于2017年頒布了新收入準(zhǔn)則。由于新收入準(zhǔn)則的頒布和實(shí)施，必將會對我國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生非常重要的影響。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)在過去近二十年的高速發(fā)展，到今天房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，并且已經(jīng)形成了一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，對我國當(dāng)下以及未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會起到越來越重要的作用2。近年來正是由于房地產(chǎn)市場的熱度不斷上升，房價(jià)呈現(xiàn)出了爆發(fā)式的增長，國家也開始采取了一系列的宏觀手段來進(jìn)行調(diào)控。另外，對于房地產(chǎn)行業(yè)本身來說，企業(yè)之間競爭的激烈程度也在不斷的上升，因此作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，隨著新收入準(zhǔn)則的頒布以及實(shí)施，其必然會受到比較嚴(yán)重的影響，因此必須要根據(jù)新的形勢作出相應(yīng)的應(yīng)對對策，從而

8、確保能夠持續(xù)、健康的發(fā)展。第一章 新收入準(zhǔn)則的主要變化闡述1.1 收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的變化在頒布以及實(shí)施新收入準(zhǔn)則之前，企業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)主要是依據(jù)2006年頒布的會計(jì)準(zhǔn)則，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：銷售商品的收入確認(rèn)條件是企業(yè)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了客戶3; 而提供勞務(wù)和建造合同的收入確認(rèn)則主要采用完工百分比法。但是在新收入準(zhǔn)則中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在商品銷售、提供勞務(wù)、建造合同等諸多方面的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)基本上實(shí)現(xiàn)了一致，在其中，收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)變成了商品、勞務(wù)的基于合同的控制權(quán)的轉(zhuǎn)移。正是由于這個標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，使得認(rèn)為的影響變小，進(jìn)而使得企業(yè)會計(jì)工作的規(guī)范性加強(qiáng)，不同企業(yè)之間會計(jì)處理的情況逐漸統(tǒng)一，有

9、利于實(shí)現(xiàn)橫向比較。1.2 收入確認(rèn)方式的變化新收入準(zhǔn)則頒布前后產(chǎn)生的第二個變化是針對收入確認(rèn)方式方面，在頒布之前，企業(yè)只有在滿足一定條件的情況下在某一個時點(diǎn)進(jìn)行確認(rèn)，然而頒布之后增加了時段確認(rèn)的方式，兩者共同使用，使得確認(rèn)方式出現(xiàn)了一定程度的多元化。同時也正是由于“時段確認(rèn)”這種新的確認(rèn)方式的出現(xiàn)，從而能夠讓企業(yè)可以根據(jù)自身的具體情況有針對性的對確認(rèn)時點(diǎn)進(jìn)行選擇4，進(jìn)而有利于企業(yè)的會計(jì)操作，不僅僅提升了操作的便捷性，更重要的是有利于企業(yè)更好地實(shí)施會計(jì)工作，保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。1.3 對某些交易的收入確認(rèn)以及計(jì)量進(jìn)行明確規(guī)定新收入準(zhǔn)則實(shí)施之前，一般來說企業(yè)會根據(jù)具體的收入類型來選擇相對應(yīng)的計(jì)量標(biāo)

10、準(zhǔn)，這個時候就可能存在一些無法滿足規(guī)定的收入，而針對這些收入則無法進(jìn)行確認(rèn)，實(shí)際上這對于企業(yè)的利益來說是非常大的損害。但實(shí)施新的收入準(zhǔn)則之后，交易價(jià)格成為了不同類型的收入的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，使得計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)得到了統(tǒng)一，因而也就使得一些之前無法確認(rèn)的收入可以進(jìn)行確認(rèn)5。除此之外，對于一些特定的交易也給出了比較明確和具體的規(guī)定，從而使得整個收入確認(rèn)的流程更加規(guī)范，企業(yè)也因此能夠更好地實(shí)施會計(jì)實(shí)務(wù)操作。1.4 進(jìn)一步具體的指導(dǎo)如何處理包含多重交易安排的合同在原有的收入準(zhǔn)則當(dāng)中，針對于包含有多重交易的合同的指導(dǎo)非常局限，難以真正的滿足現(xiàn)代企業(yè)的實(shí)際要求，但是在新收入準(zhǔn)則當(dāng)中，針對于這些交易的會計(jì)處理作出了更加清晰

11、和明確的規(guī)定，具體來說可以將其稱之為“五步法”：第一，識別與客戶所簽訂的合同6；第二，識別其中的單獨(dú)履約義務(wù)；第三，確定交易價(jià)格；第四，將交易價(jià)格分?jǐn)偟矫恳粋€單獨(dú)履約義務(wù)當(dāng)中去；第五，履行每一項(xiàng)履約義務(wù)時進(jìn)行收入確認(rèn)。由于這個轉(zhuǎn)變，讓企業(yè)在解決相關(guān)的問題時得到了更加明確和清晰的解決方案，有利于企業(yè)開展相關(guān)的業(yè)務(wù)和工作。第二章 新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身周期長，涉及到的資金總量巨大，因此其收入確認(rèn)相比于其他行業(yè)來說具有更高的復(fù)雜性和難度，同時也正是由于這個原因，在新收入準(zhǔn)則頒發(fā)和實(shí)施之后對其所產(chǎn)生的影響也必將大于其他行業(yè)，具體來說筆者認(rèn)為主要會有以下幾個方面的影響：2.1

12、 對收入確認(rèn)產(chǎn)生的影響2.1.1 自行開發(fā)和出售的房產(chǎn)的收入確認(rèn)針對房地產(chǎn)開發(fā)商自行開發(fā)以及銷售的房產(chǎn)一般分為兩種類型：現(xiàn)房以及期房，新收入準(zhǔn)則對于這兩種銷售形式所產(chǎn)生的影響存在一定的差異，在此區(qū)別進(jìn)行分析：針對于期房銷售來說，收入確認(rèn)的方式將會由“時點(diǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皶r段”7，具體來說，當(dāng)消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂合同之后，開發(fā)商將會收到來自客戶支付的房款，客戶由此也將會得到確定的房號。在履約的過程當(dāng)中，開發(fā)商所建造的房屋就具有了確定的用途，并且由于客戶所需要支付的剩余房款已經(jīng)確定，因此在這個過程中出現(xiàn)房價(jià)上漲等情況時，客戶直接可以獲得由此帶來的收益，這與新收入準(zhǔn)則中“時段確認(rèn)”的第三個條件相符8。針對于

13、現(xiàn)房銷售這種形式來說，在簽訂合同之時，房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)在這個時點(diǎn)之內(nèi)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，因此針對于現(xiàn)房銷售的確認(rèn)方式?jīng)]有發(fā)生任何變化，但是在判斷標(biāo)準(zhǔn)以及時間上還是發(fā)生了一定的變化。2.1.2 代建的房產(chǎn)收入確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)商除了自行開發(fā)之外，還可以根據(jù)客戶的需求進(jìn)行代建，雙方根據(jù)具體情況簽訂合同，并且這種合同是不能撤銷的，客戶按照合同當(dāng)中的越來來進(jìn)行費(fèi)用支付。根據(jù)新收入準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，這種類型的項(xiàng)目應(yīng)該劃分到“時段確認(rèn)”當(dāng)中，并且只能在這種類型的項(xiàng)目當(dāng)中應(yīng)用完工百分比這種方法來進(jìn)行確認(rèn)，也就是說企業(yè)要在資產(chǎn)負(fù)債表日，依照有效可靠的計(jì)量或者估計(jì)來確定當(dāng)前的合同進(jìn)度，由此來進(jìn)行收入確認(rèn)9。2.1.3 出租

14、的房產(chǎn)收入確認(rèn)按照新收入準(zhǔn)則當(dāng)中的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出租商品房的過程中，如果合同的期限超過一年，那么也需要按照“時段確認(rèn)”的方式來進(jìn)行，基于雙方之間簽訂的租賃合同，依照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，按期對商品房出租所獲得的收入進(jìn)行確認(rèn)10。2.2 對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的建設(shè)周期長，加上涉及到的資金規(guī)模巨大，因此想要維持企業(yè)在這種狀態(tài)下持續(xù)健康的發(fā)展，企業(yè)本身必須要保證資金鏈的完整，確保有足夠的資金來保證企業(yè)運(yùn)行，正是由于這些需求，更要求房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的財(cái)務(wù)管理水平。在過去的很長一段時間內(nèi)，無論是從政府的角度還是企業(yè)本身，都在財(cái)務(wù)管理等方面做出了巨大的努力，并且也取得了一定的成

15、果。但不可置否，由于諸多原因，導(dǎo)致當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面仍舊存在很多比較明顯的問題。由于新收入準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施，在確認(rèn)方式、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、針對某些特定交易以及多重交易等的會計(jì)處理當(dāng)面都產(chǎn)生的新的變化，因此能夠更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施會計(jì)工作，有利于提升其在財(cái)務(wù)管理方面的效率以及質(zhì)量。2.3 對房地產(chǎn)企業(yè)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表的影響由于新收入準(zhǔn)則帶來的新的變化，必將會對企業(yè)的財(cái)務(wù)處理產(chǎn)生影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制的過程中也將會受到一定的影響，具體可以體現(xiàn)在報(bào)表中的各項(xiàng)目的具體數(shù)額方面，為了能夠更加直觀的看到這種影響與變化，在此筆者以目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中具有領(lǐng)先地位的碧桂園為例進(jìn)行說明。根據(jù)

16、碧桂園在2017年中期報(bào)告中披露的財(cái)務(wù)信息可以看到，截止到2017年年中，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，該企業(yè)總共獲得的收入大約為744.7億元人民幣，在這其中，有大約147.5億元是采用新收入準(zhǔn)則當(dāng)中的時段確認(rèn)方式來進(jìn)行確認(rèn)的，通過對比實(shí)施新收入準(zhǔn)則前后其財(cái)務(wù)報(bào)表中的具體項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)在很多項(xiàng)目上都出現(xiàn)了明顯的變化，例如針對本期收入，新收入準(zhǔn)則條件下確認(rèn)的收入總值為777.4億元人民幣，而如果采用原有的確認(rèn)當(dāng)時，則應(yīng)為629.9億元。除此之外，在留存收益、本期利潤等諸多方面都發(fā)生了十分明顯的變化，從這些變化中就可以非常直觀的看到新收入準(zhǔn)則實(shí)施之后房地產(chǎn)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)表時所受到的影響以及變化。第三章 新收

17、入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對對策3.1 進(jìn)一步提升企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)正是由于新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，使得企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)處理的過程中具有更高的靈活性，但也正是由于這個原因，涉及到的會計(jì)估計(jì)也會增加，因此這就要求當(dāng)下的會計(jì)從業(yè)人員具有更高的綜合素質(zhì)，因此作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，要根據(jù)當(dāng)下的新形勢對企業(yè)內(nèi)的會計(jì)人員展開具有針對性的培訓(xùn)，具體來說可以從以下幾個方面展開：首先，可以邀請相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的專家來對企業(yè)會計(jì)人員進(jìn)行短期并且具有針對性的培訓(xùn)，從而能夠讓會計(jì)人員更加清晰地理解新收入準(zhǔn)則會給企業(yè)以及個人工作所帶來的影響，進(jìn)而更好地掌握新收入準(zhǔn)則；其次，可以與相關(guān)的高校展開合作，開辦專門的課程，從而提升企業(yè)財(cái)務(wù)

18、人員的各項(xiàng)專業(yè)能力；最后，要求企業(yè)內(nèi)會計(jì)人員從自身出發(fā)，嚴(yán)格要求自己，主動進(jìn)行學(xué)習(xí)，并且將學(xué)習(xí)的成果納入到績效考核當(dāng)中，從而提高會計(jì)人員的積極性。通過這些對策的整體實(shí)施，目的是為了能夠系統(tǒng)性的提升企業(yè)會計(jì)人員的綜合素質(zhì)，從而能夠應(yīng)對將會遇到的變化和影響。3.2 進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)各部門的協(xié)調(diào)合作通過上述的分析可以看到，實(shí)際上新收入準(zhǔn)則在進(jìn)行收入確認(rèn)時最重要的基礎(chǔ)就是合同，因此這就不僅僅是企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作，還涉及到公司的法務(wù)、銷售、業(yè)務(wù)等諸多部門，在這樣的情況之下，如果想要做好收入確認(rèn)工作，提升企業(yè)財(cái)務(wù)工作質(zhì)量，就必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)各個部門之間的溝通和交流，提升協(xié)同工作的質(zhì)量。具體來說，可以加強(qiáng)企

19、業(yè)內(nèi)各個部門之間的計(jì)劃工作，確保各項(xiàng)計(jì)劃的合理性，在出現(xiàn)問題時要確保各個相關(guān)方之間能夠及時進(jìn)行交流。與此同時，要讓各方充分了解新收入準(zhǔn)則下自身所受到的影響，從而能夠更進(jìn)一步的激發(fā)他們協(xié)同工作的積極性，進(jìn)而才能加強(qiáng)溝通交流效果，確保企業(yè)能夠更好地適應(yīng)和應(yīng)對新收入準(zhǔn)則的實(shí)施。3.3 完善企業(yè)財(cái)務(wù)以及管理系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管力度相較于原有的收入準(zhǔn)則，新收入準(zhǔn)則在很多方面都發(fā)生了變化，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于這些變化必將會對自身產(chǎn)生非常大的影響，因此必須要從自身的管理制度、管理模式、監(jiān)管等方面出發(fā)，不斷健全和完善制度流程，從而才能夠適應(yīng)這個變化。具體來說，由于新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，企業(yè)會計(jì)工作處理的靈活性必然會

20、增加，毫無疑問，這將會導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上上升，因此企業(yè)必須要從制度以及管理上進(jìn)行加強(qiáng)，從而確保會計(jì)工作的規(guī)范性，在此基礎(chǔ)之上還需要加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，讓企業(yè)的全體員工都參與到監(jiān)督管理當(dāng)中來，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)會計(jì)工作更加順利的進(jìn)行，進(jìn)而規(guī)避由于新收入準(zhǔn)則實(shí)施之后所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論隨著新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，其在諸多方面的變化將會對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，在本研究中，筆者通過分析新收入準(zhǔn)則相比較于原有的準(zhǔn)則所產(chǎn)生的變化，闡述了其將會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，基于此，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)需要從以下幾個方面進(jìn)行改變和改善：第一，進(jìn)一步提升企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)；第二，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)各部門的協(xié)調(diào)合作；第三，完善企業(yè)財(cái)務(wù)以及管理系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管力度。希望通過這些方面的加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加有效的應(yīng)對新收入準(zhǔn)則所帶來的影響，幫助企業(yè)更加平穩(wěn)、健康的運(yùn)營和發(fā)展。致謝能夠順利地將此篇論文撰寫完成，除了我個人的努力以外，與我指導(dǎo)老師、學(xué)科老