社區(qū)物業(yè)管理對策探討論文

1、社區(qū)物業(yè)管理對策探討論文 1社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理存在的問題 中國物業(yè)管理行業(yè)二十多年來得到了迅速推廣，對和諧社區(qū)、和諧社會建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，我們也應(yīng)當(dāng)清醒的看到，在發(fā)展過程中物業(yè)管理還存在法規(guī)不健全、市場不完善、企業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)委會運(yùn)作舉步維艱等諸多問題，給和諧社區(qū)建設(shè)帶來了不和諧因素。這有待于物業(yè)管理行業(yè)及社會各界引起高度重視并結(jié)合實(shí)踐工作加以研討解決。 1.1政府主管部門的問題 沒有規(guī)矩，就沒有方圓?？梢娮鳛槭袌鲆?guī)則的制定者，政府主管部門的責(zé)任無疑是重中之首。但是，在看到成績的同時，我們應(yīng)該看到以下問題： （1）法規(guī)不健全，操作難度大。如業(yè)主組織的法律地位，業(yè)主組織與其它組織的關(guān)

2、系協(xié)調(diào)，業(yè)委會和居委會關(guān)系的協(xié)調(diào)，業(yè)主組織成立，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的成立、地位和職能，物業(yè)管理權(quán)力交接程序和前期物業(yè)管理等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。建管不分，前期物業(yè)管理矛盾突出。對于一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來的問題，很多物業(yè)管理企業(yè)作為開發(fā)商的子公司，在對共用部分、共用設(shè)施設(shè)備交接過程中缺乏嚴(yán)格的承接驗(yàn)收手續(xù)。對暴露出來的質(zhì)量與配套設(shè)施等問題，不能也不敢站在為業(yè)主排憂解難的公正立場上，督促開發(fā)商加快解決。種種問題，引發(fā)層出不窮的糾紛，嚴(yán)重破壞了物業(yè)管理的生存環(huán)境。 （2）監(jiān)管薄弱,職能缺位。物業(yè)管理行業(yè)的主管部門要承擔(dān)企業(yè)年審、招投標(biāo)管理、投訴受理、綜合考評、業(yè)主團(tuán)體工作指導(dǎo)等多

3、塊業(yè)務(wù)管理，根本分不出人手和精力對物管事務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管、深入指導(dǎo)。行政監(jiān)管薄弱使得物管公司取得管理權(quán)、業(yè)主大會召開成立(包括業(yè)委會成立)這兩個后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問題各方也投訴無門或投訴無果，后期其它問題的預(yù)防與發(fā)生后的處理情況可想而知。此外政府作為社會公共服務(wù)的提供者和管理者，對物業(yè)管理關(guān)注更多的是社會效益和減輕行政管理負(fù)擔(dān)，所以難免會將諸如外來人口、計(jì)劃生育、社會治安方面的許多行政職能加諸于物業(yè)管理企業(yè)身上，忽視了其“經(jīng)濟(jì)人”的主體地位，對于整個社區(qū)的管理沒有形成有效整合。 1.2物業(yè)管理企業(yè)的問題 企業(yè)是物業(yè)管理的提供者，目前存在的主要問題是: （1）角色錯位，代人受

4、過。角色錯位有兩種情況,一種是大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建、管不分的體制決定了物管從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商留下隱患，往往要靠物業(yè)管理來處理，引發(fā)業(yè)主對物管的不滿，并給工作帶來被動。同時，在公司運(yùn)營目標(biāo)上，也是為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，地位不高，許多企業(yè)處在虧損的邊緣。這使物管公司留不住人才，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展。另一種則是由我國物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。在社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)管理常?！傲x務(wù)”履行了部分政府職能，而作為市場經(jīng)濟(jì)中的主體，由于沒有相應(yīng)的行政手段，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多問題，業(yè)主往往也遷就于物業(yè)管理公司，使物管

5、公司出力不討好。 （2）管理不規(guī)范，服務(wù)意識不強(qiáng)。據(jù)建設(shè)部的有關(guān)資料顯示，在全國近三萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，體制新、機(jī)制活、競爭力強(qiáng)的企業(yè)不到10，按現(xiàn)代企業(yè)制度完成企業(yè)改制的不到4。大多數(shù)企業(yè)存在著體制不順、機(jī)制不活、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、內(nèi)部管理薄弱等問題。企業(yè)的管理不規(guī)范，往往導(dǎo)致部分物業(yè)管理只顧眼前利益，為減少成本或追求利潤，收費(fèi)與服務(wù)不相符，物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明甚至只收費(fèi)不服務(wù)，侵犯業(yè)主權(quán)益、損害業(yè)主的利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。此外，部分物業(yè)管理服務(wù)意識不強(qiáng)，沒有從原來的“管理者”的角色轉(zhuǎn)變過來，還未形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機(jī)制，造成服務(wù)意識不強(qiáng)、水平不高。 1.3業(yè)主的問題 業(yè)主是

6、物業(yè)管理的需求者，目前，主要存在的是以下問題: （1）業(yè)主的物業(yè)知識缺乏，給物業(yè)管理帶來難度。2008年5月，在重慶市人大、市房管局和重慶教育學(xué)院等單位組織的物業(yè)服務(wù)認(rèn)同度調(diào)查結(jié)果顯示，自認(rèn)為對物業(yè)管理知識了解的僅占28.3，56.9的業(yè)主認(rèn)為“了解一點(diǎn)”。相關(guān)知識的缺乏使大多數(shù)業(yè)主并沒有從財(cái)產(chǎn)、契約和消費(fèi)的角度理解物業(yè)管理，公共權(quán)利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識。部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，業(yè)主想交給誰管就可以交給誰管，業(yè)主想怎么處理財(cái)產(chǎn)是自己的權(quán)利和自由，他人不得干涉，而且自己付錢給物業(yè)管理公司，是業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)公司，把自己放在“雇主”的地位，把物業(yè)公司當(dāng)作“仆人”，觀念的混亂造成了

7、許多問題，如某些業(yè)主不服從正當(dāng)管理、拒交管理費(fèi)等行為成為物業(yè)管理的一大頑癥。 （2）物業(yè)管理基本主體的缺位，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保障。目前，業(yè)委會組建率很低，像北京這樣的城市還達(dá)不到10。廣大業(yè)主沒有和物業(yè)管理公司對等的平臺，監(jiān)督職能的缺失，利益被損，往往只能忍氣吞聲。而業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)(承擔(dān)民事責(zé)任的基礎(chǔ))相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。此外，在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募睢Ｊ芡胸?zé)任機(jī)制和激勵制約機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會因認(rèn)識片面、利益驅(qū)使和角色意識偏差而不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，不能

8、真正地履行其責(zé)任、代表大多數(shù)業(yè)主利益。 2應(yīng)對策略 政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主對社區(qū)建設(shè)中的物業(yè)管理無疑發(fā)揮了重大的作用，對其中的存在的各自問題，所有相關(guān)的社會群體都在努力試圖加以解決。只要相關(guān)群體彼此關(guān)心、相互支持，就能共同營造一個和諧、文明秩序的和諧社區(qū)，最終達(dá)到共贏。 2.1制定和完善物業(yè)管理領(lǐng)域相關(guān)政策、法規(guī)，促進(jìn)市場健康發(fā)展 一是對目前爭議比較多的以及真空地帶，及時出臺相應(yīng)政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現(xiàn)的糾紛和矛盾的方面，作出具體規(guī)定，以化解各方矛盾；加強(qiáng)物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴(yán)格實(shí)行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機(jī)制，

9、改善市場環(huán)境。 二是加強(qiáng)政府監(jiān)督和指導(dǎo)，強(qiáng)化社會監(jiān)督力度。積極探索物業(yè)管理行政管理模式，推廣“三級管理”模式：社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作的具體管理工作，區(qū)主管部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)與監(jiān)督，省市主管部門負(fù)責(zé)制定政策法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管，加強(qiáng)監(jiān)管，提高工作效率。積極引導(dǎo)發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的行業(yè)自律作用和指導(dǎo)作用，實(shí)施“業(yè)必歸會”制度，改變目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過分依賴于行政監(jiān)管的局面，提高行業(yè)自律的社會化和專業(yè)化程度。再者，要依靠業(yè)委會、人大代表、社會代表等各方力量，加強(qiáng)對物業(yè)管理的社會監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道、及時解決群眾反映的物業(yè)管理問題。 三是加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導(dǎo)、引導(dǎo)

10、，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力，有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，在保障業(yè)主的合法權(quán)益的同時，加強(qiáng)對業(yè)主觀念的正確引導(dǎo)和教育，規(guī)范和提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為和質(zhì)量。* 2.2加強(qiáng)管理，改善服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)效益 一是企業(yè)要加強(qiáng)苦練內(nèi)功,規(guī)范管理，強(qiáng)化服務(wù)意識,努力完善各項(xiàng)服務(wù)管理制度和質(zhì)量控制程序,重視業(yè)主和物業(yè)使用人提出的意見,不斷改進(jìn)工作態(tài)度、工作方法,提高工作技能,實(shí)現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度達(dá)到與承諾和業(yè)主期望相應(yīng)的水平。 二是提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位。首先，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識。通過舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)

11、經(jīng)驗(yàn)等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng)，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù)。其次，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施，引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活，營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍。 三是拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開源節(jié)流，提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新思維，制定有利于企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營策略，在拓寬服務(wù)范圍上下功夫，形成一個好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機(jī)制，把企業(yè)做大做強(qiáng)。要加強(qiáng)和兄弟物管公司合作，共用部分資源，節(jié)能增效，提高規(guī)模效益。只有良好的效益才是公司健康發(fā)展的強(qiáng)有力保障，否則只會落入低效益低素質(zhì)員工低質(zhì)服務(wù)低收益低效益的惡性循環(huán)。 2.3主動學(xué)習(xí)相關(guān)知識，積

12、極參與社區(qū)建設(shè) 一是業(yè)主要通過各種途徑學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容和政策、法規(guī)，明確政府（社區(qū)居委會）、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各自的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù),這樣才能保護(hù)自己的合法權(quán)益，也能監(jiān)督物業(yè)管理的日常工作，對物業(yè)企業(yè)提出改進(jìn)意見、建議,規(guī)范和提高了物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為和質(zhì)量。通過學(xué)習(xí)，要認(rèn)識到自己作為物業(yè)消費(fèi)者應(yīng)具有的權(quán)利和義務(wù),轉(zhuǎn)變“少花錢,多享受”及歧視物業(yè)公司的錯誤觀念,樹立“物業(yè)服務(wù)也是消費(fèi)”的商品經(jīng)濟(jì)觀念和“平等”的法治觀念。 二是積極參與社區(qū)建設(shè)，支持業(yè)主委員會的工作。要明確社區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)綜合工程，需要各方的共同努力。物業(yè)管理是涉及全體業(yè)主長遠(yuǎn)利益的大事,需要全體業(yè)主共同關(guān)心和支持,并主動配合物業(yè)管理服務(wù)工作的開展。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主的代言人，沒有大家的支持，業(yè)委會的工作就無法全面開展。通過業(yè)委會這個平臺，業(yè)主才能更好的和物業(yè)管理公司溝通、交流意見，加強(qiáng)對物業(yè)管理單位的日常運(yùn)作，促進(jìn)和諧社區(qū)的健康發(fā)展。 參考文獻(xiàn) 1陳德豪，當(dāng)前我國物業(yè)管理存在的問題及解決對策.經(jīng)濟(jì)師，2005. 2周明俠.互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)散的社會建構(gòu)分析.求索，2004. 3高凱翔.物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中該如何發(fā)揮作用.北京房地產(chǎn)，2007. 4賴一飛,李立.論構(gòu)建和諧的物業(yè)管理社區(qū).科技創(chuàng)業(yè)，2007. 摘要：社區(qū)是社會的細(xì)胞,而物業(yè)管理機(jī)構(gòu)分布在各個社區(qū),為成上千萬的業(yè)主服務(wù),是城市的經(jīng)濟(jì)