萬科集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo).doc

1、萬科集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)目 錄第一章總則第二章成本核算的基本程序第三章成本核算對象的確定第四章成本費用項目及核算內(nèi)容第五章會計科目與帳簿設(shè)置第六章成本費用的歸集與分配第七章成本報表第八章附則VANKE 萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)（討論稿）編制單位：財務(wù)管理部一九九八年十二月第一章總則1-1 為了加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)股份有限公司會計制度 會計科目和會計報表及其附件三 “房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定 ”與我國具體會計準則等有關(guān)規(guī)定，以及集團財務(wù)管理規(guī)則和會計管理規(guī)則的要求，制定本指導(dǎo)。1-2 集團房地

2、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。1-3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。第三步

3、：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積 (由主管部門劃分提供 )，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章成本核算對

4、象的確定3-1 成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。(1) 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。(2) 在同一開發(fā)地點、 結(jié)構(gòu)類型相同、 開竣工時間相近、 由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、 工期較長的開發(fā)項目， 可以結(jié)合項目特點和成本管理的

5、需要， 按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū) )為成本核算對象。 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū) )劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。(4) 根據(jù)核算和管理需要， 對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施， 不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。3

6、-3 成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。第四章成本費用項目及核算內(nèi)容4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列六項：1) 土地征用及拆遷補償費2) 前期工程費3) 基礎(chǔ)設(shè)施費4) 建筑安裝工程費5) 配套設(shè)施費6) 開發(fā)間接費4-2 各成本項目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：(1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分

7、給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2) 拆遷補償費： 有關(guān)地上、 地下建筑物或附著物的拆遷補償支出， 安置及動遷支出， 農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。(3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。(4) 其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費、土地面積丈量測繪費等。前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平 ”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的

8、報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金 (或墻改專項基金 )、教師住宅基金 (或中小學教師住宅補貼費 )、拆遷管理費、招投標管理費等。(2) 規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、 曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。(3) 勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4) “三通一平 ”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費 )等設(shè)施

9、的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(5) 臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。(6) 預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等?；A(chǔ)設(shè)施費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以

10、及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 道路工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。(2) 供電工程費：變（配）電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供 （配） 電貼費、 電源建設(shè)費，交納的電增容費等。(3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4) 煤氣工程費： 煤氣管道的鋪設(shè)費、 增容費、 集資費， 煤氣配套費， 煤氣發(fā)展基金、 煤氣掛表費等。(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。(7) 電視工程費：小區(qū)

11、內(nèi)有線電視(閉路電視 )的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。(8) 照明工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9) 綠化工程費：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱 )、公廁等支出。(11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用(含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費)，有甲供材料、設(shè)備的， 還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來

12、確定。主要包括以下內(nèi)容：(1) 土建工程費 基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、護壁(坡 )工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。 主體工程費：即土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。(2) 安裝工程費 電氣 (強電 )安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。 電訊 (弱電 )安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。 給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。 電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。 空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制

13、、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。 消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。 煤氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設(shè)施安裝費。 采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。 上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。(3) 裝修工程費：內(nèi)外墻、地板 (毯 )、門窗、廚潔具、電梯間、天 (頂 )蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。(4) 項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔的維修費 （零星工程費和乙方保修期后應(yīng)

14、由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中），現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房 (建筑成本 )、變電所 (建筑成本 )、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品 )、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例， 其經(jīng)營收

15、入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。(4)對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施， 應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括：(1) 現(xiàn)場管理費用：內(nèi)部

16、獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、 工會經(jīng)費、 職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務(wù)交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2) 利息并借款費用： 直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、 匯兌損失， 減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。(4) 物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他專項基金： 按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。(5) 質(zhì)檢費：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費，項目發(fā)生的材料、 設(shè)備質(zhì)量

17、檢驗費、 工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。(6) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。4-3 開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為：營業(yè)費用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括：(1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費， 開發(fā)產(chǎn)品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列

18、支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、 轉(zhuǎn)讓、 出租過程中發(fā)生的廣告審批費、 廣告制作費 (含資料制作費 )、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型 (沙盤 )制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產(chǎn)權(quán)交易費(或商品房交易手續(xù)費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。(4) 專設(shè)銷售機構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。管理費用指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

19、活動而發(fā)生的各項費用。包括：(1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。(2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。(3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費 )、印花稅等。(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。(6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8) 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等(9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。(10)

20、 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。財務(wù)費用指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費 (含票據(jù)工本費 )，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。會計科目與帳簿設(shè)置5-1 “開發(fā)成本 ”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 各級明細科目的設(shè)置詳見 “房地產(chǎn)成本核算科目明細表 ”。5-2 “開發(fā)間接費 ”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項目、設(shè)計、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項目建設(shè)而發(fā)生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)

21、間接費 ”成本項目中去)。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。5-3 “預(yù)提費用 ”科目：核算按權(quán)責發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進行核算。應(yīng)預(yù)提的費用一般包括：配套設(shè)施費；與合作單位共建項目應(yīng)負擔的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應(yīng)由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。費用預(yù)提的時間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負擔的費用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。配套設(shè)施費的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生

22、的費用不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本。計算方法：某成本核算對象應(yīng)該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算配套設(shè)施費=*預(yù)提的配套設(shè)施費成本 (或計劃成本) 預(yù) 提率配套設(shè)施該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本=-*100%費預(yù)提率應(yīng)負擔該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算 成本（或計劃成本）式中應(yīng)負擔該配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。5-4 “待攤費用 ”科目：核算按權(quán)責發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內(nèi)的費用。如：項目開發(fā)前

23、期為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分攤期限為預(yù)計項目開發(fā)期，項目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險費、預(yù)付報刊費等。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進行核算。5-5 “開發(fā)產(chǎn)品 ”科目： 核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表 ”。各單位在進行 “開發(fā)產(chǎn)品 ”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細資料。房地產(chǎn)成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目五級科目備注開發(fā)成本各項目各成本核算對象土地征用及拆遷補償費按前述明細完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品（各住宅小區(qū)、配套設(shè)施）前

24、期工程費同上基礎(chǔ)設(shè)施費同上建筑安裝工程費同上配套設(shè)施費同上開發(fā)間接費自一級科目待分攤征地及拆遷補償費按前述明細開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入待分攤前期工程費同上待分攤基礎(chǔ)設(shè)施費同上待分攤配套設(shè)施費同上開發(fā)間接費各項目工資及附加費定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本有關(guān)部門辦公費用差旅交通費修理費通訊費周轉(zhuǎn)房攤銷利息并借款費用質(zhì)量檢驗費物業(yè)管理基金其他開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章成本費用的歸集與分配土地征用及拆遷補償費6-1 一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔時，可先在 “開發(fā)成本 土地開發(fā) 土地費用 ”科目

25、進行歸集，再將其分配計入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本；也可以直接分配計入 “開發(fā)成本 - 有關(guān)成本核算對象 -土地拆遷及補償費 ”。有關(guān)分配方法為：按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補償費，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔的地價和拆遷補償費

26、。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。按建筑面積計征（或補償）時：不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內(nèi)的費用，均應(yīng)按房屋等成本核算對象的建筑面積來分攤。前期工程費6-2 能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的 “前期工程費 ”成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過 “開發(fā)成本 土地開發(fā) 前期工程費 ”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目?；A(chǔ)設(shè)施

27、費6-3 一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的 “基礎(chǔ)設(shè)施費 ”成本項目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象時， 其基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)先在 “開發(fā)成本土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施費 ”科目進行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費用按建筑面積 (包括在建及未建面積 )分配計入有關(guān)成本核算對象的 “基礎(chǔ)設(shè)施費 ”成本項目中。建筑安裝工程費6-4 一般應(yīng)在與承包單位進行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當月實際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認的 “已完工程月報表 ”、 “工程價款結(jié)算單 ”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的 “建筑安裝工程費 ”成本項目。

28、6-5 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，計入 “開發(fā)成本 ”科目，應(yīng)先在 “預(yù)付帳款 預(yù)付承包單位款 ”科目核算，待工程價款結(jié)算時，再從實際應(yīng)付工程款中扣回。6-6 對幾個工程一并招標出包且按標價結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象 )的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。根據(jù)經(jīng)計算得出的建筑安裝工程費，計入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。計算公式為：某項工程的實際該項工程預(yù)算造價= 工程標價 * -建筑安裝工程費各項工程預(yù)算造價合計配套設(shè)施費6-7 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)

29、配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的設(shè)施費 ”成本項目：“配套(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費 ”成本項目。 不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由 “開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) ”科目的相應(yīng)成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的 “配套設(shè)施費 ”成本項目。(2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進行 )的情況下： 應(yīng)先通過 “開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) ”科目進行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。(3) 先

30、開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施； 或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下： 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本 )進行預(yù)提，并歸集在 “開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) ”科目的相應(yīng)成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費 ”成本項目。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費 ”成本項目。 如果預(yù)提的配套設(shè)施費含有多種配套設(shè)施項目，應(yīng)在每項配套設(shè)施完工時，逐項結(jié)轉(zhuǎn)并隨時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費 ”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。6-8 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營

31、性和非經(jīng)營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費， 應(yīng)計入其開發(fā)成本的 “開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 配套設(shè)施費 ”項目中。開發(fā)間接費6-9 應(yīng)先通過 “開發(fā)間接費 ”科目歸集，于每季末根據(jù)實際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計入各項目的各成本核算對象，一般不得以計劃數(shù)計入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費辦法時，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時一次進行調(diào)整。6-10 成本應(yīng)計入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。6-11 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計入開發(fā)間接費的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進行攤銷，并按周轉(zhuǎn)房造價4%計算殘值。關(guān)于借款費用資本化6-12 借款費用資本化的期