鹽城物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施細(xì)則

1、鹽城市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施細(xì)則（討論稿）第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)承接查驗(yàn)行為，確保物業(yè)承 接查驗(yàn)工作得到有效監(jiān)管 , 加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和 監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部物業(yè) 承接查驗(yàn)辦法、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住 房城鄉(xiāng)建設(shè)部物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的通知等法律法規(guī)的規(guī) 定，制定本實(shí)施細(xì)則。第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè) 前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè) 服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。第三條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、 權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。第四條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

2、通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、 施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物 業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。第五條 各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行 政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣合同， 應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。第七條 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè) 主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服 務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒(méi)有約定或 者約定不明確

3、的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。 不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的 特定標(biāo)準(zhǔn)履行。第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買(mǎi)賣 合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完 備、配套齊全的物業(yè)。第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在不分期的物業(yè)項(xiàng)目整體竣工 交付或分期交付的物業(yè)項(xiàng)目單期竣工交付使用 40 日前，以 書(shū)面形式通知選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)工作。物業(yè) 服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位承接查驗(yàn)的通知后 5 日內(nèi)，應(yīng)與通知 方書(shū)面約定承接查驗(yàn)時(shí)間 ,承接查驗(yàn)工作最遲應(yīng)在物業(yè)交付 使用 15 日前完成。同時(shí)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)

4、指定主管人員、職 能部門(mén)負(fù)責(zé)人及專業(yè)技術(shù)人員或聘請(qǐng)質(zhì)監(jiān)等部門(mén)的相關(guān)專 業(yè)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。驗(yàn)收小組代表物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與 建設(shè)單位共同完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn) 工作。第十一條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部 門(mén)備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照 明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供 水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū) 服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、綠地和物

5、業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī) 劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容 器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)；（六）物業(yè)使用、 維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第十二條 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：（一）物業(yè)買(mǎi)賣合同；（二）臨時(shí)管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。第十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：（一）建設(shè)單位書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)；二）成立驗(yàn)收小組，確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案，準(zhǔn)備相關(guān)表格和資料；（

6、三）移交有關(guān)圖紙資料；（四）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（五）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；（六）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；（七）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（八）辦理物業(yè)交接手續(xù)；（九）承接驗(yàn)收備案。第十四條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20 日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服 務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖， 配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等 技術(shù)資料；（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn) 許使用文件；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移 交資料的

7、詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料 進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)對(duì)下列 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、 柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、 扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè) 施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、 給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍 墻、大門(mén)、信報(bào)箱

8、、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水 井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車） 停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防 設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供 電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為 物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。第十八條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、 檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。第十九條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng) 包括查驗(yàn)時(shí)間、 項(xiàng)目名稱、 查驗(yàn)范圍、 查驗(yàn)方法、 存在問(wèn)題、 修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容

9、，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。第二十條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng) 將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或 者規(guī)定的情形，提出書(shū)面整改報(bào)告送建設(shè)單位，由建設(shè)單位 督促施工單位及時(shí)進(jìn)行整改，對(duì)在首次驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要 求的共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備，待整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組 進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查 驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承 接查驗(yàn)協(xié)議。第二十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn) 基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、 違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。第二十三條 物業(yè)

10、承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合 同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂 后 10 日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服 務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不 履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行 的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。交接記錄應(yīng) 當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、 交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物 業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。第二十七條 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā) 進(jìn)度，對(duì)符合

11、交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目 整體交接手續(xù)。第二十八條 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約 定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30 日內(nèi)， 持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部 門(mén)辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時(shí)管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（四）建設(shè)單位移交資料清單；（五）查驗(yàn)記錄；（六）交接記錄；（七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接 查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主。

12、第三十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物 業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。第三十二條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接 查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存 在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法 承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十三條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影 響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給 業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十四條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全 面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè) 規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)

13、和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致 使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文 件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。10物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。未成立業(yè)主大會(huì) 的，承接驗(yàn)收檔案資料由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管；成立業(yè)主大會(huì) 的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)告知并經(jīng)其確認(rèn)。 前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起 日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限 和保修范圍， 承擔(dān)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)

14、企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定第三十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 責(zé)任，損害物業(yè)買(mǎi)受人的權(quán)益。第三十八條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由， 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物 業(yè)。第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)， 因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物 業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作 假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng) 共同承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享

15、有知情權(quán)和監(jiān) 督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì) 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。第四十二條 實(shí)行物業(yè)配套設(shè)施保證金制度的住宅小 區(qū)，憑物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)出具的 物業(yè)承接查驗(yàn)合格備案證明方可支取配套設(shè)施保證金。第四十三條 新建住宅小區(qū)辦理最后一批次房屋預(yù)售許可證時(shí)，須提供縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)出具的 物業(yè)承接查驗(yàn)合格備案證明。第四十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行 承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限 期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用 檔案，并予以通報(bào)。第四十五條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的