房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展分析及判斷

1、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)展分析及判斷指出當(dāng)前房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題，判斷今后一段時(shí)期房地產(chǎn)金融的開(kāi)展趨勢(shì)。強(qiáng)調(diào)在開(kāi)展房地產(chǎn)金融時(shí)既要堅(jiān)持商業(yè)信貸原那么，又要努力改良金融效勞，拓寬效勞領(lǐng)域，要加大對(duì)土地儲(chǔ)藏中心的信貸營(yíng)銷工作，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理。1房地產(chǎn)金融形勢(shì)分析由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大容量和開(kāi)展?jié)摿σ约芭畈_(kāi)展的良好勢(shì)頭，為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供了巨大的商機(jī)。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的促進(jìn)作用日益明顯。1998年以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，我國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到快速開(kāi)展，對(duì)商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房，拉動(dòng)住房投資，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展起到了積極

2、作用。銀行的信貸資金從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持：一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，二是通過(guò)個(gè)人住房信貸擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。由中國(guó)人民銀行發(fā)布的?2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告?指出：近年來(lái)，我國(guó)各家商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，且差額逐年增大。到2002年12月底，四大國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是，在房地產(chǎn)金融快速開(kāi)展的同時(shí)，也確實(shí)存在一些不容無(wú)視的問(wèn)題。1.開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于依賴金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，給銀行帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委提供的數(shù)據(jù)顯示，2002年前三個(gè)季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)貸款占0.1%，國(guó)

3、內(nèi)貸款占22.7%，自籌資金占30.3%，其他資金占45.2%，其中定金及預(yù)收款占38%?？紤]到自籌資金中相當(dāng)局部并非企業(yè)的資本金，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。這些數(shù)字說(shuō)明，中國(guó)目前的房地產(chǎn)公司普遍存在規(guī)模偏小，自有資金缺乏的現(xiàn)象。另外，空置的房地產(chǎn)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)資金沉淀在未售出房地產(chǎn)中，資金不能按時(shí)收回，直接影響銀行經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性和平安性，會(huì)造成嚴(yán)重后果。2.個(gè)別銀行為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。2002年底，人民銀行對(duì)局部城市商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，個(gè)別銀行違規(guī)經(jīng)營(yíng)的情況比擬嚴(yán)重。從貸款的種類看，違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人商業(yè)用房

4、貸款。從行別看，股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行違規(guī)現(xiàn)象比國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行相對(duì)嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為：一是對(duì)“四證(?國(guó)有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?和?建設(shè)工程施工許可證?)不齊全的工程發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，或逃避人民銀行“四證規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；二是在開(kāi)發(fā)商自有資金尚未到達(dá)開(kāi)發(fā)工程總投資30%的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；三是放松個(gè)人住房貸款的條件，降低首付比例，以個(gè)人住房貸款名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二的政策規(guī)定；四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對(duì)期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借

5、比不得突破60%及貸款期限不得超過(guò)10年的規(guī)定。近期，國(guó)務(wù)院總理溫家寶圖片-新聞-網(wǎng)頁(yè)對(duì)一些地區(qū)和城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象表示了關(guān)注，并強(qiáng)調(diào)指出：“運(yùn)用何種工具，掌握何種尺度來(lái)進(jìn)行化解，已經(jīng)是擺在我們面前的緊迫問(wèn)題。2003年1月，中國(guó)人民銀行指出，2003年要催促商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范長(zhǎng)期信貸風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸政策和方法，監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格按照國(guó)家房地產(chǎn)政策及其信貸政策要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。2房地產(chǎn)金融開(kāi)展的判斷與對(duì)策2.1對(duì)房地產(chǎn)金融開(kāi)展趨勢(shì)的判斷1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈。近年來(lái)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅速、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)效益可觀，各商業(yè)銀行均加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的投

6、入力度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款和個(gè)人住房貸款數(shù)額連年穩(wěn)步上升。目前，已形成建行、工行并駕領(lǐng)先，其他各家商業(yè)銀行各有所長(zhǎng)、緊緊跟上的格局。2.土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)。隨著國(guó)家土地收購(gòu)儲(chǔ)藏制度的建立，各地先后成立了土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)，對(duì)城市土地實(shí)行統(tǒng)一收購(gòu)、儲(chǔ)藏、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和供給，這一政策將對(duì)住房金融業(yè)務(wù)的市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響，對(duì)土地儲(chǔ)藏中心的貸款逐漸成為各家商業(yè)銀行的營(yíng)銷重點(diǎn)。3.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已成為爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效益在各項(xiàng)信貸品種中居于前列，其不良率遠(yuǎn)低于其他信貸品種，收益率也居各項(xiàng)貸種前列。同時(shí)，個(gè)人住房貸款在銀行信貸占比的提高對(duì)于銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量、創(chuàng)造效益

7、發(fā)揮了重要的作用，因此，目前國(guó)內(nèi)銀行業(yè)紛紛加大對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的投入。4.各家商業(yè)銀行都在努力根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)和潛在需求，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，多層次、多角度地深化產(chǎn)品及效勞的創(chuàng)新。2002年，建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩(wěn)步推進(jìn)，為這項(xiàng)業(yè)務(wù)的最終開(kāi)展創(chuàng)造了十分有利的條件。近期，建行與德國(guó)施豪銀行共同出資籌建住房?jī)?chǔ)蓄銀行的籌備工作也在順利進(jìn)行。此外，由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，各家商業(yè)銀行及時(shí)通過(guò)客戶的還款賬戶為客戶提供綜合賬戶效勞、理財(cái)效勞或其他金融效勞，穩(wěn)固客戶，拓寬效勞品種。近年來(lái)，個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)、個(gè)人住房貸款與汽車貸款、裝修貸款的組合、個(gè)人住房貸款與儲(chǔ)蓄存款等新

8、業(yè)務(wù)都已推出。有些銀行還通過(guò)與開(kāi)展商、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的合作，提供多種形式的按揭方案，進(jìn)一步提高購(gòu)房者的支付能力。2.2房地產(chǎn)金融開(kāi)展對(duì)策長(zhǎng)期以來(lái)，建設(shè)銀行在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具有一定優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)多年的摸索和實(shí)踐，積累了一定的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有效地推動(dòng)了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的健康開(kāi)展。中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)張恩照在建行2003年工作會(huì)議上指出：“盡管個(gè)別地區(qū)、個(gè)別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的現(xiàn)象，但從總體來(lái)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)展還是比擬理性的。張恩照行長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)說(shuō)，對(duì)于前一段時(shí)間出現(xiàn)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱的爭(zhēng)議，中央領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)注，建設(shè)部和國(guó)家計(jì)委也作了及時(shí)調(diào)查。盡管個(gè)別地區(qū)和城市土地開(kāi)發(fā)增幅過(guò)大，價(jià)格上漲過(guò)快，外

9、行、外資、外幣違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，但從全國(guó)總體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)展是理性的。他表示，應(yīng)充分肯定住房消費(fèi)對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的龍頭作用，開(kāi)展房地產(chǎn)應(yīng)積極、穩(wěn)妥、健康地推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的中低檔次的房地產(chǎn)工程，對(duì)于高檔住房、寫字樓、別墅等超前消費(fèi)，應(yīng)予以控制。確實(shí)，雖然房地產(chǎn)金融存在著一些問(wèn)題，但我們不能因噎廢食，止步不前。根據(jù)十六大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，住房仍然是當(dāng)前以及今后一段時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)熱點(diǎn)，要把住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。因此，開(kāi)展住房金融支持住房消費(fèi)仍面臨有利的政策和市場(chǎng)形勢(shì)。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展到今天，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者都對(duì)

10、銀行的效勞提出了更高的要求，單一品種的效勞已不能適應(yīng)劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銀行只有根據(jù)客戶的需求，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融附加值，才能在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得一席之地。與“市俱進(jìn)，還要結(jié)合各行的自身特點(diǎn)，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，合理確定業(yè)務(wù)開(kāi)展空間。因此，金融機(jī)構(gòu)信貸資金既要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展，為全面建設(shè)小康社會(huì)做出積極奉獻(xiàn)，又要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，保障信貸資金平安，維護(hù)金融體系穩(wěn)定。要嚴(yán)格按照中國(guó)人民銀行等國(guó)家主管部門的一系列要求，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)開(kāi)展。1.既要堅(jiān)持商業(yè)信貸原那么，又要努力改良金融效勞，拓寬效勞領(lǐng)域，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的快速開(kāi)展。作為支持房地產(chǎn)業(yè)

11、開(kāi)展的房地產(chǎn)信貸支持部門要保證貸款質(zhì)量，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，以國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，結(jié)合實(shí)際情況，堅(jiān)持有效開(kāi)展的原那么，運(yùn)用信貸杠桿，大力拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，逐步提高市場(chǎng)份額，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)信貸資產(chǎn)的平安性、流動(dòng)性、效益性。優(yōu)質(zhì)客戶是指在國(guó)內(nèi)、地區(qū)和行業(yè)中占有舉足輕重的地位的大企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，因此具有較好的經(jīng)濟(jì)效益、穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，是商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的重要來(lái)源。房地產(chǎn)信貸支持部門應(yīng)本著統(tǒng)籌規(guī)劃、重點(diǎn)突出、區(qū)別對(duì)待、擇優(yōu)扶持的原那么，要針對(duì)市場(chǎng)需求特點(diǎn)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，在信貸政策、信貸規(guī)模、資金調(diào)撥等方面重點(diǎn)傾斜，重點(diǎn)支持那些實(shí)力雄厚、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、在當(dāng)?shù)鼐C合實(shí)力排名靠前、擁有一定開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、

12、知名度較高、開(kāi)發(fā)資質(zhì)和信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；同時(shí)，實(shí)行積極穩(wěn)健的退出戰(zhàn)略，加大從高風(fēng)險(xiǎn)、低效益客戶的信貸退出力度，對(duì)不具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、無(wú)合法批文、自有資金達(dá)不到規(guī)定比例的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和工程，不發(fā)放貸款；在貸款投向上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的重點(diǎn)是向優(yōu)質(zhì)住房工程發(fā)放住房開(kāi)發(fā)類貸款，特別要積極支持設(shè)計(jì)優(yōu)良、區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯、能保證按時(shí)還本付息的城鎮(zhèn)普通住房類工程，利用住房開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的上下游關(guān)系，加強(qiáng)封閉運(yùn)作，積極為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)儲(chǔ)藏充足的房源，因此要特別對(duì)優(yōu)質(zhì)住房工程提供住房開(kāi)發(fā)貸款的支持力度，嚴(yán)格控制樓堂館所工程，嚴(yán)禁對(duì)不符合地方政府財(cái)力的“形象工程和“政績(jī)工程工程發(fā)放貸

13、款；嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放條件，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)工程總投資的30%，開(kāi)發(fā)工程必須具備“四證(?國(guó)有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?和?建設(shè)工程施工許可證?)；要盡量提高抵(質(zhì))押貸款的比例，選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵(質(zhì))押，確定合理的抵(質(zhì))押率，盡量防止由施工企業(yè)作為貸款保證人；對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行統(tǒng)一的會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)科目管理，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于住房開(kāi)發(fā)工程；要加強(qiáng)貸后檢查，嚴(yán)格跟蹤和控制貸款用途，按照開(kāi)發(fā)工程工程進(jìn)度合理掌握貸款的發(fā)放，確保資金?？顚Ｓ茫l(fā)現(xiàn)企業(yè)挪用資金等問(wèn)題要及時(shí)采取措施收回貸款；要通過(guò)賬戶管理等多種手段嚴(yán)格控制住房開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售回

14、籠款項(xiàng)，及時(shí)收回住房開(kāi)發(fā)貸款本息；要加大住房按揭貸款的營(yíng)銷力度，把住房按揭貸款作為發(fā)放住宅開(kāi)發(fā)工程貸款的條件之一，確保個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的后續(xù)跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)資金的體內(nèi)循環(huán)；要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)企業(yè)售房合同及有關(guān)業(yè)務(wù)憑證，有效防范騙取信貸資金的行為?？傊康禺a(chǎn)信貸支持部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的金融需求和實(shí)際情況，適時(shí)地爭(zhēng)取一批有市場(chǎng)價(jià)值的客戶；通過(guò)集中配置信貸資源，提高對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的效勞質(zhì)量和效率。在努力穩(wěn)固和開(kāi)展高素質(zhì)的客戶群體的根底上，獲取收貸收息、存款、結(jié)算、收益、信譽(yù)等聯(lián)動(dòng)效益。2.加大對(duì)土地儲(chǔ)藏中心的信貸營(yíng)銷工作。要高度重視這項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，積極介入，在經(jīng)濟(jì)比擬興旺、投資環(huán)境較好的大中城市，選擇規(guī)劃

15、具有前瞻性、具有較大升值潛力的土地開(kāi)發(fā)工程，積極穩(wěn)健的開(kāi)展貸款營(yíng)銷工作，并要把握住土地儲(chǔ)藏、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷售、二手房轉(zhuǎn)讓的上下游關(guān)系，促進(jìn)資金的良好循環(huán)，拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開(kāi)展空間。3.設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。要廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和客戶研究，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力；要建立健全房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，在加強(qiáng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)考核力度、認(rèn)真做好企業(yè)信息反應(yīng)工作的根底上，通過(guò)采取先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，建立企業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，來(lái)連續(xù)記錄企業(yè)根本生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、貸款使用情況、經(jīng)濟(jì)效益情況；并結(jié)合當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)供求關(guān)系

16、，運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)上述資料進(jìn)行分析，形成定期對(duì)一些行業(yè)或地區(qū)進(jìn)行預(yù)警通報(bào)、確定高風(fēng)險(xiǎn)貸款范圍的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便及時(shí)采取防范化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，防止銀行損失。4.加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理。個(gè)人住房信貸所形成的金融資產(chǎn)，正在日漸成為各商業(yè)銀行的支柱。它如同一股活水，稀釋了整個(gè)銀行系統(tǒng)的不良貸款。但當(dāng)前在進(jìn)一步開(kāi)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的同時(shí)，要重視“假個(gè)貸問(wèn)題帶來(lái)的危害；要完善個(gè)人住房貸款管理方法，標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)；要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保方法，加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)格遵照人行的有關(guān)規(guī)定，在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)，嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物的實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過(guò)80%，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付個(gè)人住房貸款，嚴(yán)禁違反規(guī)定降低首付款比例，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)置期房時(shí)，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，其中借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁