房地產(chǎn)金融市場發(fā)展分析及判斷

1、房地產(chǎn)金融市場開展分析及判斷指出當前房地產(chǎn)金融存在的問題，判斷今后一段時期房地產(chǎn)金融的開展趨勢。強調在開展房地產(chǎn)金融時既要堅持商業(yè)信貸原那么，又要努力改良金融效勞，拓寬效勞領域，要加大對土地儲藏中心的信貸營銷工作，設立風險預警機制，加強對個人住房貸款的管理。1房地產(chǎn)金融形勢分析由于房地產(chǎn)市場的巨大容量和開展?jié)摿σ约芭畈_展的良好勢頭，為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務提供了巨大的商機。房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場開展的促進作用日益明顯。1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務得到快速開展，對商業(yè)銀行調整信貸結構，支持城鎮(zhèn)居民購房，拉動住房投資，擴大國內需求，推動國民經(jīng)濟開展起到了積極

2、作用。銀行的信貸資金從兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)進行支持：一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，二是通過個人住房信貸擴大房地產(chǎn)需求。由中國人民銀行發(fā)布的?2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告?指出：近年來，我國各家商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款遠遠大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，且差額逐年增大。到2002年12月底，四大國有商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是，在房地產(chǎn)金融快速開展的同時，也確實存在一些不容無視的問題。1.開發(fā)企業(yè)過于依賴金融機構的信貸支持，給銀行帶來很大風險。據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委提供的數(shù)據(jù)顯示，2002年前三個季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國家預算內貸款占0.1%，國

3、內貸款占22.7%，自籌資金占30.3%，其他資金占45.2%，其中定金及預收款占38%?？紤]到自籌資金中相當局部并非企業(yè)的資本金，企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過70%。這些數(shù)字說明，中國目前的房地產(chǎn)公司普遍存在規(guī)模偏小，自有資金缺乏的現(xiàn)象。另外，空置的房地產(chǎn)給金融機構帶來潛在的風險，開發(fā)資金沉淀在未售出房地產(chǎn)中，資金不能按時收回，直接影響銀行經(jīng)營的流動性和平安性，會造成嚴重后果。2.個別銀行為了爭奪房地產(chǎn)金融市場，存在違規(guī)經(jīng)營現(xiàn)象。2002年底，人民銀行對局部城市商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進行了檢查，結果發(fā)現(xiàn)，個別銀行違規(guī)經(jīng)營的情況比擬嚴重。從貸款的種類看，違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人商業(yè)用房

4、貸款。從行別看，股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行違規(guī)現(xiàn)象比國有獨資商業(yè)銀行相對嚴重。主要表現(xiàn)為：一是對“四證(?國有土地使用證?、?建設用地規(guī)劃許可證?、?建設工程規(guī)劃許可證?和?建設工程施工許可證?)不齊全的工程發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或逃避人民銀行“四證規(guī)定，以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；二是在開發(fā)商自有資金尚未到達開發(fā)工程總投資30%的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；三是放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，以個人住房貸款名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二的政策規(guī)定；四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對期房發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反個人商業(yè)用房貸款的抵借

5、比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。近期，國務院總理溫家寶圖片-新聞-網(wǎng)頁對一些地區(qū)和城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象表示了關注，并強調指出：“運用何種工具，掌握何種尺度來進行化解，已經(jīng)是擺在我們面前的緊迫問題。2003年1月，中國人民銀行指出，2003年要催促商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸管理，防范長期信貸風險，進一步完善房地產(chǎn)信貸政策和方法，監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格按照國家房地產(chǎn)政策及其信貸政策要求，加強房地產(chǎn)信貸管理。2房地產(chǎn)金融開展的判斷與對策2.1對房地產(chǎn)金融開展趨勢的判斷1.房地產(chǎn)金融市場競爭日趨劇烈。近年來，由于國內房地產(chǎn)業(yè)開展迅速、房地產(chǎn)金融業(yè)務效益可觀，各商業(yè)銀行均加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務的投

6、入力度，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個人住房貸款數(shù)額連年穩(wěn)步上升。目前，已形成建行、工行并駕領先，其他各家商業(yè)銀行各有所長、緊緊跟上的格局。2.土地儲藏機構成為市場新熱點。隨著國家土地收購儲藏制度的建立，各地先后成立了土地儲藏機構，對城市土地實行統(tǒng)一收購、儲藏、規(guī)劃、開發(fā)和供給，這一政策將對住房金融業(yè)務的市場格局產(chǎn)生重大影響，對土地儲藏中心的貸款逐漸成為各家商業(yè)銀行的營銷重點。3.個人住房貸款業(yè)務已成為爭奪的焦點。由于個人住房貸款業(yè)務的質量和效益在各項信貸品種中居于前列，其不良率遠低于其他信貸品種，收益率也居各項貸種前列。同時，個人住房貸款在銀行信貸占比的提高對于銀行優(yōu)化信貸結構、提高資產(chǎn)質量、創(chuàng)造效益

7、發(fā)揮了重要的作用，因此，目前國內銀行業(yè)紛紛加大對個人住房貸款業(yè)務的投入。4.各家商業(yè)銀行都在努力根據(jù)市場開展趨勢和潛在需求，借鑒國外先進經(jīng)驗，多層次、多角度地深化產(chǎn)品及效勞的創(chuàng)新。2002年，建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩(wěn)步推進，為這項業(yè)務的最終開展創(chuàng)造了十分有利的條件。近期，建行與德國施豪銀行共同出資籌建住房儲蓄銀行的籌備工作也在順利進行。此外，由于個人住房貸款期限較長，各家商業(yè)銀行及時通過客戶的還款賬戶為客戶提供綜合賬戶效勞、理財效勞或其他金融效勞，穩(wěn)固客戶，拓寬效勞品種。近年來，個人住房貸款個人住房貸款政策性貼息業(yè)務、個人住房貸款與汽車貸款、裝修貸款的組合、個人住房貸款與儲蓄存款等新

8、業(yè)務都已推出。有些銀行還通過與開展商、擔保機構和保險公司的合作，提供多種形式的按揭方案，進一步提高購房者的支付能力。2.2房地產(chǎn)金融開展對策長期以來，建設銀行在房地產(chǎn)金融領域具有一定優(yōu)勢，經(jīng)過多年的摸索和實踐，積累了一定的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有效地推動了房地產(chǎn)金融業(yè)務的健康開展。中國建設銀行行長張恩照在建行2003年工作會議上指出：“盡管個別地區(qū)、個別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)過熱的現(xiàn)象，但從總體來看，目前我國房地產(chǎn)的開展還是比擬理性的。張恩照行長強調說，對于前一段時間出現(xiàn)的關于房地產(chǎn)市場是否過熱的爭議，中央領導十分關注，建設部和國家計委也作了及時調查。盡管個別地區(qū)和城市土地開發(fā)增幅過大，價格上漲過快，外

9、行、外資、外幣違規(guī)進入房地產(chǎn)開發(fā)領域，造成房地產(chǎn)開發(fā)過熱，但從全國總體來看，房地產(chǎn)開展是理性的。他表示，應充分肯定住房消費對于拉動經(jīng)濟開展的龍頭作用，開展房地產(chǎn)應積極、穩(wěn)妥、健康地推進以經(jīng)濟適用房為重點的中低檔次的房地產(chǎn)工程，對于高檔住房、寫字樓、別墅等超前消費，應予以控制。確實，雖然房地產(chǎn)金融存在著一些問題，但我們不能因噎廢食，止步不前。根據(jù)十六大和中央經(jīng)濟工作會議精神，住房仍然是當前以及今后一段時期國民經(jīng)濟中的消費熱點，要把住房消費作為擴大內需、拉動國民經(jīng)濟增長的重要推動力。因此，開展住房金融支持住房消費仍面臨有利的政策和市場形勢。同時，中國房地產(chǎn)市場開展到今天，無論是開發(fā)商還是消費者都對

10、銀行的效勞提出了更高的要求，單一品種的效勞已不能適應劇烈的市場競爭，銀行只有根據(jù)客戶的需求，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，進一步挖掘房地產(chǎn)信貸業(yè)務的金融附加值，才能在劇烈的市場競爭中占得一席之地。與“市俱進，還要結合各行的自身特點，找準市場定位，合理確定業(yè)務開展空間。因此，金融機構信貸資金既要支持房地產(chǎn)市場開展，為全面建設小康社會做出積極奉獻，又要切實加強房地產(chǎn)信貸風險管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，保障信貸資金平安，維護金融體系穩(wěn)定。要嚴格按照中國人民銀行等國家主管部門的一系列要求，標準房地產(chǎn)金融業(yè)務開展。1.既要堅持商業(yè)信貸原那么，又要努力改良金融效勞，拓寬效勞領域，促進房地產(chǎn)金融的快速開展。作為支持房地產(chǎn)業(yè)

11、開展的房地產(chǎn)信貸支持部門要保證貸款質量，防范金融風險，以國家產(chǎn)業(yè)政策為導向，結合實際情況，堅持有效開展的原那么，運用信貸杠桿，大力拓展優(yōu)質房地產(chǎn)信貸市場，逐步提高市場份額，優(yōu)化信貸結構，增強信貸資產(chǎn)的平安性、流動性、效益性。優(yōu)質客戶是指在國內、地區(qū)和行業(yè)中占有舉足輕重的地位的大企業(yè)或企業(yè)集團，因此具有較好的經(jīng)濟效益、穩(wěn)健的資本結構及財務結構，是商業(yè)銀行經(jīng)濟效益增長的重要來源。房地產(chǎn)信貸支持部門應本著統(tǒng)籌規(guī)劃、重點突出、區(qū)別對待、擇優(yōu)扶持的原那么，要針對市場需求特點，發(fā)揮優(yōu)勢，在信貸政策、信貸規(guī)模、資金調撥等方面重點傾斜，重點支持那些實力雄厚、運作標準、在當?shù)鼐C合實力排名靠前、擁有一定開發(fā)業(yè)績、

12、知名度較高、開發(fā)資質和信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；同時，實行積極穩(wěn)健的退出戰(zhàn)略，加大從高風險、低效益客戶的信貸退出力度，對不具備房地產(chǎn)經(jīng)營資質、無合法批文、自有資金達不到規(guī)定比例的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工程，不發(fā)放貸款；在貸款投向上，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的重點是向優(yōu)質住房工程發(fā)放住房開發(fā)類貸款，特別要積極支持設計優(yōu)良、區(qū)位優(yōu)勢較明顯、能保證按時還本付息的城鎮(zhèn)普通住房類工程，利用住房開發(fā)貸款與個人住房貸款業(yè)務的上下游關系，加強封閉運作，積極為個人住房貸款業(yè)務儲藏充足的房源，因此要特別對優(yōu)質住房工程提供住房開發(fā)貸款的支持力度，嚴格控制樓堂館所工程，嚴禁對不符合地方政府財力的“形象工程和“政績工程工程發(fā)放貸

13、款；嚴格審查住房開發(fā)貸款的發(fā)放條件，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)工程總投資的30%，開發(fā)工程必須具備“四證(?國有土地使用證?、?建設用地規(guī)劃許可證?、?建設工程規(guī)劃許可證?和?建設工程施工許可證?)；要盡量提高抵(質)押貸款的比例，選擇優(yōu)質資產(chǎn)抵(質)押，確定合理的抵(質)押率，盡量防止由施工企業(yè)作為貸款保證人；對住房開發(fā)貸款實行統(tǒng)一的會計和統(tǒng)計科目管理，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動資金貸款用于住房開發(fā)工程；要加強貸后檢查，嚴格跟蹤和控制貸款用途，按照開發(fā)工程工程進度合理掌握貸款的發(fā)放，確保資金專款專用，發(fā)現(xiàn)企業(yè)挪用資金等問題要及時采取措施收回貸款；要通過賬戶管理等多種手段嚴格控制住房開發(fā)企業(yè)銷售回

14、籠款項，及時收回住房開發(fā)貸款本息；要加大住房按揭貸款的營銷力度，把住房按揭貸款作為發(fā)放住宅開發(fā)工程貸款的條件之一，確保個人住房按揭業(yè)務的后續(xù)跟進，實現(xiàn)資金的體內循環(huán)；要嚴格審查住房開發(fā)企業(yè)售房合同及有關業(yè)務憑證，有效防范騙取信貸資金的行為?？傊康禺a(chǎn)信貸支持部門應根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的金融需求和實際情況，適時地爭取一批有市場價值的客戶；通過集中配置信貸資源，提高對優(yōu)質客戶的效勞質量和效率。在努力穩(wěn)固和開展高素質的客戶群體的根底上，獲取收貸收息、存款、結算、收益、信譽等聯(lián)動效益。2.加大對土地儲藏中心的信貸營銷工作。要高度重視這項業(yè)務的開展，積極介入，在經(jīng)濟比擬興旺、投資環(huán)境較好的大中城市，選擇規(guī)劃

15、具有前瞻性、具有較大升值潛力的土地開發(fā)工程，積極穩(wěn)健的開展貸款營銷工作，并要把握住土地儲藏、土地開發(fā)、房屋建設、房屋銷售、二手房轉讓的上下游關系，促進資金的良好循環(huán)，拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務的開展空間。3.設立風險預警機制。要廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動態(tài)的統(tǒng)計、分析、監(jiān)控體系，加強房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和客戶研究，提高風險預警能力；要建立健全房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風險預警機制，在加強對貸款風險的監(jiān)測考核力度、認真做好企業(yè)信息反應工作的根底上，通過采取先進的計算機技術，建立企業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，來連續(xù)記錄企業(yè)根本生產(chǎn)經(jīng)營情況、貸款使用情況、經(jīng)濟效益情況；并結合當前的宏觀經(jīng)濟政策、區(qū)域經(jīng)濟政策、市場供求關系

16、，運用計算機對上述資料進行分析，形成定期對一些行業(yè)或地區(qū)進行預警通報、確定高風險貸款范圍的風險預警機制，以便及時采取防范化解風險的對策，防止銀行損失。4.加強對個人住房貸款的管理。個人住房信貸所形成的金融資產(chǎn)，正在日漸成為各商業(yè)銀行的支柱。它如同一股活水，稀釋了整個銀行系統(tǒng)的不良貸款。但當前在進一步開展個人住房信貸業(yè)務的同時，要重視“假個貸問題帶來的危害；要完善個人住房貸款管理方法，標準個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業(yè)務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)；要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保方法，加強對擔保機構的業(yè)務標準和監(jiān)管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險；嚴格遵照人行的有關規(guī)定，在發(fā)放個人住房抵押貸款時，嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物的實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付個人住房貸款，嚴禁違反規(guī)定降低首付款比例，借款人申請個人住房貸款購置期房時，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，其中借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房；嚴格執(zhí)行個人住房貸款利率政策，嚴禁