房地產(chǎn)企業(yè)融資分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資分析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的開展起著舉足輕重的作用。隨著我國房地產(chǎn)融資體制的不斷變化和國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本文對房地產(chǎn)企業(yè)融資方式進(jìn)行了分析和比擬。支柱性產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控融資體制一、我國房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，運(yùn)用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的特性。房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持：處于開展初期的開發(fā)商需要融資來開發(fā)工程；處于開展期的需要融資來

2、維持工程；已經(jīng)開展到一定階段、一定規(guī)模的公司需要融資擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)一步開展。因此，如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。一般來說，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。內(nèi)部融資主要是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，包括一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)，債券，立即出售的樓宇，以及在近期內(nèi)可以收回的各種應(yīng)收賬款，近期可以出售的各種物業(yè)的付款，也包括公司向消費(fèi)者預(yù)收購房定金。外部融資有可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機(jī)構(gòu)獲得的資金，主要是房地產(chǎn)貸款，解決房地產(chǎn)開發(fā)中短期的資金需求。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括股票融資、債券融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信

3、托等多種融資方式。我國的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開放后的20世紀(jì)80年代逐步復(fù)蘇和開展起來的，其融資方式呈現(xiàn)出三個方面的特征:1.銀行信貸資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源由于國內(nèi)金融市場的不興旺，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其他的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資籌資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個局部，而預(yù)售款中的大局部因此實(shí)際上銀行貸款和預(yù)售款均房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴程度相當(dāng)高。2.外資在房地產(chǎn)融資中所占比重呈下降趨勢，總值上升，但比例下降盡管我國房地產(chǎn)業(yè)利用外資的數(shù)量在2001年之后呈

4、上升趨勢，但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻呈現(xiàn)不斷下降趨勢。由于我國尚不允許外資直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，外資多以間接方式進(jìn)入：一是和國內(nèi)公司合作，聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn)；二是通過收購中國銀行業(yè)不良資產(chǎn)的形式間接進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場；三是和國內(nèi)公司合資成立房地產(chǎn)開發(fā)基金。3.宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始多元化融資嘗試為了抑制房地產(chǎn)投資過熱，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時也為了配合宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控，2003年以來，政府已采取了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，這些緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈非常緊張，不得不開始多渠道融資的嘗試。這些嘗試既包括股權(quán)合作、聯(lián)合開發(fā)、工程組合等，也包

5、括通過房地產(chǎn)信托等方式籌集資金等。以房地產(chǎn)信托為例，從2002年信托業(yè)務(wù)重開到2003年央行121號文件出臺的一年時間內(nèi)，全國信托公司推出的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品只有20只。121號文下發(fā)之后，僅2003年第四季度一個季度內(nèi)，全國就發(fā)行了房地產(chǎn)信托37只，產(chǎn)品數(shù)量和募集金額都直線上升。二、房地產(chǎn)融資的影響因素由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，首當(dāng)其沖的也是最重要的就是融資問題。要想解決這個問題，首先就是要弄清楚影響房地產(chǎn)融資的因素。1.外部因素影響房地產(chǎn)融資的外部因素是指外部客觀環(huán)境對房地產(chǎn)融資造成的影響。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，由于房地產(chǎn)融資與居民個人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)部門都有某種直接或間接的聯(lián)系

6、，因而決定了房地產(chǎn)融資活動與客觀外部環(huán)境的緊密聯(lián)系，外部環(huán)境的寬松與否會直接影響到房地產(chǎn)融資的效果。由于房地產(chǎn)融資具有較其他一般融資更為復(fù)雜的特點(diǎn)，外部客觀環(huán)境對其的影響比對其他一般融資的影響更大，主要有：(1)國家政策調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，受國家政策調(diào)控的影響很大。土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)最核心、最關(guān)鍵的兩個環(huán)節(jié)。近年來，國家在土地和信貸方面實(shí)行了一系列調(diào)控，對房地產(chǎn)業(yè)的開展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資施加了全面而顯著的影響。(2)通貨膨脹水平。在物價上漲，發(fā)生通貨膨脹的情況下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)就會擔(dān)憂融出的資本發(fā)生貶值，從而要求較高的代價，這就會給

7、正常的房地產(chǎn)融資帶來一定的困難。(3)購置者的心理預(yù)期。在房地產(chǎn)復(fù)蘇和繁榮階段，總會有局部購置者心存疑慮，對未來的房地產(chǎn)市場不看好，不愿意近期購房，隨著這樣的持幣待購者的增加，對于目前許多以預(yù)售房制度來籌集資金的開發(fā)商來說，會加大融資難度。2.內(nèi)部因素(1)企業(yè)經(jīng)營狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)融資的直接參與者。由于房地產(chǎn)投資資本量大，運(yùn)行周期長，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本在周轉(zhuǎn)過程中存在時間上和空間上的矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎總是房地產(chǎn)融資的需求方，融入資本主要是為了補(bǔ)充資本的缺乏。在企業(yè)經(jīng)營狀況良好的情況下，介入資本轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，經(jīng)過生產(chǎn)和銷售過程，貨幣資本回流至企業(yè)，那么能

8、按時歸還所借款項(xiàng)，房地產(chǎn)融資就能順暢進(jìn)行，并取得較好的收益。如果企業(yè)經(jīng)營狀況較差，預(yù)算約束較軟，介入資本參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)后，那么可能在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時歸還所借款項(xiàng)，由此影響房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資本的正常運(yùn)行，或影響其他企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，從而限制房地產(chǎn)融資取得較好收益。(2)企業(yè)規(guī)模。在同等信譽(yù)下，規(guī)模大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比規(guī)模小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規(guī)模較大的企業(yè)也會因?yàn)槠洹氨尘案菀兹〉猛顿Y者的信任，融資的難度較小，規(guī)模也較大。(3)企業(yè)所有制性質(zhì)。國有性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往比私有和民營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發(fā)行

9、債券之路也比其他性質(zhì)的企業(yè)走得順暢。三、房地產(chǎn)融資方式的分析1.房地產(chǎn)上市融資房地產(chǎn)企業(yè)上市融資就是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行上市獲得資金或者借殼上市后再進(jìn)行增發(fā)或者配股從而獲得資金的一種方式，它是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式，是國際房地產(chǎn)企業(yè)通行的一種房地產(chǎn)融資方式。具體來說，前一種就是直接上市融資，也就是首次發(fā)行上市，即通過IPOInitialPublicOffering來直接上市獲得資金，其中又分為國內(nèi)A股上市和海外上市兩種。另一種是間接上市融資，也就是人們常說的買殼上市，即購置上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營業(yè)績，從而到達(dá)證

10、監(jiān)會規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場融資的目的。買殼上市的方式又有兩種，一種是場內(nèi)交易即在二級市場公開收購，但這種方式通常本錢很高，因?yàn)橹袊C券市場上市的公司絕大局部都是國企改制和國家控股的，而且無法流通的國有股和法人股占60%以上；第二種是場外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓，這種方式的收購價格和本錢低，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率，而且國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出也有利于協(xié)議的完成。另外一般賣出殼資源的公司資質(zhì)一般不太好，房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市有利于提高整個證券市場的公司質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)通過證券市場融資的好處是顯而易見的。通過發(fā)行股票并上市，其實(shí)質(zhì)就是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的過程，同時增強(qiáng)該房地產(chǎn)企業(yè)

11、的行業(yè)競爭力和市場地位，對房地產(chǎn)企業(yè)而言有許多優(yōu)勢：(1)通過發(fā)行股票并上市，實(shí)現(xiàn)了公司業(yè)務(wù)與資本市場對接。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，土地儲藏、工程開發(fā)所需資金量巨大，上市后，可以通過資本市場募集資金，降低對銀行信貸資金的依賴風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)開展能力。(2)有利于該房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的做大做強(qiáng)，形成品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)作為公眾公司，其在資本市場上的良性開展能為企業(yè)帶來較強(qiáng)的品牌知名度和行業(yè)地位的提升。(3)有利于進(jìn)一步完善企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，促使公司嚴(yán)格按照現(xiàn)代法人治理的標(biāo)準(zhǔn)不斷完善公司的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，最終促進(jìn)公司的全面開展。2.房地產(chǎn)信托所謂房

12、地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托方案，將多個指定管理的開發(fā)工程的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托方案資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)工程，為委托人獲取平安、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托方案的優(yōu)勢在于:發(fā)行較為靈活；信托方案可以大大節(jié)省“時間本錢，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時間差里，通過信托方案可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。3.房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或工程，以獲

13、取投資收益和實(shí)現(xiàn)資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于其他投資基金的地方在于房地產(chǎn)投資信托基金只投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資。因?yàn)槠鋵⒋笠?guī)模的分散資金集中起來，由熟悉房地產(chǎn)的專家實(shí)行高度專業(yè)化經(jīng)營和管理，所有有利于在抵御風(fēng)險(xiǎn)的根底上獲得規(guī)模效益，并支持房地產(chǎn)業(yè)的健康開展。4.房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場發(fā)行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念:一種是資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的企業(yè)債券;另一種是資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)工程債券。兩者風(fēng)險(xiǎn)大小是不一樣的，會計(jì)處理也是不同的。這兩種債券的收益率應(yīng)該有較大差異。我國房地產(chǎn)債券融資優(yōu)勢及問題:1.優(yōu)勢:房地產(chǎn)債券融資的優(yōu)

14、勢在于還款期限較長，附加限制少，資金本錢也不太高，債券利息不能高出于市場利率的40%，這就在一定程度上限定了融資本錢。對于房地產(chǎn)行業(yè)這種利潤率較高的行業(yè)，發(fā)行債券可以不攤薄股東的利潤，在一定程度上保證了股東利益的最大化。2.存在的問題:雖然今年我國房地產(chǎn)債券市場有所開展，但其開展處于一個初始階段，存在較多問題，主要有：(1)利率管制政策限制了房地產(chǎn)債券開展。利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的40，在實(shí)際發(fā)行時往往不超過20國家為保證國債的發(fā)行甚至強(qiáng)行規(guī)定，企業(yè)債券利率不能高于國債利率，完全違反市場經(jīng)濟(jì)原那么。同時在審批時，讓在信用和規(guī)模上存在差異的企業(yè)均按大致相同的利率發(fā)行，沒有讓利率表達(dá)市場規(guī)律。(2)房地產(chǎn)債