未就商品房主合同條款協(xié)商一致出賣方應(yīng)返還定金

1、未就商品房主合同條款協(xié)商一致出賣方應(yīng)返還定金案情：XX 年 3 月 15 日，劉某與某商品房開發(fā)公司簽訂了一份商品房 認(rèn)購書。在認(rèn)購書中雙方約定：劉某向開發(fā)公司預(yù)定商品房一套， 總房價(jià)為 24萬元;簽訂認(rèn)購書時(shí)支付定金 6000元;劉某應(yīng)于 XX年 4 月 15 日前將總房款的 20%交與開發(fā)公司，并簽訂商品房出售合同 ， 否則作違約論 ; 劉某應(yīng)于簽訂商品房出售合同后三個(gè)月內(nèi)付清全 部購房款。劉某在簽訂認(rèn)購書后當(dāng)即支付了 6000 元定金。XX 年 4 月 10 日，劉某帶首批購房款依約前往開發(fā)公司售房處簽 訂出售合同?？稍诤炗喓贤瑫r(shí)， 劉某發(fā)現(xiàn)合同條款中增加了購房人遲 延付款責(zé)任為主要內(nèi)容

2、的兩項(xiàng)條款， 劉某認(rèn)為開發(fā)公司在沒有與其就 補(bǔ)充條款進(jìn)行協(xié)商的情況下就將已印刷好的包括補(bǔ)充條款在內(nèi)的出 售合同單方面強(qiáng)制其全部接受屬于不當(dāng)行為，且補(bǔ)充條款有與法律、 法規(guī)規(guī)定不符之疑。 為此，劉某與開發(fā)公司就是否刪除補(bǔ)充條款發(fā)生 了爭議，雙方遂因此而未能簽訂商品房出售合同 。XX 年 4 月 15 日，劉某以開發(fā)公司未能獲得其充分信賴為由，要 求公司退回其定金 6000 元。開發(fā)公司則以劉某拒絕簽訂合同為由予 以拒絕。劉某遂訴至法院，要求開發(fā)公司雙倍返還購房定金 1XX元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某與開發(fā)公司簽訂的商品房認(rèn)購書系雙 方真實(shí)意思表示，沒有違反我國法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。劉某在 簽訂認(rèn)

3、購書后依約支付了定金， 且在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)到開發(fā)公司 處簽訂出售合同， 而開發(fā)公司在事先沒有告知?jiǎng)⒛澈炗喌某鍪酆贤?補(bǔ)充條款內(nèi)容的情況下， 將包括補(bǔ)充條款的合同交與劉某簽訂， 劉某 對此提出異議， 理由正當(dāng)。 劉某提出刪除出售合同中的補(bǔ)充條款或就 此進(jìn)行重新協(xié)商， 屬劉某遵循公平原則和誠信原則行使自己的正當(dāng)權(quán) 利，雙方就此沒有達(dá)成一致意見，劉某拒絕簽訂商品房出售合同 不屬于違約行為。同時(shí)，開發(fā)公司對于最終未能簽訂商品房出售合 同也不存在違約。因此，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商 品房買賣合同未能簽訂， 開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)將定金返還劉某。 劉某要示開 發(fā)公司雙倍返還定金理由不當(dāng)。法院遂判決

4、開發(fā)公司于判決生效后 10日內(nèi)返還劉某預(yù)付定金 6 千元。提示： 從法理上講，定金可以分為立約定金、證約定金、成約定金、解 約定金、違約定金 5 種，這 5 種定金的功能各不相同， 分別起到立約、 證約、成約、解約、違約的證明和擔(dān)保作用。商品房買賣中的認(rèn)購書 定金屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。我國最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問 題的解釋第 115 條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同 擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金 ; 接 受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 ”該條規(guī)定了 立約定金罰則效力。但是， 需要注意的是，如果雙方當(dāng)事人是經(jīng)過協(xié) 商而不能夠達(dá)成一致意見， 無法簽訂合同的， 不能夠認(rèn)為是任何一方 當(dāng)事人違反預(yù)約合同的約定拒絕訂立主合同， 遂不能適用雙倍返還定 金的定金罰則。即因不能歸責(zé)買賣合同雙方當(dāng)事人的原因致合約不能 簽訂時(shí)，返還定金即可。本案的情況就是屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е虏荒芎?訂主合同而引發(fā)的糾紛， 因此，法院判決開發(fā)公司返還劉某定金 6000 元是毫無爭議的商品房購房委托合同范本商品房銷售代理合同范本城鎮(zhèn)商品房購房合同范本商品房購銷合同爭議渡假村商品房購銷