房地產(chǎn)估計(jì)設(shè)計(jì)---終稿

1、管理系 2014-2015 學(xué)年第 二 學(xué)期集中實(shí)踐專業(yè)班級(jí)： 房1201 姓 名：謝銘蓉、沈衛(wèi)旦指導(dǎo)教師： 呂劍亮 課程名稱：房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)遲交課程設(shè)計(jì)懲罰措施沒有指導(dǎo)教師的允許遲交作業(yè)者，要受到相應(yīng)的減分懲罰，遲交一天扣除該次作業(yè)滿分成績(jī)的10%，遲交3天以內(nèi)扣除該次作業(yè)滿分成績(jī)的20%，遲交四天以上，扣除該次作業(yè)滿分成績(jī)的30%60%，包含周末。抄襲課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)雷同的，或存在其他明顯抄襲現(xiàn)象的，視情節(jié)輕重減分懲罰，減分額度不應(yīng)低于該次作業(yè)滿分成績(jī)的30%。我知道上述要求，為此，我聲明我的作業(yè)是自己獨(dú)立完成，是個(gè)人的學(xué)習(xí)與研究成果。學(xué)生簽名： 日期： 年 月 日管理學(xué)院課程設(shè)計(jì) 正文1

2、 致委托方函沈獻(xiàn)知先生：受您的委托，根據(jù)您房地產(chǎn)售房的需要，我公司對(duì)您擁有的位于河北省廊坊市固安縣新中東街K2紅樹灣1號(hào)樓3單元1703室的住宅房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，總建筑面積為115.10平方米，相應(yīng)土地面積36.41平方米。我公司估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循客觀、公正、獨(dú)立、科學(xué)的估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析影響該房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，以國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法規(guī)、政策和您提供的證件為依據(jù)，按照公認(rèn)的估價(jià)方法市場(chǎng)法和收益法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值進(jìn)行了認(rèn)真的估算和判定，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)場(chǎng)勘查之日即2015年5月30日。估價(jià)結(jié)果如下：在滿足全部假設(shè)和限制條

3、件下，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值總額為：人民幣玖拾壹萬伍仟壹佰柒拾元整長(zhǎng)春衛(wèi)銘評(píng)估有限公司二一五年六月五日2 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明： （1）我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。（2）本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。（3）本報(bào)告中的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與本估價(jià)報(bào)告中的委估房地產(chǎn)及委托方無任何利害關(guān)系或偏見。（4）我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。（5）參與本次估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了詳細(xì)的實(shí)地查勘，并對(duì)

4、勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用情況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。（6）本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（7）沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。（8）本估價(jià)報(bào)告僅為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)非1法使用本報(bào)告或報(bào)告之部分的第三者或用作他項(xiàng)用途者，均不負(fù)任何法律或經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（9）本估價(jià)報(bào)告的全文或部分內(nèi)容，均不得向使

5、用目的以外的第三者提供或載于任何文件、公告等，征得本公司同意及國(guó)家法律有規(guī)定的除外。（10）本報(bào)告由長(zhǎng)春衛(wèi)銘估價(jià)有限公司負(fù)責(zé)解釋。 估價(jià)師（簽章） 3 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（1）本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是2015年5月30目的客觀合理市場(chǎng)價(jià)值，僅適用于本估價(jià)報(bào)告之特定目的，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)預(yù)期能夠形成的價(jià)格，它依據(jù)如下假設(shè)：1)具有一個(gè)公開、比較活躍、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；2)委估標(biāo)的能夠自由地在市場(chǎng)上進(jìn)行交易活動(dòng)；3)為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，市場(chǎng)狀況、物理狀態(tài)等是相對(duì)靜止不變的。（2）本估價(jià)報(bào)告結(jié)果包含與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電、氣以及配套的所有相

6、關(guān)輔助設(shè)施。（3）委估標(biāo)的建筑面積以委估方提供的面積為準(zhǔn)，如最終房屋所有權(quán)證上面積與上述面積不同時(shí)，應(yīng)重新確定其評(píng)估價(jià)值。（4）委估標(biāo)的不存在產(chǎn)權(quán)、債務(wù)等權(quán)屬糾紛或其他權(quán)利限制。（5）委估標(biāo)的所占用的土地為出讓土地，出讓年限自2007年6月6日起至2077年5月21日，住宅用途土地使用年限為70年。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚可使用年限為62年。（6）本報(bào)告中所稱的“評(píng)估價(jià)值”，是根據(jù)該委估標(biāo)的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能的特定環(huán)境及狀態(tài)的預(yù)期下所提出的公允市場(chǎng)價(jià)值意見。由于不可預(yù)測(cè)的原因(如國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、城市總體規(guī)劃發(fā)生重大調(diào)整)使該委估標(biāo)的房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，并且對(duì)該評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明

7、顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整或重新確定其評(píng)估價(jià)值。（7）本報(bào)告確定的部分在建工程房地產(chǎn)的“評(píng)估價(jià)值”是指在其規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上及規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行施工，符合有關(guān)建筑規(guī)范，建筑工程質(zhì)量合格。（8）本估價(jià)報(bào)告自完成之日起，有效期為一年。（9）本次評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格僅為沈衛(wèi)旦女士以該房地產(chǎn)作為商品房出售提供價(jià)值參考，本報(bào)告未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，不得作為其他用途使用，不得將本報(bào)告轉(zhuǎn)借，不得公布于媒體。24.3.4區(qū)位狀況 （1）區(qū)域概況估價(jià)對(duì)象地處首都第二機(jī)場(chǎng)核心居住區(qū)。第二機(jī)場(chǎng)中央居住區(qū)(CLD)擁有2900億南線投資，新空港經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)日趨成熟，是北京實(shí)現(xiàn)世界城市夢(mèng)想的強(qiáng)勁引擎。 （2）

8、交通條件估價(jià)對(duì)象位于地鐵4號(hào)線延長(zhǎng)線上，已通車的地鐵4號(hào)以及大興線是溝通中心城區(qū)的“新干線”；距離天安門正南50公里，途經(jīng)京開高速，G106國(guó)道，新中東街；由北京南站乘943路區(qū)間車，可直達(dá)固安汽車站（距估價(jià)對(duì)象約一千米）；距離首都第二機(jī)場(chǎng)約12公里。 （3）市政設(shè)施條件估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，公共設(shè)施齊全，區(qū)域位置極佳。周邊：小神龍?jiān)缃淌痉秷@、北京華晨幼兒園、四小、一中、三中、縣醫(yī)院、固安汽車站、人民公園等服務(wù)設(shè)施和公益設(shè)施。 （4）周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)的首都第二機(jī)場(chǎng)，被定位為“綜合性超大型機(jī)場(chǎng)”，與首都機(jī)場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立運(yùn)行，配合各自的基地航空公司來構(gòu)筑中樞航線網(wǎng)絡(luò)，形成北京地區(qū)

9、的雙樞紐。當(dāng)前機(jī)場(chǎng)建設(shè)帶來的就業(yè)驅(qū)動(dòng)、城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚，好比高速鐵路在20世紀(jì)、公路在19世紀(jì)和海港在18世紀(jì)的作用一樣，特別是對(duì)于北京以及環(huán)渤海地區(qū)，如果規(guī)劃得當(dāng)，“臨空經(jīng)濟(jì)”肯定是繼“總部經(jīng)濟(jì)”之后城市發(fā)展的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。4.4 估價(jià)目的為房地產(chǎn)銷售提供價(jià)值參考4.5 估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年5月30日4.6 價(jià)值定義估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在全部假設(shè)和限制條件下的于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 4.7 估價(jià)依據(jù) （1）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； （2）中華人民共和國(guó)擔(dān)保法； （3）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等部門規(guī)章； （4）房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見； （5）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范【國(guó)標(biāo)GB/T50291-19

10、99】 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程【國(guó)標(biāo)GB/T18508-2001】； （6）房屋所有權(quán)證2012第10020號(hào)；4 （7）委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的其他資料； （8）估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘資料。 （9）本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料4.8估價(jià)原則 本報(bào)告在遵循公正、公開、公平、客觀、科學(xué)的總原則前提下，還遵循如下具體原則： （1）合法原則 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易、合法處置為前提進(jìn)行估價(jià)。 （2）最高最佳使用原則 即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 （3）替代原則 要求估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的類似價(jià)格。 （4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值

11、隨時(shí)間而動(dòng)，不同時(shí)點(diǎn)，價(jià)值不同。 （5）公平原則 房地產(chǎn)估價(jià)人員必須站在公平、公正的立場(chǎng)上，遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成理論及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律，并運(yùn)用科學(xué)方法，實(shí)事求是的對(duì)委估房地產(chǎn)評(píng)出一個(gè)客觀的、科學(xué)的、合理的價(jià)格。 （6）謹(jǐn)慎原則 是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素情況下，作出估價(jià)相關(guān)的判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保守必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)及損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償款權(quán)力下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。（7）供求原則 即在估計(jì)時(shí)必須充分考慮房地產(chǎn)的供求狀況和可能導(dǎo)致供求關(guān)系變化的因素對(duì)其價(jià)值的影響，遵循“需

12、求不變，供給增加，則價(jià)格下降；供給不變，需求增加，則價(jià)格上升的原則。4.9估價(jià)方法根據(jù)上述估價(jià)依據(jù)以及本次估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體條件，估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘及對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類物業(yè)交易市場(chǎng)活躍，該房地產(chǎn)目前出租給不同租戶使用，具有一定收益，為使估價(jià)結(jié)果具有科學(xué)性、準(zhǔn)確性、客觀性，經(jīng)過反復(fù)研究后決定，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法和收益法。成本法。市場(chǎng)比較法即在同一供求圈內(nèi)選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象條件相似的成交案例并與之比較,對(duì)案例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。收益法即根據(jù)

13、估價(jià)對(duì)象類似的租金水平和空置率，估算估價(jià)對(duì)象每年的客觀有效毛收入，再扣除客觀費(fèi)用，得到估價(jià)對(duì)象每年的凈收益，最后選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓接?jì)算出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。5 （2）居住房地產(chǎn)影響因素說明影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為宏觀因素和微觀因素兩大類。1)宏觀因素宏觀因素包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及導(dǎo)向、住宅市場(chǎng)供求狀況等。所選取的三個(gè)可比實(shí)例都位于固安縣且相距較近，所以暫不考慮宏觀因素。2）微觀因素微觀因素是指估價(jià)對(duì)象自身因素，分為實(shí)物因素、區(qū)位因素和權(quán)益因素三類。實(shí)物因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、室內(nèi)配套設(shè)施完備程度等；區(qū)位因素主要有：房屋朝向、樓層、交通便利程度、居

14、住社區(qū)成熟度、環(huán)境質(zhì)量、市政配套設(shè)施完備程度等；權(quán)益因素主要有：土地使用權(quán)剩余出讓年限、容積率、是否部分產(chǎn)權(quán)或有受限權(quán)利情況。 （3）價(jià)格修正表5-2 比較因素條件說明表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3單價(jià)（元/平方米）待估750079007300交易情況正常正常正常正常交易日期2015.52015.52015.52015.5區(qū)域因素居住社區(qū)成熟度高較高高較高交通通達(dá)狀況好好好好環(huán)境條件一般較好好一般市政基礎(chǔ)設(shè)施完善完善完善完善個(gè)別因素樓層好較好較好較好面積適中適中適中基本適中新舊程度較新全新全新全新裝修情況精裝初裝初裝初裝配套設(shè)施完備度完善完善完善完善9表5-3 比較因素修正指

15、數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3單價(jià)（元/平方米）待估750079007300交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住社區(qū)成熟度1009710397交通通達(dá)狀況100100100100環(huán)境條件100103105100市政基礎(chǔ)設(shè)施100100100100個(gè)別因素樓層100979797面積10010010095新舊程度100105105105裝修情況100959595配套設(shè)施完備度10010010010010表5-4 比較因素修正計(jì)算表比較因素可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3單價(jià)（元/平方米）750079007300交易情況100/100100/

16、100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住社區(qū)成熟度100/97100/103100/97交通通達(dá)狀況100/100100/100100/100環(huán)境條件100/103100/105100/100市政基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100個(gè)別因素樓層100/97100/97100/97面積100/100100/100100/95新舊程度100/105100/105100/105裝修情況100/95100/95100/95配套設(shè)施完備度100/100100/100100/100修正系數(shù)1.06750.95561.1216修正價(jià)格800675498

17、188(3)求取比準(zhǔn)價(jià)格：因修正后上述三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格很接近，比準(zhǔn)價(jià)格取其平均值：（8006+7549+8188）3=7914元/平方米（取整）故采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格取整為7941元/平方米。5.5.2收益法 收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率， 將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得 出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 11收益法的計(jì)算方法下：P =Ft /(1+i)t 其中，P 為評(píng)估值；Ft 未來第 t 個(gè)收益期的預(yù)期收益額；i為折 現(xiàn)率。 報(bào)告中采用的公式為：P = a/ i1-1/(1+i)n 其中，a 為年

18、凈收益；n 為收益年期；i 為資本化率。 用市場(chǎng)法確定租金水平(1)選取比較案例 經(jīng)過對(duì)該地區(qū)的實(shí)地調(diào)查和對(duì)該地區(qū)同類物業(yè)的實(shí)際出租情況分析，選擇與估價(jià)對(duì)象定位相同、類型相似的案例作為比較案例。得出周邊項(xiàng)目租賃情況調(diào)查表。表5-5 租賃情況調(diào)查表序號(hào)項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域建筑面積租金（月）備注A金海依云小鎮(zhèn)新中街27號(hào)1151600元物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)自理B孔雀城英國(guó)宮新昌街119號(hào)1101700元物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)自理C龍TOWN鉑悅山科技大道36號(hào)1001450元物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)自理1）案例A：金海依云小鎮(zhèn)金海依云墅項(xiàng)目位于固安（牛駝）溫泉度假養(yǎng)生園區(qū)，地段位于固安溫泉開發(fā)區(qū)中的核心位置牛駝林城。項(xiàng)目占據(jù)

19、溫泉核心區(qū)最優(yōu)質(zhì)的地?zé)岬V藏資源，地?zé)釡厝鏊疁囟燃丛?0度以上，項(xiàng)目所在區(qū)域出產(chǎn)優(yōu)質(zhì)礦泉，出產(chǎn)礦泉作為國(guó)賓用水直供“中南海“。金海地產(chǎn)在2013年旨在將純凈自然與品質(zhì)住宅相結(jié)合的依云小鎮(zhèn)奉獻(xiàn)給您，項(xiàng)目整體規(guī)劃63萬平米，產(chǎn)品規(guī)劃有類獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房等低迷度健康產(chǎn)品，項(xiàng)目規(guī)劃配套：社區(qū)購(gòu)物中心，3000平米餐飲街，社區(qū)急救中心，體育場(chǎng)，游泳館等優(yōu)質(zhì)配套。項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)數(shù)次親赴德國(guó)，亦在將德式健康建筑帶回依云小鎮(zhèn)。項(xiàng)目一期首推墅質(zhì)90-130平米5層花園洋房，產(chǎn)品設(shè)計(jì)把自然與健康融入產(chǎn)品設(shè)計(jì)之中，每戶均有溫泉及礦泉指引水入戶。 2）案例B：孔雀城英國(guó)宮孔雀城英國(guó)宮容積率為1.1，綠化率達(dá)

20、45%。環(huán)境優(yōu)美，低密純洋房，距北京野生動(dòng)物園僅3公里。交通便利，緊鄰大廣高速固安出口、京開高速、廊涿高速、六環(huán)路高速、機(jī)場(chǎng)軌道和1條新機(jī)場(chǎng)高速；社區(qū)班車無縫接駁地鐵四號(hào)線。8大教育專屬配套，6類交通體系，8大公園環(huán)抱，6個(gè)城市級(jí)購(gòu)物中心，10大幸福生活配套，商業(yè)繁華程度較優(yōu)，且為北京八中固安分校劃片學(xué)區(qū)房。可比實(shí)例位于15層，南北通透，噪音較小。3)案例C：龍TOWN鉑悅山龍TOWN地處固安大龍?zhí)玫貕K，案名“龍TOWN”與“龍?zhí)谩敝C音，是金遠(yuǎn)地產(chǎn)著力打12造的京畿帝脈百萬平米國(guó)際市郡。龍TOWN位于固安城區(qū)，周邊配套豐富。龍TOWN地處新空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，距離首都第二機(jī)場(chǎng)約12公里。周邊優(yōu)越的地理

21、環(huán)境實(shí)現(xiàn)綠色健康生活的理念：野生動(dòng)物園、高爾夫球場(chǎng)（京南高爾夫球場(chǎng)、北京森林國(guó)際高爾夫球場(chǎng)）、溫泉度假村（固安金海溫泉度假村、固安華御溫泉度假村等），都將給您的休閑度假提供多種選擇。京南郡首，純正西班牙風(fēng)情住區(qū)再次啟幕。一期完美交房，四期鉑悅山升級(jí)力作即將呈現(xiàn)。龍TOWN項(xiàng)目坐落城市核心區(qū)，緊鄰固安縣一中。獨(dú)有西班牙建筑風(fēng)格、城心唯一同時(shí)擁有高層、公寓、別墅的醇熟百萬平低密度大盤。社區(qū)班車無縫對(duì)接四號(hào)線，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)帶來的巨大升值優(yōu)勢(shì)?？杀葘?shí)例位于18層，視野開闊。(2) 比較修正分析表5-6 比較因素條件說明表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C租金（元/月）待估16001700

22、1450交易情況正常正常正常正常估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015.52015.52015.52015.5區(qū)域因素居住社區(qū)成熟度高較高高較高交通通達(dá)狀況好好好好環(huán)境條件一般較好好一般市政基礎(chǔ)設(shè)施較完善較完善完善完善個(gè)別因素樓層好較好較好較好面積適中適中適中基本適中新舊程度較新全新全新全新裝修情況精裝初裝初裝初裝配套設(shè)施完備度完善完善完善完善13表5-7 比較因素修正指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C租金（元/月）待估160017001450交易情況100100100100估價(jià)時(shí)點(diǎn)100100100100區(qū)域因素居住社區(qū)成熟度1009710397交通通達(dá)狀況100100100100環(huán)境條件1

23、00103105100市政基礎(chǔ)設(shè)施100100100100個(gè)別因素樓層100979797面積10010010095新舊程度100105105105裝修情況100959595配套設(shè)施完備度10010010010014表5-8 比較因素修正計(jì)算表比較因素案例A案例B案例C單價(jià)（元/平方米）160017001450交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住社區(qū)成熟度100/97100/103100/97交通通達(dá)狀況100/100100/100100/100環(huán)境條件100/104100/105100/100市政基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100個(gè)別因素樓層100/97100/97100/97面積100/100100/100100/95新舊程度100/105100/105100/105裝修情況100/95100/95100/95配套設(shè)施完備度100/100100/100100/100修正系數(shù)1.06850.95761.1256修正價(jià)格170516201625權(quán)重1/31/31/3最終比準(zhǔn)價(jià)格1650 年有效毛收入15 年有效毛收入=月租金*全年月數(shù) =1650*12=19