房地產住宅小區(qū)建設項目投資分析報告

1、目錄總論3一、項目概況3二、可行性研究報告的研究范圍3三、項目業(yè)主簡介3四、主要技術經濟指標4五、開發(fā)項目區(qū)位條件5六、報告簡要結論5酒泉市市場發(fā)展前景分析5一、宏觀狀況分析5二、目標客戶的定位6三、價格預測6四、建設實施條件7投資環(huán)境分析7一、宏觀環(huán)境分析7二、微觀環(huán)境分析8項目選址及建設分析9一、地理位置9二、建設地點條件10三、建設條件10四、征地及拆遷10五、項目建設進度安排10六、工程技術方案分析12項目實施規(guī)劃12一、工程建設實施計劃12二、銷售計劃及營銷策略13環(huán)境保護16一、節(jié)能16二、環(huán)保16消防工程18一、安全措施19二、消防設計19項目組織與建設進度21一、組織機構21二

2、、人力資源配置21工程項目招標投標概述23項目財務經濟分析26一、投資估算26二 、資金籌措26三、項目經濟效益分析27風險分析29一、風險因素識別29二、風險程度分析29三、風險防范對策30研究結論與建議30一、研究結論30二、建議31酒泉市麗水家園建設項目投資分析報告總論一、項目概況項目名稱：酒泉市麗水家園項目（以下簡稱“本項目”）項目地址：酒泉市北關車場以北項目業(yè)主：金鑫房地產投資有限公司法人代表：金鑫建設工期：25個月（分組團、分期開發(fā)）二、可行性研究報告的研究范圍 本可行性研究報告的研究范圍主要包括本項目市場概況及市場定位，建設選址及條件，項目規(guī)劃及布局，建設的內容和規(guī)模，項目的建設

3、方案，項目營銷策略，投資估算和資金籌措以及項目經濟效益、社會效益評價等。三、項目企業(yè)簡介 酒泉市金鑫房地產投資有限公司成立于2004年8月，由洪洋房地產有限公司和康盛物業(yè)管理有限公司出自組建，持股比例為65%、35%，注冊資本5000萬元。 作為股東之一的洪洋房地產有限公司由辦公室，財務科，工程管理科物業(yè)管理科，銷售科組成，建成的標志性物業(yè)包括：康盛花園、北心花園、華岳小區(qū)、太陽島等項目?，F有固定資產4500萬元，注冊員工人數為248人，其中：工程師5人，會計師2人，經濟師2人，初級職稱人員20人，有較強經濟實力30人。 康盛物業(yè)管理有限公司成立于2002年，注冊資本500萬元，公司于2007

4、年10月通過了iso9000質量管理體系認證評審。公司主要以物業(yè)為主，涉及室內外裝修、餐飲娛樂等業(yè)務，管理服務面積超過100萬平方米。管理的主要項目有康盛花園、北心花園、華岳小區(qū)、太陽島等大型物業(yè)。四、主要技術經濟指標 根據公司的發(fā)展規(guī)劃，項目以人為本，充分利用項目地塊的原始地貌、周邊公園的良好景觀、市政道路的便捷交通，將項目建設成為壞境優(yōu)美、功能完善、朝向均好的低密度住宅小區(qū)。 根據規(guī)劃設計，一起開發(fā)的兩塊地總建筑面積15000，集小高層住宅、小商業(yè)街、娛樂、休閑等一體化的綜合性居住中心建筑層數商業(yè)1層，住宅為5或8層 高度最高為32.5m。二期開發(fā)c組團總建筑面積42313；d組團建筑面積

5、為34621。在e組團將開發(fā)建筑面積為13萬平方米的住宅小區(qū)。主要經濟指標如下表：團組名稱計量單位用地面積住宅公寓商業(yè)總建筑面積a1128230243223451324b20136134411453189674c1208134551523460845d889934120342132917五、開發(fā)項目區(qū)位條件酒泉市麗水家園位于酒泉市肅州區(qū)解放路西側，肅州路以東，敦煌路以南，飛天路以北整地塊為小區(qū)規(guī)劃分，前期開發(fā)的廣源花園、凱旋門小區(qū)相鄰，是酒泉市肅州區(qū)地理位置最為優(yōu)越的劃分區(qū)之一六、報告簡要結論本項目總用地35余畝，建筑面積約為35萬平方米，建設以高品質生活為主的大型居住小區(qū)，并在小區(qū)內配套建設

6、、幼兒園等服務型公共性建筑，向社會提供優(yōu)質的房地產住宅產品并通過合理的房地產產品的開發(fā)建設和經營，獲得合法的投資回報，提升企業(yè)的經濟實力。同時，通過特色的公寓建設，是酒泉的城市規(guī)劃更加合理，從而提高企業(yè)的知名度。因此該項目的建設是十分必要的，經對該項目的建設方案、建設條件等進行技術、經濟分析論證，項目建設是可行的，且項目建成后將產生良好的經濟效益及社會效益。酒泉市市場發(fā)展前景分析 一、宏觀狀況分析酒泉市是我省除蘭州之外發(fā)展最快的城市之一。根據對今年以來出臺的房地產行業(yè)政策、酒泉市場供需狀況等方面情況調查表明，酒泉地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現為：1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，由于酒泉人口的

7、不斷增加和經濟的不斷發(fā)展導致酒泉市商品房價格不斷增高，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。3、二手房市場活躍對新房的促進隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。4、政府將加大對地產開發(fā)的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進酒泉這座最佳人居城市的規(guī)劃建設，

8、躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到酒泉市人民購房居住。5、房地產營銷方式的改變房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。二、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類：1、是鐘愛于酒泉居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；2、是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；3、是當地居民更換舊房、二次置業(yè)的購房群；4、是致力于酒泉投資置業(yè)的購房群體。三、價格預測根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價格：1、多層住宅均價3900元/；2、高層住宅均價4200元

9、/；3、商業(yè)網點均價4500元/；4、車位均價10萬元/個；5、儲藏室均價1000元/。四、建設實施條件1、該詳細規(guī)劃已經全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。2、酒泉市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現酒泉已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發(fā)商報名參加競拍。3、該規(guī)劃分區(qū)距金鑫房產辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的嘉興花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。 投資環(huán)境分析 一、宏觀環(huán)境分析1、據國家有關部委及業(yè)內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規(guī)范，而對存量房市場的影響

10、則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。2、據國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年15月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。3、國家、甘肅省、酒泉市有關土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得酒泉市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了酒泉心語花園用地的商業(yè)價值，成為酒泉房地產商家的必爭之地。二、微觀環(huán)境分析1、在酒泉投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是玉門油田管理局與酒泉市委、市政府建立了良好的合作關系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在酒泉的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的

11、條件。2、金鑫房產在酒泉成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。a8、a9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是酒泉市地段優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。3、每年一度的酒泉市人民居節(jié)形成的酒泉人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得金鑫房產業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，a8、a9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是金鑫房產壯大企業(yè)經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。4、擬開發(fā)項目與大明步行街基本相對相對，距金鑫房產辦公樓約500米，獨特的地理位置，為金鑫房產開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的酒泉市嘉興花園小區(qū)在酒泉具有較高的知名

12、度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。將提高我們嘉興物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經營，取得規(guī)模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高了酒泉市房地產市場的的競爭能力，并為就全是花園小區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。5、swot分析s優(yōu)勢1、酒泉市商業(yè)區(qū)域范圍內交通便捷，路網發(fā)達，升值潛力大。2、自然環(huán)境優(yōu)雅，無工業(yè)污染。3、配套設施齊全，中檔景觀房地產定位臨近園藝購物中心，市政廣場，區(qū)位開值與發(fā)展?jié)摿^大，居住者

13、既能分又能享，便于消費和健身，受景觀隨時享受生活的便捷。4、綜合規(guī)劃具有鄰距市場發(fā)展?jié)摿?。w劣勢1、建筑群外觀單一，缺乏獨特的創(chuàng)作風格，不同品位的建筑類型融合在一起，在一定程度上影響本案的形象推廣。2、戶型面積偏大，不利于銷售。3、片區(qū)產業(yè)配套不足，周邊生活配套少，人氣不足。4、易受政策影響。o機會1、此片區(qū)內房地產開發(fā)水平一般，有待提高。2、隨著宗地所在地快發(fā)展，將成為新熱點。3、園藝購物中心、景觀園蘊藏豐富的購物以及旅游參觀等資源。4、區(qū)域綜合改造帶來新的契機。t威脅1、區(qū)域內大量開發(fā)項目競爭環(huán)境日益惡劣，建筑形態(tài)各異，與本案眾多建筑形態(tài)形成鮮明的對比，給本案造成了一定的競爭壓力。2、新企

14、業(yè)的發(fā)展造成競爭壓力大。3、高端產品入市帶來產品競爭。4、國家政策調控造成房地產業(yè)低格。項目選址及建設分析 一、地理位置麗水家園住宅小區(qū)位于酒泉市肅州區(qū)解放路19號，交通地理位置優(yōu)越。項目地址及外部配套建設條件二、建設地點條件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰酒泉鼓樓地段2、靠近公路，交通便利，離長途客運總站也比較近3、購物方便，便于市民的生活3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規(guī)劃中。三、建設條件本項目所處位置交

15、通便捷，出行方便；在基礎設施上，供水、供電、通訊和排水均在整個城市的規(guī)劃內；附近的學校、醫(yī)院以及其他商業(yè)服務場所都很齊全。四、征地及拆遷項目土地使用權屬本公司所有，土地性質為居住用地?；噩F狀主要為荒地，隨著本項目的開發(fā)，項目區(qū)將重新進行整體規(guī)劃。五、項目建設進度安排預計建設工期（即破土動工至全面竣工驗收）可控制在3年以內，項目建設期分二個階段,即2010年12月2013年6月。本項目計劃在2010年12月開始，具體實施進度安排如下：(1).前期工作階段項目建議書編制及報批；規(guī)劃及方案設計、選址；可研報告編制及報批、完成立項審批；以上工作在5個月內完成。(2)設計招標階段本項目根據初步設計方案

16、，采取邊施工邊設計，邊招標的措施（先后引入多家施工單位進行施工），確保工程盡早完工。對土建及材料設備進行招投標；以上工作分階段在5個月內完成。(3).施工階段將所有房屋分兩期修建完成，第一期修建6棟樓和商業(yè)建筑，第二期修建7棟樓和公共建筑。且一邊施工一邊預售房屋，以便早日實現資金回籠。各階段竣工后馬上交付使用。施工階段預計從2011年10月開始，10月次年7月底完成第一期，2013年6月底建完第二期。第一期工程 將第一期工程分成兩個階段進行流水施工，各階段都包含6棟樓整個第一期工程時間內商用住宅連續(xù)修建。一個施工段合計8個月即可全部完工，采用流水施工后，當一階段2個月完成基礎，且等收到一定預售

17、款，馬上開工第二階段基礎，總計十個月剛好可以完成第一期工程，房屋交付使用。第二期工程第二期工程量與第一期大致相同，按照第一期的方法組織工程建設即可。并且盡量采取流水施工以節(jié)約成本。在兩年半時間內完成主體工程，設備安裝，室內外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設，內外裝飾工程及道路、廣場綠化、環(huán)保、燈飾等配套設施建設。(4).竣工驗收根據計劃在建設期內，在各分期工程的裝飾階段內逐步完成水、電安裝。且要在各期工程完工時交付使用前進行竣工驗收。六、工程技術方案分析1指導思想以環(huán)境為中心，創(chuàng)造人與自然共生的生態(tài)環(huán)境，盡可能通過植被覆蓋完善生態(tài)系統(tǒng)；充分利用十地，豐富建筑空間，營造一個具有歸宿感和私密性居住空

18、間；2.設計原則根據國家有關規(guī)范和標準進行規(guī)劃和設計；小區(qū)建筑既具有私密性又相互有機地聯(lián)系在一起，力求達到“雖為人造，宛若天開”的境界；小區(qū)建筑造形擬運用現代設計手法，結合精煉的建筑符號和簡化元素，診釋本公司的建筑風格；項目實施規(guī)劃 一、工程建設實施計劃1、 按酒泉市對花苑小區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2010年年底進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于2011年3月完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2011年8月開工需要。2、 為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商

19、業(yè)網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設期為3年（20102013年），2011年擬開發(fā)面積37902，2012年擬開發(fā)面積26150，2013年擬開發(fā)面積26808。（見附表一）附表一3、以多年的開發(fā)經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。二、銷售計劃及營銷策略1、銷售計劃根據工程建設進度計劃及花苑地區(qū)房地產發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2014年銷售收入5612萬元；2015年銷售收入6984.2萬元；2016年銷售收入6216.3萬元；2017年銷售收入5344.5萬元。年度銷

20、售測算（見附表2）。附表22、營銷策略（1）、營銷總體思路營銷總體思路是充分利用項目突出優(yōu)勢：企業(yè)品牌、區(qū)域前景、性價比優(yōu)勢，配合完美的運用事件營銷，采用攻心為上，以柔克剛的策略，吸引關注、突破消費者的心理防線，再賦予項目一個有別于周邊項目的產品特色和富有商場競爭的核心推廣價值都是中心、浪漫情懷。住宅提前蓄客，低價入市，迅速引爆，脈沖式推貨，豐富促銷手段。（2）、住宅營銷要點金鑫房產秉著“廣廈千萬、誠信銷售”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析， 對目標市場、戶型結構、客戶

21、群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變?yōu)橹变N、行銷、網絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5

22、）、利用品牌戰(zhàn)略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。 （6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。 環(huán)境保護一、節(jié)能根據全市居住建筑室內環(huán)境，提高采暖和空調的能源利用效率，根據中華人民共和國行業(yè)標準夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準，jcj134-2001

23、制定的標準為依據。建筑部分節(jié)能設計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。 淺色磁磚飾面。 外加保溫隔熱構造。 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。 4、層室內地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。二、環(huán)保編制依據污水綜合排放標準gb8978-1996；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準gb3096-93；地表水環(huán)境質量標準ghzb1-199

24、9；大氣污染物綜合排放標準gb16297-96。環(huán)境現狀1、氣象全年氣候的基本特點:上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關性，是厄爾尼諾現象導致氣候異常變化的重要表現。全年平均氣溫18.2(衡東、西渡、祁東)18.6(市區(qū)),較歷年偏高0.

25、3(衡東、西渡、祁東、常寧)0.7(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9,出現在西渡、衡東(12月26日),當日全市都出現低于0.0的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3。全市極端最高氣溫38.7,出現在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7(7月3日)。全年極端最高氣溫35的高溫日23(祁東) 32(衡山)天,北部多于南部。根據氣溫等級劃分標準:2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。項目建設對環(huán)境的影響項目范圍內沒有任何污染源，項目建設和經營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境保護措施1、設計依據環(huán)境空氣質量標準；城市區(qū)域環(huán)境噪音標準；大氣污染物綜合排放

26、標準；室外排水設計規(guī)范。2、設計原則 建設項目污染防治的處理設施應與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經處理后符合國家和酒泉市有關排放標準。 堅持經濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產生的各種污染減少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的基礎上設置減震器，必要時可對相關部位采取隔音處理。各類水泵單獨設置在各自的

27、水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負責收集，送到城市垃圾站處理。消防工程以科學發(fā)展觀和構建和諧社會的重要思想為指導，堅持安全第一，預防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財產安全為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標，倡導安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責任，建立長效的安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設計，同時施工，同時投入使用。

28、一、安全措施1、安全施工保障措施選擇先進、經濟、節(jié)能、高效的安全技術、材料、工藝和設備，保證施工過程的本質安全，從源頭上消除事故隱患。對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。建立項目安全生產監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產監(jiān)管方式和手段，提高安全生產監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。建立健全項目安全施工應急救援體系。建立安全施工責任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、同時施工，同時投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施建設項目的工作場所，應當符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。研究、推廣先進的職全危害控制技術，采用職

29、業(yè)安全健康管理體系，促進項目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。落實有關規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。加強從業(yè)人員的勞動保護、有效防止職業(yè)危害。建設項目的職業(yè)病防護措施應與建設項目工程同時設計、同時施工、同時投入使用。二、 消防設計1、設計依據與原則建筑設計防火規(guī)范 gb50016-2006建筑滅火器配置設計規(guī)范 gbj140-90自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范 gb50084-2001火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范 gb50016-98建筑內部裝修設計防火規(guī)范 gb50222-95本項目防火設計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細部構造、設備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經營的需要。2、總體消防設計本工

30、程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴格遵循國家有關規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內均設有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設計充分考慮了設置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設計備的可能性。3、室內裝修防火室內消防應嚴格按照建筑物內部裝修設計規(guī)范（gb50222-1995）執(zhí)行，根據功能和所處位置不同，采用不同的裝修標準，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。4、消防道路設計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內設不小于4米的環(huán)狀道路。5、水量 室內消火栓用水量：3

31、0l/s室內消火栓用水量：25l/s 自動噴水用水量：30l/s6、室內消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設置室內消火栓，城市室內消火栓在范圍內可記入。7、室內消火栓系統(tǒng)小區(qū)內的各棟每層均按規(guī)范要求設置室內消火栓系統(tǒng)，采用sn65型室內消火栓帶啟動按鈕，保證設置間距不大于50米并有2股水柱同時達到室內任何部位。8、自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設置自動噴水滅火系統(tǒng)。 項目組織與建設進度一、組織機構酒泉金鑫房地產開發(fā)有限公司是由酒泉市由洪洋房地產有限公司和康盛物業(yè)管理有限公司出自組建，持股比例為65%、35%，注冊資本5000萬元。，并經酒泉市工商行政管理局批準成立的一家房地產開發(fā)、銷售為一體的綜合性開

32、發(fā)經營企業(yè)，公司下設管理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，組織結構圖如下：董事長總經理銷售部工程部財務部技術部管理部辦公室二、人力資源配置 酒泉市金鑫房地產開發(fā)有限公司現有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經驗豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現階段發(fā)展和本項目順利實施的人員需要。項目開發(fā)期2008年1月至2009年6月為項目主體工程建設期。項目實施進度安排項目總體工期時間為1.5年，從2008年1月至2009年6月。2010年7月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；2013年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。項目實施過程控制措施1、項目進度控制措施

33、在項目實施過程中,項目領導小組應專門設置工作小組,對項目進度計劃實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現場進行檢查；(3)定期召開現場會議。2、項目質量控制措施項目實施應堅持“質量第一、預防為主、用數據說話”的原則，以保證和提高工程質量。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權限，而又互相促進的管理網絡和有機的質量保障體，使質量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。3、項目資金控制措施在項目實施過程中，各有關單位要加強

34、資金使用的管理，硬化預算約束。嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監(jiān)督；要嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。工程項目招標投標概述招標投標是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經濟的、有效的使用，確保招標項目質量優(yōu)化。1、招標制度有助于技術引進的成功性、實用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放以來，我國經濟有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來在生產銷售過

35、程中建立的優(yōu)勢已經不復存在，于是不斷加大技術改造的力度，通過招投標了解和成功引進國內外先進的生產技術，開發(fā)新產品，以領先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。2、招標是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經濟、科技信息，與國內外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經營自主權逐步得到落實，但投資決策并未完全以市場為導向。由此，會產生一系列弊端：投資總量難以調控，投資結構不夠合理，低水平重復建設過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標制度能夠降低引進技術設備的價格。在招標投標過程中，投標方為了經濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要

36、依據之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。4、招標程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費用和勞動力。由于當今科學技術更新快，產品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招標制度完成工程和設備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。5、招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的基本屬性，是招標過程的首要條件。隨著我國加入wto和經濟的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進一步規(guī)范化，招標投標制度將會越來越多來地運用于各個領域，為我國經濟建設的發(fā)展作出更大的貢獻。工程項目招標投標因素分析招投標是作為一種市場交易方

37、式的最優(yōu)選擇應運而生的，一個成功的招標項目往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標項目的失敗。1、業(yè)主與招標機構的配合是否默契是招標項目成功的基礎。首先，業(yè)主應對招投標這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標帶給企業(yè)良好的效益。其次，業(yè)主與其委托的招投標機構應建立相互之間的信賴，并時常就各自的想法進行相當程度的相互溝通，從而保證在整個招標項目實施過程中，采購業(yè)主與招投標機構“步調”、“口徑”一致，不致產生誤導投標人的結果。第三，采購業(yè)

38、主在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。此時，如果采購業(yè)主與招標機構配合默契，在與上述潛在投標人進行技術、商務等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標人，從而在該項目招標過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設備的投標報價，增加設備的配置，實現采購業(yè)主利益最大化。2、招投標文件技術及商務條款的編制是否合理是招投標項目成功的關鍵。采購業(yè)主在項目納入招投標前有時會與部分投標人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標機構的采購設備技術要求難免會出現以某品牌設備技術規(guī)格為藍本的情況；而有時，采購業(yè)主也可

39、能由于對擬采購設備不完全了解，提供給招標機構的參數過于簡略。3、招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。近年來，我國招標投標法及招標辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標采購設備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標的重要意義已經被社會普遍接受和認識，越來越多的機構看好這個市場的前景，紛紛進入。他們對有關招標投標的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時急于占領招標市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關招標管理規(guī)定，視經濟效益為其最高的追求目標，從而給規(guī)范操作的招標機構帶來巨大的沖擊。4、招投標機構從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本

40、保證。招標從業(yè)人員在招標項目中應樹立“服務”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標機構在招標項目中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構成員往往會在評標委員會中占一席之地，這都需要招標從業(yè)人員嚴格自律，遵守招標投標法和國家有關招標管理的規(guī)定，尊重評標委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。項目財務經濟分析一、投資估算1、投資估算的依據、2002年全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額計價表工程急促定額、2003酒泉市市政工程預算定額、2003酒泉市建設工程費用定額、2004酒泉市安裝工程單位

41、基價表、2006酒泉市安裝工程費用定額、建設工程費用的相關配套文件、其他相關資料2、投資估算的內容本報告投資估算范圍包括土地費，項目的建安工程費、設備購置費、建設項目配套的道路、環(huán)境、綠化、給排水、電氣、通訊等相關設備、設施的費用以及相關的稅費規(guī)費等。3、項目投資估算結果按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。二 、資金籌措1、資金來源的構成本項目資金來源主要有三個渠道：自有資金投入約為23410萬元，占項目總投資的22.1%，商品房預售收入再投入10103萬元，占項目總投資

42、的12,8%，擬向銀行申請房地產開發(fā)貸款45367萬元，占項目總投資的25.56%。三、項目經濟效益分析1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提：土地173.6萬元/畝；營業(yè)收入33,666.10萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米；營業(yè)成本26,600.27萬元；單位成本2,927.61元/平方米；稅金3,854.77萬元；費用1,070.00萬元；貸款利息1,310.4萬元。2、現金流量估算表（見附表6）本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總

43、額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數據見附表5）（2）、動態(tài)分析項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,4

44、39.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82%盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。通過盈虧平衡點（bep）分析成本與收益的平衡關系。利用本量利分析法，根據成本、銷售收入與利潤三者的關系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設項目銷售率為100%。(1).基于市場的幾點假定.當住宅銷售面積為100時，商業(yè)和車庫銷售率為0；則銷售額為15000萬元，而建設項目總投資為16265萬元，利稅總額為921萬元。（極端情況）.當商業(yè)銷售面積為40時，住宅銷售面積和銷售價格的盈虧平衡點分別為多少？（

45、非?？赡艿那闆r）.我們不考慮物業(yè)型態(tài)的價差，用總收入除以總面積得出項目總的均價為1465元/m2，以此均價來計算銷售面積和銷售價格的盈虧平衡點。（為了便于評價，我們以此假定作為風險評價之一盈虧平衡分析評定的依據）（3）敏感性分析影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售收入、土地成本和建設投資。對這三個變量進行單因素敏感性分析，考察它們對財務利潤率、全部投資凈現值等指標的影響程度。敏感性分析表明：當建設投資增加10%或當銷售收入減少10%時，項目盈利相對減少；當建設投資減少10%或銷售收入上漲10%時，項目盈利能力大大提高。從敏感性分析圖我們可以看出，土地成本對項目盈利能力影響相對較小，也就是說，土地總價格在27003300萬元/畝之間變動，項目都值得開發(fā)。總投資和銷售收入在5之間變動時，項目盈利能力都十分的可觀。當銷售收入下降5時，凈現值為685萬元，此時仍有利潤可賺，所以本項目抗風險能力非常強。風險分析一、風險因素識別