工業(yè)用地規(guī)劃原則

1、工業(yè)用地規(guī)劃原則5.1 布局準(zhǔn)則5.1.1 隨著特區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，全市的工業(yè)逐步向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，特區(qū)內(nèi)工業(yè)用地逐步減少，特區(qū)外工業(yè)用地則保持增長趨勢。但是無論在特區(qū)內(nèi)還是特區(qū)外，工業(yè)用地都應(yīng)集中布置，成為具有一定規(guī)模的工業(yè)區(qū)或工業(yè)組團(tuán)，集中管理，統(tǒng)一開發(fā)，以提高工業(yè)用地 的效益。特別是一類工業(yè)對外干擾小，所用設(shè)備較輕，不同類型的生產(chǎn)加工活動(dòng)相互聯(lián)系密切，因此宜將一類工業(yè)集中布置在多層廠房之內(nèi)，從而有利于提高工業(yè)用地的利用率。另外，工業(yè)用地宜沿主要對外交通干線布局，有便捷的對外交通聯(lián)系；同時(shí)，應(yīng)減少工業(yè)自設(shè)輔助設(shè)施的規(guī)模，盡可能利用城市倉庫、裝卸場所和停車場等社會(huì)性設(shè)施。對于有污染的工業(yè)，必須依

2、據(jù)“先治理、后排放”的原則，對自身的污染進(jìn)行治理；在規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理中應(yīng)合理布局， 產(chǎn)生大氣污染的工業(yè)應(yīng)布置在城市的下風(fēng)向，以減少有害氣體污染對城市居民的影響；城市的水源和取水口通常都在河流的上游地區(qū)，有水污染的工業(yè)不應(yīng)布置在這些地區(qū)，以減少對城市飲用水源的污染，避免影響人民的身體健康。5.1.2 二類工業(yè)是城市工業(yè)的主要類型，對環(huán)境有一定的影響，部分二類工業(yè)可能會(huì)產(chǎn)生較大的污染（包括大氣污染、 水污染和噪音污染等），因此應(yīng)集中布置在專門的工業(yè) 區(qū)內(nèi)，不得與居住、公共設(shè)施等其它非工業(yè)功能區(qū)相混合。 污染較嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)應(yīng)與其它非 工業(yè)用地之間設(shè)置衛(wèi)生防護(hù)綠帶。三類工業(yè)對環(huán)境污染嚴(yán)重，用地規(guī)模大，宜

3、遠(yuǎn)離城市中心區(qū)單獨(dú)布置，與建成區(qū)之間應(yīng)設(shè)置較寬的衛(wèi)生防護(hù)綠帶，具體標(biāo)準(zhǔn)可參照相關(guān)的工業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行。一類工業(yè)對于居住和公共設(shè)施功能的污染和干擾很小。對于以勞動(dòng)密集型工業(yè)為主的企業(yè)，為減少工人的通勤流量， 方便居民生活，允許就近布置在住宅區(qū)內(nèi)； 但應(yīng)獨(dú)立占地建 設(shè)而不得與住宅功能相混合，并采取相應(yīng)措施減少對居民住宅的噪聲、 氣味及其它方面的干 擾。5.1.3 依據(jù)城市總體規(guī)劃的安排，深圳東部以發(fā)展旅游業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)為主，并要建設(shè)成為體現(xiàn)濱海城市特色、環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)。而三類工業(yè)污染十分嚴(yán)重，故不宜布置在深圳 市東部沿海地區(qū)。5.1.4 部分工業(yè)由于生產(chǎn)工藝流程和產(chǎn)品要求對環(huán)境質(zhì)量的要求也很高。因此規(guī)

4、劃工業(yè)布局時(shí)，除了要注意減小對非工業(yè)區(qū)的污染外，也要盡量克服不同工業(yè)之間的污染，可設(shè)立污染工業(yè)園將污染嚴(yán)重的工業(yè)集中在一起。5.2 規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)521工業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比例與城市用地的現(xiàn)狀、功能定位和發(fā)展目標(biāo)有密切的關(guān)系。國家標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137 90）規(guī)定工業(yè)用地占城市建設(shè)用地比例應(yīng)為 15%- 25%標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（97版）對工業(yè)用地比例的規(guī)定是： 特區(qū)控制在10%特區(qū)外控制在20%- 25%沒有對全市的工業(yè)用地比例進(jìn)行規(guī)定。根據(jù)深 圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策（ 2001 2005）的現(xiàn)狀調(diào)研資料，2000年底深圳市工業(yè)用地狀況如下表：2000年底深圳市工業(yè)用地狀

5、況一覽表（略）著眼于將深圳建設(shè)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市的發(fā)展目標(biāo)，應(yīng)適當(dāng)控制特區(qū)工業(yè)用地比例，促進(jìn)特區(qū)工業(yè)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移；特區(qū)內(nèi)以發(fā)展居住和服務(wù)業(yè)為主是符合發(fā)展形勢和目標(biāo)的，事實(shí)證明經(jīng)過努力也可以到達(dá)這一目標(biāo)。但也應(yīng)保持一定的彈性，因此將特區(qū)工業(yè)占地比例調(diào)整為8%- 12%同時(shí)，應(yīng)正視特區(qū)外發(fā)展工業(yè)仍然有旺盛的需求和廣闊的潛力，這也是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力所依賴的重要基礎(chǔ)；事實(shí)也證明原來確定的20%- 25%勺工業(yè)用地比例明顯過低，與發(fā)展的實(shí)際情況和需求不符。但特區(qū)外現(xiàn)狀工業(yè)用地比例過高、公共設(shè)施和市政設(shè)施用地不足的狀況也要逐步改變。從現(xiàn)實(shí)和目標(biāo)兩方面綜合考慮，將特區(qū)外工業(yè)用地比例控制在25%-

6、30%：匕較合適。而全市的工業(yè)用地比例控制在15%- 25%與國家標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137- 90）第431條的規(guī)定一致。5.2.2 本條所指工業(yè)區(qū)是位于城市建成區(qū)內(nèi)獨(dú)立的工業(yè)用地，僅包括少量的生活配套用地，不包括城市的居住用地和商業(yè)用地。標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（97版）曾按照不同類型的工業(yè)對工業(yè)區(qū)的用地規(guī)模分別給予了指導(dǎo)性規(guī)定，如下表所示：規(guī)劃工業(yè)區(qū)用規(guī)模表（略）但在從實(shí)際操作過程中發(fā)現(xiàn)，工業(yè)區(qū)的用地規(guī)模更多地取決于當(dāng)?shù)氐挠玫貤l件、企業(yè) 性質(zhì)、投資規(guī)模和工藝流程等因素，與一、二、三類工業(yè)性質(zhì)并沒有必然的聯(lián)系，根據(jù)工業(yè) 類型而劃定不同的工業(yè)區(qū)用地規(guī)?？刂浦笜?biāo)并不合理。而且，在全市用

7、地十分緊張的條件下，二、三類工業(yè)區(qū)設(shè)定的下限規(guī)模過大容易導(dǎo)致大面積“圈地”和用地浪費(fèi)的現(xiàn)象。本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則主要考慮要限制工業(yè)用地過小過散的開發(fā)，引導(dǎo)工業(yè)集中布局，因此只確定工業(yè)區(qū)開發(fā)的用地規(guī)模宜為 30公頃以上。在標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（97版）中，還要求標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的基本地塊應(yīng)為矩型，并參照國 際經(jīng)驗(yàn)對于不同類型標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的基本地塊規(guī)模給予規(guī)定，對于工業(yè)區(qū)內(nèi)部的用地構(gòu)成也提出了要求。但實(shí)踐證明，這些規(guī)定對于實(shí)際工作的指導(dǎo)意義不大。因?yàn)楣I(yè)區(qū)內(nèi)廠房的布置、用地的構(gòu)成具有多種可能性，主要取決于工業(yè)流程和企業(yè)發(fā)展的需要，不能一概而論； 內(nèi)部布局應(yīng)由企業(yè)自主決策，政府不宜進(jìn)行過多干預(yù)，規(guī)劃也不宜給予過于繁瑣具體

8、的規(guī)定。因此，本次修訂工作將這些內(nèi)容刪除。523從深圳已建設(shè)的工業(yè)區(qū)的情況分析，工業(yè)區(qū)容積率與工業(yè)區(qū)的規(guī)模、用地構(gòu)成、企業(yè)工藝流程、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各項(xiàng)產(chǎn)值比重和科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率的大小等因素有關(guān)。一類、 二類工業(yè)區(qū)可以以多層廠房為主，因此容積率相對高一些。工業(yè)區(qū)的建筑密度依工業(yè)性質(zhì)的不同而有所差異，如一類工業(yè)區(qū)由于企業(yè)規(guī)模較小，集聚程度較高，因此建筑密度略高。對 于工業(yè)區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，宜根據(jù)所在地區(qū)具體情況編制詳細(xì)藍(lán)圖，采用個(gè)案方式確定。表5.2.3所定的標(biāo)準(zhǔn)可作為標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)區(qū)的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，供規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理中參考使用。5.3 工業(yè)區(qū)配套設(shè)施5.3.1 工業(yè)區(qū)配套設(shè)施是指工業(yè)區(qū)內(nèi)部設(shè)置的必備的生產(chǎn)輔助設(shè)

9、施和生活輔助設(shè)施，包括單身宿舍、職工食堂、工業(yè)辦公建筑和倉庫等。對于工業(yè)區(qū)而言，最重要的一類配套設(shè)施就是單身宿舍。單身宿舍從用地類型上有兩種，第一種是在工業(yè)用地之外成片建設(shè)的、自身也有一定生活配套設(shè)施、具有相對獨(dú)立的居住和生活功能的單身宿舍區(qū)，在進(jìn)行用地統(tǒng)計(jì)時(shí)不得計(jì)入工業(yè)用地（M，而應(yīng)納入三類居住用地（R3）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并按照居住用地的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。第二種是為了方便職工上下班， 在一、二類工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)的單身宿舍樓，但也需要單獨(dú)占地建設(shè)，并不得與工業(yè)廠房混合建設(shè)，還應(yīng)采取必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護(hù)措施，滿足居住建筑的間距要求；這種單身宿舍在進(jìn)行用地統(tǒng)計(jì)時(shí)應(yīng)計(jì)入工業(yè)用地（M，本條規(guī)定主要是針對這種

10、單身宿舍制定的。三類工業(yè)的污染較為嚴(yán)重， 與居住和生活功能不相容，無論是否單獨(dú)占地，在這類工業(yè)區(qū)內(nèi)及相鄰地區(qū)都應(yīng)嚴(yán)禁建設(shè)單身宿舍。5.3.2 工業(yè)區(qū)配套設(shè)施的設(shè)置應(yīng)遵循集中布局、簡化功能、高效使用的原則，并應(yīng)逐步走向市場化和社會(huì)化經(jīng)營，盡可能多利用城市公共設(shè)施，減少重復(fù)建設(shè)。參照建筑設(shè)計(jì)資料集（第二版）第五分冊的有關(guān)內(nèi)容，工業(yè)區(qū)用地構(gòu)成中，工業(yè)倉儲(chǔ)用地一般占 30%50% 生產(chǎn)管理設(shè)施用地占 5%10%生活服務(wù)設(shè)施用地占 5%15%道路用地占10%15%綠化用 地占20%30%單身宿舍和職工食堂是工業(yè)區(qū)內(nèi)最主要的生活服務(wù)設(shè)施，將這兩類占地比例 控制在515%是比較適宜的。5.3.3 停車場是工

11、業(yè)區(qū)內(nèi)的重要配套設(shè)施。工業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)置公共停車場具有重要意義，它能保證工業(yè)區(qū)內(nèi)有一個(gè)良好的停車和運(yùn)輸環(huán)境，減少廠區(qū)用地面積， 提高土地利用率。 根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則第 12章表12.4.2.1的規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)區(qū)每100平方米工業(yè)用地應(yīng)設(shè)0.20.6個(gè)停車位；每個(gè)工業(yè)區(qū)的停車場地中， 應(yīng)有50%用于小汽車和輕型貨車的停泊，50%用于貨車的停車和裝卸；面積大于45米X 40米的地塊應(yīng)增設(shè)大型貨柜裝卸泊位，裝卸位長度不得小于13米，寬度不得小于 4米，凈空不得小于 4.2米。工業(yè)區(qū)停車場因工業(yè)類型的不同而有不同的要求。下表為香港規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則對各類工業(yè)停車場所做的具體規(guī)定，可作為工業(yè)區(qū)停車場規(guī)劃設(shè)計(jì)的參

12、考依據(jù)。工業(yè)土地用途類別的泊車設(shè)施規(guī)定1、 如設(shè)有其他配套設(shè)施，香港規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則第8章內(nèi)部運(yùn)輸設(shè)施的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將適用。撥供貨車使用的停車位，應(yīng)有一半可供裝卸貨物之用。2、就工業(yè)來說，上述泊車設(shè)施規(guī)定屬最低要求。香港工業(yè)公司會(huì)根據(jù)個(gè)別用地的情況來評估泊車設(shè)施的實(shí)際需求。3、就科學(xué)園來說，重型貨車的泊車設(shè)施規(guī)定并不適用。4、凡按建筑樓面面積提供設(shè)施， 指定建筑樓面面積中不足 1 m2的部分也應(yīng)包括在內(nèi)。5.3.4 職工食堂是工業(yè)區(qū)必備的生活輔助設(shè)施，根據(jù)廠區(qū)規(guī)模的大小可以設(shè)置一個(gè)或多個(gè)，滿足職工就近用餐的需要。由于工業(yè)區(qū)存在污染，職工食堂的設(shè)置必須滿足必要的 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)布置在污染源的上風(fēng)向。5.

13、3.5 為提高運(yùn)行效率和保證環(huán)境質(zhì)量，目前深圳市的污水處理廠是按照全市統(tǒng)一的污水系統(tǒng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，從理論上說可以滿足所有地區(qū)的工業(yè)污水處理要求。但要全面完成規(guī)劃建設(shè)，實(shí)現(xiàn)污水處理系統(tǒng)的整體運(yùn)行，需要較大的資金投入和較長的建設(shè)周期，特別需要配套管網(wǎng)的建設(shè)， 這需要較長的過程， 而目前工業(yè)生產(chǎn)過程中大量污水必須及時(shí)處理 才能保證環(huán)境質(zhì)量不受損害。因此，對于那些位置較偏遠(yuǎn)、周邊設(shè)施不齊全且難以納入全市污水系統(tǒng)進(jìn)行污水處理的工業(yè)區(qū)，應(yīng)根據(jù)需要自行建設(shè)污水處理廠解決目前面臨的排污問題，待條件成熟時(shí)再并入全市污水處理系統(tǒng)中。5.4 工業(yè)區(qū)道路由于工業(yè)區(qū)內(nèi)道路的使用性質(zhì)、通行的車輛狀況及時(shí)間與城市道路有一

14、定的差異，故制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足消防車輛的通道要求和交通運(yùn)輸?shù)囊蟆⒐I(yè)區(qū)道路劃定為主要通道和次要通道兩個(gè)道路等級。5.4.15.4.3條是參照香港規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則制定的工業(yè)區(qū)道路寬度標(biāo)準(zhǔn)，在工業(yè)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中作為指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用。5.5 工業(yè)區(qū)綠地5.5.1 深圳建設(shè)“花園式城市”的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代工業(yè)技術(shù)的進(jìn)步，對工業(yè)區(qū)綠化建設(shè)提出了更高要求和技術(shù)支持。根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市綠化管理辦法第二章第十九條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位及居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等，應(yīng)按本辦法的規(guī)定，設(shè)置附屬綠地”， 工業(yè)區(qū)建設(shè)應(yīng)注重環(huán)境質(zhì)量，確保工業(yè)區(qū)綠地建設(shè)，以美化廠區(qū)，增進(jìn)職工身心健康。工廠綠化要因廠而異，力求體現(xiàn)和襯托企業(yè)

15、形象，建成花園式工廠。5.5.2 為保障整個(gè)工業(yè)區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，工業(yè)區(qū)應(yīng)集中設(shè)置成片游憩綠地，辟建工業(yè)區(qū)小游園，滿足職工工作之余的休憩、娛樂需要，美化工業(yè)區(qū)環(huán)境。本條規(guī)定的面積和設(shè)置指標(biāo)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)使用。5.5.3 表5.5.3提供的各類工業(yè)企業(yè)綠化面積占單位總用地面積比例的指標(biāo)，是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市綠化管理辦法有關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化而制定的，可作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)使用。 工業(yè)區(qū)內(nèi)綠化樹種應(yīng)選擇抗污滯塵力強(qiáng)、無飛絮，具防火和美化力功能的樹種。產(chǎn)生有毒氣體的工廠，可選擇防污染樹種進(jìn)行綠化，具體包括高山榕、印度膠榕、 大葉榕、細(xì)葉榕、菩提樹、臺(tái)灣相思、樟樹、檸檬桉、麻楝、芒果、扁桃、人心果、雞蛋花、 夾花桃、米蘭、九里香、紅背桂、油茶、散尾葵、魚尾葵、蒲葵等。5.6高新技術(shù)園區(qū)5.6.1 高新技術(shù)園區(qū)是深圳市在大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)過程中出現(xiàn)的一種新型產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。高新技術(shù)園區(qū)宜緊臨大學(xué)或科研機(jī)構(gòu)選址，園區(qū)內(nèi)往往包括專門的研究機(jī)構(gòu)和一些既有研究開發(fā)能力又能試制生產(chǎn)的企業(yè)單位；要求有良好的通訊設(shè)施、便捷的交通條件和高質(zhì)量的工作娛樂環(huán)境。由于