住宅小區(qū)“會(huì)所”的歸屬問(wèn)題

1、住宅小區(qū)“會(huì)所”的歸屬問(wèn)題“會(huì)所”英文為“club”，音譯即為俱樂(lè)部。世界上第一家會(huì)員制俱樂(lè)部誕生在17世紀(jì)時(shí)英國(guó)的一個(gè)咖啡館里。當(dāng)時(shí)參加這種俱樂(lè)部的貴族們有著相同的興趣愛(ài)好，由此他們組成一種聯(lián)盟，在空閑時(shí)間就可以一起喝喝咖啡，討論文學(xué)等等。自上世紀(jì)九十年代初起，小區(qū)會(huì)所這種模式由香港引入深圳、廣州等地區(qū)后，在國(guó)內(nèi)備受推崇，至今已席卷了全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如今，無(wú)論小區(qū)規(guī)模大小、檔次高低，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)，往往將小區(qū)會(huì)所作為一個(gè)亮點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。 最初出現(xiàn)的小區(qū)會(huì)所類(lèi)似于活動(dòng)室，其形式僅是簡(jiǎn)單地在小區(qū)內(nèi)開(kāi)辟幾個(gè)房間，供人聚會(huì)、看書(shū)、下棋、打乒乓等等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，小區(qū)會(huì)所的建設(shè)越來(lái)越高檔

2、、豪華，其內(nèi)容也更為寬泛。但目前法律上對(duì)會(huì)所還沒(méi)有一個(gè)明確的定義。小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)，向來(lái)是個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。一般而言，對(duì)于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在房屋銷(xiāo)售合同中已對(duì)小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬有明確約定，可視為雙方當(dāng)事人對(duì)小區(qū)會(huì)所權(quán)屬問(wèn)題達(dá)成的合意，只要該約定不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)從其約定來(lái)確定小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)人，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人就此沒(méi)有約定的，雖然房地產(chǎn)管理部門(mén)曾規(guī)定在此情況下會(huì)所所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，但現(xiàn)實(shí)生活中，就此問(wèn)題仍存在不同的觀(guān)點(diǎn)：一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)會(huì)所是商品房的配套設(shè)施，其本意是給業(yè)主使用的，所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，否則勢(shì)必將造成所有權(quán)與使用權(quán)上的不一致。另一種觀(guān)點(diǎn)則認(rèn)為，對(duì)于小

3、區(qū)會(huì)所的所有權(quán)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中將會(huì)所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)報(bào)建，且辦理了單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書(shū)，會(huì)所的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有；如果開(kāi)發(fā)商將會(huì)所作為公建配套報(bào)建，且會(huì)所的面積也計(jì)入共用分?jǐn)偯娣e的，會(huì)所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共同所有。 小區(qū)會(huì)所作為一種不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)可以是單獨(dú)的，也可以是共有的。民事行為的基本原則是公平、合理、等價(jià)有償，從此角度出發(fā)，如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中自始至終即將小區(qū)會(huì)所與其他建筑區(qū)分開(kāi)來(lái)，將小區(qū)會(huì)所作為一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單獨(dú)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)，小區(qū)會(huì)所的面積沒(méi)有攤?cè)牍灿梅謹(jǐn)偯娣e，小區(qū)會(huì)所的建設(shè)成本也沒(méi)有計(jì)入房?jī)r(jià)，這種情況下小區(qū)會(huì)所是一個(gè)可單立的房

4、地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)享有獨(dú)立的所有權(quán)。反之，小區(qū)會(huì)所同建筑物的樓梯、走廊、電梯、自來(lái)水管、消防設(shè)備等公用部分一樣，其面積已分?jǐn)傊撩總€(gè)業(yè)主，業(yè)主已為小區(qū)會(huì)所付出了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)理應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共同所有。物權(quán)法第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民法中一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式。我國(guó)物權(quán)法第 70條（業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)）規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”（這條規(guī)定實(shí)際上采用了目前學(xué)界對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的通說(shuō)“三元論”說(shuō)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三部分組成。）物權(quán)法第80

5、條（費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配?guī)則）規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。 會(huì)所的權(quán)屬與利用關(guān)涉建筑物區(qū)分所有中的共有部分的界定。根據(jù)物權(quán)法第 73條規(guī)定，共有部分為專(zhuān)有部分以外的部分。但草案并沒(méi)有對(duì)專(zhuān)有部分和共有部分下定義。從學(xué)理上考察，共用部分可以分為法定共用部分和約定共用部分，法定共用部分為構(gòu)造或利用上并無(wú)獨(dú)立性，且為維持建筑物牢固、安全和完整以及業(yè)主正常使用之必須的部分，如建筑物的走廊、樓道、屋頂、承重墻、基地等。約定共有部分為依照業(yè)主公約將某些構(gòu)造利用上有獨(dú)立性的建筑物可約定為共用部分，如庭

6、院、獨(dú)立車(chē)庫(kù)等。對(duì)由多棟建筑物組成的物業(yè)管理小區(qū)而言，除區(qū)分所有建筑物及其附屬物外的小區(qū)公共建筑、設(shè)施設(shè)備及小區(qū)的基地使用權(quán)等也屬于共有部分。 會(huì)所到底是屬于專(zhuān)有部分還是共有部分？從構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性來(lái)看，會(huì)所是可以成為專(zhuān)有部分的。但從業(yè)主的公共利益考慮，實(shí)踐中各國(guó)一般將會(huì)所視為區(qū)分所有建筑的共有部分。如我國(guó)香港地區(qū)在香港建筑物管理?xiàng)l例中明確將會(huì)所列為公用部分。也有學(xué)者認(rèn)為像物業(yè)管理用房、會(huì)所等商業(yè)用房在法律上并非獨(dú)立物，而是建筑物區(qū)分所有人所擁有的那棟建筑物（或小區(qū)）的組成部分，視為業(yè)主共有。 目前，我國(guó)大陸還沒(méi)有針對(duì)會(huì)所權(quán)益的明確規(guī)定，各地處理此類(lèi)糾紛的做法不一。目前最權(quán)威的關(guān)于共有部分

7、的規(guī)定是建設(shè)部 1998年頒布的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法第3條。該條規(guī)定， 住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主的共用部分。該條沒(méi)有明確規(guī)定會(huì)所的權(quán)屬，但是實(shí)踐中基于會(huì)所的營(yíng)利性的性質(zhì)，且國(guó)家規(guī)定會(huì)所的面積不納入分?jǐn)?，目前?huì)所的產(chǎn)權(quán)大多被認(rèn)為歸開(kāi)發(fā)商。事實(shí)上目前我國(guó)大部分物業(yè)管理小區(qū)的會(huì)所都?xì)w開(kāi)發(fā)商所有。如果開(kāi)發(fā)商能證明其在售房時(shí)聲明保留會(huì)所的所有權(quán)并取得產(chǎn)權(quán)證，或能證明該會(huì)所的建設(shè)造價(jià)未計(jì)入房屋售價(jià)的，開(kāi)發(fā)商可以擁有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)，會(huì)所應(yīng)視為物業(yè)管

8、理小區(qū)內(nèi)的專(zhuān)有部門(mén)，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)會(huì)所的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)以及管理和維修等費(fèi)用。對(duì)于“會(huì)所改規(guī)劃”問(wèn)題，物業(yè)管理?xiàng)l例第 50 條已經(jīng)明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)?！毕嚓P(guān)法律規(guī)定：物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途

9、。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。中華人民共和國(guó)物權(quán)法第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條（業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)）業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 第七十一條（業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)及權(quán)利行使限制）業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第七十二條（業(yè)主對(duì)建筑物共有部分權(quán)利內(nèi)容及行使限制、及專(zhuān)有部分轉(zhuǎn)讓后果）業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 第七十三條（建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施權(quán)力歸屬）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外