年萬(wàn)科商業(yè)自持物業(yè)成本分析PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1年萬(wàn)科商業(yè)自持物業(yè)成本分析年萬(wàn)科商業(yè)自持物業(yè)成本分析page2u成本范圍：包括營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用u成本分類：1、固定成本：折舊和攤銷、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、管理稅金、大中修 酒店業(yè)態(tài)支付給管理公司的管理費(fèi) 2、變動(dòng)成本：經(jīng)營(yíng)成本、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 人工成本、行政費(fèi)用u項(xiàng)目范圍：2011年前開業(yè)的項(xiàng)目、津塔分析說(shuō)明分析說(shuō)明第1頁(yè)/共60頁(yè)項(xiàng)目范圍項(xiàng)目范圍酒店業(yè)態(tài)寫字樓業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)威斯汀酒店美爵酒店金融街中心德勝國(guó)際中心購(gòu)物中心麗思酒店惠州喜來(lái)登酒店金融街公寓金樹街及C3金融街集團(tuán)數(shù)據(jù)包括：酒店個(gè)5個(gè)，商業(yè)2個(gè)，寫字樓3個(gè)金融街控股天津津塔第2頁(yè)/共60頁(yè)目 錄page4一一二二自持物業(yè)近三年總體

2、情況自持物業(yè)近三年總體情況商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析三三酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析四四寫字樓業(yè)態(tài)成本分析寫字樓業(yè)態(tài)成本分析五五大中修成本分析大中修成本分析第3頁(yè)/共60頁(yè)目 錄page5一一自持物業(yè)近三年總體情況自持物業(yè)近三年總體情況收入情況總成本情況變動(dòng)成本情況投資報(bào)酬率第4頁(yè)/共60頁(yè)page6自持物業(yè)近三年總體情況自持物業(yè)近三年總體情況一、投資報(bào)酬率（一、投資報(bào)酬率（ROI）情況）情況1、項(xiàng)目投資情況項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)所有人開業(yè)間 建筑面積原始投資評(píng)估值 商業(yè)板塊 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心、控股公司2007/9/16167,391195,798407600 金樹街 控股公司2007/4/26

3、14,77121,28294800 小計(jì) 182,162217,080502,400酒店板塊 麗思酒店 里茲置業(yè)、控股公司2006/10/1442,46177,06477,064 喜來(lái)登酒店 惠州置業(yè)2008/6/1843,65043,43943,439 金融街公寓 控股公司2006/10/1849,97861,64061,640 威斯汀酒店 金昊公司2006/10/14108,209169,247169,247 美爵酒店 西單開發(fā)公司2001/12/127,28423,70023,700 小計(jì) 271,582375,090375,090寫字樓板塊 金融街中心 北京置業(yè)2009/5/197,3

4、99145,126339700 德勝國(guó)際 德勝投資2008/5/131,20631,94573400 津塔寫字樓 津塔置業(yè)2011/10/197,971167,761257900 小計(jì) 226,576344,832671,000合計(jì)680,320937,002 1,548,490注：評(píng)估值來(lái)自2012金融街控股自持物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值估測(cè)之調(diào)研報(bào)告。酒店無(wú)評(píng)估值。第5頁(yè)/共60頁(yè)page7自持物業(yè)近三年總體情況自持物業(yè)近三年總體情況一、投資報(bào)酬率（一、投資報(bào)酬率（ROI）情況）情況2、投資報(bào)酬率酒店業(yè)態(tài)：酒店業(yè)態(tài)： 投資報(bào)酬率=凈利潤(rùn)/原始投資額商業(yè)業(yè)態(tài)1.5%1.6%2.1%2.6%酒店業(yè)態(tài)-0.3

5、%0.5%2.2%2.9%寫字樓0.8%3.7%2.1%2.1%合計(jì)0.7%1.8%2.1%2.5%2009年2010年2011年2012年-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%商業(yè)、寫字樓業(yè)態(tài)：商業(yè)、寫字樓業(yè)態(tài)： 投資報(bào)酬率=凈利潤(rùn)/物業(yè)評(píng)估值第6頁(yè)/共60頁(yè)page8自持物業(yè)近三年總體情況自持物業(yè)近三年總體情況二、收入情況二、收入情況業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)20102010年年20112011年年20122012年年三年平均三年平均占比占比復(fù)合增長(zhǎng)率復(fù)合增長(zhǎng)率商業(yè)業(yè)態(tài)16,935 21,778 25,099 21,271 19%22%酒店業(yè)態(tài)61,94

6、0 74,269 77,070 71,093 62%12%寫字樓18,286 22,351 26,920 22,519 20%21%合計(jì)97,162 118,398 129,089 114,883 100%15%第7頁(yè)/共60頁(yè)page9自持物業(yè)近三年總體情況自持物業(yè)近三年總體情況三、總成本情況三、總成本情況1、總成本業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)20102010年年20112011年年20122012年年三年平均三年平均占比占比復(fù)合增長(zhǎng)率復(fù)合增長(zhǎng)率商業(yè)業(yè)態(tài)5,368 7,018 6,630 6,339 10%11%酒店業(yè)態(tài)55,120 58,480 57,419 57,006 87%2%寫字樓1,112 1,86

7、7 3,291 2,799 4%72%合計(jì)61,599 67,364 67,341 65,435 100%5%總成本=營(yíng)業(yè)成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用第8頁(yè)/共60頁(yè)page10自持物業(yè)近三年總體情況自持物業(yè)近三年總體情況2、總成本率三、總成本情況三、總成本情況1、總成率的復(fù)核增長(zhǎng)率出現(xiàn)整體下降，說(shuō)明總成本控制效果明顯，息稅前利潤(rùn)率在逐步提升2、寫字樓項(xiàng)目總成本率出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要是津塔項(xiàng)目成本增加明顯總成本率=總成本/總收入業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)20102010年年20112011年年20122012年年年增長(zhǎng)率年增長(zhǎng)率商業(yè)業(yè)態(tài)32%32%26%-3%酒店業(yè)態(tài)89%79%75%-7%寫字樓6%8%12%3

8、%合計(jì)63%57%52%-6%第9頁(yè)/共60頁(yè)page11自持物業(yè)近三年總體情況自持物業(yè)近三年總體情況四、變動(dòng)成本情況四、變動(dòng)成本情況1、變動(dòng)成本情況業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)20102010年年20112011年年20122012年年三年平均三年平均占比占比復(fù)合增長(zhǎng)率復(fù)合增長(zhǎng)率商業(yè)業(yè)態(tài)3,108 3,574 2,703 3,128 7%-7%酒店業(yè)態(tài)35,812 39,600 39,508 38,307 91%5%寫字樓126 199 1,019 448 1%185%合計(jì)39,046 43,373 43,229 41,883 100%5%變動(dòng)成本=經(jīng)營(yíng)成本+業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)+人工成本+行政費(fèi)用第10頁(yè)/共60頁(yè)pa

9、ge12自持物業(yè)近三年總體情況自持物業(yè)近三年總體情況2、變動(dòng)成本率四、變動(dòng)成本情況四、變動(dòng)成本情況1、變動(dòng)成率的復(fù)核增長(zhǎng)率出現(xiàn)整體下降，說(shuō)明總成本控制效果明顯，利潤(rùn)率在逐步提升2、寫字樓項(xiàng)目變動(dòng)成本率出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要是津塔項(xiàng)目成本增加明顯變動(dòng)成本率=變動(dòng)成本/總收入業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)20102010年年20112011年年20122012年年年增長(zhǎng)率年增長(zhǎng)率商業(yè)業(yè)態(tài)18%16%11%-4%酒店業(yè)態(tài)58%53%51%-3%寫字樓1%1%4%2%合計(jì)40%37%33%-3%第11頁(yè)/共60頁(yè)page13自持物業(yè)近三年總體情況自持物業(yè)近三年總體情況3、各項(xiàng)目變動(dòng)成本率的增長(zhǎng)率排名四、變動(dòng)成本情況四、變動(dòng)

10、成本情況第12頁(yè)/共60頁(yè)目 錄page14二二商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析購(gòu)物中心項(xiàng)目分析金樹街項(xiàng)目分析成本管控措施商業(yè)業(yè)態(tài)總體情況第13頁(yè)/共60頁(yè)page15商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析一、商業(yè)業(yè)態(tài)總體情況一、商業(yè)業(yè)態(tài)總體情況（一）投資報(bào)酬率情況1、商業(yè)投資報(bào)酬率呈逐年上升趨勢(shì)。2、金樹街于2009年將F1出售，2010年租金收入減少，回報(bào)率明顯下降；其收入為固定租金，合同期較長(zhǎng)，收入穩(wěn)定但增幅緩慢，同時(shí)隨著房屋使用年限增長(zhǎng)，大中修等費(fèi)用有所增長(zhǎng)，2012年又增加了宣傳費(fèi)，因此回報(bào)率有所下降。投資報(bào)酬率=凈利潤(rùn)/物業(yè)評(píng)估值購(gòu)物中心1.2%1.4%2.0%2.64%金樹街、C32.

11、9%2.6%2.5%2.3%商業(yè)業(yè)態(tài)合計(jì)1.5%1.6%2.1%2.57%2009年2010年2011年2012年購(gòu)物中心金樹街、C3商業(yè)業(yè)態(tài)合計(jì)0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%第14頁(yè)/共60頁(yè)page16商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析（二）（二）總成本占比分析商業(yè)業(yè)態(tài)總成本中，有58%是固定成本，42%是變動(dòng)成本。人工成本、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)占變動(dòng)成本的88%。折舊和攤銷, 1,137 , 17%財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn), 72 , 1%房產(chǎn)、土地稅1,91029%物業(yè)補(bǔ)貼, 29 , 0.43%大中修, 781 , 12%人工成本144954%業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)34%代理傭金191%業(yè)務(wù)招待費(fèi)

12、964%市外差旅費(fèi)301%咨詢服務(wù)費(fèi)733%辦公費(fèi)及其他1265%變動(dòng)成本270342%2012成本占比成本占比第15頁(yè)/共60頁(yè)page17商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析（三）總變動(dòng)成本率收入 5,189 17,663 14,173 16,935 21,778 25,099 變動(dòng)成本 4,423 4,178 2,908 3,108 3,574 2,703 變動(dòng)成本率85%24%21%18%16%11%2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90% - 5,000 10,000 15,000 20,000 25

13、,000 30,000 1、2008年比2007年下降明顯，主要是由于2007年新開業(yè)，收入和成本較高2、收入明顯提升，變動(dòng)成本總體呈下降趨勢(shì)第16頁(yè)/共60頁(yè)page18商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析（一）購(gòu)物中心收入、成本、變動(dòng)成本率二、購(gòu)物中心情況二、購(gòu)物中心情況總收入3,828 13,503 10,855 13,831 18,336 21,627 變動(dòng)成本小計(jì) 4,423 4,167 2,905 3,083 3,556 2,651 變動(dòng)成本率116%31%27%22%19%12%2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年0%20%40%60%80%100%

14、120%140%0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 收入有明顯提升，2009年回落是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而調(diào)減租金造成。變動(dòng)成本率呈下降趨勢(shì)。第17頁(yè)/共60頁(yè)page19商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析（二）購(gòu)物中心各成本項(xiàng)目成本人工成本, 1449 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi), 873 代理傭金, 19 業(yè)務(wù)招待費(fèi), 86 市外差旅費(fèi), 30 咨詢服務(wù)費(fèi), 68 辦公費(fèi)及其他, 125 152512562531252007年2008年2009年2010年2011年2012年1、隨著項(xiàng)目的成熟，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和代理傭金下降明顯。2、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、咨詢服務(wù)費(fèi)、市外差旅費(fèi)有上升趨勢(shì)。第18

15、頁(yè)/共60頁(yè)page20商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析1、金樹街收入、成本、變動(dòng)成本率三、金樹街情況三、金樹街情況總收入1,362 4,160 3,318 3,104 3,442 3,472 變動(dòng)成本小計(jì)0 11 3 25 18 52 變動(dòng)成本率0%0%0%1%1%1%2007年2008年2009年2010年2011年2012年總收入變動(dòng)成本小計(jì)變動(dòng)成本率0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 1、金樹街以收取固定租金為主要收入，因此收入穩(wěn)定且增長(zhǎng)緩慢。

16、2、變動(dòng)成本金額較低（2012年52萬(wàn)元），但有明顯上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)?012年增加業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。第19頁(yè)/共60頁(yè)page21商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析2、金樹街各成本項(xiàng)目成本金樹街各項(xiàng)成本較低，2012年有配合區(qū)政府業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出36萬(wàn)。人工成本5 0 0 0 0 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)0 1 0 13 36 行政費(fèi)用6 2 25 5 16 2008年2009年2010年2011年2012年人工成本業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)行政費(fèi)用0 5 10 15 20 25 30 35 40 第20頁(yè)/共60頁(yè)page22商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析四、成本管控措施四、成本管控措施1、人工成本呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)。商管公

17、司將通過(guò)科學(xué)定崗定編等方式，控制人員編制。 2、購(gòu)物中心業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)2012年為873萬(wàn)元，占變動(dòng)成本的33%，成本率為4%。該費(fèi)用主要用于VIP客戶維護(hù)326萬(wàn)（目前VIP客戶的銷售額占總銷售額的40%）；用于廣告宣傳費(fèi)547萬(wàn)（根據(jù)租賃合同約定，購(gòu)物中心按月收取租戶廣宣費(fèi)，同時(shí)要向租戶公布宣傳推廣活動(dòng)方案）。 購(gòu)物中心2013年業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)與2012年保持總額不變，主要通過(guò)運(yùn)營(yíng)部與企劃部加強(qiáng)合作和配合，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高購(gòu)物中心品牌推廣力度，提升購(gòu)物中心客流和整體坪效。3、2013商業(yè)業(yè)態(tài)行政管理費(fèi)共423萬(wàn)，人均行政管理費(fèi)為6.7萬(wàn)元/年，商管公司擬通過(guò)控制費(fèi)用審批、合理安排工作等方式在2013

18、年將行政管理費(fèi)壓縮10%。主要通過(guò)加強(qiáng)事前請(qǐng)示審批和事后報(bào)銷審批力度，降低招待費(fèi)、差旅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。另一方面，通過(guò)精細(xì)化管理，對(duì)年度預(yù)算按各明細(xì)項(xiàng)嚴(yán)格控制，不允許項(xiàng)目間的挪用。第21頁(yè)/共60頁(yè)目 錄page23三三酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)總體情況主要變動(dòng)成本率分析成本管控措施第22頁(yè)/共60頁(yè)page24酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析一、酒店業(yè)態(tài)總體情況一、酒店業(yè)態(tài)總體情況（一）投資報(bào)酬率=凈利潤(rùn)/原始投資額金融街公寓-1.5%0.0%0.2%0.4%1.0%1.6%威斯汀酒店-0.6%3.2%-0.2%0.6%3.8%5.2%美爵酒店1.4%4.1%1.6%3.1%4.9

19、%6.4%麗思酒店0.3%4.9%-0.7%1.6%3.2%4.3%喜來(lái)登酒店-1.4%-2.8%-1.0%0.5%0.2%酒店業(yè)態(tài)合計(jì)0%3%0%1%3%4%2007年2008年2009年2010年2011年2012年金融街公寓威斯汀酒店美爵酒店麗思酒店喜來(lái)登酒店,酒店業(yè)態(tài)合計(jì)-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%1、2012年酒店業(yè)態(tài)投資報(bào)酬率為4%，其中美爵酒店、威斯汀酒店、麗思酒店高于平均值，回報(bào)情況較好2、喜來(lái)登酒店和金融街公寓投資回報(bào)長(zhǎng)期低于平均值，喜來(lái)登酒店主要是由于每年經(jīng)營(yíng)時(shí)間較短且受氣候影響較大，導(dǎo)致回報(bào)率較低。第23頁(yè)/共60頁(yè)page25酒店業(yè)態(tài)成本

20、分析酒店業(yè)態(tài)成本分析（二）（二）總成本占比分析酒店業(yè)態(tài)變動(dòng)成本占71%，其中餐飲成本、客房成本、行政管理費(fèi)用、市營(yíng)銷費(fèi)用、能耗費(fèi)用占變動(dòng)成本的88%折舊和攤銷, 9,108 , 17%財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn), 171 , 0.3%房產(chǎn)稅、土地稅5,65911%大中修, 556 , 1%客房成本618517%餐飲成本1332536%行政管理費(fèi)496913%市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)415011%能耗費(fèi)用410411%其他部門成本21096%日常維修24677%變動(dòng)成本3731071%第24頁(yè)/共60頁(yè)page26酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析（三）總變動(dòng)成本率（變動(dòng)成本/收入）1、由于2008年奧運(yùn)會(huì)，酒店收入和成本均大幅

21、上升，2009年恢復(fù)正常。2、自2009年后，收入增長(zhǎng)速度快于變動(dòng)成本，因此變動(dòng)成本率逐年下降，整體趨勢(shì)較好。收入42,238 66,055 47,333 57,210 68,625 71,160 變動(dòng)成本26,767 35,086 29,370 33,699 37,421 37,310 變動(dòng)成本率63%53%62%59%55%52%2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年0%10%20%30%40%50%60%70%0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 1、總變動(dòng)成本率第25頁(yè)/共60

22、頁(yè)page27page27酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析1、各項(xiàng)目變動(dòng)成本率均呈下降趨勢(shì)，喜來(lái)登下降速度最快，但在2012年有上升趨勢(shì)，主要是由于收入出現(xiàn)小幅下降且人工成本、客房傭金出現(xiàn)增長(zhǎng)導(dǎo)致。2、威斯汀變動(dòng)成本率最低且出現(xiàn)逐漸下降趨勢(shì)，說(shuō)明威斯汀變動(dòng)成本控制效果明顯。2、各項(xiàng)目變動(dòng)成本率趨勢(shì)麗思酒店52%69%62%59%57%喜來(lái)登酒店83%74%64%59%60%美爵酒店60%73%71%65%62%威斯汀酒店50%54%54%49%46%平均值53%62%59%55%52%2008年2009年2010年2011年2012年麗思酒店喜來(lái)登酒店美爵酒店威斯汀酒店平均值40%45%50%

23、55%60%65%70%75%80%85%90%第26頁(yè)/共60頁(yè)page28page28酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析1、從酒店業(yè)態(tài)總體情況看，麗思和美爵客房成本率高于業(yè)態(tài)平均值；2、從項(xiàng)目自身發(fā)展趨勢(shì)看，美爵酒店和喜來(lái)登酒店在2012年均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。（一）客房成本率（客房成本（一）客房成本率（客房成本/客房收入）客房收入）1、客房成本率分析麗思酒店17%22%20%20%19%喜來(lái)登酒店18%17%15%12%13%美爵酒店14%21%20%17%18%威斯汀酒店16%19%18%15%14%平均值16%20%18%16%16%2008年2009年2010年2011年2012年麗思酒店

24、喜來(lái)登酒店美爵酒店威斯汀酒店平均值10%12%14%16%18%20%22%24%二、主要變動(dòng)成本率分析二、主要變動(dòng)成本率分析第27頁(yè)/共60頁(yè)page29page29酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析2、 威斯汀酒店與同行五星級(jí)酒店客房成本率對(duì)比分析 威斯汀酒店威斯汀酒店客房成本率目標(biāo)：客房成本率目標(biāo)：14.1%14.10%20.00%28.00%20.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%威斯汀酒店金茂威斯汀金融街洲際華貿(mào)萬(wàn)豪2012客房成本率客房成本率第28頁(yè)/共60頁(yè)page30page30酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析3、 麗思酒店與同

25、行五星級(jí)酒店客房成本率對(duì)比分析 19%17%21%18%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%麗思酒店 銀泰柏悅北京國(guó)際俱樂(lè)部北京華茂麗思2012客房成本率客房成本率麗思酒店麗思酒店客房成本率目標(biāo)：客房成本率目標(biāo)：17%第29頁(yè)/共60頁(yè)page31page31酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析4、 美爵酒店與同行四星級(jí)酒店客房成本率對(duì)比分析 美爵的客房成本率是同行最低。2013年按照客房成本率17.3%的目標(biāo)努力。18%20.00%28.00%20.00%19.00%0%5%10%15%20%25%30%美爵酒店民族飯店 新僑飯店 大悅城華濱酒店2012客房成本率

26、客房成本率美爵客酒店美爵客酒店房成本率目標(biāo)：房成本率目標(biāo)：17.3%第30頁(yè)/共60頁(yè)page32page32酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析5、 喜來(lái)登酒店客房成本率分析 喜來(lái)登由于屬于度假酒店，無(wú)法得到相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料，目前先與歷史數(shù)據(jù)比較。18%17%15%12%13%0%5%10%15%20%2008年 2009年 2010年 2011年 2012年喜來(lái)登客房成本率喜來(lái)登客房成本率喜來(lái)登酒店喜來(lái)登酒店客房成本率目標(biāo)：客房成本率目標(biāo)：12%第31頁(yè)/共60頁(yè)page33page33酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析（二）餐飲成本率（餐飲成本（二）餐飲成本率（餐飲成本/餐飲收入）餐飲收入）1

27、、餐飲成本率分析麗思酒店59%68%59%58%57%喜來(lái)登酒店89%74%59%56%60%美爵酒店98%74%70%64%65%威斯汀酒店57%47%55%53%53%平均值61%58%58%56%56%2008年2009年2010年2011年2012年麗思酒店喜來(lái)登酒店美爵酒店威斯汀酒店平均值40%50%60%70%80%90%100%1、從酒店業(yè)態(tài)總體情況看，僅威斯汀酒店的餐飲成本率低于業(yè)態(tài)平均值；2、從項(xiàng)目自身發(fā)展趨勢(shì)看，美爵酒店和喜來(lái)登酒店在2012年均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。第32頁(yè)/共60頁(yè)page34page34酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析2、威斯汀與同行五星級(jí)酒店餐飲成本率對(duì)比分

28、析 威斯汀酒店威斯汀酒店餐飲成本率目標(biāo)：餐飲成本率目標(biāo)：53.4%53.4%66.0%54.0%0%10%20%30%40%50%60%70%威斯汀酒店金茂威斯汀金融街洲際華貿(mào)萬(wàn)豪2012餐飲成本率餐飲成本率第33頁(yè)/共60頁(yè)page35page35酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析3、麗思酒店與同行五星級(jí)酒店餐飲成本率對(duì)比分析 57%55%67%51%0%10%20%30%40%50%60%70%麗思酒店銀泰柏悅北京國(guó)際俱北京華茂麗思2012餐飲成本率餐飲成本率麗思酒店麗思酒店餐飲成本率目標(biāo)：餐飲成本率目標(biāo)：51%第34頁(yè)/共60頁(yè)page36page36酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析4、

29、美爵酒店與同行四星級(jí)酒店餐飲成本率對(duì)比分析 美爵餐飲成本率與同行最低餐飲成本率持平，2013年預(yù)算餐飲成本率為63%美爵酒店美爵酒店餐飲成本率目標(biāo)：餐飲成本率目標(biāo)：63%65%66%79%67%65%0%20%40%60%80%美爵酒店民族飯店 新僑飯店 大悅城華濱酒店2012餐飲成本率餐飲成本率第35頁(yè)/共60頁(yè)page37page37酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析5、 喜來(lái)登酒店餐飲成本率分析 由于屬于度假酒店，無(wú)法得到相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料，故與歷史數(shù)據(jù)比較，取最低餐飲成本率為目標(biāo)。89%74%59%56%60%0%20%40%60%80%100%2008年 2009年 2010年 2011

30、年 2012年喜來(lái)登餐飲成本率喜來(lái)登餐飲成本率喜來(lái)登酒店喜來(lái)登酒店餐飲成本率目標(biāo)：餐飲成本率目標(biāo)：56%第36頁(yè)/共60頁(yè)page38page38酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析1、美爵酒店和喜來(lái)登酒店高于平均值2、麗思酒店的行政費(fèi)用率呈現(xiàn)緩慢上升趨勢(shì)（三）其他變動(dòng)成本率分析（三）其他變動(dòng)成本率分析1、行政費(fèi)用率分析（行政費(fèi)用/總收入）麗思酒店5%7%8%7%7%喜來(lái)登酒店12%12%8%10%10%美爵酒店12%14%14%12%10%威斯汀酒店5%6%5%6%6%平均值6%8%7%7%7%2008年2009年2010年2011年2012年麗思酒店喜來(lái)登酒店美爵酒店威斯汀酒店6%8%7%7%

31、平均值4%6%8%10%12%14%16%五星級(jí)且年收入五星級(jí)且年收入1億以上億以上6%6%四星級(jí)或年收入四星級(jí)或年收入1億以下億以下8%8%行政費(fèi)用率目標(biāo)：行政費(fèi)用率目標(biāo)：項(xiàng)目項(xiàng)目威斯汀威斯汀麗思麗思喜來(lái)登喜來(lái)登 美爵美爵2012成本率5.5%7.2%10%10.4%標(biāo)準(zhǔn)5.5%6%8%8%下降空間1.2%2.0%2.4%第37頁(yè)/共60頁(yè)page39page39酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析2、市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用率分析（市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用/總收入）麗思酒店5%6%6%6%6%喜來(lái)登酒店7%7%6%5%6%美爵酒店4%6%5%6%6%威斯汀酒店6%7%7%6%6%平均值6%7%6%6%6%2008年2

32、009年2010年2011年2012年麗思酒店喜來(lái)登酒店美爵酒店威斯汀酒店6%7%6%6%平均值4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)率目標(biāo)：市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)率目標(biāo)：5.8%項(xiàng)目項(xiàng)目威斯汀威斯汀麗思麗思喜來(lái)登喜來(lái)登美爵美爵2012成本率5.8%6%5.5%6.1%標(biāo)準(zhǔn)5.8%5.8%5.5%5.8%下降空間0.2%1、美爵酒店和麗思酒店高于平均值2、美爵酒店和喜來(lái)登酒店呈現(xiàn)上升趨勢(shì)第38頁(yè)/共60頁(yè)page40page40酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析3、能耗費(fèi)用率分析（能耗/總收入）麗思酒店5%8%6%5%5%喜來(lái)登酒店18%13%11%11%10%美爵酒店1

33、0%11%10%8%7%威斯汀酒店5%7%6%5%5%平均值6%8%7%6%6%2008年2009年2010年2011年2012年麗思酒店喜來(lái)登酒店美爵酒店威斯汀酒店6%8%7%6%平均值4%6%8%10%12%14%16%18%五星級(jí)且年收入五星級(jí)且年收入1億以上億以上5%5%四星級(jí)或年收入四星級(jí)或年收入1億以下億以下8%8%能耗費(fèi)用率控制目標(biāo)：能耗費(fèi)用率控制目標(biāo)：項(xiàng)目項(xiàng)目威斯汀威斯汀 麗思麗思喜來(lái)登喜來(lái)登美爵美爵2012成本率5.0%5.1%10.1%7.1%標(biāo)準(zhǔn)5%5%8%7%下降空間0.1%2.1%0.1%1、美爵酒店雖然高于平均值但已出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)2、喜來(lái)登酒店是酒店業(yè)態(tài)中最高的

34、項(xiàng)目，且下降趨勢(shì)并不明顯，主要原因是收入并沒有明顯增長(zhǎng)。第39頁(yè)/共60頁(yè)page41page41酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析總收入14,555 20,297 12,620 16,895 20,482 21,743 變動(dòng)成本小計(jì) 10,107 10,566 8,655 10,459 12,099 12,359 變動(dòng)成本率74%69%52%69%62%59%57%2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年0%10%20%30%40%50%60%70%80%5,000 7,000 9,000 11,000 13,000 15,000 17,000 19,000 21

35、,000 23,000 收入和成本均呈上升趨勢(shì)，由于收入增長(zhǎng)速度超過(guò)成本，因此變動(dòng)成本率是下降的。（四）金融街公寓成本分析（四）金融街公寓成本分析1、變動(dòng)成本率分析（變動(dòng)成本/總收入）第40頁(yè)/共60頁(yè)page42page42酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析客房成本率6.8%13.3%12.4%11.4%10.1%行政管理費(fèi)用率5.6%5.6%6.4%6.1%5.8%市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用率6.0%3.3%3.5%3.1%3.3%能耗費(fèi)用率8.4%8.4%9.1%6.7%7.1%2008年2009年2010年2011年2012年客房成本率行政管理費(fèi)用率市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用率能耗費(fèi)用率0.0%2.0%4.0%6.

36、0%8.0%10.0%12.0%14.0%市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用率和能耗費(fèi)用率略有上升趨勢(shì)。2、各項(xiàng)變動(dòng)成本率趨勢(shì)分析第41頁(yè)/共60頁(yè)page43page43酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析10%7%28%27%0%5%10%15%20%25%30%金融街公寓威斯汀公寓雅詩(shī)閣 奧克伍德 2012客房成本率客房成本率 2、公寓客房成本率分析金融街公寓金融街公寓客房成本率目標(biāo)：客房成本率目標(biāo)：10%因威斯汀公寓的費(fèi)用為分?jǐn)傎M(fèi)用，參考性不強(qiáng)。第42頁(yè)/共60頁(yè)page44酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析三、酒店成本管控措施三、酒店成本管控措施（一）確定成本率目標(biāo)，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制（一）確定成本率目標(biāo)，建立獎(jiǎng)懲機(jī)

37、制各酒店項(xiàng)目擬按下表，分步實(shí)施目標(biāo)成本率的下降，預(yù)計(jì)在2014年達(dá)到目標(biāo)成本率。里茲置業(yè)公司將制定成本控制獎(jiǎng)懲機(jī)制，加強(qiáng)過(guò)程管理，通過(guò)考核、監(jiān)督等手段保證目標(biāo)成本率實(shí)現(xiàn)有效合理下降。項(xiàng)目項(xiàng)目威斯汀威斯汀麗思麗思喜來(lái)登喜來(lái)登美爵美爵客房成本率14.1%17.0%12.0%17.0%餐飲成本率53.4%51.0%56.0%63.0%行政費(fèi)用率5.5%6.0%8.0%8.0%市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用率5.8%5.8%5.5%5.8%能耗費(fèi)用率5%5%8%7%第43頁(yè)/共60頁(yè)page45酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析三、酒店成本管控措施三、酒店成本管控措施（二）過(guò)程控制的具體措施（二）過(guò)程控制的具體措施1 1

38、、縮減人員編制、縮減人員編制項(xiàng)目人員編制應(yīng)重點(diǎn)向一線部門傾斜，保證酒店的服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)合理縮減二線部門人工編制，尤其在酒店進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段盡量減少二線部門高成本外籍人工數(shù)量。2 2、適度進(jìn)行外包、適度進(jìn)行外包保潔、管事部、安保部等底層服務(wù)性崗位，根據(jù)酒店的經(jīng)營(yíng)情況，進(jìn)行適度的外包，聘用第三方公司。不僅可靈活調(diào)整人編同時(shí)有效縮減人工福利成本3 3、發(fā)揮員工效率、發(fā)揮員工效率酒店繼續(xù)加大員工在崗培訓(xùn)，及部門之間的交叉培訓(xùn)，提高員工工作技能水平，培養(yǎng)更多的一專多能員工。第44頁(yè)/共60頁(yè)page46酒店業(yè)態(tài)成本分析酒店業(yè)態(tài)成本分析三、酒店成本管控措施三、酒店成本管控措施（二）具體措施（二）具體

39、措施4 4、開展節(jié)能競(jìng)賽、開展節(jié)能競(jìng)賽設(shè)立年度節(jié)能目標(biāo)，開展季度節(jié)能競(jìng)賽，節(jié)省能耗費(fèi)用已獎(jiǎng)金形式進(jìn)行項(xiàng)目或個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)，從而達(dá)到全員降低能耗的意識(shí)和最終目標(biāo)。5 5、節(jié)能創(chuàng)新、節(jié)能創(chuàng)新鼓勵(lì)項(xiàng)目開展節(jié)能創(chuàng)新工作，可以通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目為試點(diǎn)，達(dá)到預(yù)期效果后，通過(guò)里茲置業(yè)的平臺(tái)進(jìn)行分享推廣工作。6 6、合同式管理，或申請(qǐng)政府補(bǔ)貼、合同式管理，或申請(qǐng)政府補(bǔ)貼與專業(yè)公司簽訂專項(xiàng)能源管理合同，或申請(qǐng)政府補(bǔ)貼，與專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，進(jìn)行管理監(jiān)控，即降低能耗又節(jié)省了節(jié)能投入成本。如威斯汀申請(qǐng)發(fā)改委的節(jié)能獎(jiǎng)勵(lì)基金。第45頁(yè)/共60頁(yè)目 錄page47四四寫字樓業(yè)態(tài)成本分析寫字樓業(yè)態(tài)成本分析寫字樓業(yè)態(tài)總體情況成本管控措施第

40、46頁(yè)/共60頁(yè)page48寫字樓業(yè)態(tài)成本分析寫字樓業(yè)態(tài)成本分析一、寫字樓業(yè)態(tài)總體情況一、寫字樓業(yè)態(tài)總體情況（一）投資報(bào)酬率情況（凈利潤(rùn)/物業(yè)評(píng)估值） 金融街中心和德勝國(guó)際呈現(xiàn)逐步上升趨勢(shì)，津塔項(xiàng)目雖然投資報(bào)酬率較低（2012年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈）但也保持持續(xù)上升趨勢(shì)。金融街中心0.6%4.0%3.4%3.3%德勝國(guó)際1.9%2.1%4.3%4.2%津塔-0.2%0.01%寫字樓合計(jì)1%4%2.13%2.14%2009年2010年2011年2012年金融街中心德勝國(guó)際津塔寫字樓合計(jì)-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%第47頁(yè)/共60頁(yè)page49寫字樓業(yè)態(tài)成本分析寫字樓業(yè)態(tài)成本

41、分析（二）總成本占比分析寫字樓變動(dòng)成本只占總成本的16%財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn), 12.2 , 0.2%房產(chǎn)稅、土地稅300948.3%物業(yè)費(fèi), 1015.2 , 16.3%運(yùn)營(yíng)成本, 1143.8 , 18.4%大中修, 29.6 , 0.5%業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)45545%代理傭金35635%業(yè)務(wù)招待費(fèi)848%咨詢服務(wù)費(fèi)798%辦公費(fèi)及其他454%變動(dòng)成本1018.516%2012寫字樓成本占比寫字樓成本占比第48頁(yè)/共60頁(yè)page50寫字樓業(yè)態(tài)成本分析寫字樓業(yè)態(tài)成本分析（三）寫字樓總變動(dòng)成本率1、寫字樓收入增長(zhǎng)速度有所減緩，主要是因?yàn)閷懽謽亲饨鸫蠓鲩L(zhǎng)主要依靠新增項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)，但2010年后僅新增津塔一個(gè)項(xiàng)

42、目且由于津塔收入較少而導(dǎo)致2012年增長(zhǎng)有所減緩；2、寫字樓業(yè)態(tài)的變動(dòng)成本率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)榻蛩?xiàng)目傭金代理和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用較多。收入5,013 18,286 22,351 26,920 變動(dòng)成本 21 126 199 1,019 變動(dòng)成本率0.41%0.69%0.89%3.78% 2009年 2010年 2011年 2012年 0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 第49頁(yè)/共60頁(yè)page51寫字樓業(yè)態(tài)成本分析寫字樓業(yè)態(tài)成本分析二、寫字樓成本管控措

43、施二、寫字樓成本管控措施 寫字樓項(xiàng)目的變動(dòng)成本主要為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用、傭金服務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、咨詢服務(wù)費(fèi)，2012年三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)1018萬(wàn)元。 其中：津塔項(xiàng)目業(yè)務(wù)宣傳和代理傭金共計(jì)810萬(wàn)元，這兩項(xiàng)費(fèi)用與津塔項(xiàng)目收入直接相關(guān)，屬于相對(duì)剛性的費(fèi)用。因?yàn)榻蛩?011年10月開業(yè)，前期業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)較大，現(xiàn)已采取低成本宣傳渠道方式，2013年1季度已有控制成效。業(yè)務(wù)招待費(fèi)、咨詢服務(wù)費(fèi)屬于資產(chǎn)公司能夠主動(dòng)控制的費(fèi)用，將進(jìn)一步控制費(fèi)用支出，具體管控措施為： 1、咨詢服務(wù)費(fèi)：合理安排各項(xiàng)目間的資源共享，確保總體咨詢費(fèi)總額不變的情況下提升咨詢服務(wù)產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效益。 2、業(yè)務(wù)招待費(fèi)：寫字樓項(xiàng)目業(yè)務(wù)招待費(fèi)主要針對(duì)大客戶，

44、因此將統(tǒng)籌協(xié)調(diào)費(fèi)用支出，在不影響客戶關(guān)系維護(hù)的前提下盡量縮減費(fèi)用支出。第50頁(yè)/共60頁(yè)目 錄page52五五大中修成本分析大中修成本分析近兩年大中修情況匯總裝修改造類大中修工程成本控制方法設(shè)備設(shè)施更新改造類成本控制方法大中修的分類第51頁(yè)/共60頁(yè)按照改造性質(zhì)分，目前批準(zhǔn)的大中修改造工程可分為兩大類：第一類：設(shè)備設(shè)備/設(shè)施更新改造類設(shè)施更新改造類系指樓宇內(nèi)設(shè)備設(shè)施存在老化、損壞、產(chǎn)生安全隱患、不滿足新規(guī)范要求、造成能源浪費(fèi)等現(xiàn)象，為使得這些現(xiàn)象得到改善從而滿足經(jīng)營(yíng)需求而須投資改造的工程項(xiàng)目。（大中修審核小組主導(dǎo)）第二類：裝修改造類裝修改造類系指隨著自持物業(yè)開業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)，部分區(qū)域的裝修破舊、老

45、化、損壞，已經(jīng)不能滿足日常經(jīng)營(yíng)需要或由于商業(yè)業(yè)態(tài)租戶調(diào)整，公區(qū)裝修或機(jī)電條件需要進(jìn)行調(diào)整改造的大中修工程項(xiàng)目。（業(yè)態(tài)管理公司主導(dǎo)）大大中中修修大中修成本分析大中修成本分析一、大中修的分類一、大中修的分類第52頁(yè)/共60頁(yè)總額（萬(wàn)元）總額（萬(wàn)元）裝修改造類總金額裝修改造類總金額裝修改造類占比裝修改造類占比平均占比平均占比2012年2013年2012年2013年2012年2013年酒店酒店316.08378.71148.1214.946.86%56.75%51.80%商業(yè)商業(yè)856.92762.38640.2466.5574.71%61.20%67.95%寫字樓寫字樓228.7210.57158.9178.5769.48%84.80%77.14%總計(jì)總計(jì)1401.71351.66947.2860.0267.58%63.63%65.60% 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 項(xiàng)項(xiàng)目目表1.大中修裝修改造類匯總表二、近兩年大中修情況匯總二、近兩年大中修情況匯總大中修成本分析大中修成本分析第53頁(yè)/共60頁(yè)總額（萬(wàn)元）總額（萬(wàn)元）設(shè)備設(shè)施類總金額設(shè)備設(shè)施類總金額設(shè)備設(shè)施類占比設(shè)備設(shè)施類占比平均占比平均占比2012年2013年2012年2013年2012年2013年酒店酒店316.08378.71167.98163.8153.14%43.25%48.20%商業(yè)商業(yè)856.92762.38216.72295.8325.