濟(jì)南市雪野湖別墅項(xiàng)目前期策劃定位報(bào)告_頁(yè)_

1、雪野湖別墅項(xiàng)目前期策劃定位報(bào)告2022年3月目錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)查與分析一、 宏觀市場(chǎng)調(diào)研與分析（一） 濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況（二） 濟(jì)南市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略（三） 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、 濟(jì)南別墅市場(chǎng)專項(xiàng)分析（一） 濟(jì)南別墅及高端物業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀概況（二） 濟(jì)南代表性高端物業(yè)調(diào)研（三） 濟(jì)南主要?jiǎng)e墅及高端物業(yè)未來市場(chǎng)供應(yīng)量第二部分：項(xiàng)目條件分析一、 雪野湖基本概況二、 項(xiàng)目宗地分析三、 項(xiàng)目SWOT分析第三部分：項(xiàng)目定位一、 目標(biāo)客戶群核心定位二、 產(chǎn)品定位三、 總結(jié)第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析一、 宏觀市場(chǎng)調(diào)研與分析(一) 濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況1. 濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展類別年份全市GDP總值（億元）同

2、比增長(zhǎng)率（%）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）同比增長(zhǎng)率（%）城市居民人均可支配收入（元）同比增長(zhǎng)率（%）2022年2562.817.31151.713.318005.117.42022年3017.417.71415.322.920802.215.52022年3351.412.21655.420.322721.79.22. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況2022年濟(jì)南市結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，三次產(chǎn)業(yè)比重分別為5.8：44.1：50.1，一、二產(chǎn)業(yè)比重分別較上年3. 政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)濟(jì)南市堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，開展多元化經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)企業(yè)向房地產(chǎn)、新型建材等產(chǎn)業(yè)延伸，強(qiáng)化區(qū)域服務(wù)功能，突出發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加

3、快建設(shè)區(qū)域性服務(wù)業(yè)中心城市。從上表看，濟(jì)南市的國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)平穩(wěn)，全市固定資產(chǎn)投資額度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危機(jī)的影響，2022年濟(jì)南市的GDP增長(zhǎng)率較上年有所減緩，但仍高于全國(guó)平均增長(zhǎng)水平。2022年，濟(jì)南市GDP在全國(guó)省會(huì)城市中占第8位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持并鼓勵(lì)房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展。(二) 濟(jì)南市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 濟(jì)南市為推動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，在濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（1996年2022年）中確定了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的空間戰(zhàn)略和“新區(qū)開發(fā)、老城提升、

4、兩翼展開、整體推進(jìn)”的發(fā)展思路。城市空間布局：“一城、一區(qū)、一帶”一城：中部主城區(qū)一區(qū)：西南部長(zhǎng)清地塊一帶：東部產(chǎn)業(yè)帶（章丘）(三) 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1. 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況類別年份房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）同比增長(zhǎng)率（%）商品房銷售面積（萬(wàn)方）同比增長(zhǎng)率（%）商品房銷售總額（億元）同比增長(zhǎng)率（%）人均住宅使用面積（）同比增長(zhǎng)（）2022年193.220.7320.212.5120.920.5210.92022年274.141.9371.215.9155.128.321.50.52022年332.621.3439.818.5211.236.2-由上表分析可以得出，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資總

5、額、商品房銷售面積和銷售總額每年均呈現(xiàn)快速平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2. 濟(jì)南市土地成交情況2022年濟(jì)南市全年出讓106宗地，較2022年翻了一番，出讓面積及折合總建筑面積的漲幅均在150%以上，平均地價(jià)為255.7萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)為1457.68元/。其中，商業(yè)綜合用地平均地價(jià)460.65萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)1562.3元/；住宅用地平均地價(jià)233.05萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)為1438.84元/。3. 2022年濟(jì)南市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)狀況調(diào)研類別區(qū)位供應(yīng)量建筑形態(tài)主力戶型價(jià)格（元/）客戶群市中區(qū)100萬(wàn)方以小高層、高層為主，少量花園洋房及別墅94-110、130-150普通住宅：6000-85

6、00別墅9000-12000市中心的優(yōu)質(zhì)客戶歷下區(qū)（全運(yùn)會(huì)）最為密集以小高層、高層為主，少量花園洋房及別墅94-110、130-1506000-10000本市及周邊城市歷城區(qū)20余萬(wàn)方小高層、高層以130以上為主6400-7500全市各區(qū)中高端收入者天橋區(qū)40余萬(wàn)方小高層為主，其次高層，極少量花園洋房和別墅140方以下為主，花園洋房和別墅面積：170-3005500-6000青年置業(yè)者槐蔭區(qū)35萬(wàn)方多層、小高層、高層具存80-1405600-6500中端客戶群從上表可以看出，主城區(qū)內(nèi)市場(chǎng)主要以小高層為主，別墅的市場(chǎng)主要分部在繁華的市中心和歷下區(qū)，但這并非傳統(tǒng)意義上的純別墅，而是坐落在繁華市區(qū)內(nèi)

7、的類別墅，供應(yīng)量較少，主力戶型在150-300之間，別墅平均價(jià)格在8000-15000元/左右。2022年，濟(jì)南市主城區(qū)內(nèi)，商品房的平均價(jià)格同比漲幅近13%，部分地區(qū)漲幅超過20%。市場(chǎng)影響因素分析如下：l 由于房地產(chǎn)在本輪經(jīng)濟(jì)中的帶動(dòng)作用明顯，地方政府的大力支持，以及寬松的貨幣政策，民眾對(duì)通貨膨脹的預(yù)期；l 濟(jì)南市場(chǎng)供應(yīng)不足，政府推出地塊較少；l 剛性需求強(qiáng)勁。4. 濟(jì)南市住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)隨著城市建設(shè)的進(jìn)行，西部，北部即槐蔭區(qū)，長(zhǎng)清區(qū)，天橋區(qū)成為較有潛力的片區(qū)，土地供應(yīng)量較多，將成為濟(jì)南未來幾年發(fā)展熱點(diǎn)。濟(jì)南西客站區(qū)建設(shè)將繼續(xù)推動(dòng)城市的西進(jìn)步伐，品牌開發(fā)商增多，產(chǎn)品升級(jí)加速。中海、綠城、綠地

8、、恒達(dá)、保利等品牌開發(fā)商在濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)占有量正逐步增加，高品質(zhì)住宅供應(yīng)量的增加將會(huì)推動(dòng)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌和產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)。5. 濟(jì)南購(gòu)房消費(fèi)觀在09年12月份的“中國(guó)購(gòu)房者信心指數(shù)”調(diào)查顯示，濟(jì)南人的購(gòu)房信心僅次于排名第一的北京人，排名第二。調(diào)查內(nèi)容包括購(gòu)房意愿、購(gòu)房實(shí)際能力、能否承擔(dān)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)等方面。 投資群體信心最足在首次置業(yè)群體、改善性需求群體和投資群體中，投資需求群體購(gòu)房信心最高。手頭富足的投資者們對(duì)通脹的擔(dān)憂催生了保值增值的需求。 小戶型難尋在投資旺盛的市場(chǎng)需求下，開發(fā)商建了較多大面積戶型住房，從成交平均面積來看，普遍超過100，可見投資者需求旺盛。二、 濟(jì)南別墅市場(chǎng)專項(xiàng)分析(一

9、) 濟(jì)南別墅及高端物業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀概況1. 1998年-2022年濟(jì)南別墅項(xiàng)目概況 自始至終的“淡定”1998年，濟(jì)南第一個(gè)別墅項(xiàng)目金宮山莊進(jìn)入別墅市場(chǎng)，但由于濟(jì)南市民受傳統(tǒng)儒家保守中庸思想的影響，大多數(shù)人有著不外顯，不露財(cái)?shù)某鞘行愿?，市?chǎng)反應(yīng)卻很冷淡。之后南部山區(qū)的加州花園、北部的國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅、西部的文昌山莊等別墅項(xiàng)目加入了別墅市場(chǎng)行列，使得濟(jì)南的高端物業(yè)市場(chǎng)不斷升溫。但在07年之前，銷售卻從沒“火”起來。 戶型追求大07年之前的別墅項(xiàng)目，面積從200-400不等，240以下的戶型少之又少，總價(jià)達(dá)到了200多萬(wàn)每套，戶型配比不夠合理。 類別墅價(jià)格遠(yuǎn)超純別墅價(jià)格07年之前，濟(jì)南存在的純別墅

10、價(jià)格一般在4500-8000元/之間，這些大都有豐富的自然資源和山水景觀，是純粹意義上的別墅；而濟(jì)南城區(qū)的類別墅項(xiàng)目，價(jià)格多在8000-15000元/。這與一線城市別墅現(xiàn)象呈反相。這與濟(jì)南人的別墅消費(fèi)習(xí)慣有很大關(guān)系，很多人依然把別墅定義為日常居住，由于資源稀缺和地塊本身的價(jià)值決定了類別墅不菲價(jià)格。 有錢難買高品質(zhì)別墅一些具備別墅消費(fèi)需求的客戶，如企業(yè)高層管理者、私營(yíng)企業(yè)主及文藝界名流，對(duì)別墅格外挑剔，但濟(jì)南的別墅市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，尚不成熟，在景觀設(shè)計(jì)、戶型創(chuàng)意、居住理念等方面尚不完美，所以，濟(jì)南出現(xiàn)“有錢買不到好別墅”感嘆。2. 2022年-2022年3月份濟(jì)南別墅項(xiàng)目概況 一線大鱷進(jìn)駐20

11、22年一線品牌開發(fā)商的進(jìn)駐帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念和成熟產(chǎn)品，濟(jì)南別墅產(chǎn)品檔次大幅提升，挖掘出濟(jì)南的大量潛在客戶，出現(xiàn)火爆情況。 高端市場(chǎng)受寵濟(jì)南的高端住宅市場(chǎng)需求不斷升溫，出現(xiàn)了產(chǎn)品“越高端越受寵”的現(xiàn)象。2022年濟(jì)南的別墅在建項(xiàng)目有10個(gè)，市場(chǎng)總供應(yīng)量862套，總面積23.9萬(wàn)方，其中新增供應(yīng)量為779套，總面積21.7萬(wàn)方，全年共成交702套，總面積19.7萬(wàn)方，新推出的別墅基本售罄，2022年濟(jì)南將會(huì)有10個(gè)別墅項(xiàng)目，約40萬(wàn)的別墅產(chǎn)品集中推出。 全方位百花齊放07年之前，濟(jì)南市的別墅市場(chǎng)主要集中在南部千佛山周邊，如今分布在東南西北各個(gè)方位，呈現(xiàn)百花齊放的局面。反映了濟(jì)南的別墅市場(chǎng)開始由

12、單純的“賣資源”向“賣產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變。在售及潛在項(xiàng)目分布地域廣闊，涉及濟(jì)南市區(qū)、郊區(qū)、下屬縣市,市區(qū)樓盤集中在南部、東部：2) 東部：瑞境皇冠水岸、齊魯澗橋、蟠龍山水、諾貝爾城、中海華創(chuàng)、中海紫御東郡、海爾綠城全運(yùn)村、燕子山莊、原山9號(hào)、黃金99、中齊未來城、東山墅、彩虹水岸3) 南部：金宮山莊、魯能領(lǐng)秀城、中齊他山、外海蝶泉山莊、銀豐花園、舜耕名筑、峰景尚院、天泰太陽(yáng)樹、九如山莊4) 西部：魯商御龍灣、康橋圣菲、中建怡水和苑、名門世家、黃金崮云湖高爾夫別墅、海那城5) 北部：國(guó)科高爾夫別墅、齊魯溫泉水郡、翡翠郡(二) 濟(jì)南代表性高端物業(yè)調(diào)研類別名稱物業(yè)類型主力戶型售價(jià)地理位置優(yōu)劣勢(shì)中海紫御東郡雙

13、拼聯(lián)排250-370200-380萬(wàn)元/套歷下花園路東首,國(guó)際會(huì)展中心北側(cè)品牌開發(fā)商、品質(zhì)好、戶型好；所在區(qū)位缺乏高端品味，與高層混雜銀豐花園花園洋房250-4008300-9800元/市中陽(yáng)光舜城南區(qū),龜山先期口碑好，山體自然優(yōu)勢(shì)；價(jià)位偏高，與普通住宅混居外海蝶泉山莊聯(lián)排疊加170-340疊加126-210萬(wàn)元，聯(lián)排250-380萬(wàn)元/套市中英雄山路與二環(huán)南路交匯處自然資源優(yōu)越，準(zhǔn)現(xiàn)房；社區(qū)配套不完善（銷售欠佳）魯商御龍灣獨(dú)棟，聯(lián)排，雙拼，四組院220-600預(yù)期價(jià)格8000-10000元/長(zhǎng)清大學(xué)城自然人文環(huán)境優(yōu)越，產(chǎn)品特色突出，配套不完善中海奧龍觀邸別墅高層25554515000-250

14、00元/，一期推出的118席，銷5.9個(gè)億，一期售罄東南二環(huán)內(nèi)，奧體會(huì)館旁近郊，品牌開發(fā)商、品質(zhì)好、戶型好，簡(jiǎn)裝； 中國(guó)諾貝爾城（地中海風(fēng)格）花園洋房，疊墅、住宅82-210住宅熱銷274套，當(dāng)天銷售額1.23億，銷售率99%二環(huán)以外章丘市自身配套齊全，但偏遠(yuǎn)，交通收費(fèi)，業(yè)態(tài)復(fù)雜御景山墅聯(lián)排、疊加175240聯(lián)排均價(jià)：1100014000疊加：800011000燕子山，東二環(huán)內(nèi)配套較齊全，開發(fā)商知名度不夠，08年初開盤，尚有幾套尾房蟠龍山水獨(dú)棟雙拼275-399180-280萬(wàn)獨(dú)棟均價(jià)6500-7000元/平米，TOWNHOUSE均價(jià)5000元/平米。東二環(huán)外章丘市配套尚不完善，08年5月份開

15、盤，還剩5套名門世家雙拼聯(lián)排疊拼126-350雙拼7400左右槐蔭區(qū)臘山南坡半山價(jià)格優(yōu)勢(shì)，配套尚不完善，價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開發(fā)品牌較弱瑞境皇冠水岸獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅177-500均價(jià)5200左右東二環(huán)外章丘市價(jià)格優(yōu)勢(shì)，配套尚不完備，離市區(qū)較遠(yuǎn)，開發(fā)商品牌較弱齊魯澗橋獨(dú)棟排屋多層150-180獨(dú)棟200萬(wàn)以內(nèi)東二環(huán)外章丘市價(jià)格優(yōu)勢(shì)，配套尚不完備，離市區(qū)較遠(yuǎn)，開發(fā)商品牌較弱，即將四期開盤崮云湖高爾夫別墅別墅、獨(dú)棟、雙拼260-380別墅在240-380萬(wàn)元/套西二環(huán)外長(zhǎng)清內(nèi)品牌知名度較高，但配套尚不完備山東高速雪野湖項(xiàng)目93棟別墅，91座酒店-今年預(yù)售濟(jì)南與萊蕪之間的雪野湖環(huán)境優(yōu)美，純獨(dú)棟打造高端

16、品牌，配套不完善，雪野湖1期項(xiàng)目占地290畝，公司將于年中2期項(xiàng)目拿地600畝,后期還將繼續(xù)拿地1000畝。雪野山居140棟別墅為主聯(lián)排150-2802500-2800元/（已售27套左右）萊蕪雪野湖西側(cè)5公里價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以成本價(jià)對(duì)外銷售由上表可以看出，代表性高端物業(yè)售價(jià)因地域、建筑形態(tài)不同而價(jià)格差別較大：1）聯(lián)排：4000元10000元2）獨(dú)棟：7000元25000元3）洋房：5000元9800元4）疊加：5000元8000元小結(jié)：由上表可以得出，濟(jì)南的高端物業(yè)市場(chǎng)聯(lián)排市場(chǎng)占有量最多，但受本地消費(fèi)觀念影響，高價(jià)格主要分布在近郊，主要分布在濟(jì)南的東部產(chǎn)業(yè)帶（章丘）以西和南部千佛山一帶，與發(fā)達(dá)城市

17、別墅市場(chǎng)分部有所不同。（三） 濟(jì)南主要?jiǎng)e墅及高端物業(yè)未來市場(chǎng)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)套數(shù)中海華創(chuàng)聯(lián)排120諾貝爾城聯(lián)排60洋房300海爾綠城全運(yùn)村聯(lián)排150黃金99花園洋房180外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排60銀豐花園洋房32海那城花園洋房200名門世家疊加40聯(lián)排100魯商御龍灣獨(dú)棟20聯(lián)排80組院30中齊未來城聯(lián)排72中齊他山聯(lián)排24康橋圣菲聯(lián)排80原山9號(hào)聯(lián)排60彩虹水岸聯(lián)排100由上表可以得出，獨(dú)棟共計(jì)：20套；聯(lián)排共計(jì)：780套；疊加共計(jì)：160套；花園洋房：780套；組院：30套小結(jié)：濟(jì)南未來的高端物業(yè)市場(chǎng)上，聯(lián)排，花園洋房等占有總量的88%，而獨(dú)棟別墅比例僅占市場(chǎng)量的1%，是未來高端市

18、場(chǎng)上的絕對(duì)稀缺產(chǎn)品?？偨Y(jié)：濟(jì)南市排屋的占有量較高，較受濟(jì)南本地人民歡迎，價(jià)格相對(duì)較高，而純粹的別墅，即現(xiàn)在稱為獨(dú)門獨(dú)院，又是目前較為稀有的產(chǎn)品，越來越奇貨可居。據(jù)統(tǒng)計(jì)，500萬(wàn)以上身價(jià)的人在濟(jì)南大概有5萬(wàn)人以上，而濟(jì)南并沒有5萬(wàn)套高端產(chǎn)品與之相應(yīng)，高端住宅產(chǎn)品在濟(jì)南仍嚴(yán)重缺少，這一市場(chǎng)在濟(jì)南有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。第二部?項(xiàng)目條件分析一、 雪野湖基本概況 1. 觀光旅游資源豐富。雪野湖素有“山東湖濱休閑度假中心”之稱，整個(gè)區(qū)域分為房干生態(tài)景區(qū)和雪野湖景區(qū)兩大板塊。雪野湖景區(qū)控制面積130平方公里，核心景區(qū)規(guī)劃面積60平方公里?？傞_發(fā)面積18平方公里，共分為七個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，即呂祖泉?dú)v史長(zhǎng)廊，雪野北岸

19、新鎮(zhèn)，東部高爾夫社區(qū)，水上運(yùn)動(dòng)中心，南岸果園社區(qū)，左岸水都，馬鞍山森林公園。雪野旅游區(qū)景區(qū)分布圖2.獨(dú)特的自然優(yōu)勢(shì)。 雪野湖為濟(jì)南50公里圈內(nèi)最大的水面，湖面面積12平方公里，湖面開闊，岸線曲折，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁，集太湖煙波浩渺之勢(shì)，西湖淡妝濃抹之美，進(jìn)入景區(qū)給人以回歸大自然的感覺。3.交通便利。距萊城20公里，距濟(jì)南44公里，東與淄博毗鄰，西與泰安接壤，踞山東省中心，區(qū)內(nèi)有省道242線、244線、327線和濟(jì)青高速南線，雪野旅游區(qū)進(jìn)入了濟(jì)南半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。4.雪野旅游區(qū)概念規(guī)劃。雪野旅游區(qū)整體開發(fā)定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運(yùn)動(dòng)、會(huì)議療養(yǎng)基地。發(fā)展目標(biāo)是：中國(guó)著名的復(fù)合體驗(yàn)型、生態(tài)

20、型休閑度假旅游與高端商務(wù)旅游勝地，東北亞地區(qū)知明的休閑度假目的地。l 雪野湖旅游區(qū)整體概念行規(guī)劃l 雪野湖東岸高爾夫社區(qū)l 雪野左岸水都l 雪野湖水上運(yùn)動(dòng)中心l 雪野湖民俗文化長(zhǎng)廊l 雪野湖北岸新鎮(zhèn)雪野湖基本概況小結(jié)：山東高速國(guó)際度假區(qū)、雪野現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)園、大鑫游艇俱樂部和萊鋼集團(tuán)五星級(jí)酒店等一批旅游大項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)駐旅游區(qū)，五星級(jí)酒店、高爾夫、水上運(yùn)動(dòng)、民俗文化長(zhǎng)廊、生態(tài)示范觀光農(nóng)業(yè)等的規(guī)劃，可以說，隨著大型項(xiàng)目的完善，這里將是濟(jì)南市的后花園，萊蕪市的前門廳，也是唯一的一處有資格，有機(jī)會(huì)成為濟(jì)南中央別墅區(qū)的風(fēng)水寶地。二、 項(xiàng)目宗地分析項(xiàng)目地處萊蕪雪野湖風(fēng)景區(qū)通天河北畔，從濟(jì)南走高速行程約40公里

21、，距萊城約25公里，東與淄博毗鄰，西與泰安接壤，交通便利，高速收費(fèi)往返40元；項(xiàng)目周邊著名景點(diǎn)有通天河寨山文昌公園、房干生態(tài)旅游區(qū)、華山國(guó)家森林公園、黑龍?zhí)堵糜螀^(qū)等。項(xiàng)目距萊城約25公里，距萊鋼與濟(jì)南距離相當(dāng)。三、 項(xiàng)目SWOT分析1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處風(fēng)景區(qū)內(nèi)，周邊風(fēng)景區(qū)眾多； 本項(xiàng)目啟動(dòng)較晚，有利于吸取其他項(xiàng)目失敗點(diǎn)，借鑒他項(xiàng)目之優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目地勢(shì)較高，背山面水，東西狹長(zhǎng)，景觀資源最大化，視野開闊，彰顯尊貴； 項(xiàng)目成本較低； 雪野湖旅游景區(qū)配有高檔休閑娛樂配套：高爾夫、五星酒店、民俗文化長(zhǎng)廊、水上樂園、科技示范農(nóng)業(yè)； 風(fēng)景區(qū)內(nèi)交通便利。2.項(xiàng)目劣勢(shì) 距離濟(jì)南市區(qū)較遠(yuǎn)； 走高速往返需要40元過

22、路費(fèi)； 500余戶的拆遷戶給項(xiàng)目進(jìn)行帶來負(fù)擔(dān)。3. 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 景區(qū)內(nèi)配套日臻完善和成熟； 萊蕪市政府對(duì)雪野湖的大力宣傳和支持； 國(guó)家政策支持旅游地產(chǎn)發(fā)展。4. 項(xiàng)目威脅 09年及2022年濟(jì)南城區(qū)以及近郊別墅類產(chǎn)品供應(yīng)猛增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 濟(jì)南市居民近郊別墅消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變； 景區(qū)內(nèi)“東岸高爾夫別墅社區(qū)”、“左岸水都”、“北岸新鎮(zhèn)”高端物業(yè)的出現(xiàn)以及山東高速今年在本區(qū)即將推出93套別墅，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步激烈。第三部分 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)客戶群核心定位1. 區(qū)域構(gòu)成 核心消費(fèi)群：濟(jì)南私營(yíng)企業(yè)家、集團(tuán)企業(yè)高管、外企高管為主 輻射消費(fèi)群：輻射周邊縣市（萊蕪、泰安、淄博等為主）及外省投資者2. 客戶群特征分析 從

23、擁有地位到社會(huì)認(rèn)可 從追逐名利到淡泊名利 從苛求地段到苛求環(huán)境 從空間功能到空間感受 從注重娛樂到注重交際 從追求物質(zhì)到追求精神這部分客戶群體，他們對(duì)居所的品質(zhì)要求甚高，對(duì)住宅的各項(xiàng)功能也要求相當(dāng)齊全，住宅的全方位品質(zhì)要與自身的品味相符。3. 目標(biāo)客戶群抗性分析 項(xiàng)目周邊較為荒涼，生活配套設(shè)施還不夠成熟 濟(jì)南本地居民對(duì)市中心高端物業(yè)的依賴心節(jié) 距離濟(jì)南市中心較遠(yuǎn)，實(shí)際車程約在40-60分鐘。二、產(chǎn)品定位綜合濟(jì)南高端市場(chǎng)狀況以及本項(xiàng)宗地情況、周邊環(huán)境、交通狀況，本著競(jìng)爭(zhēng)差異化、可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化原則，本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：1.總體業(yè)態(tài)：集排屋、獨(dú)棟別墅和高級(jí)會(huì)所為一體的高端稀缺性產(chǎn)品。 產(chǎn)品類型及職

24、業(yè)類型產(chǎn)品類型目標(biāo)客戶特征描述獨(dú)棟別墅注重身份的外企高管、擁有一定社會(huì)地位的上市公司，大公司的老總、高層、實(shí)力較強(qiáng)的私營(yíng)企業(yè)主聯(lián)排普通私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、具有高薪收入的管理人才、高校教師及投資者高級(jí)會(huì)所打造高檔、完善的服務(wù)，提供最隱蔽的私人社交空間，使之成為令人向往的“貴族樂園”目標(biāo)客戶群分布情況2. 戶型配比類型戶型面積區(qū)間套數(shù)比例獨(dú)棟別墅（小面積）23026030%獨(dú)棟別墅（中面積）26030040%獨(dú)棟別墅（大面積）40055015%排屋18023015%3. 價(jià)格定位在比較模型設(shè)計(jì)上，主要考慮景觀因素（本案主打自然資源優(yōu)勢(shì)與近郊高端代表性樓盤作比較）、區(qū)位因素及配套設(shè)施三項(xiàng)因素。以本案為基準(zhǔn)，設(shè)定為1，景觀因素相應(yīng)上?。?.2）；同時(shí)，區(qū)位因素則考慮樓盤與濟(jì)南市區(qū)的距離（