沂南縣溫泉度假村項(xiàng)目調(diào)查初稿

1、山東沂南小松山溫泉旅游度假區(qū)投資可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目總論第二章 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱及地址4二、關(guān)于山東沂南4三、項(xiàng)目區(qū)域5四、自然條件與資源6五、人文歷史7六、項(xiàng)目現(xiàn)狀7第三章 項(xiàng)目可行性分析一、沂南旅游市場(chǎng)分析12二、養(yǎng)生養(yǎng)老市場(chǎng)分析15三、旅游度假地產(chǎn)市場(chǎng)分16四、本項(xiàng)目旅游資源特色分析17六、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件評(píng)價(jià)17第四章 沂南縣整體發(fā)展概況一、沂南概況20二、全縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析21第五章 項(xiàng)目理念與發(fā)展戰(zhàn)略一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路25二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容26三、項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析31四、風(fēng)險(xiǎn)分析33第六章 投資估算一、分期建設(shè)規(guī)劃34二、投資建設(shè)估算34第四章 項(xiàng)目效益分析一、社

2、會(huì)效益35二、生態(tài)效益35三、經(jīng)濟(jì)效益35四、分析結(jié)論36五、地價(jià)預(yù)測(cè)37第一章 項(xiàng)目總論在沂南縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的新農(nóng)村建設(shè)背景下，為弘揚(yáng)山東沂南文化旅游發(fā)展事業(yè)，泰耐克集團(tuán)在山東沂南縣張莊鎮(zhèn)計(jì)劃投資開(kāi)發(fā)小松山溫泉旅游度假區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目將充分利用現(xiàn)有溫泉度假村，結(jié)合周邊豐富的農(nóng)林資源，建設(shè)以現(xiàn)代特色建筑的休閑、度假、旅游為主題的高檔次莊園式商務(wù)、休閑、旅游度假區(qū)。以收購(gòu)現(xiàn)有溫泉度假村、租賃部分農(nóng)林資源、擴(kuò)建葡萄莊園、開(kāi)發(fā)松山新農(nóng)村的方式，把溫泉醫(yī)療、民俗體驗(yàn)、農(nóng)林休閑、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)參與等特色娛樂(lè)項(xiàng)目溶入優(yōu)美的自然環(huán)境。該項(xiàng)目充分代表了沂南“十二五”旅游規(guī)劃中倡導(dǎo)的溫泉文化、建筑典范、鄉(xiāng)土風(fēng)情、綠色文化

3、、歷史底蘊(yùn)，吸引臨沂及周邊地區(qū)的高檔休閑度假市場(chǎng)旅客前來(lái)參觀、游覽，建成后該項(xiàng)目將發(fā)揮更大作用，從政經(jīng)兩方面均能獲得豐碩的回報(bào)。該項(xiàng)目系集沂南溫泉文化傳播、綠色低碳、度假娛休閑健身為一體的一站式的溫泉+農(nóng)業(yè)觀光特色旅游度假區(qū)，將促進(jìn)沂南縣產(chǎn)業(yè)區(qū)投資軟環(huán)境的改善，提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率的綜合平臺(tái)，是緊緊圍繞影響全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，打造國(guó)內(nèi)一流知名旅游城市，提高自主創(chuàng)新能力、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的綜合體現(xiàn)。第二章 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱及地址項(xiàng)目名稱：山東小松山溫泉旅游度假區(qū)項(xiàng)目地址：山東臨沂市沂南縣張莊鎮(zhèn)松山二、關(guān)于山東沂南沂南縣古稱陽(yáng)都，是三國(guó)時(shí)期著名政治家、軍事家諸葛亮的誕生地，也是唐

4、代著名政治家、書(shū)法家顏真卿的祖居地。史載:“陽(yáng)都，臨沂之上游，英賢輩出，煙水之勝，軼于江南”。沂南縣總面積1706平方公里， 沂南縣轄13個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)街道辦事處、1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：界湖街道辦事處、大莊鎮(zhèn)、孫祖鎮(zhèn)、岸堤鎮(zhèn)、雙堠鎮(zhèn)、青駝鎮(zhèn)、張莊鎮(zhèn)、磚埠鎮(zhèn)、辛集鎮(zhèn)、蒲汪鎮(zhèn)、湖頭鎮(zhèn)、蘇村鎮(zhèn)、銅井鎮(zhèn)、依汶鎮(zhèn)、馬牧池鄉(xiāng)、沂南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。革命戰(zhàn)爭(zhēng)年代，沂南成為沂蒙革命根據(jù)地的中心，被譽(yù)為山東的“小延安”。在十二五期間，沂南縣將以諸葛亮和北寨漢墓群為代表的歷史文化，以沂蒙拍攝基地、沂蒙母親紀(jì)念館、省戰(zhàn)工會(huì)遺址為代表的紅色文化，以竹泉、溫泉和汶河風(fēng)光帶為代表的生態(tài)文化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)縣戰(zhàn)略定位于“諸葛

5、故里新沂南、特色經(jīng)濟(jì)生態(tài)城”。全縣規(guī)劃形成一個(gè)中心、四個(gè)中心鎮(zhèn)、九個(gè)一般鎮(zhèn)、二條空間發(fā)展主軸、一條次軸的空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃。兩條主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶的一條：即青駝縣城銅井，沿線將成為城市集商貿(mào)服務(wù)、物流業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游度假業(yè)和中高檔居住等多種功能的現(xiàn)代化綜合性產(chǎn)業(yè)帶，并形成對(duì)外文化旅游的交流基地。小松山溫泉旅游度假區(qū)就是擬建在該發(fā)展軸上的張莊鎮(zhèn)松山村。三、項(xiàng)目區(qū)域山東沂南小松山溫泉旅游度假區(qū)處于坐落在書(shū)圣王羲之故里，智圣諸葛亮家鄉(xiāng)臨沂市沂南張莊鎮(zhèn)松山村。其中山地溫泉區(qū)范圍，位于山東沂南縣城西南5公里處，通過(guò)S229省道與沂新線公路15分鐘可直達(dá)景區(qū)。景區(qū)對(duì)外交通條件好，省道直達(dá)周邊主要客源城市，距蒙山5

6、0公里、曲阜60公里、泰安140公里、日照100公里。臨沂城沂蒙路經(jīng)溫泉北通沂南，距臨沂城25公里。以上周邊城市有眾多景點(diǎn)相襯托，可以實(shí)現(xiàn)資源共享，資源互補(bǔ)。5KM項(xiàng)目四、自然條件與資源境內(nèi)屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，溫度適宜，土地肥沃。受季風(fēng)影響比較明顯，四季分明，年平均氣溫在12.8-14.0之間。年降水量多在900毫米左右。境內(nèi)五河穿境，水利資源充足。鎮(zhèn)礦產(chǎn)資源豐富，已探明礦藏10余種。國(guó)家大型商品糧基地，山東省農(nóng)科院長(zhǎng)絨棉實(shí)驗(yàn)基地和禹城市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)均坐落于此。全鎮(zhèn)有林果1.9萬(wàn)畝，建有花虎嶺千畝油桃基地，上峪千畝板栗園，周家峪200畝金太陽(yáng)杏科技示范園，和莊東三

7、角山2000畝名、優(yōu)、稀、特果品園和400畝黑提葡萄園及北黃埠500畝優(yōu)質(zhì)果品園等六大果品示范基地。溫泉資源豐富，水質(zhì)含有氡、氟、硫化氫、硅酸鹽等十幾種礦物質(zhì)，有極高的醫(yī)療和保健價(jià)值，被稱為“江北第一氡泉”。勞動(dòng)力資源豐富且廉價(jià)，更適于各界人士投資辦廠。 五、人文歷史沂南縣張莊鎮(zhèn)歷史悠久，人文底蘊(yùn)深厚。有著名的“留田突圍”戰(zhàn)役，境內(nèi)有明朝龜碑、留田突圍遺址、東方葡萄酒莊園、山東生態(tài)農(nóng)業(yè)科技園、頤尚溫泉度假村、和莊三角山、黃埠灌區(qū)等觀光旅游景點(diǎn)。 區(qū)內(nèi)的溫泉度假村地處地殼斷裂帶上，有一座世界上最小得、純天然的盆景山七松山，其貌似石獅，坐東向西。七松山雖小但歷史悠久、有豐富的文化遺產(chǎn),如龍泉寺遺址

8、：龍泉井、采氣場(chǎng)、上水石、千年古松，以及度假村中的應(yīng)泉湖。六、項(xiàng)目現(xiàn)狀小松山溫泉旅游度假區(qū)以S229省道、沂新線為兩界，通過(guò)狹窄道路進(jìn)入，是典型的城鄉(xiāng)型農(nóng)村，片區(qū)平均海拔高程200米左右，地勢(shì)西高東低，地形主要平原、丘陵。1.氣候條件：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，溫度適宜，四季分明。12.8-14.0之間，年降水量多在900毫米左右。2.道路條件：未來(lái)項(xiàng)目片區(qū)周邊汶河旅游觀光大道，投資2.1億元開(kāi)發(fā)建設(shè)張莊汶河大橋-岸堤汶河大橋旅游專道70公里，投資5600萬(wàn)元新建河陽(yáng)-張莊道路14.8公里；投資2.3億元對(duì)河?xùn)|區(qū)葛溝至沂南縣張莊公路22.8公里進(jìn)行拓寬升級(jí)改造；投資6000萬(wàn)

9、元實(shí)施張（莊）新（臨沂行政新區(qū)）公路拓寬工程，將沂新公路從目前15米基礎(chǔ)上加寬至24米；拓寬227省道（迎賓大道張莊段）。3.人口與用地：項(xiàng)目片區(qū)范圍內(nèi)有2個(gè)行政村，住戶1500多戶，人口約4000多人，人均收入約8000元/年，項(xiàng)目片區(qū)總面積4000畝（包含頤尚溫泉度假村，暫估）。相關(guān)收集信息資料：小松山溫泉規(guī)劃區(qū)域位于張莊鎮(zhèn)松山村，預(yù)計(jì)總占地面積約4000畝。該規(guī)劃主要以溫泉、旅游休閑為主，擬分為三個(gè)區(qū)，即：休閑活動(dòng)區(qū)（體驗(yàn)式與文體活動(dòng)等）、旅游度假區(qū)（溫泉療養(yǎng)院、商業(yè)酒店、溫泉文化地質(zhì)公園、景觀區(qū)等）、生態(tài)游覽區(qū)（農(nóng)業(yè)觀光、綠色農(nóng)業(yè)博覽等）。其中一期工程旅游度假區(qū)規(guī)劃占地500畝，即頤尚

10、溫泉度假村為已營(yíng)業(yè)項(xiàng)目，其他為待建項(xiàng)目。項(xiàng)目4. 旅游度假區(qū)現(xiàn)狀： 項(xiàng)目性質(zhì)：旅游文化項(xiàng)目（據(jù)調(diào)查可能為集體性質(zhì)用地上蓋建筑）； 項(xiàng)目狀況：以養(yǎng)生文化為載體，融合度假酒店、溫泉療養(yǎng)、休閑養(yǎng)生等功能，集露天溫泉、室內(nèi)溫泉、特色養(yǎng)生理療、客房、養(yǎng)生餐飲、商旅會(huì)議等多種功能于一體的溫泉度假村（準(zhǔn)三星級(jí)設(shè)備酒店）； 資源體：依七松山山體（高差預(yù)計(jì)100米）資源（龍泉井，采氣場(chǎng)（龍泉寺遺址），“上水石”，千年古松）。 5.周邊現(xiàn)狀 空氣及噪音：屬于遠(yuǎn)郊處，被農(nóng)田、村莊圍繞， 1.5公里處（沂新線處入口方向）有汶河流過(guò)，空氣清新，無(wú)任何噪音及尾氣污染。 基礎(chǔ)生活配套以南5公里處張莊鎮(zhèn)：有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、世紀(jì)華聯(lián)

11、超市、鎮(zhèn)中心幼兒園、鎮(zhèn)衛(wèi)生醫(yī)院等，基礎(chǔ)生活基本齊全，但檔次較低。 較大規(guī)模生活機(jī)能配套在10公里處的有13萬(wàn)余人口的城區(qū)。 公交配套：縣際班車（沂南-臨沂），張莊專線（縣城-張莊）。 主要交通干道：S229/沂新線。 第三章 項(xiàng)目可行性分析一、沂南旅游市場(chǎng)分析1.旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)升溫按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家GDP水平?jīng)Q定其國(guó)內(nèi)度假旅游的市場(chǎng)狀態(tài)：我國(guó)正在努力逐步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，休閑經(jīng)濟(jì)方興未艾。觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變、休閑泛化成為旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的兩大主要趨勢(shì)。2.旅游市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展沂南縣旅游業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道，旅游空間覆蓋全縣域模式。圍繞一二三產(chǎn)業(yè)的融合，根據(jù)全縣的資源空間布局，基本形成了全縣一核輻射

12、下的四個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)集聚帶，一核是以漢文化為特色、以旅游集散為功能的沂南縣城，四帶即北部生態(tài)觀光休閑帶、沂河綠色農(nóng)業(yè)度假帶、汶河漢風(fēng)古韻觀光帶、山地紅色文化體驗(yàn)帶，這個(gè)空間覆蓋了整個(gè)縣域。2011年末全縣實(shí)有國(guó)家A級(jí)旅游景區(qū)7家，其中AAAA級(jí)旅游景區(qū)2家，AAA級(jí)旅游景區(qū)4家，AA級(jí)旅游景區(qū)1家；工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)4家；旅行社8家；星級(jí)酒店3家，其中三星級(jí)酒店2家；全國(guó)特色景觀旅游名鎮(zhèn)1家，省級(jí)旅游強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)1家，省級(jí)特色旅游村3家。2011年，全縣共接待國(guó)內(nèi)外游客598萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入29.9億元，同比均增長(zhǎng)51%，是2007年的10.5倍。2012年，又成功創(chuàng)建省級(jí)旅游強(qiáng)縣。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

13、帶動(dòng)了各項(xiàng)事業(yè)的突出進(jìn)步，2011年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資、實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入各為152億元、95億元、5.75億元，分別是2007年的1.7倍、2.8倍、2.4倍，增幅居臨沂市第一位。3.農(nóng)業(yè)旅游市場(chǎng)潛力巨大農(nóng)業(yè)旅游大致可分為四種類型：(1)科技示范型。向游客展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技成果，普及農(nóng)業(yè)科技知識(shí)。(2)農(nóng)業(yè)觀光型。把觀光旅游與農(nóng)業(yè)結(jié)合在一起的一種旅游展業(yè)。(3)生態(tài)農(nóng)業(yè)型。利用農(nóng)業(yè)生態(tài)資源和自然生態(tài)資源向游客提供回歸自然休閑體驗(yàn)。(4)農(nóng)村民俗型。以“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、看農(nóng)家景、購(gòu)農(nóng)家物”的“農(nóng)家樂(lè)”形式為主。沂南縣是農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣，但目前農(nóng)業(yè)旅游市場(chǎng)尚處于發(fā)軔階

14、段，業(yè)態(tài)比較單一，還處在簡(jiǎn)單的鄉(xiāng)村農(nóng)家樂(lè)的階段，沒(méi)有觀光體驗(yàn)，個(gè)人單價(jià)消費(fèi)也相對(duì)較低，缺乏高品質(zhì)、多元化的產(chǎn)業(yè)配套整合發(fā)展，因而當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)農(nóng)業(yè)旅游市場(chǎng)有著較大發(fā)展?jié)摿Α?. 溫泉旅游市場(chǎng)扶持加大依據(jù)沂南溫泉旅游資源的空間分布狀況，沂南縣正在著力打造“溫泉文化”，使稱為當(dāng)?shù)鼐G色休閑項(xiàng)目，臨沂地區(qū)高檔次的旅游度假區(qū)，目前當(dāng)?shù)赜?處溫泉資源，1是休閑度假型、健康醫(yī)療溫泉張莊松山；2是漢文化歷史、園林景觀型溫泉智圣溫泉。智圣溫泉度假村無(wú)論從區(qū)位、規(guī)模，還是園林綠化、游樂(lè)策劃、建筑設(shè)計(jì)、漢文化等要素上，優(yōu)勢(shì)性要遠(yuǎn)大于松山溫泉，初步印象松山溫泉旅游度假區(qū)后續(xù)規(guī)劃應(yīng)從日本、韓國(guó)民族特色中挖掘溫泉“文化”，特別

15、是結(jié)合鄉(xiāng)村當(dāng)?shù)仫L(fēng)情的塑造上（參考日本松山溫泉），并服務(wù)于臨沂及周邊地區(qū)的高檔休閑度假市場(chǎng)。 二、養(yǎng)生養(yǎng)老市場(chǎng)分析1.中國(guó)進(jìn)入養(yǎng)生度假時(shí)代2011年末全國(guó)60歲及以上人口達(dá)到18499萬(wàn)人，2014年將達(dá)到2億，2026年將達(dá)到3億，2037年超過(guò)4億，2051年達(dá)到最大值，之后一直維持在3億4億的規(guī)模。中國(guó)目前共有各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)3.8萬(wàn)個(gè)，養(yǎng)老床位120.5萬(wàn)張，平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張的水平相差甚遠(yuǎn)。2.養(yǎng)老服務(wù)需求大按照第六次人口普查的數(shù)據(jù)計(jì)算，山東省是全國(guó)老年人口最多的地區(qū)，被調(diào)查的4個(gè)縣（市）農(nóng)村老齡化程度均高于全國(guó)平

16、均水平，沂南縣老齡化程度明顯偏高（詳見(jiàn)下表）。地區(qū)全國(guó)榮成市青州市沂南縣嘉祥縣老齡化率（%）13.2620.1117.816.2514.6數(shù)據(jù)來(lái)源：山東東營(yíng)政府網(wǎng)站目前，農(nóng)村的老齡化呈現(xiàn)出老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快、高齡化、空巢化趨勢(shì)，需要照料的失能、半失能老人數(shù)劇增。按照人口老齡化程度劃分標(biāo)準(zhǔn)，沂南縣以現(xiàn)有人口數(shù)量為基數(shù)（60歲以上=91萬(wàn)*14%=12.7萬(wàn)人），預(yù)計(jì)到2015年，當(dāng)?shù)乩淆g化程度為20%，2020年為25%，2025年為30%，進(jìn)入重度老齡化社會(huì)，大約比全國(guó)提前25年進(jìn)入重度老齡化社會(huì)。從目前實(shí)有床位數(shù)看，按照每千位60歲老人35張床位計(jì)算，到“十二五”末均有不同程度的缺口（詳

17、見(jiàn)下表）。榮成市青州市沂南縣嘉祥縣實(shí)有床位數(shù)4128210014842599缺口數(shù)量1672300024161000數(shù)據(jù)來(lái)源：山東東營(yíng)政府網(wǎng)站隨著人民經(jīng)濟(jì)水平的提高，生活品質(zhì)的提高越來(lái)越受到人們的關(guān)注，“養(yǎng)生”逐漸走進(jìn)人們的生活，而在旅游中養(yǎng)生，為養(yǎng)生而旅游，日益成為人們旅游的時(shí)尚之舉。因此，養(yǎng)生與休閑度假緊密地聯(lián)系在一起，成為我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，可見(jiàn)老年養(yǎng)生社區(qū)的市場(chǎng)潛力巨大，養(yǎng)生社區(qū)將成為近郊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)大方向。三、旅游度假地產(chǎn)市場(chǎng)分析城市化發(fā)展的第二階段郊區(qū)化階段（復(fù)合旅游地產(chǎn)，城區(qū)向郊區(qū)遷移），目前沂南縣還未有發(fā)展跡象，但作為個(gè)別研究案例智圣溫泉度假村其旅游中休閑度假游和會(huì)務(wù)

18、游所占的比重穩(wěn)步增加，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品中的經(jīng)營(yíng)模式下的消費(fèi)熱點(diǎn)，用于休閑度假的度假屋、度假酒店和企業(yè)用于接待、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)等的企業(yè)會(huì)所市場(chǎng)前景樂(lè)觀。目前該項(xiàng)目有產(chǎn)權(quán)式別墅對(duì)外銷售，價(jià)格在7000-8000元/平方米，戶型面積300-450平方米。 四、本項(xiàng)目旅游資源特色分析頤尚溫泉度假村所在的松山溫泉，泉水資源儲(chǔ)量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，在山東省內(nèi)屬于稀有旅游資源，具有很高的旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值。其日出水量超720立方米，溫泉井底溫度70-80攝氏度左右，出水口溫度超過(guò)55攝氏度。屬于各種溫泉水當(dāng)中的優(yōu)質(zhì)類偏硅酸型復(fù)合溫泉。在松山溫泉水中，所含的氟、硅和鍶等微量元素對(duì)人體養(yǎng)生和理療的價(jià)值較高，2011年4月，

19、中國(guó)溫泉科技專家、中山醫(yī)科大學(xué)中心實(shí)驗(yàn)室主任冼漢隆教授確認(rèn)頤尚溫泉為國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)的高溫低礦度的含氡、含氯化鈉和硅酸鹽的“四料礦泉”。 項(xiàng)目所在地區(qū)綠色農(nóng)莊概念已有“東方葡萄莊園”，可將通過(guò)該農(nóng)業(yè)資源延伸把松山溫泉旅游區(qū)建成大花園、大果園、大菜園、大家園。與臨沂北部新城之間的村鎮(zhèn)連接農(nóng)業(yè)景觀帶，沿途十幾公里農(nóng)田風(fēng)光，無(wú)工業(yè)、無(wú)污染，將打造成為城鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游示范區(qū)。以田園空氣清新、環(huán)境幽雅、景色怡人，加之得天獨(dú)厚的溫泉資源與優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，大大提升了度假區(qū)的旅游資源品位，具備了建設(shè)國(guó)內(nèi)一流的旅游度假區(qū)的資源條件。六、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件評(píng)價(jià)1.外部條件 沂南縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展條件下新農(nóng)村建設(shè)隨著沂南縣城

20、市功能的不斷完善，城鎮(zhèn)一體化規(guī)模隨之也不斷擴(kuò)大，城鄉(xiāng)發(fā)展格局正逐步向“以城帶鄉(xiāng)，城中有鄉(xiāng)，鄉(xiāng)中有城，城（鎮(zhèn)）鄉(xiāng)一體化”的方向邁進(jìn)。統(tǒng)籌城（鎮(zhèn)）鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)建設(shè)好沂南縣下屬?gòu)V大農(nóng)村具有特殊意義。 沂南縣近郊多山、多農(nóng)地，空氣清新，區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，利于與知臨沂市（臨沂北新城概念）的聯(lián)動(dòng)。近郊文化休閑類生活方式成為當(dāng)?shù)鼐用褡钋嗖A的休閑方式之一。近郊旅游中休閑度假游和會(huì)務(wù)游所占的比重穩(wěn)步增加，近郊旅游地產(chǎn)成為房地產(chǎn)產(chǎn)品中的消費(fèi)熱點(diǎn)，用于休閑度假的度假屋、度假酒店和企業(yè)用于接待、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)等的企業(yè)會(huì)所市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。2.文化旅游迅速發(fā)展沂南縣古稱陽(yáng)都，是諸葛亮故里、沂蒙紅嫂的家鄉(xiāng)，有著悠久的歷史文化和光榮的

21、革命傳統(tǒng)。幾年來(lái)，沂南縣圍繞建設(shè)經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)省的總體部署，從更高的角度和更寬的視野考慮旅游產(chǎn)業(yè)的作用，積極推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)跨越提升。文旅融合發(fā)展已經(jīng)成為世界性的趨勢(shì)，綜合分析沂南的歷史文化積淀和自然資源優(yōu)勢(shì)，提煉出“古、紅、綠、泉”四大特色。其中“綠”，即依托獨(dú)特的自然生態(tài)資源，重點(diǎn)建設(shè)竹泉村旅游度假區(qū)和沂河沿岸生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光走廊?！叭?，即依托豐富的溫泉資源，重點(diǎn)建設(shè)智圣湯泉旅游度假村。該項(xiàng)目已成為江北獨(dú)具特色、功能完備的大型綜合性溫泉旅游度假區(qū)，被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。3.政策鼓勵(lì)該項(xiàng)目屬第三產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面和國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等方面而方，屬政府鼓勵(lì)和倡導(dǎo)發(fā)展范疇之列。沂南縣是農(nóng)業(yè)強(qiáng)

22、縣，可為度假區(qū)提供豐富的主副食品、蔬菜、土特產(chǎn)、旅游工藝品資源建設(shè)，推進(jìn)新店鎮(zhèn)農(nóng)村城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，把農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中，縮小農(nóng)村減少農(nóng)業(yè)人口，加速小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)民收入。 內(nèi)部條件介入景區(qū)開(kāi)發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時(shí)代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長(zhǎng)，但收益穩(wěn)定，收益期長(zhǎng)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，適時(shí)介入旅游業(yè)是一個(gè)良好的決策。度假村開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)完成后，在計(jì)算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來(lái)14255萬(wàn)元

23、的利潤(rùn)，整個(gè)項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益較為可觀。第四章 沂南縣整體發(fā)展概況一、沂南概況“諸葛故里新沂南、特色經(jīng)濟(jì)生態(tài)城”1.區(qū)位沂南縣總面積1706平方公里，轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，572個(gè)行政村、90萬(wàn)人。境內(nèi)有“三高一鐵”（京滬、日東、長(zhǎng)深高速公路和膠新鐵路）及兩條國(guó)道、三條省道，交通便利；距臨沂飛機(jī)場(chǎng)30公里，距日照港80公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯2.城市基本情況沂南縣古稱陽(yáng)都，具有悠久的歷史文化和光榮的革命傳統(tǒng)，是三國(guó)時(shí)期著名政治家、軍事家、智圣諸葛亮的誕生地。全縣總面積1774平方公里，轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，599個(gè)行政村，91萬(wàn)人口。3.資源沂南縣集土地、水利、農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)（花崗巖、黃金、地

24、熱等10余種）優(yōu)勢(shì)資源、歷史遺跡、民俗風(fēng)情于一體，資源豐富、地域廣闊、文化濃厚、自然景觀旅游景點(diǎn)，這是沂南縣發(fā)展房地產(chǎn)的條件。4.城市定位以諸葛亮和北寨漢墓群為代表的歷史文化，以沂蒙拍攝基地、沂蒙母親紀(jì)念館、省戰(zhàn)工會(huì)遺址為代表的紅色文化，以竹泉、溫泉和汶河風(fēng)光帶為代表的生態(tài)文化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)縣戰(zhàn)略定位于“諸葛故里新沂南、特色經(jīng)濟(jì)生態(tài)城”。5.交通境內(nèi)公路四通八達(dá)，京滬、日東、東紅三條高速公路及膠新鐵路從境內(nèi)穿過(guò)，205、206兩條國(guó)道縱貫全境，距連云港、日照、嵐山等港口均在百公里以內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了一刻鐘上高速、1小時(shí)去臨沂飛機(jī)場(chǎng)、兩小時(shí)到濟(jì)南、青島，半日內(nèi)進(jìn)北京、上海的目標(biāo)，成為北京和上海之

25、間的中間站。二、全縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析1.GDP指標(biāo)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)2010-2011年，沂南縣GDP總量增長(zhǎng)率保持在13%左右，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，2011年GDP總量達(dá)150億元，在全縣排名第5位，處于中等偏上的水平；人均GDP近2年來(lái)出現(xiàn)增幅上升的跡象，2011年人均GDP達(dá)18900元，居民消費(fèi)水平日趨增強(qiáng)。來(lái)源臨沂2012年統(tǒng)計(jì)年鑒3.DPI指標(biāo)市民生活水平得到了長(zhǎng)足改善，消費(fèi)能力持續(xù)增高2011年沂南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21440元，較2010年上漲13%，與GDP持平；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為13438元，同比2010年上漲11%。數(shù)據(jù)顯示，全縣人民生活水平得到了長(zhǎng)足改善，城市居

26、民消費(fèi)能力持續(xù)增高。4.財(cái)政指標(biāo) 財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)2010年-2011年，沂南縣財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，年均增幅在25.9%左右，實(shí)現(xiàn)了“總量、質(zhì)量雙提高”的發(fā)展目標(biāo)。2011年沂南縣財(cái)政收入為141.3億元，同比2010年上漲約為18.2%。當(dāng)年沂南縣財(cái)政收入約占臨沂市財(cái)政收入的4.1%，占比較少；且增速較快。 5投資指標(biāo)規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)近年來(lái)，沂南縣全縣規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資逐漸增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例呈上升趨勢(shì)。截止到2011年末全社會(huì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資91.5億元，同比增長(zhǎng)6.5%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持理性增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)完成投資額3.82億元，同比增長(zhǎng)4.7%；銷售商

27、品房37.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.6%；銷售商品房2779套，同比增長(zhǎng)27.1%。 6.沂南縣城鎮(zhèn)化建設(shè)特色新型城鎮(zhèn)化發(fā)展2011年，縣城鎮(zhèn)建成區(qū)面積89.22平方公里，縣城建成區(qū)面積27.47平方公里。全縣常住總?cè)丝?9.51萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口36.65萬(wàn)人，其中，城區(qū)人口達(dá)到15.15萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)46.09%。南縣農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)劃結(jié)合沂南縣村鎮(zhèn)體系規(guī)劃，形成合理的村鎮(zhèn)體系，從沂南區(qū)域自然地理?xiàng)l件、城鎮(zhèn)現(xiàn)有基礎(chǔ)、交通區(qū)位狀況，資源開(kāi)發(fā)利用，城鎮(zhèn)空間合理布局出發(fā)，規(guī)劃采取點(diǎn)軸發(fā)展模式，以點(diǎn)帶軸，由軸及面促進(jìn)區(qū)域城鎮(zhèn)體系化、城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。規(guī)劃形成一個(gè)中心、四個(gè)中心鎮(zhèn)、九個(gè)一般鎮(zhèn)、二條空間

28、發(fā)展主軸、一條次軸的空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃。一個(gè)中心：沂南縣城作為全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心，是全縣今后經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的重點(diǎn)和龍頭，隨著產(chǎn)業(yè)和人口的轉(zhuǎn)移、城市將會(huì)加快發(fā)展。是“點(diǎn)軸”開(kāi)發(fā)模式中的點(diǎn)，作為縣域空間開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。四個(gè)中心鎮(zhèn)：依據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)劃分和發(fā)展的需要確定蘇村、岸堤鎮(zhèn)、青駝鎮(zhèn)、磚埠鎮(zhèn)作為縣域空間開(kāi)發(fā)的次中點(diǎn)，重點(diǎn)安排工業(yè)、商業(yè)、居住等設(shè)施，集中人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，改善居民生活條件，提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，以基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向，吸引非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和人口向城鎮(zhèn)集中。縣域村鎮(zhèn)體系將依托兩條空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸、一條次要經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸發(fā)展。兩條主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶：即青駝縣城銅井”及“蘇村辛集大莊”二條

29、發(fā)展主軸帶，一條次要經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶：即雙堠青駝”沿205國(guó)道走向的次級(jí)發(fā)展軸。 第五章 項(xiàng)目理念與發(fā)展戰(zhàn)略一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路1.挖掘核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)小松山溫泉旅游度假區(qū)中的頤尚溫泉度假村已興建多年（2003年建設(shè)），從現(xiàn)代化程度、建筑美觀以及配套設(shè)施上來(lái)看，均不如沂南城北15公里處的智圣溫泉度假村，核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，也就不具備了聚攬客源的基本條件。與智圣溫泉度假村相比，本區(qū)內(nèi)在的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模及可塑性上。首先，單一的溫泉概念，只能吸引單一目標(biāo)群體，小松山溫泉旅游度假區(qū)有接近4000畝的土地，通過(guò)規(guī)劃體育休閑項(xiàng)目（如馬場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)）、規(guī)劃四季果園、植物觀賞園、農(nóng)作莊園、舉辦旅游或賽事活動(dòng)空間等就能

30、很好的招攬客源，做到淡季不淡；其次，溫泉療養(yǎng)要做出特色性，要結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)塑造新農(nóng)村的溫泉小鎮(zhèn)形象，適度的開(kāi)發(fā)與改建當(dāng)?shù)卮迓洵h(huán)境；最后，旅游度假區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建要配合上述主題分區(qū)建設(shè)的度假山莊，與其他溫泉度假村單純的周末游相比，本區(qū)的溫泉度經(jīng)營(yíng)模式、客源要更加多元化，集家庭式旅游度假概念為競(jìng)爭(zhēng)力。 2.新辟綠色農(nóng)業(yè)主題近年來(lái)，隨著收入的增多，生活節(jié)奏的加快，人們渴望多樣化的旅游，在旅游過(guò)程中更注重對(duì)自然生態(tài)、傳統(tǒng)文化的體驗(yàn)。農(nóng)業(yè)觀光園憑借自然風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，民俗風(fēng)情濃厚等獨(dú)特特點(diǎn)，對(duì)游客具有非常大的吸引力。在“綠色經(jīng)濟(jì)”大背景下的一種自然選擇，生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，是

31、具有休閑、娛樂(lè)和求知功能的生態(tài)、文化旅游。山東沂南松山溫泉旅游度假區(qū)引入觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園是在結(jié)合城市規(guī)劃綠色生態(tài)園的基礎(chǔ)上，采用生態(tài)園模式進(jìn)行觀光園內(nèi)農(nóng)業(yè)的布局和生產(chǎn)，將農(nóng)事活動(dòng)、自然風(fēng)光、科技示范、休閑娛樂(lè)、環(huán)境保護(hù)等融為一體，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。沂南縣是農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣，依托當(dāng)?shù)刎S富的土地資源及農(nóng)業(yè)技術(shù)資源，建設(shè)一處集團(tuán)觀光、采摘與度假為一體的生態(tài)觀光園，可實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)后的土地增值，為農(nóng)民增加收入，同時(shí)為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，是一舉多得的好項(xiàng)目。二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容山東沂南松山溫泉旅游度假區(qū)在原有規(guī)劃3500畝占地面積上，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地形特點(diǎn)和資源稟賦，在空間上劃分為“六區(qū)歸

32、一”設(shè)想，即六區(qū)：為生態(tài)果園區(qū)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽區(qū)、溫泉療養(yǎng)區(qū)、山地運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、百草園養(yǎng)老山莊、鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。充分體現(xiàn)沂南弘揚(yáng)民族文化，服務(wù)開(kāi)發(fā)區(qū)的內(nèi)容。歸一：為打造小松山溫泉旅游度假區(qū)（沂南新農(nóng)村低碳示范第一村）為目標(biāo)。溫泉區(qū)建筑以融合沂南鄉(xiāng)村的日式或韓式特色的建筑為載體。項(xiàng)目計(jì)劃將分四階段實(shí)施,先階段與后階段中的養(yǎng)老區(qū)輪動(dòng)開(kāi)發(fā)。其中分期為一階段為養(yǎng)老區(qū)老年公寓、生態(tài)果園區(qū)（包括東方葡萄酒莊園、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽區(qū)）建設(shè)；二階段頤尚溫泉度假村擴(kuò)建：三星級(jí)酒店（擴(kuò)建后），酒店集餐飲、室內(nèi)健身、娛樂(lè)、住宿、網(wǎng)球等多種經(jīng)營(yíng)提升，方便意向企業(yè)考察、籌備、入駐農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)期間的商務(wù)旅行活動(dòng)；三階段百草園養(yǎng)老區(qū)建設(shè)

33、，以養(yǎng)老服務(wù)為核心，以萬(wàn)國(guó)博覽概念的住宅、植物等，突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣化，體現(xiàn)各國(guó)、各民族的特色；四階段將在上述基礎(chǔ)上，延伸溫泉文化主線，展示沂南當(dāng)?shù)仫L(fēng)土民情、建筑、民間藝術(shù)、飲食文化、工藝坊等，形成鄉(xiāng)村度假旅游重要線索。1.空間布局與功能分區(qū)構(gòu)想 農(nóng)家樂(lè)生態(tài)果園區(qū)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽閑區(qū)百草園山莊功能分區(qū)示意圖溫泉療養(yǎng)區(qū)山地運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)空間布局為統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)想，含部分非項(xiàng)目區(qū)的用地四個(gè)主題七大產(chǎn)品體系六個(gè)分區(qū)八個(gè)亮點(diǎn)小松山溫泉旅游度假區(qū)（新農(nóng)村低碳示范區(qū)）生態(tài)農(nóng)業(yè)民俗文化養(yǎng)生文化生態(tài)人居生態(tài)果園區(qū)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽區(qū)溫泉療養(yǎng)區(qū)山地運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)百草園山莊（養(yǎng)老）農(nóng)業(yè)博覽園果酒莊園鄉(xiāng)村民俗風(fēng)情街

34、高爾夫練習(xí)場(chǎng)綠色低碳第一村百草園養(yǎng)生館四星級(jí)溫泉度假鄉(xiāng)村馬術(shù)俱樂(lè)部創(chuàng)意農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑養(yǎng)生度假運(yùn)動(dòng)游樂(lè)鄉(xiāng)村體驗(yàn)低碳居住商務(wù)會(huì)議鄉(xiāng)村度假區(qū)小松山溫泉旅游度假區(qū)總體構(gòu)架圖項(xiàng)目設(shè)施要求綠色低碳第一村創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽區(qū)高科技農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)科普教育基地、有機(jī)果品示范區(qū)等依托區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集中區(qū)，利用農(nóng)業(yè)原址適宜發(fā)展立體化高效農(nóng)業(yè)，建設(shè)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)，發(fā)揮基礎(chǔ)性生產(chǎn)功能的同時(shí)，突出農(nóng)業(yè)觀光休閑功能和科普教育修學(xué)功能，開(kāi)展科技教育式農(nóng)業(yè)游。占地1000畝百草園養(yǎng)老山莊萬(wàn)國(guó)博覽園（含養(yǎng)老居所、萬(wàn)國(guó)植被）借助溫泉條件優(yōu)勢(shì)，設(shè)置康復(fù)理療中心并朝溫泉療養(yǎng)社區(qū)方向建設(shè)。規(guī)劃養(yǎng)生院、養(yǎng)生園、康復(fù)中心，建設(shè)適合老人文化生活的百

35、草公園和老年大學(xué)等，總建筑面積約15.5萬(wàn)，其中5萬(wàn)老年公寓預(yù)計(jì)可容納1000多位老人入住。項(xiàng)目分三期進(jìn)行建設(shè)，成為具有代表性的大型溫泉養(yǎng)老社區(qū)。占地500畝溫泉療養(yǎng)區(qū)溫泉泛會(huì)所（改建）是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫(yī)、文化和娛樂(lè)的結(jié)合；商務(wù)會(huì)議中心要求會(huì)議設(shè)備齊全，要能滿足不同類別的商務(wù)會(huì)議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。室外娛樂(lè)場(chǎng)（網(wǎng)球場(chǎng)，攀巖）是溫泉度假村的娛樂(lè)設(shè)施之一，根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形來(lái)開(kāi)發(fā)多種室外活動(dòng)項(xiàng)目，建造多種室外活動(dòng)設(shè)施，要注重各種設(shè)施的安

36、全性。溫泉度假酒店（改建）是溫泉度假村的主要住宿及會(huì)議場(chǎng)所。按照三星級(jí)旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施。室內(nèi)溫泉（擴(kuò)建）是溫泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量為宜。可有效緩解淡旺季的客流量差異。 農(nóng)家樂(lè)農(nóng)家樂(lè)通過(guò)改建與新建農(nóng)村較大規(guī)模農(nóng)家餐飲、住宿，形成頗具鄉(xiāng)村建筑風(fēng)格鄉(xiāng)村度假旅游。使用農(nóng)業(yè)園種、養(yǎng)的優(yōu)質(zhì)生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品，游客可現(xiàn)采現(xiàn)做，享受具有獨(dú)特風(fēng)味的農(nóng)家菜。農(nóng)家樂(lè)建設(shè)規(guī)模在2萬(wàn)。四季果莊園各類果園、中草藥產(chǎn)業(yè)加工場(chǎng)一種以果樹(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、生態(tài)合理、經(jīng)濟(jì)高效、環(huán)境優(yōu)美的一種能夠可持續(xù)發(fā)展的果園生產(chǎn)體系。生態(tài)果園將種植桃子、蘋(píng)果櫻桃等十幾種農(nóng)作物，林果產(chǎn)業(yè)鏈，形成果園觀光采摘林果加工體驗(yàn)

37、果酒釀造果莊休閑為鏈條的新型產(chǎn)業(yè)類型。占地約1000畝山地運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、鄉(xiāng)村馬術(shù)場(chǎng)結(jié)合區(qū)域山地周邊，地形豐富，植被茂盛，可充分利用這些有利條件，打造集山野運(yùn)動(dòng)和康體休閑于一體的娛樂(lè)區(qū)域。占地約650畝2.建設(shè)規(guī)模與發(fā)展計(jì)劃小松山溫泉旅游度假區(qū)建設(shè)面積擬定區(qū)域規(guī)劃總占地3500畝 四季果莊園（1000畝）西洋參園40 創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽區(qū)（1000畝）農(nóng)業(yè)科普教育基地290 中草園50 生態(tài)農(nóng)業(yè)科研樓10 丹參園60 生態(tài)蔬菜園700 百花園50 百草園養(yǎng)老山莊（500畝）好逸養(yǎng)生園60 金錢花園30 居家養(yǎng)身園80 六月桂園30 生態(tài)養(yǎng)身園60 藍(lán)莓園60 怡生養(yǎng)生園60 葡萄園50 百草

38、生態(tài)園184 石榴園50 特色頤養(yǎng)區(qū)50 櫻桃園40 生態(tài)康復(fù)中心建筑4 桃園30 老年大學(xué)2 杏園30 農(nóng)家樂(lè)（100畝）農(nóng)家樂(lè)100 梨園30 溫泉療養(yǎng)區(qū)（250畝）擴(kuò)改建服務(wù)設(shè)施250 李園30 山地運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)（650畝）活動(dòng)中心建筑10 無(wú)花果園50 綠茶園240 蘋(píng)果園60 高爾夫練習(xí)場(chǎng)100 核桃園60 鄉(xiāng)村馬術(shù)場(chǎng)300 柿子園16 板栗園30 暖棚100 水域100 綜合社中心4 本項(xiàng)目包括生態(tài)四季果園區(qū)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽區(qū)各1000畝、溫泉療養(yǎng)區(qū)250畝、山地運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)650畝、百草園養(yǎng)老山莊500畝、鄉(xiāng)村度假區(qū)100畝等，合計(jì)3500畝。項(xiàng)目總投資：預(yù)計(jì)在4.78億元，總用地面積

39、3500畝，總建設(shè)面積30.3萬(wàn)。其中5000萬(wàn)元用于建設(shè)老年公寓用于先期啟動(dòng)。項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度：項(xiàng)目計(jì)劃分四階段開(kāi)發(fā)，先啟動(dòng)百草園養(yǎng)老區(qū)的老年公寓部分工程，先期容納300位老人入住后，再依次完成四季果園、農(nóng)業(yè)博覽園、溫泉村改建的開(kāi)發(fā)，最后根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展情況建設(shè)百草園高端養(yǎng)老社區(qū)及農(nóng)家樂(lè)工程等。建設(shè)期限：建設(shè)期為4-5年建設(shè)的具體內(nèi)容：區(qū)域規(guī)劃占地畝數(shù)占地畝數(shù)建筑面積總造價(jià)（萬(wàn)元）創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽區(qū)100066670063337 6327 百草園養(yǎng)老山莊500333350155341 25511 四季果莊園10006667002667 1208 農(nóng)家樂(lè)1006667020001 3000 溫泉療養(yǎng)區(qū)25

40、016667550003 10001 山地遠(yuǎn)動(dòng)休閑區(qū)65043335511334 1800 合計(jì)35002333450302682 47846 項(xiàng)目合作方式：投資、聯(lián)盟共同建設(shè)。本項(xiàng)目的投資機(jī)制需要考慮政府、政策法規(guī)、社會(huì)輿論、權(quán)屬、資金等方面的諸多問(wèn)題，特別是土地性質(zhì)及其權(quán)屬、項(xiàng)目性質(zhì)等的特殊要求，基于這方面的考慮，以下提出如下合作方式：與鎮(zhèn)政府相關(guān)單位成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)。雙方共同出資成立合作公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，雙方以各自所占股份比例享受利潤(rùn)分成：第三方公司象征性出資，雙方成立合作公司；由泰耐克集團(tuán)委托該合作公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并規(guī)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入全部用于歸還合作公司的

41、開(kāi)發(fā)投入直至償清為止；待合作公司實(shí)現(xiàn)凈收益時(shí)，泰耐克集團(tuán)公司以相當(dāng)于雙方認(rèn)可的土地價(jià)值的投入比例分享經(jīng)營(yíng)收益，但雙方須以該收益收購(gòu)合作公司股權(quán)達(dá)到預(yù)先達(dá)成的比例。雙方在一定的股權(quán)比例下繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，分享利潤(rùn)。此方案既可以保證合作公司開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目并獲得利潤(rùn)的合法性，還能最終達(dá)到合作經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期盈利的目的。雙方應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)前簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，約定雙方對(duì)合作公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配機(jī)制、合作期限、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等細(xì)節(jié)，以確保雙方公司權(quán)益，并使項(xiàng)目得以順利實(shí)施。三、項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析1.總體市場(chǎng)定位以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)文化為依托，復(fù)合休閑度假、商務(wù)、娛樂(lè)、居住等多種功能為一體的大型生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合觀光園。2.市場(chǎng)前景隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛

42、速發(fā)展，人們收入水平迅速提高。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，有著豐厚的社會(huì)基礎(chǔ)。與此同時(shí)，節(jié)假日的增多，雙休日的實(shí)行，為人們外出休閑、觀光旅游提供了大量的時(shí)間。從人們旅游情趣多向性來(lái)看，追求田園式的生活情趣是個(gè)重要的發(fā)展趨向。而現(xiàn)實(shí)中，這樣的景點(diǎn)場(chǎng)所顯得相對(duì)匱乏，這就為生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的快速發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展市場(chǎng)。在生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)園內(nèi)游客不但可吃到各種山珍野味，品嘗到珍奇水果、蔬菜，同時(shí)還能燒烤、垂釣、采果，使農(nóng)產(chǎn)品在各種休閑、參與的項(xiàng)目中就地消費(fèi)。利潤(rùn)和效益是普通種養(yǎng)業(yè)的5至10倍。3.市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)象小松山溫泉旅游度假區(qū)的主要目標(biāo)市場(chǎng)定位于沂南縣城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及臨沂北部新城地區(qū)的客源市場(chǎng)

43、（包括來(lái)往沂南縣的旅游團(tuán)），中遠(yuǎn)期逐步開(kāi)發(fā)省內(nèi)（日照等）地區(qū)客源。1)區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分基礎(chǔ)市場(chǎng)周邊地區(qū)2小時(shí)車程范圍內(nèi)的城市居民，包括日照、臨沂、泰安市場(chǎng)，這一距離范圍內(nèi)是兩日游和周末游的客源群體。核心市場(chǎng)：距離景區(qū)1小時(shí)車程范圍內(nèi)的城市居民和單位團(tuán)體。包括全縣、蒙山、曲阜等大中城市客源市場(chǎng)以度假、會(huì)議為主。這一距離范圍內(nèi)當(dāng)日游和周末游的客源群體，借助便利的交通路網(wǎng)可以成為本項(xiàng)目的核心市場(chǎng)。拓展市場(chǎng)：與沂南來(lái)往的旅游市場(chǎng)，包括休閑度假市場(chǎng)以及部分來(lái)周邊地區(qū)觀光的客源市場(chǎng)。2)消費(fèi)場(chǎng)地類型細(xì)分根據(jù)旅游區(qū)的功能定位，以及新的規(guī)劃定位，本旅游度假區(qū)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)可同時(shí)針對(duì)三種不同的市場(chǎng)類型：第一類是高端的休閑

44、度假旅游市場(chǎng)，主要特點(diǎn)是來(lái)旅游區(qū)休閑度假甚至置業(yè)，消費(fèi)水平高，對(duì)接待設(shè)施要求較高。第二類是商務(wù)會(huì)議客源市場(chǎng)，主要利用鄰近沂南等大中城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引周邊地區(qū)的商務(wù)客源市場(chǎng)以及會(huì)議市場(chǎng)，主要特點(diǎn)是消費(fèi)水平高，接待設(shè)施以滿足商務(wù)活動(dòng)的要求。第三類是療養(yǎng)保健客源市場(chǎng)，主要特點(diǎn)是單位集體組織，吸引一部分高端客戶。這類市場(chǎng)中，一部分由原有的療養(yǎng)院客戶中吸引過(guò)來(lái)，一部分屬于新開(kāi)發(fā)的單位團(tuán)體市場(chǎng)，以中老年客戶為主。四、風(fēng)險(xiǎn)分析1.如何科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)溫泉+觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園建園主要目標(biāo)是進(jìn)行生態(tài)觀光，進(jìn)一步拓展生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)的功能。但一些生態(tài)園的設(shè)計(jì)并沒(méi)有結(jié)合其建園主要目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分發(fā)掘現(xiàn)代生

45、態(tài)園豐富的資源內(nèi)涵，因而造成園內(nèi)功能分區(qū)不明確、旅游路線設(shè)計(jì)不合理、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，不能多角度利用資源。2.旅游形象定位模糊，觀光性不強(qiáng)不合理定位容易使得觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和布局單一，沒(méi)有突出兼具多種功能的“生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游”特色和“綠色產(chǎn)業(yè)”優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致觀光性不強(qiáng)；在開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品時(shí)不能盲目追求“大而全”,沒(méi)有“培植精品”的觀念，缺乏特色產(chǎn)品。本區(qū)要做到“人無(wú)我有，人有我精，人精我新”。創(chuàng)新旅游項(xiàng)目多元化，深度開(kāi)發(fā)，才能突出主題、把握方向，避免偏離“農(nóng)業(yè)旅游”的主題，發(fā)揮當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的特色和優(yōu)勢(shì)。第六章 投資估算一、分期建設(shè)規(guī)劃沂南小松山溫泉度假旅游區(qū)從可持續(xù)發(fā)展及資金的安排角度考慮，

46、結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以“統(tǒng)一規(guī)劃、循序漸進(jìn)、分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展”的指導(dǎo)本園區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，計(jì)劃分4階段。根據(jù)度假村的發(fā)展目標(biāo)和開(kāi)發(fā)思路，對(duì)各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行分期安排，列表如下：表61項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期安排（開(kāi)發(fā)規(guī)模）區(qū)域規(guī)劃占地（畝）建筑面積（）第一階段（）第二階段（）第三階段（）第四階段（）創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽區(qū)100063337 25335 38002 0 0 百草園養(yǎng)老山莊500155341 62136 0 46602 46602 四季果莊園10002667 0 1333 800 533 農(nóng)家樂(lè)10020001 0 0 4000 16001 溫泉療養(yǎng)區(qū)25050003 0 30002 20001 0 山地運(yùn)

47、動(dòng)休閑區(qū)65011334 0 0 6800 4534 合計(jì)3500302682 87471 69337 78204 67670 二、投資建設(shè)估算根據(jù)度假村的總體布局以及項(xiàng)目建設(shè)分期，同時(shí)借鑒同類相關(guān)溫泉項(xiàng)目投資情況作出如下投資估算。表62項(xiàng)目建設(shè)投資估算區(qū)域規(guī)劃建筑規(guī)模（）投資總額(萬(wàn)元）第一階段(萬(wàn)元)第二階段(萬(wàn)元)第三階段(萬(wàn)元)第四階段(萬(wàn)元)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)博覽區(qū)63337 6327 2531 3796 0 0 百草園養(yǎng)老山莊155341 25511 10204 0 7653 7653 四季果莊園2667 1208 0 604 362 242 農(nóng)家樂(lè)20001 3000 0 0 600 24

48、00 溫泉療養(yǎng)區(qū)50003 10001 0 6000 4000 0 山地運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)11334 1800 0 0 1080 720 合計(jì)302682 47846 12735 10401 13696 11015 以上投資估算不含項(xiàng)目征地、收購(gòu)項(xiàng)目、租賃項(xiàng)目、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用。根據(jù)初步估算，度假區(qū)的總投資為4.78億元，總建筑面積約30.3萬(wàn)（含非永久性建筑），綜合總?cè)莘e率控制在0.2左右。第四章 項(xiàng)目效益分析一、社會(huì)效益項(xiàng)目每年可向市場(chǎng)提供載公害的蔬菜、瓜果，豐富了農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)市場(chǎng)。創(chuàng)造大量農(nóng)村剩余勞力就業(yè)機(jī)會(huì)，增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。隨著項(xiàng)目對(duì)民族風(fēng)俗文化的開(kāi)發(fā)和挖掘，民俗文化將重放異彩，繁榮了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。二、生態(tài)效益提高綠化覆蓋率，帶動(dòng)榮成市的環(huán)境治理。同時(shí)，隨著無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)的引進(jìn)應(yīng)