沂南縣溫泉度假村項目調查初稿

1、山東沂南小松山溫泉旅游度假區(qū)投資可行性研究報告目 錄第一章 項目總論第二章 項目背景一、項目名稱及地址4二、關于山東沂南4三、項目區(qū)域5四、自然條件與資源6五、人文歷史7六、項目現(xiàn)狀7第三章 項目可行性分析一、沂南旅游市場分析12二、養(yǎng)生養(yǎng)老市場分析15三、旅游度假地產市場分16四、本項目旅游資源特色分析17六、本項目開發(fā)條件評價17第四章 沂南縣整體發(fā)展概況一、沂南概況20二、全縣宏觀經(jīng)濟分析21第五章 項目理念與發(fā)展戰(zhàn)略一、項目開發(fā)思路25二、項目建設規(guī)模和內容26三、項目市場前景預測分析31四、風險分析33第六章 投資估算一、分期建設規(guī)劃34二、投資建設估算34第四章 項目效益分析一、社

2、會效益35二、生態(tài)效益35三、經(jīng)濟效益35四、分析結論36五、地價預測37第一章 項目總論在沂南縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的新農村建設背景下，為弘揚山東沂南文化旅游發(fā)展事業(yè)，泰耐克集團在山東沂南縣張莊鎮(zhèn)計劃投資開發(fā)小松山溫泉旅游度假區(qū)項目。項目將充分利用現(xiàn)有溫泉度假村，結合周邊豐富的農林資源，建設以現(xiàn)代特色建筑的休閑、度假、旅游為主題的高檔次莊園式商務、休閑、旅游度假區(qū)。以收購現(xiàn)有溫泉度假村、租賃部分農林資源、擴建葡萄莊園、開發(fā)松山新農村的方式，把溫泉醫(yī)療、民俗體驗、農林休閑、運動體驗參與等特色娛樂項目溶入優(yōu)美的自然環(huán)境。該項目充分代表了沂南“十二五”旅游規(guī)劃中倡導的溫泉文化、建筑典范、鄉(xiāng)土風情、綠色文化

3、、歷史底蘊，吸引臨沂及周邊地區(qū)的高檔休閑度假市場旅客前來參觀、游覽，建成后該項目將發(fā)揮更大作用，從政經(jīng)兩方面均能獲得豐碩的回報。該項目系集沂南溫泉文化傳播、綠色低碳、度假娛休閑健身為一體的一站式的溫泉+農業(yè)觀光特色旅游度假區(qū)，將促進沂南縣產業(yè)區(qū)投資軟環(huán)境的改善，提高當?shù)鼐蜆I(yè)率的綜合平臺，是緊緊圍繞影響全縣經(jīng)濟社會發(fā)展，轉變經(jīng)濟增長方式，打造國內一流知名旅游城市，提高自主創(chuàng)新能力、構建社會主義和諧社會的綜合體現(xiàn)。第二章 項目背景一、項目名稱及地址項目名稱：山東小松山溫泉旅游度假區(qū)項目地址：山東臨沂市沂南縣張莊鎮(zhèn)松山二、關于山東沂南沂南縣古稱陽都，是三國時期著名政治家、軍事家諸葛亮的誕生地，也是唐

4、代著名政治家、書法家顏真卿的祖居地。史載:“陽都，臨沂之上游，英賢輩出，煙水之勝，軼于江南”。沂南縣總面積1706平方公里， 沂南縣轄13個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、1個街道辦事處、1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：界湖街道辦事處、大莊鎮(zhèn)、孫祖鎮(zhèn)、岸堤鎮(zhèn)、雙堠鎮(zhèn)、青駝鎮(zhèn)、張莊鎮(zhèn)、磚埠鎮(zhèn)、辛集鎮(zhèn)、蒲汪鎮(zhèn)、湖頭鎮(zhèn)、蘇村鎮(zhèn)、銅井鎮(zhèn)、依汶鎮(zhèn)、馬牧池鄉(xiāng)、沂南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。革命戰(zhàn)爭年代，沂南成為沂蒙革命根據(jù)地的中心，被譽為山東的“小延安”。在十二五期間，沂南縣將以諸葛亮和北寨漢墓群為代表的歷史文化，以沂蒙拍攝基地、沂蒙母親紀念館、省戰(zhàn)工會遺址為代表的紅色文化，以竹泉、溫泉和汶河風光帶為代表的生態(tài)文化產業(yè)優(yōu)勢，將經(jīng)濟文化強縣戰(zhàn)略定位于“諸葛

5、故里新沂南、特色經(jīng)濟生態(tài)城”。全縣規(guī)劃形成一個中心、四個中心鎮(zhèn)、九個一般鎮(zhèn)、二條空間發(fā)展主軸、一條次軸的空間結構規(guī)劃。兩條主要經(jīng)濟發(fā)展帶的一條：即青駝縣城銅井，沿線將成為城市集商貿服務、物流業(yè)、生態(tài)農業(yè)、旅游度假業(yè)和中高檔居住等多種功能的現(xiàn)代化綜合性產業(yè)帶，并形成對外文化旅游的交流基地。小松山溫泉旅游度假區(qū)就是擬建在該發(fā)展軸上的張莊鎮(zhèn)松山村。三、項目區(qū)域山東沂南小松山溫泉旅游度假區(qū)處于坐落在書圣王羲之故里，智圣諸葛亮家鄉(xiāng)臨沂市沂南張莊鎮(zhèn)松山村。其中山地溫泉區(qū)范圍，位于山東沂南縣城西南5公里處，通過S229省道與沂新線公路15分鐘可直達景區(qū)。景區(qū)對外交通條件好，省道直達周邊主要客源城市，距蒙山5

6、0公里、曲阜60公里、泰安140公里、日照100公里。臨沂城沂蒙路經(jīng)溫泉北通沂南，距臨沂城25公里。以上周邊城市有眾多景點相襯托，可以實現(xiàn)資源共享，資源互補。5KM項目四、自然條件與資源境內屬暖溫帶季風區(qū)半濕潤大陸性季風氣候，四季分明，溫度適宜，土地肥沃。受季風影響比較明顯，四季分明，年平均氣溫在12.8-14.0之間。年降水量多在900毫米左右。境內五河穿境，水利資源充足。鎮(zhèn)礦產資源豐富，已探明礦藏10余種。國家大型商品糧基地，山東省農科院長絨棉實驗基地和禹城市現(xiàn)代農業(yè)示范園區(qū)均坐落于此。全鎮(zhèn)有林果1.9萬畝，建有花虎嶺千畝油桃基地，上峪千畝板栗園，周家峪200畝金太陽杏科技示范園，和莊東三

7、角山2000畝名、優(yōu)、稀、特果品園和400畝黑提葡萄園及北黃埠500畝優(yōu)質果品園等六大果品示范基地。溫泉資源豐富，水質含有氡、氟、硫化氫、硅酸鹽等十幾種礦物質，有極高的醫(yī)療和保健價值，被稱為“江北第一氡泉”。勞動力資源豐富且廉價，更適于各界人士投資辦廠。 五、人文歷史沂南縣張莊鎮(zhèn)歷史悠久，人文底蘊深厚。有著名的“留田突圍”戰(zhàn)役，境內有明朝龜碑、留田突圍遺址、東方葡萄酒莊園、山東生態(tài)農業(yè)科技園、頤尚溫泉度假村、和莊三角山、黃埠灌區(qū)等觀光旅游景點。 區(qū)內的溫泉度假村地處地殼斷裂帶上，有一座世界上最小得、純天然的盆景山七松山，其貌似石獅，坐東向西。七松山雖小但歷史悠久、有豐富的文化遺產,如龍泉寺遺址

8、：龍泉井、采氣場、上水石、千年古松，以及度假村中的應泉湖。六、項目現(xiàn)狀小松山溫泉旅游度假區(qū)以S229省道、沂新線為兩界，通過狹窄道路進入，是典型的城鄉(xiāng)型農村，片區(qū)平均海拔高程200米左右，地勢西高東低，地形主要平原、丘陵。1.氣候條件：項目區(qū)內屬暖溫帶季風區(qū)半濕潤大陸性季風氣候，溫度適宜，四季分明。12.8-14.0之間，年降水量多在900毫米左右。2.道路條件：未來項目片區(qū)周邊汶河旅游觀光大道，投資2.1億元開發(fā)建設張莊汶河大橋-岸堤汶河大橋旅游專道70公里，投資5600萬元新建河陽-張莊道路14.8公里；投資2.3億元對河東區(qū)葛溝至沂南縣張莊公路22.8公里進行拓寬升級改造；投資6000萬

9、元實施張（莊）新（臨沂行政新區(qū)）公路拓寬工程，將沂新公路從目前15米基礎上加寬至24米；拓寬227省道（迎賓大道張莊段）。3.人口與用地：項目片區(qū)范圍內有2個行政村，住戶1500多戶，人口約4000多人，人均收入約8000元/年，項目片區(qū)總面積4000畝（包含頤尚溫泉度假村，暫估）。相關收集信息資料：小松山溫泉規(guī)劃區(qū)域位于張莊鎮(zhèn)松山村，預計總占地面積約4000畝。該規(guī)劃主要以溫泉、旅游休閑為主，擬分為三個區(qū)，即：休閑活動區(qū)（體驗式與文體活動等）、旅游度假區(qū)（溫泉療養(yǎng)院、商業(yè)酒店、溫泉文化地質公園、景觀區(qū)等）、生態(tài)游覽區(qū)（農業(yè)觀光、綠色農業(yè)博覽等）。其中一期工程旅游度假區(qū)規(guī)劃占地500畝，即頤尚

10、溫泉度假村為已營業(yè)項目，其他為待建項目。項目4. 旅游度假區(qū)現(xiàn)狀： 項目性質：旅游文化項目（據(jù)調查可能為集體性質用地上蓋建筑）； 項目狀況：以養(yǎng)生文化為載體，融合度假酒店、溫泉療養(yǎng)、休閑養(yǎng)生等功能，集露天溫泉、室內溫泉、特色養(yǎng)生理療、客房、養(yǎng)生餐飲、商旅會議等多種功能于一體的溫泉度假村（準三星級設備酒店）； 資源體：依七松山山體（高差預計100米）資源（龍泉井，采氣場（龍泉寺遺址），“上水石”，千年古松）。 5.周邊現(xiàn)狀 空氣及噪音：屬于遠郊處，被農田、村莊圍繞， 1.5公里處（沂新線處入口方向）有汶河流過，空氣清新，無任何噪音及尾氣污染。 基礎生活配套以南5公里處張莊鎮(zhèn)：有農貿市場、世紀華聯(lián)

11、超市、鎮(zhèn)中心幼兒園、鎮(zhèn)衛(wèi)生醫(yī)院等，基礎生活基本齊全，但檔次較低。 較大規(guī)模生活機能配套在10公里處的有13萬余人口的城區(qū)。 公交配套：縣際班車（沂南-臨沂），張莊專線（縣城-張莊）。 主要交通干道：S229/沂新線。 第三章 項目可行性分析一、沂南旅游市場分析1.旅游市場發(fā)展趨勢升溫按國際經(jīng)驗，國家GDP水平?jīng)Q定其國內度假旅游的市場狀態(tài)：我國正在努力逐步轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，休閑經(jīng)濟方興未艾。觀光旅游向休閑旅游轉變、休閑泛化成為旅游產業(yè)結構升級的兩大主要趨勢。2.旅游市場持續(xù)發(fā)展沂南縣旅游業(yè)發(fā)展進入快車道，旅游空間覆蓋全縣域模式。圍繞一二三產業(yè)的融合，根據(jù)全縣的資源空間布局，基本形成了全縣一核輻射

12、下的四個旅游產業(yè)集聚帶，一核是以漢文化為特色、以旅游集散為功能的沂南縣城，四帶即北部生態(tài)觀光休閑帶、沂河綠色農業(yè)度假帶、汶河漢風古韻觀光帶、山地紅色文化體驗帶，這個空間覆蓋了整個縣域。2011年末全縣實有國家A級旅游景區(qū)7家，其中AAAA級旅游景區(qū)2家，AAA級旅游景區(qū)4家，AA級旅游景區(qū)1家；工農業(yè)旅游示范點4家；旅行社8家；星級酒店3家，其中三星級酒店2家；全國特色景觀旅游名鎮(zhèn)1家，省級旅游強鄉(xiāng)鎮(zhèn)1家，省級特色旅游村3家。2011年，全縣共接待國內外游客598萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入29.9億元，同比均增長51%，是2007年的10.5倍。2012年，又成功創(chuàng)建省級旅游強縣。旅游產業(yè)的發(fā)展

13、帶動了各項事業(yè)的突出進步，2011年，全縣完成地區(qū)生產總值、規(guī)模以上固定資產投資、實現(xiàn)地方財政收入各為152億元、95億元、5.75億元，分別是2007年的1.7倍、2.8倍、2.4倍，增幅居臨沂市第一位。3.農業(yè)旅游市場潛力巨大農業(yè)旅游大致可分為四種類型：(1)科技示范型。向游客展示現(xiàn)代農業(yè)科技成果，普及農業(yè)科技知識。(2)農業(yè)觀光型。把觀光旅游與農業(yè)結合在一起的一種旅游展業(yè)。(3)生態(tài)農業(yè)型。利用農業(yè)生態(tài)資源和自然生態(tài)資源向游客提供回歸自然休閑體驗。(4)農村民俗型。以“吃農家飯、住農家屋、干農家活、看農家景、購農家物”的“農家樂”形式為主。沂南縣是農業(yè)強縣，但目前農業(yè)旅游市場尚處于發(fā)軔階

14、段，業(yè)態(tài)比較單一，還處在簡單的鄉(xiāng)村農家樂的階段，沒有觀光體驗，個人單價消費也相對較低，缺乏高品質、多元化的產業(yè)配套整合發(fā)展，因而當?shù)厣鷳B(tài)農業(yè)旅游市場有著較大發(fā)展?jié)摿Α?. 溫泉旅游市場扶持加大依據(jù)沂南溫泉旅游資源的空間分布狀況，沂南縣正在著力打造“溫泉文化”，使稱為當?shù)鼐G色休閑項目，臨沂地區(qū)高檔次的旅游度假區(qū)，目前當?shù)赜?處溫泉資源，1是休閑度假型、健康醫(yī)療溫泉張莊松山；2是漢文化歷史、園林景觀型溫泉智圣溫泉。智圣溫泉度假村無論從區(qū)位、規(guī)模，還是園林綠化、游樂策劃、建筑設計、漢文化等要素上，優(yōu)勢性要遠大于松山溫泉，初步印象松山溫泉旅游度假區(qū)后續(xù)規(guī)劃應從日本、韓國民族特色中挖掘溫泉“文化”，特別

15、是結合鄉(xiāng)村當?shù)仫L情的塑造上（參考日本松山溫泉），并服務于臨沂及周邊地區(qū)的高檔休閑度假市場。 二、養(yǎng)生養(yǎng)老市場分析1.中國進入養(yǎng)生度假時代2011年末全國60歲及以上人口達到18499萬人，2014年將達到2億，2026年將達到3億，2037年超過4億，2051年達到最大值，之后一直維持在3億4億的規(guī)模。中國目前共有各類老年社會福利機構3.8萬個，養(yǎng)老床位120.5萬張，平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張的水平相差甚遠。2.養(yǎng)老服務需求大按照第六次人口普查的數(shù)據(jù)計算，山東省是全國老年人口最多的地區(qū)，被調查的4個縣（市）農村老齡化程度均高于全國平

16、均水平，沂南縣老齡化程度明顯偏高（詳見下表）。地區(qū)全國榮成市青州市沂南縣嘉祥縣老齡化率（%）13.2620.1117.816.2514.6數(shù)據(jù)來源：山東東營政府網(wǎng)站目前，農村的老齡化呈現(xiàn)出老年人口基數(shù)大、增長快、高齡化、空巢化趨勢，需要照料的失能、半失能老人數(shù)劇增。按照人口老齡化程度劃分標準，沂南縣以現(xiàn)有人口數(shù)量為基數(shù)（60歲以上=91萬*14%=12.7萬人），預計到2015年，當?shù)乩淆g化程度為20%，2020年為25%，2025年為30%，進入重度老齡化社會，大約比全國提前25年進入重度老齡化社會。從目前實有床位數(shù)看，按照每千位60歲老人35張床位計算，到“十二五”末均有不同程度的缺口（詳

17、見下表）。榮成市青州市沂南縣嘉祥縣實有床位數(shù)4128210014842599缺口數(shù)量1672300024161000數(shù)據(jù)來源：山東東營政府網(wǎng)站隨著人民經(jīng)濟水平的提高，生活品質的提高越來越受到人們的關注，“養(yǎng)生”逐漸走進人們的生活，而在旅游中養(yǎng)生，為養(yǎng)生而旅游，日益成為人們旅游的時尚之舉。因此，養(yǎng)生與休閑度假緊密地聯(lián)系在一起，成為我國旅游業(yè)發(fā)展的新趨勢，可見老年養(yǎng)生社區(qū)的市場潛力巨大，養(yǎng)生社區(qū)將成為近郊旅游地產開發(fā)的一個大方向。三、旅游度假地產市場分析城市化發(fā)展的第二階段郊區(qū)化階段（復合旅游地產，城區(qū)向郊區(qū)遷移），目前沂南縣還未有發(fā)展跡象，但作為個別研究案例智圣溫泉度假村其旅游中休閑度假游和會務

18、游所占的比重穩(wěn)步增加，成為當?shù)胤康禺a產品中的經(jīng)營模式下的消費熱點，用于休閑度假的度假屋、度假酒店和企業(yè)用于接待、培訓、會務等的企業(yè)會所市場前景樂觀。目前該項目有產權式別墅對外銷售，價格在7000-8000元/平方米，戶型面積300-450平方米。 四、本項目旅游資源特色分析頤尚溫泉度假村所在的松山溫泉，泉水資源儲量豐富，水質優(yōu)良，在山東省內屬于稀有旅游資源，具有很高的旅游開發(fā)價值。其日出水量超720立方米，溫泉井底溫度70-80攝氏度左右，出水口溫度超過55攝氏度。屬于各種溫泉水當中的優(yōu)質類偏硅酸型復合溫泉。在松山溫泉水中，所含的氟、硅和鍶等微量元素對人體養(yǎng)生和理療的價值較高，2011年4月，

19、中國溫泉科技專家、中山醫(yī)科大學中心實驗室主任冼漢隆教授確認頤尚溫泉為國內罕見的高溫低礦度的含氡、含氯化鈉和硅酸鹽的“四料礦泉”。 項目所在地區(qū)綠色農莊概念已有“東方葡萄莊園”，可將通過該農業(yè)資源延伸把松山溫泉旅游區(qū)建成大花園、大果園、大菜園、大家園。與臨沂北部新城之間的村鎮(zhèn)連接農業(yè)景觀帶，沿途十幾公里農田風光，無工業(yè)、無污染，將打造成為城鄉(xiāng)農業(yè)生態(tài)旅游示范區(qū)。以田園空氣清新、環(huán)境幽雅、景色怡人，加之得天獨厚的溫泉資源與優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境相結合，大大提升了度假區(qū)的旅游資源品位，具備了建設國內一流的旅游度假區(qū)的資源條件。六、本項目開發(fā)條件評價1.外部條件 沂南縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展條件下新農村建設隨著沂南縣城

20、市功能的不斷完善，城鎮(zhèn)一體化規(guī)模隨之也不斷擴大，城鄉(xiāng)發(fā)展格局正逐步向“以城帶鄉(xiāng)，城中有鄉(xiāng)，鄉(xiāng)中有城，城（鎮(zhèn)）鄉(xiāng)一體化”的方向邁進。統(tǒng)籌城（鎮(zhèn)）鄉(xiāng)發(fā)展，對建設好沂南縣下屬廣大農村具有特殊意義。 沂南縣近郊多山、多農地，空氣清新，區(qū)位優(yōu)勢好，利于與知臨沂市（臨沂北新城概念）的聯(lián)動。近郊文化休閑類生活方式成為當?shù)鼐用褡钋嗖A的休閑方式之一。近郊旅游中休閑度假游和會務游所占的比重穩(wěn)步增加，近郊旅游地產成為房地產產品中的消費熱點，用于休閑度假的度假屋、度假酒店和企業(yè)用于接待、培訓、會務等的企業(yè)會所市場前景較為樂觀。2.文化旅游迅速發(fā)展沂南縣古稱陽都，是諸葛亮故里、沂蒙紅嫂的家鄉(xiāng)，有著悠久的歷史文化和光榮的

21、革命傳統(tǒng)。幾年來，沂南縣圍繞建設經(jīng)濟文化強省的總體部署，從更高的角度和更寬的視野考慮旅游產業(yè)的作用，積極推動旅游產業(yè)跨越提升。文旅融合發(fā)展已經(jīng)成為世界性的趨勢，綜合分析沂南的歷史文化積淀和自然資源優(yōu)勢，提煉出“古、紅、綠、泉”四大特色。其中“綠”，即依托獨特的自然生態(tài)資源，重點建設竹泉村旅游度假區(qū)和沂河沿岸生態(tài)農業(yè)觀光走廊?！叭?，即依托豐富的溫泉資源，重點建設智圣湯泉旅游度假村。該項目已成為江北獨具特色、功能完備的大型綜合性溫泉旅游度假區(qū)，被評為國家4A級景區(qū)。3.政策鼓勵該項目屬第三產業(yè)，從產業(yè)結構調整，經(jīng)濟發(fā)展方面和國家產業(yè)發(fā)展政策等方面而方，屬政府鼓勵和倡導發(fā)展范疇之列。沂南縣是農業(yè)強

22、縣，可為度假區(qū)提供豐富的主副食品、蔬菜、土特產、旅游工藝品資源建設，推進新店鎮(zhèn)農村城市化和農業(yè)現(xiàn)代化，把農村勞動力向非農產業(yè)轉移，把農村人口向城鎮(zhèn)集中，縮小農村減少農業(yè)人口，加速小城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展，提高農民收入。 內部條件介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產業(yè)是新時代的黃金產業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項目提供支持資金，特別是在房地產市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策。度假村開發(fā)預計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟利益根據(jù)測算，項目建設完成后，在計算期內平均每年可以為企業(yè)帶來14255萬元

23、的利潤，整個項目期的經(jīng)濟利益較為可觀。第四章 沂南縣整體發(fā)展概況一、沂南概況“諸葛故里新沂南、特色經(jīng)濟生態(tài)城”1.區(qū)位沂南縣總面積1706平方公里，轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道)、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，572個行政村、90萬人。境內有“三高一鐵”（京滬、日東、長深高速公路和膠新鐵路）及兩條國道、三條省道，交通便利；距臨沂飛機場30公里，距日照港80公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯2.城市基本情況沂南縣古稱陽都，具有悠久的歷史文化和光榮的革命傳統(tǒng)，是三國時期著名政治家、軍事家、智圣諸葛亮的誕生地。全縣總面積1774平方公里，轄17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，599個行政村，91萬人口。3.資源沂南縣集土地、水利、農業(yè)、礦產（花崗巖、黃金、地

24、熱等10余種）優(yōu)勢資源、歷史遺跡、民俗風情于一體，資源豐富、地域廣闊、文化濃厚、自然景觀旅游景點，這是沂南縣發(fā)展房地產的條件。4.城市定位以諸葛亮和北寨漢墓群為代表的歷史文化，以沂蒙拍攝基地、沂蒙母親紀念館、省戰(zhàn)工會遺址為代表的紅色文化，以竹泉、溫泉和汶河風光帶為代表的生態(tài)文化產業(yè)優(yōu)勢，將經(jīng)濟文化強縣戰(zhàn)略定位于“諸葛故里新沂南、特色經(jīng)濟生態(tài)城”。5.交通境內公路四通八達，京滬、日東、東紅三條高速公路及膠新鐵路從境內穿過，205、206兩條國道縱貫全境，距連云港、日照、嵐山等港口均在百公里以內，實現(xiàn)了一刻鐘上高速、1小時去臨沂飛機場、兩小時到濟南、青島，半日內進北京、上海的目標，成為北京和上海之

25、間的中間站。二、全縣宏觀經(jīng)濟分析1.GDP指標經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長2010-2011年，沂南縣GDP總量增長率保持在13%左右，經(jīng)濟增長速度較快，2011年GDP總量達150億元，在全縣排名第5位，處于中等偏上的水平；人均GDP近2年來出現(xiàn)增幅上升的跡象，2011年人均GDP達18900元，居民消費水平日趨增強。來源臨沂2012年統(tǒng)計年鑒3.DPI指標市民生活水平得到了長足改善，消費能力持續(xù)增高2011年沂南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21440元，較2010年上漲13%，與GDP持平；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為13438元，同比2010年上漲11%。數(shù)據(jù)顯示，全縣人民生活水平得到了長足改善，城市居

26、民消費能力持續(xù)增高。4.財政指標 財政收入穩(wěn)步增長2010年-2011年，沂南縣財政收入穩(wěn)步增長，年均增幅在25.9%左右，實現(xiàn)了“總量、質量雙提高”的發(fā)展目標。2011年沂南縣財政收入為141.3億元，同比2010年上漲約為18.2%。當年沂南縣財政收入約占臨沂市財政收入的4.1%，占比較少；且增速較快。 5投資指標規(guī)模以上固定資產投資逐年增長近年來，沂南縣全縣規(guī)模以上固定資產投資逐漸增長，房地產投資額占固定資產投資額的比例呈上升趨勢。截止到2011年末全社會實現(xiàn)固定資產投資91.5億元，同比增長6.5%；房地產開發(fā)保持理性增長，房地產企業(yè)累計完成投資額3.82億元，同比增長4.7%；銷售商

27、品房37.68萬平方米，同比增長25.6%；銷售商品房2779套，同比增長27.1%。 6.沂南縣城鎮(zhèn)化建設特色新型城鎮(zhèn)化發(fā)展2011年，縣城鎮(zhèn)建成區(qū)面積89.22平方公里，縣城建成區(qū)面積27.47平方公里。全縣常住總人口79.51萬人，城鎮(zhèn)人口36.65萬人，其中，城區(qū)人口達到15.15萬人，城鎮(zhèn)化水平達46.09%。南縣農村居民點規(guī)劃結合沂南縣村鎮(zhèn)體系規(guī)劃，形成合理的村鎮(zhèn)體系，從沂南區(qū)域自然地理條件、城鎮(zhèn)現(xiàn)有基礎、交通區(qū)位狀況，資源開發(fā)利用，城鎮(zhèn)空間合理布局出發(fā)，規(guī)劃采取點軸發(fā)展模式，以點帶軸，由軸及面促進區(qū)域城鎮(zhèn)體系化、城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。規(guī)劃形成一個中心、四個中心鎮(zhèn)、九個一般鎮(zhèn)、二條空間

28、發(fā)展主軸、一條次軸的空間結構規(guī)劃。一個中心：沂南縣城作為全縣的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心，是全縣今后經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設的重點和龍頭，隨著產業(yè)和人口的轉移、城市將會加快發(fā)展。是“點軸”開發(fā)模式中的點，作為縣域空間開發(fā)的重點。四個中心鎮(zhèn)：依據(jù)區(qū)域經(jīng)濟結構劃分和發(fā)展的需要確定蘇村、岸堤鎮(zhèn)、青駝鎮(zhèn)、磚埠鎮(zhèn)作為縣域空間開發(fā)的次中點，重點安排工業(yè)、商業(yè)、居住等設施，集中人口和非農產業(yè)，改善居民生活條件，提供完善的基礎設施和服務設施，以基礎設施和服務設施為導向，吸引非農產業(yè)和人口向城鎮(zhèn)集中?？h域村鎮(zhèn)體系將依托兩條空間經(jīng)濟發(fā)展主軸、一條次要經(jīng)濟發(fā)展軸發(fā)展。兩條主要經(jīng)濟發(fā)展帶：即青駝縣城銅井”及“蘇村辛集大莊”二條

29、發(fā)展主軸帶，一條次要經(jīng)濟發(fā)展帶：即雙堠青駝”沿205國道走向的次級發(fā)展軸。 第五章 項目理念與發(fā)展戰(zhàn)略一、項目開發(fā)思路1.挖掘核心競爭優(yōu)勢小松山溫泉旅游度假區(qū)中的頤尚溫泉度假村已興建多年（2003年建設），從現(xiàn)代化程度、建筑美觀以及配套設施上來看，均不如沂南城北15公里處的智圣溫泉度假村，核心競爭力不強，也就不具備了聚攬客源的基本條件。與智圣溫泉度假村相比，本區(qū)內在的優(yōu)勢在于規(guī)模及可塑性上。首先，單一的溫泉概念，只能吸引單一目標群體，小松山溫泉旅游度假區(qū)有接近4000畝的土地，通過規(guī)劃體育休閑項目（如馬場、高爾夫練習場、網(wǎng)球場）、規(guī)劃四季果園、植物觀賞園、農作莊園、舉辦旅游或賽事活動空間等就能

30、很好的招攬客源，做到淡季不淡；其次，溫泉療養(yǎng)要做出特色性，要結合低碳經(jīng)濟塑造新農村的溫泉小鎮(zhèn)形象，適度的開發(fā)與改建當?shù)卮迓洵h(huán)境；最后，旅游度假區(qū)規(guī)劃區(qū)域內建要配合上述主題分區(qū)建設的度假山莊，與其他溫泉度假村單純的周末游相比，本區(qū)的溫泉度經(jīng)營模式、客源要更加多元化，集家庭式旅游度假概念為競爭力。 2.新辟綠色農業(yè)主題近年來，隨著收入的增多，生活節(jié)奏的加快，人們渴望多樣化的旅游，在旅游過程中更注重對自然生態(tài)、傳統(tǒng)文化的體驗。農業(yè)觀光園憑借自然風景優(yōu)美，空氣清新，民俗風情濃厚等獨特特點，對游客具有非常大的吸引力。在“綠色經(jīng)濟”大背景下的一種自然選擇，生態(tài)觀光農業(yè)是傳統(tǒng)農業(yè)與現(xiàn)代旅游業(yè)相結合的產物，是

31、具有休閑、娛樂和求知功能的生態(tài)、文化旅游。山東沂南松山溫泉旅游度假區(qū)引入觀光農業(yè)生態(tài)園是在結合城市規(guī)劃綠色生態(tài)園的基礎上，采用生態(tài)園模式進行觀光園內農業(yè)的布局和生產，將農事活動、自然風光、科技示范、休閑娛樂、環(huán)境保護等融為一體，實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。沂南縣是農業(yè)強縣，依托當?shù)刎S富的土地資源及農業(yè)技術資源，建設一處集團觀光、采摘與度假為一體的生態(tài)觀光園，可實現(xiàn)土地流轉后的土地增值，為農民增加收入，同時為當?shù)剞r民提供多個就業(yè)機會，是一舉多得的好項目。二、項目建設規(guī)模和內容山東沂南松山溫泉旅游度假區(qū)在原有規(guī)劃3500畝占地面積上，根據(jù)項目區(qū)地形特點和資源稟賦，在空間上劃分為“六區(qū)歸

32、一”設想，即六區(qū)：為生態(tài)果園區(qū)、創(chuàng)意農業(yè)博覽區(qū)、溫泉療養(yǎng)區(qū)、山地運動休閑區(qū)、百草園養(yǎng)老山莊、鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。充分體現(xiàn)沂南弘揚民族文化，服務開發(fā)區(qū)的內容。歸一：為打造小松山溫泉旅游度假區(qū)（沂南新農村低碳示范第一村）為目標。溫泉區(qū)建筑以融合沂南鄉(xiāng)村的日式或韓式特色的建筑為載體。項目計劃將分四階段實施,先階段與后階段中的養(yǎng)老區(qū)輪動開發(fā)。其中分期為一階段為養(yǎng)老區(qū)老年公寓、生態(tài)果園區(qū)（包括東方葡萄酒莊園、創(chuàng)意農業(yè)博覽區(qū)）建設；二階段頤尚溫泉度假村擴建：三星級酒店（擴建后），酒店集餐飲、室內健身、娛樂、住宿、網(wǎng)球等多種經(jīng)營提升，方便意向企業(yè)考察、籌備、入駐農業(yè)產業(yè)期間的商務旅行活動；三階段百草園養(yǎng)老區(qū)建設

33、，以養(yǎng)老服務為核心，以萬國博覽概念的住宅、植物等，突出建筑外觀、內部裝修風格的獨特性和多樣化，體現(xiàn)各國、各民族的特色；四階段將在上述基礎上，延伸溫泉文化主線，展示沂南當?shù)仫L土民情、建筑、民間藝術、飲食文化、工藝坊等，形成鄉(xiāng)村度假旅游重要線索。1.空間布局與功能分區(qū)構想 農家樂生態(tài)果園區(qū)創(chuàng)意農業(yè)博覽閑區(qū)百草園山莊功能分區(qū)示意圖溫泉療養(yǎng)區(qū)山地運動休閑區(qū)空間布局為統(tǒng)一規(guī)劃設想，含部分非項目區(qū)的用地四個主題七大產品體系六個分區(qū)八個亮點小松山溫泉旅游度假區(qū)（新農村低碳示范區(qū)）生態(tài)農業(yè)民俗文化養(yǎng)生文化生態(tài)人居生態(tài)果園區(qū)創(chuàng)意農業(yè)博覽區(qū)溫泉療養(yǎng)區(qū)山地運動休閑區(qū)百草園山莊（養(yǎng)老）農業(yè)博覽園果酒莊園鄉(xiāng)村民俗風情街

34、高爾夫練習場綠色低碳第一村百草園養(yǎng)生館四星級溫泉度假鄉(xiāng)村馬術俱樂部創(chuàng)意農業(yè)生態(tài)休閑養(yǎng)生度假運動游樂鄉(xiāng)村體驗低碳居住商務會議鄉(xiāng)村度假區(qū)小松山溫泉旅游度假區(qū)總體構架圖項目設施要求綠色低碳第一村創(chuàng)意農業(yè)博覽區(qū)高科技農業(yè)生產、農業(yè)科普教育基地、有機果品示范區(qū)等依托區(qū)內的農業(yè)生產集中區(qū)，利用農業(yè)原址適宜發(fā)展立體化高效農業(yè)，建設農業(yè)科技示范園區(qū)，發(fā)揮基礎性生產功能的同時，突出農業(yè)觀光休閑功能和科普教育修學功能，開展科技教育式農業(yè)游。占地1000畝百草園養(yǎng)老山莊萬國博覽園（含養(yǎng)老居所、萬國植被）借助溫泉條件優(yōu)勢，設置康復理療中心并朝溫泉療養(yǎng)社區(qū)方向建設。規(guī)劃養(yǎng)生院、養(yǎng)生園、康復中心，建設適合老人文化生活的百

35、草公園和老年大學等，總建筑面積約15.5萬，其中5萬老年公寓預計可容納1000多位老人入住。項目分三期進行建設，成為具有代表性的大型溫泉養(yǎng)老社區(qū)。占地500畝溫泉療養(yǎng)區(qū)溫泉泛會所（改建）是溫泉度假村的標志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務會議中心和風味餐廳四部分組成。溫泉浴城和康復理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫(yī)、文化和娛樂的結合；商務會議中心要求會議設備齊全，要能滿足不同類別的商務會議客人的需求；風味餐廳要布置獨特，體現(xiàn)農家氛圍。室外娛樂場（網(wǎng)球場，攀巖）是溫泉度假村的娛樂設施之一，根據(jù)溫泉度假村內的室外地形來開發(fā)多種室外活動項目，建造多種室外活動設施，要注重各種設施的安

36、全性。溫泉度假酒店（改建）是溫泉度假村的主要住宿及會議場所。按照三星級旅游涉外酒店的標準配套服務設施。室內溫泉（擴建）是溫泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量為宜。可有效緩解淡旺季的客流量差異。 農家樂農家樂通過改建與新建農村較大規(guī)模農家餐飲、住宿，形成頗具鄉(xiāng)村建筑風格鄉(xiāng)村度假旅游。使用農業(yè)園種、養(yǎng)的優(yōu)質生態(tài)農產品，游客可現(xiàn)采現(xiàn)做，享受具有獨特風味的農家菜。農家樂建設規(guī)模在2萬。四季果莊園各類果園、中草藥產業(yè)加工場一種以果樹產業(yè)為主導、生態(tài)合理、經(jīng)濟高效、環(huán)境優(yōu)美的一種能夠可持續(xù)發(fā)展的果園生產體系。生態(tài)果園將種植桃子、蘋果櫻桃等十幾種農作物，林果產業(yè)鏈，形成果園觀光采摘林果加工體驗

37、果酒釀造果莊休閑為鏈條的新型產業(yè)類型。占地約1000畝山地運動休閑區(qū)高爾夫練習場、鄉(xiāng)村馬術場結合區(qū)域山地周邊，地形豐富，植被茂盛，可充分利用這些有利條件，打造集山野運動和康體休閑于一體的娛樂區(qū)域。占地約650畝2.建設規(guī)模與發(fā)展計劃小松山溫泉旅游度假區(qū)建設面積擬定區(qū)域規(guī)劃總占地3500畝 四季果莊園（1000畝）西洋參園40 創(chuàng)意農業(yè)博覽區(qū)（1000畝）農業(yè)科普教育基地290 中草園50 生態(tài)農業(yè)科研樓10 丹參園60 生態(tài)蔬菜園700 百花園50 百草園養(yǎng)老山莊（500畝）好逸養(yǎng)生園60 金錢花園30 居家養(yǎng)身園80 六月桂園30 生態(tài)養(yǎng)身園60 藍莓園60 怡生養(yǎng)生園60 葡萄園50 百草

38、生態(tài)園184 石榴園50 特色頤養(yǎng)區(qū)50 櫻桃園40 生態(tài)康復中心建筑4 桃園30 老年大學2 杏園30 農家樂（100畝）農家樂100 梨園30 溫泉療養(yǎng)區(qū)（250畝）擴改建服務設施250 李園30 山地運動休閑區(qū)（650畝）活動中心建筑10 無花果園50 綠茶園240 蘋果園60 高爾夫練習場100 核桃園60 鄉(xiāng)村馬術場300 柿子園16 板栗園30 暖棚100 水域100 綜合社中心4 本項目包括生態(tài)四季果園區(qū)、創(chuàng)意農業(yè)博覽區(qū)各1000畝、溫泉療養(yǎng)區(qū)250畝、山地運動休閑區(qū)650畝、百草園養(yǎng)老山莊500畝、鄉(xiāng)村度假區(qū)100畝等，合計3500畝。項目總投資：預計在4.78億元，總用地面積

39、3500畝，總建設面積30.3萬。其中5000萬元用于建設老年公寓用于先期啟動。項目計劃進度：項目計劃分四階段開發(fā)，先啟動百草園養(yǎng)老區(qū)的老年公寓部分工程，先期容納300位老人入住后，再依次完成四季果園、農業(yè)博覽園、溫泉村改建的開發(fā)，最后根據(jù)項目發(fā)展情況建設百草園高端養(yǎng)老社區(qū)及農家樂工程等。建設期限：建設期為4-5年建設的具體內容：區(qū)域規(guī)劃占地畝數(shù)占地畝數(shù)建筑面積總造價（萬元）創(chuàng)意農業(yè)博覽區(qū)100066670063337 6327 百草園養(yǎng)老山莊500333350155341 25511 四季果莊園10006667002667 1208 農家樂1006667020001 3000 溫泉療養(yǎng)區(qū)25

40、016667550003 10001 山地遠動休閑區(qū)65043335511334 1800 合計35002333450302682 47846 項目合作方式：投資、聯(lián)盟共同建設。本項目的投資機制需要考慮政府、政策法規(guī)、社會輿論、權屬、資金等方面的諸多問題，特別是土地性質及其權屬、項目性質等的特殊要求，基于這方面的考慮，以下提出如下合作方式：與鎮(zhèn)政府相關單位成立項目公司合作開發(fā)。雙方共同出資成立合作公司對項目實施開發(fā)與經(jīng)營，雙方以各自所占股份比例享受利潤分成：第三方公司象征性出資，雙方成立合作公司；由泰耐克集團委托該合作公司對項目進行開發(fā)，并規(guī)定項目開發(fā)完成后實現(xiàn)的經(jīng)營收入全部用于歸還合作公司的

41、開發(fā)投入直至償清為止；待合作公司實現(xiàn)凈收益時，泰耐克集團公司以相當于雙方認可的土地價值的投入比例分享經(jīng)營收益，但雙方須以該收益收購合作公司股權達到預先達成的比例。雙方在一定的股權比例下繼續(xù)經(jīng)營，分享利潤。此方案既可以保證合作公司開發(fā)該項目并獲得利潤的合法性，還能最終達到合作經(jīng)營、長期盈利的目的。雙方應在項目建設前簽訂項目合作協(xié)議，約定雙方對合作公司經(jīng)營利潤的分配機制、合作期限、股權轉讓等細節(jié)，以確保雙方公司權益，并使項目得以順利實施。三、項目市場前景預測分析1.總體市場定位以養(yǎng)老產業(yè)文化為依托，復合休閑度假、商務、娛樂、居住等多種功能為一體的大型生態(tài)農業(yè)綜合觀光園。2.市場前景隨著社會經(jīng)濟的飛

42、速發(fā)展，人們收入水平迅速提高。生態(tài)農業(yè)觀光園是現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的一個趨勢，有著豐厚的社會基礎。與此同時，節(jié)假日的增多，雙休日的實行，為人們外出休閑、觀光旅游提供了大量的時間。從人們旅游情趣多向性來看，追求田園式的生活情趣是個重要的發(fā)展趨向。而現(xiàn)實中，這樣的景點場所顯得相對匱乏，這就為生態(tài)農業(yè)觀光園的快速發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展市場。在生態(tài)觀光農業(yè)園內游客不但可吃到各種山珍野味，品嘗到珍奇水果、蔬菜，同時還能燒烤、垂釣、采果，使農產品在各種休閑、參與的項目中就地消費。利潤和效益是普通種養(yǎng)業(yè)的5至10倍。3.市場營銷對象小松山溫泉旅游度假區(qū)的主要目標市場定位于沂南縣城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及臨沂北部新城地區(qū)的客源市場

43、（包括來往沂南縣的旅游團），中遠期逐步開發(fā)省內（日照等）地區(qū)客源。1)區(qū)域市場細分基礎市場周邊地區(qū)2小時車程范圍內的城市居民，包括日照、臨沂、泰安市場，這一距離范圍內是兩日游和周末游的客源群體。核心市場：距離景區(qū)1小時車程范圍內的城市居民和單位團體。包括全縣、蒙山、曲阜等大中城市客源市場以度假、會議為主。這一距離范圍內當日游和周末游的客源群體，借助便利的交通路網(wǎng)可以成為本項目的核心市場。拓展市場：與沂南來往的旅游市場，包括休閑度假市場以及部分來周邊地區(qū)觀光的客源市場。2)消費場地類型細分根據(jù)旅游區(qū)的功能定位，以及新的規(guī)劃定位，本旅游度假區(qū)產品開發(fā)可同時針對三種不同的市場類型：第一類是高端的休閑

44、度假旅游市場，主要特點是來旅游區(qū)休閑度假甚至置業(yè)，消費水平高，對接待設施要求較高。第二類是商務會議客源市場，主要利用鄰近沂南等大中城市的區(qū)位優(yōu)勢，吸引周邊地區(qū)的商務客源市場以及會議市場，主要特點是消費水平高，接待設施以滿足商務活動的要求。第三類是療養(yǎng)保健客源市場，主要特點是單位集體組織，吸引一部分高端客戶。這類市場中，一部分由原有的療養(yǎng)院客戶中吸引過來，一部分屬于新開發(fā)的單位團體市場，以中老年客戶為主。四、風險分析1.如何科學的規(guī)劃設計溫泉+觀光農業(yè)生態(tài)園建園主要目標是進行生態(tài)觀光，進一步拓展生態(tài)農業(yè)和觀光農業(yè)的功能。但一些生態(tài)園的設計并沒有結合其建園主要目標進行科學的規(guī)劃設計，充分發(fā)掘現(xiàn)代生

45、態(tài)園豐富的資源內涵，因而造成園內功能分區(qū)不明確、旅游路線設計不合理、產品結構單一，不能多角度利用資源。2.旅游形象定位模糊，觀光性不強不合理定位容易使得觀光農業(yè)生態(tài)園中農業(yè)生產和布局單一，沒有突出兼具多種功能的“生態(tài)農業(yè)旅游”特色和“綠色產業(yè)”優(yōu)勢，導致觀光性不強；在開發(fā)旅游產品時不能盲目追求“大而全”,沒有“培植精品”的觀念，缺乏特色產品。本區(qū)要做到“人無我有，人有我精，人精我新”。創(chuàng)新旅游項目多元化，深度開發(fā)，才能突出主題、把握方向，避免偏離“農業(yè)旅游”的主題，發(fā)揮當?shù)噩F(xiàn)代生態(tài)農業(yè)觀光園的特色和優(yōu)勢。第六章 投資估算一、分期建設規(guī)劃沂南小松山溫泉度假旅游區(qū)從可持續(xù)發(fā)展及資金的安排角度考慮，

46、結合當?shù)貙嶋H情況，以“統(tǒng)一規(guī)劃、循序漸進、分期開發(fā)、滾動發(fā)展”的指導本園區(qū)項目的建設，計劃分4階段。根據(jù)度假村的發(fā)展目標和開發(fā)思路，對各項目的開發(fā)進行分期安排，列表如下：表61項目開發(fā)分期安排（開發(fā)規(guī)模）區(qū)域規(guī)劃占地（畝）建筑面積（）第一階段（）第二階段（）第三階段（）第四階段（）創(chuàng)意農業(yè)博覽區(qū)100063337 25335 38002 0 0 百草園養(yǎng)老山莊500155341 62136 0 46602 46602 四季果莊園10002667 0 1333 800 533 農家樂10020001 0 0 4000 16001 溫泉療養(yǎng)區(qū)25050003 0 30002 20001 0 山地運

47、動休閑區(qū)65011334 0 0 6800 4534 合計3500302682 87471 69337 78204 67670 二、投資建設估算根據(jù)度假村的總體布局以及項目建設分期，同時借鑒同類相關溫泉項目投資情況作出如下投資估算。表62項目建設投資估算區(qū)域規(guī)劃建筑規(guī)模（）投資總額(萬元）第一階段(萬元)第二階段(萬元)第三階段(萬元)第四階段(萬元)創(chuàng)意農業(yè)博覽區(qū)63337 6327 2531 3796 0 0 百草園養(yǎng)老山莊155341 25511 10204 0 7653 7653 四季果莊園2667 1208 0 604 362 242 農家樂20001 3000 0 0 600 24

48、00 溫泉療養(yǎng)區(qū)50003 10001 0 6000 4000 0 山地運動休閑區(qū)11334 1800 0 0 1080 720 合計302682 47846 12735 10401 13696 11015 以上投資估算不含項目征地、收購項目、租賃項目、財務管理費用。根據(jù)初步估算，度假區(qū)的總投資為4.78億元，總建筑面積約30.3萬（含非永久性建筑），綜合總容積率控制在0.2左右。第四章 項目效益分析一、社會效益項目每年可向市場提供載公害的蔬菜、瓜果，豐富了農產品的供應市場。創(chuàng)造大量農村剩余勞力就業(yè)機會，增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政收入，促進農業(yè)結構調整。隨著項目對民族風俗文化的開發(fā)和挖掘，民俗文化將重放異彩，繁榮了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。二、生態(tài)效益提高綠化覆蓋率，帶動榮成市的環(huán)境治理。同時，隨著無公害農產品生產技術的引進應