基于非均衡理論的長春市住宅市場

1、問題的提出非均衡理論及模型住宅市場相關理論住宅市場非均衡計量經(jīng)濟模型宏觀調控警戒線設置模型長春市住宅市場非均衡實證分析結論和政策建議現(xiàn)有研究多是基于一線城市的，而且基本上都是把整個房地產(chǎn)市場作為研究對象的，這樣做雖然避免了數(shù)據(jù)可獲得性的問題，但研究的深度和廣度受到很大限制，因此筆者選取長春市住宅市場作為研究對象。從下圖可以看出，長春市住宅市場非均衡問題比較突出，因此運用非均衡理論對其進行研究具有重要的理論和實踐意義。長春住宅市場供求關系發(fā)展圖經(jīng)濟學對均衡的定義是指市場價格達到使供給量與需求量相等的水平時的狀態(tài)。均衡模型中影響比較大的是馬歇爾的局部均衡理論與瓦爾拉斯的一般均衡理論。經(jīng)濟學中的非均

2、衡一般指非瓦爾拉斯均衡，是相對于瓦爾拉斯均衡而言的，它是指在不存在完善的市場、不存在靈敏的價格體系的條件下所達到的均衡瓦爾拉斯均衡通過價格摸索而達到均衡，而非瓦爾拉斯均衡則是通過數(shù)量摸索而達到的均衡非均衡所達到的均衡是在市場不完善前提下的均衡。概念需求（供給）和有效需求（供給）價格調整和數(shù)量調整價格信號和數(shù)量信號數(shù)量配額和配額均衡自愿交換和市場效率短邊規(guī)則基本模型CES型指數(shù)聚合方程雙曲線聚合方程最小原則方程示意圖市場聚合后的交易量曲線住宅市場指的是進行住宅買賣和租賃行為的經(jīng)濟組織，具有地區(qū)性、分散性、多元性和反復性等特點住宅需求 是指在各種可能的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的住宅服務的

3、數(shù)量，它取決于消費者對住宅的消費欲望與其財政資源共同作用的結果，具有階段性、個別性、漸變性和復合性等特點住宅供給是指由市場向住宅投資者和住宅消費者提供其所需的住宅存量和住宅服務流量的過程，包括存量供給和流量供給，具有多樣性、滯后性、計劃性、時間性等特點中國住宅市場層次結構中國住宅市場體系有效需求有效供給交易量非均衡度住宅供求兩條警戒線示意圖住宅市場最后手段應用示意圖9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。21.8.3021.8.30Monday, August 30, 202110、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。0:48:530:48:530:488/30/2021 12:48:53 AM11

4、、人總是珍惜為得到。21.8.300:48:530:48Aug-2130-Aug-2112、人亂于心，不寬余請。0:48:530:48:530:48Monday, August 30, 202113、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。21.8.3021.8.300:48:530:48:53August 30, 202114、抱最大的希望，作最大的努力。2021年8月30日星期一上午12時48分53秒0:48:5321.8.3015、一個人炫耀什么，說明他內心缺少什么。2021年8月上午12時48分21.8.300:48August 30, 202116、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2021年8月

5、30日星期一0時48分53秒0:48:5330 August 202117、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。上午12時48分53秒上午12時48分0:48:5321.8.309、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。21.8.3021.8.30Monday, August 30, 202110、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。0:48:530:48:530:488/30/2021 12:48:53 AM11、人總是珍惜為得到。21.8.300:48:530:48Aug-2130-Aug-2112、人亂于心，不寬余請。0:48:530:48:530:48Monday, August 30, 2

6、02113、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。21.8.3021.8.300:48:530:48:53August 30, 202114、抱最大的希望，作最大的努力。2021年8月30日星期一上午12時48分53秒0:48:5321.8.3015、一個人炫耀什么，說明他內心缺少什么。2021年8月上午12時48分21.8.300:48August 30, 202116、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2021年8月30日星期一0時48分53秒0:48:5330 August 202117、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。上午12時48分53秒上午12時48分0:48:5321.8.30年份GD

7、P(億元)RK（萬人）RJS（元）XSM（萬平）JGM（萬平）ZZJ（元/平）TR（億元）1996434.9 274.2 416429.04 104.08 1457 8.63 1997491.2 278.8 470228.65 83.80 1498 5.94 1998569.6 282.7 475139.69 86.80 1720 9.07 1999683.7 286.6 511056.94 126.61 1789 16.61 2000803.2 292.8 556896.68 153.36 1735 20.88 2001928.9 298.0 6339129.49 251.39 2119 4

8、0.84 20021060.8 303.9 6963173.21 273.10 2079 41.17 20041415.6 314.7 8900174.75 213.57 2120 64.88 20051508.6 337.2 10065251.75 239.56 2336 84.14 20072089.0 358.1 12811472.99 472.43 3118 203.82 20082561.9 360.8 15003517.42 414.34 3341 288.74 注：1.因為缺少部分必要數(shù)據(jù)，2021、2022年被剔除 ； 2.住宅銷售價格根據(jù)年鑒中的有關數(shù)據(jù)整理計算得到； 3.

9、2022年住宅價格為筆者推算數(shù)據(jù)，1996-2022年長春市住宅市場相關數(shù)據(jù)因變量XSM與自變量GDP、RK、RJS、 ZZJ、TR均成高度正相關，這表明線性模型在解釋它們之間的關系時，是比較合適的但是，同樣由表可知，各自變量之間的相關系數(shù)均超過0.9，說明自變量間的相關性較高，存在多重共線性的可能，因此在以下分析中，筆者將采用SPSS進行逐步回歸以消除其影響。GDPRKRJSXSMZZJTRGDP1.0000 0.98040.99690.98250.97860.9641RK0.9804 1.0000 0.98600.97650.96730.9258RJS0.9969 0.9860 1.000

10、0 0.98330.97450.9649XSM0.9825 0.9765 0.9833 1.0000 0.98830.9750ZZJ0.9786 0.9673 0.9745 0.9883 1.0000 0.9669TR0.9641 0.9258 0.9649 0.9750 0.9669 1.0000 模型各變量間相關系數(shù)計算結果原模型設定為：回歸結果：結果分析：供給函數(shù)和需求函數(shù)兩個回歸完全相同，這并不符合實際情況。其實，這主要是由自變量之間的多重共線性問題引起的，我們的模型設定出了問題。新模型設定為：回歸結果：結果分析：供給函數(shù)和需求函數(shù)兩個回歸完全相同，這并不符合實際情況。其實，這主要是由

11、自變量之間的多重共線性問題引起的，說明原模型設定出了問題。按此模型做出的預測曲線如下圖所示，可以看出這個模型的擬合水平還是比較好的。長春市住宅交易量擬合效果圖下圖表示的是根據(jù)上述計量模型估算出的長春市住宅市場有效供求量長春住宅市場有效供求估計值比較圖根據(jù)下圖的非均衡度指標，可以將長春市住宅市場分為三個階段：19962022年為初步發(fā)展階段；20212022年為大發(fā)展時期；2022年至今為成熟化時期。長春市商品房市場和住宅市場非均衡度比較圖由下圖可見，安居工程占住宅供需總量的比例關系并沒有達到平衡。從比例上來看，1999年前安居工程的供求不平衡程度很高，但99年后的供求不平衡性明顯減小。由于20

12、00年起統(tǒng)計指標由安居工程轉變?yōu)榻?jīng)濟適用房，因此前后相比有較大變化。長春市安居工程供求對比圖從下圖來看，普通住宅的供需從比例上來講是在平衡點上下波動的，除2000年外，普通住宅占整個住宅市場的比例基本其供求比例基本穩(wěn)定在60-80%，即普通住宅始終是住宅市場的主流。從絕對面積來看，近兩年的供不應求局面造成的缺口很大。長春市普通住宅供求對比圖從下圖來看，高端住宅的供需不平衡狀態(tài)在三個細分市場中是最嚴重的，而且還有進一步擴大化的趨勢。2022年開始，高端市場的供給增長明顯超過了需求的增長，處于供過于求的階段。長春市高端住宅供求對比圖有資料表明，經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)上市交易銷售的住房中一手房與二手房的比例是1：35，交易對象大部分是二手房而我國由于住房改革制度尚處于改革過程中，市場體制尚不完善，目前的情況是一手房是絕對的交易主體，一、二手房的比例是倒掛的，在全國平均為9：1受多種不利因素限制，長春市二手房市場在2021-2021年的活躍之后，復轉下降2021年底長春市房屋基本情況臨界點非均衡度變化調控手段說明1996-1997劇減應該是采取了非常規(guī)手段調節(jié)所致1997-1998增加本應采取經(jīng)濟手段進行調節(jié)1999-2000降低應該是采取了非常規(guī)手段調節(jié)所致2001-2002降低應該是采取了經(jīng)濟手段調節(jié)所致2003-2004增加不應該過多干涉2005-2006降低應該是采取了直接調