物業(yè)與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系綜述

1、物業(yè)與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系綜述 一、物業(yè)管理工作中普遍存在的現(xiàn)象 物業(yè)管理?xiàng)l例第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！睋?jù)此，我們能清楚的看出，物業(yè)管理是業(yè)主為主導(dǎo)、以業(yè)主自治管理、物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的活動(dòng)，其中業(yè)主的自治管理是前提，即成立業(yè)主大會(huì)籌備小組、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)公司等活動(dòng)。一個(gè)住宅小區(qū)到最后，所有的物業(yè)所有權(quán)屬于全體業(yè)主，業(yè)主是小區(qū)真正的主人。但是目前有些業(yè)主過(guò)分強(qiáng)調(diào)自己“上帝”的作用，過(guò)分

2、的強(qiáng)調(diào)自身的權(quán)利，濫用權(quán)利而不承擔(dān)自己應(yīng)履行的義務(wù)，造成“業(yè)角色錯(cuò)位”，造成了業(yè)主自我心理的不平衡，從而背離了物業(yè)管理法律關(guān)系的平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用、尊重社會(huì)公共利益的基本原則。物業(yè)服務(wù)是一種極為復(fù)雜的社會(huì)性、公共性服務(wù)，收益群體存在一定的差異性，是很難讓每個(gè)業(yè)主感到滿意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬(wàn)能的，物業(yè)服務(wù)有規(guī)定的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和職權(quán)范圍，也不是什么事都應(yīng)該管、什么事都能管得了的，在許多事情上物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒(méi)有特權(quán)的，和業(yè)主是具有同樣的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞應(yīng)當(dāng)看服務(wù)態(tài)度是否好，管理是否規(guī)范，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否落實(shí)。個(gè)別業(yè)主不能正確認(rèn)識(shí)和對(duì)待物業(yè)服務(wù)工作，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有偏差，甚至無(wú)意地夸大物業(yè)

3、服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，將一些本該不屬于物業(yè)的責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如：房屋質(zhì)量問(wèn)題、保修期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)證、土地證不能及時(shí)辦理的問(wèn)題等都不應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，但卻全部要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)承擔(dān)責(zé)任，并以此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)；更訂個(gè)別業(yè)主不懂得尊重他人，動(dòng)不動(dòng)就對(duì)管理人員、秩序維護(hù)員吆二喝四、罵罵咧咧：不尊重他人的勞動(dòng)成果，保潔貝前面剛剛清扣過(guò)的地方，一轉(zhuǎn)身的時(shí)間就_彳垃圾扔在了地卜，完全無(wú)視他人的感情。利益最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件企業(yè)追求的目標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自一經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、白我發(fā)展至今連生存都無(wú)法保障，還談什么發(fā)展呢?造成當(dāng)今局的書(shū)要原因，首當(dāng)其沖應(yīng)該是我市2006年制定實(shí)施末做相

4、應(yīng)調(diào)整的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制約，使企業(yè)在應(yīng)對(duì)社會(huì)物料價(jià)格漲的過(guò)程lI，只能勒緊褲腰帶、節(jié)農(nóng)縮食，別無(wú)他法。因此多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司存在機(jī)構(gòu)不健全，管理人員業(yè)務(wù)技能參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)普遍帶仃傳統(tǒng)的管理的痕跡，“管理”特征明顯，“服務(wù)”意識(shí)淡薄，往往重收費(fèi)，輕服務(wù)，物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，經(jīng)常因收費(fèi)問(wèn)題同業(yè)主發(fā)牛矛盾，業(yè)主對(duì)此意見(jiàn)很大，服務(wù)質(zhì)量也難以滿足業(yè)主的需要。 二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不規(guī)范，作用還沒(méi)有真正發(fā)揮 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)在目前的階段來(lái)說(shuō)，沒(méi)有任何一部法律承認(rèn)它是一個(gè)法人。不能作為法人，住

5、宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)就有許多事情無(wú)法辦理，最明顯的就是在維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)利中的訴訟地位不能得到保障。物業(yè)管理?xiàng)l例只規(guī)定了業(yè)主大會(huì)是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的權(quán)利機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)到底是什么樣的法律地位沒(méi)有一個(gè)清晰的描述，也沒(méi)有規(guī)定應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督，使得監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利無(wú)法有效的落實(shí)下來(lái)。我市自2006年推行“三位一體”的管理模式，在裕民街道辦事處的指導(dǎo)下先后成立了8家業(yè)主委員會(huì)，整合了社區(qū)資源。但是業(yè)主委員會(huì)的主任與副主任都不是所服務(wù)小區(qū)的業(yè)主，而是由街道辦事處的各社區(qū)主任兼職。由于社區(qū)承擔(dān)的工作任務(wù)繁雜，工作量大，而且對(duì)業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)工作不熟悉，有

6、顧此失彼的現(xiàn)象，將業(yè)主委員會(huì)的工作職能淡化了，使得業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)都心存不滿：業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員不能為業(yè)主的利益服務(wù)，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)不能及時(shí)有效的為他們?nèi)ソ鉀Q。物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的職能根本沒(méi)有發(fā)揮，而是演變成了居委會(huì)的工作人員，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間出現(xiàn)矛盾時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該發(fā)揮的監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用沒(méi)有起到應(yīng)有的發(fā)揮，加劇了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。另外，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)分屬不同的監(jiān)管部門，出現(xiàn)矛盾時(shí)，由于所考慮問(wèn)題出發(fā)點(diǎn)的不同，致使矛盾的排解很難達(dá)到統(tǒng)一。 三、對(duì)物業(yè)管理工作良性發(fā)展的建議 (一)處理管理和服務(wù)之間的關(guān)系要講究方式方法，在常小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)工作中，首先我們要學(xué)

7、會(huì)管理，管理不是簡(jiǎn)單的發(fā)號(hào)施令，要用情、用理、用法去管，情就是對(duì)業(yè)主要由真摯的感情，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。理就是以道理服人，以道理育人，法就是按照法律規(guī)章制度辦事。要樹(shù)立管理也是服務(wù)的思想，體現(xiàn)物業(yè)人更誠(chéng)信的服務(wù)意識(shí)，更靈敏的服務(wù)反應(yīng)，更貼心的服務(wù)行為，更細(xì)化的服務(wù)質(zhì)量管理，只彳這樣才能在日常工作中對(duì)業(yè)主提出不同方面的問(wèn)題及需求給予適當(dāng)?shù)膸椭徒鉀Q。其次，在工作十我們一定要換位思考，多與業(yè)主面對(duì)面交流、溝通，多站在業(yè)主的角度考慮問(wèn)題，在現(xiàn)場(chǎng)解決和處理各類問(wèn)題的過(guò)程，一定要以一顆平靜的心，一張微笑的臉和一個(gè)多角度的思維去傾聽(tīng)后作決定，那樣會(huì)起到調(diào)和、化解矛盾的作用。最后，要牢固樹(shù)立全心傘意

8、為業(yè)主服務(wù)的思想，以一個(gè)服務(wù)者的姿態(tài)一心一意為業(yè)主辦實(shí)事，解難事，如果他們的需求物業(yè)都給予了，必定會(huì)產(chǎn)生滿足感，物業(yè)管理工作的開(kāi)展就會(huì)順風(fēng)順?biāo)嵾M(jìn)行F去。 (二)業(yè)主自治管理模式應(yīng)當(dāng)逐步取代大業(yè)豐委員會(huì)。201O年?yáng)|街居委會(huì)按照“四位一體”模式(即社區(qū)居比委員會(huì)、社區(qū)黨委、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司)，組成憶江南、水岸世家、金菊?qǐng)@、滅香園、修造廠家屬樓大業(yè)主委員會(huì)，籌委會(huì)也召開(kāi)了，但在產(chǎn)生業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)委會(huì)主任時(shí)，業(yè)主無(wú)法同居委會(huì)達(dá)成一致意見(jiàn)，最終沒(méi)有成立大業(yè)主委員會(huì)。后經(jīng)大多數(shù)業(yè)主的要求，裕民街道東街居委會(huì)組織，物業(yè)監(jiān)督管理辦公室全程監(jiān)督，嚴(yán)格按照選舉法的規(guī)定和要求，按照屬地原則，在每個(gè)相對(duì)獨(dú)立、有條件的住宅小區(qū)依法成立業(yè)主委員會(huì)，2010年9月成立了由憶江南和天香園組成的業(yè)主自治的業(yè)主委員會(huì)。水岸世家在2011年3月也向裕民街道辦事處和物業(yè)監(jiān)督管理辦公室提交申請(qǐng)，要求成立自治業(yè)主委員會(huì)。4月份召開(kāi)了籌備會(huì)議，成立了籌委會(huì)，在7月18曰按照相關(guān)程序召開(kāi)了水岸世家第一屆業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)力的作用。 (三)建立靈活的價(jià)格機(jī)制，盡快建立健全“政府指