可園地塊使用權(quán)競(jìng)買(mǎi)咨詢報(bào)告定稿版

1、Logo Aee可園地塊使用權(quán)競(jìng)買(mǎi)咨詢報(bào)告(2002 ) 02 地塊使用權(quán)競(jìng)買(mǎi)咨詢報(bào)告蘇州銘星軟件科技蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所工程總設(shè)計(jì)師陳溥財(cái)蘇州銘星軟件科技總經(jīng)理高級(jí)工程師注冊(cè)造價(jià)師總工程師杜利同蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所高級(jí)工程師注冊(cè)造價(jià)師蘇州市新天地丄程造價(jià)咨詢事務(wù)所所長(zhǎng)注冊(cè)評(píng)估師注冊(cè)造價(jià)師蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所蘇州銘星軟件科技二00二年六月十日目 錄第一章總論第二章市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)籌劃 第三章工程初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章工程實(shí)施進(jìn)度方案 第五章投資估算第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一章總論一、工程名稱蘇園(2002) 02號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買(mǎi)可行性研究報(bào)告。二. 報(bào)告編制單位蘇州市房地產(chǎn)

2、業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地匸程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限 公司。三、地塊坐落位置及環(huán)境本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開(kāi)發(fā)8平方公里內(nèi)的星海街蘇茜路交叉口西北角，呈 南北向長(zhǎng)條形，長(zhǎng)約米，寬約米。本地塊北面與浦東開(kāi)發(fā)銀行、鄰里中心 隔河相望，浦東開(kāi)發(fā)銀行、鄰里中心為單層和多層建筑沿河長(zhǎng)條形布置，其北面為著名的 師惠坊中高層住宅小區(qū)，均即將竣工和交付使用，住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售根本完畢；地塊東鄰星海 街，南面為蘇茜路，西面與星海學(xué)校相鄰，土地面積30307. 09平方米。1、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)7年多來(lái)，取得了令人囑的成績(jī)。園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得 了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅開(kāi)展快，而且銷(xiāo)售旺，成

3、為人們向往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)。近年來(lái)，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃開(kāi)展，從 當(dāng)年開(kāi)發(fā)10多萬(wàn)平方米到2001年的開(kāi)發(fā)量70萬(wàn)平方米，約占市區(qū)總開(kāi)發(fā)量的一半。 2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，竣工交付74. 8萬(wàn)平方米。在園 區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購(gòu)房者的青睞。目前 在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷(xiāo)。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高 層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的 風(fēng)景線?？谇埃瑘@區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，銷(xiāo)售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)工程大多在預(yù)售 階段就銷(xiāo)售

4、一空，整體銷(xiāo)售率在9熬以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們 安家落戶的首選。園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅 建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理的四高之路。2、園區(qū)總體規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)的舉世聞名的開(kāi)發(fā)區(qū)，以金雞湖為中 心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口 60萬(wàn)人。首期開(kāi)發(fā)8平方公里，緊幕蘇州古城，將 建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將 建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成 一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基

5、地。3、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7. 4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體 規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂(lè)區(qū)。1998年初，園區(qū)管委 會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道EDAW公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖 濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色 景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專(zhuān)家審定，并獲得了中國(guó)國(guó)家開(kāi)展方案 委員會(huì)批準(zhǔn)。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工期4至5年。4、環(huán)境中新雙方專(zhuān)家從蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)伊始，就堅(jiān)持國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國(guó)際城市 規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國(guó)際

6、知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平 的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)和“先地下、后地上的指導(dǎo)方針，積 極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的根底設(shè)施開(kāi)發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也 創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。5、配套設(shè)施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)效勞、社會(huì)效勞設(shè)施都集中在鄰里中 心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服 務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)效勞設(shè)施設(shè)計(jì)噺理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合 性、全方位、多功能的效勞；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國(guó)際學(xué)校、九年 一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園

7、、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華 新國(guó)際幼兒園等教育設(shè)施，乂配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)效勞 設(shè)施的設(shè)計(jì)噺理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成功的重要因素。6、本地快環(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)兒年超過(guò)古城區(qū)，冠全市第一，2001年開(kāi) 發(fā)量70萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)一塊熱銷(xiāo)一塊。本地塊北面隔河相鄰的鄰里中心和浦東開(kāi)發(fā)銀行 已竣工，即將營(yíng)業(yè)，鄰近地塊鄰里中心前面師惠坊中高層住宅小區(qū)，尚未竣工，已基 本售完，剩下二樓一套，每平方米價(jià)格3463元，平均價(jià)格超過(guò)3300元。周邊環(huán)境良好。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍2002第1號(hào)?蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)公告?，

8、蘇州市 房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技充分發(fā)揮 其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專(zhuān)業(yè)的知名專(zhuān) 家，利用蘇州銘星軟件科技開(kāi)發(fā)的?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)U經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件?，在深入研 究拍賣(mài)文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的根底上，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)籌劃、初步規(guī)劃、投資佔(zhàn)算和經(jīng)濟(jì)分析，以及 多方案分析論證，提出了蘇園2002 02號(hào)地塊競(jìng)買(mǎi)的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供 參加拍賣(mài)的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。五、評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法1、評(píng)價(jià)指標(biāo)土地拍賣(mài)項(xiàng)LI的可行性研究，其LI是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受 該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。

9、用四個(gè)指標(biāo)來(lái)反映，即：土地最高 限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值加權(quán)平均值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率到達(dá)基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概 率成功的可能性，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率導(dǎo)致?lián)p失的可能性。土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的時(shí)機(jī)就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn) 就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的時(shí)機(jī)越小。因此，決策者不 僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)忖評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。每個(gè)方案均 列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率到達(dá)基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概 率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。見(jiàn)表1。2、決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定LI標(biāo)收益

10、率一基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫切程度是不同的， 企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫切程度加劇，對(duì)項(xiàng)忖收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因 每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值鼻基準(zhǔn)收益率的方案。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合 條件，那么還需要進(jìn)一步通過(guò)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率到達(dá)基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率和“財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率低于0的累計(jì)概率作出決策。排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率很大時(shí)說(shuō)明方案的風(fēng) 險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)假設(shè)干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累汁概率都很 小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)兒乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率到達(dá)基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概 率來(lái)

11、最后定奪?！柏?cái)務(wù)內(nèi)部收益率到達(dá)基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率越大那么成功的可能性越大，但獲得 土地時(shí)機(jī)就越小。到底多大才適宜，山?jīng)Q策者根據(jù)對(duì)獲得該地塊的迫切程度等因素確定。土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)表1方案土地最高 限價(jià)(萬(wàn)元)根本分析 內(nèi)部收益 率(%)內(nèi)部收 率期望 值(%)內(nèi)部收益率N10%的累計(jì)概率 (%)內(nèi)部收益率$8%的 累計(jì)概率(%)內(nèi)部收益 率2 6%的 累計(jì)概率(%)內(nèi)部收益率小于1 的概率(%)1800012. 6413. 3274816387009. 866074819489009. 1360748195910010. 946096930010. 15506

12、07411. 5795006. 989. 3850607411. 5897006. 298. 626011. 5999007. 883550601910100003550601911102004. 76. 783550601912105003. 545. 68355026第二章市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)籌劃一、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)1、用地要求及產(chǎn)品定位本地塊規(guī)劃要求建多層或高層住宅。層數(shù)不低于4層，不高于25層。市場(chǎng)較大，關(guān) 鍵是價(jià)位如何？2、目前市場(chǎng)行情據(jù)有關(guān)資料，購(gòu)置園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占43. 6%,城區(qū)人占43. 3%, 外地人占13. l%o區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購(gòu)房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人

13、，1998年 659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn) 有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。3、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口 60萬(wàn) 人。首期開(kāi)發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游 業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)區(qū)；第三期為近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬(wàn)人口，按三口之家計(jì)算為20萬(wàn)戶，每戶平均面積140平方米，那么需要2800萬(wàn) 平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需

14、求量見(jiàn)下表。在2021年累訃可到達(dá)2769萬(wàn)平方米。蘇州 工業(yè)園區(qū)自1994年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，到2021年用22年時(shí)間到達(dá)60萬(wàn)人口，珠江三角洲的開(kāi)展 已有先例，蘇州照LI前的速度開(kāi)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，其至可能提前。今年開(kāi)工面積50萬(wàn)平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可到達(dá)80萬(wàn)平方米左右。 開(kāi)發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%,由于銷(xiāo)售量等于開(kāi)發(fā)量，預(yù)計(jì)2002至2005年 的需求量仍將以1420%幅度增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)，存在較大的潛在需求量。價(jià)格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9. 5%, 1997年至2001年，平均漲幅13.2% o需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表表2單位：萬(wàn)平方米年份199

15、6199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量2. 7810. 4436. 2268. 188196111128累計(jì)14. 4717. 2527. 6949. 68154. 1235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720212021202120212021202120212021增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)713870104312331442166819122

16、產(chǎn)品籌劃一土地規(guī)劃用途土地規(guī)劃用途：中密度居住用地。擬建產(chǎn)品類(lèi)型及要求：1、多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。2、中高層住宅，建筑層數(shù)不超過(guò)25層地塊面積3公頃，容積率不超過(guò)2. 5。二套型分析多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。三擬建規(guī)模擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。根據(jù)規(guī)劃要求，建筑容積率小于 ；建筑密度不超過(guò)30%;建筑層數(shù)4-25層；綠地率不得小于35%。擬定兩個(gè)產(chǎn)品方案：多層住宅方案，小高層+高層住宅方案。詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的方案 比擬。選定“小高層+高層為推薦方案。初步規(guī)劃確定的產(chǎn)品規(guī)模：小高層住宅38640m，高層住宅348

17、00m：,商業(yè)店面房 650m2,汽車(chē)庫(kù)7000m,自行車(chē)庫(kù)3480 m三、銷(xiāo)售價(jià)格相鄰地塊都是中高層住宅，師惠坊平均價(jià)3300元左右，蘇都花園每平方米平均價(jià) 30203100元據(jù)悉最近準(zhǔn)備每平方米提高200元。經(jīng)過(guò)假設(shè)干專(zhuān)家的預(yù)測(cè)，產(chǎn)品價(jià)格的概率分布見(jiàn)表3,售價(jià)加權(quán)平均3700元，根本分 析每平方米售價(jià)定為3600元。售價(jià)分析表表3產(chǎn)品工程加權(quán)平均售價(jià)及概率咼層售價(jià)3700320034003600380040004200住宅概率0. 10. 150. 250. 250. 150. 1銷(xiāo)售元額萬(wàn)26964279442941530641318663333734808銷(xiāo)售額概率0. 070110.

18、 200. 210. 180. 140. 08商業(yè)配套按每平方米3000元計(jì)算，汽車(chē)車(chē)位每個(gè)約7. 7萬(wàn)元。四. 銷(xiāo)售方案中高層住宅，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售當(dāng)期預(yù)售40%,竣工前預(yù)售到達(dá)80%,竣工后一年內(nèi)銷(xiāo)售余下 的 20%。五、回款方案簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬(wàn)元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付30%。中高層造到三樓再付20%封頂再付20%土建結(jié)束再付20%交房再付10%經(jīng)濟(jì)分析按簽定合同首付30%,結(jié)構(gòu)封頂再付40%,交付使用前付清余下30%o六、競(jìng)爭(zhēng)能力分析與對(duì)策剛剛實(shí)行土地拍賣(mài)制度，存在土地價(jià)格“雙軌制，通過(guò)土地拍賣(mài)取得的土地與過(guò)去 通過(guò)協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競(jìng)買(mǎi)土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于

19、 協(xié)議土地，土地拍賣(mài)房?jī)r(jià)提高帶來(lái)的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤(rùn)，而 對(duì)于競(jìng)買(mǎi)的土地來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)提高帶來(lái)的好處兒乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣(mài)前的利潤(rùn)空間 也受到擠壓，因此競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，競(jìng)買(mǎi)獲 得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價(jià)確實(shí)定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。第三章工程初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園(2002) 02地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊為中密度居住用地，地塊面積3公頃，規(guī)劃要求如下：1、建筑退后線建筑須退東、西、北地界10米，其中沿路(界)5米為綠化緩沖帶，5米為間距緩沖 帶；建筑退南地界5米，其中沿界3米為綠化緩沖帶，2米為間距緩沖帶。高

20、層住宅退各邊界線不小于8米。如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。綠化緩沖帶內(nèi)不能用做停車(chē)場(chǎng)。2、出入口出入口寬度在10米以內(nèi)，出入口位置距城市道路交義口以及出入口之間的間距不小于5 0米。3、道路與停車(chē)位基地內(nèi)通車(chē)道路兩側(cè)不得小于3米，非通車(chē)道路兩側(cè)不小于2米，用做綠化種植帶。各種車(chē)輛停車(chē)位的設(shè)置數(shù)量要求：1個(gè)小汽車(chē)位/2套，2個(gè)自行車(chē)位/套，1個(gè)摩托車(chē)停車(chē)位/4套。4、規(guī)劃控制指標(biāo)容積率不超過(guò)2. 5；建筑密度不得超過(guò)30%；綠地率不得小于35%：建筑層數(shù)不超過(guò)25層，不低于4層。效勞于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過(guò)總建筑面積的1% 具體功能設(shè)置詳見(jiàn)?蘇州工業(yè)園 區(qū)完善住宅公

21、益和商業(yè)配套設(shè)施的意見(jiàn)?。5、建筑間距多層住宅日照間距系數(shù)取1.2,訃算方法應(yīng)滿足?蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定? 的要求。高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。6、場(chǎng)地地坪標(biāo)高沿主干道場(chǎng)地地坪標(biāo)高設(shè)計(jì)不低于3. 12米，場(chǎng)地其它地坪標(biāo)高不低于2. 82米黃海 高程。7、圍墻圍墻高度一般不得超過(guò)米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實(shí)心底座高度低于0.3 米。圍墻根底不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線米，沿相鄰單位圍 墻中心線可與地界線一致。8、其他規(guī)劃設(shè)汁、人防、消防、環(huán)保、抗震要求等應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)管理部門(mén)的意見(jiàn)。用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)到達(dá)建筑基地面積的3 0%,且

22、不能用作停 車(chē)等其它用途.閣樓原那么上不應(yīng)設(shè)平臺(tái)。太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù) 先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)假設(shè)干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)U規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單上要求提供的其 它文件。二、蘇園2002 02地塊界址點(diǎn)報(bào)表02地塊界址點(diǎn)報(bào)表界址點(diǎn)地塊面積：30307. 09平方米數(shù)：19序號(hào)X坐標(biāo)值米Y坐標(biāo)值米邊長(zhǎng)米界址點(diǎn)號(hào)00144569.4658588. 1768. 62J025100244567. 0158675. 2787. 13J025200344567. 1158689.

23、 2814. 01J025300444568.2158703. 2511. 01J025400544570. 2958717. 1014. 01J025500644572.7758730. 4013. 53J025600744553.0758732. 8219. 85J025700844553.2958734. 4619. 85J025800958735. 3119. 85J025901044493.6158735. 3819. 85J026001144375.8058733. 42117. 83J026101244371. 9958732. 863. 85J026201344368.4458

24、731. 353. 86J026301444365. 405872& 983. 85J026401544363. 0658725. 923. 85J026501644361. 5858722. 363. 86J026601744361. 055871& 543. 86J026701844360. 0558588. 17130. 37J115801944500.8458588. 17140. 79JU57三. 套型多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。四、規(guī)劃方案本項(xiàng)LI的規(guī)劃原那么如下：1、符合拍賣(mài)文件規(guī)定的設(shè)計(jì)條件2、產(chǎn)品方案根據(jù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)本錢(qián)和銷(xiāo)售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先

25、考慮順序是多層、小高層、高層。3、車(chē)庫(kù)、架空層及汽車(chē)車(chē)位在中心綠地地下建汽車(chē)車(chē)位，與人防結(jié)合。在多層住宅底層建自行車(chē)、摩托車(chē)庫(kù)。在小高層或高層住宅底層建自行車(chē)、摩托車(chē)庫(kù)停車(chē)位。多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不低于30%o4、容積率LI前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，因此，使容積率接近拍賣(mài)條件規(guī)定的2. 5是規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化方向。全部建多層住宅或全部建小高層住宅，其容積率都難于接近2. 5,小高層+高層沿 河布置可以滿足要求，為此，本工程初步規(guī)劃擬訂了兩個(gè)方案。詳見(jiàn)規(guī)劃平面圖，規(guī)劃 指標(biāo)見(jiàn)下表。規(guī)劃指標(biāo)表表5指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二1、方案特征

26、多層小高層+高層2、用地面積30307303073、建筑面積M2多層住宅M25/6層43680小高層Nf9-12 層38640中高層住宅M=18-20 層348004、架空層面積M2316820305、自行車(chē)庫(kù)面積M2501634806、道路面積Nf540054007、總戶數(shù)戶336276+232=5088、商業(yè)配套面積M24006509、公建面積M225040010、室內(nèi)汽車(chē)位面積4500/200 個(gè)7000/300 個(gè)11、綠化面積130001800012、總建筑面積M2443307449013、容積率%1. 462. 46備注架空層及地下汽車(chē)車(chē)位未計(jì)算建筑面積山于多層住宅容積率低，根據(jù)類(lèi)

27、似項(xiàng)LI的分析說(shuō)明，不用詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)比擬，多層方案明顯不如“小高層+高層方案。因此，推薦“小高層+高層方案。第四章工程實(shí)施進(jìn)度方案根據(jù)土地拍賣(mài)條件，合同要求的開(kāi)竣工日期：2003. 32004. 12,共22個(gè)月。最遲 不得超過(guò)2003. 62005. 12,共31個(gè)月。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時(shí)間 內(nèi)一次性地完成開(kāi)發(fā)，不存在分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的條件。合同規(guī)定的土地付款和工程進(jìn)度要求 詳見(jiàn)表6。土地付款和工程進(jìn)度要求表6日歷時(shí)間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4 月03年5月03年6月工程/方案時(shí)間12345678910

28、1112工程評(píng)價(jià)分期1234土地第一次土地第二次土地第三次V要求開(kāi)竣工日期限期開(kāi)竣工日 期完成50%丄程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月工程/方案時(shí)間131415161718192021222324工程評(píng)價(jià)分期5678土地第一次土地第二次土地第三次要求開(kāi)竣工日期限期開(kāi)竣工日期完成50% E程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表67月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月工程/方案時(shí)間252627282930313

29、233343536工程評(píng)價(jià)分期9101112土地第一次土地第二次土地第三次要求開(kāi)竣工日 期限期開(kāi)竣工日期完成50%丄程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表2日歷時(shí)間05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月工程/方案時(shí)間373839404142工程評(píng)價(jià)分期1314土地第一次土地第二次土地第三次要求開(kāi)竣工日期限期開(kāi)竣工日期完成50%丄程量時(shí)間完成50%工程量時(shí)限第五章投資估算與本錢(qián)估算一. 工程總投資估算拍賣(mài)文件規(guī)定的起拍價(jià)6500萬(wàn)元，設(shè)定基準(zhǔn)收益率為10%,以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價(jià)格臨界點(diǎn)為8300萬(wàn)元，以此為根本方案。并按土地費(fèi)用每增加200

30、萬(wàn)元做一個(gè)方案。直做到開(kāi)始虧損為止，土地價(jià)格由8000萬(wàn)元至10500萬(wàn)元。一共做了 12個(gè)方案。各個(gè)方案的投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，其它相同。根本方案的項(xiàng)LI總投資構(gòu) 成情況詳見(jiàn)表7。工程總投資估算表表7單位：萬(wàn)元序號(hào)工程總投資備注1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資25048.011.1土地費(fèi)用8500按內(nèi)部收益率10%推算。前期匸程費(fèi)680. 76可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)5%,場(chǎng)地平整費(fèi)按 每平米土地30元估算。1. 3根底設(shè)施建設(shè) 費(fèi)1468. 8按每平米住宅面積200元估算。建筑安裝工程 費(fèi)1.4. 1小高層住宅4636. 89-12層，單方造價(jià)1200元，含架空層或自行車(chē) 位費(fèi)用1. 4. 2高

31、層住宅556818-20層，單方造價(jià)1600元，含架空層或自行車(chē) 位費(fèi)用地下汽車(chē)庫(kù)1540地下車(chē)庫(kù)兼作人防，單方造價(jià)2200元商業(yè)店面52單方造價(jià)800元公共配套設(shè)施 費(fèi)32按規(guī)定面積計(jì)算間接開(kāi)發(fā)費(fèi)含在管理費(fèi)用中。1. 7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利率5. 49%管理費(fèi)用220. 32按建筑面積每平米30元估算。銷(xiāo)售費(fèi)用578. 87按銷(xiāo)售收入2%估算。1. 10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)289. 43房修基金按銷(xiāo)售收入1%計(jì)算。1.11其它費(fèi)用266. 61按工程造價(jià)2. 26%估算。1. 12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)700約按造價(jià)4-5%估算。2經(jīng)營(yíng)資金3工程總投資25048.01二. 開(kāi)發(fā)本錢(qián)估算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)LI投資轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)

32、品本錢(qián)，每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié) 轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用那么根據(jù)每種 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開(kāi)發(fā)本錢(qián)詳見(jiàn)表8。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)估算表表8單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)小高層住宅高層住宅汽車(chē)車(chē)位商業(yè)配套1數(shù)量81090386403480070006502開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)2. 1土地費(fèi)用85005100. 113357. 5442. 35前期工程費(fèi)680. 76267. 58321. 3188. 873. 00根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)1468. 79577. 32693. 26191. 74建筑安裝工程費(fèi)04636. 85568.

33、001540. 0052. 00公共配套設(shè)施費(fèi)3212. 5815. 104. 180. 14間接開(kāi)發(fā)費(fèi)2. 7財(cái)務(wù)費(fèi)用514.42202. 20242. 8067. 152. 27管理費(fèi)用220. 3286. 60103. 9928. 760. 97銷(xiāo)售費(fèi)用578. 87227. 53273. 2275. 572. 552. 10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)289. 43113. 7637. 782. 11其它費(fèi)用266. 61104. 79125. 841. 182. 12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)700275. 14330. 3991. 383. 09開(kāi)發(fā)本錢(qián)合計(jì)25048.11168.062160. 23115. 30

34、3單位本錢(qián)元3088. 913003. 213209. 213086. 041773. 85第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、投資方案與資金籌措項(xiàng)口汁算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開(kāi)始，至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品最后 一筆收入到帳為止，計(jì)算期3年12期。一投資使用方案根據(jù)拍賣(mài)文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽 定合同之曰起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%,笫一次和笫二次在簽 定合同一個(gè)季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度期完成，詳見(jiàn)表6“土地付款和工程 進(jìn)度要求，第1期、付款60%和第2期付40%o建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè) 務(wù)開(kāi)展期間均勻使用。二資金籌措方案1、資金結(jié)構(gòu)資金籌措訃劃按照項(xiàng)LI融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過(guò)項(xiàng)U總投資的 70%或土地出讓金的70%,其余由資本金和預(yù)售收入解決。2、資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額到達(dá)貸款條件后投入使用的自 有資金一般不低于土地價(jià)值或工程總投資的30%。,在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn) 品開(kāi)始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，缺乏局部使用貸款。3、本項(xiàng)LI資金籌措方案企業(yè)方案投入自有資金6000萬(wàn)元，用于第1期、第2期