固戍配送物流園功能定位策略研究

1、固戍連鎖配送物流園功能定位策略研究劉魯魚（作者系綜合開發(fā)研究院（中國深圳）企業(yè)與市場研究中心主任、廣東省人民政府發(fā)展研究中心特邀研究員）一、固戍連鎖配送物流園的功能定位（一）發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)固戍連鎖配送物流園旨在完善深圳連鎖商業(yè)發(fā)展環(huán)境，通過吸引深圳主要商業(yè)企業(yè)在園區(qū)內(nèi)建立配送中心，提升連鎖商業(yè)物流效率和競爭力，并形成聚集效應(yīng)，促進(jìn)社會化物流的發(fā)展，推動連鎖業(yè)對外擴(kuò)展，最終帶動消費和制造業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面，連鎖物流園采購和商品配送規(guī)模將產(chǎn)生龐大的貨運量，需設(shè)置相應(yīng)的陸港樞紐，為園區(qū)提供貨運配套服務(wù)的同時，完善深圳市陸路物流運輸體系。園區(qū)建成后將吸納主要知名商業(yè)企業(yè)入駐，年配送金額2000

2、億元以上，使之成為華南地區(qū)乃至我國連鎖業(yè)最具影響力的專業(yè)物流配送園區(qū)。并結(jié)合園區(qū)所擁有的區(qū)位和立體化交通優(yōu)勢，設(shè)置陸港貨運樞紐，推動片區(qū)海陸空立體交通體系的形成，實現(xiàn)陸海空港同步協(xié)調(diào)發(fā)展，使園區(qū)成為促進(jìn)物流業(yè)、制造業(yè)、連鎖業(yè)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的示范性物流園區(qū)。根據(jù)需求調(diào)查和分析結(jié)果，以及地塊現(xiàn)狀，園區(qū)內(nèi)配送中心及配套設(shè)施占地面積建議為80萬平方米，以滿足大部分連鎖企業(yè)建設(shè)或使用配送中心的迫切需求；陸港樞紐面積20萬平方米；并建議在周邊為園區(qū)未來發(fā)展預(yù)留適當(dāng)用地。（二）園區(qū)功能定位固戌連鎖配送物流園是一個集倉儲、運輸、加工、物流信息服務(wù)于一體，實現(xiàn)商品集中采購、集中儲備和統(tǒng)一配送的連鎖商業(yè)配送物流園區(qū)。

3、連鎖物流園區(qū)做為一個整體，將具備四大功能： 對外服務(wù)功能。為各類型連鎖企業(yè)的發(fā)展提供物流和商品中轉(zhuǎn)服務(wù)。 對內(nèi)服務(wù)功能。為入園企業(yè)提供工商、稅收等公共服務(wù)平臺，物流信息服務(wù)平臺，信譽管理，辦公展示，生活配套和物業(yè)管理等功能。 社會功能。園區(qū)管理機構(gòu)還承擔(dān)著營造公平的競爭環(huán)境，以及執(zhí)行政府有關(guān)商貿(mào)物流的政策和規(guī)劃等社會職能。 自身發(fā)展功能。包括招商宣傳，組織發(fā)布會、受理企業(yè)委托進(jìn)行物流業(yè)務(wù)招標(biāo), 增加園內(nèi)企業(yè)和園外企業(yè)之間的交流等推動園區(qū)業(yè)務(wù)量發(fā)展的功能。具體而言，固戍物流園區(qū)將為大中型連鎖企業(yè)提供倉儲、分揀加工、采購和配套空間；為小型連鎖企業(yè)提供公共租賃倉和生鮮食品加工區(qū)；為入園企業(yè)提供公共服

4、務(wù)平臺、綜合配套服務(wù)和生活設(shè)施；為深圳連鎖企業(yè)提供物流信息服務(wù)平臺和物流配送樞紐站。（三）園區(qū)市場定位其他企業(yè)重要企業(yè)核心企業(yè)：深圳本土連鎖企業(yè)和跨國連鎖企業(yè)核心企業(yè)其他企業(yè)：小型連鎖企業(yè)重要企業(yè)：非本土國內(nèi)大型連鎖企業(yè) 固戌連鎖配送物流園將以深圳本土連鎖企業(yè)和跨國連鎖企業(yè)為主要主體，以非本土國內(nèi)大型連鎖企業(yè)為次要主體，同時為小型連鎖企業(yè)提供公共配送倉。二、固戍連鎖配送物流園的功能體系和空間概念性方案（一） 園區(qū)功能體系園區(qū)將兩大功能體系構(gòu)成，具體如下：主體功能配送中心、分揀加工區(qū)大中型連鎖企業(yè)固戍物流園區(qū)功能體系采購辦公生鮮食品加工區(qū)小型連鎖企業(yè)、專業(yè)物流企業(yè)共用型配送中心配套服務(wù)體系配套功

5、能公共服務(wù)平臺員工宿舍便利型商服務(wù)網(wǎng)點信譽管理生活配套宣傳招商展示中心中小企業(yè)辦公陸港樞紐站入園企業(yè)、周邊生產(chǎn)企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理物流信息服務(wù)平臺工商、稅務(wù)等海關(guān)、商檢等商貿(mào)物流政策落實服務(wù)功能（二）園區(qū)空間概念性方案1、 園區(qū)空間總體布局物流園區(qū)各功能空間布局應(yīng)遵循科學(xué)合理的原則。因此，展示（采購）中心、辦公及其配套服務(wù)區(qū)和園區(qū)配套服務(wù)區(qū)適宜分布在物流園的中央地帶，以更好地服務(wù)于整個物流園。而陸港（貨運）樞紐站應(yīng)接近機荷高速延長線，向西可溝通沿江高速，向東可與寶安大道、107國道、廣深高速接洽，同時預(yù)留一定面積用地滿足未來陸港樞紐站和園區(qū)發(fā)展的需要。展示中心辦公區(qū)園區(qū)配套服務(wù)區(qū)共用型配送中心大型

6、連鎖企業(yè)配送中心陸港（貨運）樞紐站 2、 園區(qū)主體功能（1）大型連鎖企業(yè)配送中心大型企業(yè)物流配送中心大型連鎖企業(yè)配送中心用地面積為45萬平米，主要吸引有迫切用地需求的大中型連鎖企業(yè)入駐，滿足其對物流配送中心獨立運營和商品貨物加工分揀的需求（詳見配送中心作業(yè)圖）。目前已申報的企業(yè)需求看，該部分功能面積需求已達(dá)到48萬平方米左右。相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)連鎖企業(yè)門店、納稅、營業(yè)額、就業(yè)人數(shù)等設(shè)立進(jìn)駐門檻。（2）共用型配送中心用地面積20萬平方米，主要吸引規(guī)模較少、沒有能力也沒有必要自建配送中心的中小型連鎖便利企業(yè)、百貨店進(jìn)駐，使各企業(yè)共用同一物流與信息平臺，構(gòu)建支撐商業(yè)企業(yè)運作的供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)，最終形成規(guī)模

7、經(jīng)濟(jì)。共用型配送中心的公共設(shè)施包括： 倉儲空間：包括普通平房倉庫區(qū)（用作普通商品的儲存、物流中轉(zhuǎn)等）和專用倉庫區(qū)（用作特殊商品的儲存，如需要冷凍的新鮮食品）。箱式貨柜 運輸設(shè)備：主要包括現(xiàn)代化的箱式貨柜、集裝箱拖斗以及特種運輸車輛，其中特種運輸車輛能滿足新鮮食品、易碎商品等具有特殊運輸要求的貨物運輸。 流通加工區(qū)：流通加工包括對商品的拆解、分揀、包裝、條碼設(shè)置等，同時，加工區(qū)設(shè)有自動分揀機、自動升降機、自動傳送帶及真空包裝機等機械設(shè)備，并采用自動化管理。 信息化系統(tǒng)設(shè)施：各企業(yè)能隨時通過該系統(tǒng)調(diào)用的內(nèi)部數(shù)據(jù)，并與供應(yīng)商、門店、運輸車輛接口，使其有效掌握物流、信息流。自動升降機自動分揀機（3）陸

8、港（貨運）樞紐站陸港（貨運）樞紐站用地面積為20萬平米。陸港樞紐站與沿海港口一樣，由硬件系統(tǒng)、軟件系統(tǒng)和生產(chǎn)配套服務(wù)系統(tǒng)組成，不同的是增加了國際陸路運輸。生產(chǎn)配套服務(wù)系統(tǒng)包括海關(guān)查驗、邊境檢查、衛(wèi)生檢疫、商品檢驗、結(jié)匯銀行、船運代理、信息服務(wù)等，這均可在園區(qū)的配套服務(wù)區(qū)實現(xiàn)，并與園區(qū)連鎖企業(yè)共享資源。隨著深圳物流業(yè)和商貿(mào)的發(fā)展，陸港貨運的需求將不斷增加，應(yīng)預(yù)留足夠的用地適應(yīng)未來的擴(kuò)張。（4）辦公區(qū)辦公區(qū)用地面積為10萬平方米。辦公區(qū)主要為園區(qū)管理機構(gòu)提供辦公場所，為入園的連鎖商業(yè)企業(yè)提供采購中心辦公場所，使連鎖企業(yè)采購中心與配送中心有效地進(jìn)行內(nèi)部協(xié)作，提升企業(yè)核心競爭力。 （5）展示中心主要為

9、制造企業(yè)提供產(chǎn)品展示的空間，為園區(qū)配送中心提供便捷的采購渠道。未來，隨著連鎖企業(yè)物流配送基地的聚集，將產(chǎn)生大量的采購行為，制造企業(yè)為獲得更多的訂單，需要向各連鎖企業(yè)展示各自的品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢，各連鎖企業(yè)采購中心也需要透過這個產(chǎn)品展示平臺獲得性價比更高的商品信息。展示中心制造業(yè)c制造業(yè)a制造業(yè)b采購中心b采購展示展示采購中心a采購中心c連鎖物流園區(qū)（6）園區(qū)配套服務(wù)區(qū)園區(qū)配套服務(wù)功能和展示中心可設(shè)在同一地塊，用地面積為5萬平米。園區(qū)配套服務(wù)功能包括生活配套服務(wù)、商貿(mào)配套服務(wù)、物流信息服務(wù)平臺和公共服務(wù)。展示中心和園區(qū)配套服務(wù)區(qū) 生活配套服務(wù)：生活配套設(shè)施主要為區(qū)內(nèi)員工和外來商貿(mào)人員提供生活居住場所

10、、餐飲娛樂場所。 商貿(mào)配套服務(wù)：商貿(mào)配套服務(wù)設(shè)施主要為連鎖企業(yè)提供接待中心；為連鎖企業(yè)提供商務(wù)會議中心，定期用于舉行采購大會、訂貨會、洽談會等；為連鎖企業(yè)提供金融服務(wù)。 物流信息服務(wù)平臺：物流信息服務(wù)平臺是指通過網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，發(fā)布配送需求、價格行情、對外廣告宣傳等活動，推動社會化物流和第三方物流發(fā)展，同時為行業(yè)提供交流互動平臺。 公共服務(wù)平臺：公共服務(wù)主要指政府的公共行政服務(wù)，包括商品檢差、質(zhì)量監(jiān)督、衛(wèi)生檢疫、稅收服務(wù)、工商行政服務(wù)等，商品檢差、質(zhì)量監(jiān)督和衛(wèi)生檢疫是保證連鎖企業(yè)即售產(chǎn)品（尤其是食品）安全的重要措施，有利于提高入園連鎖企業(yè)的商業(yè)信譽，維護(hù)深圳連鎖業(yè)的形象。 其他：包括園區(qū)物業(yè)

11、管理、物流企業(yè)的信譽管理、招商宣傳以及商貿(mào)物流政策的落實等職能。（三） 道路交通體系園區(qū)道路設(shè)計以最大化提高物流配送效率為原則，與外部道路交通合理相銜接。具體做法包括：首先，機荷高速延長線因溝通各主要交通干道，其設(shè)置應(yīng)在雙向10車道以上，滿足園區(qū)的連鎖企業(yè)配送需求，同時承載陸港樞紐站的貨運需求；為滿足陸港建設(shè)的需求，園區(qū)內(nèi)應(yīng)有一條交通干道直通寶安機場和大鏟灣，緩解沿江高速和寶安大道的交通壓力；園區(qū)內(nèi)道路應(yīng)縱橫較錯，以東西向的中部道路為園區(qū)主干道，銜接寶安大道和沿江高速，以南北向道路為支道，與規(guī)劃路和機荷高速延長線相接；對園區(qū)道路景觀進(jìn)行設(shè)計，使道路成為園區(qū)流動的風(fēng)景線；鑒于園區(qū)道路車流量大，在

12、進(jìn)行道路規(guī)劃的同時，也應(yīng)做好人流通道設(shè)置，即在各交通節(jié)點處設(shè)地下人行通道，保證人員安全。外部交通系統(tǒng)內(nèi)部交通系統(tǒng)（四） 主要建筑形態(tài)設(shè)計要求園區(qū)內(nèi)的建筑設(shè)計應(yīng)追求簡潔明快、輕盈流暢，注重功能內(nèi)涵，力求建筑與周圍建筑造型和色彩的完美協(xié)調(diào)，著重體現(xiàn)清新、流暢、親切的現(xiàn)代風(fēng)格。建筑群與周圍綠化帶的綠色環(huán)境既融合又相互襯托，給園區(qū)人員提供了一個舒適宜人、園林式的辦公、休息場所。（五） 園區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)置要求園區(qū)內(nèi)標(biāo)識系統(tǒng)應(yīng)以“原創(chuàng)、簡潔、醒目”為設(shè)計準(zhǔn)則，其功能的主要目標(biāo)是對園區(qū)的戶外內(nèi)做出明確的指示性或公益性的告知。如園區(qū)平面圖，應(yīng)設(shè)在園區(qū)每個入口處和園區(qū)內(nèi)十字路口處，其所設(shè)定的方位，應(yīng)與觀看者所處

13、位置的朝向的實際方位一致，給予正確的方向指示；三維空間標(biāo)識，通過借助特定的色彩在道路作出不同的標(biāo)線，引導(dǎo)車輛前往園區(qū)各功能空間；交通標(biāo)識，除了有指向功能外，當(dāng)視線不能直接看到建筑物，應(yīng)標(biāo)注出距離提示；市內(nèi)標(biāo)識牌，最宜采取雙面墻附式標(biāo)識牌，使在走道的任何一個方位都能看到標(biāo)識的內(nèi)容。三、建設(shè)固戍連鎖配送物流園的實施建議（一）園區(qū)開發(fā)建設(shè)模式從目前國內(nèi)物流園區(qū)看，主要有4種開發(fā)建設(shè)模式，鑒于固戍物流園區(qū)的規(guī)模屬于中型物流園區(qū)的特點，建議采用派出園區(qū)開發(fā)機構(gòu)或管委會的模式，負(fù)責(zé)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合入駐企業(yè)特點進(jìn)行開發(fā)模式創(chuàng)新，鼓勵商業(yè)企業(yè)參與園區(qū)的開發(fā)。具體實施如下：（1）大型連鎖企業(yè)：負(fù)

14、責(zé)企業(yè)在園區(qū)內(nèi)配送中心（含分揀加工區(qū)）的建設(shè)。采用土地使用權(quán)有償出讓模式，向具有獨立運營配送中心意愿的大型連鎖商業(yè)企業(yè)有償出讓土地使用權(quán)，以指定的地塊、年限、用途和容積率等條件，由土地使用權(quán)受讓人支付土地使用權(quán)出讓金和使用金后，供土地使用權(quán)受讓人按規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。（2）由政府派出的園區(qū)開發(fā)機構(gòu)（或管委會）負(fù)責(zé)園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，以及陸港交通樞紐、公共倉、辦公區(qū)和綜合配套區(qū)的開發(fā)建設(shè)。公共倉及交通樞紐站：采用合作投資的模式開發(fā)由政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)投資土地、基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)行項目經(jīng)營權(quán)的招標(biāo)，由中標(biāo)公司投資主要物流設(shè)備及相關(guān)設(shè)施，并由其組建管理公司，對建成后的物流園區(qū)進(jìn)行營運，同時承擔(dān)項目風(fēng)險

15、。因此，在合作投資模式中，政府派駐的開發(fā)機構(gòu)通過出租的方式獲得收益，承擔(dān)較小的項目風(fēng)險，但收益較自行投資模式少。辦公區(qū)和綜合配套區(qū)采用土地使用權(quán)有償出讓模式，優(yōu)先向大型連鎖企業(yè)和第三方物流公司出讓辦公土地使用權(quán)，吸引其在物流園區(qū)建設(shè)采購中心或物流配送管理中心。同時，可向開發(fā)商有償出讓辦公、綜合服務(wù)區(qū)用地，由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。建設(shè)完成后，采取只租不售的形式，以把握物業(yè)管理和經(jīng)營的主動權(quán)，否則，一旦出售，極有可能由于新業(yè)主的短期利益行為，而導(dǎo)致經(jīng)營失敗，對整個項目產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。為保證辦公區(qū)不偏離物流園的整體功能定位，對凡進(jìn)駐辦公區(qū)的連鎖企業(yè)總部或采購中心，政府均應(yīng)給予相關(guān)的優(yōu)惠政策。物流信

16、息服務(wù)平臺園區(qū)建設(shè)完成后，由園區(qū)管理機構(gòu)負(fù)責(zé)物流信息平臺的開發(fā)建設(shè)，為入園企業(yè)和外部企業(yè)提供物流配送配送需求、價格行情、對外廣告宣傳等活動和交流的平臺。采用管理機構(gòu)招標(biāo)的形式，由專業(yè)的物流網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)建設(shè)企業(yè)提供平臺建設(shè)。（二） 園區(qū)管理模式從一定程度上看, 開發(fā)建設(shè)主體的不同, 在很大程度上影響或者決定了物流園區(qū)的管理模式。從目前各類型園區(qū)的管理模式看，主要有5種類型：管理委員會制、股份公司制、業(yè)主委員會制、協(xié)會制和房東制。管理委員會制。政府仿照開發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委員會對物流園區(qū)進(jìn)行管理，提供企業(yè)登記、土地使用、人事代理等服務(wù)，物業(yè)管理等具體工作則委托專業(yè)公司來做。這種形式適合規(guī)模

17、較大的物流園區(qū)。股份公司制。采取公司制管理園區(qū)，設(shè)立董事會、總經(jīng)理、監(jiān)事會與相關(guān)部門，按照責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則對園區(qū)進(jìn)行管理。如果開發(fā)商是大型連鎖企業(yè)，采用這種模式的可能性比較大。業(yè)主委員會制。參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)組成業(yè)主委員會，成為園區(qū)決策機構(gòu)，組建管理部門負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營。協(xié)會制。由行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)整個園區(qū)的經(jīng)營管理，組織、協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)開展物流服務(wù)。這種形式和業(yè)主委員會制的不同在于協(xié)會所代表的企業(yè)更加廣泛，協(xié)會只是組織者，并沒有對園區(qū)進(jìn)行直接投資。房東制。投資商完成土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后, 把土地、倉庫、辦公樓、信息平臺等設(shè)施出租給商業(yè)企業(yè)，投資商自己成為“房東”，只收取租金，不參與經(jīng)營園區(qū)

18、為企業(yè)提供的服務(wù)職能則由政府有關(guān)部門提供，或者委托給專業(yè)公司。這幾種模式很大程度上是園區(qū)投資主體決定的，各有優(yōu)劣。管理委員會制行政色彩比較強，能較好體現(xiàn)政府規(guī)劃的意圖；股份公司制運營效率較高，但可能片面追求效益；業(yè)主委員會制和協(xié)會制決策層比較松散，難于取得一致意見，效率較低；房東制純屬投資行為，對整個園區(qū)的開拓能力較差。結(jié)合固戍物流園區(qū)的開發(fā)模式和規(guī)模，建議采用政府派出管委會的模式進(jìn)行園區(qū)管理。園區(qū)管委會職責(zé)信息服務(wù)平臺建設(shè)管理園區(qū)物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)、信譽管理公共倉租賃管理宣傳招商商貿(mào)物流政策落實園區(qū)管委會負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)及公共設(shè)施管理、園區(qū)信息服務(wù)平臺建設(shè)和管理、公共倉的經(jīng)營權(quán)租賃和管理，并承當(dāng)對

19、外和對內(nèi)的協(xié)調(diào)溝通、信譽管理、商貿(mào)物流政策在園區(qū)的落實和園區(qū)的招商宣傳。（三） 園區(qū)招商推廣策略1、 大型連鎖企業(yè)配送中心區(qū)的招商模式由于深圳多家大型連鎖商業(yè)企業(yè)對物流配送中心具有強較的需求，因此，在招商過程中，政府應(yīng)針對仍未有配送中心卻又有需求意愿的企業(yè)，進(jìn)行重點招商。但園區(qū)的空間有限。因此獨立型配送中心區(qū)招商的主要問題是如何篩選入駐企業(yè)，即設(shè)立企業(yè)準(zhǔn)入條件。企業(yè)入駐標(biāo)準(zhǔn)主要包括下述內(nèi)容：在深圳乃至全國擁有優(yōu)良的商業(yè)信譽；擁有的連鎖門店達(dá)到一定數(shù)量（如在深擁有門店20家以上，在其它地區(qū)擁有門店10家以上）；良好的稅收記錄；入駐園區(qū)的配送中心必須達(dá)到一定規(guī)模（如占地面積必需達(dá)到2萬平方米以上）

20、。2、陸港樞紐站和共用型配送中心的招商模式 開發(fā)機構(gòu)和代理公司共同招商若采取政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)自行建設(shè)和管理共用型配送中心的運作模式，配送中心租賃招商的方式有三種：一是開發(fā)機構(gòu)自行招商；二是委托代理公司招商，代理可分為獨立代理和多家代理；三是開發(fā)機構(gòu)和代理公司共同招商。委托代理公司招商，好處是代理公司通常能掌握一批商戶資源，另外信息來源也比較廣泛，可以加快招商的進(jìn)度。實行獨家代理是對代理公司的實力和經(jīng)驗有信心，獲得獨家代理權(quán)后，代理商會減少急功近利心態(tài)，有助于吸引優(yōu)質(zhì)租戶。多家代理實質(zhì)上是將競爭機制引入招商中介服務(wù)過程，開發(fā)機構(gòu)可以按照貨比三家的方法，實行價高者得、優(yōu)質(zhì)者得，從而激勵代

21、理商全力以赴進(jìn)行招商。代理商的收費一般是按照租戶三個月的租金價格收取。固戌連鎖物流園可采用開發(fā)機構(gòu)和代理公司共同招商的模式，發(fā)揮各自所長，加快招商進(jìn)度，并吸引優(yōu)質(zhì)租戶。 社會招標(biāo)若采用合作投資模式，政府派出的開發(fā)機構(gòu)應(yīng)重視投標(biāo)公司的資格。其中，第三方物流企業(yè)和連鎖經(jīng)營企業(yè)應(yīng)具有首選投標(biāo)人資格。原因在于，若為第三方物流，其可利用自身廣泛的客戶資源有效地經(jīng)營配送中心；若為連鎖經(jīng)營企業(yè)，在滿足其自身物流配送需求的同時，兼顧社會化連鎖物流配送。由此可見，兩者均可以利用自身的優(yōu)勢，擴(kuò)大營運服務(wù)范圍，減少項目風(fēng)險，對共用型配送中心的正常營運具有較高的保障。3、 辦公區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)的招商模式 通過向社會招標(biāo)

22、的方式，出讓辦公用地、綜合服務(wù)區(qū)用地。其中，連鎖企業(yè)（尤其是已入駐園區(qū)的企業(yè)）具有優(yōu)先投標(biāo)辦公用地的資格。為了杜絕投機行為，連鎖企業(yè)辦公大樓必須達(dá)到一定的自用率。但考慮到部分連鎖企業(yè)還處于擴(kuò)張階段，未來辦公空間的需求巨大，允許較低的初始自用率，但必須達(dá)到60%以上。 招商對象“擇優(yōu)錄取”。鑒于我市商業(yè)企業(yè)發(fā)展情況，入園企業(yè)應(yīng)符合以下基本要求：規(guī)模型總部企業(yè)：經(jīng)濟(jì)實力雄厚，年銷售額和稅收貢獻(xiàn)達(dá)到一定規(guī)模的大型先進(jìn)商業(yè)企業(yè)；成長型總部企業(yè)：雖不具有顯著經(jīng)營規(guī)模、但發(fā)展勢頭較快、增值能力良好、納稅額保持快速增長的商業(yè)企業(yè)。四、經(jīng)濟(jì)和社會效益（一）經(jīng)濟(jì)效益園區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)效益主要有共用型配送中心租金收益

23、和入園企業(yè)收益和政府收益三部分構(gòu)成。1、 共用型配送中心收益以專業(yè)倉儲配送中心租金水平30元/平方米計算，30萬平方米的年租金收益1.1億元，項目投資6.7億元，靜態(tài)投資回收期約6.1年。2、 陸港樞紐站收益樞紐站預(yù)計租金40元/平方米，30萬平方米年收益1.4億元，項目投資6.7億元，回收期4.8年。3、入園企業(yè)直接經(jīng)濟(jì)收益配送中心本身歲不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效益，但其建成和運作可明顯降低企業(yè)的經(jīng)營成本，提高企業(yè)的競爭力，擴(kuò)大市場占有率。國外連鎖企業(yè)配送成本占其銷售額的比例不足3%，而我國連鎖企業(yè)的配送成本高達(dá)8%以上，根據(jù)深圳連鎖企業(yè)訪談結(jié)果，采用規(guī)模適當(dāng)、專業(yè)化配送中心后，連鎖企業(yè)的配送成本預(yù)

24、計至少可降至5%以內(nèi)。以園區(qū)建成后年配送規(guī)模2000億元計算，配送中心建設(shè)完成后，可為企業(yè)節(jié)省近60億元的經(jīng)營成本。4、政府直接收益主要來自地價收益，按物流園區(qū)平均地價800元/平方米計算，100萬平方米的直接地價收益為8億元；（二）間接社會效益除直接經(jīng)濟(jì)效益外，固戍連鎖配送物流園還將產(chǎn)生巨大的間接社會效應(yīng)。1、提供就業(yè)機會提供的就業(yè)機會約2萬個，且大量為高素質(zhì)的技術(shù)和管理人員。2、 增加稅收連鎖企業(yè)經(jīng)營成本的下降，盈利水平和效益提升，市場規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，均將直接反映在稅收的提高。僅成本下降一項，以2008年連鎖企業(yè)深圳銷售額1300億元計算，每年可增加稅收約11億元。3、提升連鎖企業(yè)的市場

25、競爭力固戍連鎖配送物流園建成后，將吸引大部分總部設(shè)于深圳的連鎖企業(yè)入園建設(shè)和發(fā)展配送中心，大幅降低企業(yè)的配送成本，有效提升大型連鎖企業(yè)的市場競爭力；另一方面，各類連鎖企業(yè)配送中心的聚集，有利于發(fā)揮深圳連鎖物流配送的聚集效應(yīng)，促進(jìn)物流社會化和第三方物流的發(fā)展，使中小型連鎖企業(yè)能夠以更低成本獲得專業(yè)的物流配送服務(wù)，從整體上提升深圳連鎖企業(yè)的市場競爭力。4、 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展園區(qū)建成后，深圳連鎖企業(yè)的競爭優(yōu)勢將得到強化，企業(yè)通過不斷的對外擴(kuò)張，為深圳帶來龐大的現(xiàn)金流，有效帶動深圳金融業(yè)的發(fā)展。連鎖企業(yè)的不斷發(fā)展，銷售規(guī)模和商品品種的不斷豐富，將使連鎖企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，產(chǎn)生強大的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效

26、應(yīng)，帶動深圳制造、會展、商務(wù)、酒店等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。五、固戍連鎖配送物流園建設(shè)所需的政策支持（一）強化交通組織和物流安排加快物流園區(qū)配套交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。以優(yōu)良的同步配套交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施，吸引連鎖企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)。同時，公安交通管理部門在確保道路安全、暢通的條件下，對進(jìn)入園區(qū)的物流運輸車輛提供優(yōu)先通行和?？康谋憷?；進(jìn)入園區(qū)需辦理通行證的物流運輸車輛，對手續(xù)齊全的，在半個工作日辦結(jié)。（二）制定優(yōu)惠政策，扶持自建配送中心的連鎖物流企業(yè)在土地政策上，入園的連鎖企業(yè)均可享受深圳物流用地的優(yōu)惠措施。即按照深圳市現(xiàn)代物流園區(qū)土地管理政策規(guī)定，物流園區(qū)用地可分期支付地價款，新申請的用地項目地價可優(yōu)惠20，物流園區(qū)用地使用年限延長至50年等；在融資方面，鼓勵銀行給予貸款；在財政方面，安排一定