房產(chǎn)面積測算

1、 房產(chǎn)面積測算房產(chǎn)面積測算為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)等提供必不可少核發(fā)權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)等提供必不可少的資料；同時，也為房地產(chǎn)稅費的征收、的資料；同時，也為房地產(chǎn)稅費的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。 一、一般規(guī)定一、一般規(guī)定 （一）房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容（一）房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 房屋面積測算均指水平面積的測房屋面積測算均指水平面積的測算。房屋面積測算包括房屋建筑算。房屋面積測算包括房屋建筑面積測算、使用面積測算、產(chǎn)權(quán)面積測算、使用面積測算、產(chǎn)權(quán)面積測算、共有建筑面積的測算面積測算、共有建筑面積的測算與分攤。與分攤。1.1.房屋

2、的建筑面積房屋的建筑面積 房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有有地下室、室外樓梯等，且具備有有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.202.20米以米以上（含上（含2.202.20米，以下同）的永久性米，以下同）的永久性建筑。建筑。2. 2. 房屋的套內(nèi)建筑面積房屋的套內(nèi)建筑面積 （由以（由以下三部分組成）下三部分組成） A)A)套內(nèi)使用面積：為套內(nèi)房屋使用套內(nèi)使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計空間的凈面積，按水平投影面積計算。一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水

3、平距算。一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應計入離計算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應計入使用面積。使用面積。 B)B)套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。非共用墻兩種。 套之間的分隔墻，套與公共建筑之套之間的分隔墻，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積。面積一半計入套內(nèi)墻體面積。 C C）陽臺建筑面積：按陽臺底板水平）陽臺建筑面積：按陽臺底板水平投影面積計算，封閉的全部計算建

4、投影面積計算，封閉的全部計算建筑面積，不封閉的計算一半建筑面筑面積，不封閉的計算一半建筑面積，沒有頂蓋的陽臺不計算建筑面積，沒有頂蓋的陽臺不計算建筑面積。積。 3. 3. 房屋的共有建筑面積房屋的共有建筑面積 （由兩部分（由兩部分組成）組成） （1 1）本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、）本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、 樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積；務的公共用房和管理用房的建筑面積； （2 2）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，）套

5、（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積一半以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積一半的建筑面積。的建筑面積。 4. 4. 房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積 產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。面積。 5 5、房屋共有建筑面積、房屋共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指由多個產(chǎn)權(quán)主共房屋共有建筑面積系指由多個產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。同占有或共同使用的建筑面積。 6 6、房屋的占地面積、房屋的占地面積 房屋占地面積是指房屋底層外墻（包括柱、廊、房屋占地面積是指房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺）外圍水平面積。門、陽臺）外圍水平面

6、積。 7 7、房屋用地面積、房屋用地面積 房屋用地面積是指房屋占用和使用的全部土地房屋用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積和共用土地的分攤面積等全積、院落用地面積和共用土地的分攤面積等全部使用面積。部使用面積。 8 8、房產(chǎn)面積測算的一般要求有：、房產(chǎn)面積測算的一般要求有： 房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算；算； 各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取

7、中數(shù)作為最后結(jié)果； 邊長以邊長以m m為單位，取至為單位，取至0.01m0.01m；面積以；面積以m2m2為單為單位，取至位，取至0.01m20.01m2；共有建筑面積分攤系數(shù)至少；共有建筑面積分攤系數(shù)至少保留五位小數(shù)；保留五位小數(shù)； 量距應使用鑒定合格的卷尺或其他能達到相量距應使用鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。應精度的儀器或工具。二、房屋建筑面積測算基本精度二、房屋建筑面積測算基本精度 房屋建筑面積測算一律以中誤差作房屋建筑面積測算一律以中誤差作為評定精度的標準，以為評定精度的標準，以2 2倍中誤差作倍中誤差作為房屋建筑面積測算的最大限差。為房屋建筑面積測算的最大限差。我國

8、房產(chǎn)面積的精度分為我國房產(chǎn)面積的精度分為3 3個等級，個等級，各級房產(chǎn)面積測算的限差和中誤差各級房產(chǎn)面積測算的限差和中誤差不得超過表不得超過表5-15-1中計算的結(jié)果。中計算的結(jié)果。 房屋面積測算的中誤差與限差房屋面積測算的中誤差與限差 表表5-15-1房屋面積的房屋面積的精度等級精度等級房屋面積中誤差房屋面積中誤差房屋面積誤差的限差房屋面積誤差的限差一級一級0.01S+0.0003S0.01S+0.0003S0.02S+0.0006S0.02S+0.0006S二級二級0.02S+0.001S0.02S+0.001S0.04S+0.002S0.04S+0.002S三級三級0.04S+0.003

9、S0.04S+0.003S0.08S+0.006S0.08S+0.006S注：注：S S為房產(chǎn)面積，為房產(chǎn)面積，m m2 2房屋面積的限差比較房屋面積的限差比較 表表5-25-2房屋面積房屋面積m m2 2一級精度一級精度二級精度二級精度三級精度三級精度限差，限差，m m2 2相對誤差相對誤差限差，限差，m m2 2相對誤差相對誤差限差，限差，m m2 2相對誤差相對誤差80800.230.231/3481/3480.520.521/1541/1541.201.201/671/671001000.260.261/3851/3850.600.601/1671/1671.401.401/711/7

10、11201200.290.291/4141/4140.680.681/1761/1761.601.601/751/751501500.330.331/4551/4550.790.791/1901/1901.881.881/801/802002000.400.401/5001/5000.970.971/2061/2062.332.331/861/863003000.520.521/5771/5771.291.291/2331/2333.193.191/941/94100010001.231.231/8131/8133.263.261/3071/3078.528.521/1171/117根據(jù)根據(jù)規(guī)

11、范規(guī)范中的規(guī)定，房屋面積的精度分中的規(guī)定，房屋面積的精度分為為3 3級，根據(jù)實踐和實際的要求，一般采用級，根據(jù)實踐和實際的要求，一般采用2 2個精度等級，即采用二級、三級精度標準。個精度等級，即采用二級、三級精度標準。5-35-3表中列出了不同測算面積所允許的面積表中列出了不同測算面積所允許的面積測算中誤差。測算中誤差。有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級精度?？刹捎靡患壘?。對新建商品房（及以前未測算的）建筑面積對新建商品房（及以前未測算的）建筑面積測算精度采用二級精度要求。測算精度采用二級精度要求。對其他房產(chǎn)建筑面積測算采用三級中誤差。對其

12、他房產(chǎn)建筑面積測算采用三級中誤差。測算面積所允許的面積測算測算面積所允許的面積測算中誤差中誤差 表表5-35-3面積面積2020404050506060707080809090100100150150180180200200一級一級0.050.050.080.080.090.090.100.100.100.100.110.110.120.120.130.130.170.170.190.190.200.20二級二級0.100.100.160.160.190.190.210.210.230.230.250.250.280.280.300.300.400.400.450.450.480.48三級三級

13、0.230.230.370.370.430.430.480.480.540.540.590.590.640.640.700.700.940.941.081.081.171.17對應于房屋面積誤差的邊長測量對應于房屋面積誤差的邊長測量誤差限差誤差限差 表表5-45-4 房屋房屋面積面積的精的精度等度等級級邊長測量的中誤差邊長測量的中誤差m m邊長測量誤差的邊長測量誤差的限差限差m m限差計算舉例限差計算舉例D=D=10.0010.00D=D=22.3622.36D=D=31.6231.62D=D=50.0050.00一級一級 （0.007+0.0002D0.007+0.0002D）（0.014+

14、0.0004D0.014+0.0004D）0.020.020.020.020.030.030.030.03二級二級(0.014+0.0007D)(0.014+0.0007D)(0.028+0.0014D)(0.028+0.0014D)0.040.040.060.060.070.070.100.10三級三級(0.028+0.002D)(0.028+0.002D)(0.056+0.004D)(0.056+0.004D)0.100.100.150.150.180.180.260.26不利情況下房屋面積測量中的邊長不利情況下房屋面積測量中的邊長測量誤差測量誤差 表表5-55-5房屋房屋面積面積的精的精

15、度等度等級級邊長測量的中誤差邊長測量的中誤差m m邊長測量誤差的邊長測量誤差的限差限差m m限差計算舉例限差計算舉例D=D=10.0010.00D=D=22.3622.36D=D=31.6231.62D=D=50.0050.00一級一級（0.005+0.00015D0.005+0.00015D）（0.01+0.0003D0.01+0.0003D）0.010.010.020.020.020.020.030.03二級二級(0.01+0.0005D)(0.01+0.0005D)(0.02+0.001D)(0.02+0.001D)0.030.030.040.040.050.050.070.07三級三級

16、(0.02+0.0015D)(0.02+0.0015D)(0.04+0.003D)(0.04+0.003D)0.070.070.110.110.140.140.190.19 三、房屋建筑面積測算要求三、房屋建筑面積測算要求 1 1、房屋邊長丈量采用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺或、房屋邊長丈量采用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺或手持測距儀兩次丈量結(jié)果取中數(shù)，量至厘米。手持測距儀兩次丈量結(jié)果取中數(shù)，量至厘米。 2 2、計算公式要正確、計算公式要正確 一般規(guī)則圖形外圍水平面積，可用下式表示一般規(guī)則圖形外圍水平面積，可用下式表示 S=BS=BL LJ J 式中：式中：S S為建筑面積（為建筑面積（m2m2）；）； B B、

17、L L為外圍水平投影寬度和長度；為外圍水平投影寬度和長度； J J為折減系數(shù)（無折減系數(shù)時，為折減系數(shù)（無折減系數(shù)時，J=1J=1）。）。 3 3、尺寸界限要合理、尺寸界限要合理 外圍尺寸不包括主墻外的藝術(shù)形體及外圍尺寸不包括主墻外的藝術(shù)形體及突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、臺階、無柱雨裝飾性的玻璃幕墻、垛、臺階、無柱雨篷等。篷等。 同一房屋需分別計算面積時，其分界同一房屋需分別計算面積時，其分界墻柱應注入主建筑物內(nèi)。室外雨篷、挑墻柱應注入主建筑物內(nèi)。室外雨篷、挑陽臺、挑（檐）廊等，其兩側(cè)邊長尺寸陽臺、挑（檐）廊等，其兩側(cè)邊長尺寸應是與

18、主體建筑分界的外墻邊線開始計應是與主體建筑分界的外墻邊線開始計算。算。 墻體厚度應以實量為準。墻體厚度應以實量為準。 墻體可分為自有墻、共有墻和借墻墻體可分為自有墻、共有墻和借墻3 3種。種。 套內(nèi)使用空間的分隔墻（不與鄰戶相接的墻體）套內(nèi)使用空間的分隔墻（不與鄰戶相接的墻體）稱為自有墻。墻體面積全部（稱為自有墻。墻體面積全部（100%100%）計入套內(nèi)。）計入套內(nèi)。 套與套之間的分隔墻（與鄰戶相接的墻體）及套與套之間的分隔墻（與鄰戶相接的墻體）及套與公共樓梯間、過道（走廊）之間的分隔墻套與公共樓梯間、過道（走廊）之間的分隔墻以及外墻（包括兩側(cè)山墻）稱為共有墻。墻體以及外墻（包括兩側(cè)山墻）稱為

19、共有墻。墻體的一半（的一半（50%50%）計入套內(nèi)，外墻的另一半作為）計入套內(nèi)，外墻的另一半作為共用面積按比例進行分攤。共用面積按比例進行分攤。 借墻是指甲方利用乙方的墻體作為承重墻建造借墻是指甲方利用乙方的墻體作為承重墻建造自己的房屋，其墻體面積則計入乙方房屋建筑自己的房屋，其墻體面積則計入乙方房屋建筑面積。面積。 4 4、共有、共用部位要調(diào)查清楚、共有、共用部位要調(diào)查清楚 共有、共用部位是指為整幢樓服務的，由多個共有、共用部位是指為整幢樓服務的，由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有和使用的建筑面積。產(chǎn)權(quán)人共同占有和使用的建筑面積。 5 5、各種面積計算必須獨立測算兩次，其、各種面積計算必須獨立測算兩次，其

20、較差應在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作為最較差應在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果后結(jié)果 。最后面積以。最后面積以m2m2為單位，取至為單位，取至0.01m20.01m2。 四、房屋建筑面積測算規(guī)則四、房屋建筑面積測算規(guī)則 （一）計算建筑面積的房屋原則上應具備的條（一）計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件件 1 1、應具有上蓋；、應具有上蓋； 2 2、應有圍護物；、應有圍護物； 3 3、層高在、層高在2.20m2.20m或或2.20m2.20m以上；以上； 4 4、結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；、結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； 5 5、可作為人們生產(chǎn)或生活的場所；、可作為人們生產(chǎn)或生活的場所； 6 6、具

21、有明確的歸屬；、具有明確的歸屬； 7 7、建筑物的構(gòu)成具有合法性。、建筑物的構(gòu)成具有合法性。 （二）計算全部建筑面積的范圍（二）計算全部建筑面積的范圍 a. a. 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 b b房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、及其梯間、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、及其梯間、電梯間等其高度在電梯間等其高度在2 220m20m以上部位計算建筑面以上部位計算建筑面積。積。 c c穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大

22、廳內(nèi)的回廊部分，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在層高在2 220m20m以上的，按其水平投影計算面積。以上的，按其水平投影計算面積。 d d樓梯間、電梯樓梯間、電梯( (觀光梯觀光梯) )井、提物井、井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算。垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算。 e e房屋天面上，屬永久性建筑，層高在房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2 220m20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2 220m20m以上的以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。部位，按其外圍水平投影面積計算。 f. f. 挑

23、樓，全封閉的陽臺按其外圍水平投挑樓，全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。影面積計算。 g g屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。水平投影面積計算。 h. h. 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。 i i房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。水平投影面積計算。 j j地下室、半地下室及其相應出入口，層高地下室、半地下室及其相應出入口，層高在在2 220m20m以上，按其

24、外墻以上，按其外墻( (不包括采光井、防不包括采光井、防潮層及保護墻潮層及保護墻) )外圍水平面積計算。外圍水平面積計算。 k k有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算?；驀o結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 1 1玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。平投影面積計算。 m. m. 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。外圍水平投影面積計算。 n n依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)

25、構(gòu)的有圍護結(jié)構(gòu)的, ,按其高度在按其高度在2.20m2.20m以上部位的外以上部位的外圍水平面積計算。圍水平面積計算。 o o有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積?？s縫面積計算建筑面積。 （三）計算一半建筑面積的范圍（三）計算一半建筑面積的范圍 a a與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 b b獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半永久性建筑的，按其上蓋水

26、平投影面積的一半計算。計算。 c c未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。水平投影面積的一半計算。 d d無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。積的一半計算。 e e有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。按外圍水平投影面積的一半計算。 （四）不計算房屋面積的范圍（四）不計算房屋面積的范圍 a a層高小于層高小于2.20m2.20m以下的夾層、插層、以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于技術(shù)層和層高小于2 220m20m的地下室和半的地下室和半地下

27、室等。地下室等。 b b突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。無柱雨篷等。 c c房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋之間無上蓋的架空通廊。 d d房屋的天面、挑臺、天面上的花園、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。泳池。 e e建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 f. f. 騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。行的部分。 s s利用引橋、高架路、高架橋、路面作

28、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。為頂蓋建造的房屋。 h h活動房屋、臨時房屋、簡易房屋?；顒臃课荨⑴R時房屋、簡易房屋。 i i獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。防干、支線。 j j與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 房產(chǎn)面積測量出新規(guī)房產(chǎn)面積測量出新規(guī) 建筑面積計算建筑面積計算更明確更明確 建設(shè)部進一步明確了如下幾種情況建筑面積的建設(shè)部進一步明確了如下幾種情況建筑面積的計算規(guī)定：計算規(guī)定： 一、房屋一、房屋層高層高。計算建筑面積的房屋，其。計算建筑面積的房屋，其層高層高均應在均應在2.22.2米以上（包含

29、米以上（包含2.22.2米，以下相同）。米，以下相同）。 二、外墻墻體。同一樓層外墻，既有主墻，又二、外墻墻體。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃有玻璃幕墻幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻的厚度按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不的厚度按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬同時，分層分別計算。金屬幕墻幕墻及其他材料及其他材料幕幕墻墻參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。 三、斜面結(jié)構(gòu)屋頂。房屋屋頂為斜面結(jié)三、斜面結(jié)構(gòu)屋頂。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)，即坡屋頂?shù)?，?gòu)，即坡屋頂?shù)?，層高層?.22.2米以上部位計米以上部位計算建筑面積。算建

30、筑面積。 四、不規(guī)則圍護物。陽臺、挑廊、架空四、不規(guī)則圍護物。陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。以底板水平投影計算建筑面積。 五、變形縫。與室內(nèi)任意一邊相通，具五、變形縫。與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫均應計算建筑面積?？s縫、沉降縫均應計算建筑面積。 六、非垂直墻體。對傾斜、弧狀等六、非垂直墻體。對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高非垂直墻體的房屋，層高2.22.2米以上米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜

31、，超出底板外沿的，以底板外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。投影計算建筑面積。 七、樓梯下方空間。樓梯已計算建七、樓梯下方空間。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否可筑面積的，其下方空間不論是否可以利用，均不再計算建筑面積。以利用，均不再計算建筑面積。 八、公共通道。臨街樓房、挑廊下八、公共通道。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。均不計算建筑面積。 九、兩層及兩層以上的房屋。兩層九、兩層及兩層以上的房屋。兩層及兩層以上的及兩層以上的房屋建筑房屋建筑面積均按

32、面積均按房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范中多層中多層房屋建筑房屋建筑面積計算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。面積計算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 十、與室內(nèi)不相通的建筑。與室內(nèi)不相十、與室內(nèi)不相通的建筑。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、廊檐的建筑，通的類似于陽臺、挑廊、廊檐的建筑，均不計建筑面積。均不計建筑面積。 十一、室外樓梯。室外樓梯的建筑面積十一、室外樓梯。室外樓梯的建筑面積按其在各樓層水平投影面積之和計算。按其在各樓層水平投影面積之和計算。另外，房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高另外，房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于低于2.22.2米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應明確其相應權(quán)利的歸屬。明確其相應權(quán)利的歸

33、屬。 一、面積測算的方法與精度一、面積測算的方法與精度 （一）房屋建筑面積測量工作的準備（一）房屋建筑面積測量工作的準備 （二）房地產(chǎn)面積測算的方法（二）房地產(chǎn)面積測算的方法 面積測算的方法有很多，根據(jù)面積測算面積測算的方法有很多，根據(jù)面積測算數(shù)據(jù)資料的來源，可分為解析法、實地數(shù)據(jù)資料的來源，可分為解析法、實地量距法和圖解法三大類。房產(chǎn)面積的測量距法和圖解法三大類。房產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法和實地量距法。算，主要采用解析法和實地量距法。 1.1.坐標解析法：坐標解析法： 坐標解析法是根據(jù)房屋用地界址點坐標解析法是根據(jù)房屋用地界址點或丘邊界點的坐標計算房屋用地面積或或丘邊界點的坐標計算房屋用

34、地面積或丘的面積，也包括利用房角點的坐標計丘的面積，也包括利用房角點的坐標計算房屋面積的方法。算房屋面積的方法。 2.2.實地量距法實地量距法 實地量距法是在實地使用儀器如全實地量距法是在實地使用儀器如全站儀、測距儀或卷尺丈量圖形的邊長計站儀、測距儀或卷尺丈量圖形的邊長計算出圖形的面積。實地量距法是目前房算出圖形的面積。實地量距法是目前房地產(chǎn)測量中最普遍的面積測算方法。地產(chǎn)測量中最普遍的面積測算方法。 房屋及其用地大都是由規(guī)則幾何圖形構(gòu)房屋及其用地大都是由規(guī)則幾何圖形構(gòu)成的，例如矩形、方形的房屋或房間，成的，例如矩形、方形的房屋或房間，大多數(shù)可以直接量取其有關(guān)邊長，利用大多數(shù)可以直接量取其有關(guān)

35、邊長，利用幾何基本公式很簡單地計算出它們的面幾何基本公式很簡單地計算出它們的面積。但也有一些房屋和用地的形狀比較積。但也有一些房屋和用地的形狀比較復雜和不規(guī)則，對這些復雜的面積，一復雜和不規(guī)則，對這些復雜的面積，一種方法是測定其界址點的坐標計算面積；種方法是測定其界址點的坐標計算面積；另一種方法是將整個面積分解成若干簡另一種方法是將整個面積分解成若干簡單的幾何圖形，分別量取這些圖形的有單的幾何圖形，分別量取這些圖形的有關(guān)邊長和角度，再計算出它們的面積。關(guān)邊長和角度，再計算出它們的面積。 3.3.圖解法圖解法 二、實地量距法測量邊長、墻體厚二、實地量距法測量邊長、墻體厚度和層高度和層高 1.1.

36、邊長長度測量方法邊長長度測量方法 長度測量工具一般使用鋼尺、玻璃纖維尺和手長度測量工具一般使用鋼尺、玻璃纖維尺和手持式激光測距儀。持式激光測距儀。 長度測量時，必須進行往返測量，往返測量的長度測量時，必須進行往返測量，往返測量的差值應小于其被測長度值差值應小于其被測長度值0.05%0.05%，如所量測距，如所量測距離在離在100m100m左右，往返測量的差值應控制在小于左右，往返測量的差值應控制在小于5cm5cm，被測長度取往返測量值的平均值。，被測長度取往返測量值的平均值。 長度測量的讀數(shù)精確到長度測量的讀數(shù)精確到0.01m0.01m，如已進行墻面，如已進行墻面裝飾的，必須減除裝飾面厚度。裝

37、飾的，必須減除裝飾面厚度。 2.2.墻體厚度測量方法墻體厚度測量方法 用鋼卷尺或手持測距儀直接測量墻體厚度。對用鋼卷尺或手持測距儀直接測量墻體厚度。對無法直接測量到厚度的墻體，可用測量內(nèi)、外無法直接測量到厚度的墻體，可用測量內(nèi)、外尺寸計算差值的方法進行間接測量。尺寸計算差值的方法進行間接測量。 其他墻體厚度按實測值核實設(shè)計值，墻體厚度其他墻體厚度按實測值核實設(shè)計值，墻體厚度按設(shè)計值計算，實在不能明確設(shè)計值的按實測按設(shè)計值計算，實在不能明確設(shè)計值的按實測值計算。值計算。 3 3層高測量層高測量 選擇樓層之間上層地板到下層地板，上陽臺底選擇樓層之間上層地板到下層地板，上陽臺底板到下底板的垂直距離，

38、用鋼卷尺或手持測距板到下底板的垂直距離，用鋼卷尺或手持測距儀至少取三個位置進行測量，取三次測量結(jié)果儀至少取三個位置進行測量，取三次測量結(jié)果的平均值為層高實測結(jié)果。的平均值為層高實測結(jié)果。 4.4.套內(nèi)房屋邊長測量套內(nèi)房屋邊長測量 測點一般取距地面測點一般取距地面1.2m1.2m0.2m0.2m的高度，在房屋的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的的兩個長邊、兩個短邊的1/61/6和和5/65/6位置，兩測位置，兩測點應保持水平。房屋邊長較長時，應適當增加點應保持水平。房屋邊長較長時，應適當增加測點數(shù)。測點數(shù)。 5.5.陽臺邊長測量陽臺邊長測量 陽臺邊長測量要測量欄板外沿長和寬，陽臺邊長測量要測量欄

39、板外沿長和寬，每邊各選取兩個測量點。每邊各選取兩個測量點。 6.6.整幢建筑物外圍尺寸測量整幢建筑物外圍尺寸測量 測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m1.2m0.2m0.2m的高度緊貼墻面的水平位置。的高度緊貼墻面的水平位置。 三、非矩形房屋測量與計算公式三、非矩形房屋測量與計算公式 對于非矩形的房屋面積應采用分塊對于非矩形的房屋面積應采用分塊法進行測量，分塊時原則上以分塊法進行測量，分塊時原則上以分塊少、各參數(shù)便于直接測定為宜，先少、各參數(shù)便于直接測定為宜，先對各分塊區(qū)域進行測量計算，得到對各分塊區(qū)域進行測量計算，得到各分塊的面積，再將各分塊面積相各分

40、塊的面積，再將各分塊面積相加計算得到該形狀的建筑面積。加計算得到該形狀的建筑面積。 通常形狀可分解為矩形、梯形、三角形、通常形狀可分解為矩形、梯形、三角形、扇形、弓形、圓形等。扇形、弓形、圓形等。四、實際測量中應注意的事項四、實際測量中應注意的事項 1.1.測量前的注意事項測量前的注意事項 2.2.測量中的注意事項測量中的注意事項 3.3.測量儀器的選擇測量儀器的選擇 共有共用建筑面積是指房屋中多個產(chǎn)權(quán)共有共用建筑面積是指房屋中多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。人共同占有或共同使用的建筑面積。 一、共有建筑面積的組成：一、共有建筑面積的組成： （1 1）本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、樓梯

41、）本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積；的公共用房和管理用房的建筑面積； （2 2）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積一半以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積一半的建筑面積。的建筑面積。 二、共有面積的分攤原則二、共有面積的分攤原則 1.1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行分攤

42、。文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行分攤。 2.2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權(quán)分割文件、無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權(quán)分割文件、協(xié)議不合法的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比協(xié)議不合法的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。例進行分攤。 3.3.共有建筑面積分攤以幢為單位進行，分攤的共有建筑面積分攤以幢為單位進行，分攤的共有建筑面積為本幢內(nèi)的共有建筑面積。共有建筑面積為本幢內(nèi)的共有建筑面積。 4.4.共有建筑面積按比例分攤的計算公式：共有建筑面積按比例分攤的計算公式： Si = KSi = KSiSi 上式中上式中 KSi/Si 式中：式中： K共有建筑面積分攤系數(shù)；共有建筑面積分攤系數(shù)； Si各產(chǎn)權(quán)單元自有

43、建筑面積，各產(chǎn)權(quán)單元自有建筑面積，m2 Si各產(chǎn)權(quán)單元應分攤的分攤面積，各產(chǎn)權(quán)單元應分攤的分攤面積， m2 Si需要分攤的分攤面積總和，即共有建筑需要分攤的分攤面積總和，即共有建筑面積，面積， m2 Si參加分攤的各產(chǎn)權(quán)單元自有建筑面積總參加分攤的各產(chǎn)權(quán)單元自有建筑面積總和，和， m2 （一）可以分攤的共有建筑面積（一）可以分攤的共有建筑面積 1.1.共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；光井（梯）、提物井； 2.2.共有的樓梯間、電梯間；共有的樓梯間、電梯間； 3.3.為本幢服務的變電室、水泵房、設(shè)備為本幢服務的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室

44、；間、值班警衛(wèi)室； 4.4.為本幢服務的公共用房、管理用房；為本幢服務的公共用房、管理用房； 5.5.共有的門廳、大廳、過道、門廊、門共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；斗； 6.6.共有的電梯機房、水箱間、避險間；共有的電梯機房、水箱間、避險間； 7.7.共有的室外樓梯；共有的室外樓梯； 8.8.共有的地下室、半地下室；共有的地下室、半地下室； 9.9.公共建筑之間的分隔墻，以及外墻公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。面積。 （二）不應分攤的建筑面積（二）不應分攤的建筑面積 1.1.作為人防工程的建筑面積；作為人防工程的建筑

45、面積； 2.2.獨立使用的地下室、半地下室、車庫、獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；車棚； 3.3.為多幢服務的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管為多幢服務的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；理用房； 4.4.用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；化等建筑物； 5.5.用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。 （三）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)（三）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán) 房屋共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán)屬房屋共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán)屬于參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權(quán)人。于參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權(quán)人。 （四）共有建筑面積的分類與確認（四）共有

46、建筑面積的分類與確認 根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要分成三類：筑面積主要分成三類： 1.1.全幢全幢共有共用的建筑面積指為整共有共用的建筑面積指為整幢服務的共有共用的建筑面積，此幢服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。類共有建筑面積由全幢進行分攤。 2.2.功能區(qū)功能區(qū)共有共用的建筑面積指專共有共用的建筑面積指專為某一功能區(qū)服務的共有共用的建為某一功能區(qū)服務的共有共用的建筑面積，這一類專為某一功能區(qū)服筑面積，這一類專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)內(nèi)分攤。內(nèi)分攤。 3.3.層層共有建筑

47、面積由于功能設(shè)計不同，共有建筑面積由于功能設(shè)計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應區(qū)分各層的共有建有建筑不同時，則應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。筑面積，由各層各自進行分攤。 如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，則沒有必要對共有建筑進面積也相同，則沒有必要對共有建筑進行分類，可以幢為單位，按幢進行一次行分類，可以幢為單位，按幢進行一次共有建筑面積的分攤，直接求得各套的共有建筑面積的分攤，直接求得各套的分攤面積。分攤面積。 對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建對于多功能的綜合樓或商住樓

48、，共有建筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二級或三級，甚至更多級的分攤。級或三級，甚至更多級的分攤。 二、套面積計算與共有建筑面積的二、套面積計算與共有建筑面積的分攤分攤 （一）套內(nèi)建筑面積計算（一）套內(nèi)建筑面積計算 1.1.套內(nèi)建筑面積的內(nèi)容套內(nèi)建筑面積的內(nèi)容 2.2.套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)房屋的使用面積與套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)房屋的使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺建筑面積三套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺建筑面積三部分之和。部分之和。 （二）層、功能區(qū)、幢建筑面積計（二）層、功能區(qū)、幢建筑面積計算算 1.1.層建筑面積計算層建筑面積計算 SCi

49、= STiSCi = STiSCiSCi (5-1) (5-1) 2.2.功能區(qū)建筑面積計算功能區(qū)建筑面積計算 Sgi = SCiSgi = SCiSgiSgi (5-2) (5-2) 3.3.幢建筑面積計算幢建筑面積計算 SZ = SgiSZ = SgiSZ (5-3)SZ (5-3) 4.4.面積計算的檢核面積計算的檢核 SZ = STiSZ = STiS (5-4)S (5-4) SCiSCiSgiSgiSZSZ，即，即SS為為各層、各功能區(qū)，還有幢的共有建筑面各層、各功能區(qū)，還有幢的共有建筑面積之總和。積之總和。 （四）外墻體一半的計算（四）外墻體一半的計算 共有建筑面積中包括套與公共

50、建筑之間共有建筑面積中包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半的建筑面積。投影面積的一半的建筑面積。 二分之一外墻墻體面積二分之一外墻墻體面積 = = （/2/2）外）外 = = 外墻面包圍的面積（外墻面包圍的面積（S S外）墻體中線外）墻體中線所包圍的面積（所包圍的面積（S S中）中） 即即（/2/2）外）外 = S= S外外S S中中 （5-55-5） （五）住宅樓共有建筑面積的分攤（五）住宅樓共有建筑面積的分攤 住宅樓的共有建筑面積以幢為單位進行住宅樓的共有建筑面積以幢為單位進行分攤，根據(jù)整幢的共有建筑面積和整幢分攤，根據(jù)整幢

51、的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取整幢住宅樓的分攤系套面積的總和求取整幢住宅樓的分攤系數(shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積求數(shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積求得各套房屋的分攤系數(shù)。得各套房屋的分攤系數(shù)。 各套房屋的分攤面積：各套房屋的分攤面積： KZ = SZ/STiKZ = SZ/STi ；STi = KZSTi = KZSTiSTi（5-65-6） （六）多功能綜合樓共有建筑面積（六）多功能綜合樓共有建筑面積的分攤的分攤 多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即這幢建筑物內(nèi)有住宅，有商業(yè)用房，也有辦公這幢建筑物內(nèi)有住宅，有商業(yè)用房，也有辦公用房，各共有

52、建筑面積的功能與服務對象也并用房，各共有建筑面積的功能與服務對象也并不相同。因此，對多功能綜合樓就不能和普通不相同。因此，對多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣，用一個分攤系數(shù)一次進行分攤，住宅樓一樣，用一個分攤系數(shù)一次進行分攤，而是應按照誰使用誰分攤的原則，對各共有建而是應按照誰使用誰分攤的原則，對各共有建筑面積，按照各自的功能和服務對象分別進行筑面積，按照各自的功能和服務對象分別進行分攤，即進行多級分攤。分攤，即進行多級分攤。 共有建筑面積的分攤，采取自上而下的共有建筑面積的分攤，采取自上而下的模式，模式，即首先分攤整幢的共有建筑面積，即首先分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤至各功能區(qū)，再把分

53、攤面積和把它分攤至各功能區(qū)，再把分攤面積和功能區(qū)原來的自身共有建筑面積加在一功能區(qū)原來的自身共有建筑面積加在一起，再分攤至功能區(qū)內(nèi)各個層；然后再起，再分攤至功能區(qū)內(nèi)各個層；然后再把分別得到的分攤面積和層原來自身的把分別得到的分攤面積和層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至各共有建筑面積加在一起，最后分攤至各套或各戶。套內(nèi)建筑面積加上分攤面積，套或各戶。套內(nèi)建筑面積加上分攤面積，就得到了各套或各戶的產(chǎn)權(quán)面積。就得到了各套或各戶的產(chǎn)權(quán)面積。 具體的作業(yè)流程如下：具體的作業(yè)流程如下： 幢分攤幢分攤功能區(qū)自身共有建筑面積功能區(qū)自身共有建筑面積 層分攤層分攤 層自身共有建筑面積層自身共有建筑面積 分攤至套或戶分攤至套或戶 1.1.幢共有建筑面積的分攤幢共有建筑面積的分攤 KZ = SZ/Sgi Sgi = KZSgi （5-75-7） 2.2.功能區(qū)共有建筑面積的分攤功能區(qū)