物業(yè)管理招標文件范文

1、xxxxxx物業(yè)管理 公開招標文件目 錄第一章 招標文件一、投標邀請2二、投標人須知3三、合同主要條款14四、招標配置及總體要求15第二章 投標文件一、投標函格式33二、開標一覽表34三、投標報價表35四、服務質量要求響應偏離表36五、物業(yè)管理方案36六、服務承諾36七、資格證明文件37八、投標人認為有必要提供并說明的其它資料37第一章 招標文件第一部分 投標邀請受xx市xxxxxx的委托，xx市xxxx采購中心對xxxxxx物業(yè)管理項目進行國內公開招標，現(xiàn)邀請符合條件的投標人參加投標。1、項目名稱: xxxxxx物業(yè)管理項目2、招標項目簡要說明：xxxxxx辦公區(qū)以及外圍廣場的物業(yè)管理，服務

2、期限為兩年。3、投標人資質要求：（1）具有獨立承擔民事責任的能力；（2）具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務會計制度；（3）具有履行合同所必需的設備和專業(yè)技術能力；（4）具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件；（6）本次項目不接受聯(lián)合體投標人參加投標。投標人除具備上述資質外,根據(jù)招標人要求還應具備以下條件:（7）投標人必須具有物業(yè)管理X級及以上資質；4、投標文件接收截止時間、地點：投標文件接收截止時間:xxxxx投標文件接收地點:xxxx xx5、開標時間及地點：開標時間: xxxxxx開標地點: xxxx6、本次招標聯(lián)系事項：（1）招標文件詢問（質疑）事項聯(lián)系

3、人:（2）招標人聯(lián)系人（咨詢）:（3）現(xiàn)場招標事項聯(lián)系人:（4）招標人聯(lián)系地址: 郵編:聯(lián)系電話：采購中心聯(lián)系地址:x郵編:傳真:7、其他事項：（1）投標保證金:本次項目的投標保證金金額為人民幣貳萬元整。投標人必須在投標文件遞交截止時間之前將投標保證金打入xx賬戶。（2）履約保證金:為保證合同的順利執(zhí)行，中標人的投標保證金自動轉為履約保證金。第二部分 投標人須知注:投標人應認真閱讀招標文件中全部內容。如果投標人沒有按照招標文件規(guī)定和要求提交投標文件及要求提供的全部資料，或者投標人不實質性響應招標文件要求的投標將被拒絕或作無效投標處理。一、總 則 1.適用范圍本招標文件僅適用于本次投標邀請中所述

4、項目的招標。 2.合格的投標人 2.1具有獨立承擔民事責任的能力；2.2具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務會計制度；2.3具有履行合同所必需的設備和專業(yè)技術能力；2.4具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；2.5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件；2.6本次項目不接受聯(lián)合體投標人參加投標。投標人除具備上述資質外,根據(jù)招標人要求還應具備以下條件:2.7標人必須具有物業(yè)管理xx級及以上資質；3.投標費用3.1投標人應自行承擔所有與參加投標有關的費用。不論投標的結果如何，xxxxxxxx和xx政府采購中心（以下簡稱采購中心）在任何情況下均無義務和責任承擔這些費用。二、招標文件構成4.招標文件包括：第一章

5、招標文件一、投標邀請二、投標人須知三、合同主要條款四、招標配置及總體要求第二章 投標文件一、投標函格式二、開標一覽表三、投標報價表四、服務質量要求響應偏離表五、物業(yè)管理方案六、服務承諾七、資格證明文件八、投標人認為有必要提供并說明的其它資料5.招標文件的修改5.1在投標截止時間十日前，業(yè)主可主動地或在解答投標人提出的澄清問題時對招標文件進行修改。5.2招標文件的修改將以書面形式（郵寄或傳真）所有投標人。由于投標人所留聯(lián)系方式有問題而導致業(yè)主無法通知的，其責任由投標人自行承擔。補充文件將作為招標文件的組成部分，對所有投標人都具有約束力。5.3投標人在收到補充通知后，應于一個工作日內正式書面回函采

6、購中心，聯(lián)系人：xxxxxxxx。逾期不回的，招標人視同投標人已收到補充通知。5.4招標人有權酌情推遲投標截止時間和開標日期，并將此變更通知所有的投標人。三、投標文件的編制6.投標文件的語言及計量單位6.1投標人提交的投標文件以及投標人與招標人及招標代理機構就有關投標的所有來往函電均應使用簡體中文。6.2除招標文件中另有規(guī)定外，投標文件所使用的計量單位，均須采用國家法定計量單位。7.投標文件構成7.1投標人編寫的投標文件應包括下列部分：7.1.1按照要求填寫的投標函；7.1.2按照第8條要求填寫的開標一覽表；7.1.3按照第9條要求填寫的投標報價表；7.1.4按照第10條要求填寫的服務質量要求

7、響應偏離表；7.1.5物業(yè)管理方案；7.1.6按照第11條要求作出的服務承諾； 7.1.7招標文件第二章中要求提供的所有資格證明文件。8.開標一覽表8.1投標人必須按照招標文件中提供的開標一覽表的規(guī)定格式完整、清晰、正確填寫,不得自行增減內容，并用信封單獨裝封裝在投標文件正本中。8.2開標一覽表中不得填報有選擇性報價方案，表中內容應與投標文件中的內容完全一致，如不一致的，以開標一覽表內容為準。9.投標報價9.1投標人應在投標文件中的投標報價表上標明本合同擬提供物業(yè)管理服務的單價和總價。任何有選擇的報價將不予接受，只允許有一個報價。9.2本次項目不接受任何有選擇的報價。9.3本次項目設置最高限價

8、為xxxx元/x年，即投標人的投標總報價不得超過招標文件規(guī)定的最高限價，否則作廢標處理。9.4投標報價應以人民幣為貨幣單位。9.5本次投標價格為包干價。10.招標需求的響應10.1服務質量要求響應偏離表應對招標文件中的招標要求逐項作出實質性響應，否則該投標將被拒絕。11.服務承諾11.1投標人的服務承諾應按不低于招標文件中基本服務要求的標準，并作出響應。12.投標保證金12.1本次項目的投標保證金金額為人民幣貳萬元整。投標人必須在投標文件遞交截止時間之前將投標保證金打到xxxx采購中心指定賬戶。投標保證金是為了保護招標人免遭因投標人的行為而蒙受的損失，招標人在因投標人的行為受到損害時，可根據(jù)第

9、12.8條規(guī)定沒收投標人的投標保證金。12.2投標保證金應采用下列形式之一：投標人可攜帶電匯（必須提供電匯憑證復印件，并需在投標文件接收截止時間前1個工作日與招標人聯(lián)系確認）、現(xiàn)金繳款單、銀行進賬單。投標保證金的交納主體必須是投標人本身。12.3投標保證金交納信息：開戶名稱:開戶行: 帳 號: 12.4在開標時，對于未按要求提交投標保證金的投標，招標人將視其為非響應性投標而予以拒絕。12.5未中標人的投標保證金，在正常情況下招標人將在中標通知書發(fā)出后五個工作日內予以退還，不計利息。12.6未中標人的投標保證金，在特殊情況下按第13.2條規(guī)定執(zhí)行12.7中標人的投標保證金將在簽訂合同后自動轉為履

10、約保證金。12.8下列任何情況發(fā)生時，投標保證金將被沒收：（1）投標人在投標截止時間后至中標通知書發(fā)出之前撤回其投標；（2）投標人提供的有關資料、資格證明文件被確認是不真實的；（3）投標人之間被證實有串通（統(tǒng)一哄抬價格）、欺詐行為；（4）投標人被證明有妨礙其他人公平競爭、損害招標招標單位或者其他投標人合法權益的；（5）投標人代表被證明在評標期間與招標人代表、評委、監(jiān)督委員、招標代理機構工作人員有私下接觸；（6）中標人在規(guī)定期限內未能根據(jù)第30條規(guī)定簽訂合同；（7）中標人在規(guī)定期限內未能根據(jù)第31條規(guī)定交納履約保證金。12.9中標人若發(fā)生本條第12.8款中的任何一種行為，一經(jīng)查實，招標人有權取消

11、它的中標資格。13.投標有效期13.1投標有效期為從開標之日起計算的三十天。投標有效期比規(guī)定短的將被視為非響應投標而予以拒絕。13.2在特殊情況下，招標人于原投標有效期滿之前，可向投標人提出延長投標有效期的要求，這種要求與答復均應采用書面形式如信件、傳真或電報等。投標人可以拒絕接受招標人的這種要求而放棄投標，招標人在接到投標人書面答復后，將在原投標有效期滿后五天內無息退還其投標保證金。同意延長的投標人既不能要求也不允許修改其投標文件。第12條有關投標保證金沒收和退還的規(guī)定在延長的投標有效期內繼續(xù)有效，同時受投標有效期約束的所有權利與義務均延長至新的有效期。14.投標文件份數(shù)和簽署14.1投標人

12、應嚴格按照投標人須知七,準備一式五份投標文件（包括壹份正本和肆份副本），每份投標文件右上角必須清楚地標明“正本”或“副本”字樣。一旦正本和副本不符，以正本為準。14.2投標文件的正本和所有的副本及開標一覽表均需打印, 且投標文件格式中要求簽字的字跡應清晰易于辨認并由投標人法定代表人或其委托受托人簽字。除姓名簽署外,投標文件的任何內容均不允許手寫。委托受托人必須將以書面形式出具的“授權委托書”附在投標文件正本中。投標文件簽署授權委托書格式、簽字、蓋章及內容均應符合要求，否則投標文件簽署授權委托書無效。14.3除投標人對錯處做必要修改外，投標文件不得行間插字、涂改或增刪，如有修改錯漏處，必須由投標

13、人法定代表人或委托受托人簽字。四、投標文件的遞交15.投標文件的密封和標記15.1投標人應將投標文件正本和所有副本分別密封在兩個信封（箱）中（正本一包，副本一包），且在信封（箱）上標明“正本”、“副本”的字樣。信封（箱）封口處應加蓋騎縫章。開標一覽表應單獨密封后隨同投標文件正本一并裝入信封（箱）內提交。15.2信封（箱）封面注明投標項目名稱、正本或副本及“請勿在201年xx月x日下午x時（開標時間）之前啟封”的字樣。15.3信封（箱）上應寫明投標人名稱和地址以及郵政編碼，以便如果投標文件被宣布為“遲到”投標時，能原封退回。15.4如果信封未按第15.115.3條要求密封和加寫標記，招標人對誤投

14、或過早啟封概不負責。對由此造成提前開封的投標文件，招標人將予以拒絕，并退回投標人。16.投標截止日期16.1招標人收到投標文件的時間不得遲于投標邀請中規(guī)定的截止時間，即20xx年x月x日下午x時之前。16.2招標人可以按第5條規(guī)定，通過修改招標文件自行決定酌情延長投標截止時間。在此情況下，投標人的所有權利和義務以及受制的截止日期均應以延長后新的截止日期為準。17.遲交的投標文件17.1招標人將拒絕并原封退回在其規(guī)定的截止時間后收到的任何投標文件。18.投標文件的修改和撤回18.1投標人在遞交投標文件后，可以修改或撤回其投標文件，但這種修改和撤回，必須在規(guī)定的投標截止時間前，以書面形式通知招標人

15、。18.2投標人的修改文件應按第14條的規(guī)定進行編制和簽署，并按第15條的規(guī)定進行密封、標記，同時還應在封套上加注“修改”字樣。修改文件同樣必須在投標截止時間前送達投標文件接收地點。18.3在投標截止時間之后，投標人不得對其投標文件做任何修改。18.4在投標截止期至招標人在招標文件中規(guī)定的投標有效期滿之間的這段時間內，投標人不得撤回其投標，否則其投標保證金將被沒收。五、開標與評標19.投標截止時間結束后參加投標的投標人不足三家的處理參加投標人不足三家的做流標處理20.開標20.1采購中心將在投標邀請中規(guī)定的時間和地點組織公開開標。招標人、投標人應委派代表準時參加，財政部門及有關部門可以視情況到

16、現(xiàn)場監(jiān)督開標活動。參加開標的代表須簽名以證明其出席，否則將取消投標人的投標資格。20.2按照第17條規(guī)定，遲交的投標文件將不予開封。20.3開標時請投標人代表、監(jiān)督人員或公證人員查驗投標文件密封情況，確認無誤后，招標人當眾拆封宣讀每份投標文件中“開標一覽表”的各項內容，以及招標人認為合適的其他詳細內容。20.4招標人將做開標記錄，開標記錄在唱標時宣讀的全部內容。20.5開標一覽表內容與投標報價表內容不一致的，一律以開標一覽表內容為準。21.評標委員會21.1 唱標結束后，招標人將立即組織評標委員會（以下簡稱評委會）進行評標。21.2 評委會由五人以上單數(shù)的行業(yè)專家、招標人代表組成。21.3 評

17、委會獨立開展工作，負責審議所有投標文件，并推薦中標候選人。21.4 評委會應對投標人的商業(yè)、技術秘密予以保密。22.評標過程的保密22.1開標后，直至向中標的投標人授予合同時止，凡是與審查、澄清、評價和比較投標的有關資料以及授權建議等，均不得向任何投標人或與評標無關的其他人員透露。22.2在評標過程中，如果投標人試圖向招標人和參與評標的人員施加任何影響，都將會導致其投標被拒絕。22.3 評標委員會名單應在開標前確定，并在招標結果確定前保密。23.對投標文件的初審23.1開標后，招標人將組織評委會對投標文件是否完整，有無計算上的錯誤，文件簽署是否合格，投標文件是否大體編排有序且基本符合招標文件的

18、要求。23.2在詳細評標之前，評委會將首先審查每份投標文件是否實質響應了招標文件的要求。實質上響應的投標應該是與招標文件要求的所有全部條款、條件和要求相符，沒有重大偏離或保留的投標。所謂重大偏離或保留是指影響到招標文件規(guī)定的服務期限、服務范圍、服務質量；或者在實質上與招標文件不一致，而且限制了合同中買方的權利或投標人的義務，糾正這些偏離或保留將會對其他實質上響應要求的投標人的競爭地位產(chǎn)生不公正的影響。重大負偏離的認定須經(jīng)評標委員會三分之二以上同意。評委會決定投標文件的響應性只根據(jù)投標文件本身的內容，而不尋求外部的證據(jù)。23.3如果投標文件實質上沒有響應招標文件的要求，評委會將予以拒絕，投標人不

19、得通過修改或撤銷不合要求的偏離或保留而使其投標成為實質上響應的投標。23.4評委會將對確定為實質性響應的投標進行進一步審核，看其是否有計算上或累加上的算術錯誤，修正錯誤的原則如下：（1）如果用數(shù)字表示的金額和用文字表示的金額不一致時，應以文字表示的金額為準進行修正；（2）當單價與數(shù)量的乘積和總價不一致時，以單價為準進行修正。只有在評委會認為單價有明顯的小數(shù)點錯誤時，才能以標出的總價為準，并修改單價。（3）如果投標人提供的折扣數(shù)與按折扣率為基準計算的折扣數(shù)不一致時，以折扣率計算為基準進行修正。23.5評委會將按上述修正錯誤的方法調整投標文件中的投標報價，調整后的價格應對投標人具有約束力。如果投標

20、人不接受修正后的價格，則其投標將被拒絕，其投標保證金將被沒收。23.6評委會將允許修正投標文件中不構成重大偏離的、微小的、非正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修改不能影響任何投標人相應的名次排列。23.7投標文件有下列情況之一的，應當在資格性、符合性檢查時按照無效投標處理：（1）應交未交投標保證金的；（2）未按照招標文件規(guī)定要求密封、簽署、蓋章的；（3）不具備招標文件中規(guī)定資質要求的；（4）不符合法律、法規(guī)和招標文件中規(guī)定的其他實質性要求的；（5）投標人的投標總報價超過招標文件規(guī)定的最高限價的；（6）提供虛假材料謀取中標的。23.8在招標過程中，出現(xiàn)下列情形之一的，應予廢標：（1）符合專業(yè)

21、條件的投標人或者對招標文件作實質響應的投標人不足三家的；（2）出現(xiàn)影響招標公正的違法、違規(guī)行為的；（3）投標人的報價均超過了招標預算，招標人不能支付的；（4）因重大變故，招標任務取消的。廢標后，招標人應當將廢標理由通知所有投標人。24.投標文件的澄清24.1在評標期間，為有助于對投標文件的審查、評價和比較，評委會有權要求投標人對其投標文件進行澄清，但并非對每個投標人都作澄清要求。24.2接到評委會澄清要求的投標人應派人按評委會通知的時間和地點做出書面澄清，書面澄清的內容必須由投標人法定代表人或委托受托人簽署，并作為投標文件的補充部分，但投標的價格和實質性的內容不得做任何更改。 24.3 接到評

22、委會澄清要求的投標人如未按第24.2條的規(guī)定做出澄清，其風險由投標人自行承擔。25.評標辦法25.1本次項目采用綜合評分法。評委會僅對確定為實質上響應招標文件要求的投標文件進行評價和比較。25.2綜合評分法，是指在最大限度地滿足招標文件實質性要求前提下,按照招標文件中規(guī)定的各項因素進行綜合評審后,以評標總得分最高的投標人作為中標候選供應商或者中標供應商的評標方法。具體評標分值如下：1、價格部分:30分滿足招標文件要求且投標價格最低為評標基準價，其價格分為滿分。其他投標人的價格分按照下列公式計算：投標報價得分（評標基準價/投標報價）30分若投標人的報價經(jīng)三分之二以上的評委認定低于成本價，其報價分

23、為零分。2、服務方案及質量標準52分（1）、目標及整體設想（0-3分）；（2）、組織架構及人員培訓管理（0-5分）；（3）、擬采取的管理方式（0-5分）；（4）、管理服務體系（0-5分）；（5）、管理規(guī)章制度（0-5分）；（6）、日常管理服務方案（0-5分）；（7）、日常管理標準及措施（0-5分）；（8）、管理重點難點和措施（0-5分）；（9）、物業(yè)檔案資料管理（0-3分）；（10）、費用測算合理性（0-5分）；（11）、有無更好的特色與創(chuàng)新及合理化建議及服務（0-3分）；（12）、消防與車輛管理（0-3分）。3、業(yè)績管理 8分投標人自2010年以來新承接過物業(yè)管理的業(yè)績證明（需提供相關物業(yè)管

24、理合同或協(xié)議復印件等證明材料，并需明確托管面積、有效聯(lián)系人和聯(lián)系方式，并將合同原件帶至現(xiàn)場備查，未提供原件不得分），一個得3分，兩個得6分，三個得滿分4、項目管理人員答辯 10分 評委會根據(jù)各投標人項目管理人員對物業(yè)方案闡述是否清晰、有無類似物業(yè)管理經(jīng)驗等因素，對各投標人進行排名，最優(yōu)者得該部分最高分10分，其余名次按評價程度酌情遞減得分，在1-10分的范圍內打分。(投標人項目管理人員答辯時只需安排一位項目管理人員攜帶本人身份證以及標書中要求的相關職業(yè)證書原件進場答辯，項目管理人員未到場答辯的投標人將被取消投標資格，未提供證書原件的將被取消答辯成績）物業(yè)管理方案評審出現(xiàn)下列情形之一的為不合格做

25、廢標處理：（a）物業(yè)管理方案的主要內容有漏項的； （b）經(jīng)評標委員會評審，物業(yè)管理方案中存在重大偏差的。六、授予合同26.合同授予標準26.1評委會按第25條規(guī)定對實質上響應招標文件要求的投標人進行綜合評審，最終推薦出中標候選人。中標候選人將在xx市政府采購網(wǎng)xx區(qū)公告欄上公示，公示期為七個工作日。27.招標人授標時不得對招標文件做實質性更改27.1招標人不得對招標文件中確定的數(shù)量、單價和其他條款和條件作出任何實質性改變。28.招標人有接受和拒絕任何或所有投標的權利28.1招標人保留在授標之前任何時候接受或拒絕任何投標，宣布招標程序無效或拒絕所有投標的權力，對受影響的投標人不承擔任何責任，也無

26、義務將這樣做的理由通知受影響的投標人。29.中標通知書29.1招標人在投標有效期期滿之前，將以書面形式通知中標人，并確認其投標已被接受。29.2中標人在接到招標人通知后五個工作日內必須到招標人領取中標通知書并辦理相關交費手續(xù)，逾期未辦理作自動放棄處理。29.3中標通知書將是合同的組成部分。29.4在中標人按照規(guī)定向招標人提交履約保證金后，招標人將及時通知其他未中標的投標人，并按照第14條規(guī)定退還其投標保證金。30.簽訂合同30.1中標人應按中標通知書指定的時間、地點與招標人簽訂合同并經(jīng)招標人見證。招標文件、中標人的投標文件及澄清文件等，均為簽訂合同的依據(jù)。30.2中標人自中標通知書發(fā)出之日起十

27、五日內無正當理由不與招標人簽訂合同并經(jīng)采購中心見證的，將按財政部第18號令相關規(guī)定進行處理。31.履約保證金31.1為保證合同的順利執(zhí)行，中標人。已交納的投標保證金自動轉為合同履約保證金。31.2履約保證金在合同期滿后，并在完成與后續(xù)物業(yè)管理企業(yè)的銜接后退還給中標人,不計利息。31.3如果中標人沒有按照31條或32條的規(guī)定去做，招標人將有充分理由取消該授標，并沒收其投標保證金。在此情況下招標人可將標授予下一個中標候選人，或重新招標。第三部分 合同主要條款一、付款方式（1）、業(yè)主將從物業(yè)管理費中抽取7%作為物業(yè)考核費用，此考核費用按照中標人的物業(yè)管理情況由業(yè)主支付，具體在雙方合同中另定（2）、物

28、業(yè)管理費以合同期為準，按季支付，即下季初（10日內）按照考核情況支付上一季度應支付的物業(yè)管理費用。（3）、本次物業(yè)管理服務期限為兩年，但合同為每年授予一次，中標人本年度如服務發(fā)生重大偏差或不能夠滿足招標文件的要求，招標人有權取消中標人下一年度的服務資格，另行招標。（4）、中標人必須按照招標人的要求開具相關稅票。二、物業(yè)管理期限物業(yè)管理期限為兩年，從_20xx_年xx月xx日起至_20xx_年_xx月xx日止 。前3個月為試用期，如中標人在試用期內不能履行合同，招標人有權終止合同的履行，中標人應承擔相應的完全責任，包括賠償因此而給招標人帶來的相應損失。合同期滿后根據(jù)合同履行情況再進行續(xù)聘或重新選

29、聘物業(yè)管理公司，如退出本物業(yè)管理時需向招標人交付全套檔案資料（含電子文檔），經(jīng)過招標人驗收合格，并完成與后續(xù)物業(yè)管理企業(yè)的銜接后，方可退出，同時無息退還履約保證金。第四部分 招標配置及總體要求一、項目概況xxxxxx：本項目總面積xxxx平方米，其中建筑面積xxxx平方米，是集智能化、現(xiàn)代化、園林化于一體的多功能辦公區(qū)，廣場及道路面積約xxx平方米左右。二、xxxxxx辦公區(qū)招標內容及要求1、治安保衛(wèi)：保障各場館區(qū)域內的人身安全，財物安全，以及周邊工作秩序正常。1.1出入口和要害部位實行24小時監(jiān)控或24小時值班，對安全智能系統(tǒng)進行監(jiān)視，做到人防、機防相結合，確保無漏崗、脫崗等失職現(xiàn)象；發(fā)現(xiàn)故

30、障和其他情況應及時向安管部門匯報，必要時向業(yè)主或當?shù)毓膊块T報告，并填寫當班記錄。1.2xxxxxx辦公區(qū)保安值班按照四班三運轉，每班2人。保證所屬區(qū)域24小時有人值班。對外來車輛、人員進出進行登記，引導車輛的進出方向，并服從xx、xx相關部門的領導與調配。1.3對區(qū)域內所有搬出物品，須有業(yè)主的出門證明，并登記出門時間、經(jīng)辦人，建立相應臺帳。1.4謝絕業(yè)主拒絕的訪問人員進入?yún)^(qū)域內。嚴禁推銷產(chǎn)品、回收廢品等其他閑雜人員進入?yún)^(qū)域內。1.5在物管區(qū)域范圍內巡視，6：00-20：00每2小時至少巡視1次，20：00-6：00每1小時至少巡視1次，節(jié)假日增加巡邏2次，巡邏時接受業(yè)主和用戶的投訴求助，回答

31、相關詢問，發(fā)現(xiàn)問題應及時果斷處置，并迅速匯報相關部門或單位。巡邏后要有記錄，建立臺帳。2、保潔工作保潔范圍：除辦公室、檔案室和業(yè)主明令禁止進入的全部區(qū)域。2.1室外區(qū)域2.1.1每天清掃道路、停車場、綠化地的地面兩次，每小時巡視一次，發(fā)現(xiàn)臟物、廢品應及時處理。對區(qū)域內各種設施進行抹塵和清洗，保持外圍干凈、整潔。2.1.2根據(jù)各種地面臟的程度要隨時進行清洗。局部地面每月用機器徹底清洗一次。2.1.3綠化帶要重點巡查，及時清掃果皮、廢紙、雜物等垃圾。2.1.4及時收集各類垃圾，堆放在指定地點。清運時密封裝置，確保無飄灑和漏水現(xiàn)象。及時清洗垃圾筒筒身，更換垃圾袋，保持干凈、無異味、無滿溢，每周使用消

32、毒劑進行徹底消毒，使蚊蠅鼠蟲無滋生源。2.1.5保持路牌、標識、消防箱、電表箱、水表箱、外圍燈柱等物體表面上的清潔，及時處理違章亂貼、亂畫的海報、小廣告及污跡。2.1.6每周清除一次衛(wèi)生死角，水管處、下水道口、排水溝、水池、雨水槽內陰溝、污水井等地方，要確保其內無雜物。2.1.7外墻2米以下隨時保潔，保持無污漬。2.2門庭、大堂、走廊、電梯、樓梯2.2.1每日循環(huán)清掃地面垃圾，清除臺階、地面的污跡，每月徹底清洗兩次，平時發(fā)現(xiàn)污漬及時處理。大堂的地面每日至少拖地2次，拋光1次，推塵3次。2.2.2每日抹凈門廳玻璃，每周徹底清洗一次，保持玻璃干凈明亮，無手印、無水印、擦凈門框、柱子等灰塵。2.2.

33、3每日抹凈大廳內指示牌、告示牌、服務臺、接待臺等，抹凈各處燈罩、金屬框、花架，使其無積塵，每周徹底清除沙發(fā)、茶幾等各處衛(wèi)生死角。2.2.4大廳各處金屬包邊、告示牌支架等，用金屬清潔保養(yǎng)劑擦亮，保持無手印、無氧化痕跡、無銹蝕，每日擦一次。2.2.5每日擦抹風口、滅火器，使其光亮照人。2.2.6用推塵布抹凈塊料地面，保持地面無腳印、無灰塵，視地面磨損情況進行晶面處理的保養(yǎng)維護，使其光亮照人。2.2.7抹凈墻面的灰塵，不可留有指印或污跡，并定期用消毒水抹洗。及時倒清煙灰缸，煙灰缸里的煙蒂不得超過6個。垃圾不能滿過筒身之際1/2。每日清倒垃圾兩次，及時更換垃圾袋，及時處理垃圾筒上面的痰跡，使其外表干凈

34、、光亮、無滿溢垃圾現(xiàn)象。2.2.8對大廳、電梯間及走廊地面視其磨損程度，進行晶面處理的保養(yǎng)維護，使其干凈，光亮照人。2.2.9每日清掃拖凈電梯轎廂地面，抹凈內外壁，保持無手印、污漬、無灰塵，定期用金屬清潔劑進行保養(yǎng)，減少氧化、銹蝕的程度，保持電梯干凈光亮、整潔。2.2.10每日擦凈大堂塊料面墻壁，使其光亮，保持錄像眼、風口、天花板及揚聲器潔凈，定期清除燈罩上面的灰塵和消防器材的灰塵，保持無積塵、干凈。2.2.11每天至少擦抹檢查兩次大廳的盆栽植物、花槽，保持盆栽無黃葉、煙頭紙屑等雜物，使其無塵、無垃圾，2.2.12每日擦抹門庭、大堂正門多次，保持無灰塵、無污漬、無水跡。2.2.13走廊內隔墻玻

35、璃每周徹底清潔一次，平時發(fā)現(xiàn)手印、污漬等及時擦凈。2.2.14擦凈樓梯扶手，拖凈樓梯，各眼見手及之處，經(jīng)常抹塵，保護清潔。2.3會議室、多功能廳、接待室等室內區(qū)域2.3.1每天清掃地面垃圾、擦抹會議室、多功能廳、接待室等桌椅、茶幾，擦凈相關設施、設備，并定期消毒。每天循環(huán)及時清理吸煙區(qū)的衛(wèi)生，非吸煙區(qū)嚴禁吸煙，如發(fā)現(xiàn)應立即勸阻，并及時清理煙灰。沙發(fā)、茶幾每天抹清兩次，地面每天拖凈兩次，平時發(fā)現(xiàn)污漬、痰漬、水跡等及時處理，每周徹底拖洗一次。2.3.2室內所有垃圾簍的垃圾不能超過2/3，無蟲、無異味，及時運送至指定地點堆放。每天至少更換垃圾袋一次，每周全面清潔一次，每月徹底清洗一次。2.3.3用雞

36、毛撣掃去墻面灰塵，徹底清理室內墻壁、墻角、天花、風口等蜘蛛網(wǎng)，每周一次。平時隨見隨時清理，局部灰塵、污漬隨時處理。2.3.4排氣扇、通風百葉窗、照明設備等擦抹灰塵、每月一次。天花、風口、冷氣口、燈罩、喇叭出口每月清潔兩次。平時發(fā)現(xiàn)日光燈不亮、閃爍和損壞及時進行更換和修理，及時清除拆裝時留下的污跡。2.3.5每天清理電源開關、插座，抹凈上面污漬和灰塵。2.3.6各處皮、布沙發(fā)每天清潔一次，皮質沙發(fā)兩個月保養(yǎng)一次。2.3.7室內窗戶玻璃里、外隨時保潔，平時發(fā)現(xiàn)手印、污漬及時擦凈。2.3.8花盆里面垃圾、煙頭每天清理，植物葉子經(jīng)常抹塵。2.3.9飲水機及時清潔，更換飲用水并保持水桶干凈，隨時保持周圍

37、地面干凈。2.3.10平時對地面痰跡、口香糖等及時進行清除，每月機器清洗地面一次。拖洗地面后及時抹凈地角線、墻角上的污跡、水跡、清理衛(wèi)生死角。2.3.11門、門框每天擦抹一次，不銹鋼門每天擦抹兩次，每半年上不銹鋼護理劑一次，防火門、玻璃門擦抹兩次。2.3.12桌椅、窗簾、書櫥、主席臺、電腦、投影儀等其它設施每天擦抹一次，保持清潔、擺放整齊。2.3.13不得翻閱資料、報刊、書籍，不得透露所看到的、聽到的有關工作信息。2.4洗手間、茶水間2.4.1拖洗所有衛(wèi)生間地面，抹凈潔具、門框、墻身，每天循環(huán)多次，保持無灰塵、無垃圾、無異味，無手腳印、無污漬等。2.4.2洗手間隔板、烘手機、紙盒每天擦抹一次。

38、小便池、廁位、水池1小時沖洗1次，每天用洗液清洗一次。潔具每周用消毒劑消毒兩次，整體衛(wèi)生間全面消毒，每月一次。洗手臺每月拋光保養(yǎng)一次，鏡面、臺面、洗手盆每天清潔4次。上班時間每半小時巡視1次，發(fā)現(xiàn)污跡、水跡、積水、頭發(fā)、手印、便跡、異味、報紙等及時清理。2.4.3每周一次全面大清洗墻面瓷磚，地面用清潔劑刷洗，天花擦凈，燈具、風口抹塵，保持干凈，無污漬。衛(wèi)生間、茶水間的地面每天拖地至少4次以上，每天沖洗一次。2.5自行車棚2.5.1每日清掃地面垃圾雜物，特別注意車上拋出的垃圾物。保持地面無垃圾雜物、無積水、無明顯泥土、整潔，每月用清水沖洗一次地面。2.5.2雨天增加清掃力度，發(fā)現(xiàn)泥土及時清理，晴

39、天用清水將地面清洗干凈，雨天注意清理通道口集水溝、井的雜物。2.5.3用雞毛撣清除庫頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、各種管道上面的灰塵。2.5.4每日打掃抹凈消火栓箱、防撞標志、天花、垃圾桶、風口、警鈴、告示牌、標牌等設施的灰塵，保持干凈無污跡、無泥沙、無塵。2.5.5及時清倒垃圾，將垃圾運到指定地點。2.5.6每月徹底清除停車場的死角（包括通道口集水溝、井），對油污較多的地面進行特別處理。2.5.7清潔中如發(fā)現(xiàn)車未上鎖或有遺落物品時，應及時通告車庫值班人員，以便得到妥善處理，并將此事匯報主管。2.6特殊地點：監(jiān)控室、配電間、護欄、標示牌、廣場及綠化區(qū)2.6.1廣場、綠化區(qū)進行日常清理垃圾雜物，擦凈各處設施表面灰

40、塵。2.6.2對監(jiān)控室、配電間等指派專人配合技術人員進行清理，保持室內干凈無塵。2.6.3擦凈護欄，標示牌等表面灰塵，清潔各種設施外表。2.7其它區(qū)域2.7.1排水管道每季清掏1次，沼氣池吸糞每年一次，保證管道暢通，無污水、糞便溢出，無臭氣，除油池要每周清理一次。2.7.2辦公樓樓層走廊、樓梯每季度拋光1次。要防滑、防水性強、耐磨、光亮。3、會務接待3.1各會議室及外圍、走廊、衛(wèi)生間保持清潔衛(wèi)生。3.2各會議室內所有物品擺放整齊，會議上所需物品（資料）準備齊全。3.3各會議室所有設施（照明、空調、話筒、音響、桌椅等）使用狀態(tài)良好。3.4花草植物長勢良好、清潔無蟲。3.5門口、電梯口等場所根據(jù)業(yè)

41、主的需要，設置告示牌。3.6茶水服務：3.6.1中型會議（30人-50人），主席臺每15分鐘巡視倒茶1次，30分鐘更換毛巾1次，臺下根據(jù)需要準備好茶水、杯子。3.6.2小型會議，（30人以下），每15分鐘巡視倒茶1次，30分鐘更換毛巾1次。3.6.3及時清理會場上的煙灰、溢出的茶水，保持會場整潔。3.7會務保密：會場服務人員做好資料發(fā)放登記，不隨意翻閱會議資料，防止閑雜人員進場，不得在任何場所透露會議的內容。3.8會后及時清理，檢查是否有遺留物品、末熄滅的火種，關閉設備電源等。4、設備、設施的運行、管理和維護工作負責對排水、供用電、照明、電梯、空調、消防、監(jiān)控、有線電視系統(tǒng)等系統(tǒng)的設備、設施的

42、做到每日定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時報告業(yè)主單位；負責高、低壓配電房24小時的值守和巡視等工作。物管服務區(qū)域內的設備告知甲方全由招標人（xxxxxx）負責，但物管單位應當按時巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告業(yè)主單位，如果發(fā)生因物管單位監(jiān)管失職或報告不及時而造成的任何損失和責任均由物管單位承擔。1、預防為主，堅持日常保養(yǎng)與巡視檢查并重，使設備設施處于良好狀態(tài)。2、設備設施定期檢查、巡視形成制度，對不同設備根據(jù)實際使用情況做到定人、定時、定期、定質的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時聯(lián)系業(yè)主單位，通知業(yè)主及時更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養(yǎng)等。3、所有托管設備，實行專業(yè)人員巡視。4、常年使用運行與

43、季節(jié)性使用的設備，確保做到每日定時巡視，確保發(fā)現(xiàn)問題及時通知業(yè)主單位告知甲方，確保設備正常運行。5、不經(jīng)常使用、運行或非正常情況下使用的設施設備，不能忽略對其檢查，如排污泵、消防泵、泡沫儲瓶、CO2儲罐等。 4.1電氣系統(tǒng) 電氣系統(tǒng)的設備分高低壓變配電設備(包括高壓開關柜、變壓器、低壓配電柜以及各動力配電屏)和照明燈具等。 4.1.1高低壓變配電設備高低壓配電系統(tǒng)是辦公區(qū)域的動力心臟，物管單位負責對其各設備進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知業(yè)主單位，確保不能影響到整個區(qū)域的正常電力供應。相關電氣設備均由業(yè)主單位告知甲方，物管單位負責每日巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告業(yè)主單位。4.1.2照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)告知甲方

44、由業(yè)主單位負責，物管單位負責定期巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告業(yè)主單位。每半年定期清掃照明配電箱一次，確保配電開關與導線連接良好無松動。每月巡檢各個插座一次，確保插座連接良好無松動；在辦公室、檔案室和業(yè)主明令禁止進入的區(qū)域內巡檢須提前報請區(qū)有關部門審批后進行。室內照明每天巡檢一次，發(fā)現(xiàn)問題隨即報告。室外照明每天巡檢，主要檢查燈具有無漏電、銹蝕、損壞、光源壞否，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。4.1.3各動力設備配電箱（柜）定期對各設備配電箱進行清掃，檢查各連線有無松動，如有異常，盡可能選擇在節(jié)假日或晚上進行檢修。4.2給排水系統(tǒng)4.2.1消防水池定期檢查，液位開關、閥門、出氣筒等系統(tǒng)部件。浮球閥：每月巡檢一次；發(fā)現(xiàn)

45、問題及時報告業(yè)主單位。液位計：每月巡檢一次，檢驗其性能狀態(tài)；發(fā)現(xiàn)問題及時報告業(yè)主單位。出氣筒：每周巡檢一次看是否通暢。水箱清洗：每年對消防水箱清洗一次；4.2.2水泵每天巡檢一次，巡檢中發(fā)現(xiàn)問題（如跑冒滴漏或故障），及時報告業(yè)主單位。4.2.3檢查井等每周定時巡檢，根據(jù)雜物狀況及時安排清掏。每周清理封堵在井（溝）內、潛水泵口的雜物一次。暴雨過后及時清理封堵在各雨水井、潛水泵口的雜物。4.3消防系統(tǒng)對各樓層消防管道等設備，則根據(jù)具體設備分布狀況制定定期巡檢計劃。發(fā)現(xiàn)問題及時報告業(yè)主單位。4.4弱電系統(tǒng)在系統(tǒng)運行中，要做到每日定期巡視檢查，并做好相關臺帳記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時通知業(yè)主單位。5、設備巡檢

46、規(guī)定5.1供配電系統(tǒng)、序號項 目巡 檢 規(guī) 定巡 檢 內 容頻 次1配電室 高壓柜運行狀況檢查、計量記錄1次/小時2高、低壓電纜接線端子連接1次/日3配電室 變壓器、低壓柜變壓器溫度、儀表、指示燈、開關等運行狀況檢查、功率因數(shù)記錄和室內溫濕度記錄1次/時4樓層配電間動力、照明配電盤狀況檢查、工作電源切換、狀況檢查1次/日5接地系統(tǒng)狀況檢查4次/年5.2照明系統(tǒng)（包括應急照明）序號項 目巡 檢 規(guī) 定巡 檢 內 容頻 次1線路有無故障，發(fā)現(xiàn)問題及時告知甲方1次/月2開關插座有無松動、破損，及時告知甲方更換1次/月3日光燈閃爍、不亮的燈泡，及時告知甲方更換（在使用時）1次/天4白熾燈有無不亮的燈泡

47、，及時告知甲方更換（在使用時）1次/天5室外照明有無不亮的燈具，及時告知甲方（在使用時）1次/天6配電箱狀況檢查（是否正常）2次/天7應急電源箱（柜）狀況檢查（是否正常）1次/天8應急蓄電池狀況檢查（是否正常）1次/天5.3空調通風系統(tǒng)序號項 目巡 檢 規(guī) 定巡 檢 內 容頻 次1空調室外機機組運行情況冬夏季1次/周機器運行情況冬夏季1次/周2空調室內機機器運行情況集中控制器與遙控器完整，電池有電冬夏季1次/周機器運行情況冬夏季1次/周3新風空調機運行狀況檢查冬夏季1次/周 5.4消防系統(tǒng)序號項 目巡 檢 規(guī) 定巡 檢 內 容頻 次1消防泵運轉狀況1次/月消防泵控制柜控制柜電源、指示燈等狀況2

48、次/天壓力儀表管網(wǎng)壓力記錄1次/月壓力繼電器/開關管網(wǎng)末端泄水，檢測水泵自動啟停功能1次/月閥門跑冒滴漏檢查1次/天消火栓無外表破損跑冒滴漏1次/星期管道網(wǎng)破損或跑冒滴漏檢查1次/季2疏散指示燈與應急照明設備指示燈、工作狀態(tài)巡檢1次/天3滅火器巡檢滅火器數(shù)量、位置是否合理1次/月5.5安保閉路監(jiān)視系統(tǒng)序號項 目巡 檢 規(guī) 定巡 檢 內 容頻 次1監(jiān)控電腦/軟件監(jiān)控室設備狀況檢查及記錄值班2操作控制臺/控制鍵盤設備狀況檢查1次/天3錄像機設備4報警觸發(fā)數(shù)字錄像設備(硬磁盤)設備狀況檢查1次/天5彩色監(jiān)視設備設備狀況檢查1次/天6攝像機設備狀況檢查1次/天7視頻分配放大器、傳輸線路等線路連接檢查1

49、次/月8報警系統(tǒng)輸入接口設備狀況檢查1次/天 5.6給排水泵系統(tǒng)序號項 目巡 檢 規(guī) 定巡 檢 內 容頻 次1閥門、連接口跑冒滴漏1次/天2給水管道跑冒滴漏1次/天3衛(wèi)生潔具跑冒滴漏1次/天4排水口、地漏跑冒滴漏1次/天5排水管道跑冒滴漏1次/天6集水井水位 1次/天7潛水泵運行狀況1次/周8潛水泵控制箱電源等運行狀況1次/天2臺泵工作順序調整1次/月 5.7電梯序號項 目巡 檢 規(guī) 定巡 檢 內 容頻 次1配電控制柜熔斷器、指示燈等是否正常，有無異味；電梯機房溫濕度檢測記錄1次/天2呼梯按鈕顯示、按鈕等裝置是否完好、靈敏1次/天3電話手印、污漬1次/小時4電梯迫降報警后相應功能檢驗1次/月5

50、門導軌雜物1次/小時6廳門、轎門限位位置、靈活、廳門、轎廂門及安全部件(光電、觸板)等是否運行正常1次/天保潔1次/小時7轎廂樓層指示、照明、風扇1次/天保潔1次/小時 8井道門機門鎖、安全裝置(機械、電氣)檢測；有無滲水、漏油等現(xiàn)象1次/星期9底坑有無滲水、漏油現(xiàn)象等和電氣開關等檢查1次/星期 6、消防管理本次招標的場館區(qū)域是現(xiàn)代化、智能化、園林化的綜合性的群體建筑，占地面積廣，對消防的管理提出了一定的要求。因此，要突破傳統(tǒng)消防的管理思維，在運作方式上，要求監(jiān)控室消防監(jiān)測與消防安全巡查、檢查相結合的方式，定期檢查消防器材，確保器材的良好狀態(tài)。對所有物管人員進行消防培訓，熟練掌握消防器材，遇到

51、緊急情況要有應急處理方案。消防檢查主要內容：6.1消防器材是否完好，是否在有效期內；6.2易燃、易爆危險物品貯存、管理、使用是否符合安全要求，貯存容器、管道有無定期測試、有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；6.3對煙頭、遺留火種是否注意和處理好；6.4對倉庫內物品、物資是否分類存放，是否符合安全規(guī)定，庫內用電設備、燈距、堆放高度、室溫是否符合安全要求，檔案存放是否合規(guī)；6.5電器設備是否運行正常，有無超負荷運行，電線電纜絕緣有無老化、損壞、漏電短路等，電動機有無空轉現(xiàn)象，防雷設施、設備是否完好，有無亂拉電線情況等；6.6使用可燃、易燃、易爆物品是否符合要求；6.7危險場所動火要按規(guī)定辦理手續(xù)，焊工操作時要

52、符合規(guī)范要求；6.8檢查消防器材和消防系統(tǒng)，樓內的消防器材是否有損壞；6.9防火門是否損壞，出入門要確保正常開啟，確保消防通道的暢通；6.10消防疏散燈要定期檢查，保持正常；6.11大樓內外所有物管人員發(fā)現(xiàn)可疑人員出入要進行嚴格的檢查，對攜帶易燃、易爆危險物品的人員，必要時要采取控制措施。6.12每月進行消防安全宣傳活動。6.13在重大節(jié)日期間要加強巡視監(jiān)控安檢工作。6.14對會議室、多功能廳等場所開放結束關閉后，要即時清理環(huán)境，檢查是否有煙頭遺留在場所，關閉所有電源，做好記錄，建立安檢臺帳。7、園林綠化監(jiān)管7.1綠化的養(yǎng)護與租賃由業(yè)主負責，物管單位負責監(jiān)管。7.2院內綠化要按業(yè)主要求進行監(jiān)管

53、，在此基礎上實現(xiàn)綠化達標率100%。7.3大樓內、大廳、各類功能室等，根據(jù)房間的大小，幫助業(yè)主設計出擺設方案，包括花卉的品種（高、中、低、盆景）、數(shù)量。7.4會議接待布置：根據(jù)業(yè)主單位的要求、會議規(guī)格、種類布置會場。7.5重大節(jié)假日大樓門前要擺放花卉，并對其進行管理及維護。7.6制定日常園林綠化監(jiān)管的考核標準。注：以上要求未涉及的部分參照江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準DB32/T538-2002（以下簡稱省標）執(zhí)行，其中所有物管服務按最高級別執(zhí)行。8、檔案、資料管理加強物業(yè)有關檔案和資料的管理。檔案和資料的管理包括：各類工程竣工驗收檔案、房屋告知甲方檔案、裝修管理檔案、設備設施檔案、業(yè)主投訴和意見檔案、安全管理記錄檔案、清潔衛(wèi)生管理檔案、環(huán)境綠化管理檔案、物業(yè)人事管理及人員培訓檔案等，以及具體的管理方案。物業(yè)管理企業(yè)必須運用計算機管理，所有檔案要求做到保存完整，管理完善，交接手續(xù)完備，檢索方便準確。9、建立健全物業(yè)管理制度根據(jù)本次招標場館區(qū)域的具體情況，受托單位應制定企業(yè)內部管理制度、日常服務的運作