房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)

1、-作者xxxx-日期xxxx房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)【精品文檔】房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)很多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到以往成本控制只注重施工階段和竣工決算階段成本管理的片面性，開(kāi)始認(rèn)識(shí)到全員全過(guò)程管理的科學(xué)性。筆者結(jié)合工作實(shí)踐，參照一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的五個(gè)階段，分別將總結(jié)的各階段成本控制要點(diǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者分享，希望將甲乙雙方從變更爭(zhēng)奪戰(zhàn)和結(jié)算拉鋸戰(zhàn)中解放出來(lái)。希望相關(guān)從業(yè)者，能在分享中得到啟發(fā)，共同構(gòu)建和諧的甲乙雙方關(guān)系，讓雙方的合作實(shí)現(xiàn)共贏。項(xiàng)目決策階段成本控制要點(diǎn)（一）要建立可行的項(xiàng)目決策制度為了避免個(gè)人決策的片面性，集中整個(gè)集體的智慧，必須建立可行的項(xiàng)目決策制度，實(shí)現(xiàn)流程標(biāo)準(zhǔn)化，更要讓該參與的

2、人都參與進(jìn)來(lái)。（二）要重視項(xiàng)目決策前的項(xiàng)目策劃定位決策前的項(xiàng)目策劃定位是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，既是對(duì)初步可行性研究報(bào)告的修正，也是指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件。在項(xiàng)目策劃中，通過(guò)地塊研究找到項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn)；通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研驗(yàn)證或修正最大價(jià)值點(diǎn)并確定項(xiàng)目定位；通過(guò)設(shè)計(jì)策劃把規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、風(fēng)格品質(zhì)設(shè)計(jì)、景觀及綠化設(shè)計(jì)、物業(yè)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位相結(jié)合，突出項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn)，滿足項(xiàng)目客戶群需求；通過(guò)成本策劃，找到合理的籌融資渠道，制定工程造價(jià)控制策略、財(cái)務(wù)成本策略、納稅策略等，把企業(yè)資源合理分配，降低成本；通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)策劃，選擇最合適的合作方，選擇適合項(xiàng)目的設(shè)備，把設(shè)計(jì)策劃所落到實(shí)處；通過(guò)施工策劃，合理劃分項(xiàng)目

3、周期和施工段，進(jìn)一步落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，完成項(xiàng)目目標(biāo)分解；通過(guò)銷售策劃，把項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn)向客戶群推廣，把企業(yè)文化向社會(huì)推廣。隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的分工越來(lái)越細(xì)。沒(méi)有能力自己組織調(diào)研做策劃的房地產(chǎn)企業(yè)，可以聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司做專業(yè)的事。（三）要重視成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本具體的劃分，每個(gè)企業(yè)略有差別。第一，土地費(fèi)用是影響項(xiàng)目成本的關(guān)鍵費(fèi)用。土地費(fèi)用不僅包括土地招拍掛價(jià)值，還要考慮土地增值稅、土地使用稅等附加稅費(fèi)；若毛地出讓，還要考慮項(xiàng)目所在地的動(dòng)遷征收補(bǔ)償政策，并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期統(tǒng)籌考慮拆遷成本；同時(shí)，要重視地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的價(jià)值評(píng)估，并預(yù)留拆遷專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)金。第二，前期費(fèi)用。主要

4、包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，政府行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金，上述費(fèi)用一般按項(xiàng)目所在地政府文件預(yù)估就可以；更要重視的是供熱、消防、人防、供電、供水、排水、燃?xì)獾葔艛嘈孕袠I(yè)的額外配套費(fèi)用；還要預(yù)留竣工驗(yàn)收期間臨時(shí)水電轉(zhuǎn)正式供水、供電的差額費(fèi)用，預(yù)估額度要結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和行政驗(yàn)收審批時(shí)限適當(dāng)放寬。第三，施工準(zhǔn)備費(fèi)用。主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)前的場(chǎng)地平整、臨時(shí)水、電、通訊、道路、監(jiān)控、供暖及部分文明施工費(fèi)用等；設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)不能省，因?yàn)樗麄兪琼?xiàng)目品質(zhì)的重要保障；毛地供應(yīng)項(xiàng)目要注意拆遷階段的場(chǎng)地交付標(biāo)高控制，避免產(chǎn)生不必要的場(chǎng)地土方費(fèi)用；臨時(shí)設(shè)施和文明施工項(xiàng)目要加強(qiáng)永臨結(jié)合設(shè)計(jì)，減少二次投資費(fèi)

5、用。第四，建安成本費(fèi)用。主要包括紅線以內(nèi)樓本體建設(shè)費(fèi)用、小區(qū)二級(jí)網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用、物業(yè)建設(shè)費(fèi)用、景觀綠化建設(shè)費(fèi)用；個(gè)別項(xiàng)目根據(jù)所在城市不同，在前期配套費(fèi)之外，還會(huì)發(fā)生一級(jí)網(wǎng)配套費(fèi)用。第五，管理費(fèi)用。主要包括辦公費(fèi)用、應(yīng)酬費(fèi)用、員工薪酬等，建議組建項(xiàng)目班子時(shí)，不要吝嗇專業(yè)人員的聘用費(fèi)用，他們才是項(xiàng)目省錢的關(guān)鍵人，還可以利用毛地供應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)的既有房屋設(shè)施減少辦公費(fèi)用支出。第六，銷售費(fèi)用。不要局限于宣傳單、促銷活動(dòng)、平面及立體廣告投入，微信、QQ通訊等推廣平臺(tái)也是新的選擇；最重要的是要懂得廣告不是錢越多越好，關(guān)鍵是要找到符合項(xiàng)目所在地市場(chǎng)的推廣途徑。第七，財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金。主要包括各種稅金和融資利息；稅金節(jié)省一

6、是要在項(xiàng)目立項(xiàng)前與政府洽談合作建設(shè)事宜，減免部分稅費(fèi)，可以與前期繳費(fèi)合并辦理，二是精打細(xì)算，合法避稅，最好請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)策劃人員進(jìn)行稅費(fèi)策劃；融資利息要在項(xiàng)目前期整體策劃階段，統(tǒng)籌考慮融資渠道，對(duì)比分析選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方案，在實(shí)施階段嚴(yán)控項(xiàng)目周期，并做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估；還要充分考慮代扣代繳及先交后返費(fèi)用等資金占用成本。第八，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。一般按前七項(xiàng)成本的2%預(yù)估，主要是應(yīng)對(duì)政策調(diào)整和突發(fā)事件的預(yù)備費(fèi)用。以上是成本估算需要注意的要點(diǎn)，各項(xiàng)目略有不同，需要不斷積累才能提高估算的控制水平。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)（一）不要在設(shè)計(jì)費(fèi)上省錢有的開(kāi)發(fā)企業(yè)總在設(shè)計(jì)費(fèi)上斤斤計(jì)較，有時(shí)候甚至按照市場(chǎng)價(jià)格砍一半，試問(wèn)，哪個(gè)

7、設(shè)計(jì)單位肯把優(yōu)秀的設(shè)計(jì)者安排到你的項(xiàng)目呢？?jī)?yōu)秀的設(shè)計(jì)者本身就會(huì)非常重視綜合考慮本專業(yè)設(shè)計(jì)方案與其他專業(yè)方案的協(xié)調(diào)，且注重項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性。例如：通過(guò)精心的結(jié)構(gòu)計(jì)算，鋼筋用量會(huì)更經(jīng)濟(jì)，混凝土等級(jí)也會(huì)更加趨于合理，尤其是在地下工程的埋深、層高、管道綜合空間利用上，都會(huì)省下很多成本。（二）重視設(shè)計(jì)方案比選和優(yōu)化要重視設(shè)計(jì)方案的比選和優(yōu)化。結(jié)構(gòu)型式影響建筑梁、墻、柱及樓板的截面大小，既影響平面布局又影響內(nèi)部空間舒適性，適當(dāng)增加剪力墻不一定就比純框架結(jié)構(gòu)的造價(jià)高；實(shí)踐證明，建筑平面布局越規(guī)整，空間組合越簡(jiǎn)潔，造價(jià)相對(duì)就較低。主材選擇對(duì)建筑的造價(jià)影響也很大，例如：屋架采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)造價(jià)對(duì)比

8、要根據(jù)跨度和空間需求來(lái)確定；窗采用三玻窗還是二玻窗，是白色料的還是彩色料的，是采用塑鋼窗還是鋁塑復(fù)合窗，五金用什么檔次的，都會(huì)對(duì)窗的造價(jià)產(chǎn)生影響。工藝的選擇對(duì)造價(jià)影響也很大，以鋼筋連接為例，鋼套筒連接和錐螺紋連接肯定要比電渣壓力焊接的成本要高。設(shè)備的選擇也很關(guān)鍵，以電梯為例，選擇800kg的轎廂還是1000kg的轎廂其井道尺寸是不同的，選擇有機(jī)房的電梯還是無(wú)機(jī)房的電梯其沖頂高度和附屬用房是不一樣的，局部基坑深度也是不同的。有的項(xiàng)目忽視建筑場(chǎng)地設(shè)計(jì)與景觀、綠化工程及物業(yè)設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌綜合設(shè)計(jì)，造成土方工程量大，甚至重復(fù)挖填土，有的項(xiàng)目還要買土填方，造成極大的浪費(fèi)。上述設(shè)計(jì)方案通過(guò)比選和優(yōu)化，都會(huì)節(jié)省

9、很多成本。 （三）推行限額設(shè)計(jì)推行限額設(shè)計(jì)的項(xiàng)目很少，究其原因主要是以前市場(chǎng)不夠規(guī)范，房市很火，大多數(shù)項(xiàng)目都賺錢容易，房地產(chǎn)企業(yè)大多追求概念新、品質(zhì)好而忽視了設(shè)計(jì)成本管理。限額設(shè)計(jì)需要以企業(yè)逐漸成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)，例如：裝修風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化、主材及設(shè)備采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化等。真正的限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵是要注意相關(guān)資料的積累，并需要不間斷的市場(chǎng)信息收集整理，還要有一支過(guò)硬的設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)控制團(tuán)隊(duì)，也可以聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。例如：根據(jù)類似資料，提出每平方米鋼筋等主材消耗量控制指標(biāo)；根據(jù)項(xiàng)目地質(zhì)勘察資料控制地下層數(shù)和埋深及基礎(chǔ)型式；提出裝修標(biāo)準(zhǔn)控制指標(biāo)，以便于控制裝飾材料選擇；控制物業(yè)設(shè)

10、施數(shù)量，合理配置物業(yè)資源；控制小區(qū)道路寬度，再通過(guò)改善交通設(shè)計(jì)和工藝設(shè)計(jì)，降低小區(qū)道路造價(jià)；控制綠化品種、數(shù)量，降低綠化成本。隨著歷史資料和經(jīng)驗(yàn)的積累，會(huì)發(fā)現(xiàn)可控的指標(biāo)越來(lái)越多，限額設(shè)計(jì)的條件才會(huì)越來(lái)越成熟。項(xiàng)目招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)（一）設(shè)備和主要材料招標(biāo)要在施工圖設(shè)計(jì)之前完成設(shè)備和主要材料要在施工圖設(shè)計(jì)之前完成，這樣可以避免設(shè)計(jì)過(guò)程中的很多更改，例如：要先確定電梯品牌、規(guī)格，因?yàn)槊總€(gè)廠家的電梯井道尺寸是不同的，每秒速度不同其沖頂高度要求也不一樣，底坑深度和承載能力要求也不一樣?，F(xiàn)在很多工程施工時(shí)，甲方選擇新三級(jí)鋼筋，而設(shè)計(jì)單位很多還在按照二級(jí)鋼筋設(shè)計(jì)。有的地方政府主管部門要求外墻涂料必須是

11、真石漆，而設(shè)計(jì)若是一般外墻防水涂料就需要變更，對(duì)成本的影響很大。所以，要盡量避免先設(shè)計(jì)再選設(shè)備和主材。（二）招標(biāo)底價(jià)要精打細(xì)算并符合市場(chǎng)實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，總是喜歡招標(biāo)采用清單報(bào)價(jià)，并為了“節(jié)省”前期費(fèi)而把招標(biāo)控制價(jià)設(shè)的很低。然后，再另行簽訂一份定額結(jié)算的合同。且不說(shuō)這樣違法，其實(shí)，招投標(biāo)階段的底價(jià)編制是非常重要的。該價(jià)格按規(guī)范編制，既可以用于招投標(biāo)控制價(jià)，還可以真正作為結(jié)算的基礎(chǔ)，不用在竣工結(jié)算階段重復(fù)投入編制甲方?jīng)Q算，只需要調(diào)整很少的工程量變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證即可完成決算，一舉兩得。（三）重視合同的經(jīng)濟(jì)性、合法性和完善性合同的經(jīng)濟(jì)性是指合同條款中關(guān)于合同組件順序、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整條件等決算

12、依據(jù)要約定清楚，例如：費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)是取平均值還是上限或下限，簽證是否取費(fèi)。合同的合法性是指法院或仲裁委員會(huì)只認(rèn)可招投標(biāo)備案的清單結(jié)算合同，私下另行簽訂的合同不受法律保護(hù)；合同中的霸王條款是不予認(rèn)可的。合同的完善性是指結(jié)算以外的約定也要清楚，保修期、總承包服務(wù)費(fèi)、總承包單位協(xié)調(diào)配合的范圍、保管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否提供甲方和監(jiān)理單位的辦公房屋設(shè)施及設(shè)備、爭(zhēng)議解決途徑、違約賠償標(biāo)準(zhǔn)、工期時(shí)限、索賠等條款。項(xiàng)目施工階段成本控制要點(diǎn)（一）重視圖紙會(huì)審圖紙會(huì)審是最關(guān)鍵的一次施工階段主動(dòng)控制措施，建設(shè)單位要組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位分別自審和集中會(huì)審。重點(diǎn)是設(shè)計(jì)方案的各專業(yè)協(xié)調(diào)，避免交叉占位等問(wèn)題的發(fā)生；要

13、注意施工平面圖與規(guī)劃批準(zhǔn)圖的一致性，各類坐標(biāo)和標(biāo)高給定是否正確，小區(qū)標(biāo)高與單棟樓標(biāo)高的協(xié)調(diào)性，配套工程管線標(biāo)高和定位是否正確。另外，不要怕麻煩，一次會(huì)審不完，就多次，問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)，早解決。（二）重視施工組織設(shè)計(jì)審核要重視施工組織設(shè)計(jì)審核。一是要看施工單位上報(bào)的施工組織設(shè)計(jì)與投標(biāo)的施工組織設(shè)計(jì)的差異性，并分析原因，確定其對(duì)工程造價(jià)的影響。二是要看施工組織設(shè)計(jì)本身內(nèi)容中的計(jì)劃資源用量是否合理。三是要看提出的措施是否是超常規(guī)的做法，非常規(guī)做法批準(zhǔn)后，造價(jià)就要給予調(diào)整。四是專項(xiàng)施工組織設(shè)計(jì)要做方案經(jīng)濟(jì)比選優(yōu)化，例如：降水方式選擇是否合理，邊坡防護(hù)措施是否需要布置鋼絲網(wǎng)并噴射混凝土。五是方案確定后，批準(zhǔn)時(shí)

14、要注明哪些需要現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)，并要在實(shí)施過(guò)程中監(jiān)督方案的落實(shí)。（三）注重變更和簽證的經(jīng)濟(jì)性變更和簽證是房地產(chǎn)項(xiàng)目中不可避免的，只可以通過(guò)控制減少，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的變更和簽證要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算。第一，要看變更與項(xiàng)目整體定位是否相符，是提升還是降低了品質(zhì)，有何影響，再?zèng)Q定是否變更。第二，要分清責(zé)任，要分清哪些簽證是合理的，剔除不合理的簽證。例如：甲方將外墻保溫材料由苯板變?yōu)榉尤┌逍枰炇鹱兏?；甲方要施工單位修一段紅線以外的臨時(shí)道路應(yīng)給予簽證；但施工單位作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)以內(nèi)場(chǎng)地的硬化屬于文明施工費(fèi)范疇，既不是變更也不是簽證。第三，變更不一定就是賠償，也可能是需要扣減工程量或降低價(jià)格?？⒐を?yàn)收和結(jié)算階段成本控制要點(diǎn)（一）分清竣工驗(yàn)收后甲乙雙方的責(zé)任分清竣工驗(yàn)收后甲乙雙方的責(zé)任，可以避免驗(yàn)收后的糾紛。驗(yàn)收前，對(duì)工程質(zhì)量的維修費(fèi)用由施工單位承擔(dān)，竣工驗(yàn)收后，進(jìn)入保修期，就要執(zhí)行合同保修條款，必須先分清責(zé)任方，若是工程本身的質(zhì)量問(wèn)題，該費(fèi)用由施工單位承擔(dān)，若施工單位不履行合同，可按合同有關(guān)條款規(guī)定，甲方另行委托維修，費(fèi)用從保修費(fèi)用中扣除。若是甲方需要對(duì)建筑某些方面進(jìn)行施工圖以外的修改，例如：樓梯間外露管道需要包裝裝飾，就要給