2021年中國(guó)房地產(chǎn)未來十大走勢(shì)

1、2021年中國(guó)房地產(chǎn)未來十大走勢(shì)從2021年開始，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)與過去十年完全不同的市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從 改革周期的維度判斷，未來十年，特別是2021年前應(yīng)該會(huì)著意顯示出寬松。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 周期的維度判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2021年已經(jīng)“軟著陸”成功，旦已呈復(fù)蘇回升態(tài)勢(shì)，未來 十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入新型“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”，成為世界最大的經(jīng)濟(jì)體之一。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的 維度判斷，一個(gè)全新的樓市時(shí)代已經(jīng)來臨，無論是增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)格局，還是政策趨勢(shì)都 將發(fā)生重要變化。未來中國(guó)樓市基本可以總結(jié)與歸納為十大趨勢(shì)。一、樓市分化，政策因地制宜不管是城市，還是調(diào)控，或者是房企都會(huì)分化，窕其根源在于人口流動(dòng)、收入分化、 產(chǎn)業(yè)聚

2、集、服務(wù)水準(zhǔn)及資源不平衡、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。如果說2021年開始，二、三、四線 城市決定房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，那么2021年以至于2021年、2021年，一、二、三、四線城市 分化更加嚴(yán)重。由此而引申的政策因地制宜、行業(yè)整合加I劇，將成為未來一段時(shí)間的主要 趨勢(shì)。二、長(zhǎng)效機(jī)制初步建立，調(diào)控告別“一刀切”在過去一年的樓市調(diào)控中，決策層提出“兩個(gè)促使”（即促使房?jī)r(jià)合理回歸，促使房 地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道）的調(diào)控發(fā)展目標(biāo)。中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度己經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)行政 調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅制度、土地制度、金融制度、住房制度、 經(jīng)濟(jì)體制、戶籍制度、產(chǎn)1權(quán)制度等方面都將進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)化改革。在市場(chǎng)分

3、化的現(xiàn)實(shí)背景下，中央下放調(diào)控 權(quán)，地方調(diào)控的自主權(quán)將增加，樓市調(diào)控將更強(qiáng)調(diào)針對(duì)不同城市的不同狀況，實(shí)行不同政 策。三、土地制度改革突破，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將出臺(tái)現(xiàn)行的土地二元體制，在一定程度上制約了城鄉(xiāng)發(fā)展一體化進(jìn)程，阻礙了城鎮(zhèn)化的健 康發(fā)展，因此必須統(tǒng)籌推進(jìn)土地制度改革。十八屆三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用 地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股, 實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，繼而，農(nóng)村土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離被正式提到 農(nóng)村土地制度改革層面。在這些流轉(zhuǎn)的土地中，有一部分是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一同流轉(zhuǎn)；還有一部分是實(shí)質(zhì)發(fā)生的承 包權(quán)主體同經(jīng)營(yíng)權(quán)主體分離

4、的流轉(zhuǎn)土地，雙方關(guān)系僅靠合同約定，易發(fā)生糾紛，權(quán)益保障 程度低。因此，必須以法治的方式推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，在此過程中建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登 記制度就顯得尤為重要。事實(shí)上，早在2021年3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布通知，要 求2021年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。然而，耍將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé) 整合由國(guó)土部一個(gè)部門承擔(dān)，仍存在不少壁壘。無論是全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作的 進(jìn)展緩慢，還是政出多門難于協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀，都為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立增加了變數(shù)。但可 以肯定的是，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的方向不會(huì)變，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開 查詢系統(tǒng)的趨勢(shì)不會(huì)變。 四、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)容2原計(jì)劃2

5、021年6月底完成500個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)，最終還是未能完成，其技術(shù)難題主要存 在于：一是從技術(shù)上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒有也無法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全，有幾類住房數(shù)據(jù) 并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質(zhì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜的央產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房等。但 是，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立有利于明確農(nóng)民的房地產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)城鄉(xiāng)間不動(dòng)產(chǎn)要素的流 轉(zhuǎn)。它將為房地產(chǎn)調(diào)控、房產(chǎn)稅全面鋪開提供基礎(chǔ)信息，也是制定合理的住宅產(chǎn)業(yè)政策和 房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提。因此，不論是技術(shù)壁壘，還是人為阻撓，都要盡力克服，國(guó)家必 須掌握全國(guó)住宅的“家底”才能有的放矢地實(shí)施調(diào)控。五、房地產(chǎn)稅立法步伐加快2021年1月，全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議指出，財(cái)政部已將房地產(chǎn)稅

6、立法作為2021年的重點(diǎn) 工作之一。此前，主管部門已從清理合并現(xiàn)有的稅費(fèi)開始著手開展具體工作。房地產(chǎn)稅費(fèi) 的清理并非易事，除合并重復(fù)的稅種外，還需對(duì)新稅種設(shè)置稅基和稅率，完成這些工作并 付諸實(shí)踐恐需時(shí)日。在技術(shù)層面上，目前全國(guó)70個(gè)大中城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)已初步 建立，但尚未全部實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。與房產(chǎn)稅試點(diǎn)不同，作為一項(xiàng)新法律，房地產(chǎn)稅立法需按照 正常的立法程序進(jìn)行。相關(guān)人士稱，2021年，房產(chǎn)稅改革可能進(jìn)入“立法”通道。相比破冰試點(diǎn)已近三年卻一直徘徊不前，房產(chǎn)稅改革一旦進(jìn)入“立法”程序?qū)?huì)一步 一步更有保障地向前推進(jìn)，在全面深化改革的背景下，這項(xiàng)稅制改革不會(huì)遙遠(yuǎn)，但需要一 定的過程。 六、房地產(chǎn)

7、金融化加速3近日，開發(fā)商入股銀行的消息此起彼伏。開發(fā)商入股銀行，并非只看中關(guān)聯(lián)銀行的融 資便利，更重的是銀行能為其上下游企業(yè)做供應(yīng)鏈融資。目前“涉銀”的房地產(chǎn)上市企業(yè) 已有約30家。不出意外，這一趨勢(shì)無疑會(huì)在2021年得到延續(xù)。房地產(chǎn)進(jìn)入直接融資時(shí)代，雖然有很多金融創(chuàng)新，但商業(yè)銀行卻有一樣功能是其他金 融產(chǎn)品無法取代的，即現(xiàn)金管理。地產(chǎn)商進(jìn)軍銀行業(yè)有兩個(gè)意圖：一方面銀行股估值很低 旦利潤(rùn)不錯(cuò)，買入和參股銀行股可以從中獲利；另一方面地產(chǎn)商急需資金，通過控股和參 股銀行可獲得更多的融資渠道，降低融資成本。對(duì)銀行來說，能借此獲得大客戶的資源， 還可以充實(shí)資本金。開發(fā)商能夠從銀行直接拿到的貸款額度越來

8、越少，難度也越來越大， 如果成為銀行的大股東，這些問題都能迎刃而解。七、房企加碼海外，重回一、二線城市2021,堪稱中國(guó)品牌房企的“出?！痹辏f科、綠地、萬達(dá)、碧桂園等品牌房企逐 漸在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是在英國(guó)、美國(guó)和澳大利亞增加投資。截至2021年底，中國(guó) 買家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項(xiàng)目的投資額超過100億美元，這使得中國(guó)2021年的 海外房地產(chǎn)投資額較2021年增逾30汕5年前，多數(shù)全國(guó)性大企業(yè)還只是在十幾個(gè)重點(diǎn)城市中角逐，到3年前基本都有了 “百城計(jì)劃”，或者更宏大的城市進(jìn)軍規(guī)劃。到2021年，歷經(jīng)上一輪宏觀調(diào)控之后，企 業(yè)乂開始重新聚焦，典型如過去以三、四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的恒大，

9、2021年以來也開始布局 一、二線城市。2021年，這一趨勢(shì)將繼續(xù)。4八、直接融資擴(kuò)增，成本激增住建部政策研究中心與高和資本日前發(fā)布的2021年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告 顯示，房地產(chǎn)直接融資所占比重由2021年的30舟上升至2021年的40.5%,房地產(chǎn)進(jìn)入直 接融資時(shí)代。僅2021年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭輝、綠城、華南城等房地 產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計(jì)劃，總額超271億元人民幣。除了融資金額，融資成本也是個(gè)值得注意的現(xiàn)象。隨著美國(guó)量化寬松政策的逐步退出, 海外發(fā)債的成本也日益上升。奧園于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)利率為11. 25軋 五 洲國(guó)際于2021年到期的1億美元優(yōu)先

10、票據(jù)利率高達(dá)13. 75虬 此外，開發(fā)商在將海外募集 的資金匯入內(nèi)地時(shí)，還將支付一些額外成本。 九、老年人口達(dá)到頂峰，養(yǎng)老地產(chǎn)爆 發(fā)中國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，2021年中國(guó)老年人口將突破2億，2025年將突 破3億，2034年則將突破4億，這為中國(guó)應(yīng)對(duì)老齡化提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。隨著人口老齡化 進(jìn)程的不斷加快，龐大的老年人口以及由此產(chǎn)生的巨大服務(wù)需求昭示著養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入 重要?dú)v史機(jī)遇期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超過80家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開披露的養(yǎng)老 地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量也已超過百個(gè)。而同策研究數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2021年，自理老人床位數(shù)將 達(dá)到174萬185萬張左右，需要護(hù)理老人床位數(shù)達(dá)到

11、30萬32萬張左右。按照單個(gè)項(xiàng) 目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計(jì)算，未來3年市場(chǎng)上需要至少建設(shè)4500個(gè)項(xiàng)目o十、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃將出，加強(qiáng)保障房建設(shè)據(jù)悉，近日國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃已修改完畢，其中明確了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)、 戰(zhàn)略重點(diǎn)和配套制度安排。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將堅(jiān)持以人口城鎮(zhèn)化為核心，以城市群為主體 形態(tài)，以綜合承載能力為支撐，全面提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平。在農(nóng)民工市民化方面，將著 力推進(jìn)解決己轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶問題和有能力在城鎮(zhèn)就業(yè)、居住的常住 人口市民化問題。預(yù)計(jì)到2021年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1 億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。2021年必將成為 中國(guó)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的破題之年。新型城鎮(zhèn)化不僅將成為中國(guó)“二次房改”的窗口，更可能成為歷史賦廣新時(shí)期中國(guó)房 地產(chǎn)最大的紅