廣州商圈專案

1、廣州商圈分析廣州商圈分析專專案案一、廣州一、廣州概概貌貌二、廣州商圈二、廣州商圈三、目三、目標標商商場場四、四、總總 結結廣州概貌廣州概貌廣州，古稱番禺或南海，現(xiàn)中國第三大城市，中國南大門，中國國家中心城市，是國務院定位的國際大都市。廣州美食享譽世界。廣州的標志是“五羊”。地處廣東省南部，珠江三角洲的北緣，瀕臨南中國海，珠江入?？冢徃郯?，海上絲綢之路的起點。廣東省省會，華南地區(qū)經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、文化、科技和交通樞紐、教育中心。中國南方最大、歷史最悠久的對外通商口岸，世界著名的港口城市之一，中國歷史文化名城。中國最主要的對外開放城市之一，作為對外貿(mào)易的窗口，外國人士眾多，被稱為“第三世界首都

2、”，是全國華僑最多的大城市。常住人口：1320.25萬人，中心城區(qū)772.7163萬人，占60.84%，新城區(qū)334.3491萬人，占26.33%，縣級市163.0146萬人，占12.83%。白云區(qū)全市第一。人口民族：2010年，廣州有少數(shù)民族人口約63 萬人，全市有3所民族小學(回民小學、滿族小學、畬族村小學)、1個少數(shù)民族聚居村(增城市正果鎮(zhèn)畬族村。 外籍人士：廣州是中國最主要的對外開放城市之一，作為對外貿(mào)易的窗口，外國人士眾多；目前主要聚居在越秀區(qū)小北路、礦泉街道以及白云區(qū)三元里街道一帶，并有向周圍地區(qū)擴散趨勢。 全市常住人口中，男性人口為663萬人，占52.26%；女性人口為606萬人

3、，占47.74%?？側丝谛詣e比（以女性為100，男性對女性的比例）由2000年第五次全國人口普查的108.70上升為109.46，男女性人口差異越來越大。性別2000年2010年增長率人口數(shù)2000年占比人口數(shù)2010年占比男517874552.08%663724752.26%0.17%女476425547.92%606355347.74%-0.17%合計9943000100.00%12700800100.00%由此可見，廣州男裝市場的占有率還是比較高的人口人口區(qū)區(qū)域分布域分布全市常住人口中，中心城區(qū)為772萬人，占60.84%，新城區(qū)為334萬人，占26.33%，縣級市為163萬人，占12.

4、83%。區(qū)域2010年人口數(shù)占比中心城區(qū)772716360.84%新城區(qū)334349126.33%縣級市163014612.83%合計12700800100.00%中心城區(qū)60.84%新城區(qū)26.33%縣級市12.83%區(qū)名稱人口數(shù)量人口密度人口密度排名GDP(億）GDP排名 人均GDP（萬） 人均GDP排名越秀區(qū)115萬342391186421.62海珠區(qū)155549荔灣區(qū)89766天河區(qū)143萬148704213811.53黃埔區(qū)46萬50355614101.34白云區(qū)222萬27936105850.4710番禺區(qū)176萬22457123

5、540.77花都區(qū)94萬974875570.85蘿崗區(qū)37萬9509160230.4311增城市103萬6411067390.658南沙區(qū)25萬49311571112.21從化市59萬30112223120.3712GDP是2011年數(shù)據(jù)，來源于廣州市統(tǒng)計局常住人口各常住人口各區(qū)區(qū)分布分布與與GDPGDP廣州各廣州各區(qū)區(qū)人口人口與與密度密度越秀區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)天河區(qū) 城市定位城市定位綜合門戶城市華南政治、經(jīng)濟城市旅游文化城市國家中心城市國際性大都市廣州下轄10個行政區(qū)和2個市：天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)、蘿崗區(qū)和黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)、增城市、從化市。廣州市行政分廣州市行政分

6、區(qū)區(qū)廣廣州商圈州商圈廣州主要商圈情廣州主要商圈情況況越秀商圈越秀商圈主要組成：主要由北京路商圈+中華商圈+淘金板塊（北京路、北京路廣百、北京路天河城、中華廣場、麗柏廣場）天河商圈天河商圈主要組成：天河商圈+崗頂商圈+珠江新城商圈+東圃商圈（天河新一城、天河城、正佳、天娛、太古匯、高德置地、東圃天河城）江南商圈江南商圈主要組成：（江南新地、廣百新一城）荔灣荔灣商圈商圈主要組成：（恒寶廣場）番禺商圈番禺商圈主要組成：市橋商圈+迎賓路商圈（易發(fā)商業(yè)街、奧園廣場）白云商圈白云商圈主要組成：（萬達廣場、百信廣場）廣州主要商圈地理表廣州主要商圈地理表現(xiàn)現(xiàn)地理地理分分區(qū)區(qū)板板塊塊檔檔次次租租賃賃情情況況人流

7、人流級別級別代表商代表商場場N NI I是否是否合度合度老城區(qū)越秀區(qū)淘金板塊高級、頂級優(yōu)一般一類 麗麗柏百柏百貨貨合適合適北京路板塊中檔、高級良優(yōu)二類廣百百廣百百貨貨、五月花廣、五月花廣場場、北京、北京路路合適合適中華廣場板塊中檔、高級優(yōu)優(yōu)二類中中華華廣廣場場合適合適海珠區(qū)江南板塊中低、中級一般優(yōu)三類廣百百貨不合適荔灣區(qū)西關板塊中低一般優(yōu)二類恒寶廣場不合適白云區(qū)白云新城板塊中檔、高級一般一般二類萬達廣場考慮中新城區(qū)天河區(qū)天河城板塊高級、頂級優(yōu)優(yōu)一類太古太古匯匯、正佳廣、正佳廣場場、天河城天河城合適合適珠江新城板塊高級一般一般二類高德置地考慮中東圃板塊中低、中檔良良三類天河城考慮中崗頂板塊中檔良

8、良二類摩登百貨、華憶百貨不合適番禺區(qū)市橋板塊中低、中級一般良三類易易發(fā)發(fā)步行街步行街合適合適迎賓路板塊中檔、高級良良二類廣百百貨不合適天河商圈天河商圈商圈現(xiàn)狀: 商圈以大商場、中高檔消費為主，裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔，擁有較高的消費能力，而且追求時尚、講求品牌，是商圈的核心消費群體。 隨著體育中心商業(yè)圈的擴大，目前體育中心商圈已經(jīng)形成了正佳廣場和天河城廣場等為中心向外輻射的格局，周邊分布有時尚天河、維多利、萬菱匯、太古匯廣場等大體綜合性購物中心。盡管競爭局面難以避免，但是商圈的集聚效應帶來的是商業(yè)的更加繁榮。東圃購物中心天河城正佳廣場萬菱匯太古匯時尚天河天娛廣場高德置地國際金融中心花城匯珠江

9、太陽城天河商圈天河商圈u 天河中心商圈的商業(yè)氛圍濃厚，目前已形成廣州市具主導力的消費購物中心商圈，片區(qū)商業(yè)的高度聚焦；u 天河體育中心商圈具有良好的交通地理優(yōu)勢，有利于匯聚人流；u 天河體育中心聚集了眾多高檔次和品牌商家，大型購物廣場的購物娛樂一體化加強了地區(qū)的競爭力，使得體育中心商圈不斷改善其發(fā)展，來適應市場的需求，使得該商圈與時俱進，成為商業(yè)發(fā)展的先驅。越秀商圈越秀商圈u 越秀商圈作為廣州市傳統(tǒng)商業(yè)重地，在保護傳統(tǒng)商業(yè)的發(fā)展同時也積極發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，商圈以大型商店結合專賣店、專業(yè)店、百貨經(jīng)營和休閑娛樂為主的商業(yè)功能區(qū)，以百貨店和商業(yè)街為截體，以開放型的流行悠閑方式，構成步行街空間文化特性。u

10、 改商圈具備交通通達性，是很好的聚散地，并且聚集各種檔次商家，從小型的雜店到大型購物中心，滿足不同消費群體。u 主要消費人群是本地年輕人，他們文化層次較高，中等收入，職業(yè)是以公司、企業(yè)、服務業(yè)職員或學生，目的以購物悠閑為主。荔灣荔灣商圈商圈 商圈現(xiàn)狀: 上下九商圈是舊城更新改造基礎上發(fā)展的，以廣州西關文化為特色的購物步行街。上下九是全市最大的步行街商業(yè)區(qū)，其整體消費檔次偏向中低檔，“經(jīng)濟實惠”可謂上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外來游客，領略西關的悠久歷史文化和商業(yè)氛圍。騎樓文化、西關飲食文化是上下九商圈的兩大特色。 上下九商圈地處老城區(qū)，接到狹窄，交通不暢，地鐵口離上下九路段較遠。

11、荔灣商圈整體消費檔次偏向中低檔。以臨街商鋪位置，專賣店、專業(yè)店形成服裝、百貨經(jīng)營和餐飲店臨街布局。除了臨街商鋪外，兼有少量中檔的購物中心，如恒寶廣場。 該商圈主要消費人群是本地年輕人，他們文化層次中等，中等收入，以公司、企業(yè)、服務類職業(yè)或學生，目的以購物飲食、休閑娛樂為主。白云商圈白云商圈商圈現(xiàn)狀: 白云區(qū)第一份商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃廣州市白云區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2010-2020）日前對外公示，8月18日之后，該規(guī)劃將正式頒布實施。 未來10年內(nèi)，白云區(qū)將重點打造白云新城至白云國際機場以106國道為骨架的廣州北軸商業(yè)圈。伴隨著白云新城文化、商業(yè)雙核心的構建完成，可以說它是廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略的重頭戲及建設

12、核心。 白云新城位于北部空港經(jīng)濟圈核心位置的優(yōu)勢是無可比擬的，而政府對白云、珠江兩城的重點開發(fā)也是不遺余力的，它們將被打造成為廣州新形象窗口，從雙地鐵線路的貫穿及多路公交的接駁也反映了支持的力度于決心。它們的實現(xiàn)是對區(qū)域文化、商業(yè)氛圍、居住環(huán)境、交通網(wǎng)絡、生活配套等各方面全方位系統(tǒng)性的提升。白云商圈白云商圈u 而白云新城五號停機坪及萬達廣場的項目建成更將集休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務等功能于一身，各國際品牌的聚集也為區(qū)域提供超高人氣及足夠的客流，全方位滿足消費者各方面的需求，填補了廣州北部商業(yè)集群的空白，帶動了廣州北部的整體價值提升。u 力求將區(qū)域規(guī)劃成為市內(nèi)交通樞紐和城市財富新中心

13、地帶。隨著宜居城區(qū)示范區(qū)等一系列工程的建設完成，整個區(qū)域的商業(yè)地位也勢必將有大幅的提升。 u 目前區(qū)域商業(yè)形態(tài)還是處于初級階段，除了沿街商業(yè)和社區(qū)上野外，專業(yè)批發(fā)市場較多，缺少具有一定規(guī)模和檔次的區(qū)級商業(yè)中心，目前僅有萬達一個項目支撐。江南西商圈江南西商圈商圈現(xiàn)狀: 江南西兩盤現(xiàn)有商鋪230家左右，商業(yè)建筑面積約13.6萬，不僅集中了各種潮流時尚店鋪，還匯聚了廣百新一城、潤匯大廈、名店城、江南新地等多個商業(yè)巨頭：同時還是美食天地，有多家中西餐館、酒家、酒吧、此外還有較多銀行機構，還有多家美容美發(fā)品牌等配套服務設施。江南西商圈江南西商圈u 目前商圈以商鋪為主體的經(jīng)營形式，缺乏商業(yè)龍頭的帶動，目前

14、江南西商圈緊廣百新一城為該區(qū)域高端項目帶動。u 高端消費品欠奉，走中低檔路線。u 消費力構成方面，以周邊居民為核心，輻射工業(yè)大道和寶崗大道兩大板塊u 購買力以中端為主，消費能力不高。u 人群以青少年、婦女為活躍消費群。廣州商廣州商業(yè)業(yè)未未來發(fā)來發(fā)展展趨勢趨勢數(shù)量龐大的中端/中高端個性消費不足；傳統(tǒng)的贏商模式越來越難以滿足消費者的消費觀念；就有的市場格局已達到飽和狀態(tài)，各路商家尋找突破；新的營銷模式呼之欲出，關鍵看誰先打開新局面；大型一站式綜合性仍然是市場的主流，但以綜合性為基礎的同時必須走向個性化經(jīng)營，創(chuàng)造自身特色。目目標標商商場場簡介：太古匯 太古地產(chǎn)位于廣州的大型綜合發(fā)展項目，商場云集國內(nèi)

15、外180多家知名品牌，由全球一線品牌精品、國內(nèi)外品牌時裝、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈現(xiàn)，其中至少有70個品牌是首次登陸廣州。開業(yè)時間：2011.9面積：13 萬平方 商場定位：高端購物中心交通：地鐵石牌橋站地址：天河區(qū)天河路口與天河東路交界處主力品牌：Armani、Bally、Bulgari、CHANEL、Dior、Fendi、LouisVuitton、MiuMiu、Omega、PRADA和SalvatoreFerragamo太古太古匯匯簡介：正佳廣場，坐落于南中國最繁華的商業(yè)圣地，以體驗式主題購物樂園為設計定位的正佳廣場，是當今中國最大的完全貫徹“體驗式消費”模式、集零售、休閑、娛樂、餐飲、會展、康體、旅游及商務于一體的現(xiàn)代化購物中心。開業(yè)時間：2008.6面積：5.7萬平方 商場定位：中高端購物中心地址：廣州市天河路228號主力品牌：CK.J、 H&M、ENERGIE、PULL & BEAR、VIGOSS正佳廣正佳廣場場目目標標商圈商圈天河城商圈一、交通：交通樞紐聚人氣二、配套：配套設施完善三、人流：整個商圈的日均人流量至少有50萬人次四、商家：高端百貨商場云集，集合了數(shù)百個高檔品牌在內(nèi)，定位高端路線五、消費：高端消費為主，購買力強 意向商圈意向商圈太古匯商圈一、一、華華南地南地區(qū)