X大廈物業(yè)管理服務合同

1、深圳景洲大廈物業(yè)管理效勞合同 甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會乙方：深圳市金風帆物業(yè)管理開展經(jīng)深圳景洲大廈業(yè)主大會 2003 年 10月 18日投票表決，深圳市金風帆物業(yè)管理公司獲得深 圳景洲大廈物業(yè)管理效勞權。管理效勞期限為 3年零 2個月，從 2003年 11月 1日起，至從 2006 年 12 月 31 日截止。為保障景洲大廈物業(yè)管理效勞正常運行，根據(jù)?中華人民共和國合同 法?、?物業(yè)管理條例?、?深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例?及其實施細那么等國家、地 方法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上，雙方達成以下合同條款。第一條 物業(yè)根本情況小區(qū)位置：深圳市福田區(qū)新洲北輔道商報東路。

2、占地面積： 5208 平方米建筑面積： 52704.65 平方米裙樓面積： 2811.29 平方米其中海逸城： 2412.75m2 、中行： 396.54m2；住宅面積：43019.75 平方米其中 A座：20212.83m2、B 座：22846.92m2;住宅戶數(shù)： 443戶其中業(yè)主活動用房 1 戶、管理處用房 1 戶、保安宿舍 2戶截止 2003 年 10 月 28 日，業(yè)主入伙戶數(shù) 435 戶， 4 戶未入伙物業(yè)類型：裙樓 2 層為小區(qū)配套商業(yè)用房；塔樓 2 棟為純商品住宅。 特別備注：以上數(shù)字如有不實，以大廈竣工驗收報告數(shù)字為準。第二條 物業(yè)管理效勞工程1. 承當景洲大廈房屋建筑本體共

3、用部位樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和根底等承重結構 部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等的維修、養(yǎng)護和管理。2. 承當景洲大廈房屋建筑本體共用設施設備共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風排 煙道、共用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、供水系統(tǒng)等的維 修、養(yǎng)護、管理和運行效勞。3. 承當景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施道路、室外上下水管道、化糞 池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等的維修、養(yǎng)護和管 理。4. 承當景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套效勞設施的維修、養(yǎng)護和管理。5. 承當景洲大廈公共環(huán)境包括公共場地、房屋建筑物共用部位的

4、清潔衛(wèi)生、垃圾的收 集、清運。小區(qū)消殺。公共區(qū)域綠化等。6. 承當景洲大廈交通、車輛行駛、停泊及管理。7. 對景洲大廈實行 24 小時封閉式管理，對景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進行全天候監(jiān)控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助公安機關做好小區(qū)保安工作8. 為景洲大廈業(yè)主提供社區(qū)文化娛樂效勞。9. 做好景洲大廈物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的建立、保存。10. 做好政府法規(guī)和行業(yè)政策所規(guī)定的應由物業(yè)管理公司承當?shù)钠渌马?。第三條 物業(yè)管理效勞標準乙方提供的物業(yè)管理效勞按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準執(zhí)行，詳見附件一：深圳市住 宅局文件深住 199713 號。其他未盡事宜見附件二：?深圳景洲大廈物業(yè)管理

5、效勞標準?。第四條 物業(yè)管理效勞費及其管理1. 經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定，景洲大廈物業(yè)管理效勞費按如下標準收?。鹤≌飿I(yè)每平方米 2.30 元/月。商業(yè)物業(yè)每平方米 5. 00 元/月。2. 景洲大廈物業(yè)管理效勞費由乙方直接向業(yè)主收?。灰曳綉诿吭?0 日前，向繳費業(yè)主提供上月物業(yè)效勞收費明細帳單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定、程序收費，不得亂收 費，做到計費準確，收費公開透明。3. 業(yè)主應自覺按時繳納物業(yè)管理效勞費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標準 計算繳納滯納金。乙方有權對欠費期超過 1 個月的業(yè)主進行公示通報；對欠費期超過 3 個月的 業(yè)主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物

6、業(yè)管理費外，還應承當勝訴方合理的律師費 用。4. 景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內(nèi)二次加壓供水屬繳費業(yè)主投資所為，對成心拖 欠物業(yè)管理效勞費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內(nèi)開 工廠、辦公司，拒不搬遷的商業(yè)用水、用電戶，經(jīng)業(yè)主委員會同意或水務部門授權，乙方有 權停止供水效勞，并報請供電部門，要求對其停止供電。5. 甲方應協(xié)助乙方催繳物業(yè)管理效勞費，甲方承諾不慫恿、煽動業(yè)主不繳物業(yè)管理效勞費， 反對“吃霸王餐無理拖欠物業(yè)管理效勞費，侵害其他繳費業(yè)主的合法權益。乙方應作好欠 費業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，景洲大廈物業(yè)管理效勞費的欠繳戶數(shù)僅限空置、拍賣問 題房在一個

7、管理年度期間最多不得超過 20 戶，否那么，超過局部的管理費以傭金抵扣。10%的物業(yè)6. 乙方應按規(guī)定購置車場保險、小區(qū)公共設備、設施等財產(chǎn)保險，按規(guī)定為其員工辦理普通 社會保險按深圳相關標準和人身意外保險每人 100 元/ 年。保險費列入物業(yè)管理效勞 本錢費開支。7. 乙方應按政府、行業(yè)法規(guī)，如實列支物業(yè)管理效勞本錢費用，按政府規(guī)定提取 管理效勞傭金，不得隱瞞物管收入，虛報多報支出費用。乙方弄虛作假，亂收費，做假賬， 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)甲方有權單方解除雙方合同關系。8. 景洲大廈物業(yè)管理效勞費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每 3 個月向業(yè)主公布一次張 貼時間不少于 1 個月，賬目公布前送交業(yè)主委員會審

8、核備存。賬目公布時間為每季度后的 次月 15 日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業(yè)主委員會。乙方不公布賬目，業(yè)主有權 暫停支付物業(yè)管理效勞費。9. 甲方有權聘請獨立會計審計機構每年對上述帳目進行查驗審核一次，審計費用在物業(yè)收費 中支出。乙方提供的帳務虛假或嚴重失實的，將構成甲方解除合同的合理理由。第五條 專項本體維修基金的收支管理1. 景洲大廈專項本體維修基金按政府收費標準，每平方米 0.25 元，隨物業(yè)管理效勞費一齊由 乙方直接向業(yè)主收取，然后以業(yè)主委員會名稱單獨建帳列項，按政府規(guī)定的專項本體維修基 金使用范圍?？顚Ｓ?。2. 景洲大廈專項本體維修基金的使用，按物管公司先立項報價，業(yè)主委員

9、會審核簽字后才實 施的程序進行運作。3. 景洲大廈專項本體維修基金的收支、使用賬目，每 3 個月由業(yè)主委員會向業(yè)主公布一次 張貼時間不少于 1 個月，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由業(yè)主委員會送交物業(yè)管理 公司核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月 15 日以前。4. 業(yè)主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理效勞費的規(guī)定方法進行處理。5. 景洲大廈公用設施專用基金指用于深圳市住宅區(qū)公用設施專用基金管理規(guī)定指定工程 由業(yè)主委員會負責向開發(fā)商追討。在大廈須動用該專用基金時，且原大廈開發(fā)商拒絕支付該 專用基金的情況下，由業(yè)委會負責。第六條 業(yè)主共有物業(yè)收入及其管理1. 景洲大廈停車場屬大廈

10、配套的公共設施，其產(chǎn)權屬景洲大廈業(yè)主共同所有。景洲大廈停車 場及公共場地出租的所有稅后收入歸景洲大廈業(yè)主所有，以業(yè)主委員會的名稱單獨建帳列 項。2. 景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)，甲方委托乙方代為管理出租，并參照政府物業(yè)管理 效勞規(guī)定，按收入的 10%提取車場管理效勞費。3. 景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)出租的收入除應繳稅收和乙方提取10%的車場管理效勞費外，和專項本體維修基金分別立項合并使用，用于景洲大廈新增改造工程和補貼物業(yè)管 理使用，原那么上每年提留 30 萬元含本體維修基金作積累，為今后大廈電梯更換、墻體維 修儲藏資金。如年度出現(xiàn)管理費缺乏，由業(yè)主委員會從車場收入含本體維修基金中劃 撥

11、。第七條 業(yè)主委員會經(jīng)費的收支管理1. 景洲大廈業(yè)主委員會按政府有關規(guī)定“每年每戶 8 元的標準，在物業(yè)管理費中，提取業(yè) 主委員會活動經(jīng)費。業(yè)主委員會活動經(jīng)費的收支情況，由業(yè)主委員會按季向業(yè)主公布，接受 全體業(yè)主的監(jiān)督。2. 景洲大廈業(yè)主委員會主任每月領取 500 元職務津貼，用于交通、通訊等方面的補貼。職務 津貼在物業(yè)管理效勞費中立項列支。第八條 業(yè)主委員會自律承諾1. 景洲大廈業(yè)主委員會全體成員應同物業(yè)管理效勞公司加強溝通，相互尊重；不得利用監(jiān)督 權以權謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。2. 景洲大廈業(yè)主委員會全體成員不得免交、少交物管效勞費和停車費，不得無理干預物業(yè)管 理公司的正常經(jīng)

12、營；不得無理煽動業(yè)主不交物業(yè)管理效勞費。3. 業(yè)主委員會不得從事于物業(yè)管理效勞監(jiān)督無關的經(jīng)營活動。4. 業(yè)主委員會應按政府有關規(guī)定進行換屆選舉，并制定?業(yè)主公約?，對全體業(yè)主產(chǎn)生約束 效力。第九條 金風帆物業(yè)管理公司自律承諾1. 金風帆物業(yè)管理公司應同景洲大廈業(yè)主委員會及全體業(yè)主加強溝通，相互尊重；接受景洲 大廈業(yè)委會和全體業(yè)主的監(jiān)督；2. 金風帆物業(yè)管理公司承諾，不作假帳、亂收費，定期公布物管帳目，嚴格按深圳市優(yōu)秀住 宅小區(qū)標準提供管理效勞。加強大廈治安巡邏管理，假設因物業(yè)平安管理違規(guī)、失職、脫崗， 造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將 承當賠償責

13、任。假設因物業(yè)車場管理責任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承當賠償責任。承諾小 區(qū)治安消防重大責任事故發(fā)生率為零。3. 金風帆物業(yè)管理公司承諾，不得干預業(yè)主委員會的正常監(jiān)督、維權活動。4. 乙方對小區(qū)的改造方案須征得業(yè)委會同意前方可實施。第十條 合同的終止、續(xù)約與交接1. 景洲大廈物業(yè)管理效勞合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前 10 天按政府、行業(yè) 法規(guī)，填報固定資產(chǎn)、辦公、設備、大廈資料等交接清單，送業(yè)主委員會審核。大廈物業(yè)收 費財務帳目，應于合同終止后的 10 日之內(nèi)，送交業(yè)主委員會審核，由業(yè)主委員會聘請專業(yè)財 務公司進行審計。2. 乙方愿意續(xù)簽合同，應在合同到期前 60 天，書面通知業(yè)

14、主委員會。由業(yè)主委員會召開業(yè)主 大會合同到期前 30 天召開進行表決確認。管理效勞期間無重大失職過失，無賬務弄虛作 假，表決結果業(yè)主滿意率到達法定三分之二的，由業(yè)主委員會直接同乙方續(xù)簽合同。3. 業(yè)主大會表決，業(yè)主滿意率達不到三分之二，原合同到期后自行終止。由業(yè)主委員會另行 招聘物業(yè)管理效勞公司。4. 新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為 2 個月，原物業(yè)管理公司應提供過渡期物業(yè)管理服 務；2 個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。第十一條 雙方爭端與解決方式1. 一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權請求賠償損失。2. 乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業(yè)管理效勞的，應向甲方賠償損失

15、，損失難以計 算的，按照全體業(yè)主一個月物業(yè)管理效勞費總額計算。3. 乙方效勞未到達效勞標準，給物業(yè)共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失；給業(yè)主個人 造成損害的，應向業(yè)主個人賠償損失。4. 甲方、乙方以及業(yè)主因物業(yè)效勞發(fā)生爭議的，應平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均 可向物業(yè)所在地法院提起訴訟，判決結果對各方均有約束力。第十二條 其他事項1. 本合同所有附件均為本合同的組成局部，具有合同同等的法律效力。2. 乙方可制訂約束其內(nèi)部工作人員的管理方法和操作規(guī)程以履行本合同。乙方在業(yè)主公約與 本合同以外制訂涉及業(yè)主權利義務的物業(yè)管理方法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其 他費用的，應獲得甲方批準。

16、3. 本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具同等效力。 本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業(yè)主具有約束力。甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會 乙方：深圳市金風帆物業(yè)管理開展負責人： 負責人： 簽署日期 : 2003.10.30. 簽署日期 :深圳景洲大廈物業(yè)管理效勞標準 乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準提供物業(yè)管理效勞，沒有明確規(guī)定的，以雙方約定 的本效勞標準見附件二：?深圳景洲大廈物業(yè)管理效勞標準?為準。附件二為本合同的 組成局部，具有同等法律效力。一、綜合管理1. 小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理。2. 負責制定物業(yè)管

17、理效勞工作方案，并組織實施。3. 每年一次對房屋及設施設備進行平安普查，根據(jù)普查結果制定維修方案,組織實施。4. 白天有專職管理員接待住戶 , 處理效勞范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜 間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修 15 分內(nèi)到現(xiàn)場。5. 全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗率 100%。6. 管理規(guī)章制度健全，效勞質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。7. 與業(yè)主簽訂物業(yè)管理效勞合同、?業(yè)主公約?等手續(xù)；公開效勞標準、收費依據(jù)及標準。8. 應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理效勞及收費情況進行管理。9. 每年進行一次物業(yè)管理效勞滿意率調(diào)查，促進管理效勞工作的改良和提高，

18、征求意見用戶 不低于總戶數(shù) 80， 綜合效勞滿意率到達深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準。二、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護按政府規(guī)定的行業(yè)物管標準執(zhí)行，有法定標準的不得低于法定標準。共用部位公用設施 所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內(nèi)為準。確保小區(qū)樓內(nèi)共用部位、共用設施設備、根本市政 設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：1. 樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，按相關維修效勞標準執(zhí)行。2. 保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、 通路、步道、活動場地到達根本平整，邊溝渠洞通暢。3. 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破

19、損。4. 負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護。5. 每年 1 次清洗大廈外墻。每 5 個月對水箱進行二次供水設施清冼，對蓄水池定期消毒，確保 蓄水池清潔衛(wèi)生，水質(zhì)到達深圳市飲用水標準。6. 乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星維修合格率100%；維修保養(yǎng)滿意率 100%。三、維護和保持效勞范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：1. 有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍。2. 設定垃圾集納地點，每日不少于 2 次清運樓內(nèi)垃圾，按相關效勞標準，對垃圾中轉(zhuǎn)站、桶 進行管理。3. 每日對保潔效勞范圍內(nèi)的區(qū)域進行清掃，做到效勞范圍內(nèi)無廢棄雜物。4. 對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿

20、、墻壁等，進行清掃。5. 按政府有關規(guī)定向效勞范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。6. 在雨天氣應及時對區(qū)內(nèi)道路積水進行清掃處理。7. 小區(qū)紅線范圍內(nèi)的綠地和道路兩側、墻壁實行區(qū)間立體綠化，按相關綠化效勞標準執(zhí)行。8. 乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標率、 消殺達標率 、綠化達標率 100%。四、小區(qū)平安1. 乙方承諾對大廈實行 24 小時封閉式監(jiān)控管理，認真做好外來人員登記管理工作，有效防止 各類偷盜、治安事件發(fā)生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業(yè)主確認，然后登記放 行。應加強大廈治安巡邏管理，假設因物業(yè)平安管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜， 財產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、

21、珠寶、古董外，乙方將承當賠償責任。2. 假設因物業(yè)車場管理責任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承當賠償責任。3. 乙方承諾小區(qū)治安消防重大責任事故發(fā)生率為零。五、公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：1. 封閉管理：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身平安處有明顯 標志和防范措施；保證門禁系統(tǒng)運行正常。2. 維護交通秩序：對小區(qū)內(nèi)機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標識。3. 看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木4. 夜間對效勞范圍內(nèi)重點部位、道路進行防范檢查和巡邏，巡邏做到有方案、有記錄。5. 小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安案件、刑事案件、意

22、外事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理， 并通報全體業(yè)主，不得隱瞞。六、車場管理 機動車輛在停車場的看管1. 有健全的機動車存車管理制度和管理方案。2. 對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。3. 保證停車有序， 24 小時設專人看管。七、消防管理 公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理1. 有健全的消防管理制度，建立消防責任制。2. 消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。3. 定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防根本技能。八、電梯維護 養(yǎng)護、運行、維護1. 景洲大廈電梯更換后，保證景洲大廈電梯 24 小時例行保養(yǎng)和故障維修除外平安運行， 按政府行業(yè)有關法規(guī)標

23、準對大廈電梯進行維護 。電梯出現(xiàn)關人事故，管理人員應在 15 分鐘 以內(nèi)到場進行處理。2. 嚴禁大廈內(nèi)公司使用住宅電梯承載運送貨物。3. 電梯必須按國家規(guī)定每年定期實行年檢。九、裝修管理效勞 房屋裝飾裝修管理1. 有健全的裝修管理效勞制度。2. 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修考前須知。3. 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋平安管理；對進出小區(qū)的 裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。4. 業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部 門處理；5. 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過2 天。深圳市景洲大廈業(yè)主委員會深圳市金風帆物業(yè)管理公司景洲業(yè)主委員會承諾提供以下工作條件1. 按深圳政府、行業(yè)、有關規(guī)定標準，提供管理用房，免費供管理處使用。2. 甲方向乙方提供本物業(yè)的各項物業(yè)檔案、資料，移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、 公共收入積累形成的資產(chǎn)。3. 地下停車場每月每車 250 元，地面停車每月每車 110 元，由于地