圓明新園精品酒店可行性研究報告書

1、目 錄第一章 項目概況及本報告編制依據(jù)31.1項目名稱31.2項目建設(shè)單位31.3地塊坐落位置與環(huán)境31.4本報告編制依據(jù)31.5項目開發(fā)公司狀況31.6項目概況41.7項目建設(shè)招投標(biāo)形式51.8結(jié)論概述5第二章 珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會環(huán)境及發(fā)展?fàn)顩r62.1珠海歷史沿革62.2珠海自然地理交通人文環(huán)境72.3珠海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境92.4項目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和趨勢122.5建設(shè)條件13第三章 精品酒店市場分析143.1精品酒店介紹143.2精品酒店現(xiàn)狀153.3精品酒店入住率與價格分析173.4我國發(fā)展精品酒店的優(yōu)勢173.5市場預(yù)測18第四章 精品酒店項目分析204.1項目分析（swot分析）2

2、04.2項目定位20第五章 規(guī)劃方案及技術(shù)方案225.1項目總體規(guī)劃方案225.2方案生成過程225.3 建設(shè)內(nèi)容235.4工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件235.5市政給水設(shè)計265.6室外排水排污設(shè)計265.7用電設(shè)計265.8智能化系統(tǒng)設(shè)計275.9燃?xì)庠O(shè)計29第六章 公用設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方案306.1項目對公共設(shè)施的需求306.2環(huán)境保護(hù)方案306.3項目物業(yè)管理31第七章 項目實施計劃337.1工程籌劃與管理337.2實施計劃337.3資源供求33第八章 投資估算及資金籌措358.1投資估算358.2項目總投資378.3資金籌措37第九章 財務(wù)效益與社會效益分析389.1財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)389.2財

3、務(wù)評價399.3 社會效益評價40第十章 風(fēng)險分析與對策4110.1 風(fēng)險分析4110.2 風(fēng)險對策41第十一章 結(jié)論42附表附表1 營業(yè)收入及稅金估算表附表2 總成本費(fèi)用估算表附表3 損益表附表4 全投資現(xiàn)金流量表第一章 項目概況及本報告編制依據(jù)1.1項目名稱圓明新園精品酒店項目1.2項目建設(shè)單位珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司1.3地塊坐落位置與環(huán)境位于珠海九洲大道石林山下，廣東省珠海市九洲大道蘭埔，東、西、北三面環(huán)山，南面平坦開闊，交通便利，風(fēng)景幽雅。1.4本報告編制依據(jù)（1）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資20061325號）；（2）建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)

4、評價方法與參數(shù)（第三版）；（3）國家相關(guān)政策、行業(yè)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（4）珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司提供的項目相關(guān)資料。1.5項目開發(fā)公司狀況珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司成立于1992年11月，現(xiàn)有員工500多人，總資產(chǎn)10億多元，為國有大型上市企業(yè)，隸屬于珠海市九洲港務(wù)集團(tuán)有限公司。公司包括目前珠海市最大的旅游景點圓明新園、華南地區(qū)最大的情景式水上樂園夢幻水城兩大主題公園。其中圓明新園是以被稱為“萬園之園”的北京圓明園被焚燒前的建筑為原稿，按照1：1的比例仿建了其中部分經(jīng)典景觀，集中再現(xiàn)了當(dāng)年北京皇家園林的宏偉氣勢；同時結(jié)合現(xiàn)代旅游景點特色，賦予了她新的文化內(nèi)涵，是珠海市目前最大的

5、旅游景點，成為珠海旅游的必游之地。夢幻水城是以世界文明古國埃及為背景建設(shè)的一座大型情景式水上樂園，園內(nèi)共有20多種最先進(jìn)的水上游玩、娛樂設(shè)施，是目前中國水上娛樂公園的第一品牌。自1997年2月圓明新園主題公園開業(yè)以來，兩園共接待游客達(dá)1100多萬人次，營業(yè)收8億元，創(chuàng)利稅1.4億多元，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司自成立起，就以超前的意識對整個圓明新園景區(qū)進(jìn)行高起點的設(shè)計，規(guī)劃成一個集旅游、度假、住宿、購物、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)?，F(xiàn)在，以游覽觀賞為主的圓明新園，娛樂參與為主的夢幻水城，已基本實現(xiàn)了功能互補(bǔ)，兩園互動、靜、閑皆宜，觀賞、娛

6、樂俱備，為建設(shè)大圓明新園度假休閑景區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)。目前，圓明新園在現(xiàn)任總經(jīng)理唐塑格為核心的經(jīng)營班子的帶領(lǐng)下，緊緊抓住市場發(fā)展方向，努力提高經(jīng)營管理水平，銳意進(jìn)取，在實現(xiàn)圓明新園10年來“長盛不衰”的同時，又大力開拓創(chuàng)新，不斷推陳出新，從“圓明滄?！?、“東方神珠”、“大清王朝”到如今的“大清海戰(zhàn)”，園內(nèi)表演節(jié)目根據(jù)游客及時代的需求不斷地改進(jìn)，使得圓明新園保持持久的活力。與此同時，圓明新園在珠海九洲港務(wù)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，正啟動園內(nèi)二次規(guī)劃，特別聘請國際知名規(guī)劃公司美國易道企劃公司，為新園的未來描繪新的藍(lán)圖，旅游商業(yè)區(qū)、宮廷酒店是圓明新園二次騰飛的主要項目，這些項目的建成將極大地豐富和完善圓明新園的

7、基礎(chǔ)設(shè)施，有力促進(jìn)和加快將圓明新園建設(shè)成為一個旅游休閑度假景區(qū)。1.6項目概況本項目擬在圓明新園原有清代建筑風(fēng)格的海鮮城上進(jìn)行改造，即擬在7344.23平方米的新星海鮮城上進(jìn)行改造，建筑面積共計7800平方米，主要包括有145.8精品客房7間，61.64精品客房3間，其他客房49間以及大堂、商務(wù)中心，精品店、中餐廳、西餐廳等功能用房。本項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1所示。表1-1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位指標(biāo)備注1建筑面積78002大堂585.63大堂吧393.34商務(wù)中心176.75接待辦公室176.76精品店2887中餐廳414.78西餐廳311.89游泳池m3316110客房數(shù)量間59其中：

8、36-60標(biāo)間間3075-95套間間19145.8精品客房間761.64精品客房間31.7項目建設(shè)招投標(biāo)形式根據(jù)國家和珠海市有關(guān)法律法規(guī)，本項目的建設(shè)招投標(biāo)形式均由本公司自行采用邀請招標(biāo)的方式確定本項目全部工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等參建單位。1.8結(jié)論概述1、隨著政府對旅游業(yè)的不斷重視和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，來此旅游者的數(shù)量將不斷增長，對旅游服務(wù)設(shè)施的要求也越來越高，巨大的買方市場會使酒店得以贏利及良好運(yùn)作。2、原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢上具有獨(dú)特性，具有建設(shè)精品酒店的優(yōu)越條件。3、本項目經(jīng)濟(jì)效益較好，財務(wù)風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。本項

9、目建成并投入運(yùn)營后，將為投資者帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益、為珠海圓明新園旅游業(yè)增添新的亮點、為珠海市貢獻(xiàn)較大的社會效益。綜上所述，本項目是可行的。第二章 珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會環(huán)境及發(fā)展?fàn)顩r2.1珠海歷史沿革珠海市大部分地區(qū)自南宋起至民國時期屬中山縣(原名香山縣)轄地。考古，發(fā)現(xiàn)的磨光石和彩陶說明，早在新石器時代距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活。在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺地上，都留下了先民們的遺跡。戰(zhàn)國時期，為百越之地。秦始皇統(tǒng)一中國后，于三十三年(公元前214)在嶺南設(shè)南?？ぃ瑢倌虾？ぽ牭亍h初為南越國轄地。漢元鼎六年(公元前111)，屬番禺縣轄地，直至東漢。三國時期，屬吳

10、國轄地。東晉咸和六年(331)，分南海郡之東為東官郡，屆東官郡轄地。屬南?？ぽ牭?。直至東漢。直至南北朝，于劉宋元熙二年（420）又改東官郡為東莞郡，屬東莞郡轄地。隋開皇十年(590)，屬寶安縣轄地。唐至德二年(757)，寶安縣更名東莞縣，屬東莞縣轄地，并開始設(shè)置香山鎮(zhèn)(今珠海市山場)。香山鎮(zhèn)的名稱，是由于境內(nèi)諸山之祖五桂山奇花異草繁茂，神仙茶叢生，色香俱絕而得名。唐代之后，經(jīng)五代和宋代，香山鎮(zhèn)仍屬東莞縣。北宋元豐五年(1082)，設(shè)立香山寨，仍屬東莞縣。至南宋紹興二十二年(1152)，將原屬東莞縣的香山寨劃出，并把南海、新會、番禺、東莞4縣的部分海濱之地，置香山縣，隸屬廣州府。元至正十九年(1

11、282)，香山縣隸屬廣州路。明洪武元年(1368)，香山縣隸屬廣州府。清順治二年(1645)，香山縣仍隸屬廣州府。民國元年(1912)，香山縣直屬省轄。2至9年，隸屬粵海道。10年以后，隸屬中區(qū)綏靖公署所轄，14年4月15日，為紀(jì)念孫中山先生，香山縣改名為中山縣，屬廣州行政區(qū)管轄。19年5月至23年10月，中山縣政府設(shè)置唐家。(25年廣州行政區(qū)改稱為第一行政督察區(qū)，抗戰(zhàn)期間曾改稱第四行政督察區(qū)，35年后復(fù)稱第一行政督察區(qū))，36年屬省府直接督察區(qū)所轄。建國后，中山縣隸屬珠江專區(qū)，1952年隸屬粵中行政區(qū)。1952年12月31日，建立漁民縣，寶安、東莞、中山3縣所屬海島為漁民縣的行政區(qū)域，由粵中

12、行政區(qū)領(lǐng)導(dǎo)。1953年4月7日漁民縣正式定名為珠?？h，將中山縣屬的中山港鄉(xiāng)、東莞縣屬的萬頃沙及珠江口外附近的三灶、大橫琴、小橫琴、南水、北水、高欄、荷包、淇澳、龍穴、內(nèi)伶仃、外伶仃、三門列島、萬山群島、擔(dān)桿列島、佳蓬列島等全部100多個海島劃歸珠?？h，縣政府設(shè)于唐家，隸屬粵中行政區(qū)管轄。1959年3月22日，珠海縣撤并入中山縣。1961年4月17日恢復(fù)珠海縣建制，縣政府駐香洲。1979年3月5日，珠?？h改為珠海市，市革命委員會(1980年改為市人民政府)設(shè)在香洲。同年11月定為省轄市。1980年8月5日，中華人民共和國第五屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第15次會議批準(zhǔn)在珠海設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū)，面積為6

13、81平方公里。1983年6月29日，國務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍面積為1516千方公里。1983年5月，斗門縣劃歸珠海市管轄。 1984年8月，珠海市設(shè)立市轄區(qū)香洲區(qū)。 1989年4月5日，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積調(diào)整為121平方公里。2.2珠海自然地理交通人文環(huán)境珠海市位于中國廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距36海里（最近的海島相距3海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會、臺山縣，北面與中山市接壤，距廣州約140公里，距深圳約200公里。全市總面積7650平方公里，其中陸地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸線長691公里，

14、珠海擁有146個島嶼，有“百島之市”的美譽(yù)，是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市。2007年全市總?cè)丝?87.6萬人（其中戶籍人口97.3萬）。有海外華僑3.1萬人，港澳同胞195萬人。珠海是我國重要的口岸城市。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸6個，二類口岸7個。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客運(yùn)口岸。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長75公里，珠海市高等級公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國內(nèi)各地。廣深珠高速公路已1999年12月底通車。廣珠鐵路于1997年10月23日動工建

15、設(shè)，全長142公里，總投資34億元，按國鐵級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)留電氣化條件和澳門運(yùn)道，年貨運(yùn)量可達(dá)950萬噸，客運(yùn)量可達(dá)1.6億人次。 按現(xiàn)代化國際機(jī)場標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的珠海機(jī)場, 占地400萬平方米，機(jī)場跑道4000米，已開通國內(nèi)航線32條，每周81個航班。珠海機(jī)場自1995年5月通航，至今已安全運(yùn)營12年。2007年珠海機(jī)場的旅客吞吐量有望達(dá)到103萬人次，比2006年的80萬人次增長31%；運(yùn)輸起降9146架次，同比增長21%；服務(wù)范圍從不足200萬人口的珠海、澳門，逐步擴(kuò)展到超過2300萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。預(yù)計2008年珠海機(jī)場的旅客吞吐量能達(dá)到132萬。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞

16、熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。年平均氣溫223，1月均溫149。7月均溫284，最低氣溫25。年降雨量為17704毫米，其中4-8月占全年降雨量的76。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。人居環(huán)境一流，1990年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中國優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”、 “2004中國魅力城市”、“中國最具幸福感城市”等榮譽(yù)稱號。珠海人杰地靈，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才。中華民國第一位

17、內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳，華南地區(qū)第一位系統(tǒng)傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國總工會第一任委員長林偉民，省港大罷工領(lǐng)導(dǎo)人蘇兆征，清華大學(xué)第一任校長唐國安，我國第一位世界冠軍、第25屆世乒賽男單冠軍容國團(tuán)，我國第一位在美國取得博士學(xué)位的留學(xué)生容閎，畫家、詩人、文學(xué)家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國近代著名實業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟(jì)醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤等許多近現(xiàn)代名人就出生在這片土地上。珠海歷史古跡豐富，擁有距今3000年左右青銅時代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1年至民國4年建造的唐家共樂園。2.3珠

18、海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境珠海是國家首批設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，我國改革開放的試驗田和窗口。經(jīng)過20多年的發(fā)展，珠海經(jīng)濟(jì)社會各項事業(yè)取得了突出成就，從一個以農(nóng)漁業(yè)為主的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為初具規(guī)模的現(xiàn)代化花園海濱城市。1、基本政策方針、發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)珠海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要，珠海市近期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的指導(dǎo)思想是以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，堅持以人為本，速度與效益并重，經(jīng)濟(jì)與環(huán)境雙贏，科學(xué)規(guī)劃、合理布局，城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展五大原則，大力推進(jìn)發(fā)展模式、體制機(jī)制、對外開放、科技自主、城市建設(shè)與管理五大創(chuàng)新，發(fā)揮區(qū)位、環(huán)境、特區(qū)品牌三大優(yōu)勢，全面實施“工業(yè)強(qiáng)市”、“科教

19、興市”、“三產(chǎn)旺市”三大戰(zhàn)略，以重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為突破口，以新型工業(yè)化為主線，以改革開放和自主創(chuàng)新為動力，著力培育集散、生產(chǎn)、創(chuàng)新、服務(wù)四大城市核心功能，實現(xiàn)我市經(jīng)濟(jì)社會新一輪跨越式發(fā)展，加快建設(shè)珠三角現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和實踐科學(xué)發(fā)展觀先行示范市?！笆晃濉逼陂g，必須以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，堅持三大發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變觀念，創(chuàng)新模式，實現(xiàn)我市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，在全面推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)中發(fā)揮示范作用。發(fā)展目標(biāo)為使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展再上新臺階，力爭到2010年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，人均gdp超過1萬美元，人民生活總體上達(dá)到富裕的小康水平。近期主要任務(wù)是實現(xiàn)以上發(fā)展目標(biāo)，必須加快工業(yè)化進(jìn)程，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力

20、，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深化改革開放，堅持發(fā)展經(jīng)濟(jì)與保護(hù)環(huán)境雙贏，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)，努力完成十大任務(wù)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會又快又好發(fā)展。2、經(jīng)濟(jì)總量建市以來，珠海經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)快速發(fā)展。生產(chǎn)總值、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資分別由2003年的476.71億元、223.92億元、141.05億元增長到2007年的886.84億元、471.93億元、343.16億元，年增長速度分別在13、15、17以上。詳見圖2-1，圖2-2，圖23。圖2-1 2003年2007年珠海市生產(chǎn)總值完成總量圖2-2 2003年2007年珠海市工業(yè)增加值圖2-3 2003年2007年珠海市固定資產(chǎn)投資3、居民生活水平珠海市自2003

21、年以來，居民生活水平逐年提高，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到61071元，同比上年增長9.2。詳見圖2-4。圖2-4 2003-2007年珠海市人均gdp4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點2007年珠海市第一產(chǎn)業(yè)增加值22.67億元，增長4.0%，同比加快0.3個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值501.40億元，增長19.5%，同比回落1.4個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值362.77億元，增長13.4%，同比加快1.6個百分點。2007年一、二、三產(chǎn)業(yè)對gdp增長的貢獻(xiàn)率分別為0.6%、65.4%和34.0%，與上年同期相比，第三產(chǎn)業(yè)增長貢獻(xiàn)率提高了2.7個百分點。三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年的2.7：55.5：41.8調(diào)整為2

22、.6：56.5：40.9。具體見表2-5、表2-6。表2-4 2003年2007年第一、二、三產(chǎn)業(yè)總量指 標(biāo)計量單位各年實際完成總量2003年2004年2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價）億元476.71551.68634.95747.7886.84其中：第一產(chǎn)業(yè)億元17.7217.9919.3321.0522.67第二產(chǎn)業(yè)億元245.29285.09339.18413.56501.4第三產(chǎn)業(yè)億元213.7248.6276.44313.09362.77 珠海統(tǒng)計信息網(wǎng)表2-4 2003年2007年第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長速度指 標(biāo)增長速度（%，與上年相比）2003年2004年2005

23、年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價）17.514.213.416.416.5其中：第一產(chǎn)業(yè)8.83.34.93.74.0第二產(chǎn)業(yè)19.815.616.720.919.5第三產(chǎn)業(yè)15.513.310.011.813.4珠海統(tǒng)計信息網(wǎng)2.4項目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和趨勢1、珠海市城市規(guī)劃描述珠海是國家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江口西岸區(qū)域性中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。2003年5月，珠海市城市總體規(guī)劃（20012020）獲國務(wù)院批準(zhǔn)。本次規(guī)劃的規(guī)劃期為20002020年。其中：近期為2000年2005年；中期為2006年2010年；遠(yuǎn)期為2011年2020年；2020年以后為規(guī)劃遠(yuǎn)景。把珠海建設(shè)成為綜

24、合實力雄厚與社會、經(jīng)濟(jì)、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)；成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、經(jīng)濟(jì)繁榮、交通發(fā)達(dá)、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化的區(qū)域性中心城市；成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，集聚力強(qiáng)的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地。2、旅游規(guī)劃描述根據(jù)珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（20072020），珠海市旅游發(fā)展的戰(zhàn)略定位為：1、以都市風(fēng)貌、特色文化和海島風(fēng)光為特色，國內(nèi)外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地；2、國內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務(wù)國際化率先接軌區(qū)；3、珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地。本

25、項目所在地主打都市休閑牌。3、珠海市“十一五”期間重大建設(shè)項目（1）廣珠城際快速軌道根據(jù)廣珠城際快速軌道的初步設(shè)計方案，廣珠線沿線共設(shè)20個站，其中珠海段5個車站，分別是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。2005年年底動工，預(yù)計2009年可全線通車隨著廣珠城際快速軌道的建設(shè)，將對該地區(qū)功能定位、人口容量、土地使用性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度、城市空間、交通組織帶來較為全面的影響，對周邊地區(qū)也將起到很大的輻射和帶動作用。（2）珠港大道、珠海大道建設(shè)，“五縱、三橫”公路網(wǎng)規(guī)劃目標(biāo)，形成珠海市至省會和鄰近城市1.5小時交通圈。2.5建設(shè)條件1、本項目原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇

26、家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢上具有獨(dú)特性。2、本項目在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，建筑工程量很小。3、本項目市政配套設(shè)施已相當(dāng)?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。第三章 精品酒店市場分析3.1精品酒店介紹1、精品酒店含義源于法語的“boutique”一詞原指專賣時髦服飾的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密，豪華或離奇的酒店環(huán)境，以提供獨(dú)特、個性化的居住和服務(wù)水平作為自己與大型連鎖酒店的區(qū)別。這類酒店在裝飾環(huán)境上，強(qiáng)調(diào)“小而精致”。它的客房數(shù)量不多，但其內(nèi)部裝修極其豪華，別具特色。在服務(wù)方面，精品酒店采用的是管家式服務(wù)，服務(wù)人員與客房的比例是3：1，甚至4:1，而在星級酒店，這個數(shù)字通常是1：1，最

27、多是2：1。這類酒店面向的客戶群體是高收入、高品位的極少部分人群。 2、精品酒店的特征（1）服務(wù)的個性化與精細(xì)化精品酒店的經(jīng)營理念是為客人打造“a home away from home(家外之家)”，也就是將標(biāo)準(zhǔn)酒店模式改造成截然不同的感覺使其更加舒適、更加適于居住，因此精品酒店的服務(wù)要更顯精致和細(xì)微。精品酒店積極提倡和采用“管家式”服務(wù)形式。起源于英國的“管家式”服務(wù)，不僅可以讓顧客感覺到酒店有“家”的感覺，而且用“管家”取代大堂福理，這種一對一的對客服務(wù)可以更好地了解顧客的需求，在服務(wù)上更能貼近顧客，為客人提供全方位全過程的個性化服務(wù)和“貴族式的貼身服務(wù)”，給賓客真正帶來“賓至如歸”和“

28、上帝”的感覺。（2）市場定位的精準(zhǔn)性無論是在西方還是東方，個性化消費(fèi)是一種趨勢。面對這一趨勢，飯店業(yè)對市場進(jìn)行了高度細(xì)分，為各個細(xì)分市場設(shè)計了不同的產(chǎn)品，運(yùn)用了差異化競爭戰(zhàn)略和補(bǔ)缺營銷的思想。精品飯店是飯店市場高度細(xì)分過程中出現(xiàn)的一類較為特殊的產(chǎn)品。它運(yùn)用了先進(jìn)的管理理念，滿足了特定補(bǔ)缺市場(nicha)的需求并以其獨(dú)特的優(yōu)勢獲得快速的發(fā)展。其目標(biāo)客源主要是喜愛精品酒店文化的高端國際商務(wù)和度假客人，房價標(biāo)準(zhǔn)一般不低于相同城市的五星級酒店平均價格。（3）建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)的獨(dú)特性精品酒店通常將更多的資金投人在酒店設(shè)計裝修，它們的設(shè)計基本出自名師之手，體現(xiàn)最時興設(shè)計和美感，無論是酒店外觀設(shè)計，還是

29、大堂里配飾的藝術(shù)品，以及客房家具擺設(shè)，甚至一個小小的門鈴都要符合設(shè)計的文化、個性、風(fēng)格的要求。精品酒店內(nèi)陳設(shè)的藝術(shù)品和工藝制品80%以上應(yīng)該是原作和珍品，所有陳設(shè)要體現(xiàn)設(shè)計思路。例如位于舊金山阿果諾特的kimpton酒店，其設(shè)計風(fēng)格的主題為“航海”，酒店的大堂鋪著木地板，大堂內(nèi)的休閑沙發(fā)像一只只仿造的這個蒸汽船；香港首家精品酒店jia有法國設(shè)計大師philippe starck設(shè)計，不以華麗氣派經(jīng)營，取而代之的是各種設(shè)計感極強(qiáng)、舒適的家具、燈飾?？梢哉f，精品酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)是獨(dú)樹一幟的。（4）深厚的文化底蘊(yùn)精品酒店的文化底蘊(yùn)是通過酒店名稱，酒店建筑特色，產(chǎn)品服務(wù)特色，酒店選址的地域文化

30、，或傳統(tǒng)同老店傳承經(jīng)營管理模式等單體形象要素表現(xiàn)出來，或是上述多個要素的集合體，賓客人住精品酒店就能夠感受到強(qiáng)烈的尊貴感或情趣感，充實感或自然感，復(fù)古感或時代感，賓客感覺的過程就是對酒店品牌形象認(rèn)知的過程，以及進(jìn)一步的認(rèn)同和肯定。例如歐洲有很多的獨(dú)立飯店，如一些城堡、城區(qū)古建筑和其它具有歷史感的設(shè)施改建而成的飯店，往往具有獨(dú)特的歷史和文化淵源，它們構(gòu)成了精品飯店一個重要組成部分。3.2精品酒店現(xiàn)狀精品酒店發(fā)展速度快，發(fā)展的地域廣現(xiàn)已越過美英邊界，覆蓋到世界眾多國家和地區(qū)。精品酒店目前在全球眾多國家和城市都有“據(jù)點”。一些酒店巨頭投資的精品酒店情況見表3-1所示。表3-1 酒店巨頭投資的精品酒店

31、一覽表序號投資方精品酒店項目備注1喜達(dá)屋酒店集團(tuán)w酒店starwood已在全世界建立了19家w飯店，并有7個正在開發(fā)和建設(shè)之中。starwood飯店集團(tuán)希望w酒店也能打造成世界級品牌2萬豪酒店集團(tuán)bulgari酒店與意大利珠寶商和奢侈品制造商bulgarispa共同創(chuàng)立3洲際酒店集團(tuán)indigo品牌酒店洲際酒店集團(tuán)的目標(biāo)是在7-10年的時間里建立150-200家設(shè)計師酒店4希爾頓集團(tuán)trafalgarhilton酒店目前在倫敦開設(shè)了第一家5精選國際酒店集團(tuán)clarion collection酒店2005年推出第一家精品酒店6in-tercontinental房地產(chǎn)ninezero精品酒店開發(fā)商

32、性質(zhì)，非酒店集團(tuán)一般而言，精品酒店的規(guī)棋偏小，一般以50一80間客房為佳?！爸刭|(zhì)不重量”成為他們的核心競爭力所在，如日本東京claska精品酒店雖然只有9間客房，但絲毫不影響其作為經(jīng)典精品酒店的形象，見表3-2所示。表3-2 世界部分著名精品酒店的客房數(shù)量序號精品酒店名稱國別客房數(shù)量待添加的隱藏文字內(nèi)容11plaza thnee酒店美國紐約1152one ldwych酒店英國倫敦1053adare manor酒店愛爾蘭634les rayeres酒店法國蘭斯195londolozi酒店南非486claska酒店日本9目前中國精品酒店的數(shù)量還比較少，分布區(qū)域也主要集中于上海、北京、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)

33、的城市和麗江、三亞等知名旅游勝地，見表3-3所示。表3-3 中國部分精品酒店一覽序號地點精品酒店名稱客房數(shù)量備注1上海璞邸精品酒店52雅高集團(tuán)投資，以城市歷史與設(shè)計為賣點2上海老時光酒店12上海英式住宅，歷史取勝3上海jia酒店60在香港也有一家jia酒店，設(shè)計見長4上海首席公館（黃金榮老公館）32華典精品酒店投資公司投資，房價將超過380美元，以城市與歷史取勝5上海m suites/上海啤酒廠舊址，主體建筑由上世紀(jì)30年代著名匈牙利建筑大師烏達(dá)克設(shè)計6上海衡山馬勒別墅飯店/上海衡山旅游公司投資，以歷史取勝7上海w酒店/starwood集團(tuán)8北京長城腳下的公社236soho中國投資，以設(shè)計取勝

34、9北京hotelg110以六十年代懷舊的好萊塢風(fēng)格為設(shè)計靈感，以動感、時尚及舒適為概念10云南麗江悅榕莊55banyan tree投資，以融合納西文化取勝11海南三亞悅榕莊61banyan tree投資，以融合當(dāng)?shù)仫L(fēng)景取勝12蘇州蘇州御庭精品酒店45以獨(dú)特的建筑設(shè)計和郁郁蔥蔥的熱帶花園風(fēng)格取勝3.3精品酒店入住率與價格分析精品酒店自誕生以來，以其良好的市場表現(xiàn)和消費(fèi)發(fā)展趨勢，贏得了眾多投資者和管理者的青睞。我國精品酒店整體入住率達(dá)到了70%以上，經(jīng)營業(yè)績不俗。見表3-4所示。表3-4 中國部分精品酒店價格情況表序號精品酒店名稱房型客房市場折扣價備注1璞邸精品酒店豪華房1181商務(wù)房1296豪華

35、商務(wù)房15262首席公館（黃金榮老公館）豪華房1690高級房1980豪華套房3900特級大床房27703長城腳下的公社標(biāo)準(zhǔn)間2185標(biāo)準(zhǔn)間（時尚休閑運(yùn)動套餐）3206標(biāo)準(zhǔn)間（浪漫之旅套餐）34364麗江悅榕莊花園別墅3254.5花園套房2461高級套房27145三亞悅榕莊泳池別墅2588豪華泳池別墅3278泉浴泳池別墅48886蘇州御庭精品酒店豪華園景房1555豪華湖景房1915行政湖景套房28953.4我國發(fā)展精品酒店的優(yōu)勢1、具備精品酒店的商消費(fèi)群體精品酒店的消費(fèi)群體主要為上流社會和富人階層的高端消費(fèi)群體，此類消費(fèi)群體在中國已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)報載，在上海國際頂級私人物品展開展的前三天，就有七千富

36、豪抵滬采購，成交金額近兩億元人民幣。而且(福布斯和胡潤中國富豪榜中的首富所擁有的資產(chǎn)已達(dá)!00億元以上，排名第十的富豪也在50億元以上.這說明，中國的富人階層實際已經(jīng)初具規(guī)模，他們將成為“boutlque hotel“在中國的主要消費(fèi)群體，同時，外資企業(yè)在華投資的增多，也會給我國發(fā)展精品酒店帶來大量的高端商務(wù)客人；另外，中國已經(jīng)成為世界上最大的旅游目的地國之一，大量境外游客的涌入，其中的高消費(fèi)群體，也給國內(nèi)發(fā)展“boutlquehotel”帶來大量的客源市場。2、具備打造精品酒店獨(dú)特資源(地域、個性)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，已經(jīng)涌現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、對外開放程度高的國際現(xiàn)代化都市，它們既是精品酒店消費(fèi)群體

37、的集中區(qū)域，又是世界時尚潮流的匯集地，這些國際化大都市為我國發(fā)展精品酒店提供了地域優(yōu)勢。另外，我國地域廣闊，擁有眾多極具特色的自然資源和人文資源，它們?yōu)槲覈l(fā)展精品酒店提供了環(huán)境和主題題材。例如我國的九寨溝、桂林山水等一大批優(yōu)美的自然景觀，為建設(shè)地域型精品酒店提供了獨(dú)特的資源優(yōu)勢豐厚的歷史文化和眾多歷史典故及中國特色的古建筑群，為主題型精品酒店尋找了特色的主題。這些自然和人文資源使中國具有發(fā)展精品酒店的先天優(yōu)勢。3、外資介入中國精品酒店市場為其發(fā)展帶來契機(jī)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，美國“boutique hotel“的客房數(shù)量雖然只占整個酒店業(yè)的1%，而它的總收入?yún)s占了整個行業(yè)的3%；而且“boutfque

38、 hotel”的平均房價和客房入住率，都要高于全服務(wù)的星級酒店，因此，發(fā)展精品酒店實際憊味著一種商機(jī)。另外，由于精品酒店的市場容量有限，誰先占據(jù)市場獲得成功并擁有自己的忠實顧客就意味著后來跟進(jìn)的類似特色的酒店可供開拓的市場空間不大，從而形成進(jìn)入壁壘。所以，率先搶占商機(jī)顯得尤為重要，目前，精品酒店市場在國外競爭激烈，自喜達(dá)屋酒店集團(tuán)推出w品牌的精品酒店后先后有萬豪、希爾頓等酒店集團(tuán)參與競爭.許多外資集團(tuán)已經(jīng)看好中國高消費(fèi)群體，正籌備在中國開設(shè)精品酒店，這些國際飯店集團(tuán)將成為中國精品酒店的先鋒陣營，為中國精品酒店市場的發(fā)展帶來契機(jī)。3.5市場預(yù)測精品酒店面向的客戶群體是高收入、高品位的極少部分人群

39、。自誕生以來，精品酒店以其良好的市場表現(xiàn)和消費(fèi)發(fā)展趨勢，贏得了眾多投資者和管理者的青睞。喜達(dá)屋集團(tuán)(starwood)和萬豪集團(tuán)(marriott)都創(chuàng)立了自己的精品酒店品牌。在國內(nèi)，相對于目前的房地產(chǎn)市場來說，該類酒店的運(yùn)營成本較低，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影口向小，投資風(fēng)險也相對較小，因此正受到越來越多房地產(chǎn)業(yè)界投資商的關(guān)注。一位酒店業(yè)資深人士分析，細(xì)分市場是酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。精品酒店將憑借著其特色和服務(wù)理念，贏得更大生存發(fā)展空間。珠海圓明新園是目前珠海市最大的旅游景點，包括有圓明新園、華南地區(qū)最大的情景式水上樂園和夢幻水城兩大主題公園，成為珠海旅游的必游之地。自1997年2月圓明新園

40、主題公園開業(yè)以來，兩園共接待游客達(dá)1100多萬人次，營業(yè)收8億元，創(chuàng)利稅1.4億多元，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。而以游覽觀賞為主的圓明新園，娛樂參與為主的夢幻水城，已基本實現(xiàn)了功能互補(bǔ)，兩園互動、靜、閑皆宜，觀賞、娛樂俱備，為建設(shè)大圓明新園度假休閑景區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)。 由于本項目原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢上具有獨(dú)特性，具有建設(shè)精品酒店的優(yōu)越條件，因此，本項目市場前景廣闊。第四章 精品酒店項目分析4.1項目分析（swot分析）1、優(yōu)勢（s）l 與4a級景區(qū)圓明新園毗鄰的地理位置及良好的自然環(huán)境，推出住店客人免費(fèi)游景區(qū)的活動

41、，為酒店帶來相當(dāng)數(shù)量的較固定的團(tuán)隊游客；l 酒店與拱北關(guān)口、長途汽車站、華潤萬佳超市咫尺之遙，珠海機(jī)場約需35分鐘車程，距離九州港碼頭10分鐘車程，可進(jìn)入性好；l 原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢上具有獨(dú)特性。l 將規(guī)劃成一個集旅游、度假、住宿、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)，對客戶的綜合吸引力較大；l 項目區(qū)位游客數(shù)量多，具有強(qiáng)大的潛在客戶群。2、劣勢（w）l 圓明新園附近酒店數(shù)量眾多，各種檔次的酒店滿足各類游客的需求；l 項目為在原有設(shè)施上進(jìn)行改造，內(nèi)部功能性設(shè)計存在缺陷。3、機(jī)會（o）l 廣珠城際快速軌道預(yù)計200

42、9年通車，將加速珠海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；l 本項目精品酒店在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，外部環(huán)境極其優(yōu)越；l 外地游客多，消費(fèi)能力強(qiáng)；l 本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。4、威脅（t）l 市場競爭的程度將加大；l 全球金融海嘯對中國經(jīng)濟(jì)的影響。4.2項目定位1、整體定位珠海市精品酒店2、定位依據(jù)（1）市場需求充分隨著政府對旅游業(yè)的不斷重視和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，來此旅游者的數(shù)量將不斷增長，對旅游服務(wù)設(shè)施的要求也越來越高，巨大的客流量將使得酒店得以贏利及良好運(yùn)作。（2）項目優(yōu)勢條件充分原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢上具有獨(dú)特性，具有建設(shè)精品酒店

43、的優(yōu)越條件。3、客房價格定位根據(jù)市場調(diào)查，以我國六家精品酒店的市場價格為參照，根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)、地理位置、酒店管理、競爭戰(zhàn)略、通貨膨脹等影響因素，綜合考慮對進(jìn)行價格修正（表4-1），預(yù)測本項目精品酒店開始運(yùn)營年標(biāo)準(zhǔn)客房出租價格定位為980元/間天，經(jīng)營期五年內(nèi)按照每年10-15%的幅度增長。表4-1 酒店標(biāo)準(zhǔn)客房價格市場比較法加權(quán)系數(shù)修正表價格單位：元/間.天可比酒店中國地區(qū)璞邸精品酒店首席公館長城腳下的公社麗江悅榕莊三亞悅榕莊蘇州御庭精品酒店房 價118116902185271425881555平均價格1985.5價格修正系數(shù)0.5評估價格992.76取 價9804、項目客戶群定位l 國內(nèi)、外旅

44、游團(tuán)隊；l 周末、假期、暑假帶動的親子旅行團(tuán)、自駕車游客源；l 進(jìn)行商務(wù)活動的商務(wù)散客；l 周邊富裕居民，商家等的休閑客源。第五章 規(guī)劃方案及技術(shù)方案5.1項目總體規(guī)劃方案本項目擬依托于圓明新園，現(xiàn)有的建筑風(fēng)格以清代式樣為主，因此，為了保持區(qū)域形象的一致性和景觀的協(xié)調(diào)性，酒店主體文化定位仍要以清代宮廷風(fēng)格為主，在酒店內(nèi)部的家具、裝飾裝修、色彩色調(diào)、服務(wù)內(nèi)容等方面下功夫，營造出濃郁的清代宮廷風(fēng)味。重點突出“皇室”，“尊貴”等核心形象要素。擬通過住宿、餐飲、游覽一卡通（飯店提供高檔餐飲、住宿、游覽等全方面服務(wù)、構(gòu)建完善的、一條龍式的產(chǎn)品線），與景區(qū)聯(lián)合營銷，把游客觀圓明新園與餐飲、住宿融為一體，實

45、現(xiàn)酒店與景區(qū)的雙贏，同時能滿足游客方便、快捷、全面的需求。本項目擬在圓明新園原有清代建筑風(fēng)格的海鮮城上進(jìn)行改造，即擬在7344.23平方米的新星海鮮城上進(jìn)行改造，并新建御花園精品酒店1205.52平方米，建筑面積共計7800平方米。5.2方案生成過程其規(guī)劃設(shè)計要充分利用圓明新園的自然資源及原有建筑資源。其重點是現(xiàn)代、舒適、自然。其規(guī)劃原則：1）城市規(guī)劃與旅游地配套開發(fā)合理銜接；3）合理利用現(xiàn)有的生態(tài)景觀及文化元素；4）合理利用現(xiàn)有建筑資源；5）合理組織景觀線通廊；6）注重與同山地天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計；7）注重規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計，體現(xiàn)和諧統(tǒng)一；8）根據(jù)地形、地貌合理布置各項內(nèi)容。

46、規(guī)劃理念：打造合現(xiàn)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的，符合高品質(zhì)的圓明新園旅游度假區(qū)主題要求，規(guī)劃成一個集旅游、度假、住宿、購物、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)。5.3 建設(shè)內(nèi)容本項目建筑面積為7800平方米，主要包括有145.8精品客房7間，61.64精品客房3間，其他客房49間。本項目主要建設(shè)內(nèi)容詳見表5-1。表5-1 建設(shè)內(nèi)容一覽表層數(shù)建設(shè)情況功能數(shù)量建筑面積備注首層新建大堂1585.6585.6改建大堂吧1393.32555.09商務(wù)中心2176.7精品店128836-60標(biāo)間101697.0975-95套間6新建145.8精品客房71020.61205.5261.64精品客房3184.9

47、2游泳池13161m3二層改建接待辦公室2176.72600.29中餐廳1414.7西餐廳1311.836-60標(biāo)間121697.0975-95套間9三層改建36-60標(biāo)間8853.5853.575-95套間45.4工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件1、地質(zhì)條件據(jù)調(diào)查，珠海市露出地層較簡單，除廣泛發(fā)育第四系外，在東北部和中西部零星出露有古生代的寒武系、泥盆系和中生代的侏羅系。項目所在地具有海積平原、攔灣沙堤、低丘陵地形，海積平原第四系沉積物厚度為7-20米的，海岸邊為攔灣沙堤，而旅游設(shè)置分布的山地屬于低丘陵地形，海拔高度在100-180米，并發(fā)育有夷平面。在地質(zhì)構(gòu)造體系上，大陸部分屬新華夏系第二隆起帶中次

48、級紫金一博羅斷裂帶和蓮花山斷裂帶的西南段，并被北西向的西江斷裂分割成梯形斷塊；島嶼部分屬北東向的萬山隆起帶。東南和西北兩側(cè)，分別江與珠江口大型新生代沉積盆地和陸地上的珠江三角洲盆地相鄰。全市地殼經(jīng)歷了長期復(fù)雜的構(gòu)造變化。主要有加里東、印支、燕山和喜馬拉雅四期，其中以燕山運(yùn)動最為強(qiáng)烈，影響范圍最廣，以褶皺、斷裂發(fā)育和巖漿活動強(qiáng)烈為特征。珠海市新構(gòu)造運(yùn)動仍很活躍，表現(xiàn)在西南和東北部均有高熱溫泉分布，中部又有多處地?zé)岙惓?，還有少量小震活動。本項目未坐落在摺皺和主要斷裂帶上，但新構(gòu)造運(yùn)動可能對其有一定影響。2、工程地質(zhì)根據(jù)巖性及物理力學(xué)資料，項目場地可劃分為4個工程地質(zhì)巖類、7個工程地質(zhì)巖組及10個亞

49、巖組。（1）建筑工程地質(zhì)條件谷地區(qū)，堆積型和侵蝕型并存。堆積型，應(yīng)在下步查明場地的土質(zhì)層次，砂土“液化”問題；侵蝕型部分，地勢起伏不大的地區(qū)，其谷底為花崗巖風(fēng)化土，風(fēng)化土層較厚，土質(zhì)單一，其力學(xué)強(qiáng)度較高，承載力（r)=200250kn平方米。河口平原區(qū)，溝渠縱橫，軟土層厚普遍大于10米，地下水位高，均需用大基礎(chǔ)和深埋基礎(chǔ)或樁基。濱海區(qū)的砂堤段，砂質(zhì)土一般厚3-10米，地下水位高，發(fā)生vii度烈度地震時，局部可能出現(xiàn)砂土“液化”，須進(jìn)行標(biāo)貫測試，慎重選擇場地；其淤泥段，淤泥厚6-10米，不宜作建筑物的持力層。故位于山谷地區(qū)的建筑可以采取天然基礎(chǔ)或樁基形式，河口平原區(qū)和砂堤濱海區(qū)建筑采用樁基礎(chǔ)。（

50、2）道路與橋涵工程地質(zhì)條件項目花崗巖中低山丘丘陵區(qū)，由于地形較陡，不利于修建公路。而在低丘臺地區(qū)，風(fēng)化層較厚，如無植被覆蓋，受暴雨沖刷出現(xiàn)“面蝕”、“溝蝕”而影響公路邊坡穩(wěn)定。因此要及時處理已開挖的土坡，以保障路基安全、平原區(qū)在地勢低洼部分，則需加高路基，橋基應(yīng)深埋于基巖之上，工程較艱巨。在碎屑巖區(qū)，如建橋選址避開斷裂破碎帶。（3）海岸港灣工程地質(zhì)條件內(nèi)河港口因沉積較厚的淤泥及粉砂質(zhì)淤泥，港口工程需采取深埋基礎(chǔ)等措施。在局部巖質(zhì)河岸，港口工程基礎(chǔ)置于新鮮基巖上。珠海市海岸屬淤積岸段，泥砂淤積較為迅速，地面常會出現(xiàn)不均勻沉陷，因此，港口工程應(yīng)選擇在沉積物較薄巖岸或堆積速度較小地段修建，工程基礎(chǔ)需

51、深埋至基巖或其風(fēng)化層。3、水文條件對工程有影響的水文條件主要有潮汐、泥沙淤積和波浪現(xiàn)象。珠海市海區(qū)潮汐主要是太平洋潮波經(jīng)巴士海峽和巴林塘海峽傳入以后，受地形、河川徑流、氣象因素的影響所形成，屬不正規(guī)半日潮，出現(xiàn)潮汐日不等現(xiàn)象。全市各站的年平均潮差均為1米左右，屬弱潮河口。由于河道地形、潮波因素影響，海區(qū)潮汐的漲潮歷時不相等。在珠江口附近，漲潮平均歷時約5個小時30分，落潮平均歷時約7個小時。沿口門河道上溯，如馬口（西江）落潮平均歷時達(dá)9個小時，漲潮平均歷時只有4個小時30分。珠江各口，實測最高潮位一般為2.0-2.5米，淇澳島最高潮位為1.5米-2.0米，而最低潮位為-1.80米-2.00米。

52、因受太平洋臺風(fēng)和南海臺風(fēng)影響，潮水位可能暴漲。據(jù)統(tǒng)計，1848年-1949年，珠海地區(qū)遭受臺風(fēng)暴潮災(zāi)害60次，暴潮水位多在2米以上，最高達(dá)到3.37米（1938年7月27日斗門白蕉）。泥沙的淤積。流經(jīng)珠海市入海的磨刀門、雞啼門、虎跳門、崖門及泥灣門五大口門，前四大口門年輸沙量分別為2341萬噸、496萬噸、363萬噸和509萬噸，合共3709萬噸，分別占珠江年人海輸沙量的33%、7%、5%和7.1%，合共占52.1%a。珠江上游的泥沙進(jìn)入河口區(qū)后，由于島嶼和各種動力條件的影響，在高欄島、三灶至淇澳島一線水域，形成一條沉積帶。但泥沙含量有明顯的季節(jié)變化：洪季，在桂山一橫琴一三灶一南水一黃竹灣一線

53、以北，水深10米以淺，懸移質(zhì)含沙量大于0.1千克立方米；表層含沙量小于底層；枯季前期，高欄島北面水域，表、底層懸移質(zhì)含沙量分別為0.2-0.228千克立方米,0.23-0.295千克立方米；枯季后期，大忙島、高欄島以北、南水島東西兩側(cè)，直到三灶東南的海區(qū)，表層含沙量大于0.巧干克立萬術(shù)。沿岸泥灘向外推移較快，如磨刀北界，平均每年向外伸展120一160米，淤積速度1-3厘米年。季風(fēng)和臺風(fēng)是形成波浪的主要因素，珠海夏季多東、東南和南東向波浪，冬季則以東北向波浪為主，如荷包島附近，南東方向波浪頻率占42%?？谕夂I平均波高0.9-1.9米，一年之中，冬季波高大于夏季。海區(qū)波浪的平均周期，一般在4.0

54、-5.5秒，受臺風(fēng)影響，波浪周期在下半年達(dá)到最大值，荷包島1982年10月發(fā)生過一次平均周期為11.3秒的波浪。4、其它不利自然條件（自然災(zāi)害） 其它不利自然條件主要有風(fēng)災(zāi)。珠海是個多臺風(fēng)臺風(fēng)地區(qū)，歷年均造成一定的損失，據(jù)記載，最為慘重的臺風(fēng)災(zāi)害發(fā)生在清同治十三年（1874)農(nóng)歷8月12日晚臺風(fēng)，拔木壞屋無數(shù)，澳門尤甚，舟盡復(fù)，漂溺萬余人死亡人數(shù)達(dá)千人。本項目已考慮潮汐、泥沙淤積和波浪和季風(fēng)和臺風(fēng)的影響，在后續(xù)設(shè)計中將對建筑物、道路的標(biāo)高進(jìn)一步明確，并采取防臺風(fēng)、防海浪設(shè)計，并設(shè)置臺風(fēng)、海嘯預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)。5.5市政給水設(shè)計本項目在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，因此，市政配套設(shè)施已相當(dāng)完善。市政給水可充分利用原有市政給水系統(tǒng)。本項目為三層，擬采用市政直供水。5.6室外排水排污設(shè)計在采用原有雨污排水分流制的基礎(chǔ)上，為提高水循環(huán)利用率和用水效率，減少污水排放量，實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善生態(tài)環(huán)境，將建筑的生活污水收集