房產(chǎn)登記民法行政研究論文

1、房產(chǎn)登記民法行政研究論文摘要：房地產(chǎn)登記行為同時(shí)涉及到民事法律關(guān)系以及行政法律關(guān)系,由其引發(fā)的糾紛往往呈現(xiàn)出民事訴訟與行政訴訟相互交織的狀態(tài)。由于房地產(chǎn)登記行為只是對(duì)物權(quán)變動(dòng)的一種確認(rèn),并非賦權(quán)性行為,真正引起物權(quán)變動(dòng)的原因行為系民事法律行為。所以,在處理該類(lèi)糾紛時(shí),應(yīng)當(dāng)以民事優(yōu)先的原則。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)登記；民行交叉；民事優(yōu)先 一、問(wèn)題提出:民行交叉案件孰先孰后 民行交叉案件,是指在案件的審理過(guò)程中,同時(shí)存在需要解決的行政爭(zhēng)議和民事?tīng)?zhēng)議,兩種爭(zhēng)議的內(nèi)容具有關(guān)聯(lián)性、處理結(jié)果互為因果或互為前提的案件。因房地產(chǎn)登記行為而產(chǎn)生的糾紛是引發(fā)民行交叉訴訟的主要類(lèi)型。目前,在處類(lèi)該類(lèi)型糾紛時(shí),由于立法的欠

2、缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導(dǎo)致不同法院在審理此類(lèi)民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結(jié)果上均大相徑庭,甚至出現(xiàn)不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴(yán)重?fù)p害了司法權(quán)威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費(fèi)。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機(jī)制成為司法實(shí)務(wù)中亟待解決的一個(gè)重大課題。 對(duì)民、行交叉案件的處理方式,現(xiàn)在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時(shí)進(jìn)行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區(qū)別對(duì)待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據(jù)也不足,尚無(wú)一公認(rèn)的解決民行交叉案件的方案。 二、

3、沖突根源:房地產(chǎn)登記行為的多重屬性 (一)房地產(chǎn)登記行為產(chǎn)生行政與民事雙重法律效果 房地產(chǎn)登記,是指房地產(chǎn)主管部門(mén)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上,并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的一種法律制度,是依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。 同時(shí),登記機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記過(guò)程中,又會(huì)涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為。所以,該行為又會(huì)產(chǎn)生廣泛的民事法律效果。主要表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)登記行為是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行依法登記,登記后才能生效

4、。二是登記行為具有推定力。房地產(chǎn)登記具有推定登記內(nèi)容為正確的效力。即使登記是錯(cuò)誤的,但對(duì)于信賴(lài)該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認(rèn)其與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。三是房地產(chǎn)證在民事訴訟中的證據(jù)效力。房地產(chǎn)證作為國(guó)家行政機(jī)關(guān)發(fā)放的確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬的權(quán)證,在民事訴訟中可以成為確定房地產(chǎn)權(quán)屬的證據(jù)。 由此可見(jiàn),房地產(chǎn)登記涉及到兩個(gè)法律關(guān)系,一個(gè)是作為登記基礎(chǔ)的房地產(chǎn)所有權(quán)民事法律關(guān)系,另一個(gè)是登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查并予以核準(zhǔn)登記的行政法律關(guān)系。這些法律關(guān)系相互交叉,錯(cuò)綜復(fù)雜,使得由此引發(fā)的糾紛也出現(xiàn)民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。 (二)登記的形式審查與登記的公定力脫節(jié) 房

5、地產(chǎn)登記系對(duì)既有法律關(guān)系的記載,是一種非賦權(quán)性的具體行政行為。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關(guān)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬清楚,登記機(jī)構(gòu)就予以登記。至于引起變動(dòng)的原因行為是否真實(shí)合法,具有法律效力,登記機(jī)構(gòu)無(wú)需也無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對(duì)房地產(chǎn)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查)及登記機(jī)構(gòu)審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內(nèi)容真實(shí)性存在一定程度的分離。 房地產(chǎn)登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經(jīng)成立,即具有推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織或個(gè)人予以尊重的一種法律效力。房地產(chǎn)登記標(biāo)志

6、著國(guó)家房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)依據(jù)法律對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬的認(rèn)可和公示,也是對(duì)民事法律關(guān)系中所有權(quán)取得法律行為的認(rèn)可。第三人基于該信賴(lài)而從事的交易應(yīng)依法受到保護(hù)。基于此,對(duì)房地產(chǎn)登記行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是登記行為公定力的必然要求。 可見(jiàn),房地產(chǎn)登記行為作為行政確認(rèn)類(lèi)登記,行政機(jī)關(guān)只負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行形式審查。而登記行為在私法領(lǐng)域的公定力、公信力則要求對(duì)產(chǎn)生變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,兩者相互脫節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為無(wú)效、不合法,導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬登記錯(cuò)誤時(shí),對(duì)登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記可提起行政訴訟,對(duì)權(quán)屬變動(dòng)是否有效及第三人基于信賴(lài)而從事的交易是否受到保護(hù)則會(huì)引發(fā)民事訴訟,行政與民事?tīng)?zhēng)議的交叉成為必然

7、。 三、解決之道:民事優(yōu)先原則 (一)基本思路:維護(hù)法的穩(wěn)定性與發(fā)揮法官的審判技能 穩(wěn)定性是法律權(quán)威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時(shí)代的發(fā)展,法律又不可避免地會(huì)出現(xiàn)滯后性。所以,當(dāng)現(xiàn)實(shí)生活中新出現(xiàn)的問(wèn)題無(wú)法在已頒布的法律中找到明確的解決依據(jù)時(shí),從理論上為引進(jìn)新的法律機(jī)制進(jìn)行探討雖屬必要,但更重要和當(dāng)務(wù)之急的則是在現(xiàn)行法律框架下為司法實(shí)務(wù)中新問(wèn)題的解決提供可供操作的具體程序及對(duì)之進(jìn)行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實(shí)務(wù)界不致于一籌莫展。 雖然現(xiàn)行法律和司法解釋并未對(duì)民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規(guī)定,但并不表示法官對(duì)此種情況就無(wú)所作為,束手無(wú)策。司法實(shí)踐的

8、現(xiàn)實(shí)困境,實(shí)際上對(duì)現(xiàn)代法官發(fā)現(xiàn)法律和解釋法律的職業(yè)審判技能提出了更高更新的要求?！懊鎸?duì)存在漏洞的法律條文和存在歧義的證言,法官需要發(fā)揮其主觀能動(dòng)性,憑著自己的法律素養(yǎng)來(lái)解決實(shí)踐中紛繁復(fù)雜的糾紛。在法律適用中,法官通過(guò)權(quán)衡和解釋相關(guān)法律,發(fā)掘法律的原則和精神,進(jìn)而彌補(bǔ)法律的缺陷。”房地產(chǎn)登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現(xiàn)行法律框架下,充分運(yùn)用自由裁量權(quán),根據(jù)立法的精神和法的原則來(lái)解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。 (二)現(xiàn)行法律框架下的審理原則 在房地產(chǎn)登記中,登記機(jī)構(gòu)對(duì)引起房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為是一種形式審查,登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的

9、登記也不代表對(duì)原因行為合法有效的認(rèn)定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補(bǔ)正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無(wú)效或被撤銷(xiāo),即使已辦理登記也將導(dǎo)致權(quán)屬變動(dòng)無(wú)效?？梢?jiàn),房地產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)從根本上來(lái)說(shuō)取決于引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為,房地產(chǎn)登記對(duì)原因行為不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。因此,在房地產(chǎn)登記案件中,當(dāng)事人實(shí)際主要是對(duì)登記所涉及的民事法律關(guān)系有爭(zhēng)議,只是由于該行為為登記機(jī)構(gòu)所確認(rèn)并基于登記而生效,導(dǎo)致登記行為被卷入到訴訟中,呈現(xiàn)民事與行政糾紛交織的狀態(tài)。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒(méi)有認(rèn)定,即便提起行政訴訟,也不能解決問(wèn)題。所以,應(yīng)當(dāng)建立民事訴訟優(yōu)

10、先的法律原則。 在民事優(yōu)先的原則下,處理房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的民刑交叉案件時(shí),還應(yīng)澄清以下幾個(gè)問(wèn)題:(1)由于房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的訴訟可能不僅是一個(gè)行政訴訟和一個(gè)民事訴訟,也有可能是一個(gè)行政訴訟和多個(gè)民事訴訟。民事訴訟優(yōu)先指的是引起房地產(chǎn)權(quán)屬登記變更的民事法律行為引發(fā)的訴訟優(yōu)先,而并非所有的民事訴訟優(yōu)先。(2)在房地產(chǎn)證作為證據(jù)出現(xiàn)的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優(yōu)先?根據(jù)證據(jù)法的規(guī)定,房產(chǎn)證屬于公文書(shū)證,其證明力一般大于其他證據(jù)。但是,房產(chǎn)證的證明力并不是絕對(duì)的,其只是一種優(yōu)勢(shì)證據(jù)。如果一方當(dāng)事人提供的其他證據(jù)足以推翻房產(chǎn)證登記的內(nèi)容,則法院完全可以根據(jù)證據(jù)規(guī)則,對(duì)房產(chǎn)證不予采信,而無(wú)需等待當(dāng)事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發(fā)的民事訴訟,是否需要行政訴訟優(yōu)先呢?經(jīng)審查,如果符合法律規(guī)定的善意取得的條件,即便引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對(duì)該房產(chǎn)的取得。所以,該類(lèi)民事訴訟無(wú)需等待行政訴